投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編

年4月19日投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編文檔僅供參考山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－01第A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法第1頁共9頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—01版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁碼:第2頁共9頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法為適應(yīng)公司發(fā)展需要,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益,特制定本辦法。1開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究;對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證;對(duì)項(xiàng)目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上,綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性,由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見,為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。2可行性研究的步驟2.1籌備?？尚行匝芯块_始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想,組建研究小組,制定研究計(jì)劃和工作大綱等。2.2調(diào)查。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等,以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查,為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。2.3方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,建立若干可供選擇的方案,進(jìn)行重復(fù)比較和論證,會(huì)同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,評(píng)選出合理方案。2.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案,在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上,對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。2.5編寫報(bào)告書。經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià),即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告,推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃,提出結(jié)論性意見、措施和建議,供領(lǐng)導(dǎo)決策。3可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同,其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同,各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面:3.1項(xiàng)目概況。主要包括:山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—01版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁碼:第3頁共9頁3.1.1項(xiàng)目名稱;3.1.2項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道,項(xiàng)目周圍主要建筑物等;3.1.3項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性;3.1.4項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。3.2開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置3.2.1土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。3.2.2人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù),需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3.2.3調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類,各種建筑物的數(shù)量及面積,需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。3.2.4各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。3.2.5其它地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容,包括水井、人防工程、各種管線等;地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。3.2.6如需要進(jìn)行拆遷的,要制定動(dòng)遷計(jì)劃,確定安置方案。3.3市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定3.3.1市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。3.3.2市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。3.3.3市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。3.3.4服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃。3.3.5擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。3.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇3.4.1市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向,大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。3.4.2項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。3.4.3建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—01版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁碼:第4頁共9頁3.5資源供給3.5.1建筑材料的需用量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃。3.5.2項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。3.5.3項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。3.5.4項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。3.6項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究3.6.1開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。3.6.2管理人員的配備方案。3.6.3人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算。3.7開發(fā)建設(shè)計(jì)劃3.7.1前期開發(fā)計(jì)劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃。3.7.2工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間,進(jìn)度安排,市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。3.7.3建設(shè)場(chǎng)地的布置。3.7.4施工隊(duì)伍的選擇。3.8項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析3.8.1項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。3.8.2項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。3.8.3開發(fā)成本估算。3.8.4銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。3.8.5銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其它收入估算。3.8.6財(cái)務(wù)評(píng)估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。3.8.7風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析;另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化,進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。3.8.8項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—01版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁碼:第5頁共9頁3.8.9結(jié)論及建議運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性,提出存在的問題及相應(yīng)的建議,并推薦最佳方案。4可行性研究報(bào)告的撰寫4.1封面:要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。4.2摘要:用簡(jiǎn)潔的語言,介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。文字要字斟句酌,言必達(dá)意,絕對(duì)不能有廢詞冗句,字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。4.3目錄4.4正文:這是可行性研究報(bào)告的主體,要按照邏輯的順序,從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。一般包括:項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。4.5附表:附表是對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括:項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。4.6附圖:一般包括:項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。5市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)5.1開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容,可依項(xiàng)目的具體情況確定。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查:5.1.15.1.2房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查。主要包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢(shì)、開發(fā)量、價(jià)格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場(chǎng)交易狀況、區(qū)域分布和價(jià)格水平。對(duì)明顯具有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目要有針對(duì)性地著重進(jìn)行研究分析。5.1.3山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—01版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁碼:第6頁共9頁5.1.4物資供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場(chǎng)價(jià)格及有關(guān)物資信息。5.1.5工程技術(shù)狀況調(diào)查。主要包括項(xiàng)目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5.1.6物業(yè)管理狀況的調(diào)查。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。5.2市場(chǎng)調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動(dòng)靈活,力求準(zhǔn)確,一般可采取以下方法:5.2.1積累資料。專人收集有關(guān)專業(yè)報(bào)刊、會(huì)議及政府協(xié)會(huì)活動(dòng)等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計(jì)資料,進(jìn)行整理鑒別。5.2.2走訪調(diào)查。經(jīng)過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門,獲得開發(fā)項(xiàng)目功能、質(zhì)量、價(jià)格及改進(jìn)提高的要求。5.2.3征詢。經(jīng)過對(duì)有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健?.2.4在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上,對(duì)開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)分析,對(duì)開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象、銷售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測(cè)。6地點(diǎn)選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。分析評(píng)價(jià)內(nèi)容包括:6.1擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征;6.2擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件;6.3擬訂范圍的拆遷情況;6.4地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況;6.5實(shí)際地價(jià)與地價(jià)潛在價(jià)值評(píng)價(jià)。7資金籌措7.1制定可靠或比較可靠的資金籌措計(jì)劃,是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件,是避免項(xiàng)目流產(chǎn)或夭折的根本保證,必須高度重視,周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下,不必開展深度可行性研究。7.2資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析,包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時(shí),應(yīng)有銷售收入計(jì)劃配合考慮。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—01版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁碼:第7頁共9頁8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。對(duì)規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目,可采用靜態(tài)法。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目,應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。8.2靜態(tài)法是經(jīng)過投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較,來計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù)值,以此計(jì)算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正?；貓?bào)率相比較,以分析評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。靜態(tài)法的評(píng)價(jià)指標(biāo)有凈利潤(rùn)投資收益率和靜態(tài)投資回收期。8.3動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析,一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。8.4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計(jì)的折現(xiàn)率ic,將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和,它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV≥0項(xiàng)目可行;FNPV＜0項(xiàng)目不可行。8.5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率,是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為:FIRR≥ic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求,項(xiàng)目可行;FIRR＜ic項(xiàng)目不可行。8.6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值,其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。8.7動(dòng)態(tài)投資回收期(P’t)動(dòng)態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期,可直接從財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表求得。本條所列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表示公式見附錄。9不確定性分析9.1項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù),由于多來自預(yù)測(cè)和估算,有一定程度的不確定性,為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析,以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),以論證開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2盈虧平衡分析是經(jīng)過盈虧平衡點(diǎn)(BED)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí),方案的收入與支出相平衡,此時(shí)方案既不盈利也不虧本,此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—01版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁碼:第8頁共9頁9.3敏感性分析是經(jīng)過分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素(如成本、價(jià)格、銷售周期等因素)發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響,從中找出敏感因素和極限變化幅度。9.4概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計(jì)算項(xiàng)目?jī)糁档钠谕导皟衄F(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率,累計(jì)概率越大,說明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。10可行性研究管理10.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小,都應(yīng)編制可行性研究報(bào)告,其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目,可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù);規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目,由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。10.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作,一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé),開發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)部門人員參與組成研究小組,開展工作。10.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章,主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名,末頁應(yīng)署報(bào)告執(zhí)筆人姓名。10.4開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作,由公司組織并進(jìn)行初審,研究報(bào)告必須上報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司,并由其主持論證審批。10.5開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及決策意見,不論實(shí)施與否,都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理,妥善保存?zhèn)洳椤?0.6可行性研究報(bào)告屬單位的集體研究成果,對(duì)其有關(guān)經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)濟(jì)對(duì)策研究要給予保密,凡因泄露損害單位利益者,視為違紀(jì)行為。10.7開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施完成后,應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié),予以跟蹤研究。對(duì)研究的方法、測(cè)算、結(jié)論、建議等,對(duì)照市場(chǎng)實(shí)際,從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。附錄:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表示公式1靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.1投資收益率(R)投資收益率(R)=凈收益額÷項(xiàng)目投資總額×100%1.2靜態(tài)投資回收期(Pt)投資回收期(Pt)=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—01版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁碼:第9頁共9頁2動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)2.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)FNPV=∑(CI-C0)t(1+ic)-t式中:1)CI—現(xiàn)金流入量C0—現(xiàn)金流出量2)(CI-C0)——第t年的凈現(xiàn)金流量3)ic——基準(zhǔn)收益率4)n—計(jì)算期2.2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)∑(CI-C0)t(1+FIRR)-t=0式中符號(hào)代表意義同上式。2.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)FPVR=FNPV÷I式中:1)FNPV—財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2)I—投資現(xiàn)值2.4動(dòng)態(tài)投資回收期(p’t)∑(CI-C0)t(1+ic)-t=0動(dòng)態(tài)投資回收期(P’t)=(累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表)-1+當(dāng)年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值÷當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－02第A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則第1頁共6頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—02版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁碼:第2頁共6頁房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則1總則為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理,減少和避免失誤,提高綜合效益,根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>及其它有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合近年來濟(jì)南國(guó)華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況,制定本細(xì)則。2項(xiàng)目開發(fā)管理2.1項(xiàng)目選擇:由開發(fā)部配合實(shí)業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素,結(jié)合自身實(shí)力,考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。2.2可行性研究:由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。2.3投資決策:根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,結(jié)合公司自身情況,對(duì)是否投資開發(fā)該項(xiàng)目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重,貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司審批。2.4土地合同訂立:項(xiàng)目確定后,開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同(或協(xié)議),如土地使用權(quán)出讓(或轉(zhuǎn)讓)協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn),準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任,必要時(shí)能夠報(bào)有關(guān)部門鑒證或公證。2.5計(jì)劃編制:土地合同簽定后,項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書,明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安排。2.6前期手續(xù):開發(fā)部指導(dǎo)并會(huì)同項(xiàng)目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù),主要有:2.6.1向開發(fā)管理部門報(bào)批項(xiàng)目,申報(bào)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。2.6.2向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃,報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。2.6.3向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。2.6.4向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn),辦理建設(shè)用地許可證。2.6.5如系舊城改造項(xiàng)目,按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置,拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門驗(yàn)收。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—02版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁碼:第3頁共6頁2.7規(guī)劃設(shè)計(jì):由工程部配合實(shí)業(yè)公司完成。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價(jià)、美化周圍環(huán)境的原則。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位。規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后,向規(guī)劃部門報(bào)批,開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.8現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備2.8.1工程部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探,辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。2.8.2工程部組織實(shí)施項(xiàng)目(場(chǎng)地)的”三通一平”,聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng),必要時(shí)爭(zhēng)取辦理”七通一平”。2.9委托工程施工監(jiān)理:所有開發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位;應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工,并應(yīng)有與對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。2.10編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì):項(xiàng)目具備開工條件時(shí),總工程師組織工程部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì),明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)(或單位)工程開工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。2.11施工隊(duì)伍選擇:項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后,經(jīng)濟(jì)部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。具體操作方式見工程招標(biāo)管理規(guī)定。施工隊(duì)伍確定后,公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。2.12開工手續(xù):工程開工前,開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。2.13自購(gòu)工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨:工程開工前,工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。相關(guān)部門(或工程部門)根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商,一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。供貨商確定后,公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。2.14施工管理:工程部負(fù)責(zé)施工管理。管理內(nèi)容主要包括:2.14.1組織施工前的圖紙會(huì)審,審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì);2.14.2協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)的特殊困難;2.14.3督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度,實(shí)事求是地對(duì)工程進(jìn)度做出簽證;山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—02版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁碼:第4頁共6頁2.14.4清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料,督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn),檢查材料合格證;2.14.5督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作,組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收,嚴(yán)格控制工程質(zhì)量;2.14.6及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題,對(duì)質(zhì)量事故,必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映,妥善處理;2.14.7協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系;2.14.8督促施工單位進(jìn)行工程維修。委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目,要嚴(yán)格按照<委托監(jiān)理合同>、<工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則>對(duì)以上施工管理工作進(jìn)行分工,避免與公司工程部工作交叉,并按<委托監(jiān)理合同>、<工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則>對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。2.15工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算:項(xiàng)目定位前,經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合開發(fā)部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證;項(xiàng)目定位后,經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實(shí)業(yè)公司做項(xiàng)目投資估算;正式設(shè)計(jì)施工圖出來后,經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。經(jīng)濟(jì)部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制,以此作為控制項(xiàng)目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。2.16工程款撥付:項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度,編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計(jì)劃,交財(cái)務(wù)部組織資金。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后,由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核,并配合財(cái)務(wù)部撥款。2.17竣工驗(yàn)收:2.17.1開發(fā)項(xiàng)目(單項(xiàng)工程)竣工后,先由公司工程部組織初驗(yàn),初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)驗(yàn)收。2.17.2成片開發(fā)項(xiàng)目竣工后,工程部組織初驗(yàn),然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。2.17.3開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后,工程部將工程項(xiàng)目資料綜合整理后按規(guī)定時(shí)間向城建檔案館報(bào)送。2.18工程造價(jià)決算:工程竣工后,由經(jīng)濟(jì)部審核施工單位提報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算(必要時(shí),可委托審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)),工程部配合,并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。財(cái)務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算,對(duì)項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。2.19技術(shù)檔案管理:綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理。主要是:山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—02版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁碼:第5頁共6頁2.19.1收集、保管開發(fā)項(xiàng)目的原始資料,包括立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報(bào)告等等。2.19.2收集開發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料,審查、保管施工單位提交的竣工資料,包括工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日志、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì)變更記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書等。3房產(chǎn)銷售管理3.1對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段,開發(fā)部就項(xiàng)目的銷售前景、預(yù)期售價(jià)提出意見,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位即確定項(xiàng)目的主要銷售對(duì)象。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)定位和掌握的市場(chǎng)信息,對(duì)項(xiàng)目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。3.2項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一經(jīng)批準(zhǔn),開發(fā)部應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門編制銷售計(jì)劃,包括銷售策略、銷售方式、平均售價(jià)、銷售進(jìn)度等,制訂詳細(xì)的銷售方案,確定每樓層、每單元的明細(xì)價(jià)格,定出底價(jià),報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。3.3開發(fā)項(xiàng)目開工前后,開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù),領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。為促進(jìn)銷售,有條件的還可與銀行聯(lián)系,辦理按揭委托。3.4開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房,如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告,制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā),在現(xiàn)場(chǎng)制作廣告牌,有目的地上門推銷,委托代理銷售等等。3.5銷售開始后,應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)、銷售情況對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3.6商品房的銷售,除預(yù)售時(shí)或建成后一次性付清房款外,其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的,須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。3.7銷售商品房必須簽訂書面合同,合同須具備以下基本內(nèi)容:3.7.1所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時(shí)間;3.7.2房產(chǎn)單位售價(jià)、總價(jià)款、付款方式和定金;3.7.3合同雙方的權(quán)利和義務(wù);3.7.4違約責(zé)任和懲處方式;3.7.5爭(zhēng)議解決辦法及其它約定的條款。3.8任何購(gòu)房業(yè)主若未按合同約定付清房款,一律不得將所購(gòu)房產(chǎn)交付其使用,違者對(duì)責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—02版本:A版第0次修改標(biāo)題:房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁碼:第6頁共6頁3.9開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過竣工驗(yàn)收后,開發(fā)部應(yīng)為購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。3.10房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后,由開發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同寫出開發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí),開發(fā)部還應(yīng)配合財(cái)務(wù)部編制開發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)告,對(duì)項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。3.11公司在資金情況允許的條件下,可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn),用于對(duì)外租賃,獲得長(zhǎng)期的租金收益。4物業(yè)管理4.1開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前,公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況選定物業(yè)管理單位,由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后的管理。任何開發(fā)項(xiàng)目,既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù),也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。4.2物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收接管后,負(fù)責(zé)所管理項(xiàng)目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護(hù)維修,并可按實(shí)際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù),還可為居民(用戶)提供其它無償或有償?shù)姆?wù)。4.3工程竣工后,在工程保修期間,物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題,應(yīng)及時(shí)向公司工程部反映,由工程部責(zé)成施工單位及時(shí)修繕;或自行修繕,并會(huì)同相關(guān)部門按實(shí)扣除施工單位保修金。4.4物業(yè)管理公司按<業(yè)主須知>規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。4.5開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模,應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì),由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理的委托事宜。5附則5.1本制度自正式頒布之日實(shí)施。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－03第A版第0次修改標(biāo)題:工地例會(huì)制度第1頁共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—03版本:A版第0次修改標(biāo)題:工地例會(huì)制度頁碼:第2頁共3頁工地例會(huì)制度1目的完善工程管理制度,加強(qiáng)對(duì)在建工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制的管理,提高工作效率,加強(qiáng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系,切實(shí)解決工程建設(shè)中實(shí)際存在的問題。2工程例會(huì)的組織2.1工程例會(huì)為定期會(huì)議,每次例會(huì)時(shí)間由各項(xiàng)目部自定。2.2工程例會(huì)主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。2.3工程例會(huì)參加人員包括項(xiàng)目公司經(jīng)理、駐項(xiàng)目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。2.4項(xiàng)目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行溝通,當(dāng)預(yù)計(jì)要有重大問題決策時(shí),需請(qǐng)示公司總經(jīng)理或總工參加。2.5會(huì)議的時(shí)間變更或取消由工程例會(huì)主持人決定。2.6會(huì)議結(jié)束后,由監(jiān)理單位記錄人員整理形成<例會(huì)紀(jì)要>,并于會(huì)后第二天發(fā)給與會(huì)人員。2.7與會(huì)人員參加例會(huì)時(shí)需簽到,收到<例會(huì)紀(jì)要>后需簽收。2.8監(jiān)理單位每月要出一份<監(jiān)理月報(bào)>發(fā)至各與會(huì)單位,項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)將<監(jiān)理月報(bào)>傳遞到濟(jì)南公司,供公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。2.9項(xiàng)目公司人員應(yīng)將每一份<監(jiān)理月報(bào)>、<例會(huì)紀(jì)要>登記、備案。3工程例會(huì)會(huì)議程序3.1施工單位施工人員對(duì)本周工程進(jìn)度以及下周工程進(jìn)度的安排進(jìn)行匯報(bào),提出對(duì)本周工程施工中所遇到的設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題,并對(duì)下道工序的施工方法、進(jìn)度、安排進(jìn)行說明。3.2項(xiàng)目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員,對(duì)施工單位提出的問題進(jìn)行答復(fù)。監(jiān)理公司對(duì)本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明,并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題,提出相應(yīng)控制措施。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。3.3其它與會(huì)人員進(jìn)行會(huì)議發(fā)言。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—03版本:A版第0次修改標(biāo)題:工地例會(huì)制度頁碼:第3頁共3頁3.4例會(huì)主持人對(duì)會(huì)議進(jìn)行總結(jié)。并對(duì)各與會(huì)人員提出的主要問題經(jīng)過討論做出結(jié)論,對(duì)本周工程建設(shè)概況進(jìn)行總結(jié),并對(duì)下周監(jiān)理工作做出具體部署。3.5每月最后一個(gè)例會(huì),除以上會(huì)議內(nèi)容以外,要求施工單位將本月的計(jì)劃與實(shí)際完成進(jìn)行對(duì)比,查找原因,落實(shí)責(zé)任,并將下月工程建設(shè)的安排列入該會(huì)議的議程。4工程例會(huì)落實(shí)4.1工程例會(huì)紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié),對(duì)在建工程具有指導(dǎo)意義。4.2監(jiān)理單位及駐項(xiàng)目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中,應(yīng)把例會(huì)紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項(xiàng)具體工作內(nèi)容,并對(duì)各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄,并在下次的例會(huì)上對(duì)上述問題的解決情況做出匯報(bào)。4.3總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會(huì)對(duì)工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其它矛盾,并要求施工人員于下次例會(huì)上,匯報(bào)上次例會(huì)紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實(shí)情況。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－04第A版第0次修改標(biāo)題:施工圖管理制度第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—04版本:A版第0次修改標(biāo)題:施工圖管理制度頁碼:第2頁共2頁施工圖管理制度1目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié),為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必須,并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。2施工圖紙管理內(nèi)容:2.1接到設(shè)計(jì)單位送來的圖紙應(yīng)立即整理,編號(hào)和分發(fā)。2.2完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖(給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等)、電氣圖(配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等)、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。2.3施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在20套,包括精裝本4套,平裝16套。3施工圖紙的管理程序:3.1圖紙的整理。收到圖紙后,核對(duì)其套數(shù)、頁數(shù)、種類,并按用途進(jìn)行分類、編號(hào)、登記。3.2圖紙的分發(fā)。3.2.1項(xiàng)目公司申報(bào)開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報(bào)審、設(shè)計(jì)審查各一套。3.2.2公司存檔2套,總工1套,工程部、經(jīng)濟(jì)部各1套。3.2.3工地現(xiàn)場(chǎng)2套。3.2.4施工單位4套(為其保留4套作為繪制繪制竣工圖使用),監(jiān)理公司1套。3.2.5分發(fā)登記:分發(fā)時(shí)間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。3.3圖紙的保管,由駐項(xiàng)目公司工程技術(shù)人員保管。3.4圖紙的收回、作廢,對(duì)因設(shè)計(jì)變更而作廢的圖紙應(yīng)及時(shí)收回、登記,并加蓋作廢章。4竣工圖紙的管理細(xì)則:4.1工程竣工驗(yàn)收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖,由施工單位負(fù)責(zé)繪制。4.2一般少量的局部變更可在原圖上更改。4.3對(duì)局部更改(變更量大于4.2條者)可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。4.4對(duì)改動(dòng)較大的部分要重新繪制。4.5竣工圖一般應(yīng)繪制4套,繪制完成后由監(jiān)理公司審核。4.6監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項(xiàng)目公司技術(shù)人員。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－05第A版第0次修改標(biāo)題:施工圖審學(xué)制度第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—05版本:A版第0次修改標(biāo)題:施工圖審學(xué)制度頁碼:第2頁共2頁施工圖審學(xué)制度1目的為使工程設(shè)計(jì)符合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的要求(功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其它等),減少設(shè)計(jì)誤差,明確設(shè)計(jì)要求,促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。2施工圖審學(xué)組織:2.1一般性項(xiàng)目的圖紙審學(xué)由工程部組織進(jìn)行,對(duì)小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)由公司總工程師組織審學(xué)。2.2開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成:項(xiàng)目公司、工程部、經(jīng)濟(jì)部、開發(fā)部相關(guān)人員。2.3施工單位確定后,施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。2.4審學(xué)圖紙要做認(rèn)真記錄,并分類整理形成<審學(xué)圖紙意見書>,送達(dá)設(shè)計(jì)單位以備解決答復(fù)。3圖紙審學(xué)內(nèi)容:3.1施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。3.2與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對(duì)照,是否有不符之處。3.3圖紙本身是否存在錯(cuò)、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。3.4配套工程是否完善。3.5圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實(shí)施性困難。4圖紙審學(xué)程序:4.1按圖紙種類應(yīng)流先總圖,再基本圖紙,最后是詳圖。4.2按專業(yè)分,應(yīng)先建筑,再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖,最后是室內(nèi)裝飾圖。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－06第A版第0次修改標(biāo)題:施工圖設(shè)計(jì)交底制度第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—06版本:A版第0次修改標(biāo)題:施工圖設(shè)計(jì)交底制度頁碼:第2頁共2頁施工圖設(shè)計(jì)交底制度1目的為全面貫徹設(shè)計(jì)要求,使參加施工的各單位人員思路一致,最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤,同時(shí),也為解答<審學(xué)圖紙意見書>中所提的問題。2施工圖設(shè)計(jì)交底的組織2.1設(shè)計(jì)單位參加人員:項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、土建、安裝(給排水、電、暖、通等)工程的設(shè)計(jì)人。2.2施工單位參加人員:項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。2.3開發(fā)公司參加人員:工程部、經(jīng)濟(jì)部技術(shù)人員。2.4監(jiān)理公司參加人員:項(xiàng)目總監(jiān)或總監(jiān)代表,各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。2.5由項(xiàng)目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負(fù)責(zé)組織、主持。2.6參加人員在圖紙會(huì)審記錄上簽名、蓋章,一式四份,各單位一律存檔。3施工圖設(shè)計(jì)交底的基本內(nèi)容:3.1設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與構(gòu)思,建筑構(gòu)造要求,特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3.2結(jié)構(gòu)方案的實(shí)施要求,關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。3.3設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求,技術(shù)參數(shù)的核對(duì)。3.4對(duì)各專業(yè)間穿插施工的要求。3.5采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。3.6其它需提出和交待的內(nèi)容。4施工圖設(shè)計(jì)交底的基本程序:4.1確定施工單位、監(jiān)理單位后,并各單位人員配備齊全且已全部到位。4.2先由設(shè)計(jì)單位對(duì)<審學(xué)圖紙意見書>中所提問題統(tǒng)一解答。4.3按各專業(yè)分組進(jìn)行,做到相互學(xué)習(xí),有問有答,最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。4.4設(shè)計(jì)、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言,由總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－07第A版第0次修改標(biāo)題:施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—07版本:A版第0次修改標(biāo)題:施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定頁碼:第2頁共2頁施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定1目的施工用臨時(shí)水電的正確使用與計(jì)量,對(duì)保證工程施工正常進(jìn)行,工程竣工決算水電費(fèi)的計(jì)量有著非常重要的意義。2適用范圍本規(guī)定適用于各項(xiàng)目公司工程管理中施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)所有的施工單位的臨時(shí)用水、用電及水電設(shè)施的使用、管理、計(jì)量。3規(guī)定的內(nèi)容3.1項(xiàng)目公司及開發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥,技術(shù)資料搜集齊全。3.2工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報(bào)審的施工組織計(jì)劃書中所提出的臨時(shí)水電需求總量,計(jì)算出本項(xiàng)目的臨時(shí)水、電的總負(fù)荷(包括水表的型號(hào)、數(shù)量、排水管道的直徑等;變壓器的容量、電壓等),形成書面資料報(bào)項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn),并配合項(xiàng)目公司市政人員作好臨時(shí)水、電的接入工作。3.3如果情況允許,應(yīng)該將施工用臨時(shí)水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時(shí)考慮,以避免二次浪費(fèi)。3.4臨時(shí)水、電接入后應(yīng)根據(jù)工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況,配合監(jiān)理工程師繪制整個(gè)工地的臨時(shí)水、電分配圖。3.5各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時(shí),應(yīng)督促監(jiān)理工程師進(jìn)行協(xié)調(diào),并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點(diǎn)工程的正常進(jìn)行。3.6在施工單位進(jìn)入、撤出工地現(xiàn)場(chǎng)時(shí),相關(guān)工程技術(shù)人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員對(duì)施工用水表的表號(hào)、數(shù)字、型號(hào)及電表的型號(hào)、表號(hào)、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認(rèn)可,項(xiàng)目公司設(shè)立專門檔桉,工地有專人負(fù)責(zé)。3.7工地臨時(shí)水電負(fù)責(zé)人員,應(yīng)根據(jù)工程所在地的實(shí)際情況定期檢查各施工單位的臨時(shí)水電使用情況,將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認(rèn)可后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)人員。3.8各施工單位在各自施工場(chǎng)地內(nèi)的臨時(shí)水電使用、管理在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進(jìn)行,并對(duì)其安全性負(fù)全部責(zé)任。3.9各施工單位變更水表、電表時(shí)及變更使用位置時(shí),應(yīng)報(bào)監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準(zhǔn)后方能進(jìn)行。3.10臨時(shí)水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－08第A版第0次修改標(biāo)題:分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—08版本:A版第0次修改標(biāo)題:分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度頁碼:第2頁共2頁分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度1目的對(duì)分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收進(jìn)行管理控制,確保經(jīng)過驗(yàn)收后的工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范及設(shè)計(jì)要求。2適用范圍適用于各項(xiàng)目分部分項(xiàng)、隱蔽工程的驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。3職責(zé)范圍項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗(yàn)收。4管理控制程序4.1隱蔽工程驗(yàn)收必須在下一工序前進(jìn)行,由項(xiàng)目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收,并作好監(jiān)控記錄。對(duì)隱蔽工程中不符合設(shè)計(jì)要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分,項(xiàng)目公司會(huì)同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位,限期整改,處理符合要求后,再進(jìn)行驗(yàn)收。隱蔽工程中的重要部位整改時(shí)應(yīng)攝影(拍照)備查。4.2對(duì)于重要的分部、分項(xiàng)工程,各專業(yè)工程師會(huì)同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗(yàn)收。其它項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽檢,對(duì)抽檢不合格項(xiàng)作出處理意見及抽檢記錄。4.3竣工驗(yàn)收4.3.1工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進(jìn)行全面自檢,并填報(bào)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告送交監(jiān)理公司審核。4.3.2項(xiàng)目公司經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后2日內(nèi)通知監(jiān)理公司組織驗(yàn)收。4.3.3監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)<建筑、安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)>及相關(guān)規(guī)范對(duì)工程進(jìn)行全面檢查,并由監(jiān)理公司填發(fā)<質(zhì)量處理通知單>,督促施工單位在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)整改完畢,并及時(shí)進(jìn)行復(fù)檢。4.3.4項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審查<竣工工程質(zhì)量等級(jí)核驗(yàn)表>。4.3.5監(jiān)理公司、施工單位對(duì)竣工資料進(jìn)行全面檢查合格后,由施工單位報(bào)送質(zhì)量監(jiān)督站,等待竣工驗(yàn)收。4.3.6對(duì)質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)<質(zhì)量問題處理通知單>,督促施工單位限期整改完畢,并報(bào)送整改報(bào)告,直至經(jīng)過竣工驗(yàn)收。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－09第A版第0次修改標(biāo)題:工程交接驗(yàn)收管理制度第1頁共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—09版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程交接驗(yàn)收管理制度頁碼:第2頁共3頁工程交接驗(yàn)收管理制度1目的為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求,方便物業(yè)管理,減少與業(yè)主之間的糾紛,明確開發(fā)單位與施工單位之間的責(zé)任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限,特制定此制度。2適用范圍公司開發(fā)的所有項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后的交接驗(yàn)收過程。3內(nèi)容3.1交接驗(yàn)收的依據(jù)3.1.1工程發(fā)包合同;3.1.2施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工驗(yàn)收資料;3.1.3國(guó)家現(xiàn)行施工規(guī)范;3.1.4質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收意見;3.1.5委托物業(yè)管理合同;3.1.6銷售合同、業(yè)主入住手冊(cè);3.1.7國(guó)家有關(guān)其它規(guī)定。3.2交接驗(yàn)收的組織3.2.1在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報(bào)告批復(fù)后。3.2.2由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織、安排。3.2.3參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟(jì)部、、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員。3.2.4項(xiàng)目公司指定專人進(jìn)行記錄,完成后請(qǐng)相關(guān)責(zé)任人在原始記錄上簽字,并于三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。3.3交接驗(yàn)收的程序3.3.1開發(fā)部、銷售部的側(cè)重點(diǎn)在于工程的使用功能、標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求。3.3.2工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點(diǎn)。3.3.3物業(yè)公司的驗(yàn)收重點(diǎn)除工程質(zhì)量外,更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運(yùn)行、技術(shù)資料的完整等。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—09版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程交接驗(yàn)收管理制度頁碼:第3頁共3頁3.3.4按照專業(yè)分組進(jìn)行驗(yàn)收,一般劃分為土建(含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等)、設(shè)備(含給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)等)、電氣(含變配電、動(dòng)力電、照明電、消防、通訊、安防等)。3.3.5每天(或每單位工程)驗(yàn)收完畢后,各組進(jìn)行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。3.3.6屬于施工單位質(zhì)量問題的,要求監(jiān)理公司針對(duì)匯總情況下達(dá)整改通知,限期完成。3.3.7屬于開發(fā)單位自行安排的項(xiàng)目,項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)要求工程部、經(jīng)濟(jì)部督促完善。3.3.8各方整改完畢后,經(jīng)驗(yàn)收經(jīng)過后由項(xiàng)目公司經(jīng)理簽字,交由物業(yè)公司管理。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－10第A版第0次修改標(biāo)題:工程施工控制程序第1頁共4頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—10版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程施工控制程序頁碼:第2頁共4頁工程施工控制程序1目的經(jīng)過對(duì)工程施工控制,確保工程施工的順利進(jìn)行,保證工程建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。2適用范圍適用于所有項(xiàng)目的單位、分部、分項(xiàng)工程各施工階段的控制管理。3內(nèi)容3.1項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃的總控制,并負(fù)責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實(shí)施,負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則或項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃。3.2各專業(yè)技術(shù)人員做到熟悉圖紙,參與圖紙審學(xué)、技術(shù)交底,負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào),巡視工地,監(jiān)視測(cè)量監(jiān)理公司的工作情況,保存有關(guān)記錄,作好技術(shù)資料管理、移交工作。4控制程序4.1工程施工準(zhǔn)備階段的工作4.1.1工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。4.1.2監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì),并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司審核,項(xiàng)目公司審核的重點(diǎn):4.1.2.1施工計(jì)劃安排是否符合要求;4.1.2.2施工部署、施工方法是否切實(shí)可行;4.1.2.3施工平面布置的合理性;4.1.2.4質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);4.1.2.5冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行;4.1.2.6對(duì)工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);4.1.2.7工程成品保護(hù)措施是否滿足驗(yàn)收要求。4.1.3由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟(jì)部、、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和技術(shù)交底,執(zhí)行<圖紙審學(xué)制度>、<施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)交底制度>。4.1.4由項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)準(zhǔn)備工作,向施工單位提供施工場(chǎng)地的地下、地上管網(wǎng)線路資料,并將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)以書面形式交施工單位,并現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—10版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程施工控制程序頁碼:第3頁共4頁4.1.5項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會(huì)議。會(huì)議對(duì)開工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查,確定施工聯(lián)絡(luò)方式,創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。4.2工程施工進(jìn)度控制4.2.1工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)文明、安全施工的因素,對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。4.2.2項(xiàng)目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃與施工進(jìn)度計(jì)劃的同步性,對(duì)不能滿足要求的計(jì)劃進(jìn)行修正。4.2.3由工程部組織監(jiān)理單位對(duì)施工單位的勞動(dòng)力進(jìn)場(chǎng)情況、施工機(jī)械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料的進(jìn)場(chǎng)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,確保滿足施工進(jìn)度計(jì)劃的需要。4.3工程施工質(zhì)量控制4.3.1工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙施工,并符合國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn);對(duì)重要分項(xiàng)工程要督促施工單位制訂切實(shí)可行的施工方案,并監(jiān)督實(shí)施。4.3.2工程部監(jiān)視測(cè)量監(jiān)理公司及施工單位,確保使用經(jīng)檢驗(yàn)合格的材料、構(gòu)件及設(shè)備。4.3.3工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查,并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對(duì)質(zhì)量問題的處理情況。發(fā)生質(zhì)量事故時(shí),由監(jiān)理單位組織進(jìn)行調(diào)查處理。4.3.4工程部組織施工管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視,及時(shí)處理施工中存在的質(zhì)量問題,并做好記錄。4.3.54.3.6工程部對(duì)工程施工過程中的設(shè)計(jì)變更,執(zhí)行公司規(guī)定。4.3.7工程部督促施工、監(jiān)理單位及時(shí)報(bào)送有關(guān)工程建設(shè)的各種文件資料,由項(xiàng)目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。4.3.8對(duì)關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序,由工程部進(jìn)行重點(diǎn)控制,加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度,采取有效的措施,對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施連續(xù)的監(jiān)控。4.4工程施工投資控制4.5工程施工安全控制4.5.1項(xiàng)目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工有關(guān)的規(guī)章制度。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—10版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程施工控制程序頁碼:第4頁共4頁4.5.2監(jiān)理單位組織施工單位每周進(jìn)行一次工地安全檢查。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位,責(zé)令限期整改。4.5.3項(xiàng)目公司組織對(duì)發(fā)生的安全事故,進(jìn)行調(diào)查處理。4.6工程驗(yàn)收控制4.6.1工程部依據(jù)<分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度>的規(guī)定,監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分項(xiàng)、分部、單位工程及竣工驗(yàn)收工作,未經(jīng)驗(yàn)收,施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工。4.6.2工程部組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及時(shí)到質(zhì)檢部門辦理階段性驗(yàn)收和工程竣工驗(yàn)收。5記錄5.1施工組織方案審查記錄山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－11第A版第0次修改標(biāo)題:工程變更控制程序第1頁共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—11版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程變更控制程序頁碼:第2頁共3頁工程變更控制程序1目的是工程日常管理中一項(xiàng)重要的工作,是經(jīng)過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程,將項(xiàng)目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價(jià)的目標(biāo)范圍內(nèi),使項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。2內(nèi)容2.1建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位都能夠提出工程變更。2.2工程變更包括:2.2.1設(shè)計(jì)變更。2.2.2工程量變更。2.2.3有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件的變更。2.2.4施工時(shí)間的變更。2.2.5施工工藝或施工次序的變更。2.2.6合同條件的變更。3原則3.1盡量減少的原則。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作,把工程變更降至最低限度。3.2嚴(yán)格控制的原則。要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限,健全設(shè)計(jì)變更的審批程序,防止任意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),改變工程規(guī)模,增加工程投資費(fèi)用。4工程變更的管理范圍劃分2.1設(shè)計(jì)變更、技術(shù)文件變更、施工工藝變更由工程部負(fù)責(zé),經(jīng)濟(jì)部配合完成;2.2工程量變更、合同條件變更、施工時(shí)間變更由經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé),工程部配合完成;2.3一般性的變更由項(xiàng)目公司經(jīng)理作最后審批;2.4對(duì)項(xiàng)目投資、工期影響較大的工程變更報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。5工程變更的程序5.1工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。5.2施工單位提出的工程變更。5.2.1施工單位將變更申請(qǐng)、變更方案提交給監(jiān)理單位。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—11版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程變更控制程序頁碼:第3頁共3頁5.2.2監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件等因素對(duì)變更申請(qǐng)、變更方案進(jìn)行研究,同意的出具書面意見一并交給建設(shè)單位,不同意的出具書面意見后返回施工單位。5.2.3各部門根據(jù)管理范圍不同,出具各自書面意見,提交項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行匯總審批。5.2.4項(xiàng)目公司經(jīng)理同意的在征求設(shè)計(jì)單位同意后由相關(guān)部門下發(fā)變更意見書;不同意的由相關(guān)部門出具意見返回監(jiān)理單位。5.3建設(shè)單位提出的工程變更5.3.1建設(shè)單位提出工程變更后(設(shè)計(jì)單位同意后),連同變更說明書一并下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。5.3.2監(jiān)理單位、施工單位如有意見需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)反饋給建設(shè)單位。5.4監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。5.5設(shè)計(jì)單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位后,由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位對(duì)變更進(jìn)行分析,造成即成損失的,要明確責(zé)任,后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－12第A版第0次修改標(biāo)題:工程監(jiān)理管理程序第1頁共5頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—12版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程監(jiān)理管理程序頁碼:第2頁共5頁工程監(jiān)理管理程序1目的做好工程監(jiān)理公司的管理工作,保證工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周期,提高投資效益。2監(jiān)理公司的選擇2.1工程部組織確定監(jiān)理單位,簽定”建設(shè)工程委托監(jiān)理合同”,明確工程監(jiān)理的任務(wù),施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定按時(shí)進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)。2.2監(jiān)理單位應(yīng)具備的資質(zhì)條件2.2.1投標(biāo)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì);2.2.2類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)或全過程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn);2.2.3具備與該工程所包括的設(shè)計(jì)、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應(yīng)的實(shí)際工作能力,全面進(jìn)行”三控”(進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制)、”兩管理”(合同管理、信息管理)、”一協(xié)調(diào)”(業(yè)主與實(shí)施方以及實(shí)施方之間)和安全文明施工;2.2.4具有進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力;2.2.5具有完成該工程類似的工程項(xiàng)目招標(biāo)、評(píng)標(biāo)的經(jīng)驗(yàn),以及具有編制招標(biāo)文件,制定或?qū)徍藰?biāo)底的能力;建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力;2.2.6具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。2.3對(duì)監(jiān)理單位的要求2.3.1監(jiān)理單位應(yīng)能獨(dú)立完成該工程項(xiàng)目所委托的全部監(jiān)理工作,不得轉(zhuǎn)讓或分包;2.3.2提交該項(xiàng)工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃;2.3.3參加該項(xiàng)目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質(zhì)要求和人才網(wǎng)絡(luò)要求;2.3.4從事監(jiān)理工作的人員組成應(yīng)能滿足該項(xiàng)工程的全部專業(yè)要求,監(jiān)理單位需提交隨工程進(jìn)度監(jiān)理人員上崗直方圖和監(jiān)理機(jī)構(gòu)設(shè)置框圖;2.3.5報(bào)送為該項(xiàng)工程監(jiān)理任務(wù)所必須的設(shè)備清單(其中注明自身能提供的部分);2.3.6提供準(zhǔn)備用于本項(xiàng)工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表格,向業(yè)主的報(bào)表格式,監(jiān)理單位進(jìn)行管理的監(jiān)理記錄和資料管理表格等;2.3.7提交實(shí)施該項(xiàng)目工程報(bào)價(jià)和計(jì)算依據(jù);2.3.8填寫監(jiān)理單位情況調(diào)查表,見附表1、2、3、4。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—12版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程監(jiān)理管理程序頁碼:第3頁共5頁3施工階段監(jiān)理工作的主要內(nèi)容3.1協(xié)助業(yè)主編寫開工報(bào)告;3.2協(xié)助業(yè)主確認(rèn)施工單位選擇的分包單位;3.3審查施工單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃,提出改進(jìn)意見;3.4審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn);3.5督促、檢查施工單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);3.6協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方之間的爭(zhēng)議;3.7檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量,檢查安全防護(hù)措施;3.8檢查工程進(jìn)度和施工質(zhì)量,驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程,簽署工程付款憑證;3.9整理合同文件和技術(shù)檔案資料;3.10按業(yè)主要求在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施ISO9000質(zhì)量計(jì)劃并配備相應(yīng)的人員;3.11組織設(shè)計(jì)單位和施工單位進(jìn)行工程竣工初步驗(yàn)收,提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;3.12組織召開工程例會(huì)。4建立監(jiān)理公司檔案4.1依法簽定的監(jiān)理委托合同;4.2各種工作會(huì)議記錄;4.3監(jiān)理工作的各種表格:4.3.1向承包商發(fā)出的表格;4.3.2向業(yè)主的報(bào)表;4.3.3監(jiān)理記錄;4.3.4監(jiān)理月報(bào);4.3.5往來的文件和函電。4.4業(yè)主的各項(xiàng)批復(fù)。5對(duì)監(jiān)理的考核5.1管理水平;5.2總監(jiān)素質(zhì);5.3監(jiān)理工程師的素質(zhì);5.4上崗情況;5.5監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)的完善;山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—12版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程監(jiān)理管理程序頁碼:第4頁共5頁5.6監(jiān)理手段。6監(jiān)理效果的評(píng)價(jià)6.1成績(jī):6.1.1設(shè)計(jì)圖紙的審查;6.1.2深入現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題;6.1.3向業(yè)主提出合理化建議;6.1.4幫助承包商解決疑難問題。6.2由于監(jiān)理失職造成的失誤。6.3業(yè)主對(duì)監(jiān)理的評(píng)價(jià)。6.4承包商對(duì)監(jiān)理的評(píng)價(jià)。附表1邀請(qǐng)監(jiān)理單位情況調(diào)查表監(jiān)理單位名稱(全稱)總部地址監(jiān)理單位(企業(yè)性質(zhì))上級(jí)主管單位行政負(fù)責(zé)人技術(shù)負(fù)責(zé)人監(jiān)理單位編制人數(shù)全員人數(shù)監(jiān)理技術(shù)等級(jí)證號(hào)其中監(jiān)理人員工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)持監(jiān)理證人員開戶銀行賬號(hào)資金情況固定資產(chǎn):萬元自有流動(dòng)資金:萬元準(zhǔn)備投入該項(xiàng)目監(jiān)理工作能力及條件承擔(dān)該項(xiàng)目監(jiān)理人員能力總監(jiān)負(fù)責(zé)人:高級(jí)工程師(名)工程師(名)一般技術(shù)人員(名)聯(lián)合監(jiān)理單位名稱計(jì)算機(jī)(監(jiān)理軟件)投入條件其它要說明的問題山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—12版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程監(jiān)理管理程序頁碼:第5頁共5頁附表2過去已完成和在建監(jiān)理項(xiàng)目情況工程名稱監(jiān)理內(nèi)容監(jiān)理項(xiàng)目類型建筑面積(萬平方米)工程造價(jià)(億元人民幣)監(jiān)理項(xiàng)目業(yè)主評(píng)價(jià)投入監(jiān)理人員數(shù)監(jiān)理項(xiàng)目開竣工日期附表3擬承擔(dān)本項(xiàng)目總監(jiān)組人員姓名年齡性別學(xué)歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號(hào)設(shè)計(jì)監(jiān)理總監(jiān)項(xiàng)目施工監(jiān)理總監(jiān)項(xiàng)目附表4擬參加本項(xiàng)目監(jiān)理人員名單姓名年齡性別學(xué)歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號(hào)(或培訓(xùn)證書號(hào))監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工實(shí)績(jī)山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－13第A版第0次修改標(biāo)題:工程經(jīng)濟(jì)鑒證管理規(guī)定第1頁共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—13版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程經(jīng)濟(jì)簽證管理規(guī)定頁碼:第2頁共3頁工程經(jīng)濟(jì)簽證管理規(guī)定1本管理規(guī)定中所謂的工程經(jīng)濟(jì)簽證是指在工程施工過程中實(shí)際發(fā)生,因一方實(shí)際違約對(duì)合同履約另一方造成經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償現(xiàn)場(chǎng)證明文件。從開發(fā)商角度講,它包括對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證(工程經(jīng)濟(jì)索賠文件)和對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證(工程經(jīng)濟(jì)反索賠文件)。2工程經(jīng)濟(jì)簽證由工程部與經(jīng)濟(jì)部共同辦理。工程部負(fù)責(zé)鑒定事件的真實(shí)性,并計(jì)量;經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)鑒定發(fā)生事件的合同風(fēng)險(xiǎn)分屬,并配合計(jì)量。3對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證(工程經(jīng)濟(jì)索賠)辦理原則3.1盡量避免發(fā)生;3.2事件實(shí)際發(fā)生;3.3屬于發(fā)包方合同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)范圍(發(fā)包方違約);3.4不與合同或其它經(jīng)濟(jì)文件相沖突;3.5簽證內(nèi)容敘述清晰,工程計(jì)量方式與工程計(jì)價(jià)方式相統(tǒng)一;3.6及時(shí)辦理。事件發(fā)生后三天內(nèi),公司內(nèi)部完成審核,并在合同約定的時(shí)間內(nèi)簽署確認(rèn);3.7必須經(jīng)三方(工程承包商、施工監(jiān)理方、發(fā)包方)簽字蓋章認(rèn)可,其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表(工程師);3.8簽署辦理前必須經(jīng)公司內(nèi)部審核同意。違背以上原則辦理的對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)暮炞C為無效簽證,經(jīng)濟(jì)部在計(jì)量時(shí)不予認(rèn)可。4對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證辦理程序4.1事件已經(jīng)發(fā)生;4.2工程承包商填寫并申請(qǐng)辦理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;4.3施工監(jiān)理審核并簽署意見;4.4公司組織內(nèi)部審核同意;4.5甲方代表編號(hào)、簽署后加蓋工程經(jīng)濟(jì)簽證專用章;原件(至少一份)工程部保管,復(fù)印件經(jīng)濟(jì)部備案。5對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證(工程經(jīng)濟(jì)反索賠文件)一般由工程山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—13版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程經(jīng)濟(jì)簽證管理規(guī)定頁碼:第3頁共3頁部或施工監(jiān)理提出,經(jīng)濟(jì)部及其它相關(guān)部門根據(jù)工程承包商違約情況也可提出。對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰的工程經(jīng)濟(jì)簽證辦理原則及方法參照對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證辦理原則和方法。6工程經(jīng)濟(jì)簽證的辦理權(quán)限6.1單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬元以內(nèi)的,由項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。6.2單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬元以上的,報(bào)公司總經(jīng)理同意后,由項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。6.3因事件發(fā)生突然,須緊急處理,且單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額不足五千元的,工程經(jīng)濟(jì)簽證辦理人可口頭請(qǐng)示項(xiàng)目公司經(jīng)理同意,事后由項(xiàng)目公司經(jīng)理補(bǔ)辦手續(xù)。但必須有公司現(xiàn)場(chǎng)工程及經(jīng)濟(jì)人員簽字。附表工程經(jīng)濟(jì)簽證內(nèi)部控制表單項(xiàng)工程名稱工程承包商擬辦簽證內(nèi)容鑒定內(nèi)容鑒定意見鑒定人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實(shí)后的工程量或費(fèi)用領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見 年月日山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào):SDGH5－14第A版第0次修改標(biāo)題:工程招標(biāo)管理規(guī)定第1頁共6頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—14版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程招標(biāo)管理規(guī)定頁碼:第2頁共6頁工程招標(biāo)管理規(guī)定1公司采用工程招標(biāo)的方式確定工程施工承包隊(duì)伍。2公司工程招標(biāo)的方式有公開招標(biāo)、不定向議標(biāo)、定向議標(biāo)。單項(xiàng)工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包原則上均采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行;有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項(xiàng)工程發(fā)包可采用不定向議標(biāo)或定向議標(biāo)。定向議標(biāo)的工程發(fā)包范圍:2.1工程造價(jià)在10萬元內(nèi)的非關(guān)鍵工程。2.2價(jià)不變。2.3因政策等原因,承包商當(dāng)前處于無競(jìng)爭(zhēng)地位(或壟斷)。2.4其它特殊原因。3實(shí)行公開招標(biāo)的工程發(fā)包由項(xiàng)目公司經(jīng)理牽頭,經(jīng)濟(jì)部組織委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。實(shí)行公開招標(biāo)的工程發(fā)包遵照國(guó)家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法執(zhí)行。4實(shí)行議標(biāo)的工程發(fā)包由項(xiàng)目公司經(jīng)理牽頭,工程部編制初步施工方案,經(jīng)濟(jì)部自行或委托編制標(biāo)底(委托編制的,要審核),并參照國(guó)家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法由經(jīng)濟(jì)部組織開展。5提出招標(biāo)及招標(biāo)前準(zhǔn)備工程部根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的總體進(jìn)度安排,提出工程招標(biāo)時(shí)間及時(shí)機(jī)。項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)安排招標(biāo)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。6工程招標(biāo)前應(yīng)對(duì)工程承包商進(jìn)行資格預(yù)審(見附表1)。資格預(yù)審分虛審及實(shí)審。虛審就是審查工程承包商報(bào)送的資料。虛審由經(jīng)濟(jì)部組織,工程部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門配合。虛審的內(nèi)容包括:6.1應(yīng)具備的符合發(fā)包工程要求的施工資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照,異地施工的企業(yè)必須提供發(fā)包工程所在地的注冊(cè)證明文件;6.2近兩年的合同(包括內(nèi)容)履行情況,權(quán)威部門認(rèn)定的施工質(zhì)量情況;6.3近兩年的年終財(cái)務(wù)報(bào)表及流動(dòng)資金狀況;6.4現(xiàn)有施工任務(wù)(含在建及未開工工程);6.5企業(yè)自有設(shè)備一覽表;企業(yè)人力及物力資源情況;6.6其它需要預(yù)審的內(nèi)容。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—14版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程招標(biāo)管理規(guī)定頁碼:第3頁共6頁以上內(nèi)容按照業(yè)務(wù)對(duì)口的原則由公司經(jīng)濟(jì)、工程、財(cái)務(wù)等職能部門分別評(píng)審。評(píng)審就是由公司總工程師組織工程、經(jīng)濟(jì)等部門對(duì)工程承包商近兩年的在建及已完工程進(jìn)行考察,并聽取相關(guān)業(yè)主反饋意見。采用公開招標(biāo)方式的,資格預(yù)審后參與投標(biāo)的工程承包商數(shù)執(zhí)行國(guó)家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定;采用不定向議標(biāo)方式的,資格預(yù)審后參與投標(biāo)的工程承包商不得少于三家。7招標(biāo)文件的起草實(shí)行公開招標(biāo)的招標(biāo)文件由受委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(或經(jīng)濟(jì)部)起草;議標(biāo)工程的招標(biāo)文件由公司經(jīng)濟(jì)部起草。招標(biāo)文件主要內(nèi)容應(yīng)包括:7.1工程名稱及概況;7.2投標(biāo)人完成招標(biāo)內(nèi)容的要求;7.3投標(biāo)須知及有關(guān)日程安排;7.4投標(biāo)書的內(nèi)容要求。8招標(biāo)文件的評(píng)審招標(biāo)文件編制好后,公司經(jīng)濟(jì)、工程、財(cái)務(wù)等職能部就其中主要條款及要求作出書面評(píng)審,報(bào)項(xiàng)目公司經(jīng)理及總工程師確認(rèn),確認(rèn)后的評(píng)審記錄為招標(biāo)文件修改及正式成文的依據(jù)。9標(biāo)底的編制公開招標(biāo)的標(biāo)底原則上均委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)編制。標(biāo)底的委托方式及編制原則經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)確定后由經(jīng)濟(jì)部編寫委托說明。非委托的標(biāo)底由經(jīng)濟(jì)部組織編制。標(biāo)底由總工程師組織審批,需要報(bào)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定的報(bào)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定。編制完成后的標(biāo)底在公布前應(yīng)嚴(yán)格保密。10投標(biāo)書的評(píng)審(評(píng)標(biāo))10.1公開招標(biāo)的投標(biāo)書由被委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及我公司要求組織專家組按一定程序評(píng)審。10.2公司內(nèi)部議標(biāo)的投標(biāo)書由項(xiàng)目公司經(jīng)理牽頭組織相關(guān)職能部門就投標(biāo)書主要承諾與招標(biāo)文件主要要求的一致性及技術(shù)的可行性、投標(biāo)價(jià)進(jìn)行詢標(biāo)并作出書面評(píng)審記錄(見附表3、4)。11中標(biāo)及中標(biāo)通知書的填寫評(píng)標(biāo)確定的綜合評(píng)比最優(yōu)的投標(biāo)人為中標(biāo)人。議標(biāo)產(chǎn)生的中標(biāo)通知書由經(jīng)濟(jì)部填寫。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司編號(hào):SDGH5—14版本:A版第0次修改標(biāo)題:工程招標(biāo)管理規(guī)定頁碼:第4頁共6頁12招標(biāo)實(shí)施程序12.1發(fā)出招標(biāo)通知或邀請(qǐng)函;12.2投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審;向符合條件的投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件;12.3織組投標(biāo)人勘察施工現(xiàn)場(chǎng),并解答疑問;12.4收集投標(biāo)書;12.5確定評(píng)標(biāo)原則及方法(需要報(bào)批的進(jìn)行報(bào)批