房地產(chǎn)投資規(guī)劃的基本知識

第一節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)劃的基本知識房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點視頻：80后買房記：幸福在哪里一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居?。黄涠谦@得預(yù)期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財產(chǎn)權(quán)利土地房地產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類商品房經(jīng)濟適用房房改房安居房2、按照取得的時間分類期房現(xiàn)房3、按使用性質(zhì)自住房投資房（商鋪、車庫……）廣西經(jīng)濟適用住房管理辦法2010年2月17日

供應(yīng)對象面向城市低收入人群家庭年人均收入，標準由當(dāng)?shù)卣谛∮诋?dāng)?shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入90％的范圍內(nèi)合理確定城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)同時符合下列條件：1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，或在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住工作三年以上（含三年）的外來務(wù)工人員；2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；3.無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準；4.單身家庭申請購買經(jīng)濟適用住房的，申請人宜不小于25周歲。具體由各市縣人民政府確定。住房面積控制在60~80平方米購房不滿5年不得上市交易，滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，需向政府交納土地收益等相關(guān)價款，而且政府可優(yōu)先回購；購房滿5年后，購買人也可以按標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得用于出租經(jīng)營。購房后未滿5年，購買者家庭出現(xiàn)重大變故，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

二、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。三、房產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)投資券買賣樓花以租養(yǎng)貸以租代購直接購房房地產(chǎn)投資四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點房產(chǎn)是一種耐用消費品，為投資盈利提供了廣闊的時間機會房產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定，具有較好的保值功能房產(chǎn)具有不斷升值的潛力缺點流動性相對較差投資金額比較大風(fēng)險較高（政策風(fēng)險、道德風(fēng)險……）五、房地產(chǎn)價格及影響因素政府規(guī)費勘查及前期費用開發(fā)商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房地產(chǎn)價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素。

2．地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第二節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)劃的概念為什么要進行房地產(chǎn)投資規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)劃流程購房與租房決策購房規(guī)劃一、房地產(chǎn)規(guī)劃的概念包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資居住規(guī)劃包括租房、購房、換房和房貸規(guī)劃房產(chǎn)投資的目的包括獲取房租收入和通過出售賺取價差收入二、為什么要進行房產(chǎn)規(guī)劃如果進行房產(chǎn)投資的時候不事先進行規(guī)劃，可能會陷入以下困境：1.由于目標重合，目前的資金不足以購房。2.對未來的收支變化未能充分預(yù)期，沒有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購房計劃難以實現(xiàn)。3.沒有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就4.沒有可行的購房規(guī)劃，難以強迫自己儲蓄5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無法選擇最佳的貸款組合。案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn)香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂峰時，短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會景閣4607室等五處豪宅和其他項目。1997年亞洲金融危機，香港樓市下滑，所購各項目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒收這些房產(chǎn)，仍無法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達24%，所余本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。每月利息支出超過100萬元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以償還所有債項，于是決定申請破產(chǎn)。2003年7月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過家庭年收入的6至8倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約1000萬港元，顯然無法支撐1.5億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。三、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程三、購房與租房決策要考慮的因素如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費等使用成本），而租房者的使用成本是房租

(1)房租是否會每年調(diào)整。

(2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方面的問題，可能購房比租房要貴。

(3)房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。如果房價低落，則租房居住成本低于購房的情況也有可能會發(fā)生。

(4)利率的高低。利率愈低購房的年成本愈低，購房會相對劃算。近年來，控制房地產(chǎn)價格上漲，提高了房屋貸款利率，因此購房的居住成本也越來越高。視頻買房好還是租房好量力而行最好（3：22）年輕人買房租房的小賬本租房買房哪個劃算（3：30）五、購房規(guī)劃衡量自己的負擔(dān)能力按每月的負擔(dān)能力估算負擔(dān)得起的房屋總價按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔(dān)的費用學(xué)會計算購房的各種稅費如何選擇房子投資自住房投資寫字樓投資商鋪投資車庫購房的各種稅費購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到裝修費用以及各種相關(guān)稅費。在我國，涉及購房交易的稅費主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費、中介費等，均視房屋買賣的具體情況并根據(jù)合同的約定或有關(guān)的法律規(guī)定來確定。南寧2010年商品房均價5002元/㎡2009年新建商品房成交均價每平方米5001.93元（含經(jīng)濟適用房），同比增長21.91%。其中新建商品住房成交均價每平方米4656.02元（含經(jīng)濟適用房），同比增長22.03%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價每平方米10553.45元，同比增長17.36%；辦公樓成交均價每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均價為每平方米5791.63元（含經(jīng)濟適用房），同比增長35.07%，環(huán)比增長3.01%。業(yè)內(nèi)認為，上述成交均價包括了經(jīng)濟適用房的價格，如果單獨統(tǒng)計商品房的成交均價，可能成交均價每平方米已超過7000元。有人算了一下，按照2009年南寧市城市居民人均可支配收入16530.58元的標準來算，既使不吃不喝，買一套60平方米的兩居室，按成交均價每平方米7000元計，總價要42萬元，需25.4年的時間才能支付所有房款。西鄉(xiāng)塘區(qū)樓盤報價

南寧丈市西均鄉(xiāng)塘紀區(qū)房鼓價振寧芹現(xiàn)代耀魯班小高層毛坯魯班路4號入住時戲間201泄0-0題6-3噴0物業(yè)費1.3元/㎡·月均價630領(lǐng)0元/㎡背景宿：房杠貸七就折時息代結(jié)載束四銀閑行首犬套房醉貸優(yōu)嫩惠取醫(yī)消牌南寧唯部分撐銀行艘仍打7折當(dāng)前泛，工套行已鋪向全鵲國各見分行杜下發(fā)績通知拉，從4月1日開始咐取消首禾套房利猶率7折優(yōu)惠族。對于佳首次購急房的客灣戶，首俱付2成，利獵率優(yōu)惠欄是8.5折，揮首付3成，利頓率優(yōu)惠磁是8折。柜二套掌房貸凳則執(zhí)壤行首攤付4成，利類率優(yōu)惠8.5折的政欣策。此陪外，中榜行執(zhí)行換的也是蘆首套房妙貸首付2成，利融率優(yōu)惠8.5折的政草策，而隔二套房捕貸沒有買利率優(yōu)取惠。除填了南寧癥工行、曲中行首機套房貸善取消7折利叫率優(yōu)慰惠外斗，農(nóng)廳行、面建行樹、華督夏銀娛行還問有7折利充率優(yōu)棉惠，惑但首拳付均打必須床是4成。購房目仇標：3室2廳2衛(wèi)1廚120悟.54諷㎡淺630灰0元/㎡總房酸款75相94嫁02首付（30%）227把821貸款53劈燕85螺31根據(jù)后宇下限8.資5折計算貸款春計算堆器購房縱目標驅(qū)：2室2廳1衛(wèi)1廚80碼.8誤6㎡63忍00元/只㎡總房鋪款509其418首付（20%）10虧18秤84貸款407呈534根據(jù)拒后下譜限8.5折計算貸款計柱算器購房目恐標：1室2廳1衛(wèi)1廚51.沉19㎡630善0元/遵㎡總房色款31創(chuàng)61演97首付（20%）63誤23構(gòu)9.遣4貸款25相29信57鬧.6根據(jù)賊后下頸限8.慌5折計查算貸款家計算堵器換房規(guī)閑劃階段性送換房換房繩的步橋驟先買后糟賣先賣貢后買視頻：孤賣房的攔困惑購新粒房的擺各種剪稅費契稅金額繁是房州價的1.5趕%，一苗般情票況下譜是在溉交易鉤簽證組時交師一半坑，入團住后勺拿房移產(chǎn)證緞時交肺另一罪半印花稅金額序為房黑價的0.0擋5%，在交蟻易簽證翅時交納交易眾手續(xù)貼費一般是屋每平方居米2.5元，也廈在交易復(fù)簽證時躍交納權(quán)屬揚登記含費100元到200元之軟間第三神節(jié)復(fù)個例人住光房消祥費貸訪款個人習(xí)住房雀消費幻玉貸款桐種類個人宜住房釋貸款居的還初貸方恰式一、個縱人住房絨消費貸主款種類住房劣公積莊金貸籮款繳存虧住房帝公積緊金的腦職工齊以其仙所擁抹有的隱產(chǎn)權(quán)墻住房挽為抵兩押申錢請的姿專項戴貸款儀。貸無款期獄限最清長為30年（炒不得富超過脅法定鍬退休饑年齡煤）。凡住房皺公積勢金貸陣款利緞率是陡目前嗓個人裂貸款明中利夢率最旁低的丸品種俗貸款持額度誰根據(jù)超所購找房屋秧不同研適用寨不同陷的比決例。個人棚住房婆商業(yè)駱性貸黑款是用護銀行類信貸昆資金椅向購暴房借耀款人院發(fā)放虜?shù)淖“榉抠J柳款，欲一般涼為抵醋押貸瞎款。個人徒住房羨組合驚貸款是指宅向繳擴存公需積金腳的購搬房借貝款人翼同時眾發(fā)放竄個人則住房孔公積腸金貸調(diào)款和圈個人痕住房地商業(yè)轉(zhuǎn)性貸蛾款的變一種扁貸款及方式獨。二、蜻個人匠住房驗貸款大的計滔息方奏法等額嘉本金非還款鴨法等額本同息還款敬法組合朽還款辭法（一樓）等受額本哲金還狂款法就是污把全匯部的各貸款鄉(xiāng)豐本金草平均鬼分攤吃到貸蘆款期廁內(nèi)的壟每一夏期歸鴿還，去而每手一期豬的利偵息則穿是根侮據(jù)當(dāng)罵期的述貸款每余額盆計算托，所介以每最一期膚歸還銀的貸傍款本樓金是辮固定滔的，箱而利斬息卻小不一勇樣，名是隨濫著貸寒款本怪金的錯逐步姓降低僅而減花少，戶總的險還款殖金額娛也是頁逐漸雖減少（二）潮等額本字息還款哭法每期鑒的還蚊款金販額是聾根據(jù)另貸款庸金額逃、貸毯款期洽限以瀉及還故款次栽數(shù)計烈算出犯的一算個固房誠定值乏，每廣期的洗還款孤額中辦包括根了本嘩金和飲利息達，隨盲著貸鐮款本籌金的奴逐步染歸還殺，貸廁款利基息逐判漸減粗少，鳳而每絨期的啞還款除額中群歸還砍貸款爬本金甘的金辮額則砍逐漸世增加艙。貸款淺計算鏟器等額本尸息還款伍法與等絞額本金塔還款法追的比較（三摧）組里合還俗款法首先將騙貸款本講金按比投例分成下若干償樹還階段攔，并確蓬定每個席階段的拳還款期貓限（等昏本），抹接著在錘每個階懲段里又倒按等額相本息還劉款方式等歸還（若等額）一般季來說賞，組復(fù)合還邀款法己的主尋要形擺式可柄分為隔遞增抖型、趣遞減紫型和答任意芝型三特種。翼遞增(減)型是指閣在整個才貸款期際內(nèi)，貸偉款的歸槐還呈逐狀漸增加(減少)的趨戀勢。鵝任意武型是濕指在顆貸款弱期內(nèi)逐各個鄙階段常的還苗款本模金及港還款搜年限以不同聚，使問貸款旦歸還析呈不舊規(guī)則懷變化握。借勝款人著可以廉根據(jù)偏自己貸未來戚收支鬧情況些，來紛制定噴還款慕計劃主，通還俗的打講就粒是賺噴多的托時候誰多還航一點繪，賺摩少的妙時候溉少還崖一點挪。三、節(jié)俘省貸款卷利息的貨方法加速還刺款額外孤還款存抵貸關(guān)鍵傘在于療盡可糕能多區(qū)的提首前償?shù)A還本謀金（一博）加榆速還調(diào)款縮短還游貸周期襲，增加敞還貸次把數(shù)——雙周況加速壞還款假設(shè)損貸款30年50萬元，錢貸款年爺利率為6.切39注%。標準的與月還款(等額交本息)雙周加缺速還款(等額遍本息缸）貸款練結(jié)果污對比（二）歐額外還陰款——提前挺還貸提前挖還款盲包括送提前賽全部倆還款膠、提年前部叉分還葬款且菠貸款熱期限緒不變遮、提芹前部辰分還曾款的扣同時侄縮短褲貸款編期限所三種使情況疫。貸俱款銀啞行只獻能受友理自揚發(fā)放導(dǎo)個人招貸款份第二炕個還裳款月郊起借情款人免提前扛還款濟的申給請。在等廊額本返息貸陪款中飾，采址用部扒分提算前還永款，松是節(jié)急省貸暑款利態(tài)息和萄縮短鹽貸款攔時間仰的基畜本方稅法，哄也是霸最有牌效的盛方法仗。提前岡還貸慶計算船器第四鳴節(jié)可個玩人支震付能孕力評賞估目標且和需話求分項析個人投竊資動機富分析個人支巴付能力志評估一、目腫標和需譽求分析房地胃產(chǎn)規(guī)籃劃的觀第一皆步是尼確定利期望抄的目帆標和孕需求段，這賭要通馳過數(shù)臟據(jù)收案集合索分析因來明誰確。漸一般崇而言各，個身人對極于房收地產(chǎn)治投資薪的需蓬求取干決于晶年齡析、收忌入水陪平、廊家庭疼成員鵝數(shù)量咬、交妙通便草利等泊因素霜。在肝確定榮目標布和需猶求時瀉，必露須把晴握以兵下幾劇個原炸則：首先是撓要分清尚影響目在標和需判求的因鐮素的重欣要性。抽要找到瓶符合所舞有期望回的房地色產(chǎn)投資緊項目是撞可遇不均可求的霸，我們苗會面臨察對于各隨種因素見的權(quán)衡到和取舍元，因此參應(yīng)該分授析哪些疑因素對鬼于自己如是最重哈要的，趟按重要會性程度渡進行排夫列，以疼便于在肥這些因童素發(fā)生潑沖突的走時候做易出合理題的選擇澆。其次，靜要具有銳前瞻性育。隨著祖?zhèn)€人的乓成長和各際遇，商收入、服債務(wù)以護及責(zé)任秤都會隨蠢之發(fā)生隨變化，誦因此在遞確定房音地產(chǎn)投謹資目標拾和需求有時應(yīng)該絞將這些位考慮進技去，以偏便能靈仗活的對展待這些霧變化。二、個匪人投資那動機分陽析自己蘋居住賺取召租金出售跨獲利減免稅橫收首要災(zāi)考慮辰的是倍居住傍質(zhì)量癥，可張以選糊擇具廈有成獸熟的坑居住部氛圍污的社醋區(qū)，赴如擁獨有便侍捷的韻交通納，宜跪人的汁環(huán)境饞、配揉套的加生活疾設(shè)施冶等。首先要歌考慮的長是方便扔出租，必可以選資擇流動赴人口大坑的小型任住宅進慕行投資托，或者讓購買適后宜出租非給經(jīng)營暗者的沿珠街鋪面樂。如果文是為籃了獲宅取差皂價收提入，逮則適寸合投傭資現(xiàn)磁時房醬價相倒對便輩宜，浙但未臨來規(guī)斥劃前四景看洲好，巖有升羞值潛覺力的息住宅剛或店遙面。國家出溪臺相應(yīng)四鼓勵政雹策，例型如規(guī)定饞購房支定出可以站用來抵潛扣個人款所得稅迫等，房暴地產(chǎn)投跌資無疑沿是個一茫舉兩得縣的投資抵方式。三、個物人支付勢能力評密估投資披房產(chǎn)章前必冬須正查確估透量個堂人資槐產(chǎn)，弓再根務(wù)據(jù)需矮求和賊實際翁支付槍能力雖來綜參合考項慮具求體選惡擇哪脹一種釀房產(chǎn)旋投資萬計劃塞。確定擁個人尊投資揮房產(chǎn)吧的綜溪合支翠付能徒力時育，不難僅要嚷看個載人的廳凈資雙產(chǎn)，僅還要角分析野個人覺的固版定收港入、宜臨時組收入非、未繪來收捕入、剝個人稼支出孔和預(yù)帽計的遭未來蛙支出間。如果個犯人凈資正產(chǎn)為正報數(shù)，投洲資者首施先要確委定能用走來投資認房產(chǎn)的份資金數(shù)角額。然券后，再效根據(jù)自僚己家庭悠月收入勾的多少取及預(yù)期律，最終俊確定用尖于購買為房產(chǎn)、油償還銀想行按揭牧貸款本船息的數(shù)允額?；{本的原匯則仍然狼是量力扶而行，童既滿足喝個人的猜房產(chǎn)投扮資需求振，同時擦又不必行為自己銅帶來沉妖重的債歲務(wù)負擔(dān)恩。購房懼能力皆計算找器舉例個人凈斃資產(chǎn)中抓可用于者購買房租產(chǎn)的金積額為12萬元姓，家掃庭月推收入80箭00元，羅月平沾均日嚇常支叼出40焦00元，其建他投資盜支出10蕩00元，易預(yù)期奔未來殃收入社保持兄平穩(wěn)渣，則弊其投扒資房煙地產(chǎn)涉的支分付能雞力為10萬元首塵付款，看月平均口可償還否銀行按銀揭貸款核本息的篩最大數(shù)漆額為800罩0-4牢000咬-10桃00＝30蒜00鵝(元)?？上徺I氏總價優(yōu)值為60萬元稍的房仗產(chǎn)，弦首付20％為12萬元眼，其侮余48萬元環(huán)可以喬申請劣銀行隙按揭劑，以陵每月促歸還300旦0元以拜內(nèi)為粉限。燭但如啟果對貓未來編收入渡感到川不確光定性襖較大迎，就肚需要宜降低襯投資陡房產(chǎn)蒜的總收價值教。本章輔小結(jié)1．房地疫產(chǎn)是房劃產(chǎn)和地正產(chǎn)的合鞏稱。地愿產(chǎn)是指持購買土報地使用李權(quán)的開票發(fā)投資家；房產(chǎn)宅是指物闊業(yè)建成替后的置突業(yè)投資停。對個客人投資炒者來說倍一般是向指房產(chǎn)比。2．房蒜地產(chǎn)豬投資增是以區(qū)獲取淡期望爺收益灑為目鵲的，朽將貨避幣資委本投鈴入房雖地產(chǎn)師開發(fā)獄、經(jīng)紅營、粒中介衫服務(wù)錄和房濾地產(chǎn)予金融幻玉資產(chǎn)鎮(zhèn)的經(jīng)爺營活興動。3．房地寸產(chǎn)投資知的優(yōu)點究主要包哨括房地憑產(chǎn)是一壇種耐用戀消費品摩，價值衣相對比兔較穩(wěn)定企以及具撤有不斷紛升值的發(fā)潛力。4．買軌房子趴需要導(dǎo)一筆耐很大貼的資浪金，傭買房痰首付創(chuàng)款的友籌備