房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)梳理

房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析主要內(nèi)容2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率比房地產(chǎn)業(yè)增加值資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)保值增值率房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)

從業(yè)人員平均產(chǎn)值從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)企業(yè)平均人數(shù)商品房銷(xiāo)售額商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售價(jià)格住房痛苦指數(shù)銷(xiāo)售利潤(rùn)率商品房空置面積空置率吸納量吸納率平均建設(shè)周期吸納周期國(guó)房景氣指數(shù)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指報(bào)告期內(nèi)完成的全部用于商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)的投資額。當(dāng)房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)投資通過(guò)直接、間接拉動(dòng)作用于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和GDP增長(zhǎng)，據(jù)有關(guān)專(zhuān)家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)100塊錢(qián)的投資，可以拉動(dòng)十幾個(gè)部門(mén)170塊錢(qián)到220塊錢(qián)的投資；房地產(chǎn)100塊錢(qián)的消費(fèi)，可以拉動(dòng)130塊錢(qián)到150塊錢(qián)的消費(fèi)。3409年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，同比增長(zhǎng)16.1%,為近十年最低水平。按用途分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資額5房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率6用統(tǒng)計(jì)年鑒提供的本年完成房地產(chǎn)投資額計(jì)算的同比增長(zhǎng)率。衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率，一般不應(yīng)該超過(guò)２倍（國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算最合理值是1.4倍）。過(guò)高意味房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。781998-2007年，通過(guò)直接貢獻(xiàn)、拉動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間接貢獻(xiàn)和引導(dǎo)消費(fèi)貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率平均達(dá)到21.76%，即在09年8.7%的GDP增幅中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)的百分點(diǎn)平均達(dá)到1.9%。9專(zhuān)家實(shí)證研究表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP有很大推動(dòng)作用，但不是決定性的；GDP的走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有決定性影響；根據(jù)GDP的波動(dòng)性可以很好的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的走勢(shì)；GDP的波動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的劇烈的波動(dòng)；誰(shuí)推動(dòng)了誰(shuí)？誰(shuí)拉動(dòng)了誰(shuí)？2、房地產(chǎn)業(yè)增加值10定義：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程所增加的價(jià)值。用途：衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)作用的重要指標(biāo)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各部門(mén)的增加值都有統(tǒng)一的核算方法，因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值可以直接為其他行業(yè)增加值進(jìn)行比較，能夠直觀(guān)地了解和正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用。11根據(jù)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到4%以上。占第三產(chǎn)業(yè)的比重為10％－11%；2004年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重是12.7%，日本是12.1%，我國(guó)是4.5%，法國(guó)2005年是8.3%，與發(fā)達(dá)國(guó)家有很大差距，應(yīng)大力發(fā)展3、資產(chǎn)負(fù)債率12定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)期末負(fù)債總額與其資產(chǎn)總額之比。用途：衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。計(jì)算公式：負(fù)債率=負(fù)債總額／資產(chǎn)總額13平均資產(chǎn)負(fù)債率61%多少算合適4、資本保值增值率14定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額比率。用途：用來(lái)衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)增值與保值狀態(tài)，分析房地產(chǎn)的投資功能。資本保值增值率=100%,為資本保值:資本保值增值率>100%,為資本增值。計(jì)算公式為：資本保值增值率=（期末所有者權(quán)益總額／期初所有者權(quán)益總額）×100%155、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)定義：指報(bào)告期受聘于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的各類(lèi)人員總和。其中包括:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人員、技術(shù)人員、其他服務(wù)人員。用途：反映該行業(yè)或產(chǎn)業(yè)部門(mén)人的要素投入狀況及其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。從業(yè)人員人數(shù)的增減即能反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度，也反映出國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整變動(dòng)趨勢(shì)。1617按不同類(lèi)型所占比例劃分18行業(yè)就業(yè)彈性系數(shù)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)0.177批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)0.356金融保險(xiǎn)業(yè)0.248社會(huì)服務(wù)業(yè)0.238衛(wèi)生體育和社會(huì)福利業(yè)-0.56教育、文化藝術(shù)和廣播電視業(yè)0.054科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)-0.02房地產(chǎn)業(yè)0.505經(jīng)濟(jì)涵義：經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)1%，行業(yè)就業(yè)能增長(zhǎng)多少個(gè)百分點(diǎn)。19有調(diào)查顯示,目前房地產(chǎn)從業(yè)人員的平均離職周期是一年到一年半,很多企業(yè)人才流動(dòng)率超過(guò)了60%。而作為產(chǎn)業(yè)中流砥柱的高管人員更是表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的離職意向,27.3%的高管處于不穩(wěn)定狀態(tài),18.2%的高管表示將于近期跳槽。高度流動(dòng)率和流動(dòng)意向使房地產(chǎn)業(yè)的人才流動(dòng)程度高居各行業(yè)之首。2021房地產(chǎn)瞇業(yè)從業(yè)遼人員平喇均產(chǎn)值定義：蛇是指統(tǒng)薦計(jì)年度次期間房逐地產(chǎn)業(yè)編增加值餅總額與漏所有從茅業(yè)人員紀(jì)數(shù)的比凡率。如果翼房地伙產(chǎn)業(yè)漲就業(yè)席人員扇人數(shù)妖的平敵均生亮產(chǎn)值橡遠(yuǎn)遠(yuǎn)曲高于改其他琴行業(yè)葬或產(chǎn)逐業(yè)，站則說(shuō)賺明該執(zhí)行業(yè)水或產(chǎn)秒業(yè)的存勞動(dòng)蛇生產(chǎn)開(kāi)效率澡高:反之則充反。計(jì)算魂公式徑：從賞業(yè)人更員平熱均產(chǎn)腦值=房地里產(chǎn)業(yè)被增加堆值/房地羽產(chǎn)從惹業(yè)人柜員總虛數(shù)2223太低了拋！按行必業(yè)不同膚部門(mén)分具別統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)蝕從業(yè)人極員平均敘勞動(dòng)報(bào)窮酬24定義雕：指叨房地互產(chǎn)開(kāi)掃發(fā)企她業(yè)的帆全部妨從業(yè)衫人員解在一辟定時(shí)圣期內(nèi)居平均治每人注所得腔的貨毅幣工蜜資額拖。用途扶：既加反映永本行開(kāi)業(yè)收際入分街成整巾體狀閱況，脹又可功以與滅其它轉(zhuǎn)部門(mén)糞或行持業(yè)進(jìn)恰行橫演向比烈較，拋進(jìn)而早反映士我國(guó)秀國(guó)民桌收入堆分配掘結(jié)構(gòu)些。2526AV夫ER仍AG把E=們31搭46君8太低了當(dāng)！開(kāi)發(fā)債經(jīng)營(yíng)、寫(xiě)物業(yè)、慚中介有群差異。慘分母為醒全部從繪業(yè)人員嗽，不妥侵??！6、房遣地產(chǎn)限開(kāi)發(fā)絲式企業(yè)臥個(gè)數(shù)定義：拌是報(bào)告位期指按登國(guó)家及庫(kù)地方有穩(wěn)關(guān)法律慕、法規(guī)虧注冊(cè)的嶼房地產(chǎn)鎖開(kāi)發(fā)企錦業(yè)數(shù)總鵝和。用途：獻(xiàn)反映行努業(yè)的發(fā)逃展規(guī)模曲，行業(yè)嫁的集中依度。企喉業(yè)個(gè)數(shù)櫻增減與獅房地產(chǎn)母市場(chǎng)好農(nóng)壞相關(guān)方，對(duì)從窄業(yè)人員烤數(shù)量也拆有直接鹽影響。2728房地產(chǎn)彎業(yè)集中允度比較乓低??！企業(yè)競(jìng)鄰爭(zhēng)性？不同咱資質(zhì)與的企釋業(yè)個(gè)稼數(shù)統(tǒng)胃計(jì)數(shù)勁據(jù)來(lái)厘源困密難房地產(chǎn)惑企業(yè)平漢均人數(shù)29我國(guó)告房地扮產(chǎn)行腹業(yè)中疑以規(guī)春模小澆、資萌金少豈的中頂小房趴地產(chǎn)猾企業(yè)暫占主基流AVE暖RAG博E=3巾1計(jì)算挪公式鍋：企羽業(yè)平悲均人括數(shù)=企業(yè)從開(kāi)業(yè)人員捷總數(shù)/企業(yè)尸總個(gè)鮮數(shù)7、商住品房你銷(xiāo)售夢(mèng)額定義移：指蹤蝶報(bào)告蓄期內(nèi)襲出售針?lè)课葑斓目偩奘杖?即雙鐮方簽娛署的竹正式滔買(mǎi)賣(mài)冬合同圈中所柴確定田的合卸同總須價(jià))。該指退標(biāo)與竿商品刃房銷(xiāo)耳售面先積同貫口徑視。銷(xiāo)售狀潔況能直母接反應(yīng)醉當(dāng)前市游場(chǎng)形勢(shì)槽好壞。3009年商造品房鉤銷(xiāo)售川額439垂95億元?jiǎng)?，同著比增蛾長(zhǎng)75江.5凝%，其杯中商控品房螞住宅廁銷(xiāo)售蘇額同藏比增沙長(zhǎng)80誰(shuí).0管%，創(chuàng)歷蟲(chóng)史新高31商品教房銷(xiāo)貍售面何積32是指懸報(bào)告熔期已秩竣工顛的房妨屋面珠積中惹已正字式交草付給蹲購(gòu)房泉者或急已簽轟訂（阻正式鋪）銷(xiāo)溪售合蓮?fù)牡干唐凡璺课萦颐娣e態(tài)。不億包括轎已簽暴訂預(yù)棵售合量同正多在建刃設(shè)的愈商品兩房屋回面積怒，但帳包括磁報(bào)告焦期或許報(bào)告睛期以糊前簽克訂了星預(yù)售呢合同土，在遣報(bào)告訪(fǎng)期又緊竣工悟的商腎品房唉屋面族積。商品輛房銷(xiāo)致售面浙積與頑房屋察竣工遲面積勸進(jìn)行巧對(duì)比循，分咽析市耽場(chǎng)供筆求關(guān)巖系。09年商品悠房銷(xiāo)售浮面積937姓13萬(wàn)平較方米直，同誘比增使長(zhǎng)42.源1%，其中扒商品住擴(kuò)宅銷(xiāo)售兼面積增儀長(zhǎng)43子.9拐%33房屋帝銷(xiāo)售液面積燙大于號(hào)房屋煉竣工寧面積墨。從尚而有疏效地獲吸收悉了一凍定數(shù)獸量的諷空置肥房。商品彼房銷(xiāo)虎售價(jià)扛格34定義枕：商竟品房孫銷(xiāo)售蓮價(jià)格涂是指毫具有云經(jīng)營(yíng)般資格洪的房慕地產(chǎn)川開(kāi)發(fā)巴公司(房地產(chǎn)懲發(fā)展商)出售扶的住頸宅、頌寫(xiě)字膀樓、棋商業(yè)穿用房滴以及淚其他攜建筑惡物的陷市場(chǎng)冠實(shí)際歸成交房誠(chéng)價(jià)格裳。計(jì)算差：商庭品房翅銷(xiāo)售鬧額／堅(jiān)商品黨房銷(xiāo)逃售面漆積353637住房顫痛苦列指數(shù)38“住理房痛拿苦指?jìng)償?shù)”斜指用禿來(lái)衡藥量住隆房經(jīng)飼濟(jì)困屯難程風(fēng)度的聞指標(biāo)禁。計(jì)算啞公式棟：掉住房浮痛苦循指數(shù)娃＝商飽品房濾的平憶均售提價(jià)/人均月莫收入。房地款產(chǎn)行潔業(yè)的濱人文形指數(shù)我國(guó)谷歷年則住房睡痛苦避指數(shù)39較合理楚的數(shù)值終應(yīng)<1，當(dāng)“銀住房痛柴苦指數(shù)遮”<1時(shí)，自晶動(dòng)升級(jí)何為“住揚(yáng)房幸?；笖?shù)”伐。08年各地慕區(qū)住房怕痛苦指法數(shù)4041中國(guó)主度要城市共“住房混痛苦指腎數(shù)”一火覽表序號(hào)娃城掛市慎住附房痛虹苦指點(diǎn)數(shù)絲式人均考月收拴入航商品茶房每吐平米琴均價(jià)卵統(tǒng)計(jì)亦時(shí)間42平均堤銷(xiāo)售脊利潤(rùn)遣率43利潤(rùn)松總額：指限企業(yè)煌在一皇定時(shí)禮期內(nèi)懼實(shí)現(xiàn)芳的盈清虧總基額，突反映涉企業(yè)樓最終策的財(cái)希務(wù)成躺果。平均銷(xiāo)灰售利潤(rùn)澡率：房丸地產(chǎn)懼開(kāi)發(fā)獨(dú)企業(yè)扭利潤(rùn)愿總額鴉與商掘品房愈銷(xiāo)售匯額的要比率佩。用途：珠衡量房移地產(chǎn)開(kāi)銳發(fā)企業(yè)輪的盈利性能力。44房地幟產(chǎn)開(kāi)草發(fā)利忍潤(rùn)是親房?jī)r(jià)格的一小部分短，行古業(yè)利宗潤(rùn)遠(yuǎn)爪高于濤平均仁利潤(rùn)菜，并慮在快倉(cāng)速增然長(zhǎng)，扇是價(jià)淺格脫繪離價(jià)發(fā)值的狡一個(gè)兼重要限原因板。從綱國(guó)際搏上多陡數(shù)國(guó)志家情折況來(lái)洪看，扣房地盡產(chǎn)開(kāi)碌發(fā)商狀的平燭均利扛潤(rùn)一刮般在5%左右，榜高的也君只有6%末—8獄%。根據(jù)典我國(guó)國(guó)垂土資源抄部調(diào)查賀：房地找產(chǎn)開(kāi)發(fā)末利潤(rùn)，忠大多數(shù)健城市普絞遍在10勸%以上亂，中虧高檔項(xiàng)房地披產(chǎn)平舅均利驕潤(rùn)率若更高巖，一叨般達(dá)啞到30奮%—洞40丟%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)罰高于其帝他行業(yè)抵的平均饑?yán)麧?rùn)率磨水平。458、商開(kāi)品房材空置虎面積定義雀：是料指報(bào)樹(shù)告期崇末已茅竣工婦的可待供銷(xiāo)糧售或鞏出租高的商氏品房罵屋建狠筑面董積中右，尚喘未銷(xiāo)貞售或寺出租飄的商籍品房榮屋建宏筑面童積。暢包括導(dǎo)以前癥年度喝竣工墓和本染期竣幕工的晶房屋淚面積栗，但不包服括報(bào)告瓦期已竣悅工的拆嘩遷還建刑、統(tǒng)建雙代建、泊公共配功套建筑掠、房地枯產(chǎn)公司晌自用及釀周轉(zhuǎn)房掙等不可箱銷(xiāo)售或柳出租的棉房屋面危積。其統(tǒng)旱計(jì)方噴式是船由各蔑地的尾開(kāi)發(fā)命企業(yè)搬向當(dāng)偷地統(tǒng)精計(jì)部勉門(mén)按朽月自盼報(bào)企朱業(yè)的資空置綿面積鉆。設(shè)立數(shù)指標(biāo)遼的目寄的：考察房桃地產(chǎn)開(kāi)借發(fā)行業(yè)繩的投資港規(guī)模和柱市場(chǎng)銷(xiāo)方售狀況,從開(kāi)翁發(fā)商危角度訴觀(guān)察格是否退出現(xiàn)嫌了投甩資過(guò)罰剩。46目前關(guān)繁于商品礎(chǔ)房空置濃指標(biāo)的睡定義和很計(jì)算方匪法都存寇在缺陷漁。200閘3年3月28日，建坦設(shè)部坊、國(guó)家紛發(fā)展和動(dòng)改革委尊員會(huì)、陡國(guó)家特統(tǒng)計(jì)局寧三部委靈聯(lián)合下鄰文（建掛住房[20誦03]浮60號(hào)）空置時(shí)內(nèi)間在一窮年以?xún)?nèi)宣的為待立銷(xiāo)商品撞房空置溝時(shí)間存在一章年到已三年邊（含愧一年俘）的永為滯灣銷(xiāo)商華品房空置武時(shí)間旗在三冊(cè)年以氣上（燃含三獄年）流的為即積壓凍商品姑房47空置利跌弊房屋供伐給者為拌了適度技的獲利件的引起行的空置奪是合理的，需岸求者就欺業(yè)消長(zhǎng)仙和人口芹合理流血?jiǎng)?，?dǎo)孝致對(duì)房助屋的需常求變化近引起的豪空置也摔是合理溝的。供給誰(shuí)大于煎有效怖需求糞，供尸求結(jié)蹲構(gòu)矛必盾引遵起的柄空置滔為不羽良空芝置。4849空置宿不一桑定是肌浪費(fèi)房地差產(chǎn)開(kāi)狹發(fā)周牢期長(zhǎng)護(hù)，供仁給彈弊性低市場(chǎng)需駝求變化懼快，需藝求彈性協(xié)高一定事量的脂空置賺對(duì)市規(guī)場(chǎng)供饞求雙獲方都瘦是有仁利的19失94光-2訴00挖8我國(guó)敞商品氏房及傅商品病住宅圓空置肌面積代走勢(shì)501,空置面邀積逐年賤上升2,二者的掉低點(diǎn)相隨互重疊3,商品住剖宅空置破面積變繩化較平舍穩(wěn)商品適房空腫置率定義場(chǎng)：指吊報(bào)告古期商甘品房違空置它數(shù)量乖占報(bào)犁告期蘿可供剪銷(xiāo)售腥、出駕租商循品房供數(shù)量珠的比噸重。油報(bào)告泥期可斃供銷(xiāo)登售、訊出租絡(luò)商品臨房數(shù)煌量等券于上桌一年洽商品宵房空飼置面聚積和荒當(dāng)年帆房屋饅竣工滴面積峰之和繡再減芹去不四可銷(xiāo)趕售的甘面積騾。用途心：反該應(yīng)商囑品房順供求殲狀態(tài)揮，房扎地產(chǎn)尚泡沫暢程度漂，房雨地產(chǎn)釀?lì)I(lǐng)域燒的資假源配擾置狀淚況5152計(jì)算公浸式：空置率類(lèi)＝(當(dāng)年坊空置沈面積/當(dāng)年巡壽可供識(shí)銷(xiāo)售共面積)屬×1壯00趨%當(dāng)年飽可供禍銷(xiāo)售羊面積=當(dāng)年竣以工面積飽－當(dāng)年鹽不銷(xiāo)售忠面積空置芬率＝(當(dāng)年抓空置顧面積/近三年訂竣工面慰積）×1欲00亦%空置金率＝疼（增筑量房昆和存遲量房秘的空畜置量近／全輸社會(huì)搜增量脊房和倦存量餓房之籠和）×10球0%（國(guó)倒際算掉法）分子賺分母排口徑劑不同1、分子忽分母指床標(biāo)報(bào)告璃期不同2、分笑母包中含不熱可銷(xiāo)檢售面溝積3、處才于銷(xiāo)歪售期射的包剝含在峽內(nèi)國(guó)際汗上，膏商品萄房空補(bǔ)置率清的合次理區(qū)釣間一鄰般為3％－10％（權(quán)訪(fǎng)威性釘無(wú)法透考證級(jí)）。適度(自然)空置率;自然紀(jì)空置喬率的袖值是合一個(gè)電爭(zhēng)議耀較大鑒的值杏，不牛同的定經(jīng)濟(jì)萄學(xué)家霧計(jì)算疑出的偽自然典空置療率數(shù)睜值相針差很敢大，貝從4％到10％不等。G.D加德（Ju容d）和J.佛羅（Fre酬w）以分報(bào)區(qū)的方究式計(jì)算松出的自檢然空置福率從3.皆9％至10％不等，岸羅森（Ro侵se汁n）和惰斯密鴉斯（Sm最it懸h）計(jì)付算出拋的自冬然空頓置率谷中位浩數(shù)是9.倉(cāng)8%。由于炎影響空迫置率的乘因素太尖多，自重然空置飾率很難扯有一個(gè)恨準(zhǔn)確的尸值。5354提出鉆適合猾我國(guó)惱的空違置率柔警戒系線(xiàn)0%—提14％之間綱，空置面偏少，版供不應(yīng)蒙求，資貼金緊張括，價(jià)格票飛漲，設(shè)影響發(fā)饅展。15%獻(xiàn)—30％之問(wèn)桂，空置鵝適量，控供求平懶衡，資惱金充裕豎．價(jià)格哈平穩(wěn)，針良性發(fā)闊展。3l%～40％之間堡，空置牧偏多，親供大于恰求，資慕金偏緊些，價(jià)格蟻回落，稱(chēng)緩慢發(fā)丸展。4l薄%一50％之間翻，產(chǎn)生腦積壓，紐奉供過(guò)于壯求，資列金占?jí)耗?，價(jià)格怨下跌，愚停止發(fā)震展。19綁94拿-2刺00嗓8我國(guó)商包品房及晃商品住腔宅空置涌率走勢(shì)55商品獲房空車(chē)置率快＝(當(dāng)年空代置面積/近三年盯竣工面團(tuán)積）×1塑00逆%1，商盾品房沾與商巖品住豈宅空遺置率療變化愈基本順一致辦，并顆處于容下降續(xù)趨勢(shì)嚷；2，商品俗住宅的深空置率脖一直低圾于商品哈房；3，07-孫08年止降墨為升56空置碗率與解房?jī)r(jià)疑關(guān)系空置率捉與房?jī)r(jià)象呈負(fù)相勞關(guān)：住渡房需求搬旺盛，贈(zèng)商品房麻空置率浮下降，便使得價(jià)漢格上升盜，反之示亦然?？罩梦渎蔬^(guò)劇高時(shí)仇應(yīng)大所力發(fā)控展二注手房尾交易奪市場(chǎng)連，減珍少資宮源浪稠費(fèi)。兩者都學(xué)會(huì)直接恐或間接應(yīng)地影響掩房地產(chǎn)殖業(yè)乃至戒經(jīng)濟(jì)的順發(fā)展。9、吸納衡量定義站：指燈報(bào)告博期在絲式一定晚范圍糾內(nèi)現(xiàn)險(xiǎn)有的豎可供璃使用齊的商下品房平中被稠市場(chǎng)禾占用樹(shù)部分緣瑞。單夢(mèng)位為喇建筑求面積獅或套傲數(shù)。計(jì)算公六式：本艇期吸納饞量=本期銷(xiāo)斧售量+本期爐租賃坡量用途計(jì)：衡霸量市窯場(chǎng)的椒吸納修程度57商品房伸吸納率58定義：魄指報(bào)告桌期商品序房出租宜、銷(xiāo)售廟數(shù)量占弊報(bào)告期償可供銷(xiāo)匠售、出雕租商品慶房數(shù)量直的比重嘉。反映當(dāng)頃年可供棍銷(xiāo)售和窄出租的籌商品房察數(shù)量中弟已經(jīng)出徑租和銷(xiāo)攻售的商格品房的扣數(shù)量。辨即當(dāng)年萄房地產(chǎn)共市場(chǎng)吸顯納了多獨(dú)少新建晉商品房罰。理論玩上，窩商品裕房吸圈納率=1憂(yōu)-商品自房空腰置率定義捎：指關(guān)某種饅類(lèi)型濫的房賴(lài)地產(chǎn)諸開(kāi)發(fā)修項(xiàng)目疼從開(kāi)那工到調(diào)竣工倆交付刷使用牽所占慘用的膝時(shí)間默長(zhǎng)度陳。計(jì)算猴：平管均建控設(shè)周懂期=本年棄施工紐奉項(xiàng)目捷計(jì)劃汁總投識(shí)資額/本年如實(shí)際瞎完成謎投資扛額用途：奔反映建陪設(shè)速度籮，即假箏定按當(dāng)盤(pán)年施工狼速度進(jìn)莫行,目前統(tǒng)正在昌建設(shè)膚的項(xiàng)坦目需姻要多閥少時(shí)揮間才吧能建依成投爽產(chǎn)。平均葬建設(shè)臥周期吸納釘周期含義：的按照本恒期的銷(xiāo)灰售與租瞇賃水平奏，當(dāng)前沸供給量饑需要有床多少年猾才能夠意被市場(chǎng)房誠(chéng)所吸納亂。它的粱倒數(shù)可吼以定義欺為“銷(xiāo)羊售概率徑”，搭即指某粱物業(yè)在填本期能盜夠銷(xiāo)售壤出去的綠概率。吸納舍周期=（上期析期末空結(jié)置量+本期新驕增供應(yīng)哈量）/本期桿吸納秩量。巖單位騙（年鞠，季察，月障）用途：棋可以用傾于預(yù)測(cè)頃市場(chǎng)價(jià)臺(tái)格變化汪和分析新市場(chǎng)上嗚是否還差有消化毅新項(xiàng)目訊的能力肺。6061吸納周稻期與住復(fù)房?jī)r(jià)格如果供誘給相對(duì)滾過(guò)剩，塞吸納周昂期會(huì)較歸長(zhǎng)，反事之則較量短。較長(zhǎng)固的吸漏納周景期意穗味著套供給繞方的費(fèi)預(yù)期百銷(xiāo)售乏時(shí)間獸會(huì)比拍較長(zhǎng)拼，這鄰樣會(huì)徹給供婚給方伙造成騰較大爭(zhēng)的壓蒼力，聞迫使督其降未低價(jià)營(yíng)格，暮而需刑求方呢也有煤能力趣壓低急其愿務(wù)意付提出的抱最高澆價(jià)格范：較短反的吸埋納周替期意下味著周供不班應(yīng)求重，供餅給方酬的預(yù)逗期銷(xiāo)氣售時(shí)逢間較財(cái)短，創(chuàng)面臨郊的銷(xiāo)咬售壓薄力小險(xiǎn)，他燦們往輸往會(huì)惠提高預(yù)價(jià)格斬，待持價(jià)而肅沽，輩這時(shí)毛需求灰方也父難以敲與供偏給方鵲議價(jià)押。62吸納周遮期與建傭設(shè)周期在理想爭(zhēng)模型中憲，當(dāng)吸梯納周期糠等于建交設(shè)周期形時(shí)，在閘這一時(shí)繼點(diǎn)上開(kāi)亂工建設(shè)閉，到竣寧工時(shí)市綠場(chǎng)上原字有的住遇宅正好汪售完，斑新建成鴉的住宅龜正好進(jìn)宰入市場(chǎng)累滿(mǎn)足下咬一輪需蠢求，供賊求正好談平衡。當(dāng)吸犬納周賤期大武于建占設(shè)周閘期時(shí)舊，此傳時(shí)開(kāi)恥始建和設(shè)，棉竣工踐時(shí)市炕場(chǎng)上舅的物源業(yè)尚事未售鞏完，上供過(guò)威于求爭(zhēng)。當(dāng)吸納遼周期小憤于建設(shè)判周期時(shí)窗，此時(shí)柴開(kāi)工建忍設(shè)，當(dāng)搖市場(chǎng)上注物業(yè)售緒完時(shí)，藝新的物捷業(yè)尚未繳竣工，她供不應(yīng)鐘求。6310、國(guó)房渠景氣指沉數(shù)國(guó)房嶺景氣雙指數(shù)乳是“澆全國(guó)舒房地罰產(chǎn)開(kāi)前發(fā)業(yè)境綜合千景氣舌指數(shù)輕”的持簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房畫(huà)景氣指堅(jiān)數(shù)”是遲反映房談地產(chǎn)市扁場(chǎng)景氣掌變化趨祥勢(shì)和程左度的綜庸合指數(shù)竟，其數(shù)夸據(jù)資料浴來(lái)源于圣國(guó)家統(tǒng)攜計(jì)局房體地產(chǎn)統(tǒng)頌計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)進(jìn)行的未全面調(diào)丑查，而墓且數(shù)據(jù)烈資料可扎以月月后更新，具有制及時(shí)辭性、隊(duì)綜合瓦性和規(guī)權(quán)威東性等混特點(diǎn)設(shè)。6465土地資金市場(chǎng)需絕求投資額搜、資金堅(jiān)來(lái)源施工提面積、土索地開(kāi)垂發(fā)面鴨積空置面嫩積、新開(kāi)拉工面積土地噴出讓辣收入、商窗品房落銷(xiāo)售月價(jià)格根據(jù)貍經(jīng)濟(jì)朋周期窄波動(dòng)糠理論疏和景仗氣指財(cái)數(shù)原的理，跳采用戰(zhàn)合成猜指數(shù)蜓的計(jì)刑算方阻法，善進(jìn)行刃分類(lèi)肯指數(shù)采測(cè)算腫，然梨后進(jìn)冠行加愿權(quán)平縮慧均得披到的功總體襲指數(shù)滑，并筍以19準(zhǔn)94年12月為基皇期對(duì)比捏計(jì)算出捉用百分善制表示帝的指數(shù)選體系。范圍0-2挎00：0-1圣00為不魔景氣傅區(qū)間熟，100顛-20好0為景氣逃區(qū)間；66200顯3.2最高點(diǎn)20救09塞.3最低直點(diǎn)67不景氣棟區(qū)間68小結(jié)69供給攀層面坑：房憂(yōu)地產(chǎn)倒投資鳴規(guī)模艦不斷屋擴(kuò)大欲，房地押產(chǎn)開(kāi)叼發(fā)投樓資額做，房妻地產(chǎn)青業(yè)增輝加值旬，施排工面連積，特竣工創(chuàng)面積型，空販置面占積等總量達(dá)都在不孟斷增長(zhǎng)濾。隨著義國(guó)家宏紙觀(guān)經(jīng)濟(jì)謎的平穩(wěn)姥增長(zhǎng)，被房地產(chǎn)增業(yè)將繼只續(xù)保持染平穩(wěn)健裳康發(fā)展際，房地溫產(chǎn)開(kāi)發(fā)綿投資和魯建設(shè)規(guī)屯模將繼隸續(xù)將繼航續(xù)保持墨增長(zhǎng)。交易危層面靠：銷(xiāo)售么額，淡銷(xiāo)售沉面積宋，銷(xiāo)澡售價(jià)雪格顯著增抬長(zhǎng)。房膨屋銷(xiāo)售沙面積大溪于房屋莫竣工面圣積，從邀而有效絲式地吸收饒了一定沈數(shù)量的籮空置房職。供求層脫面：從典潛在需晃求看，討支撐房瞎價(jià)的力終量似乎逢是非常紙堅(jiān)挺，旨但是，點(diǎn)如果以性購(gòu)買(mǎi)力慮、實(shí)際猜消費(fèi)需沉求（居住需幸求：房航價(jià)收蹦入比蔽，投資需唱求：租弦售比政）以及目葉前的商貌品房結(jié)調(diào)構(gòu)來(lái)看紹中國(guó)住懂房市場(chǎng)毒其實(shí)是高供大于玻求的。（竣既工面鄉(xiāng)豐積，繪銷(xiāo)售似面積歷，空喜置面腹積，故吸納棟周期痛）70Th寨e襪En添d！Th院an似k畝Yo移u!71數(shù)據(jù)倚！！席來(lái)源物渠道加單一券。如何規(guī)床范指標(biāo)永體系，姑對(duì)政府件、開(kāi)發(fā)憶商、購(gòu)狀買(mǎi)者能扮有正確汁指導(dǎo)作耍用的？蛋“熟準(zhǔn)確性幟?。?！脫?。　?2該如惜何分怪類(lèi)？不同路城市,地區(qū),規(guī)律麥變化,城市間環(huán)差異...發(fā)展緒規(guī)模袋速度顯、供肉求關(guān)著系、迎土地邪供給戶(hù)、價(jià)曬格機(jī)旦制、莖金融療支持副、市許場(chǎng)主積體、灑市場(chǎng)獲供給填結(jié)構(gòu)紋、房豈地產(chǎn)客泡沫..紅.如何將家指標(biāo)關(guān)論聯(lián)成為械大家關(guān)毀注的話(huà)歸題?大學(xué)生棵、老百望姓、開(kāi)陪發(fā)商政確府等不辯同群體盟各關(guān)注芹哪類(lèi)指北標(biāo)有爭(zhēng)駕議的豎指標(biāo)恒、爭(zhēng)編議的纏觀(guān)點(diǎn)櫻羅列孫敬嬸濤論午文關(guān)量于重懸慶市紡房地姑產(chǎn)健哪康狀尚況指悼標(biāo)體續(xù)系73指標(biāo)初緊選：作者旅選用夢(mèng)方法略文獻(xiàn)醫(yī)分析杯、歸憶納整屋理，專(zhuān)家咨鋸詢(xún)、評(píng)薄分（做趣沒(méi)做）申？選了20個(gè)指羞標(biāo)（20個(gè)指標(biāo)魯，其中桶反映供秘給11個(gè)，土珠地供給2個(gè)，湯價(jià)格4個(gè)，1個(gè)人掛均水傅平指性標(biāo)，宏觀(guān)層衡面2個(gè)：GDP總量、虛全社會(huì)兆固定資現(xiàn)產(chǎn)投資單額（這泥個(gè)有模用？錦用了盯全國(guó)授統(tǒng)計(jì)肌數(shù)據(jù)多）供求11個(gè):房地溜產(chǎn)開(kāi)段發(fā)投都資額儲(chǔ)、經(jīng)模濟(jì)適服用房伍投資賺額、按商業(yè)行營(yíng)業(yè)衡用房扭投資晶額、荷空置甜面積您、施劈燕工面溫積、魯竣工負(fù)面積安、新突開(kāi)工督面積患、住墳宅竣左工面籮積、疾銷(xiāo)售隔面積傾，銷(xiāo)連售額灣、住絨宅銷(xiāo)怒售面奏積土地屯供給2個(gè)：史土地啟開(kāi)發(fā)捆面積信、土夕地購(gòu)故置面甚積生活酸狀況1個(gè)：城棋市人均裕居住面圖積、建貍議可加弄人均住傲宅建筑楊面積價(jià)格4個(gè)：乳商品艇房銷(xiāo)哨售均獲價(jià)、尊全社寸會(huì)房況屋每忌平米做造價(jià)末、商滿(mǎn)品房浴銷(xiāo)售肝價(jià)格竹指數(shù)給、(可加雀入地扯價(jià)指石數(shù)，寬這指寇標(biāo)很摔重要)不足僑或建支議：輸由上勞分類(lèi)絨看出般，沒(méi)秧有反文映金牢融方恒面的巧指標(biāo)——開(kāi)發(fā)貸附款總額掠、自籌慌資金比公例、負(fù)雁債比例美等；房國(guó)地產(chǎn)稅罪收占總鉗稅收比譜重，地夜價(jià)指數(shù)勁；沒(méi)有廳反映泡陪沫的指雪標(biāo)租售框比等，海用的只購(gòu)是統(tǒng)計(jì)融年鑒里粱有直接徐統(tǒng)計(jì)的驕指標(biāo)；懼沒(méi)有反存映市場(chǎng)慶主體的趨指標(biāo)——政府（勾管控）方、企業(yè)座（資質(zhì)井）、從咳業(yè)人員當(dāng)（素質(zhì)往）；無(wú)籍反映行乓業(yè)利潤(rùn)鑒的指標(biāo)...門(mén)..拌.）74哪些取方面莫來(lái)衡娃量健掛康狀慎況：嶄規(guī)模唇、結(jié)省構(gòu)、牌供給魯、價(jià)桿格（玻不太稻全面殺，補(bǔ)灣充如涂上所鹿述）入選指跡標(biāo)：方法：悄聚類(lèi)分趕析法；程工具：SPS潮S；將絨初選趁的20個(gè)指貸標(biāo)分5類(lèi)，分引別為反必映收入鋼與消費(fèi)憂(yōu)狀況、費(fèi)物價(jià)水搬平、突社入產(chǎn)出摧與投資元分布、耀供需協(xié)廊調(diào)程度展、總體穩(wěn)發(fā)展的絕供需規(guī)混模狀況撒。體系構(gòu)雨建：設(shè)績(jī)立二級(jí)俘指標(biāo)，鉗分了四轟類(lèi)，為騎價(jià)格健岔康、規(guī)等模健康丟、供求獨(dú)健康、翼結(jié)構(gòu)健唐康（沒(méi)乘按聚類(lèi)熱分析后舍的分類(lèi)漿進(jìn)行歸械類(lèi)？上云面聚類(lèi)英分析有重什么意侍義？為估什么聚抖類(lèi)時(shí)不暫分為4類(lèi)而是5類(lèi)？）75二級(jí)指頂標(biāo)設(shè)定斑時(shí)采用揮了指標(biāo)扮相應(yīng)的迫指數(shù)、佛增長(zhǎng)率這、占比踢重等,4類(lèi)12個(gè)指惡標(biāo)。價(jià)格健滅康狀況粉：1、房屋排銷(xiāo)售價(jià)輛格指數(shù)2、商蟻品房注均價(jià)恒增長(zhǎng)滿(mǎn)率/居民拆可支坐配收誤入3、商賓品房猴均價(jià)咬增長(zhǎng)陵率/CP截I增長(zhǎng)率規(guī)模羽健康蔬狀況汗：1、房籌地產(chǎn)珍投資敏增長(zhǎng)才率/全社會(huì)妖投資增鞏長(zhǎng)率2、房地?cái)n產(chǎn)投資扁完成額/G沖DP（是否毀用房它地產(chǎn)柜業(yè)增奧加值/G米DP更合適化，更能放反映行易業(yè)規(guī)模鍵狀況）3、房斃地產(chǎn)得投資洪增長(zhǎng)汽率/GD梁P比重供求潔健康仿?tīng)顩r互：1、竣碰工面漏積增蘿長(zhǎng)率2、銷(xiāo)售鋪面積增蛾長(zhǎng)率3、空固置面灘積/銷(xiāo)售述面積結(jié)構(gòu)健含康狀況崇：1、普北通商皆品住礦宅銷(xiāo)會(huì)售占堡比2、經(jīng)濟(jì)熔適用房蘭投資額/房地設(shè)產(chǎn)開(kāi)份發(fā)投堡資額3、商業(yè)汗?fàn)I業(yè)用系房投資斤額/房地產(chǎn)旺開(kāi)發(fā)投顛資額76確定術(shù)權(quán)重方法巨：主羅成分券分析疾法；廁工具戰(zhàn)：SPS他S;得出12個(gè)指標(biāo)傷每個(gè)的柳權(quán)重劃分推區(qū)間方法：灘