房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理三

房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)交流xx（中國）有限公司二O一七年三月目錄房地產(chǎn)企業(yè)運營模式研究標(biāo)桿企業(yè)研究主要結(jié)論根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價值增值方式的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的盈利模式劃分為六大盈利模式地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)其主要盈利來源所處價值鏈的環(huán)節(jié)不同進行分類綜合運作型現(xiàn)階段北京等中心城市呈現(xiàn)出多種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運營模式并存發(fā)展的格局行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈輔助業(yè)務(wù)價值鏈

物業(yè)管理

物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營

房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等）土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，如：陸家嘴、金融街開發(fā)工業(yè)區(qū)土地，如：天津工業(yè)區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制，如：萬科在單一城市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)，如：華潤置地在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤，如：萬通小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，如：浙江廣廈、新奧置業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式以物業(yè)經(jīng)營專業(yè)能力突出而著稱，并配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報，如：第一太平洋戴維斯混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主，如：中國國貿(mào)開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合，如：萬達集團，香港新世界房地產(chǎn)服務(wù)模式金融投資模式中介經(jīng)紀(jì)及評估，如：國內(nèi)公司偉業(yè)顧問、上海同策，外資公司二十一世紀(jì)不動產(chǎn)定制服務(wù)，以房屋定制和項目管理收取服務(wù)費，如：日本大和房屋，萬通也開始嘗試房地產(chǎn)信托，如：金信信托房地產(chǎn)基金，如：精瑞基金、凱德置地國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先者開始實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，嘗試各種投資方式，力圖把握產(chǎn)業(yè)升級的先機萬通通過上市融資、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、利用信托資金、與外資合作等方式，拓寬融資渠道、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)；通過收購做大規(guī)模，效仿美國PulteHome三九公司，欲成為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運營管理商的意圖日益明顯。（PulteHome三九，以房地產(chǎn)投資商的身份，采取收購兼并的方式做大規(guī)模，鞏固市場占有率；目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%，而美國前10名地產(chǎn)商的市場占有率為27%。）萬科參與金信雙龍房地產(chǎn)信托計劃是其向投資商轉(zhuǎn)變的嘗試；與摩根士丹利等聯(lián)手參與銀行不良資產(chǎn)的操作，體現(xiàn)了其將多年積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、管理經(jīng)驗運用到存量物業(yè)的管理和再開發(fā)，向運營管理商轉(zhuǎn)變的思路。金地2002年底，提出了經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，從“香港模式”向“美國模式”轉(zhuǎn)變；2003年，開始由全能的開發(fā)商向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)投資公司轉(zhuǎn)型，成立了住宅、商用物業(yè)業(yè)務(wù)、土地經(jīng)營和定制服務(wù)四個事業(yè)部，與天津泰達進行深度合作；其市場目標(biāo)是成為一個具有國際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資商，到2012年資產(chǎn)規(guī)模總額達到500億元。運營模式變革的核心，是行業(yè)價值鏈的重心將由土地運營向金融運作轉(zhuǎn)變，并且將推動現(xiàn)有的開發(fā)商裂變成投資商+建造商＋中介商＋運營商的模式，專業(yè)化程度進一步提高，向美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)營模式靠近。房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)分化，一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運營管理商，還有一部分公司將轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐?，成為開發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。同時大型投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金將介入房地產(chǎn)行業(yè)，顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈；20多年來中國長期處于價值鏈上游的開發(fā)商將被迫將壟斷利潤與新的參與者分享。其中重要的四種商業(yè)模式具有不同的盈利方式、關(guān)鍵能力和特點名稱盈利模式典型案例關(guān)鍵能力特點1地產(chǎn)開發(fā)模式通過獲得大面積土地的開發(fā)權(quán)，進行土地整理后轉(zhuǎn)讓，獲得土地出讓收益陸家嘴自有土地資源土地獲取能力政府公關(guān)能力獲利容易，但需要掌控大量的土地資源，資源耗盡則無以為繼2房產(chǎn)開發(fā)模式通過投資決策獲得一定的土地溢價；并通過專業(yè)化的規(guī)劃設(shè)計/建造和物業(yè)管理，獲得房屋銷售和物業(yè)費收益萬科土地研究/投資決策規(guī)劃設(shè)計/質(zhì)量控制物業(yè)管理能力環(huán)節(jié)比較多，對組織資源的依賴高于其它盈利模式，需要投入相對多的人力資源3物業(yè)持有模式在建好住宅/商業(yè)物業(yè)后，通過招商和服務(wù)獲得高租金萬達商業(yè)地產(chǎn)國貿(mào)土地研究/投資決策規(guī)劃設(shè)計/質(zhì)量控制招商/服務(wù)能力資金實力降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險；但占有較多財務(wù)資源，需要極強的資金融通能力4金融投資模式選擇投資項目，進行投資項目管理，最終獲得投資收益嘉德置地摩根士丹利投資項目評估能力投資管理能力只派出有限管理人員，著眼于獲取投資收益，節(jié)省組織資源；但對業(yè)務(wù)掌控力不強，且需要極強的資本實力和投資管理能力綜合運作型盈利模式綜合運作型地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型土地增值工程建造增值策劃設(shè)計增值營銷策劃增值物業(yè)持有增值多元投資增值特點從土地獲取到物業(yè)開發(fā)及銷售全程參與，自行開發(fā)，通過銷售回收投資盈利特性盈利包括地價增值與房產(chǎn)增值資金需求土地獲取與房產(chǎn)開發(fā)需要大量投資。項目中期逐漸實現(xiàn)平衡，項目后期會有大量現(xiàn)金流入核心能力政府公關(guān)能力，建筑規(guī)劃能力，成本控制能力，市場研究能力，銷售控制能力發(fā)展趨勢國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的主要模式，隨市場發(fā)展會逐步分化，向?qū)I(yè)化發(fā)展代表企業(yè)華潤置地增值環(huán)節(jié)華潤置地華潤置地（北京）股份有限公司的前身為北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司。1994年華潤創(chuàng)業(yè)有限公司注資華遠房地產(chǎn)公司，后以華潤北京置地有限公司名義在香港聯(lián)交所上市，從而使公司成為北京市唯一一家中外合資股份制的、具有建設(shè)部一級資質(zhì)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司。2001年9月，中國華潤總公司與北京市華遠集團公司及其下屬公司和其他法人股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司實益上持有原華遠房地產(chǎn)股份有限公司91%股份，并更名為“華潤置地（北京）股份有限公司”。公司成立以來，共開發(fā)建設(shè)完成近50個各種房地產(chǎn)項目，如西單商業(yè)區(qū)開發(fā)、西單文化廣場工程、東冠英小區(qū)、建功南里小區(qū)、京通新城等；2000年公司開發(fā)的華清嘉園、鳳凰城、華亭嘉園、京通陽光華苑等住宅項目更是取得了巨大的市場成功。2001年公司商品房銷售額突破30億元，成為全國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。經(jīng)過多年的開拓進取，華潤置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)近80億元、凈資產(chǎn)近40億元、累計開發(fā)面積達400萬平方米、年開復(fù)工量超過100萬平方米的大型房地產(chǎn)公司。在未來三年，結(jié)合市場的需要，公司將進一步調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，有步驟、有計劃、有原則、有策略地實現(xiàn)項目和產(chǎn)品的優(yōu)勝，并以業(yè)務(wù)專業(yè)化、經(jīng)營市場化和管理現(xiàn)代化三方面要素作為保障手段；公司將致力于建立一個北京地域內(nèi)的房地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位，經(jīng)營與文化力求走在房地產(chǎn)企業(yè)的最前列，通過創(chuàng)造性地滿足社會需求，從而實現(xiàn)未來幾年持續(xù)保持北京市場份額10%的經(jīng)營指標(biāo)。地產(chǎn)開發(fā)型盈利模式綜合運作型地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型土地增值工程建造增值策劃設(shè)計增值營銷策劃增值物業(yè)持有增值多元投資增值特點以經(jīng)營土地為主，通過規(guī)劃，成片出讓，同時與開發(fā)結(jié)合盈利特性通過土地運作實現(xiàn)盈利，收益巨大資金需求獲取土地需要大量資金，但此類公司往往具備政府背景，實際支出不多。土地出讓后有大量現(xiàn)金流入核心能力政府公關(guān)能力，資產(chǎn)管理能力發(fā)展趨勢市場開發(fā)初期產(chǎn)物，總量不大，且隨市場發(fā)展會逐漸減少代表企業(yè)陸家嘴，珠江集團增值環(huán)節(jié)珠江地產(chǎn)廣東珠江投資有限公司創(chuàng)建于1993年，是一家以房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為主，實行多元化經(jīng)營的綜合性企業(yè)集團。成立10年間，投資版圖已拓展到廣州、北京、上海、深圳等地。自成立至今，珠江投資已發(fā)展到擁有30多家全資、控股二級公司，總資產(chǎn)超過100億元人民幣，從開發(fā)第一個地產(chǎn)項目——華景新城，到10年后地產(chǎn)項目遍及全國各地，珠江投資的成長速度至為迅速。僅在廣州一地，珠江投資旗下開發(fā)的地產(chǎn)項目超過30項，開發(fā)面積超過1400萬平方米，加上其他各地的開發(fā)項目，總額已超過2000萬平方米。2001年，珠江投資獲得廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)特大集團公司稱號。歷經(jīng)10年發(fā)展，通過不斷調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，公司已從過去單一的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、高科技通信網(wǎng)絡(luò)、教育產(chǎn)業(yè)、管理咨詢于一體的綜合性大型企業(yè)集團。今天，在現(xiàn)代國民經(jīng)濟的各個領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施、通訊網(wǎng)絡(luò)、管理咨詢、教育等、公司均有涉獵，并且取得了不斐的業(yè)績。房產(chǎn)開發(fā)型盈利模式綜合運作型地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型土地增值工程建造增值策劃設(shè)計增值營銷策劃增值物業(yè)持有增值多元投資增值特點進行房產(chǎn)開發(fā)，通過銷售回收投資盈利特性通過房屋建設(shè)銷售實現(xiàn)盈利，物業(yè)設(shè)計及成本控制對利潤有較大影響資金需求前期投入較大，項目中期逐漸實現(xiàn)平衡，項目后期會有大量現(xiàn)金流入核心能力建筑規(guī)劃能力，成本控制能力，市場研究能力，銷售控制能力發(fā)展趨勢當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)的主要運作模式，隨市場發(fā)展更趨專業(yè)化代表企業(yè)合生創(chuàng)展、寶資通增值環(huán)節(jié)寶資通寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)，是目前廣西首家服務(wù)內(nèi)容最全，專業(yè)化水準(zhǔn)最高，向地產(chǎn)業(yè)服務(wù)管理集團快步邁進的機構(gòu)，業(yè)務(wù)發(fā)展居全國領(lǐng)先水平，具有較強的跨專業(yè)綜合服務(wù)能力。目前擁有經(jīng)驗豐富專業(yè)技術(shù)人員、策劃人員、管理人員、銷售人員總數(shù)達400多人。寶資通自一九九八年創(chuàng)立以來，立足于廣西區(qū)域，與本土房地產(chǎn)市場共同發(fā)展，從單項服務(wù)到綜合全程服務(wù)，從南寧到廣西各地市取得了令業(yè)界視為奇跡的成就。至今為止，寶資通已向近五十個項目個案提供不同類型的服務(wù)，這些項目包括城區(qū)開發(fā)、住宅社區(qū)、商業(yè)物業(yè)、特色街區(qū)等不同領(lǐng)域，取得極高的成功率。POWERSTONE通過參與房地產(chǎn)項目管理，前期策劃以及銷售環(huán)節(jié)，寶資通為房產(chǎn)開發(fā)提供全程的參與式服務(wù)寶資通引入先進的項目管理技術(shù)，以項目的價值為核心，將房地產(chǎn)項目專業(yè)服務(wù)模塊化。在受托參與的服務(wù)項目中，致力提供從開發(fā)商到消費者，從資本到市場的全方位服務(wù)。將房地產(chǎn)項目的全程策劃代理專業(yè)服務(wù)劃分為三大塊，悉心調(diào)控價值在項目運行中流動的每一環(huán)節(jié)公司架構(gòu)圖業(yè)務(wù)模塊圖寶資誠項目管理公司是寶資通的子公司，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目投資運營管理廣西寶資誠房地產(chǎn)項目管理有限公司，是在寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)基礎(chǔ)上發(fā)展，定位于房地產(chǎn)項目投資運營管理的專業(yè)化公司，注冊資本為壹千萬元。面向廣西區(qū)域房地產(chǎn)市場的需要，結(jié)合項目的個性及客戶特征，提供最新的房地產(chǎn)開發(fā)項目整合發(fā)展模式及管理運營技術(shù)。公司與陽光股份、清華紫光、首創(chuàng)集團等眾多上市公司和集團建立了良好的、長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)，作為寶資誠公司運作的最強大支持平臺與戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，為寶資誠的業(yè)務(wù)拓展提供最有力的支撐。以項目管理為基礎(chǔ)，高效整合項目發(fā)展的軟性硬性資源及要素，包括資本、土地、開發(fā)、設(shè)計、施工、銷售、推廣等等作業(yè)環(huán)節(jié)，專業(yè)完整的服務(wù)于項目全過程，高質(zhì)量地實現(xiàn)項目各個層面的利潤及目標(biāo)。寶資誠以項目管理作為主營業(yè)務(wù)，全面介入到房地產(chǎn)工程開發(fā)的各個環(huán)節(jié)桂林：天下桂林商業(yè)步行街130畝8.6萬m2，8000萬元南寧：南國花園商城200畝，20萬m2，3億元陽光新城400畝，40萬m2，4億元陽光新都11畝，5.5萬m2，1.1億元玉林：世紀(jì)江南330畝，35萬m2，3.5億元百色：百通世界250畝，16.7萬m2，1.3億元房地產(chǎn)投資開發(fā)物業(yè)持有型盈利模式綜合運作型地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型土地增值工程建造增值策劃設(shè)計增值營銷策劃增值物業(yè)持有增值多元投資增值特點物業(yè)開發(fā)后自行持有，通過物業(yè)經(jīng)營回收投資盈利特性隨物業(yè)開發(fā)逐漸提升，總體較為穩(wěn)定資金需求前期投入較大，后期可形成較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流流入核心能力融資能力，物業(yè)管理能力，資產(chǎn)運作能力發(fā)展趨勢國內(nèi)剛剛起步，隨市場成熟將逐漸增多代表企業(yè)香港置地，長江實業(yè)與新鴻基增值環(huán)節(jié)新鴻基新鴻基地產(chǎn)為香港最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一，一九七二年于香港證券交易所上市，雇員約二萬名。主力發(fā)展各類物業(yè)供投資及銷售，成功確立建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)及提供周全顧客服務(wù)的品牌，成為高質(zhì)素的保證。公司勇于創(chuàng)新，擅長采用嶄新設(shè)計及新科技于樓宇上，并在物業(yè)策劃、建筑及施工引入環(huán)保概念，不斷提升住戶的生活質(zhì)素及物業(yè)價值。新鴻基地產(chǎn)其它相關(guān)業(yè)務(wù)包括樓宇按揭、保險、物業(yè)管理及酒店等；亦參與電訊、物流及基建，包括收費道路、專利巴士、運輸基建管理、港口及機場項目，并成立新意網(wǎng)集團拓展科技業(yè)務(wù)。新鴻基以物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營作為自身主要利潤來源，并在運輸、基建、物流以及信息科技上進行投資

核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷售及收租投資。擁有由購入土地、圖則設(shè)計、建筑、機械工程、市務(wù)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)所需的一切人才。相關(guān)業(yè)務(wù)包括酒店(投資及管理)、保險、金融業(yè)務(wù)。投資香港的運輸、基建及物流項目。透過屬下科技旗艦新意網(wǎng)集團，參與信息科技業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)性質(zhì)整合營銷型盈利模式綜合運作型地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型土地增值工程建造增值策劃設(shè)計增值營銷策劃增值物業(yè)持有增值多元投資增值特點通過全程策劃和市場營銷提升房地產(chǎn)市場價值，實現(xiàn)銷售利潤回收盈利特性總體收益較高，但階段性強，如項目分配合理可形成較穩(wěn)定的現(xiàn)金流資金需求前期較低，銷售期投入較大，如參與包銷會更高核心能力建筑規(guī)劃能力，市場研究能力，銷售現(xiàn)場的計劃執(zhí)行和控制能力，營銷成本控制發(fā)展趨勢在香港和臺灣比較普及，國內(nèi)剛剛起步，前景廣闊代表企業(yè)新聯(lián)陽、香港中原增值環(huán)節(jié)新聯(lián)陽新聯(lián)陽實業(yè)成立于1977年，前身為聯(lián)陽建設(shè)公司，為了擴大事業(yè)領(lǐng)域與提供顧客更完善的服務(wù)，于1988年正式改組為新聯(lián)陽實業(yè)股份有限公司。目前公司經(jīng)營領(lǐng)域涵蓋代銷事業(yè)、建設(shè)事業(yè)與網(wǎng)絡(luò)事業(yè)（轉(zhuǎn)投資）。二十多年來，在以顧客為導(dǎo)向的經(jīng)營理念下，新聯(lián)陽憑借著專業(yè)的經(jīng)營團隊、健全的財務(wù)結(jié)構(gòu)、高素質(zhì)的人力資源與創(chuàng)新的行銷策略，為建設(shè)公司與消費者提供了優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)，并成為臺灣最大的代銷公司?？傎Y本額：約新臺幣六億元（以代銷事業(yè)為主）

總員工數(shù)：約四百人（以代銷事業(yè)為主，含上海事業(yè)處）總推案個數(shù)：約500個個案

總推案金額：約8000億新臺幣

總推案戶數(shù)：約4萬戶

個案產(chǎn)品類型：豪宅、華廈、別墅、工業(yè)廠辦、辦公大樓、商業(yè)賣場為了提板供建設(shè)柴公司與咳顧客高的品質(zhì)的此行銷服敬務(wù)，新埋聯(lián)陽通徐過內(nèi)部篇三大部葵門的團蜓隊合作兩，以專秋業(yè)分工抗整合的譜模式，領(lǐng)達到業(yè)硬主、顧底客與公嘉司三贏呀的目標(biāo)負(fù)責(zé)個案開發(fā)、產(chǎn)品建議

市場開發(fā)部負(fù)責(zé)產(chǎn)品包裝、發(fā)想廣告創(chuàng)意

行銷創(chuàng)意部負(fù)責(zé)現(xiàn)場表現(xiàn)，擬定價位及產(chǎn)品銷售

行銷服務(wù)部提供專業(yè)的土地開發(fā)、建筑規(guī)劃與推案策略建議優(yōu)異的營運能力

個案開發(fā)能力提供專業(yè)、具創(chuàng)意的廣告表現(xiàn)與整合行銷企畫廣告企劃能力提供專業(yè)的代銷服務(wù)、現(xiàn)場造勢與顧客滿意服務(wù)現(xiàn)場銷售能力20很06年至失今香有港大底型地春產(chǎn)商喝內(nèi)地落拿地讓情況企業(yè)名稱拿地時間拿地方式土地位置土地面積發(fā)展計劃長江實業(yè)2006年2月收購內(nèi)企股權(quán)廣州市中新鎮(zhèn)金坑村225550平方米(4幅)住宅新鴻基地產(chǎn)2006年3月與華潤集團合營無錫市太湖新城1115600平方米住宅、寫字樓、購物中心、酒店等九龍建業(yè)2006年6月招標(biāo)沈陽市東陵區(qū)可建2900000平方米住宅、商業(yè)新世界中國2006年12月向關(guān)聯(lián)企業(yè)收購貴陽、北京、成都、長沙可建4127300平方米(4幅)住宅、辦公、商業(yè)等恒隆地產(chǎn)2006年8月與政府協(xié)議沈陽市斗姆宮地區(qū)92000平方米整體開發(fā)中信泰富2006年1月與內(nèi)地企業(yè)合營浦東新區(qū)陸家嘴(19.32，-0.58，-2.91%)251380平方米商業(yè)、辦公樓、酒店、住宅等金融投師資型盈寄利模式綜合胡運作較型地產(chǎn)永開發(fā)采型房產(chǎn)開富發(fā)型物業(yè)持匪有型整合族營銷漁型金融揚投資賢型土地增競值工程建桃造增值策劃設(shè)施計增值營銷浸策劃押增值物業(yè)持葉有增值多元扎投資綢增值特點從資本角度涉足于房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)，通過開發(fā)外包與概念提升相結(jié)合，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收盈利特性贏利來源貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開發(fā)銷售回收投資，也有長期租金收入，總體盈利豐厚資金需求資金需求較高，流動性要求強核心能力融資能力，資產(chǎn)管理能力，投資分析能力發(fā)展趨勢國外房地產(chǎn)運營的主要模式之一，國內(nèi)剛剛起步，隨市場發(fā)展前景寬闊代表企業(yè)ING，Capitaland增值環(huán)報節(jié)嘉德謝置地凱德殺置地裕（中痰國）武投資眾有限當(dāng)公司閉是新覺加坡原嘉德吐置地廁集團聚在中召國注猾冊的伴外商謙投資關(guān)性公驕司，駝嘉德桐集團哨作為城亞洲沒最大梳的上欺市房嚇地產(chǎn)院集團糠之一影，曾撥把新敢加坡送首個造「房污地產(chǎn)嬸投資丑信托村基金鋒」上情市。新加遮坡嘉惜德置止地集追團是少一家猶全球斜化的游跨國忌企業(yè)譯，在皆亞洲交、澳堆大利薯亞及妹歐洲哈的主遠要城痕市開視展業(yè)銷務(wù)，跳核心根業(yè)務(wù)移包括鄉(xiāng)豐商用湖和工寸業(yè)用內(nèi)房、更住宅格房產(chǎn)秘、房默地產(chǎn)獵基金吵、房壯地產(chǎn)委金融劉，物少業(yè)服雀務(wù)以獲及酒汁店和生服務(wù)眾公寓廈。新承加坡盯嘉德冠置地獄集團潔致力販于以閥國際和化的鄙形象糾構(gòu)建茄世界斑級的斬房地中產(chǎn)企亡業(yè)。自19暫94年進宿入中繁國市爸場以采來，稀嘉德陸置地尚的足哄跡已鄭遍及棕上海潤、北夕京、奪廣州默、大領(lǐng)連、寬天津錘、武斧漢、監(jiān)廈門塞、香肯港等及地，羞在華飼總投臺資規(guī)尚模已拜達120億人民蠻幣。在醉房地產(chǎn)稿開發(fā)方凝面，累訊積完成叛與在建晌住宅12箏0多萬平鵲方米，可商用房捎產(chǎn)超過30萬平番方米迅。在屈上海激，集珍團已臥名列澤外資獸房地詳產(chǎn)公哄司前愁三名喉，許鴨多項維目已苗經(jīng)成復(fù)為上風(fēng)海市避的知袖名樓洪盤。荷蘭成國際燦集團IN緩G集團的溪發(fā)展史繭可追溯半至184尋5年在貴荷蘭防海牙疼成立坊的荷圾蘭保停險公常司（The續(xù)Ne悉the瓦rla尖nds策In煩sur農(nóng)anc丟eC悲omp義any），150多年未來，挑經(jīng)過心不斷脾的業(yè)埋務(wù)拓膀展及栽組織璃重整果，ING集團時的前油身Nat尺ion司ale廢-Ne稀der捧lan降den已成為玩荷蘭最絲式大的保擁險公司桂。199微1年，在贏與以銀牲行業(yè)務(wù)親見長的NMB郵政衣銀行散集團蹄（NMB史Po揀stb桑ank樹Gr制oup）合并貨后，正寇式定名修為「荷尖蘭國際客集團」悼（IN嬸G稍Gr宋ou膠p）。ING集團10年來事成長買快速識，主憐因來驕自結(jié)糕合銀晉行、柄保險愧及資幼產(chǎn)管弄理三狼大金穩(wěn)融體默系的軍全方殼位合允作及賴若干貨大型序并購懂案的鋤成功在。20半00年，旦為擴輩大亞探洲與柏美洲秒的經(jīng)著營服蠶務(wù)規(guī)查模，腔陸續(xù)研購并銳美國閉保險伯集團香公司Rel寄iaS拜tar、安宏泰金降融服峽務(wù)公陶司（Aet藍na墻Fin探anc宅ial煩Se灰rvi絲式ce）及安編泰國際壩事業(yè)公管司（Ae斧tn蠅a卡In輕te胳rn耕at尤io附na盒l(wèi)），成丸為全美右前10大保片險公偵司（驕壽險芳及年測金保口費收嘗入第1名）、搞亞洲第2大壽儲險集阻團。陰同時慣，也悅是全鄭球第11大資產(chǎn)佳管理公番司。荷蘭國刮際房地性產(chǎn)是荷霧蘭國際灰集團(IN朋G)的全資物子公司豪，ING轉(zhuǎn)戰(zhàn)中扭國地產(chǎn)陡業(yè)可以笛說反映拆了外資擋基金在肯中國的昆一個新次的投資蝦取向?？秃商m國鼻際房地帳產(chǎn)是自199旦6年來抵最早冷進入籠中國坦房地致產(chǎn)市宅場的枯海外糞機構(gòu)歇之一狠，曾揪在200刻0年完餓成了腸對上友海網(wǎng)擇球俱線樂部字的投辨資，進該專許案為墓荷蘭岡國際雪房地戴產(chǎn)在既上海筑贏得潮了很抓高的婚贊譽奶。自成陣立以格來，ING在世蜻界范會圍內(nèi)撤不斷墻擴張懼，取海得了粱巨大層發(fā)展全球幾辟個區(qū)域雕的房地卻產(chǎn)基金懷大概有28個，200朋3、200娘4年通過坐收購新掏成立的苗基金，輔全球房勸地產(chǎn)基脂金的數(shù)慎目達到30多個股。在國筑內(nèi)房認(rèn)地產(chǎn)月業(yè)務(wù)疲上，IN陽G定位于赤中高檔我的住宅師開發(fā)，責(zé)采用合煩作與自臭行開發(fā)散相結(jié)合備的模式資產(chǎn)管串理業(yè)務(wù)貸款蔽融資毫業(yè)務(wù)開發(fā)孔業(yè)務(wù)房地奴產(chǎn)業(yè)疏務(wù)"中國穩(wěn)房地職產(chǎn)開夜發(fā)基功金"由荷坑蘭國資際集鮮團和唐首創(chuàng)僵集團斬共同戰(zhàn)在海姐外發(fā)諷起成坊立的2億美買元的而合作壯基金蒙，是括全球損第一略家直沃接面悉向中倉國市黨場的薯房地寸產(chǎn)開孝發(fā)基愿金。ING剛剛完揮成一項蝦亞洲房滴地產(chǎn)基昏金收購譯項目，背即將把缺該基金值投放于說中國市戶場，這贊將使IN拒G在中租國的大房地杰產(chǎn)投閱資總寶額“拴瞬間寸”翻捕了一略倍，每達6億美均元。松江的證“復(fù)地餓香堤苑炊”，和舊上海復(fù)揀地合作雄，8萬平方尾米，有45敗1套的別宜墅，預(yù)剩計在20張05年年采終完剩成，須大概遷銷售枝價格敗是50午00元/平方米位。北京麗喉都水岸24萬平方醫(yī)米，41曲5套高檔歸公寓，滿起價是95緞00元/平方米除。上海扎網(wǎng)球跪俱樂渴部，1萬多平陵方米，193個公寓蒸樓，凈嘩租金率程是超過12%。網(wǎng)球俱千樂部二必期，200系3年的8月份吳開工示，20虜05年的第止一季度距可以入霜住。在開般發(fā)業(yè)暴務(wù)方喉面，軍當(dāng)前只專注傲于中映高檔初住宅躲的開授發(fā)，視寫字拳樓、象商業(yè)問的開鼠發(fā)暫歷不考裕慮；就長朱期投蠶資的衛(wèi)物業(yè)魔而言狗，ING對城家郊商筐業(yè)業(yè)傻務(wù)比洞較感齡興趣鎖。當(dāng)前國毅內(nèi)有些俊房地產(chǎn)項開發(fā)企知業(yè)已經(jīng)妥開始有昂意識的抄從綜合妹運作型郊企業(yè)向銷相關(guān)多艙元化并彎行業(yè)務(wù)帶模式發(fā)珍展，并或逐步開桑始打造峽資本平芝臺土地增值工程建造增值策劃設(shè)計增值營銷策劃增值物業(yè)持有增值多元投資增值綜合運作型地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型目錄房地符產(chǎn)企憲業(yè)運珍營模崖式研陵究標(biāo)桿夸企業(yè)腳研究凱德置辣地萬科國貿(mào)據(jù)地產(chǎn)中糧桂地產(chǎn)華潤置津地嘉里建壇設(shè)金地中海主要哥結(jié)論凱德劣置地眨的母肆公司趁嘉德圖置地粉集團單是住州宅與逝商用招物業(yè)軌的開互發(fā)者賢、商攻用房福產(chǎn)的飲持有墻者和墓管理忽者，壤是亞漏洲房躬地產(chǎn)量金融肺的領(lǐng)詢跑者嘉德閣置地照集團房地柄產(chǎn)開訓(xùn)發(fā)主營住讀宅房地鏡產(chǎn)是凱業(yè)德置地菊了解市辯場的基偶礎(chǔ)。在亞洲和經(jīng)營著30多家籮購物肌中心嘗，如臘上海摧的來康福士裂廣場壺購物監(jiān)中心撿。主營中捷央商務(wù)護區(qū)的地憂標(biāo)性辦敞公樓、謠高科技閥的工業(yè)傻房地產(chǎn)澆和寫字蟲樓項目要、多功絡(luò)能綜合恩性物業(yè)圾，如新務(wù)加坡的賞萊佛士障城大廈育。專門切從事煌服務(wù)異公寓善國際離性連侵鎖經(jīng)研營和沫管理延，在歌亞洲門、大峽洋洲厘、歐憶洲的40多個退城市版擁有14，00掛0多套炕服務(wù)岡公寓泛，是桑中國酷最大睡的酒暢店服錢務(wù)公棉寓的站運營確者，胖經(jīng)營勺的公晝寓數(shù)鍛量超俱過2，400套，是圍國內(nèi)最知大的服猾務(wù)公寓周運營商顫。資產(chǎn)瞞管理續(xù)公司筐不僅哄為集喘團服靈務(wù)，斷還為爪外部懇提供狐咨詢常和投旨資服居務(wù)。嘉茂信伏托是新駛加坡第解一支re問it撥s，和受私募冠的新臘加坡煌商用止產(chǎn)業(yè)系基金握共同餐擁有謝在新脅加坡塘的15家購心物中帶心。房地累產(chǎn)金掙融（嘉腔德資墊產(chǎn)管莫理有淡限公格司）住宅地?fù)舢a(chǎn)商業(yè)鵲綜合今地產(chǎn)(嘉德增商業(yè)貞綜合野資產(chǎn)燥公司)商用租地產(chǎn)/購物悼中心(嘉德獵商用釣產(chǎn)業(yè)鞠公司)服務(wù)錯式公結(jié)寓(雅詩隊閣集予團)嘉康信作托(CC宋T，Ca能pi舉ta既C退om錦me綢rc代ia姻l榜Tr線.)嘉茂信壯托(CM唱T，Cap雕ita訴Ma丑ll氏Tru惹st)房地宴產(chǎn)持你有經(jīng)蕩營嘉德置籌地20傷07年在內(nèi)敢地?fù)碛?2處商辰業(yè)物道業(yè)資軟源，嫩總價碼值超堪過30億美元徹。到201呼0年，稍嘉德跨置地賴規(guī)劃繪管理糊的商綿業(yè)物天業(yè)將栽超過100處，總眾管理面磨積超過40謎0萬平癢方米簽。在充呀分了偶解國再內(nèi)市艷場、評培養(yǎng)較專業(yè)僅化團抖隊、神實現(xiàn)今重點寨區(qū)域寄布局轟后，蘋凱德邪置地角今后叮將以趴重點蠟區(qū)域的為根督據(jù)地曾，在龜全國搖尋找扔擴張皇機會巧，復(fù)蝕制完鎖整產(chǎn)席業(yè)鏈第一階蘭段：（199究4年-20抬03年）扎根吉上海殲潛心廁研究歇市場用十釣?zāi)陼r扯間觀羅察、秤試水戚和潛帽心研靠究，獲須得對池中國投文化巴、市艱場規(guī)貪則、密房地港產(chǎn)發(fā)唯展歷嗎史及僻現(xiàn)行恐狀況稅、中匙國消在費者炕等方鏈面的蹦深刻攀認(rèn)識肅。嘗試樹敏銳緒把握療市場彎機會廚，在叢成熟執(zhí)市場震中快菊速出績手。建立踏了一廣支深散諳凱雞德文開化的直本土污團隊，可貼以在番任何甚時候叛空降憂到中肺國的勻任何買一個司市場墳。第二階但段：（200臣4年-20素05年）重點際區(qū)域芹布局北上南程下，分別粗以上海蠶、北京緣瑞、廣州菌為中心掛，實現(xiàn)古長三角唱、環(huán)渤夠海、珠劫三角的提中國東寸部布局脊。在住宅董項目上取魔得優(yōu)騙秀的況銷售脖業(yè)績戒。房地義產(chǎn)產(chǎn)壞業(yè)完你整價憐值鏈螺嘗試，包鵲括住逼宅房朽地產(chǎn)地、商步用地波產(chǎn)、玩綜合辦商業(yè)紋地產(chǎn)盤和私山募基廢金等腦。第三階像段：（20秘06年-）擴大會在全殃國的嘴布局繼續(xù)發(fā)在上猴海、惱北京例和廣蠶州尋幅求新辰的投續(xù)資項證目。以零假售商戲業(yè)為契陶機，堵進入榆中國工中西膊部和晨二線堵城市蕉。關(guān)注餅中國繪中西際部的大開發(fā)瘋和投刊資機伯會，獲進一掃步擴滲大在晌中國射的布刺局，斗確保鏈公司淘穩(wěn)健膚而持詞續(xù)的鈴發(fā)展售。繼續(xù)慢全方禮位提疼升產(chǎn)麗品和基服務(wù)岡，包偵括更娛好的意設(shè)計躺、品惡質(zhì)和子管理如。200束6年凱哈德置懶地在巡壽中國寒的年鏡總收慚入達娘到31勒.7明5億元人摧民幣1S柄$=附5R碧MB，比200健5年（22認(rèn).0眠5億元）損增長了44箭.0柜%；息稅號前收入跳達到18.吸3億元嚇，同竊比增氏長81.斑3%。凱德置圾地在繼黎長三角邪、環(huán)渤偏海和珠娘三角三辯大業(yè)務(wù)脆發(fā)展核景心后，盾成功開減拓了在科中國的埋第四大絕業(yè)務(wù)發(fā)邪展核心疊，即以蟲成都為桂核心的窗西南地階區(qū)；同康時，二詢線城市軌開發(fā)也薦將成為婦投資重秒點，即宋凱德置張地的“3+1肺”戰(zhàn)略堂。凱德置販地堅定旺貫徹“專注、血規(guī)模、猛平衡”的戰(zhàn)略穴方針，侍在上海石積累10年經(jīng)源驗后逆，近遙三年扎迅速跟擴張愈至環(huán)污渤海/珠三長角，恥實現(xiàn)箏完整束產(chǎn)業(yè)尺鏈的燒跨國芝復(fù)制戰(zhàn)略方針專注只定向投資于房地產(chǎn)行業(yè)，集中在住宅開發(fā)、商業(yè)用房和寫字樓。剝離酒店集團等業(yè)務(wù)，出售所獲得的資金用于投向另外幾個項目。規(guī)模將住宅與商用房產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)公寓、房地產(chǎn)金融、零售商業(yè)持有與管理等各環(huán)節(jié)發(fā)展到一定規(guī)模，占有市場絕對優(yōu)勢，獲取規(guī)模效應(yīng)。平衡業(yè)務(wù)類型平衡：一部分資金用于開發(fā)型物業(yè)，另一部分則投向持有型物業(yè)。發(fā)展節(jié)奏平衡：隨著經(jīng)濟發(fā)展在條件成熟時分步驟開展業(yè)務(wù)；首先做住宅提升人們生活水平，隨著經(jīng)濟的增長而做商業(yè)，隨著跨國公司進入做寫字樓，從房地產(chǎn)開發(fā)延伸到基金管理和運作發(fā)行REITs；其中住宅業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)，不僅確保穩(wěn)定的投資回報，同時也是深入了解一個地方房地產(chǎn)市場狀況的切入口。地域平衡：將投資分散布局到上海、北京和廣州三個主要城市，增強了抗風(fēng)險能力。業(yè)務(wù)發(fā)展歷程1994年：進入上海，10年發(fā)展積累了一批具有品牌忠誠度的客戶，而且有一支歷經(jīng)風(fēng)雨的團隊。2000年：淡馬錫財團將旗下的發(fā)展置地和百騰置地合并為嘉德置地，兩家公司在華業(yè)務(wù)也合并更名為凱德置地。2004年：挺進北京和廣州。2005年：切入長三角重要海港城市寧波，同年與深國投的合作進入中國二線城市，2年擴張就形成了三點一線、以點帶面的區(qū)域分布格局。競爭對手對比：2002年開始，順馳、萬科隨著土地招拍掛進行全國化擴張，短短兩三年項目所在城市迅速達到20個以上；凱德置地初期按兵不動，一旦熟悉市場、安排好資金就迅速擴張。業(yè)務(wù)規(guī)模：在華總開發(fā)業(yè)績已近270億元人民幣，住宅超過1.23萬個單元，商業(yè)綜合面積超過46萬平方米，擁有和管理的商用產(chǎn)業(yè)超過28家，其兄弟公司雅詩閣集團是中國最大的服務(wù)公寓運營商，管理著2400多套服務(wù)公寓。資料來平源：In輸fo縮慧ba北nk，**榴***屯分析房地產(chǎn)押開發(fā)方兔面，凱項德置地獸擁有一前套成熟骨的房地帆產(chǎn)開發(fā)恩模式，動確保多疤個項目兆的順利頌開發(fā)和培項目間益的有效亭協(xié)同凱德綿置地“多勿元化比策略甜”解映決之侄道在項弊目早走期對鋒目標(biāo)短消費窯者、組整體免規(guī)劃里和實禮施進重程做全全面爛設(shè)計蔥安排幾個便樓盤堅互借殼東風(fēng)鎮(zhèn)，接爪連熱蘭銷凱德巴置地怪自身準(zhǔn)具有揚較強媽的房休地產(chǎn)京項目紹開發(fā)森能力歉，擁已有一絡(luò)套成倘熟的派操作罪模式客戶細(xì)騾分：凱德嫂置地開遲發(fā)的住撞宅產(chǎn)品敢主要是座中高檔毅住宅；朵在具體腎實施中察，十分邊準(zhǔn)確針殖對一定汗階層購隙房者中垮的不同跳群體。03年在上希海推泛三個慘樓盤柳，在為地理皮位置病、建約筑風(fēng)解格、誓裝修食設(shè)計遼和配死套設(shè)乞施，女都體慮現(xiàn)各魔自鮮城明風(fēng)敗格，迷吸引煎各自張核心貢消費馳群。匯豪天誤下：位豎于陸凱家嘴悄，設(shè)肌計建膊造突彼出集焰顯赫讀高貴婆和人蹦文享崗受于執(zhí)一體掃的生廢活方盯式。萊詩?。何煌居谛烨芳覅R富，著陷意為忍居住欣者創(chuàng)講造一雨種能較在繁脹華中解享受霞寧靜裕愜意叼的感貨受。天山河序畔花園：借屠助蘇蓋州河獅水岸攪氛圍估，以庫浪漫販、休絕閑的反度假敢風(fēng)格免取勝井，吸艦引向袍往自滾由和懇閑適縱生活牧的都束市人弟群。時機辰把握：凱德啊置地在罩開發(fā)多芳個項目杰時，時都機安排座合理，奧各個樓音盤面向娛市場的帶時間有缺一定的精間隔。匯豪葉天下：02年底推專出，03年借慣前期廣熱銷虜繼續(xù)擁推向新市場眼。萊詩扔?。?3年年中幫開始銷宿售。天山河凱畔花園：03年第貢三季鍛度開枯始發(fā)槍售。持續(xù)提桃升品牌：由她于時嫩間分春布比賄較均滾勻，窯凱德挑置地弦高品突質(zhì)的融市場菌評價阿不斷光得到熔提升界。針對槳不同竭的需門求進山行規(guī)墻劃，硬是多滴元化害策略簽的關(guān)議鍵對時機喂的有效活把握，戶是多元策化的另便一關(guān)鍵賓點環(huán)渤海敘區(qū)域：錢開發(fā)項赤目7個，建并筑面積70萬平子米；課長三顏角區(qū)息域：隙開發(fā)杏項目15個，建禍筑面積18談0萬平坡米；喂珠三橋角區(qū)域域：逼開發(fā)益項目5個，建稅筑面積85萬平業(yè)米；循中部釣：土歸地儲棗備450萬平街米；喘西南糟部：拔土地郵儲備45饑0萬平抄米。不到2年時船間凱砌德置量地在沉北京斗投資捕超過55億元，問獲得長駛安街、CB孟D、亞奧飯核心區(qū)賓、中央裁別墅區(qū)盛等黃金港地段的6個項局目時間/地點事件關(guān)鍵詞投入資金總規(guī)模2003年底北京購買了北京市朝陽區(qū)奧林匹克公園附近的一個地塊上元5.451億元（項目總投資預(yù)計20億）總建筑面積27萬平方米。2004年7月北京獲得朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)一地塊卓錦.萬代土地投入1.291億元占地12.6萬平米，總建筑面積84500平方米。2005年1月北京與北京華聯(lián)集團簽署協(xié)議，100%收購北京華聯(lián)集團旗下的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈安貞華聯(lián)、望京華聯(lián)17.46億元北京華聯(lián)望京購物中心建筑面積89，000平方米，主樓五層、地下一層、地上四層、負(fù)二層為大型停車場，擁有800個停車位。2005年2月北京獲得東城區(qū)海運倉B1地塊（綜合性開發(fā)用地）北京來福士5.476億元占地14，686平方米，計劃廣場在三至五年內(nèi)建成集高檔公寓、商務(wù)寫字樓、零售商場于一體的綜合項目，其中地面建筑面積為97，665平方米，地下建筑面積為25，263平方米。2005年3月北京收購CBD地標(biāo)型甲級寫字樓中環(huán)世貿(mào)A、B座凱德置地大廈18.37億元由總建筑面積為106，303平方米的兩座34層甲級寫字樓和330個停車位組成。2005年4月北京與北京華聯(lián)商廈股份有限公司及北京經(jīng)緯中聯(lián)商業(yè)發(fā)展有限公司簽署買賣協(xié)議，正式收購安貞華聯(lián)商廈安貞華聯(lián)6.9億元安貞華聯(lián)建筑面積40000多平方米，包括地下一層超市和地上五層百貨商場。資料踢來源針：ISI，*迫**認(rèn)**漁分析凱德置贊地同時過轉(zhuǎn)讓上爺海的2個成距熟寫罵字樓買項目售，獲爪得17億的資遞金，投執(zhí)向廣州秘、寧波父、深圳背等地，圍實現(xiàn)業(yè)兵務(wù)區(qū)域虛的戰(zhàn)略蛋轉(zhuǎn)移投資寧波、廣州、深圳等地時間/地點事件投入資金2004年廣州收購香港永正超過80%的股權(quán)，開發(fā)天河新作項目。1890萬港元2005年4月寧波競得寧波江北區(qū)地塊，總占地面積為9.8萬平米。10.7億元2005年11月廣州收購香港上市公司麗豐位于廣州的房產(chǎn)項目50％的股份。1.03億2005年11月深圳收購深國投旗下21家購物中心65％股份，遍布北京、深圳、重慶、南昌、青島、杭州等全國主要的一二線城市。超過50億元將資金針從成熟歲物業(yè)轉(zhuǎn)喂移至高聯(lián)增長業(yè)編務(wù)，從村新業(yè)務(wù)騾獲取更善大的增核值空間感，追求伏更大的告投資回景報。幾乎相院同時間瞎的一進胖一出，逢讓凱德很置地迅楊速實現(xiàn)探從上海晴到北京留、廣州切的戰(zhàn)略翁轉(zhuǎn)移，腹形成了刺三點一寫線、以肉點帶面池的區(qū)域私分布格箭局，并考形成了喚集住宅凈房產(chǎn)開湖發(fā)、商括用房產(chǎn)怖開發(fā)、推持有和鴿管理于素一體的咸業(yè)務(wù)格瓜局，饅為未來輝的均衡嶄穩(wěn)健發(fā)土展奠定掏戰(zhàn)略基必礎(chǔ)。轉(zhuǎn)讓上海成熟物業(yè)，獲得17億元規(guī)模：將上海兩棟寫字樓百騰大廈和新茂大廈出讓，獲得2.056億美元(按照當(dāng)時牌價約合16.7億元人民幣)。接受對象：高盛與麥格理。百騰大廈：4月以1.076億美元（約合人民幣8.6億）的價格向高盛集團屬下的聯(lián)號公司出讓旗下的上海滬騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海滬騰是百騰大廈的項目公司；百騰大廈位于上海市黃浦區(qū)福州路318號，是一棟24層高，總建筑面積為41，661平方米的甲級寫字樓。此次交易為凱德置地帶來2320萬美元（約合人民幣1.92億元）的利潤。資料泳來源繞：《凱德18仗0》，*走**涉**鑒分析嘉德途置地叮在全挽球拓特展業(yè)揀務(wù)時寶，始健終注表意保羞持三獎大業(yè)辨務(wù)間爺?shù)钠綇d衡，塘以確木保公風(fēng)司的刃持續(xù)干穩(wěn)健豬增長嘉德駱置地餅的業(yè)傘務(wù)范明圍包鞠括：開發(fā)主和管理矛辦公樓捏、住宅恨房產(chǎn)、戀購物廣棵場和服請務(wù)公寓您，以及對房地產(chǎn)旺投資信業(yè)托基金們和房地甚產(chǎn)基金卷。保持惜三大琴業(yè)務(wù)逗的平塑衡：嘉園德置垂地在兆新加邁坡及煉海外訂市場嫩，始秤終保泛持著劍開發(fā)涉、投驗資及幫持有趟收費虹業(yè)務(wù)運間的拼平衡爭，確血保公號司的朵持續(xù)搜穩(wěn)健燙發(fā)展尾，并囑不斷爆壯大翼規(guī)模眾。嘉德嚴(yán)置地略致力杰于打元造房糊地產(chǎn)勉開發(fā)漏、服線務(wù)公燃寓和境房地掃產(chǎn)金駁融等盲核心敗競爭著力。保持許三大患業(yè)務(wù)果的平絕衡投資開發(fā)持有輝經(jīng)營資料低來源系：嘉晨德置鏡地年岸報、溉**琴**餅*分兔析凱德古置地冷的目理標(biāo)：些全力貓打造源一條嗽包括伯住宅帖、商迎用房保產(chǎn)、初酒店忽、服騙務(wù)公汪寓、營物業(yè)料服務(wù)票和房韻地產(chǎn)倘金融將等核鮮心業(yè)讓務(wù)在濤內(nèi)的蟻房地陵產(chǎn)產(chǎn)手業(yè)鏈結(jié)。房地掛產(chǎn)投箱資方擾面，偉凱德丹置地繳針對峽中國枝房地悔產(chǎn)融窩資渠系道單午一的陣情況紋，提蜘供系攝列個缺性化耐服務(wù)針對中閃國市場邀的房地慮產(chǎn)金繁融服陸務(wù)積極拜籌備源國內(nèi)膏房地堵產(chǎn)基明金：目前國東內(nèi)政策夾環(huán)境受棉中國目循前法律沒和市場綱條件的稱限制，黎現(xiàn)階段榜不可能罵在境內(nèi)副成立房衫地產(chǎn)開康發(fā)基金笨或長久排持有型與的投資貞基金，灘但預(yù)計畫政策環(huán)肆境將來蠟會有較后大改觀蔑。研究和靜嘗試提抖供金融患創(chuàng)新產(chǎn)澡品類型：上市房矮地產(chǎn)信搭托。資產(chǎn)籍證券陵化。加大對河商用物智業(yè)的收匹購和開今發(fā)，為斤專項基梁金的成世立打基趟礎(chǔ)。為資金掛不足的克其它開紫發(fā)商提女供搭橋慰貸款和痕夾層貸長款：發(fā)揮何嘉德希置地漏資金楚和產(chǎn)冰業(yè)經(jīng)遲驗的圓優(yōu)勢瘋，為言資金膜不足知的開扶發(fā)商場提供威搭橋禁貸款學(xué)和夾戒層貸內(nèi)款業(yè)淋務(wù)。有針對抓性地選儀擇流通繪性強、山價值高葬、信譽住好的開將發(fā)項目帶。凱德置對地從資產(chǎn)、資金、技術(shù)、嶄人才和律品牌等容角度積采極準(zhǔn)備途，希望匆能在國兆內(nèi)成立慣第一批爹房地產(chǎn)撞基金。在房地債產(chǎn)金融饑方面，怠嘉德置再地能夠干提供全燃面的房扔地產(chǎn)金維融服務(wù)業(yè)務(wù)低案例究：香允港領(lǐng)浮匯基奪金的害唯一狠戰(zhàn)略例投資嚼人、及物業(yè)絮管理兵顧問領(lǐng)匯是全香港的率第一支勒基金，山包括15工1個零售惕物業(yè)和7.9萬個盡停車遵場，叼總評穗估價濾值為30翻0億港元津，嘉德店置地投遇資為1.買8億美元蠻。以商賣場管蟲理和其增值糕服務(wù)衡優(yōu)勢駛，成著為領(lǐng)軍匯的鋸物業(yè)揪管理作顧問因等。嘉德資廣產(chǎn)管理繡公司的茅金融方蕩案房地抖產(chǎn)基酒金管烘理資產(chǎn)管些理戰(zhàn)略規(guī)利劃房地產(chǎn)就投資/出售咨詢服扭務(wù)策劃色、組儀建和詳分銷成立悶上市否房投殖資信沉托基收金/私募機基金收購資產(chǎn)重慢新定位結(jié)構(gòu)短性融跌資夾層融遙資信用升艦級房地打產(chǎn)項群目和生金融脖資產(chǎn)妖儲備聯(lián)合投坊資凱德戒中國窗基金逼正在綁與中星國合凱作伙船伴簽鋒署諒傾解備員忘錄刪，在勁未來恭投資丹中國料各地35個購物鑒中心，瓜這些購嫌物中心噸分布于撞北京、把廣東、待四川、訪山東和菌內(nèi)蒙古克等地，衡預(yù)計總真面積為150多萬阻平方撫米，具總資嫩產(chǎn)規(guī)絲式劃可耽達13.杜4億美元肉。預(yù)計槍未來該部基金將摟擁有25家位遭于中誘國的勿商業(yè)帝地產(chǎn)束項目賺，總礙資產(chǎn)帝價值屯達10億美元如。這些博新收購拿及準(zhǔn)備呆收購的雨購物中蟻心將使衡得嘉德燃置地在餅中國的胳商業(yè)地蘭產(chǎn)項目敏數(shù)量增辟長一倍忠，達到歲超過70家。典型炸的基糠金運郊作模騙式需帽要經(jīng)士過5個環(huán)節(jié)郊，其核迷心能力屠是資本早運營、藝市場分狠析和物泄業(yè)評估責(zé)、資產(chǎn)杠管理和際物業(yè)管作理市場分析評估評估澳大利亞、中國、日本、香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢；評估不同物業(yè)類型的成熟度尋找收購機會在目標(biāo)區(qū)域?qū)ふ液线m的物業(yè)類型和合作伙伴；并實施收購物業(yè)管理對物業(yè)進行重新定位，發(fā)揮價值潛力物業(yè)上市捆綁同類物業(yè)，通過上市信托基金作為退出渠道，獲取投資回報打包到私募基金以私募基金持有物業(yè)集團持有集團出資持有物業(yè)嘉德置液地具有杯支撐房曬地產(chǎn)金烈融業(yè)務(wù)雹的系列用核心能家力資本珍運營：與撫國際趴投資房誠機構(gòu)羊建立急密切鳥合作疊伙伴陰關(guān)系訂，吸規(guī)引投雕資機束構(gòu)積鑄極參慢與投睬資各愁類型禿的上邊市或脅私募凱基金析。資產(chǎn)衰管理型和物揚業(yè)管逃理：對具劈燕有投資吐價值的漸物業(yè)進亞行重新笨定位、脖裝修、凡招商，目提升物湊業(yè)價值壘。市場是評估：對旱擬收找購物滴業(yè)進溫行準(zhǔn)垃確評挨估，濱例如蛾在中五環(huán)世納貿(mào)收印購中酷，以邁低于和競爭粉對手療價格嚇、付棍款方暑式的低條件漁成功金收購飄，得透益于副先前餃提供污了該低項目丘公司荷的財錦務(wù)顧術(shù)問，大既能樣準(zhǔn)確陶評估勾項目劣，又堪節(jié)省45天盡群職調(diào)石查時驗間，等給出悲高質(zhì)傅量的脂運營塞方案英?；鸺鹊耐逗瀑Y目獵標(biāo)定巡壽位在痰人口連密度右高、動增長窗快且愚人均GDP穩(wěn)步提嚷升地區(qū)顫內(nèi)的大健規(guī)模住閃宅、寫申字樓、帳綜合性晃房地產(chǎn)墨開發(fā)及港服務(wù)公流寓項目垂，目標(biāo)獻區(qū)域分賢別位于膀環(huán)渤海撕灣地區(qū)始、長三鹿角地區(qū)吵、珠三補角地區(qū)虎和中國湯中西部閉地區(qū)。凱德置砌地目前橫在大常陸主鎮(zhèn)要借蔥助私航募基安金，柔來推討動業(yè)訂務(wù)的隊迅速串?dāng)U張庭，采耽用即爸長線擾開發(fā)搬為主將的運閉作模殲式資金類型金額凱德置地的戰(zhàn)略意圖2002年注冊資本金3億美元成為國內(nèi)第一個外商獨資的房地產(chǎn)投資公司。相比其它以項目合資公司形式在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)的外資地產(chǎn)商，凱德置地此舉有利于突破經(jīng)營區(qū)域和財務(wù)限制。2003年凱德置地中國住宅基金(私募基金)5億元人民幣(0.61億美元)是嘉德置地成立的第一支專門用于中國房地產(chǎn)開發(fā)的私募基金，已經(jīng)全部投放于凱德位于上海、北京、廣州的6個中高檔住宅項目。發(fā)起該基金并非缺乏資金，而是希望建立一套完整的操作基金的程序，探索在中國外匯管制下對境外資金的募集、還本和分紅，并鍛煉人才、培養(yǎng)投資者。2005年凱德中國發(fā)展基金(私募基金)4億美元第二只專門針對中國的私募基金，嘉德置地投資1.5億美元占37.5%，吸引了包括花旗集團在內(nèi)的亞洲、中東和美國等國際投資機構(gòu)。成立一周之內(nèi)，就以約1.08億美元投向考察已久的寧波市場，拿下9.8萬平方米的土地。2006年私募基金10億美元在上海開發(fā)并經(jīng)營萊福士購物中心，在北京收購了安貞華聯(lián)和望京華聯(lián)，與深國投一起在內(nèi)地主要城市為沃爾瑪定制21個大型購物中心，市值超過8億美元。特別是與深國投的合作，使凱德置地已在中國高速發(fā)展的商業(yè)房地產(chǎn)市場中領(lǐng)先一步，更有利的是獲得了進入從未涉獵的二線城市的難得機會；據(jù)嘉德測算，這些商場正式營業(yè)后，預(yù)計收益率可以達到8%—9%。以這些項目為基礎(chǔ)，專門設(shè)立了一個10億美元的私募基金，準(zhǔn)備適時運作REITs在新加坡或者香港上市。據(jù)不完均全資料帳統(tǒng)計，院截止05年私募瓣基金在科凱德置眾地投資責(zé)的比例湖超過50%，組汪建基隨金進孟行開抓發(fā)成狡為凱熄德置微地的獸快速狼擴張方之道勁。據(jù)管暖理層告觀點樸，這激種形否式的本資本橡運作帽將成韻為凱潔德置互地未摸來在熱中國久操作案模式俯的主蝕要方劣向。在中走國的句基金筑組建訂目前靠還只奴是處定于嘉袖德集第團金貧融業(yè)粘務(wù)的菊初級已階段綢。以房地拾產(chǎn)金融額為工具她，兼具蔑操盤運耗作，與碎本土化陽團隊運菌作的有派機結(jié)合到，是凱需德置地激的快速量做大之瞞道本地化忘策略：重點辟是滿足不客戶需棵求的本熟地化、五運作團注隊的本聲地化。本地召化程熊度：第籠一個晶海外迫市場命澳大局利亞善現(xiàn)在率完全魂是本冰地人抬才的盛運作免團隊頁，表污明多脊年總鴉結(jié)的煮異地隱經(jīng)營若經(jīng)驗物的成枯功。本地料化過壩程：初鍋期派泄出高厭管人粗員，銅待業(yè)江務(wù)進堵入正腐軌、業(yè)本地兆團隊算成長閱、融真入嘉付德置娛地文跳化后短，新否加坡燦籍管流理團萄隊逐皂步退序出，皇開拓建新市遵場或遲進入涌總部附管理傷層。房地服產(chǎn)開線發(fā)運原作本冷地化總部絡(luò)優(yōu)勢駛：充分強發(fā)揮學(xué)新加替坡團即隊在系金融絹方面比豐富是經(jīng)驗零和品栗牌優(yōu)誘勢，供凱德述置地廊的資憂金實篇力得豬益于承在國狂際資割本市崖場的射良好奮信譽廉和倍漲受推查崇的住資金隸管理堪能力芽。快速擴認(rèn)張之道：雄厚斥的資金益實力，錄是凱德鳥置地把楊握市場班機遇、鳥快速出慨手的前敞提；也抗是凱德術(shù)置地選菊取優(yōu)勢慢區(qū)位開移發(fā)物業(yè)伙，樹立騾品牌的標(biāo)保障。房地產(chǎn)逮金融國辜際化，租集團總散部主導(dǎo)成為房諸地產(chǎn)市道場和機雙構(gòu)投資爆者的橋拐梁，利頁用金見融平僻臺快富速做唐大運作本污地化和繼金融國喉際化的塌有機結(jié)掛合：充分發(fā)暗揮國內(nèi)傘團隊的箱開發(fā)經(jīng)影驗與新紀(jì)加坡總露部團隊謝的金融欄經(jīng)驗，罰公司計質(zhì)劃五年喊內(nèi)在中駱國總開辱發(fā)業(yè)績氧從290個億提秋升到60歇0個億。目錄房地產(chǎn)蛇企業(yè)運帆營模式售研究標(biāo)桿靈企業(yè)卸研究凱德置榮地萬科國貿(mào)錢地產(chǎn)中糧隆地產(chǎn)華潤膝置地嘉里建烏設(shè)金地中海主要結(jié)引論萬科簡琴介1萬科梁企業(yè)缺股份傷有限洗公司禽成立鄭于198脫4年5月，斤以房傳地產(chǎn)壺為核霜心業(yè)績務(wù)，軟是中稻國大侵陸首茄批公臨開上翠市的船企業(yè)護之一霧。至200努6年12月31日止軋，公吉司總桐資產(chǎn)485億元發(fā)，20塔06年公或司銷泰售收講入21徑2.仿3億元，請凈利潤21筋.5億元圖，同敞比分屆別增逝長52.吃2%、59.洞6%；實際腿納稅稅正金24糾.2億元富，比20推05年增螞長約83%。2萬科于19既88年介火入房姿地產(chǎn)你領(lǐng)域慘，19睡92年正它式確克定大之眾住舞宅開逮發(fā)為援核心蓮業(yè)務(wù)笨，浸截至200慰5年底燙，萬櫻科已舞進入渠深圳嬸、上臘海、食北京柜、廣瓣州、送天津摩、沈常陽、圍成都晉、武見漢、榴南京礦、南策昌、拖蘇州擴、無呆錫、甚鎮(zhèn)江棚、昆貓山、斤中山達、東勇莞、反佛山尿、長豪春、桂大連策、鞍單山，夕目前肝萬科串業(yè)務(wù)臂已經(jīng)兄?jǐn)U展艱到20個大氧中城允市，由并確暑定了采以珠賭江三磚角洲當(dāng)、長紋江三緣瑞角洲藍、環(huán)座渤海聞灣區(qū)選域三葡大城同市經(jīng)棋濟圈志及其臂它重塌點城陶市為敘中心陷的發(fā)闖展策我略。哈憑借走一貫蜓的創(chuàng)尚新精擠神及缺專業(yè)鹿開發(fā)植優(yōu)勢白，公徒司樹崗立了懸住宅在品牌照，并獲為投臣資者憑帶來校了穩(wěn)掉定增地長的附回報桶。3萬科竄推崇夏工廠圣化的診生產(chǎn)襖方式券，從芳建立《萬科吳住宅踢使用概標(biāo)準(zhǔn)》、《萬科肺住宅洞性能帝標(biāo)準(zhǔn)》等一尸系列許的標(biāo)冤準(zhǔn)開予始，狹拿地領(lǐng)、設(shè)茅計、測采購躍到建顛造等悅一系漿列業(yè)西務(wù)流恢程都威為適蹄應(yīng)”腫工廠澡化“若住宅趣生產(chǎn)晴的要非求而拿進行決調(diào)整嫁。目徹前已疼經(jīng)形板成多益?zhèn)€標(biāo)漁準(zhǔn)住撫宅版獅本，彈已經(jīng)裝有超著過12個部踐品實擴現(xiàn)了違工廠嘆化的腫生產(chǎn)番裝配櫻，在緊住宅雙性能藝標(biāo)準(zhǔn)粒方面減的創(chuàng)錦新超蛋過60項。萬科墳致力主于成神為“中國立房地織產(chǎn)行鮮業(yè)的尾持續(xù)關(guān)領(lǐng)跑紐奉者”，201勉4年規(guī)此劃銷飼售額咬達到10際00億元芽，年應(yīng)平均拐增長裕率30%Vi災(zāi)si湊on愿景：成為借中國響房地童產(chǎn)行流業(yè)的垂持續(xù)豪領(lǐng)跑仰者市場目轟標(biāo)：萬科直將繼蒙續(xù)聚廟焦以籌珠三伙角、康長三島角、鐵環(huán)渤惠海區(qū)昌域為酬核心湯的城紐奉市經(jīng)亡濟圈唐，堅路持普番通住籍宅為收主的窮開發(fā)感方向純。進咬一步蒙加大腐資源薦整合膽力度縣，充西分發(fā)困揮合撲作伙仔伴的協(xié)優(yōu)勢獸，提繭升自壩身行皇業(yè)資孝源整園合樞耍紐的蛇地位光。效益和潔增長目辰標(biāo)：每年保摩持30%的穩(wěn)健頭增長，爸到20段14年，年銷售予額達到100下0億元，年利頌潤100億元，凍凈資產(chǎn)另收益率稼達到20過%。管理目托標(biāo)：進醬一步傲完善四客戶怒導(dǎo)向答的經(jīng)朋營管疊理體厭系，允推進株產(chǎn)業(yè)芳化進裁程，登實施察精細(xì)型化管上理。滾積極筐尋找忠戰(zhàn)略響合作康機會液，擴水展多控元化鋸融資虧渠道大。萬科的角戰(zhàn)略定叫位：專存注于住磨宅開發(fā)姜，以中蘭端產(chǎn)品處為主，功聚焦三徹大經(jīng)濟俯圈專注于熟住宅開征發(fā)：繼續(xù)獲走專業(yè)賓化道路樣、繼續(xù)坊專注于培住宅業(yè)遼務(wù)，仍宮將是萬蓋科未來濃十年惟雹一的選擾擇。過婚去20年，萬現(xiàn)科完成耽了從業(yè)鳥務(wù)多元丸化到專則業(yè)化的潤調(diào)整，剝這是第羽一次專芹業(yè)化；舒在未來頃十年，敬萬科將敞自己定欄位于精秒細(xì)化，醒就是在偶所專注騎的住宅示領(lǐng)域做攀到更專稈業(yè)、更焦優(yōu)秀、針更卓越分，這是菠第二次服專業(yè)化碗。商業(yè)模笑式定位基本淹不做測商業(yè)悶地產(chǎn)袍。以中眼高檔欠、中帝檔、盟中低學(xué)檔住仔宅產(chǎn)釀品為娃主，碌根據(jù)才市場裂情況鼻介入沃低檔印產(chǎn)品：未基來新獅增的陳項目瞎儲備類中，茂希望大部分是中高膽檔、中預(yù)檔、中剖低檔產(chǎn)危品，而媽不是高香檔產(chǎn)品略；對低鐮檔產(chǎn)品政的介入給力度視駐政府的妄土地供桌應(yīng)情況桃。產(chǎn)品定果位聚焦三露個經(jīng)濟深圈：珠慰江三角家洲、長寶江三角父洲和環(huán)貝渤海灣證地區(qū)。其蠟中，起萬科屬最看前重五蛙個城異市：孤深圳諒、廣乏州、共上海捉、天此津和電北京宵，未閉來幾沒年尤面其要葛加大銹對環(huán)滅渤海唱區(qū)域彼的投柏資。其他襖重點召的二矛線城袋市為量輔。區(qū)域面定位萬科黎的擴樸張戰(zhàn)游略：門從“隨機”到“有選斗擇”地擴張顯，從點話到面，識從“全國性星布局”到“做大區(qū)喊域中心”第一匆階段螺：（90年代形初期外）隨機擴刪張?zhí)岢隽寺士鐓^(qū)域尸發(fā)展戰(zhàn)猶略，199場1年進縮慧入上拳海，唉開始順進行菠跨地袋域經(jīng)子營。當(dāng)時隨濁機選擇雁了歷史員上發(fā)展擊比較快宣、人口疼比較密望集的中戰(zhàn)南部地藍區(qū)。第二階請段：（199希8年-20歡01年）全國線性布苦點開始有樓目的地沒選擇人孕口在100萬以上械、經(jīng)濟殺發(fā)展快管速的大碑城市，這霞些城南市基波本沿真著線蛋形分老布。加快玩城市順擴張譜和跨裕地域盈經(jīng)營峰布局鞋，將市業(yè)務(wù)蛙擴張冒到南只昌等志大中墊城市嘗。第三階旋段：（200句2年-目前昆）聚焦擇三大賣經(jīng)濟憶圈開始渠從城扮市帶如的角要度考案慮選憑擇跨搶區(qū)域洲發(fā)展政的布純局。03年主丘要集散中在酒珠三況角，04年投得資重紐奉點是司長三鑄角，05年開六始著石力加婆強環(huán)皂渤海氏地區(qū)雀，初幸步完鼠成“3＋X”的區(qū)域弓布局。開始從“做大”向“做強”轉(zhuǎn)變，06年設(shè)曬立深旗圳、家北京聲、上寸海三股大區(qū)吊域中渡心公尾司，從“全國旁性戰(zhàn)兩略布付局”向“做大區(qū)懲域中心”轉(zhuǎn)變就。組織娃和管敏控方闊面，昏萬科20罪05年前停采用“總部-城市公爛司”二級架逢構(gòu)，200圾5年增字加了史區(qū)域軋中心何公司灶，總?cè)莶?區(qū)域中許心高度懶集權(quán)，呀實行標(biāo)帥準(zhǔn)化管姿理采用“集團物總部——市級公門司”的形二級架光構(gòu)。集團總奸部設(shè)置感工程管斧理部、虛規(guī)劃設(shè)脖計部、聲資金管固理中心累、企劃采部、審燒計部等紗職能部件門，從財各專業(yè)姥上全面史