太陽島廣場項目定位方案樣本

資料內(nèi)容僅供您學習參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。太陽島廣場項目定位方案執(zhí)筆人向雪松8月28日目錄第一部分太陽島廣場項目定位背景………3----5第二部分太陽島廣場項目獨有優(yōu)勢………6第三部分太陽島廣場項目定位……………6----15第四部分太陽島廣場項目開發(fā)策略………15---16第五部分太陽島廣場項目營銷策略………16---17附:項目總平規(guī)劃圖建議……17---19第一部分太陽島廣場項目定位背景一、成都豪宅發(fā)展史回溯從早期的”形”(簡單彰顯身份、地位與面子),到現(xiàn)在的”神”(突顯居住感受),成都豪宅市場走過了風風雨雨,經(jīng)歷了啟蒙期的簡單炫富、理性期的百花齊放、發(fā)展期的規(guī)模崛起以及創(chuàng)新期的全面升級四大階段。第一階段,萌芽期:針對少數(shù)有錢人,注重面子感成都豪宅起源于商品房規(guī)模化開發(fā)。早在五大花園等商品房集中出現(xiàn)之前,成都就已有高端項目出現(xiàn)。早期的豪宅項目主要是針對少數(shù)先富人群,注重建筑形式和面子感,追求大面積成為這一階段豪宅的主要特點。但缺少別墅本身應有的品質(zhì),不論是選址還是項目設計,除了獨立式和大面積之外,與普通商品房無本質(zhì)區(qū)別。但由于供需嚴重失衡而造成的物稀為貴,使早期豪宅項目暢銷。1992年,錦繡花園的暢銷,拉開了成都豪宅市場發(fā)展大幕。此后,機場路別墅崛起,南洋花園、巴黎花園、順風苑等名噪一時。然而隨著購房者的覺醒,僅有交通資源的別墅項目開始遇冷,機場路別墅留下了大批積壓房和爛尾樓盤,成為成都高端物業(yè)開發(fā)史上的沉疴與敗筆?！究偨Y(jié)】萌芽期的成都豪宅市場,針正確是少數(shù)先富階層,炫富成為這一階段開發(fā)商和需求方的基本意識。由于無參照標準,這些項目大多存在諸多硬傷,屬于”偽或準豪宅”。第二階段:理性期:新富階層崛起,別墅形態(tài)豐富機場路別墅沉寂之后,取而代之的是TOWNHOUSE等產(chǎn)品類型在左右異軍突起,類別墅讓高端市場需求對象進一步擴大。風格雅園、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象等項目成為當時市場熱點。相比早期豪宅物業(yè),這一階段的產(chǎn)品更注重交通條件、自然環(huán)境、景觀打造,既有公寓的生活配套,又具備別墅物業(yè)有天有地、低密度、低容積率、闊戶型、大花園等特點。此時的高端產(chǎn)品,開發(fā)規(guī)模更龐大,社區(qū)配套更完善(游泳池、網(wǎng)球場、超市等蔚然興起)。出于對業(yè)主安全性和私密性等的考慮,率先引入了當時市場上不多見的智能化物管設施。同時,居住品質(zhì)得以提升:大露臺、大花園、大陽臺、寬戶型、一個或兩個獨立車庫是此類產(chǎn)品的特征?！究偨Y(jié)】豪宅無論是產(chǎn)品規(guī)劃設計,還是服務模式,均有較大進步,高端物業(yè)市場日趨理性。但其當時的創(chuàng)新都停留在初級階段,其弊端在所難免,如很多景觀泳池逐漸成為死景,一些追求視覺感受的大躍層帶來居住不便,眾多外立面迅速老化等。第三階段:發(fā)展期:規(guī)?；l(fā)展,板塊崛起始于,成都豪宅市場進入加速度發(fā)展的黃金期。原來波瀾不興的高端物業(yè)市場,因一些頂級別墅項目的注入與攪動,使這一市場”高處不勝寒”,不再”墻內(nèi)開花墻外香”。同時,隨著成都城市化進程加速而引發(fā)的交通格局變化,成都人生活半徑得以擴大,一些自然資源豐富的近郊葉日漸成為發(fā)展高端物業(yè)的熱土,如牧馬山、青城山、龍泉山脈、都江堰、崇州、新津等板塊,迅速崛起料大量高端住宅項目。而城區(qū)的草堂—浣花溪板塊的高端價值也迎來黃金釋放期。結(jié)合稀缺自然資源,開發(fā)商開始引入國際元素打造高端豪宅,一些天價別墅項目出現(xiàn)在成都,如草堂之春、金林半島、中國青城、高爾夫山莊、清華坊、西江紫園等項目,大多具有大面積、高總價等特點。同時,這一時期的高端物業(yè)項目類型更豐富,營銷概念盛行,山水別墅、島居別墅、公園別墅、森林別墅、度假別墅、經(jīng)濟別墅、都市別墅等呈百花齊放之勢。【總結(jié)】不可否認的是,這一時期的成都高端市場燦耀一時。部分項目在全國范圍內(nèi)引發(fā)了轟動效應(如清華坊等)。成都高端物業(yè)板塊,也主要得益于這一時期的發(fā)展。瑕不掩瑜的是,由于部分項目簡單追求大氣磅礴,又淪為炫富思維的產(chǎn)物。部分項目的景觀、配套追求高成本,卻大而無當,缺失參與性與親和力,失望之后,眾多業(yè)主滋生了換房潮。第四階段:成熟期:回歸人性關(guān)懷,注重居住感受近年來,成都豪宅市場日漸向一線城市豪宅靠近,豪宅市場體系開始形成。既有尊貴感,又有人性化的居住環(huán)境,且能享受城市便捷的生活休閑配套,成為新一代豪宅的”規(guī)定動作”。除了生活純熟、交通快捷、完全針對”第一居所”設計外,時尚、現(xiàn)代、都市文化氣息等均是現(xiàn)代別墅的標志。它不但將城市與別墅兩種功能合而為一,也是根據(jù)現(xiàn)代都市人對居住所提出的要求,在規(guī)?；涮谆A(chǔ)上,使別墅居住完成從此前的”度假型”向”常住型”轉(zhuǎn)型,實現(xiàn)了別墅從”第二居所”到”第一居所”的轉(zhuǎn)變,”5+2別墅生活方式”到”7天別墅生活方式”的華麗轉(zhuǎn)身。除了傳統(tǒng)的別墅物業(yè)形態(tài)外,一些高層電梯住宅項目也加入豪宅市場。如中海城南一號、華敏世家花園、悅城、紫檀、四海逸家等項目,無論是從售價,還是從產(chǎn)品理念,抑或物管水平看,都不遜于別墅級物業(yè)。新一代豪宅的市場影響力也更為廣泛。一些代表性項目如麓山國際社區(qū)、龍湖·長橋郡、置信香頤麗都、觀嶺國際社區(qū)等以區(qū)域代言樓盤出現(xiàn),起到了定位區(qū)域居住氛圍,推動區(qū)域崛起的作用。新一代豪宅并非單純追求大規(guī)模、大面積、大景觀、大配套等表面的硬件元素,對園林景觀參與性、配套設施豐富性、戶型設計人性化、物業(yè)服務高尚化等更為苛刻,如南郡·７英里等項目?！究偨Y(jié)】交通條件、景觀園林、區(qū)域配套優(yōu)勢等已成為基本條件。豪宅居住已不但僅是一種身份象征,更重要的是一種更高品質(zhì)的生活感受。【總結(jié)】成都豪宅發(fā)展,其特征如下:◎從理念上經(jīng)歷了由以”物”為本到以”人”為本的過程;◎從內(nèi)涵上經(jīng)歷了由”感性”到”理性”,”浮躁”到”厚重”,”外觀豪華”到”內(nèi)容豪華”的過程;◎從區(qū)域上經(jīng)歷了由”城區(qū)”到”郊區(qū)”的發(fā)展軌跡;◎從購買客群上經(jīng)歷了”暴發(fā)戶”到”社會精英”的演變過程?！驈漠a(chǎn)品類型上經(jīng)歷了”單一化”(別墅)到”多元化”(別墅、高層電梯公寓)的發(fā)展過程?！驈臓I銷上經(jīng)歷了”賣符號”、”賣概念””賣產(chǎn)品””賣圈層””賣區(qū)域”的演繹過程?！驈陌l(fā)展趨勢上將經(jīng)歷”注重建筑與景觀”到”注重科技、環(huán)保、文化、物管等”的發(fā)展路徑。二、成都豪宅衡量價值標準考量(略)第二部分太陽島廣場項目獨有優(yōu)勢一、天時”牽一發(fā)而動全身”,一條交通樞紐線激活了崇州樓市。全程暢通后的光華大道延伸線,將崇州拉入了成都”新城西”板塊,融入了大都市半小時居住生活圈,成為成都市倡導的”大都市半小時居住生活圈”中重點發(fā)展的衛(wèi)星城之一。從城區(qū)驅(qū)車到崇州短至30分鐘。時逢成都豪宅發(fā)展的第四階段(成熟期),富裕階層對豪宅的空前擁躉之下,成都豪宅所吹刮的沖擊波也必然輻射并登陸深處大城西的崇州。”蝴蝶效應”之下的崇州豪宅熱,蓄勢待發(fā),指日可待。”向北發(fā)展””沿江發(fā)展”的崇州城市規(guī)劃之下,濱江高尚居住區(qū)、濱江休閑娛樂帶與濱江景觀帶交相輝映,鑄就了崇州”中央高端居住區(qū)”——濱江居住區(qū)。二、地利項目”萬千寵愛在一身”,東臨崇慶實驗中學,南望工業(yè)園區(qū)與”國家級循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園”,西臨千年流淌不息的西江河(妙得1公里長度的臨江線),北抵琴鶴苑休閑中心、琴鶴廣場,與濱江風景帶、太陽島廣場僅一路之隔。三、人和早年開發(fā)的西江紫園,吹響了濱江高端居住區(qū)的號角?！蔽镆灶惥?人以群分”,臨江而居的社區(qū)星集了崇州的深具文化品味的富裕群體。她們舉手投足間都有著不同凡人的優(yōu)雅氣質(zhì)。項目承襲并執(zhí)掌區(qū)域地脈與人脈資源,注入了尊貴因子?！冻啥己勒瑑r值標準》調(diào)查結(jié)果顯示,區(qū)域的高端性、交通的暢捷化、居住環(huán)境的安全性,成為豪宅物業(yè)必備要素。區(qū)域氣質(zhì)與地脈、周邊物業(yè)檔次、區(qū)域居住人群層次等決定了物業(yè)在市場中的顯性價值。【結(jié)論】”智者順時而謀,愚者逆時而動”,項目集束了”天時地利人和”資源,贏在了開發(fā)的起跑線上。第三部分太陽島廣場項目定位基于項目內(nèi)外因分析,本案應高舉高端物業(yè),亦即豪宅的鮮明旗幟,著力打造”4G”高端生活。即:經(jīng)過本案打造展現(xiàn)高品物業(yè)、凝聚高雅人群、體驗高尚生活、暢享高貴服務。一、案名界定”好的樓盤名稱等于成功了一半”,案名是市場定位的外在反映。案名是面向市場的第一訴求,一個極具親和力、并給人以審美愉悅的案名,可令客戶產(chǎn)生第一美好的印象,并會加強置業(yè)者的購買信心;一個富有內(nèi)涵、構(gòu)思巧妙的案名,不但能強烈吸引人們的注意力,而且能激發(fā)關(guān)注者的聯(lián)想,進而引發(fā)現(xiàn)場看房的欲望。案名一:”愿景·西江外灘”【詮釋】(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”西江”:既透露出本案所在的地段——西江畔,又顧及西江在崇州人心目中圣潔的地位(視為崇州的母親河),以”拿來主義”方式為我所用,以情感紐帶維系項目與消費者,經(jīng)過拉近本地客戶與項目之間的距離,極易增強本案的親和力與凝聚力。(3)”外灘”外灘,原本是上海繁華的象征。外灘意味著物華天寶、人杰地靈,外灘文化更是一種開放、包容、健康、進步的文明。隨著時代發(fā)展和城市文化生態(tài)結(jié)構(gòu)變遷,”新外灘”概念浮出水面。新外灘,一般是指濱江或濱海城市的成熟市區(qū)向臨水面的拓展、延伸,由于經(jīng)濟繁榮,建設加速,人流聚集,最終形成為城市的標志性區(qū)域。就崇州而言,濱江風光帶建設的啟動,特別是以太陽島廣場為核心的風光帶的建成,標志著崇州的”新外灘”驚艷登場。每個城市都有自己的文化生態(tài),新外灘對于崇州來說,它延伸城市文脈,傳承歷史文化,令歷史文化與現(xiàn)實融合,重塑人與自然的聯(lián)系,實現(xiàn)了生態(tài)與經(jīng)濟互動互融,進而形成產(chǎn)業(yè)集群。它既是個性化的,又是蜀州文化的集大成之地。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈等,卓顯”水”,投其所好于高端客戶對”山主人丁,水主財”(水能聚財)的心理需求,必然對她們產(chǎn)生強大的”萬有引力”。案名二:”愿景·江畔人家”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”江畔”:即”西江河畔”,透射出本案所在的特殊地段——西江畔,同時出于西江在崇州人心目中圣潔地位的考慮(視為崇州人的母親河),以情感紐帶維系項目與目標客群。(3)”人家”:給人以親切、平實之感,油然而生一種”家”的情結(jié)。”人”即”主人”,”家”即”家園”,合而稱之”主人之家園”,帶給客戶的是家的歸宿感。同時含有”葉落歸根””家和萬事興”的意義,極易喚起”少小離家老大回”的崇州人的歸鄉(xiāng)置業(yè)情感。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、人脈等,經(jīng)過彰明”水””家”,突出了”水文化”與”家文化”。從字眼上透示出開發(fā)商以人為本的情懷。案名三:”愿景·云天碧海”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”云天”突出了項目的挺拔、高峻,凸顯項目的磅礴氣勢?！痹啤奔础绷柙啤?”天”即”高天”。同時折射出業(yè)主的”凌云壯志””寬廣胸懷””不凡身價””崇高地位”等,扣合該物業(yè)的高端性。(3)”碧?！闭蔑@了項目臨水而生的卓絕自然環(huán)境,突出了業(yè)主親水而居的特點。同時,水代表財富,純潔,柔順,生態(tài),健康等美好事物,吻合項目客群的外在氣質(zhì)與獨特內(nèi)涵。另外,”?！痹⒁狻贝蠛２粨窦毩?故能成其大”,象征社區(qū)的和諧與包容。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈等,突顯”水環(huán)境”,透露出開發(fā)商以環(huán)境為本的開發(fā)理念。案名四:”愿景·銀福灣”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”銀”為財富的代名詞。折射項目客群定位于城市財智階層(集于財富與智慧為一體),同時暗指項目所在地為生財之地,居住于此,世代興茂。(3)”?！?即為”幸?！薄备狻?顯露出生活于此的人們的家之幸福。(4)”灣”,交代了項目泊水而建的地理特征,同時”灣”為”水灣”,象征財富的生生不息。另外,”灣”為”灣區(qū)生活”的濃縮詞,一種高尚、尊崇的生活。在香港、上海等城市,以置業(yè)于灣區(qū)為榮,作為身份、地位的獨特標示。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈、財脈等,突顯置業(yè)于此的優(yōu)越性。案名五:”愿景·文井龍源”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”文井”即”文井江”,為”西江”的別名,以此迎合客群對西江的獨鐘之情。(3)”龍”即吉祥、美好的圖騰。龍,作為國人獨特文化的凝聚和積淀,已扎根與深藏于我們潛意識中。龍在中國傳統(tǒng)文化中既是權(quán)勢、高貴、尊榮的象征,又是幸運、成功的標志。龍的另一文化象征意義是出類拔萃,不同凡俗。龍是神物,非凡人可比,因而人們常又將那些志向高潔、行為不俗、能耐不凡與成就卓越的人稱為”龍”。當年諸葛孔明在南陽躬耕隴畝尚未出茅廬,自比管仲、樂毅,號臥龍先生,意為有鴻鵠之志而懷才不遇。這些映射作為處于事業(yè)層峰、志趣高雅的項目目標客群,同時緊扣她們期冀吉祥、榮貴的心理需求。(4)”源”呼應”文井”,意為文井江的溯源之處,凸現(xiàn)”得源者為尊”的意旨。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、人脈等,契合項目及其目標客群的特質(zhì)。案名六:”愿景·蜀州府”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”蜀州”即崇州古稱”蜀州”,以此喚起客群對家鄉(xiāng)的熱愛之情。同時,”蜀州”為古蜀文化的一部分,已鐫刻在人們的記憶中,體現(xiàn)出項目的文化質(zhì)感與獨特品位。(3)”府”即”成都府”與”天府之國”的”府”,”府”的含義為:A、儲藏文書或財物的地方,如府庫、天府等。B、舊時封建貴族與官僚的主宅,泛指一般人的住宅:府邸、府第、王府、府上等,凸顯項目的尊崇感。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、文脈等,為項目注入了地方文化因子。案名七:”愿景·蜀州水鄉(xiāng)”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”蜀州”解釋同案名六。(3)”水鄉(xiāng)”凸顯項目所在地豐富的水資源,且緊扣目標客群的親水秉性。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈等,顯示了項目獨特的資源稟賦。案名八:”愿景·蜀鄉(xiāng)綠島”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”蜀鄉(xiāng)”即”蜀州、故鄉(xiāng)”,意在喚起項目目標客群的故鄉(xiāng)深情。(3)”綠島”揭示了項目依鄰大陽島廣場的地緣優(yōu)勢,突出了項目的生態(tài)景觀性。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈、景脈等,凸顯項目優(yōu)特的自然資源。案名九:”愿景·云水居”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”云水居”極具禪意,意在凸顯項目與西江為鄰的水環(huán)境,同時影射出項目建筑的地標性。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈等,彰顯了項目的禪居性。案名十:”愿景·水韻蜀州”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時沿襲公司樓盤案名命名原則,即”公司名+樓盤名”。(2)”水韻”突顯項目的臨水而居的特色,扣合目標客群的喜水而居的心理需求。(3)”蜀州”解釋同案名六。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司及環(huán)境、歷史與現(xiàn)實等因素,增強了項目的獨有魅力。二、”4G”高端生活(一)高品物業(yè)《成都豪宅價值標準》調(diào)查結(jié)果顯示,建筑品質(zhì)是高端物業(yè)最大特色之一,也是其最堅實的基礎(chǔ)。純正豪宅物業(yè)將更注重建筑的表現(xiàn)力度與各種細節(jié)的豐滿?！闭嬲暮勒缟莩奁?應隱而不顯。社區(qū)公共空間便于居住其間的業(yè)主交往結(jié)識,但在個人空間的設計上,應講究私密性和奢享性?！薄本幼〉娜臃諊?成為高端居住者追求的重要因素,也是新一代豪宅的主要衡量標準之一。在高端客戶看來,豪宅不但僅是一種表面上的身份彰顯,更是一個高端社交平臺。而這些項目的另一特點則是在戶型設計上高度尊重私密性與奢享性?！?1)締造崇州第一品質(zhì)高樓本案以10多萬㎡的規(guī)模優(yōu)勢,具備打造高品物業(yè)的基礎(chǔ);100米高度的33層樓盤將締造崇州航標級建筑,刷新已有的城市天際線,以恢宏、挺拔的氣勢奠定”君臨天下””一覽眾山小”的王者氣概,成為城市視覺識別系統(tǒng)。經(jīng)過筑造可抗八級地震的剪力墻結(jié)構(gòu)建筑,卓異品質(zhì),無出其右。(2)打造崇州第一臨江分布的空中別墅大盤規(guī)劃設計應以人為尊,與人為善,最大化地利用利用西鄰西江河的江景優(yōu)勢,臨江分布,使家家向南、戶戶面江,達到戶戶均有景、戶戶無阻隔。繼承本土文化的滋養(yǎng),擷取世界建筑文化精華,總結(jié)現(xiàn)代生活內(nèi)涵,深得現(xiàn)代建筑風格精髓,造型新穎、美觀,具有時代氣息,其外觀呈弧度向江外傾,配以厚重、沉穩(wěn)、簡約的冷灰色或咖啡色外立面線條,以獨特、新奇形象走進崇洲居住文化的歷史。從北至南靈動地布置6幢超高層建筑,樓宇是雙翼式或雙蝶式,南北通透,縱橫延伸攬盡都市繁華與自然景觀。100米左右豪闊樓間距所產(chǎn)生的高遠視野,收納無限美景,擁攬萬里西江,實現(xiàn)目之所及,”江山如此多嬌”。(3)塑造崇州第一空中別墅戶型的江景大盤戶型設計應獨特新穎,可采用雙翼式或雙蝶式,以四房三廳與三房二廳的大戶型為主(介于100——200㎡),以復式(躍式)出現(xiàn),形成”樓中樓”,部分底層可開辟地下室空間,作為業(yè)主的第二客廳或休閑廳(可設有酒窖、影音室、麻將與棋牌室、斯諾克、健身房、桑拿房等功能房),滿足高端消費層的需求。南北通透,通風、采光俱佳。襯以入戶花園兼休閑室、空中花園、奇偶錯層觀景陽臺、花池等附加值或灰空間,將居家人性化發(fā)揮極致。同時,戶型設計同中有異、異中有同,在盡顯豪華本性的基礎(chǔ)上追求個性:客廳闊綽,落地式弧形環(huán)境墻舒闊開軒;臥室或采用全墻式轉(zhuǎn)角大型飄窗設計,或配有落地式圓弧形觀景飄窗?？蛷d與臥室能飽覽一線江景,江風拂面,逸興舒懷,超凡脫俗;鳥瞰而去,江水波光閃動,水天一色。室內(nèi)功能分界清晰,生活區(qū)、休閑區(qū)及其延伸空間等盡顯豪逸之風,使家之舒泰、氣派與尊貴得以完美闡釋。(4)打造崇州第一獨梯獨戶的空中別墅江景大盤一梯一戶或一梯兩戶的電梯設計成為其又一過人之處;同時可引進多部觀光電梯,增添產(chǎn)品魅力。一層可設計為3米架空層,作為泛會所。以五星級酒店標準從樓宇負二層開始,設置三層豪華入戶大堂,直抵地下車庫,凸顯其尊貴氣派。另外,經(jīng)過實現(xiàn)徹底的人車分流,拒噪音、尾氣及交通風險于社區(qū)外。(5)打造崇州第一高端配置的空中別墅大盤可采用全球家庭供暖系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央空調(diào)、中水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、中空玻璃、國際品牌電梯、一戶一表、八大安防系統(tǒng)等高端配備,倍增樓盤的科技含量,使之錦上添花。(二)高雅人群《成都豪宅價值標準》調(diào)查顯示,”居住者層次相對統(tǒng)一、高端,更能彰顯豪宅物業(yè)的居住價值?！?生活在豪宅社區(qū)內(nèi)的業(yè)主已成為一種身份象征,成為社會地位、經(jīng)濟地位、居住理念的實質(zhì)性象征。經(jīng)分析,本案目標客群總體定位為:以本地與成都高端客戶為主,外地客戶為輔。1、本地客戶特征◎階層:屬于崇州的權(quán)富階層?！蚴找?家庭年收益不少于10萬?！蚰挲g:以35——50歲的中年人為主?！?qū)W歷:多數(shù)接受過中高等教育,取得了中專以上學歷。◎置業(yè)目的:滿足改進性或享受性需求,一般屬于二次置業(yè)以上?！蛐袠I(yè)分布:政府部門、金融、電信、鐵路、公路、自來水、電力等壟斷性行業(yè)與外資企業(yè)的中高層管理人員,以及崇州本地私營企業(yè)主。◎注重:健康、榮譽與財富。健康是其生活之本,榮譽是其成就的標記,財富是其能力的象征?！蚱?善于享受生活(特別經(jīng)歷汶川地震后),喜于旅游、休閑娛樂(常出入高端茶樓、餐館、會所、高爾夫球場等),樂意加盟國內(nèi)的高爾夫俱樂部、馬術(shù)俱樂部、滑翔俱樂部、越野俱樂部、汽車自駕俱樂部等?！蚱渌?※家庭經(jīng)濟實力雄厚,一般購有10萬元以上的品牌車。※關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量甚于價格,注重性值比與特色。※對珍品擁有強烈的寡占欲?！环矫?講究個人身份與外在形象,屬于奢侈品的主力消費群;另一方面,較為內(nèi)斂、低調(diào),不喜歡在大庭廣眾中拋頭露面?！鼮樽⒅厝ψ咏浑H,她們喜歡與志同道合的人群深交?！匾曌优逃?一般將適齡子女送往貴族學?；蛎茖W校讀書?！鶚O為關(guān)注社區(qū)業(yè)主素質(zhì),尤關(guān)注鄰居素質(zhì)?！P(guān)注國家與地方頒布的利好政策與發(fā)生的重大新聞。※信奉”家和萬事興”的道理,注重家庭和諧?！酁橐淮涡愿犊钯彿?。※對擁有水景、山景或公園的物業(yè)極為敏感?！糠挚蛻粝矚g參禪悟道,做事講究吉利與機緣?！鍪赂挥衅橇?表現(xiàn)果斷,毫無拖泥帶水之舉。2、成都客戶特征◎區(qū)位:出于對依附成都的距離考慮以及在”西貴”心理作用下,多來自成都西面?！蚰挲g:50歲左右?！?qū)W歷:多接受過高等教育,取得了大專以上學歷?！蛑脴I(yè)動機:養(yǎng)老之外,兼有投資色彩。◎其它:※喜歡幽靜、舒適,厭倦了大都市的喧囂與快節(jié)奏與高強度的生活方式,急欲回歸自然,回歸原始、素樸?！鶚O為看好崇州繼溫江之后的良好生態(tài)居住環(huán)境?！春贸缰莓斍斑h低于成都城區(qū)的”房價洼地”與物業(yè)巨幅升值潛力。※帶有濃重的投資心理?！聵I(yè)有成,兒孫滿堂?！^易受親朋好友在崇州購房的影響。3、外地客戶特征◎區(qū)域:重慶、西藏、雅安、”三州”(甘阿涼)等?！蛑脴I(yè)動機:自住、養(yǎng)老、投資?！蛏矸?以無官一身輕的退休干部為主?！蚰挲g:50歲以上?！蚱渌?※居于成都西的愿望迫切?！鲇趯Τ缰菥嚯x成都城區(qū)不遠不近的權(quán)衡考慮(心系光華大道延伸至崇州與城際輕軌即將暢通)?！x擇常具有堅定性,但不失搖擺性?！艿健?·12”地震的影響,出于對居住地安全的考慮?！资苡H朋好友或老鄉(xiāng)在崇州購房的影響?！资艹缰菰谑畚飿I(yè)宣傳的影響。※易受崇州購房政策的影響。(三)高尚生活《成都豪宅價值標準》調(diào)查顯示,相比市場早期出現(xiàn)的高端物業(yè),現(xiàn)在的豪宅,更注重居住生活氛圍、居住生活配套的人性化、高端化與全面性。高尚生活表現(xiàn)在兩大方面,即物質(zhì)生活與精神生活。物質(zhì)生活體現(xiàn)在社區(qū)高端配套上,可考慮中心會所,會所設置室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿浴、咖啡吧、網(wǎng)球場、室內(nèi)高爾夫推桿練習場、茶房、紅酒吧、書吧、棋牌室等,身居其間,盡享尊榮、優(yōu)裕生活。精神生活更多地體現(xiàn)在高雅的社區(qū)活動上,諸如高端名人沙龍、理財講座、養(yǎng)生講座、品酒會之類。(四)高貴服務《成都豪宅價值標準》調(diào)查顯示,讓居住者倍感尊貴,為豪宅的又一特征。尊貴體現(xiàn)在物業(yè)服務的高端化、專屬性等方面。相比普通住宅,豪宅物業(yè)服務內(nèi)容更為豐富,個性化服務內(nèi)容、定制式服務內(nèi)容無所不包?？善刚垏H知名物管公司香港戴徳梁行作為物管深度顧問,提供管家式、定制化的個性化服務與全天候呵護。社區(qū)實行八重安防系統(tǒng),即周界防范子系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)、彩色可視對講子系統(tǒng)(帶天然氣泄漏探測器及緊急報警按鈕)、門禁管理子系統(tǒng)、電子巡更子系統(tǒng)、停車場管理子系統(tǒng)(車行入口設置遠距離微波讀卡器)、電梯三方通話子系統(tǒng)及社區(qū)大門設掌形門禁識別系統(tǒng)。呵心的守護在一點一滴之間,點化并昭示業(yè)主的尊貴與榮耀。第四部分太陽島廣場項目開發(fā)策略一、開發(fā)策略根據(jù)項目的高端物業(yè)定位與目標客群特征,其開發(fā)策略為”先造景觀,后修建筑”。二、開發(fā)思路首先,以內(nèi)外景觀從”面子”上塑造項目的高端形象(”塑形象”)。項目依托西江、琴鶴苑休閑中心、琴鶴廣場,太陽島廣場、濱江風景帶等作為外景,以社區(qū)再造景觀為內(nèi)景,實現(xiàn)內(nèi)外景觀交相輝映,烘云托月。然后,以建筑品質(zhì)(包括建筑高度、建筑外立面、戶型、配置、用材等)從”里子”上打造項目的高端品質(zhì)(”造品質(zhì)”)。從城市地標建筑、顯赫外立面、別墅級戶型、高端配置、環(huán)保材料等方面做足項目”內(nèi)功”,真刀實槍地打造項目卓越品質(zhì)。最后,以尊貴服務(八重安防系統(tǒng))從”細節(jié)”上彰顯項目的高端服務(”優(yōu)服務”)。從點點滴滴的細節(jié)中呵護業(yè)主的身與心。三、開發(fā)節(jié)奏鑒于項目物業(yè)及其客戶的高端性,本案不宜采用”短平快”的”香港式”開發(fā)節(jié)奏,應走”穩(wěn)健型”的精品開發(fā)之道?！苯y(tǒng)一規(guī)劃,分期開發(fā)”,即耗費2——4年的開發(fā)周期,”先大后小”,先開發(fā)47.258畝用地,后開發(fā)16.12畝用地。而47.258畝用地可分4期開發(fā)(能夠期房出售),16.12畝用地可分2期開發(fā)(能夠準現(xiàn)房或現(xiàn)房出售)。另外,采用”成熟一個,開發(fā)一個,銷售一個”的滾動式開發(fā)路徑,確保良性與穩(wěn)健運作。第五部分太陽島廣場項目營銷策略根據(jù)項目與目標客群的高端定位,本案可采用”先抑后揚”的總體營銷策略與”跨界營銷”的具體手段。(一)”先抑后揚”1、”先抑”——制造懸念項目以”神秘”示人,”醉翁之意不在酒”,經(jīng)過制造一環(huán)扣一環(huán)的懸念,旨在至始至終地營造項目的高端物業(yè)形象。如同一位亭亭玉立的妙齡美女,當人們在朦朧的月光下看見其漸漸離去的模糊背影時,”垂涎如滴”之下,渴望一睹芳容,”眾人尋她千百度,驀然回首,卻在燈火闌珊處”;又如當我們閱讀一本扣人心弦的偵探小說時,意欲知曉最終答案,而作者卻不惜墨如金,故意兜圈子,宕開一筆,將讀者引入更為曲折的離奇故事中,”剪不斷,理還亂”……(1)制造”神秘工地”。(2)制造”神