房?jī)r(jià)到底是由誰決定的

房?jī)r(jià)到底是由誰決定的？影響房?jī)r(jià)的因素中國(guó)房地產(chǎn)的背景及現(xiàn)狀房?jī)r(jià)由誰決定及原因ABC目錄CONTENT一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國(guó)居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高。行業(yè)現(xiàn)狀（1）一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；三四線城市由于庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象。（2）還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龍頭房企資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，而取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來更高的增長(zhǎng)速度；（2）多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企；（3）中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，市場(chǎng)份額逐年縮小。3、房企利潤(rùn)率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。4、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)（1）房地產(chǎn)行業(yè)需求角度：城鎮(zhèn)化和存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。（2）利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景：國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。5、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩（1）2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。（2)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于降低房?jī)r(jià)的漲幅。

二、房?jī)r(jià)由誰決定及原因PQQ*P*DS價(jià)格是由市場(chǎng)決定的在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)需求方面的因素A人口C購(gòu)買力B消費(fèi)偏好

D動(dòng)機(jī)主體隨著城市化速度的加快,大城市日益吸引各方面人才的進(jìn)入城市人口增量這部分消費(fèi)者的消費(fèi)目的主要是改善居住環(huán)境以及動(dòng)拆遷需求城市人口儲(chǔ)量為調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu),加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改善市容市貌及居民的生活環(huán)境,全國(guó)舊城改造步伐呈現(xiàn)加快趨勢(shì)拆遷引發(fā)的強(qiáng)制性需求1、居住消費(fèi)2、投資消費(fèi)訓(xùn)內(nèi)容來分投資消費(fèi)的主體：民營(yíng)資本在國(guó)際國(guó)內(nèi)雙過剩條件下,存款負(fù)利率、股市不景氣,加之其他投資渠道不通暢,急于尋找新的投資方向。例如,溫州低技術(shù)含量,高競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的民營(yíng)資本大量過剩,從而直接引發(fā)了遍布全國(guó)各地的溫州購(gòu)房團(tuán)。通貨膨脹時(shí)代,貨幣供應(yīng)量過快增長(zhǎng)條件下城市居民儲(chǔ)蓄存款余額的不斷攀升,由于利率的影響,這部分存款與其放在銀行,不如出來尋找別的投資渠道。在人民幣升值預(yù)期下,海外資金不斷增加對(duì)大陸收益性物業(yè)的投資。從而一方面可以享受物業(yè)升值收益,另一方面又可以從人民幣未來升值中套利。投機(jī)消費(fèi)是嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的不安定因素,也是造成局部結(jié)構(gòu)性失衡的主要誘因。在市場(chǎng)中,投機(jī)客主要采取兩種方式從中獲利一是在交易監(jiān)管缺乏下的炒作,預(yù)售前的購(gòu)買優(yōu)先權(quán),然后將購(gòu)買優(yōu)先權(quán)加價(jià)轉(zhuǎn)讓獲取利差另一種就是短進(jìn)短出,炒高樓價(jià)。這種投機(jī)行為催生了房地產(chǎn)商品的價(jià)格上揚(yáng)。3、投機(jī)消費(fèi)制定1、住宅供給向多元化方向發(fā)展

5％~10%發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適中國(guó)》政府<10%由于土地資源總量是固定的，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可供開發(fā)的土地資源必然越來越少，因此土地的供給彈性非常低。一方面，土地作為生產(chǎn)和采掘的目的而被利用，另一方面，土地又作為人們生產(chǎn)和生活空間而被利用，供不應(yīng)求的現(xiàn)象幾乎無法逆轉(zhuǎn)。來自土地供給減少的壓力。2、土供地給狀況

商品住宅業(yè)的發(fā)展離不開土地的依托，而土地又是一種不可再生的稀缺資源。我國(guó)人均土地、人均耕地僅為0.287公頃和1.08公頃，大大低于世界的人均水平。一方面，我們要用占世界7％的耕地養(yǎng)活13億人口，另一方面，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，無論是工業(yè)化還是城市化都需要占用一定數(shù)量的土地。因此，農(nóng)用地與商品住宅用地的矛盾一直十分尖銳。商品住宅用地農(nóng)用地

近年來，我國(guó)31個(gè)特大城市的城區(qū)規(guī)模已擴(kuò)大了50．2％，但是由于對(duì)建設(shè)用地缺乏宏觀控制，致使城區(qū)內(nèi)可供普遍商品住宅開發(fā)建設(shè)的土地十分有限。土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。

供給曲線與需求曲線在正常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線具有負(fù)斜率，需求彈性很小，價(jià)格上升，則需求減少(見圖3一1)。假定由于居民收入上升，增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線向右平移，從D1平移到D2。如果不增加供給的話，影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素由于需求增加，勢(shì)必推高房?jī)r(jià)，圖中從A點(diǎn)移動(dòng)到B點(diǎn)。我們可以看到由于供給曲線缺乏彈性，需求曲線僅移動(dòng)一點(diǎn)，就會(huì)造成價(jià)格上漲很多，由P1升高到P2。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)需求占的比例越來越大，需求曲線將逐漸變平。在圖3—2中，需求曲線由D1，變成D2。當(dāng)投機(jī)需求超過了某個(gè)比例之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線將擁有正斜率，變成了D3。在這種情況下，增加供給，將供給曲線由S1。平移到S2。新的均衡點(diǎn)將由A點(diǎn)移動(dòng)到了c點(diǎn)。在投機(jī)需求旺盛的時(shí)候，即使供給增加了，房?jī)r(jià)仍然上升。可見，施在投機(jī)幼活動(dòng)非掩常囂張拒的情況污下采取植增加商仿品住房用的供給驅(qū)并不會(huì)沫平抑房酸價(jià)，反足而會(huì)把鳴房?jī)r(jià)太塔高。基于千上述區(qū)分析博，不榆難看僑出由追于供鉛給和籌需求招之間現(xiàn)的影炊響，蜂使得輩住房茂價(jià)格若上升包。住響房的用供給求缺乏釣彈性膀，高尚、中祝、低屆檔房領(lǐng)屋供章應(yīng)結(jié)崖構(gòu)不求合理典，中見低檔肝住宅要相對(duì)抽短缺漸，而仿需求蠅方面順無論秒是真迎實(shí)需棚求還光是投概機(jī)需測(cè)求都拉比較蹤蝶旺盛賀，在泰這種希供不富應(yīng)求砌的情臉況下耀，也滅是住斷房?jī)r(jià)墻格上浴漲的嘩一個(gè)輪重要夾因素脊。三、影響房色價(jià)的因浴素房?jī)r(jià)政治附因素自然珍因素經(jīng)濟(jì)因瞧素社會(huì)仿因素行政因碌素一、政目治因素影響住擠宅價(jià)格胸的政治歪因素：政府涉機(jī)構(gòu)遷大變誓動(dòng)或顆重大牽政治鉛性政若策出滅臺(tái)等的二、經(jīng)撥濟(jì)因素（1）耕經(jīng)濟(jì)發(fā)英展和城挪鎮(zhèn)居民壤收入的披提高（2）哲物價(jià)、躁工資及晝就業(yè)水注平（3）智儲(chǔ)蓄率（4）利煙率（5）地價(jià)1.經(jīng)濟(jì)發(fā)棟展和城翁鎮(zhèn)居民諷收入的桑提高隨著脊我國(guó)轟經(jīng)濟(jì)止的持妹續(xù)快稱速發(fā)鵲展，銜城鎮(zhèn)歷化進(jìn)脅程加能快，追城鎮(zhèn)邀居民臘可支賀配收冤入不若斷提爸高，融形成枯了對(duì)買房地臺(tái)產(chǎn)市甚場(chǎng)持秒續(xù)強(qiáng)旅勁的菠需求挑。三、疼行政催因素土地麻利用輕規(guī)劃件及供翻應(yīng)管源制房地劇產(chǎn)稅得制住房政堂策政策昆法規(guī)城市規(guī)僵劃公共建他設(shè)房地產(chǎn)暫稅制房地園產(chǎn)稅茶制是泡指與懶房地羽產(chǎn)有慕直接今關(guān)系褲的各肢種稅緞收制咸度，悠是國(guó)練家調(diào)季控房眨地產(chǎn)膜市場(chǎng)扒經(jīng)濟(jì)賭活動(dòng)透的有鹿力杠旱桿。愛中國(guó)蕩稅收召制度尾中涉叉及房暴地產(chǎn)延的主淋要包脅括1前0個(gè)宰稅種搶，即夜?fàn)I業(yè)掙稅、吩耕地勻占用嬸稅、留城鎮(zhèn)恐土地梳使用艷稅、拼契稅家、土苗地增控值稅彼、城候市維稅護(hù)建滅設(shè)稅于、房牙產(chǎn)稅遲、個(gè)掉人所相得稅債、企蠢業(yè)所社得稅排、印羊花稅靠。

房產(chǎn)稅制房地產(chǎn)價(jià)格消費(fèi)者需求三、減行政藥因素土地利