房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理2019/04/242第一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程一般要經(jīng)過以下五個(gè)階段：1、項(xiàng)目確立階段2、項(xiàng)目前期階段3、項(xiàng)目實(shí)施階段—工程施工和產(chǎn)品銷售。4、項(xiàng)目驗(yàn)收交付階段5、收尾階段具體內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖》3房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－14房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－25房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－36第二部分與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：指經(jīng)過批準(zhǔn)的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項(xiàng)目開發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。2、建設(shè)用地面積：可直接用于項(xiàng)目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。

3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項(xiàng)目總用地面積的比率（％）。5、容積率：項(xiàng)目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項(xiàng)目范圍內(nèi)各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）7、住宅停車率：汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面層的高度。地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室;半地下室:房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）13、住宅建筑層數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)：⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：民用建筑（供人們從事非生產(chǎn)性活動(dòng)使用建筑，又分為居住建筑如住宅、公寓、宿舍和公共建筑如圖書館、車站、辦工樓、電影院、賓館、醫(yī)院）工業(yè)建筑（供人們生產(chǎn)使用的建筑。

⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：

住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）

公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑

建筑總高度超過100M，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類木結(jié)構(gòu)建筑磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)和筒體結(jié)構(gòu)。建筑物的分類1.框架結(jié)構(gòu)是利用梁、柱組成的縱、橫向框架，承受豎向荷載及水平荷載的結(jié)構(gòu)。按施工方法可分為全現(xiàn)澆、半現(xiàn)澆、裝配式和半裝配式4種?？蚣芙Y(jié)構(gòu)可使建筑平面的布置比較靈活，擴(kuò)大建筑空間，方便建筑立面的處理。但是，因?yàn)閭?cè)向剛度比較小，當(dāng)層數(shù)過多時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生過大的側(cè)移，易引起非結(jié)構(gòu)性構(gòu)件(如隔墻、裝飾等)破壞，而影響使用要求。2.剪力墻結(jié)構(gòu)是利用建筑物的縱、橫墻體承受豎向荷載及水平荷載的結(jié)構(gòu)?？v、橫墻體既可作為維護(hù)墻也可用于分隔房間墻。剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是側(cè)向剛度大，在水平荷載作用下側(cè)移小。其缺點(diǎn)是剪力墻間距小，建筑平面布置不方便，不太適用于要求大空間的公共建筑，結(jié)構(gòu)自重也較大。3.框架—剪力墻結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中設(shè)置適當(dāng)剪力墻的結(jié)構(gòu)，既具備了框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)，又綜合了剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，在框架—剪力墻結(jié)構(gòu)中，剪力墻主要承受水平荷載，由框架承擔(dān)豎向荷載?？蚣堋袅Y(jié)構(gòu)一般用于10～20層的建筑。4.筒體結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)可分為框架—核心筒結(jié)構(gòu)，框筒結(jié)構(gòu)，筒中筒結(jié)構(gòu)，多筒結(jié)構(gòu)等?？蚣堋诵耐步Y(jié)構(gòu)由內(nèi)筒與外框架組成，這種結(jié)構(gòu)受力很接近框架—剪力墻結(jié)構(gòu)，適用于10～30層的房屋?？蛲步Y(jié)構(gòu)及筒中筒結(jié)構(gòu)，有內(nèi)筒和外筒兩種，內(nèi)筒一般由電梯間\樓梯間組成，外筒一般為密排柱與窗裙梁組成，可視為開窗洞的筒體。內(nèi)筒與外筒用樓蓋連接成一個(gè)整體，共同抵抗豎向荷載及水平荷載。這種結(jié)構(gòu)體系的剛度和承載力都很大，適用于30～50層的房屋。15主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）14、民用建筑主要類別（按功能分類，選摘）（1）住宅樓：供居住使用的建筑。單元式住宅：由多個(gè)住宅單元拼接而成，每個(gè)單元均設(shè)有樓梯或樓梯與電梯的住宅。塔式住宅（也稱獨(dú)立單元式住宅或點(diǎn)式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個(gè)單元獨(dú)立建造，且每套住宅的進(jìn)戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。通廊式住宅：由公共樓梯或樓梯與電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅，且至少有一套住房的進(jìn)戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過10米的住宅。躍層式住宅：設(shè)有套內(nèi)樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。躍廊式住宅：通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。（2）商住樓：由底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和住宅組成的建筑。（3）綜合樓：具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。（4）其他：辦公樓、商業(yè)樓、酒店等等。單元式住宅樓塔式住宅通廊式住宅樓躍層式住宅20（二）各類住宅主要技術(shù)規(guī)范要求住宅樓是供居住使用的建筑，不同的住宅樓雖然具有同樣的使用功能，但是不同類型的住宅樓由于其在建筑層數(shù)、平面組合方式等方面的不同，在建筑、結(jié)構(gòu)、消防、民防等技術(shù)規(guī)范的要求上存在較大的差異，并最終導(dǎo)致建造成本和公共面積比例的差異，在確定項(xiàng)目開發(fā)方案時(shí)應(yīng)慎重。21各類銳住宅貧主要女規(guī)范宋要求幫比較什分析驚表1公共部挑位設(shè)計(jì)類別多層A(≤6層)多層B

（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個(gè)樓梯間可設(shè)非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O(shè)非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺(tái)；當(dāng)分戶門為乙級(jí)防火門或設(shè)封閉樓梯間時(shí)，樓梯間可不通至屋頂平臺(tái)。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級(jí)防火門或樓梯間設(shè)簡(jiǎn)易噴淋時(shí)可設(shè)非封閉樓梯間；每單元＞4戶時(shí)，應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。樓梯間應(yīng)天然采光和自然通風(fēng)，且相鄰兩單元在屋頂平臺(tái)連通。單元式住宅每單元只設(shè)一個(gè)封閉樓梯間時(shí)，從第10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽臺(tái)或凹廊。當(dāng)每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設(shè)1個(gè)防煙樓梯間時(shí)，可不設(shè)連廊。單元式住宅可只設(shè)1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應(yīng)直接開向前室；前室設(shè)簡(jiǎn)易噴淋時(shí)，允許2戶，前室設(shè)自動(dòng)噴淋時(shí)，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

≥兩個(gè)樓梯間

7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個(gè)以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)2個(gè)以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)2個(gè)防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設(shè)置電梯。應(yīng)設(shè)電梯每單元應(yīng)不少于2臺(tái)，單元式住宅每單元只設(shè)1臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)連廊。每單元電梯應(yīng)不少于2臺(tái)消防電梯不要求設(shè)置消防電梯塔式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯22各類住篇宅主要員規(guī)范要隆求比較蒙分析表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，確有困難時(shí)，二類高層住宅應(yīng)沿建筑的一個(gè)長(zhǎng)邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當(dāng)一個(gè)方向建筑物的沿街長(zhǎng)度超過150米或總長(zhǎng)度超過220米時(shí)，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。建筑物應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場(chǎng)地，但應(yīng)滿足5米≤車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻≤12米。登高面應(yīng)靠近住宅的陽臺(tái)或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當(dāng)布置裙房時(shí)應(yīng)滿足：高度>5米，進(jìn)深＜4米。長(zhǎng)度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長(zhǎng)的1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度

防火間距

多層不應(yīng)小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時(shí)間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時(shí)間距為不小于3.5米；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對(duì)開設(shè)時(shí)間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設(shè)門窗洞的防火墻時(shí)，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時(shí)間距為不小于4米。23各類住較宅主要脅規(guī)范要紫求比較困分析表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級(jí)負(fù)荷供電（單回路）二級(jí)負(fù)荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機(jī))一級(jí)負(fù)荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機(jī)）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設(shè)室內(nèi)消防給水設(shè)施。7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)宜設(shè)置自動(dòng)噴淋。應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設(shè)1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴淋。室內(nèi)應(yīng)設(shè)2根消防豎管保證同層2個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應(yīng)滿足兩路市政進(jìn)水，確有困難時(shí)可設(shè)一路進(jìn)水。應(yīng)滿足兩路市政進(jìn)水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為二級(jí)（三級(jí)）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為二級(jí)。結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三級(jí)民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。1、房地產(chǎn)咽土地的扁使用年漫限是如損何確定摘的？居住用敢地七十謎年；工業(yè)用澤地五十限年；教育、赤科技、狂文化、達(dá)衛(wèi)生、震體育用法地五十敢年；商業(yè)獻(xiàn)、旅甜游、棵娛樂畫用地恒四十牽年；綜合用容地或者倘其他用脅地五十調(diào)年。第三旺部分勇房地些產(chǎn)常秘識(shí)部碑分2、房子劣的居準(zhǔn)住時(shí)撒間是夕多少恭，土禍地使職用年宜限屆翻滿后偶，該賤怎么這辦？房屋一悲經(jīng)購(gòu)買竹并取得研產(chǎn)權(quán)后霉，即作熊為業(yè)主鴿個(gè)人所流有的財(cái)綁產(chǎn)，并櫻無居住蜘年限的勵(lì)限制，蔑擔(dān)對(duì)該鋪房屋所翅占用范曾圍內(nèi)的用土地來粥說，因悲為土地蛙除屬于屆集體所劍有的外扒，均屬仆于國(guó)家臨所有。秩業(yè)主所聲取得的若為該土鳴地的一色定年限吐的使用府權(quán)。住兵宅用地斯的土地倚使用時(shí)媽間為50督—7恰0年，自掃開發(fā)商萬取得該絨土地使汪用證書拌之日起昨計(jì)算。蕩在該土牙地使用繳年限屆什滿后，仰土地將傲由國(guó)家吧收回。償業(yè)主可瞇以在繼泳續(xù)交納欲土地出故讓金或渣使用費(fèi)劉的前提錢下，繼侮續(xù)使用忠該土地藥。契稅契稅是販指房屋貝所有權(quán)妄發(fā)生變繁更時(shí)，輸就當(dāng)事夏人所訂釀契約按凱房?jī)r(jià)的頑一定比黎例向產(chǎn)制權(quán)承受版人征收掘的一次蛙性稅收乖。它是馳對(duì)房地曠產(chǎn)權(quán)變捆動(dòng)征收勺的一種已專門稅競(jìng)種。（瓣交易手以續(xù)費(fèi)經(jīng)跪濟(jì)適用拔房減半懼）公共阻維修展基金公共維弟修基金統(tǒng)是指住屆宅樓房盼的公共容部位和岔共用設(shè)懇施、設(shè)府備的維致修養(yǎng)護(hù)格基金。杯商品房攜的公共晚維修基脫金由購(gòu)烏房人在蘋購(gòu)房時(shí)她交納，虎比例為住購(gòu)房款舅的2%。印花稅印花稅也是對(duì)經(jīng)陡濟(jì)活動(dòng)譯和經(jīng)濟(jì)供交往中石書立、粒領(lǐng)受憑竭證征收落的一種乓稅。它盜是一種安兼有行杠為性質(zhì)纏的憑證顆稅，具噸有征收西面廣、啞稅負(fù)輕崇、由納付稅人自刮行購(gòu)買敲并粘貼謊印花稅憐票完成溪納稅義駱務(wù)等特穗點(diǎn)。3、房地舞產(chǎn)常用泰名詞“五何證”牌：《國(guó)有丑土地鏈?zhǔn)褂盟庾C》、《建設(shè)用蒙地規(guī)劃占許可證》、《建設(shè)工夏程規(guī)劃嚷許可證》、《建設(shè)因工程漁施工遷許可潑證》、《商品房租預(yù)售（俗銷售）詳許可證》?！岸丁保骸缎陆ㄗ⊙菡|(zhì)量遺保證書》、《新建住遣宅使用嶺說明書》?！岸ń稹保菏侵钙飘?dāng)事人梨約定由宏一方向啟對(duì)方給延付的，簡(jiǎn)作為債小權(quán)擔(dān)保熟的一定龜數(shù)額的確貨幣，揀它屬于搏一種法吹律上的鏟擔(dān)保方謊式，目槳的在于遣促使債鼠務(wù)人履荒行債務(wù)綢，保障猜債權(quán)人更的債權(quán)計(jì)得以實(shí)縱現(xiàn)。根稿據(jù)我國(guó)蠅發(fā)法通廊則和《擔(dān)保菊法》八十修九條碰規(guī)定惱，定農(nóng)金應(yīng)揭當(dāng)以拳書面翻形式豎約定南，當(dāng)貪事人固在定央金合惠同中螺應(yīng)約宴定交長(zhǎng)付定詳金的慮期限睡。定糊金合蛛同從蛙實(shí)際重交付湯定金逼之日中起生您效，墨定金賊的數(shù)宿額由浸當(dāng)事播人約乘定，萌但不幕得超暫出合擋同標(biāo)師的額面的20巨%。如果購(gòu)原房者交譜了定金辜之后改框變主意筋決定不姑買，開勵(lì)發(fā)商有釘權(quán)以購(gòu)滾房者違磨約為由姓不退定幸金；如忙果開發(fā)碑商將房搞屋賣給往他人，字應(yīng)當(dāng)向飾購(gòu)房者彎雙倍返水還定金格?！坝喗鹁取保何覈?guó)方法律遺對(duì)“易訂金糕”沒憂有做巷出規(guī)盼定?；I在房釀地產(chǎn)鄭行業(yè)母常常鏈也稱寒作“根誠(chéng)意吵金”六，是捏在正促式交統(tǒng)納定植金之中前，漲交納短有效洋期較條短的次“少芽量定短金”抽，數(shù)甜額一雄般較上小，寨只要泳收取屋“訂奮金”討的一咳方認(rèn)遇可，濕如交恭納“麻訂金飄”的鏈一方視無法慶履行熊承諾資，“帶訂金創(chuàng)”可扣以退修還，問所以坡“訂用金”底不具臂有懲懲罰性躍。七通一么平：七通一椒平：通偏電、通糖路、通筐給水、舞通訊、駱通排水倆、熱力侍、燃?xì)庀?、土地施平整。五通一繞平：通電充、通路腰、通給蠻水、通丟訊、通悔排水、拜土地平選整。三通一假平：通水牛、通電浸、通路蒸，場(chǎng)地領(lǐng)平整。建筑閃面積附：指建筑血物外墻凍（柱）截勒腳以我上各層外外圍水寫平投影蠻面積之放和，包屑括陽臺(tái)場(chǎng)、挑廊形、地下記室、室置外樓梯立等。且館具備有夢(mèng)上蓋、籍結(jié)構(gòu)牢飽固、層箏高2.2頁0米以篩上(含2.2車0米)的永宅久性喉建筑前物.1平方公梁里=10規(guī)0公頃=15患00畝=10候0萬㎡1公頃=15畝=1萬㎡1畝=6物66罪.6借7㎡五證

《國(guó)有土地使用證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

第四部折分房地歐產(chǎn)測(cè)繪影知識(shí)什么饅是房貢屋建終筑面見積？房屋嘉建筑隱面積騎是指會(huì)房屋斥外墻鹿（柱只）勒獻(xiàn)腳以贈(zèng)上各泡層的忘外圍測(cè)水平曉投影括面積灑，包尼括：撞陽臺(tái)仿、挑榴廊、植地下錘室、醬室外統(tǒng)樓梯圾等，直且具劇備有趙上蓋界、結(jié)銀構(gòu)牢析固，隔層高2.爪2米以貫上（躍含2.瓦2米，典下同鹿）的效永久建性建米筑。第四部嗎分房地照產(chǎn)測(cè)繪新知識(shí)什么是向房屋的富使用面鉗積？房屋使轟用面積傭是指房?jī)S屋內(nèi)全嘆部可供珠使用的擱空間面耀積，房樸屋的內(nèi)支墻面水分平投影冊(cè)計(jì)算。什么補(bǔ)是房牙屋的巖實(shí)用夾面積兆？它是"建筑雀面積"扣除公圖共分?jǐn)偯C面積后易的余額軌。使用率援和實(shí)用楚率的差騰別？第四廉部分棗房地菌產(chǎn)測(cè)憲繪知敏識(shí)什么觀是房模屋的霞套內(nèi)留建筑描面積造？房屋旗套內(nèi)魂建筑奴面積嚼是指緊由套悲內(nèi)房超屋使賽用面槍積、蛙套內(nèi)芝墻體奶面積辭、套過內(nèi)陽愿臺(tái)建嫁筑面距積三凡部分鮮組成涌的面菊積。套內(nèi)趙墻體毫面積蒸＝1／2共用墻喪墻體投有影面積近或＝非乏共用墻克墻體水巡壽平投影攀面積公共分種攤面積亡＝公用帥建筑面母積分?jǐn)傯[系數(shù)×套內(nèi)建議筑面積公用厲建筑捉面積漠分?jǐn)偲巯禂?shù)株＝整狗幢建敏筑物手的公芝用建你筑面己積／槐整幢鐮建筑千物的辯各套旱套內(nèi)最建筑悲面積獄之和第四糧部分狠房地是產(chǎn)測(cè)毫繪知坡識(shí)什么坑是房裳屋的襯共用雅建筑繩面積基？房屋斧共有農(nóng)建筑沫面積富是指繳各產(chǎn)明權(quán)人咱共同第占有攀或共神同使躺用的芽建筑晌面積絲式，它栗應(yīng)按雖一定偷方式躍在各介產(chǎn)權(quán)點(diǎn)人之蛛間進(jìn)欠行分聾攤。公用建鄙筑面積瞇分?jǐn)傁凳?shù)＝公案用建筑衡面積／串套內(nèi)建近筑面積旁之和。公用列建筑啞面積腐分?jǐn)偸┫禂?shù)第四欄部分展房地禾產(chǎn)測(cè)象繪知雁識(shí)分?jǐn)偟恼{(diào)共有建甘筑面積商：是指倒某個(gè)篇產(chǎn)權(quán)除人在抱房屋針共有建建筑漢面積僚中所早分?jǐn)偟竦拿嫘练e。預(yù)售面信積：俗稱樓然花面積糞。指在鈔商品預(yù)泊售時(shí)按綁建筑設(shè)左計(jì)圖上抗尺寸計(jì)淡算的房宗屋面積孝。房屋澆產(chǎn)權(quán)糖面積喚：是指躁產(chǎn)權(quán)超人依舒法擁篩有房煌屋所叫有權(quán)役的房仗屋面份積。饒它由鳳直轄醫(yī)市、火市、鼻縣房猴地產(chǎn)圓行政新主管董部門易登記傻確權(quán)壯認(rèn)定哪。商品玩房有頁哪些蝕公共吊面積量需要船分?jǐn)傞g？第四部斃分房地鬼產(chǎn)測(cè)繪赤知識(shí)1、各產(chǎn)磚權(quán)戶的濾電梯井莊、管道育井、樓耀梯間、推垃圾道哨、配電取室、設(shè)獨(dú)備間、衰公共門曲廳、過廉道、地畫下室、葡值班警銷衛(wèi)室，摧以及為犯整幢建類筑服務(wù)齡的共有最房屋和吹管理房欣屋。2、套(單元)與公共公建筑空切間之間室的分隔棚墻以及憤外墻(包括榜山墻)墻體水耕平投影羅面積的灰一半。第四振部分門房地災(zāi)產(chǎn)測(cè)閉繪知脆識(shí)不應(yīng)碌分?jǐn)傇鄣墓矞I有建老筑面候積包加括那問些？第四厚部分訴房地睬產(chǎn)測(cè)集繪知準(zhǔn)識(shí)不應(yīng)稅分?jǐn)傂涞墓藏浻薪ㄐ┲婺７e包督括那烘些？1、從悅屬于倆人防芳工程伏的地貪下室鑄、半予地下朱室。2、供出膝租或出抬售的固能定車位春或?qū)Ｓ貌擒噹臁?、幢外艇的用做寨公共休妹憩的設(shè)廳施或架昌空層。第四部惹分房地現(xiàn)產(chǎn)測(cè)繪院知識(shí)層高層高是柱指住宅柏高度以"層"為單可位計(jì)例量，葵每一肉層的轟高度激國(guó)家妻在設(shè)監(jiān)計(jì)上岸有要舅求，燦這個(gè)霜高度眼就叫蹲層高盲。它革通?；\包括易下層些地板設(shè)面或雙樓板穩(wěn)面到懷上層械樓板帽面之迫間的和距離賀。凈高凈高您是指始層高扎減去暑樓板潤(rùn)厚度捷的凈泥剩值峰。第四返部分鈔房地然產(chǎn)測(cè)疤繪知眼識(shí)房屋建隊(duì)筑面積暫的計(jì)算計(jì)算建送筑面積濤的一般勵(lì)規(guī)定如勞下①計(jì)算認(rèn)建筑賺面積陣的的闊房屋哀應(yīng)是沙永久恐性結(jié)紡構(gòu)的差房屋②計(jì)算建航筑面積拐的房屋李，層高早應(yīng)在2.2釣m以上。先層高是尚指上下樓兩層樓尸面或樓尺面與地鬧面之間后的垂直閑距離。③同一房究屋如果違結(jié)構(gòu)、氣層數(shù)不翼相同時(shí)強(qiáng)，應(yīng)分未別計(jì)算促建筑面庭積。第四部征分房地叮產(chǎn)測(cè)繪聯(lián)知識(shí)房屋剝建筑上面積搞的計(jì)性算組成：頓套內(nèi)使為用面積蔥、套內(nèi)炸墻體面盆積、套播內(nèi)陽臺(tái)臨建筑面避積計(jì)算補(bǔ)：⑴套內(nèi)額使用蒜面積閥為套其內(nèi)房姓屋使竟用空獻(xiàn)間的縮慧面積售，以聰水平摩投影喝面積發(fā)按以吵下規(guī)讓定計(jì)召算：①套內(nèi)俊使用態(tài)面積標(biāo)為套肆內(nèi)臥丟室、洽起居正室、涼過廳逼、過圍道、著廚房歌、衛(wèi)考生間技、廁柔所、遙貯藏買室、舟壁柜廣等空嘆間面材積的棵總和圾。②套內(nèi)樓志梯按自剛?cè)粚訑?shù)掠的面積阿總和計(jì)集入使用概面積。③不包括范在結(jié)構(gòu)繭面積內(nèi)晚的套內(nèi)店煙囪、騙通風(fēng)道歷、管道鹽井均計(jì)紀(jì)入使用雨面積。④內(nèi)墻框面裝褲飾厚壁度計(jì)勒入使號(hào)用面捷積。計(jì)算怕全部碰建筑據(jù)面積礦的范崗圍：⑴單層腎房屋壇，按趟一層道計(jì)算去建筑搜面積霜；二蕉層以菠上（柔含二題層）蛾的房夢(mèng)屋，劈燕按各蘋層建飽筑面故積的丘總和候計(jì)算垃建筑惹面積效。⑵房屋內(nèi)線的夾層圈、插層耐、技術(shù)既層及其顆樓梯間把、電梯爹間等其治高度在2.2探m以上的閑部位計(jì)族算建筑閉面積。⑶穿過房章屋的通丙道，房偽屋內(nèi)的鹿門廳、忍大廳，寸均按一抓層計(jì)算膽面積。浮門廳、殿大廳內(nèi)斯的回廊剪部分，蹄層高在2.翼2m以上的除，按其冷水平投帝影面積陷計(jì)算。⑷樓梯間興、電梯軍（觀光捉梯）井恩、提物究井、垃判圾道、迷管道井澤等均按毛房屋自棵然層計(jì)手算面積像。⑸房屋古天面蘋上，格屬永增久性螺建筑殲，層嗎高在2.2諷m以上由的樓田梯間嶼、水厘箱間艦、電撕梯機(jī)昏房及姨斜面煎結(jié)構(gòu)肥屋頂速高度妥在2.姻2m以上恥的部患位，慎按其幸外圍藝水平第投影碌面積駛計(jì)算墳。第四部掙分房地倡產(chǎn)測(cè)繪號(hào)知識(shí)⑹挑樓勒、全雙封閉創(chuàng)的陽巖臺(tái)，腐按其室外圍廢水平麻投影炮面積撈計(jì)算胞。屬犧永久籌性結(jié)淡構(gòu)有樹上蓋懸的室譜外樓險(xiǎn)梯，送按各窗層水儉平投沒影面匆積計(jì)輛算。越與房死屋相扭連的冰有柱照走廊利，兩糾房屋田間有低上蓋柄和柱卵的走貪廊，帶均按偶其柱杠的外喝圍水論平投霞影面蹦積計(jì)胡算。撒房屋捕間永駐久性爪的封款閉的除架空習(xí)通廊啊，按仆外圍腎水平商投影炒面積膝計(jì)算點(diǎn)。⑺地下室外、半地躲下室及盯其相應(yīng)域出入口貧，層高熱在2.2種m以上伐的，較按其堵外墻刊（不奪包括敬采光完井、膛防潮切層及無保護(hù)副墻）飽外圍占水平叉投影割面積灑計(jì)算捷。⑻有柱（獸不含獨(dú)憤立柱、煩單排柱講）或有酒圍護(hù)結(jié)杏構(gòu)的門怕廊、門悲斗，按青其柱或趟圍護(hù)結(jié)筒構(gòu)的外去圍水平付投影面兄積計(jì)算果。第四部輸分房地丸產(chǎn)測(cè)繪仆知識(shí)計(jì)算遞全部雨建筑瘡面積拋的范穗圍：⑼玻璃厚幕墻胞等作待為房跡屋外拍墻，賠按其庫外圍來水平鳥投影片面積些計(jì)算釋。⑽屬永久血性建筑光有柱的溉車棚、干貨棚等慈，按柱并的外圍頁水平投屠影面積委計(jì)算。⑾依坡哭地建播筑的吩房屋還，利時(shí)用吊至腳做校架空承層，蛛有圍制護(hù)結(jié)沃構(gòu)的若按其納高度幼在2.剩2m以上部田位的外訓(xùn)圍水平逆投影面防積計(jì)算訪。⑿有伸山縮縫賣的房拴屋，俘如果鑒其與碎室內(nèi)偉相通保的，箱伸縮懼縫計(jì)沒算建晨筑面野積。第四部戰(zhàn)分房地稅產(chǎn)測(cè)繪嘆知識(shí)計(jì)算絕全部賽建筑湖面積荷的范餅圍：⑴與房屋腰相連有候上蓋而裕無柱的勁走廊、浩檐廊，寇按其圍幻玉護(hù)結(jié)構(gòu)賞外圍水匙平投影杰面積的邊一半計(jì)信算。⑵獨(dú)立卻柱、察單排冬柱的前門廊算、車?yán)m(xù)棚、璃貨棚云等屬歡永久暫性建崗筑，歐按其晌上蓋浮水平避投影寧面積卷的一吼半計(jì)逮算。⑶未封梳閉的懸陽臺(tái)披、挑團(tuán)廊，冤按其睜圍護(hù)設(shè)結(jié)構(gòu)盯外圍冷水平肌投影圣面積巾的一女半計(jì)煉算。⑷無頂蓋刃的室外缸樓梯按斯各層水煌平投影趙面積的劣一半計(jì)堡算。⑸有頂稼蓋不森封閉辟的永針久性投的架航空通窩廊，續(xù)按外壺圍水訂平投神影面宰積的搖一半筍計(jì)算第四部共分房地歉產(chǎn)測(cè)繪悟知識(shí)計(jì)算一秩半建筑徹面積的運(yùn)范圍：⑴層高繪在2.叼2m以下（鉛不含2.脊2m，下聯(lián)同）吧的夾碌層、赤插層姓、技發(fā)術(shù)層雪和層剃高在2.2辦m以下飾的地梁下室張和半滾地下訊室。⑵突出介房屋注墻面危的構(gòu)想件、蝕配件和、裝明飾件敏、裝艘飾性臣的玻身璃幕權(quán)墻、嫁垛、惹勒腳邪、臺(tái)測(cè)階、特?zé)o柱效雨篷碼等。⑶房屋間漏無上蓋聚的架空地通廊。⑷房屋產(chǎn)的天修面、且挑臺(tái)傷、天煤面上喬的花影園、旬泳池吼。⑸建筑城物內(nèi)賢的操滋作平坐臺(tái)、咳上料戀平臺(tái)鉤及利警用建竿筑物笛的空宮間安棉置箱蝴、罐櫻的平漠臺(tái)。⑹騎樓、腸騎街樓初的底層晶用作道鋸路街巷鈔通行的茂部分。⑺利用引衫橋、高蟲架路、讀高架橋尺、路面貍作為頂池蓋建造抗的房屋士。⑻活動(dòng)蘿房屋魔、臨澡時(shí)房喉屋、凡簡(jiǎn)易懇房屋吧。⑼獨(dú)立煙逝囪、亭芳、塔、券罐、池灰、地下航人防干親、支線⑽與房乓屋室扣內(nèi)不私相通檔的房菜屋間黃的伸其縮縫壘。第四部指分房地心產(chǎn)測(cè)繪中知識(shí)不計(jì)蜂算建僅筑面就積的零范圍糕：共有崇建筑未面積殼分?jǐn)偅保Ｓ?jì)算租公式各套嗓應(yīng)分混攤的糖共有瞧建筑胃面積們（㎡蹤蝶）=應(yīng)分撓攤的傲共有普建筑購(gòu)面積/參加共縫有建筑滲面積分紛攤的各巡壽套內(nèi)建籃筑面積莫之和*參加共己有建筑假面積分樹攤的各圣套內(nèi)建苦筑面積飾．２．別分?jǐn)偼璧姆较シǎ鹤≌瑩?jù)樓：振以套短為單頭位，艱按各國(guó)套內(nèi)麻建筑逗面積漁比例蒸分?jǐn)偤鸸灿美杞ㄖ裁娣e傳；乏商住何樓：選先將勇住宅轎與商同用的補(bǔ)共有紐奉建筑傍面積乞區(qū)分真，商曉住共梳用部波分進(jìn)洋行分類攤，礙然后嫌將住耀宅與瓦商住痕共用覺分?jǐn)倳旱拿鎽z積相伯加，莖得出菌分?jǐn)偘娣e卸．第四贏部分騰房地練產(chǎn)測(cè)陷繪知稈識(shí)第五部除分工程疊建筑流賞程及施燥工質(zhì)量勇管理工程蝦建筑汗流程碑：根哥據(jù)《嘆建筑嗎工程架施工蒜質(zhì)量齒驗(yàn)收掙規(guī)范除》建犁筑工喝程的吊分部袋（子葵分部獎(jiǎng)）工橫程劃秧分為銷九個(gè)錫分部異加節(jié)溪能：睬地基凡與基煌礎(chǔ)、蚊主體厭結(jié)構(gòu)偽、建府筑裝碗飾裝臥修、孝建筑板屋面避、建產(chǎn)筑給迷水、衡排水累及采面暖、耀建筑勻電氣挑、智襖能建與筑、撤通風(fēng)課與空即調(diào)、話電梯毛、節(jié)漁能。工程傾建設(shè)拼組成才部分灑：土舞