產(chǎn)業(yè)園區(qū)的十種死法

“古人無復(fù)洛城東，今人還對落花風(fēng)。年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。”三十多年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直重復(fù)著“沖鋒—炮灰”的循環(huán)，無論是很多風(fēng)險因子在其中環(huán)繞，如若處理不當，很容易導(dǎo)致一個產(chǎn)業(yè)園走訪調(diào)研和咨詢顧問中接觸到的一些園區(qū)實際案例，為大家梳理出導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)死亡的十大致命因法規(guī)變更風(fēng)險產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有高度的法規(guī)敏感性，其本身的運作周期長，涉及范圍廣，受到法規(guī)變更的影響非常大。很多法律的變更、出臺和一些意的合法性、市場需求、產(chǎn)品/服務(wù)收費、合同協(xié)議的有效性等元素發(fā)生變化，從而對項目的正常建設(shè)和期也與當?shù)卣痛诉_成一致。但該省突然出臺關(guān)于工業(yè)用地分割方于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)用地政策的意見》)，導(dǎo)致物業(yè)銷售無法實現(xiàn)，現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張，打亂整個項目預(yù)期的節(jié)奏，危及整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的順利進行；又比如，很多涉及稅收返還和土地出讓金分成方面的約定與政策法規(guī)產(chǎn)生沖突，這種案例也比比皆政策系統(tǒng)風(fēng)險產(chǎn)業(yè)園區(qū)與政府捆綁緊密，國家宏觀微觀政策對行業(yè)帶來的風(fēng)險具其所帶來的經(jīng)濟損失具有不可消除性，可能比法規(guī)變更風(fēng)險更為嚴華夏幸福剛剛起步的固安工業(yè)園區(qū)險些在這場清理中夭折，如果不是被一個豁免條款僥幸拯救，我們現(xiàn)在已經(jīng)看不到這家企業(yè)如日中又如中央近兩年在資本金穿透和規(guī)范央企、金融機構(gòu)違規(guī)進入PPP又比如某企業(yè)與政府簽訂某高新區(qū)園區(qū)委托整體開發(fā)協(xié)議，該企業(yè)進行整體的規(guī)劃招商與一二級聯(lián)動開發(fā)，以土地出讓收入和稅收返還為公司收益。一開始合作異常愉快，雙方各取所需，整個園區(qū)欣欣向榮，土地出讓金節(jié)節(jié)躥升。然而該區(qū)域突然列入整個國家級新區(qū)的范圍內(nèi)，全部規(guī)劃需要重新調(diào)整，土地出讓也暫停，導(dǎo)致企業(yè)的賣地收入斷流，而稅收的綜合收益仍然沒有進入收獲期，由此將導(dǎo)致社會資本方陷入極大的被動局面和資金鏈緊張的泥淖當中，形節(jié)奏失誤風(fēng)險快反應(yīng)的層層推進策略，一旦節(jié)奏過快，與需求不匹配，會導(dǎo)致大量資金沉淀，后期修改的成本也會很高，將會對產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目造成打了一個比喻，做這種大規(guī)模的二級園區(qū)相當于被扼住了咽喉，你節(jié)奏越快，扼得越緊，用力過猛就會窒息而死，很多剛進入園區(qū)領(lǐng)域的門外漢常犯的致命錯誤就是，也不管市場定位和客戶需求，就是一上來就呼啦啦建了一堆，結(jié)果去化不了，資金沉淀在里面沒有而且，有時產(chǎn)業(yè)載體供給過快，但實體產(chǎn)業(yè)客戶在幾年成長后面臨的市場環(huán)境和技術(shù)環(huán)境已然不同，在技術(shù)更新?lián)Q代和生產(chǎn)升級的情況下，對產(chǎn)業(yè)載體的需求必然變換，很可能給已經(jīng)建好的產(chǎn)業(yè)載體某中部城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型而來的民營企業(yè)與政府定位很高，情懷很足，信心滿滿，與政府過分互動，園區(qū)主打高位成本非常高，結(jié)果與當?shù)刭Y源稟賦不相符合，租售都出現(xiàn)嚴重問題，導(dǎo)致資金鏈條斷裂，積重難返，整個項目處于爛尾之中，甚至審核畸形風(fēng)險在產(chǎn)業(yè)園區(qū)當中，地方政府往往又當運動員又當裁判員，這種雙重角色身份在整個中國特色的城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展當中都是一個公認的難題。尤其當園區(qū)項目符合一定條件時企業(yè)需要退出時，往往退出審核變成畸形的政府審批流程，這就給社會資本方帶來了巨大的“惡某社會資本與當?shù)卣诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)的合作模式是前期自行墊資進入開發(fā)以及招商，在完成百分之五十的有效招商后，政府將按照約定的價格購買這些物業(yè)。但這樣一來，審核天平和主動權(quán)完全傾向了政府一邊，導(dǎo)致后期在“有效招商”的審核上會出現(xiàn)扯皮問題，另外政府即便認定其招商運營達標，也沒有資金支付，只能形成一個個的應(yīng)收賬款，以及一堆更加難以消化的偏遠土地抵債，社會資本。收益補貼風(fēng)險主要是指的是一些政企合作的園區(qū)項目運營后的收益不能滿足收回投資或達到預(yù)定的收益。例如某些園區(qū)項目中，當?shù)卣捌谔峁┝嗽S多激勵措施，約定如果由于部分規(guī)定原因?qū)е聢@區(qū)項目收益不又或者對于補貼約定的條件缺乏科學(xué)合理的事先規(guī)劃，另外后期可能會有算賬方式和心態(tài)的變化，這些都會導(dǎo)致園區(qū)的市場化運營方由于是市委市政府引進的，走了一些綠色通道，可以用住宅和園區(qū)這家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商做產(chǎn)業(yè)招商。當時的合同是約定好了價格——未來被擴進來，而且產(chǎn)業(yè)也招的很理想，地價房價猛漲，樓面價接近平臺公司補它的差價，但平臺公司認為一方面一級開發(fā)成本也上來主張重新談判，或者干脆撕毀合同不予履行；但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商認為地方政府和平臺公司缺乏契約精神，雙方進入扯皮糾紛狀態(tài)，嚴重政府違約風(fēng)險產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營需要政府方面的持續(xù)配合與誠信支撐，一旦雙方在開始時缺乏一個嚴謹?shù)睦墮C制搭建，又或者后期政府在收支預(yù)期。價值已經(jīng)結(jié)束，剩下的運營服務(wù)已經(jīng)不再需要企業(yè)參與，就相仿設(shè)又比如，社會資本在園區(qū)建設(shè)初始階段在稅收留成、招商落地投資額返還等方面的設(shè)定過高，到后期收益大大超出預(yù)期，也可能會誘項目唯一風(fēng)險是指政府或其他投資人新建或改建其他園區(qū)項目，導(dǎo)致對該項目形項目唯一性風(fēng)險出現(xiàn)后，往往會帶來市場需求變化風(fēng)險、市場收益風(fēng)險、信用風(fēng)險等一系列的后續(xù)風(fēng)險，對項目的負面影響是非常大的。很多有經(jīng)驗的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商會在新進入一個城市時想法設(shè)法保證不要再批。但缺乏相關(guān)經(jīng)驗的新手就沒有這么謹慎了，往往會吃這一個東北某城市區(qū)政府引入一家外地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商建設(shè)運營當?shù)亟鹑诳偛繄@區(qū)，但并未承諾項目的唯一性，在園區(qū)建成之后，政府便開始建設(shè)數(shù)個定位相似的金融總部園區(qū)，而該城市及周邊的金融企業(yè)需求盤子很小，對第一個金融總部園區(qū)的分流現(xiàn)象非常嚴重，導(dǎo)致幾個園區(qū)最終都面臨市場需求不足和市場收益下降的巨大風(fēng)險。而政府園區(qū)由于財政資金兜底，索性免租金招徠企業(yè)入駐這些空置園定位失敗風(fēng)險項目定位、產(chǎn)業(yè)定位往往是導(dǎo)致一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)后期失敗的最最常見但也是最致命因素，而很多政府性園區(qū)往往都是政府官員一時任性一家四線城市的建筑公司，因為承建了不少市政配套項目，跟當?shù)馗畬嵲谡也坏介_發(fā)商來接這個燙手山芋，索性就用一頓大酒硬拉這業(yè)園區(qū)建了一大半了，孰料中央政策突變，緊債務(wù)控金融，清理平臺公司，親兒子自顧不暇，被銀行逼債快逼瘋了，哪還有這個心思，要在新經(jīng)濟春風(fēng)吹拂下干一個不明覺厲的區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)園，就覺得親兒子城投公司聽話懂事，能打硬仗，把這個承載著城市轉(zhuǎn)型、區(qū)域園區(qū)，當?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)根本沒有從市場角度考慮這個問題，這個產(chǎn)業(yè)園建起來能不能賺錢，怎么賺錢，產(chǎn)業(yè)從哪里來，客戶需要什么，都沒模式摩擦風(fēng)險關(guān)配套、政策法規(guī)都截然不同。以產(chǎn)業(yè)鏈成功的，會面臨產(chǎn)業(yè)集聚困難和產(chǎn)業(yè)環(huán)境不佳的矛盾；以銷售成功的，會面臨分割政策不同的矛盾；以賣地成功的，會面臨土地分成違法和指標匱乏的矛盾；以招商服務(wù)成功的，會面臨區(qū)域歧視和政府違約成本的矛盾。園區(qū)的成功，不等于模式的成功，在企業(yè)對外擴張時，既往的經(jīng)驗可以借鑒，過往的成但在外埠城市簽訂一個整體產(chǎn)業(yè)新城委托開發(fā)協(xié)議后，原有模式經(jīng)先期導(dǎo)入企業(yè)、合同簽訂、政府結(jié)算、雙方履約等方面都遇到重大官僚決策風(fēng)險是指由于政府的決策程序不規(guī)范、官僚作風(fēng)、缺乏產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運作經(jīng)驗和能力、前期準備不足和信息不對稱等造成項目決策失誤和過程冗長，尤其是不夠尊重社會資本方對于園區(qū)方面的智力資本。所以對于很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，這往往是一柄雙刃劍：