房地產(chǎn)基本術(shù)語及項(xiàng)目開發(fā)基本流程

隆基泰和集團(tuán)新員工入職培訓(xùn)新員工入職培訓(xùn)

房地產(chǎn)基本術(shù)語

項(xiàng)目開發(fā)基本流程

房地產(chǎn)基本術(shù)語

我們先來了解一下?。?！房地產(chǎn)：也稱為不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利（及所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房地產(chǎn)業(yè)：是指以土地和建筑物經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)正業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小院且遮擋嚴(yán)重尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。城市居住區(qū)

城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住組團(tuán)

居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動(dòng)中心

公共活動(dòng)中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。如健身設(shè)施、業(yè)主會(huì)所……

業(yè)主會(huì)所

業(yè)主會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。

會(huì)所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

宅間小路

宅間小路是住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

大產(chǎn)證

大產(chǎn)證是在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請初始登記，對符合規(guī)定的申請。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。大產(chǎn)證是開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。

小產(chǎn)證

小產(chǎn)證：即每個(gè)購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)就是沒有產(chǎn)權(quán)本，上市買賣是不受法律保護(hù)的。如果遇到政府拆遷等行為，也是得不到任何保障和補(bǔ)償?shù)摹７康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式:

1.買賣；

2.交換；

3.贈(zèng)與；

4.以房地產(chǎn)抵債；

5.以房地產(chǎn)作為出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

6.因企業(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

7.法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方為轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。

房屋契稅

是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)承受人向政府交納稅款。

產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。

房地產(chǎn)按揭

“按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，住房按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所購住房作抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款?！鞍唇摇钡耐ㄋ滓饬x是指用預(yù)購的商品房進(jìn)行貸款抵押。

房產(chǎn)價(jià)格術(shù)語

均價(jià)

“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距?！熬鶅r(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價(jià)格，是“樓盤均價(jià)”。樓盤均價(jià)

一個(gè)樓盤在推向市場時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。

根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

均價(jià)一般不是銷售價(jià)。（但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的銷售策略起價(jià)起價(jià)也塘叫起步守價(jià)，是志指某物按業(yè)各樓子層銷售俊價(jià)格中腔的最低知價(jià)格。來多層住哨宅，不躁帶花園竭的，一亦般以一侄樓或頂懂樓的銷糾售價(jià)為董起價(jià)；泉帶花園鄙的住宅燃，一般神以二樓魄或五樓若做為銷傻售的起貓價(jià)。高約層物業(yè)釘，以最風(fēng)低層的字銷售價(jià)史為起步種價(jià)。房垮產(chǎn)廣告棄中常表繩為“×××元／洲平方炮米起唯售”辭，就叮是以簽較低招的起曲價(jià)來綠引起洽消費(fèi)信者的榮注意盯。預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)闊也是商僻品房預(yù)敞（銷）扣售合同摔中的專恰用術(shù)語脂；預(yù)售登價(jià)不是哨正式價(jià)圈格，在育商品房聞交付使鹽用時(shí)，諷應(yīng)按有必批準(zhǔn)權(quán)粒限部門懶核定的狼價(jià)格為膽準(zhǔn)。一次性我買斷價(jià)索（躉戶交）一次性捧買斷價(jià)絨是指買幸方與賣酒方商定貨的一次箭性定價(jià)貓。一次已性買斷粘價(jià)屬房賀產(chǎn)銷售戰(zhàn)合同中誰的專用怨價(jià)格術(shù)綢語，確申定之后統(tǒng)，買方憤或賣方窮必須按貼此履行寄付款或蝴交房的邊義務(wù)，惰不得隨榜意變更躲。定金定金是楊指當(dāng)事礎(chǔ)人約定掏由一方得向?qū)Ψ剿幗o付的棒，作為麗債權(quán)擔(dān)炮保的一低定數(shù)額魚的貨幣斤。根據(jù)我炸國發(fā)法適通則和《擔(dān)保慣法》八十浮九條擱規(guī)定饞，定截金應(yīng)蓋當(dāng)以糕書面閣形式健約定餃，當(dāng)壇事人泛在定滑金合岸同中等應(yīng)約餃定交謹(jǐn)付定豆金的攻期限壤。定金夏合同論從實(shí)獅際交河付定壇金之照日起聰生效版，定慈金的恐?jǐn)?shù)額挨由當(dāng)忍事人查約定游，但牲不得肚超出航合同吐標(biāo)的犯額的20傲%。如果購早房者交沈了定金植之后改接變主意薯決定不躁買，開陳發(fā)商有闖權(quán)以購庸房者違哭約為由厭不退定子金；如挽果開發(fā)楚商將房禿屋賣給血他人，毛應(yīng)當(dāng)向絕購房者誕雙倍返揭還定金根。”訂金訂金垮是在泳購房炸者與搭開發(fā)墾商就鬧房屋篩買賣貴的意睡向初嚇步達(dá)飄成協(xié)桐議后容，準(zhǔn)棄備進(jìn)才一步餃協(xié)商可前簽閘訂的避臨時(shí)繭認(rèn)購分協(xié)議疤，通芹常的盲做法蜂是在套約定酬所選擁房號但、面謊積、回房屋夕單價(jià)汪及總被價(jià)款票后，固約定語一個(gè)厲期限爬，買婦方需崗在此抓期限后內(nèi)與差賣方陸簽署食正式踐合同株。買方餅支付仿訂金財(cái)即取月得在汽此期前限內(nèi)油的優(yōu)吊先購館買權(quán)餃，在喘約定省的時(shí)架間內(nèi)篩，賣黨方不寺得將政該房普屋售雞予他名人。痕如購后房者糠在約辛定期扯限內(nèi)哲決定陜不購公該房嶺屋，乏有權(quán)共向開攻發(fā)商營要回徑該購諒房訂伶金。違約滅金違約金目是指違拖約方按丘照法律政規(guī)定和歇合同的士約定，該應(yīng)該付續(xù)給對方織的一定裂數(shù)量的濫貨幣。敵違約金瞧是對違艙約方的巡壽一種經(jīng)喚濟(jì)制裁圓，具有軟懲罰性泊和補(bǔ)償是性，但禿主要體落現(xiàn)懲罰寬性。只盼要當(dāng)事微人有違膚約行為漆且在主區(qū)觀上有禿過錯(cuò)，湊無論是符否給對廈方造成脂損失，脅都要支外付違約魯金。建筑雄面積住宅植的建周筑面腔積是接指建鉤筑物賴外墻候外圍缸所圍歲成空讓間的芒水平濫面積采，如全果計(jì)賊算多慈、高熊層住壓宅的趕建筑刪面積李，則寄是各治層建鏡筑面度積之慨和。建筑面腹積包含飲了房屋駛居住的哈可用面壤積、墻窄體柱體釘占地面繳積、樓際梯走道稼面積、墨其他公如攤面積彎等。建筑設(shè)夜計(jì)術(shù)語容積漁率容積率酬是建筑糞總面積贈(zèng)與建筑暖用地面早積的比摔。容積撲率=總建搏筑面丸積÷總用地悄面積例如移，在1萬平乖方米駕的土截地上偏，有400帝0平方米梳的建筑端總面積包，其容殊積率為0.諷4。容積量率越靜低，許居民嘴的舒泛適度剝越高織，反苦之則抽舒適害度越零低。容積寫率高聯(lián)，密龍度大的高羨層建筑這群使用汁面積住宅的足使用面廈積，指旺住宅各鑒層平面爭中直接醋供住戶命生活使排用的凈趴面積之打和。計(jì)位算住宅踢使用面桂積，可珍以比較鍋直觀地布反應(yīng)住工宅的使懷用狀況癥，但在優(yōu)住宅買肝賣中一篇般不采無用使用川面積來筆計(jì)算價(jià)惠格。計(jì)算使壯用面積元時(shí)有一巷些特殊耐規(guī)定：嗓躍層式垃住宅中昆的戶內(nèi)休樓梯按昆自然層禿數(shù)的面法積總和陪計(jì)入使疲用面積革；不包嫁含在結(jié)巡壽構(gòu)面積先內(nèi)的煙盛囪、通筑風(fēng)道、途管道井羽均計(jì)入士使用面受積；內(nèi)屆墻面裝掘修厚度仰計(jì)入使沫用面積兔。公用邪面積住宅的免公用面四積是指糾住宅樓申內(nèi)為住貝戶出入胞方便、仇正常交絡(luò)往、保朋障生活肥所設(shè)置炭的公共孝走廊、申樓梯、壞電梯間介、水箱它間等所洲占面積蹄的總和歷。開發(fā)描商在出化售商品戀房時(shí)計(jì)灣算的建合筑面積側(cè)存在公傾共面積曾的分?jǐn)倛鰡栴}。公攤面怎積商品房安分?jǐn)偟哪ス媒呏娣e貞主要由悉兩部分制組成：1．電襖梯井基、樓摟梯間耍、垃剪圾道扭、變憲電室度、設(shè)銅備室鐘、公幫共門肯廳和蒼過道梳等功薪能上紡為整膠樓建臭筑服看務(wù)的岡公共妄用房幣和管池理用極房的騙建筑五面積嗓；2．各單銹元與樓個(gè)宇公共中建筑空掘間之間伴的分隔笨以及外縮慧墻（包委括山墻蠢）墻體槳水平投戀影面積蘭的50％?？⒐ぜ娣e竣工社面積原是指決竣工斜的各倡幢房直屋建箭筑面扣積之得和。斥房屋圾建筑藝的竣悼工應(yīng)歸是按鳴照設(shè)字計(jì)要賊求全高部完幻玉工，廢經(jīng)驗(yàn)繞收合重格的慣建筑感。公用建奔筑面積公用建塞筑面積借不包括化任何作恢為獨(dú)立槐使用空命間租、廳售的地辱下室、史車棚等雕面積，謠作為人奇防工程薦的地下號室也不盞計(jì)入公鵲用建筑蓄面積。武一般公壺用建筑云面積按印以下方程法計(jì)算友：整棟亡建筑物腰的面積先扣除整枯棟建筑欲物各套勤（單元迅）套內(nèi)蹄建筑面糞積之和賞，并扣厲除已作安為獨(dú)立臘使用空高間銷售算或出租熄的地下欄室、車沈棚及人陽防工程渡等建筑持面積，侮為整棟惠建筑的尤公用建溫筑面積誤。銷售面困積銷售何面積驗(yàn)是指誦商品株房按端“套晴”或膽“單笑元”消出售歲，其格銷售深面積紹為購歷房者乒所巨購買碑的套啞內(nèi)或預(yù)單元貨內(nèi)建舒筑面虧積（方以拋下簡睡稱套唱內(nèi)建磨筑面殲積）用與應(yīng)旋分?jǐn)傠x的共嚴(yán)有建礙筑面箭積之著和。輔助面老積輔助面茄積是指歷住宅建肝筑各層幻玉中不直秘接供住妖戶生活耍的室內(nèi)蠻凈面積惕。包括擋過道、狐廚房、歪衛(wèi)生間味、廁所包、起居被室、貯烘藏室等李。共有建霉筑面積抗分?jǐn)傁悼迶?shù)整幢建娛筑物的沾共有建喬筑面積典與整幢擾建筑物逢的各套誦套內(nèi)建瞇筑面積唐之和的謠比值，雜即為共慎有建筑字面積叫分?jǐn)傁盗粩?shù)。綠化捷率綠化率情是指項(xiàng)鼻目規(guī)劃鳳建設(shè)用驢地范圍癥內(nèi)的綠指化面積傾與規(guī)劃辰建設(shè)用袍地面積箭之比。舒對購房牢者而言閘，綠化丘率高為劃好。進(jìn)深在建緊筑學(xué)咳上是母指一含間獨(dú)注立的虜房屋科或一盟幢居休住建圾筑從立前墻牢皮到樸后墻市壁之腦間的裹實(shí)際燦長度岸。進(jìn)墾深大墻的住蜓宅可畫以有察效地書節(jié)約清用地館，但愉為了河保證黑建成駐的住棗宅可培以有紡良好鳥的自地然采慶光和些通風(fēng)洋條件刮，住貫宅的強(qiáng)進(jìn)深于在設(shè)翻計(jì)上勿有一壘定的按要求家，不隆宜過辜大。目前我棕國大量付城鎮(zhèn)住匠宅房間截的進(jìn)深烤一般要孩限定在5米左妖右，輸不能舊任意途擴(kuò)大鳴。層高層高是瓦指住宅將高度以拳“層”堪為單位剝計(jì)量，胖每一層休的高度兄國家在俗設(shè)計(jì)上轎有要求植，這個(gè)身高度就滑叫層高夫。它通農(nóng)常包括育下層地全板面或存樓板面后到上層醋樓板面循之間的鋼距離。開間住宅設(shè)膊計(jì)中，貿(mào)住宅的絹寬度是秘指一間機(jī)房屋內(nèi)燦一面墻解皮到另摟一面墻瓦皮之間行的實(shí)際始距離。轉(zhuǎn)因?yàn)槭钦劬鸵蛔郧锶婚g的劍寬度而貨言，故擱又稱開賴間。住宅開等間一般徐不超過3.脅0米——幸3.棍9米，診磚混搏結(jié)構(gòu)錯(cuò)住宅羞開間靈一般慢不超卵過3.捷3米。惰規(guī)回定較刑小的幻玉開間揉尺度鵲，可銅縮短準(zhǔn)樓板斥的空軋間跨雷度，渠增強(qiáng)膝住宅含結(jié)構(gòu)綿整體局性、寄穩(wěn)定直性和儀抗震投性。全開間5米以春上，傷進(jìn)深7米以上螞的大開喬間住宅舟可為住效戶提供拾一個(gè)40缸——替50平方師米甚膏至更獻(xiàn)大的檢居住榮空間協(xié)，與眠同樣凝建筑樹面積良的小連開間使住宅免相比應(yīng)，承沙重墻刺減少容一半獵，使饑用面桑積增爹加2%，便于口靈活隔稍斷、裝喚修改造仰。陽臺(tái)陽臺(tái)浸是指紐奉供居芬住者欺進(jìn)行旱室外椒活動(dòng)敲、晾券曬衣知物等搏的空范間。平臺(tái)平臺(tái)辜是指儀供居詳住者晃進(jìn)行升室外遲活動(dòng)俘的上緣瑞人屋大面或拴由住請宅底矩層地脖面伸兩出室寫外的員部分炭。走廊走廊是猛指住宅膊套外使敢用的水楚平交通聚空間。地下室地下若室是蕉指房情間地邊面低輕于室鏈外地尺平面到的高懷度超批過該景房間渠凈高枝的1/黨2者。過道過道產(chǎn)是指屆住宅紀(jì)套內(nèi)哥使用背的水己平交矛通空泉間。▼隔斷隔斷是匹指專門渣作為分肥隔室內(nèi)沾空間的娃不到頂辜的半截愚立面。玄關(guān)學(xué)一般螞與廳皂相連衡，由于欄功能帖不同恩，需調(diào)姥度裝呢飾手醒段加籮以分快割。即便是摟自己人嚴(yán)回家，也要有瞎一塊放善雨傘、私掛雨衣穿、換鞋鮮、擱防包的林地方砍。平竊時(shí)，玄關(guān)也溫是接受腦郵件、科簡單會(huì)曠客的場銳所。玄關(guān)玄關(guān)般就是脈登堂懲入室鵝第一弊步所啞在的透位置盒，它掛是一醉個(gè)緩美沖過草渡的薯地段違。居獸室是孤家庭騎的“屈領(lǐng)地緞”，往講究持一定族的私爬密性肉，大挨門一礦開，碗有玄伶關(guān)阻她隔，謙外人傘對室醬內(nèi)就蹦不能恨一覽厚無余練。居住區(qū)壁用地居住株區(qū)用掠地是繼指住雙宅用穩(wěn)地、茂公建逢用地返、道蜓路用訊地和鈔公共朵綠地亡等四幟項(xiàng)用凍地的鄉(xiāng)豐總稱灣。公共耐服務(wù)差設(shè)施泡用地公共碑服務(wù)疑設(shè)施嶄用地廚一般冊稱公刃建用桐地，潤是與鴉居住躁人口劑規(guī)模匙相對兄應(yīng)配柔建的悼、為析居民惠服務(wù)菊和使痰用的晶各類恰設(shè)施腐的用叉地，狹應(yīng)包物括建賀筑基炒底占宴地及腸其所務(wù)屬場笑院、予綠地振和配別建停速車場捧等。道路用故地道路醉用地浮是指越居住犬區(qū)道五路、逃小區(qū)柳路、料組團(tuán)石路及違非公禿建配館建的教居民秒小汽磨車、徹單位余通勤捏車等嫂停放端場地宅。公共稱綠地公共坐綠地先是指階滿足社規(guī)定勾的日格照要不求，蹲適合襲于安堂排游積憩活朗動(dòng)設(shè)箱施的忙、供禿居民略共享捐的游鉗憩綠壇地，降應(yīng)包炕括居烏住區(qū)個(gè)公園捕、小掘游園測和組擺團(tuán)綠栽地及糟其他朗塊狀習(xí)帶狀劣綠地豆等。道路紅腸線道路撫紅線姐是指零城市賓道路筍含荷居住村區(qū)級斃道路鄉(xiāng)豐用地責(zé)的規(guī)威劃控丸制線菊。建筑恥線建筑線厲一般稱茶建筑控今制線，正是建筑印物基底癥位置的劣控制線古。入伙（偵入?。┮耍喝牖镄瑁ㄈ豚嵶。┒攀侵赴嵛飿I(yè)凝管理勁企業(yè)播向業(yè)校主／離用戶邀移交倍戶內(nèi)躁管理固責(zé)任轟的過垃程，武是業(yè)畢主(用戶)首次遍接收虧自己房誠的物徹業(yè)，后標(biāo)志貌著小驕區(qū)物宰業(yè)管串理建盼設(shè)正淋式啟必動(dòng)，悼物業(yè)仍管理竊企業(yè)柴和業(yè)稅主、節(jié)用戶抬共同奴管理翼和相仇互監(jiān)議督局傷勢已認(rèn)然形歲成。房地案產(chǎn)項(xiàng)育目慨開發(fā)欣建設(shè)駐流程一、典土地嚴(yán)的基唇本知慌識國有土百地使用躺權(quán)出讓烤年限住房用莊地70年工業(yè)用織地50年科教、豪文體、腸衛(wèi)生用晚地50年商業(yè)、風(fēng)旅游、具娛樂用胃地40年綜合或飾其他用替地50年軍事古、政氣府機(jī)國關(guān)用何地長蜜期土地伙制度叢及土淺地權(quán)棍利體票系：（1）土地共公有制:所有現(xiàn)者、被使用陡者、仗行使委權(quán)力儲(chǔ)者、進(jìn)城鄉(xiāng)奇二元歌體制（2）土們地權(quán)鞋利體引系：城市揉市區(qū)育的土述地屬舅于國親家所花有。年農(nóng)村酬和城幼市郊繪區(qū)的宿土地柏，除疏由法寇律規(guī)塞定屬創(chuàng)于國敲家所夜有的死以外將，屬琴于農(nóng)為民集垃體所乖有；董宅基兩地和材自留評地、唱自留奶山，禾屬于摸農(nóng)民哪集體材所有螺。所有滴權(quán)使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)站利國家所亂有集體所繪有國有土猶地使用蒼權(quán)農(nóng)地承毀包經(jīng)營儉權(quán)集體建設(shè)火用地趙使用窩權(quán)土地權(quán)利體系土地尚用途滿管制摸制度國家實(shí)劍行土地蕩用途管您制制度裁，國家度編制土薯地利用冤總體規(guī)甘劃，規(guī)寧定土地久用途，洋將土地銷分為農(nóng)用銳地、難建設(shè)姓用地槳和未豪利用殖地。農(nóng)用地是指直興接用于冤農(nóng)業(yè)生施產(chǎn)的土劑地，包社括耕地茅、林地議、草地旬、農(nóng)田帳水利用黃地、養(yǎng)和殖水面幣等；建設(shè)榮用地是指璃建造縮慧建筑喜物、帽構(gòu)筑燙物的紹土地廁，包居括城捉鄉(xiāng)住閱宅和殘公共波設(shè)施端用地浴、工銅礦用忌地、那交通逝水利僑設(shè)施宿用地邪、旅紹游用化地、武軍事格設(shè)施蠅用地悔等；未利用敬地是指農(nóng)葉用地和攤建設(shè)用票地以外久的土地黨。土地審思批制度1、農(nóng)用端地轉(zhuǎn)用售審批（1）概念該：農(nóng)用嗎地依法唐、依規(guī)骨劃轉(zhuǎn)建澡設(shè)用地（2）批準(zhǔn)危權(quán)限：國務(wù)幸院審豪批省、自顫治區(qū)、黨直轄市中人民政很府審批設(shè)區(qū)牢的市帆、自質(zhì)治州客人民詳政府扎審批用途塘管制殲的核蛾心2、土地分征收審鉤批權(quán)限國務(wù)院省、自璃治區(qū)、標(biāo)直轄市天人民政櫻府國務(wù)勁院的米審批承權(quán)限（1）基幼本農(nóng)述田（2）基角本農(nóng)蛛田以渡外的川耕地皮超過35公頃攤的（3）其厘他土殿地超壓過70公頃的省級人搭民政府健的審批牌權(quán)限征收除烘國務(wù)院脹審批權(quán)禍限以外規(guī)土地的今，由省課級人民上政府批念準(zhǔn)（1）低于35公頃面歌積的耕干地（不五包括基編本農(nóng)田里）（2）低于70公頃虎面積哀的其況他土迫地注：其擋他土地甩是指耕臟地（含附基本農(nóng)愛田）以線外的土蹈地。包括除裝耕地以尸外的農(nóng)考用地（舍包括園芽地、林腰地、牧涉草地等爭）、建設(shè)用場地和未支利用土基地等二、取運(yùn)得土地椅的程序（一）漲招、拍寨、掛取韻得（二褲）城棋中村成改造嬌取得（三氧）內(nèi)堪部運(yùn)稅作取滿得（一怠）招左、拍蓮、掛股取得獲取土姿地信息峰（網(wǎng)絡(luò)爹、社會(huì)關(guān)開系、其音他媒介功）土地市場調(diào)研土地供父應(yīng)量和別存量調(diào)謊查（區(qū)框域）地塊瑕芽疵調(diào)查寸（權(quán)屬剝糾紛）市政斬配套斬情況地上泡附著葉物和聚地下腔管線頌調(diào)查規(guī)劃設(shè)篩計(jì)要點(diǎn)地塊逗所在遺區(qū)域孤的地租價(jià)和俯房價(jià)灣調(diào)查城市揚(yáng)總體皺規(guī)劃矩分析城市近外三年的細(xì)開竣工敲面積和悟商品房銷量分許析參與招襪、拍、區(qū)掛出具報(bào)摟告初步設(shè)之計(jì)成本測周算新項(xiàng)目就投資決飼策會(huì)議2、城膜中村張改造蘭取得獲取凍土地埋信息土地涉市場續(xù)調(diào)研組織么土地落局集秒體建稻設(shè)用掀地轉(zhuǎn)魄用為國隱有建宅設(shè)用犁地（冷報(bào)省隔政府萄批準(zhǔn)羊）由村委狐與村民銅逐一簽怠訂拆遷互補(bǔ)償協(xié)蒸議制定拆州遷補(bǔ)償陵方案形成改鮮造決議峽，報(bào)市攔政府批蠶準(zhǔn)組織測準(zhǔn)量評估覺并出具黃報(bào)告組織召豪開村支訊兩委會(huì)拆，黨員代表腸會(huì)議，瘡村民代陸表會(huì)議決策會(huì)縱議（通她過后）出具報(bào)撇告成本測忘算初步設(shè)還計(jì)同村翠委會(huì)愧接觸取得土衰地后組奪織拆遷招拍拖掛90%以上割通過港簽訂瞞合作齒意向3、內(nèi)部口運(yùn)作取飼得征用土地局紗組卷報(bào)躁批發(fā)放補(bǔ)絕償款組織舌招拍幻玉掛依據(jù)區(qū)袋域基準(zhǔn)頁地價(jià)確蝕定成交病價(jià)格，宏取得土拘地確定地燥塊(城市規(guī)遲劃內(nèi)的聲集體土跑地、耕悔地，非屢基本農(nóng)蚊田)三、房揪地產(chǎn)開越發(fā)的流顛程（一叮）房典地產(chǎn)冬開發(fā)舞基本縫知識（二）羨房地產(chǎn)回開發(fā)基理本流程（一聾）房剛地產(chǎn)的開發(fā)躬基本椒知識1、房食地糖產(chǎn)嶄的金特世性獨(dú)一無夠二性不可胖移動(dòng)臂性壽命長菊久性數(shù)量有飄限性用途多姜樣性相互影網(wǎng)響性易受犧限制興性價(jià)值坊高大姐性難以變偏現(xiàn)性保值增嘗值性2、房著地產(chǎn)儲(chǔ)業(yè)與辦建筑箏業(yè)的軋區(qū)別建筑業(yè)龜是物質(zhì)撤生產(chǎn)部塘門，屬叛于第二桿產(chǎn)業(yè)房地竿產(chǎn)業(yè)潮兼有守生產(chǎn)丑（開叨發(fā)）掠、經(jīng)歡營、朝管理既和服功務(wù)等賢多種焰性質(zhì)芬，屬頓于等盞三產(chǎn)鞭業(yè)房地產(chǎn)槍業(yè)可分田為投資蘆開發(fā)業(yè)釋和房地榴產(chǎn)服務(wù)撿業(yè)房地產(chǎn)躬中介服刪務(wù)業(yè)包索括房地最產(chǎn)咨詢移、房地夢產(chǎn)價(jià)格瓜評估、丸房地產(chǎn)纏經(jīng)紀(jì)3、建傷筑物緊的分銀類根據(jù)膨中華勒人民棉共和期國城凱鄉(xiāng)建變設(shè)部字標(biāo)準(zhǔn)《民用建坐筑設(shè)計(jì)池通則》JG斯J舞37薯-8份7第條弦民要用建筑創(chuàng)高度與興層數(shù)的若劃分住宅批建筑容按層告數(shù)劃策分為垃：1～3層為板低層肆；4～6層為多頭層；7～9層為機(jī)中高韻層；10層以頓上為森高層虛。公共鋤建筑啞及綜娘合性丑建筑幫總高己度超候過24m者為高輔層（不托包括高串度超過24意m的單層弱主體建添筑）。建筑走物高熔度超草過10祖0m時(shí)，野不論反住宅工或公愿共建雅筑均械為超挎高層設(shè)。4、民用竹建筑物硬的分類按建洗筑高藍(lán)度分一般息情況駕下，銜根據(jù)灑樓盤息的用假途不妨同可零分民碎用和守商用炕，根哭據(jù)樓智房的瓦高度靠不同蒼又分鵝為低層、多層、小高層、高層和超高搏層。1-3層稱堅(jiān)低層4-6層為擺多層7-12層為歌小高通層12層以驢上為訂高層總高度破為１０扔０米以歪上為超揮高層。5、按拔建筑為形態(tài)任化分別墅蒸：獨(dú)框棟、新雙拼魔、聯(lián)曉排住宅：悼板樓、油塔樓商業(yè)、月辦公：燦商場、撲市場、選寫字樓閑、酒店6、房地蔬產(chǎn)開發(fā)墓的證件1、核嫩準(zhǔn)或求備案總證（黑固定薪資產(chǎn)箱投資肅）2、土地諸證3、建設(shè)蛙用地規(guī)煩劃許可紛證4、建遲設(shè)工哭程規(guī)悅劃許撞可證5、建筑芹工程施儉工證6、商肚品房租預(yù)售雄許可鵲證7、房洗地產(chǎn)對開發(fā)叉主要族涉及愧政府欣部門市（縣廢）政府澤、發(fā)改辮局、土懲地局、童建設(shè)局罩、規(guī)劃柜局、房產(chǎn)管鞏理局、個(gè)安監(jiān)局艦、公安禮消防、烘人防、對防震、劇氣象局叫、環(huán)保冰局、溝地稅研局、榜自來勒水公呀司、癥電力趕局、慰通信礙公司稍、燃?xì)夤尽V現(xiàn)電局、霜工商局哄、水利就局、財(cái)技政局等8、房地金產(chǎn)涉及撓稅費(fèi)（1）涉及抬房地產(chǎn)定購置的出：包括執(zhí)契稅、熱印花稅棚及交易炸手續(xù)費(fèi)群。（2）涉及技房地產(chǎn)列出售的設(shè)：包括鑼營業(yè)稅貴、城市蛛維護(hù)建壁設(shè)稅、奶教育費(fèi)猜附加、算土地增劑值稅、立企業(yè)所抹得稅、伐個(gè)人所散得稅、斧印花稅漲及交易描手續(xù)費(fèi)此。（3）涉及雕土地購怕置的：甩土地出劇讓金、岔地上附賠著物補(bǔ)升償款（二）評房地產(chǎn)簡開發(fā)基遲本流程1、河北街省房地勺產(chǎn)開發(fā)妥項(xiàng)目行滴政審批融流程示匠意圖2、房騎地產(chǎn)榆項(xiàng)目幅開發(fā)瞧建設(shè)奸流程增圖1、河北廊省房地牲產(chǎn)開發(fā)錢項(xiàng)目行泊政審批崗流程示營意圖國土資正源部門串提供折具備出讓槐條件井的土地環(huán)保濕部門提供征審定把的規(guī)劃環(huán)境察影響評價(jià)文剝件地震冊部門提供哪地震姥安全性評窮價(jià)文踢件規(guī)劃部伴門提出剛神性規(guī)劃金條件國土巷資源璃部門在進(jìn)行機(jī)國有亦土地狼使用習(xí)權(quán)出寄讓（勞招拍鋤掛）雕，合法建主設(shè)用地泄畢準(zhǔn)書包、國有皆土地使辦用權(quán)證晌書普通商恐品住宅倉固定資詞產(chǎn)投資鍬項(xiàng)目備福案規(guī)劃部胡門發(fā)放建設(shè)武用地包規(guī)劃屬許可混證（1日）編制等修建刷性詳些細(xì)規(guī)躬?jiǎng)澔蚪ㄔO(shè)凡工程設(shè)封計(jì)方案?？偲矫鎴D敘、建主設(shè)工繁程設(shè)扛計(jì)方喉案施政工副圖刺設(shè)腫計(jì)規(guī)劃部伴門審定黃修建性蹈詳細(xì)規(guī)對劃或建設(shè)工程震設(shè)計(jì)方墻案總平似面圖、梨建設(shè)工喉程設(shè)計(jì)盲方案潮（3日）建設(shè)、鐵規(guī)劃、奪市政、淚綠化、笨城管、棟消防、征人防、地震、找環(huán)保、館氣象、拾技術(shù)監(jiān)臣督、教組育、文脅物、水饅利、安監(jiān)、吼國家安犬全等有為關(guān)職能遭部門聯(lián)煌合審圖驅(qū)、備案雀（3日）審圖機(jī)娃構(gòu)進(jìn)行施工圖膠審查規(guī)劃部桐門核發(fā)羅建設(shè)工起程規(guī)劃洋許可證絞（2日）已審偽定的文修建蝕性詳工細(xì)規(guī)飛劃（缺或建著設(shè)工鏈程設(shè)膏計(jì)方嘗案總己平面箱圖）喝、建憐設(shè)工翼程設(shè)繁計(jì)方率案規(guī)劃許可階瘦段。其中異行政審愛批、辦理時(shí)間共計(jì)為9日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實(shí)施全程行政監(jiān)察66組織施裙工單位焰、監(jiān)理單音位招標(biāo)招標(biāo)旱文件初備案辭，招標(biāo)投緣瑞標(biāo)情況書面報(bào)喪告，招標(biāo)合說同備即案建設(shè)更工程質(zhì)量第、安抵全監(jiān)督手跨續(xù)備觸案排水部帽門核發(fā)殿城市排水撐許可煌證【2日】市容俗環(huán)衛(wèi)部門都對城市建筑優(yōu)垃圾處置因核準(zhǔn)建設(shè)許部門切核發(fā)建筑工瞞程施工偏許可證【2日】1、提猜供土糊地使辯用權(quán)證、狂工程索規(guī)劃長許可該證2、提供邊施工圖蜓紙審查炭合格織書；3、已悼辦理憑工程部質(zhì)量料、安恒全府監(jiān)督緣瑞手續(xù)棚；4、建家設(shè)資節(jié)金已上落實(shí)1、提戀供土咐地使麥用權(quán)瞇證、略建設(shè)圓工位程規(guī)廣劃許廟可證吵、施賺工許漿可證貓；2、投入隔開發(fā)建斯設(shè)的資依金達(dá)到晝工程建懂設(shè)總投茶資的25賴%以上3、已使有商在品房壞預(yù)售源方案房產(chǎn)部避門核發(fā)商品下房預(yù)寫售許佳可證【2日】商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)坊開發(fā)企功業(yè)組織設(shè)計(jì)枝、施做工、同工程撐監(jiān)理寄等有關(guān)棉單位芽進(jìn)行熔竣工濫驗(yàn)收規(guī)劃岔、建航設(shè)、基市政拍、綠穿化、妹城管悼、消幟防、人防芬、地恩震、示環(huán)保妨、氣亞象、浴技術(shù)朽監(jiān)督邁、教育亞、文親物、旁水利溪、安頸監(jiān)等樂有關(guān)熱職能組部門聯(lián)合冷進(jìn)行竣葡工驗(yàn)收欺、認(rèn)可【3日】建設(shè)控工程叨竣工滅驗(yàn)收菠備案規(guī)劃工驗(yàn)線；規(guī)她劃條件、鉤工程質(zhì)挑量、施工安全從魔開工至態(tài)竣工的柔監(jiān)督施工鋼許可階段嫌。其中行政審批洞、辦理時(shí)間共計(jì)為4日竣工祖驗(yàn)收階段工。其中務(wù)行政審批仇、辦理練、驗(yàn)收時(shí)市間共計(jì)為5日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實(shí)施全程行政監(jiān)督67項(xiàng)目溜推廣棉、銷飛售項(xiàng)目語獲取項(xiàng)目啟州動(dòng)規(guī)劃霉設(shè)計(jì)施工建符設(shè)竣工驗(yàn)屑收項(xiàng)目交單付權(quán)證辦偽理2、房士地產(chǎn)庫項(xiàng)目閥開發(fā)衣建設(shè)謝流程蘆圖項(xiàng)目獲取項(xiàng)目可腐行性研貝究調(diào)研當(dāng)?shù)厥曳康貦旬a(chǎn)市部場形要?jiǎng)荩徽簝?yōu)惠酒政策委、投就資環(huán)熱境；當(dāng)?shù)厮M(fèi)告水平朋；人口組犧成；地理奸位置掃、交循通；項(xiàng)目開許發(fā)成本吐、利潤蝦測算；………左…項(xiàng)目啟動(dòng)1土地報(bào)唇批3房產(chǎn)滅資質(zhì)稅審批4項(xiàng)目混可行胞性朱報(bào)覺批2