房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告上實(shí)香江路項(xiàng)目案例

前言本報(bào)告基于我公司已提交貴公司的《上實(shí)黃島項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》完成，相關(guān)內(nèi)容不再重復(fù)詳述，只做簡(jiǎn)單概括。一、青島的經(jīng)濟(jì)地位環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心城市中國(guó)東部的重要港口城市位于山東省城市圈領(lǐng)頭羊的位置二、大青島戰(zhàn)略青島政府適時(shí)地推出了西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃包括黃島在內(nèi)的西海岸將會(huì)建成一個(gè)集中居住、旅游、航運(yùn)、制造業(yè)與一體的第二個(gè)青島市區(qū)通過(guò)落戶大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、健全配套設(shè)施等多種方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口將達(dá)到160余萬(wàn)人。

三、黃島發(fā)展過(guò)程及定位階段時(shí)間政策標(biāo)志典型事件探索起步階段1985年至1992年以項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保證項(xiàng)目上馬國(guó)家級(jí)青島新技術(shù)試驗(yàn)區(qū)在開(kāi)發(fā)區(qū)成立，青島保稅區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立二次創(chuàng)業(yè)階段1992年至2001年小平同志南巡講話青島開(kāi)發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一第三階段2001年3月至今挺進(jìn)西海岸、構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心黃島的經(jīng)濟(jì)迅速上揚(yáng)黃島市區(qū)形成規(guī)模黃島的房地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展1、黃島GDP的發(fā)展自92年以來(lái)，黃島的GDP上漲迅速反映了黃島經(jīng)歷的三個(gè)發(fā)展階段2、人口發(fā)展（1989——2003）2003年人口增長(zhǎng)率6.5%，自然增長(zhǎng)率僅為千分之5.45，可見(jiàn)黃島的人口主要以外來(lái)人口的增加量為主；這充分說(shuō)明了其移民城市的特色，人口低齡化是黃島另一個(gè)特點(diǎn)黃島未來(lái)有深圳移民城市的特性3、黃島未來(lái)發(fā)展及定位膠州灣西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心黃島將成為青島市新的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)

4、人口發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)對(duì)比上海浦東的人口密度，黃島人口仍有發(fā)展空間影響因素：大學(xué)城、大煉油等項(xiàng)目浦東黃島人口（人）176.6923.8面積（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黃島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域集中購(gòu)買者投資目的性強(qiáng)價(jià)格漲幅大、速度快物業(yè)帶內(nèi)裝修整體市場(chǎng)目前進(jìn)入調(diào)整期6、黃島房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)在2008年奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)下，會(huì)有新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的上馬，使黃島進(jìn)入高速發(fā)展期各類型的物業(yè)產(chǎn)品紛紛登陸黃島，加劇競(jìng)爭(zhēng)與青島市區(qū)的差距逐漸減小拆遷改造項(xiàng)目陸續(xù)展開(kāi)新一輪的投資熱潮在2年后產(chǎn)生項(xiàng)目所處的環(huán)境項(xiàng)目地塊一、長(zhǎng)江路街道辦事處1、長(zhǎng)江路辦事處區(qū)域狀況該區(qū)域規(guī)劃定位為黃島的行政商務(wù)中心黃島城區(qū)的發(fā)展主要集中在本區(qū)域是黃島主要的商業(yè)區(qū)域囊括了香江路商圈和長(zhǎng)江路商圈商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在本區(qū)域2、人口密度分布黃島現(xiàn)在的人口雖少，但是37%集中在長(zhǎng)江路街道辦事處，有近15萬(wàn)人口，人口密度約3409人/km2,超過(guò)浦東的平均人口密度，具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)。3、長(zhǎng)江路街道辦事處土地供給長(zhǎng)江路街道辦事處目前農(nóng)村已經(jīng)基本上被城市替代，行政村的數(shù)量只有18個(gè)；未來(lái)土地供給主要集中在江山路以西和昆侖山路以東的區(qū)域。此區(qū)域主要為農(nóng)村的舊村改造和農(nóng)田的征用等。二、香江路片區(qū)狀況ABCDEFG1、香江路片區(qū)是黃島行政商務(wù)中心的

成熟商圈和金融中心2、香江路的商圈現(xiàn)狀以中低檔的大眾化消費(fèi)為主南北的人氣反差較大人流集中，消費(fèi)能力較強(qiáng)，已初步形成了一定的商業(yè)格局；整體商業(yè)布局比較傳統(tǒng)，經(jīng)營(yíng)缺乏特色，形態(tài)相對(duì)老化；購(gòu)物空間狹窄，商業(yè)觀賞性及休閑性較差；業(yè)態(tài)分布相對(duì)單調(diào)，文化餐飲服務(wù)類發(fā)展不足；停車位嚴(yán)重不足；整個(gè)商圈向更大規(guī)模及更高檔次發(fā)展有一定的障礙；項(xiàng)目以西“云海天城”中低檔消費(fèi)市場(chǎng)，非常繁榮。3、香芒江路捉商圈認(rèn)分析盤結(jié)論香江路若屬于黃叨島的商他業(yè)中心估，片區(qū)汗發(fā)展的御提升空血間較大周邊配野套、設(shè)督施齊全怒，商業(yè)顆較多，炎雷同性慌強(qiáng)，沒(méi)學(xué)有亮點(diǎn)柄項(xiàng)目整個(gè)商勉業(yè)形態(tài)蹤蝶落后，誰(shuí)不具備小改造升穴級(jí)條件三、你項(xiàng)目余地塊嗎分析1、項(xiàng)朵目技畜術(shù)參與數(shù)總用地面積23051㎡建筑容積率

≤4.0

建筑覆蓋率47%地面建筑面積≤92200㎡其中：商業(yè)37200㎡住宅55000㎡地下建筑面積35500㎡建筑層數(shù)多高層機(jī)動(dòng)車位810個(gè)后退用地紅線其他要求2、四濟(jì)至道室路及臨建筑黃島四中工業(yè)區(qū)電子第四十一研究所工業(yè)區(qū)高科技創(chuàng)業(yè)中心中達(dá)化纖輕騎大廈香江花園長(zhǎng)江商廈吉韓商廈吳家莊云海商城黃島成人中專青島昌隆文具有限公司百盛金融一條街魯澤大廈雙鑫園大酒店消防大隊(duì)公安宿舍供電大樓世家花園世家花園世家花園世家花園道路和借交通分你析項(xiàng)目地會(huì)塊南側(cè)手是香江測(cè)路，雙碧向四車格道，西磨連江山忙路。江胳山路是沖連接膠蕉州灣高津速公路滲的主干郊道。項(xiàng)目尸地塊林東側(cè)姐是太紀(jì)行山難路，驕雙向潛四車趙道，紙南連權(quán)長(zhǎng)途疾汽車偏站，稀北連蔑江山忠路直秧達(dá)環(huán)疫膠州姿灣高歇速公真路驅(qū)車5分鐘凳可到農(nóng)達(dá)黃每島長(zhǎng)及途汽痛車站驅(qū)車10分鐘可殺到達(dá)薛傭家島輪奏渡碼頭驅(qū)車15分鐘政即可料到達(dá)斜環(huán)膠匯州灣嶄高速訴公路到達(dá)青逆島國(guó)際躁機(jī)場(chǎng)的檢距離與無(wú)青島市犯區(qū)相同呈，驅(qū)車獄約45分鐘公交釣線路誓分析公交車始終站點(diǎn)發(fā)車間隔時(shí)間客流量比1路輪渡——金沙灘3分47%2路唐島灣——安子碼頭8分9%6路柳花泊——唐島灣20分7%15路唐島灣——福瀛裝飾城4分28%21路王家港——臺(tái)子溝25分4%22路金沙灘——后岔灣12分5%途經(jīng)項(xiàng)虹目地塊聾周邊的古公交車遇如下：3、地貪塊分析掌結(jié)論周邊完市政旋配套習(xí)成熟旺，但所商業(yè)頁(yè)氛圍曾較淡人流量撥較大，仗但是駐器足人員搏很少周邊現(xiàn)散有居住漂小區(qū)較荒多周邊部親分工業(yè)歉廠區(qū)未菌來(lái)規(guī)劃近為住宅法小區(qū)項(xiàng)目地腥塊交通翠便捷，擔(dān)但沒(méi)有吐公交車哄在地塊囑?？楷F(xiàn)有舞城市梅綠化唉帶對(duì)暫項(xiàng)目腔未來(lái)元的經(jīng)建營(yíng)有繳影響建議1建議2地塊南棗側(cè)的城炕市綠化心用地對(duì)盈本項(xiàng)目工的商業(yè)劫氣氛營(yíng)囑造形成周不利的項(xiàng)影響。均建議發(fā)宴展商向政府矮相關(guān)部盆門申請(qǐng)毒把該地堡快作為腔項(xiàng)目的勺組成部袍分統(tǒng)一版考慮，使之慣與項(xiàng)啟目自原成一遇體。四、灣項(xiàng)目SWO陪T分析S.優(yōu)勢(shì)W.劣勢(shì)O.機(jī)會(huì)T.威脅1、St睜re們ng鵝th優(yōu)勢(shì)紐奉分析S１：區(qū)域嘴缺乏揪高檔做綜合栽物業(yè)謎項(xiàng)目濫，項(xiàng)學(xué)目占額據(jù)領(lǐng)督先空線位S２：鄰近懼臨近牙黃島攀商業(yè)煤圈香劍江路澤，占宇盡地舌利S３：地塊周駱邊居住呀小區(qū)眾寄多，人居流集中獨(dú)，消費(fèi)舟能力較遵強(qiáng)S４：投資客位看好黃昨島的未扒來(lái)，具竊有強(qiáng)烈儉的投資蔽熱情，緊購(gòu)買力帆強(qiáng)勁S５塔：產(chǎn)權(quán)式拔酒店、鍬公寓具貴有很強(qiáng)愈的投資刷價(jià)值S６磨：上實(shí)、丑中原強(qiáng)餡強(qiáng)聯(lián)合S１：區(qū)域缺價(jià)乏高檔責(zé)綜合物餃業(yè)項(xiàng)目趨，項(xiàng)目喪占據(jù)領(lǐng)架先空位香江路傅的市場(chǎng)對(duì)價(jià)值已悄經(jīng)迅速唇提升香江變路商寸業(yè)規(guī)竹模較肯小、牢沒(méi)有濃特色你、傳群統(tǒng)性厲強(qiáng)高檔敲商業(yè)幣物業(yè)尚市場(chǎng)播仍屬脊于空璃白高檔側(cè)商業(yè)何物業(yè)視在該棗區(qū)域腸還存旁在較遼大的鞋提升袖空間深，本悟項(xiàng)目伙的建訴立將取會(huì)占樓據(jù)領(lǐng)悠先的工空位龍，從津而取麻得競(jìng)榆爭(zhēng)中隊(duì)的領(lǐng)平先優(yōu)往勢(shì)。S２什：鄰近溜臨近手黃島休商業(yè)嬌圈香堤江路電，占椅盡地店利香江路圍金融商眠業(yè)密集新，輻射只整個(gè)黃第島開(kāi)發(fā)由區(qū)。未來(lái)香窩江路的運(yùn)發(fā)展同攏樣不可丙限量。本項(xiàng)目辮是近期香郵江路沿特線開(kāi)發(fā)儀的唯一端大型綜盡合類類籮項(xiàng)目，獨(dú)扎有賣講點(diǎn)無(wú)濤可比祥擬S３：地塊弟周邊鞏居住白小區(qū)駁眾多尿，人桐流集濫中，慣消費(fèi)道能力啟較強(qiáng)香江路炎的人流拐是黃島域最大的周邊尾存在摟著很曠多的季機(jī)關(guān)周單位披和住鵲宅宿須舍大量的請(qǐng)機(jī)關(guān)單餃位和住疲宅宿舍寧所帶來(lái)都的人群捏為本項(xiàng)館目提供裝了商業(yè)凝所必需容的客戶烈基礎(chǔ)。S４跳：投資秤客看銹好黃柳島的質(zhì)未來(lái)務(wù)，具輕有強(qiáng)非烈的眾投資祝熱情亞，購(gòu)讓買力強(qiáng)轉(zhuǎn)勁黃島房植地產(chǎn)物猜業(yè)的購(gòu)或買客戶演以投資膀?yàn)橹骷s源占60壇%。黃島是醒未來(lái)青磚島西海霞岸城市播的中心末。S５摔：產(chǎn)權(quán)式汗酒店、糞公寓具謀有很強(qiáng)課的投資壟價(jià)值產(chǎn)權(quán)深式物顫業(yè)具惹有獨(dú)險(xiǎn)特的芒投資記價(jià)值產(chǎn)權(quán)桐式物織業(yè)正段在被造越來(lái)先越多糠的業(yè)象內(nèi)人門士和眾普通尖消費(fèi)劑者所臺(tái)認(rèn)可曠。產(chǎn)權(quán)統(tǒng)式物間業(yè)高賽額利醒潤(rùn)回扛報(bào)、和較少板的資釋金投沈入S６洽：上實(shí)舒、中場(chǎng)原強(qiáng)構(gòu)強(qiáng)聯(lián)浪合上海上反實(shí)城市假發(fā)展投蜂資有限也公司，渣實(shí)力雄轉(zhuǎn)厚，在環(huán)業(yè)界擁丸有良好避的聲譽(yù)鄰。中原蛛集團(tuán)是拆在地產(chǎn)斧界打拼25年的軟著名遞專業(yè)辮代理散公司扎，擁畜有一相批專犧業(yè)、洲精干宏的人少才。絮二者洋強(qiáng)強(qiáng)舊聯(lián)合某，前搞景廣齡闊。2、Wea委kne截ss劣勢(shì)覽分析W１躺：項(xiàng)目怖地塊嫩屬于進(jìn)香江最路的格斷層闊地帶W２：地塊塵的容鄰積率粘高W３果：上實(shí)控品牌喊目前虹在黃及島缺略乏號(hào)監(jiān)召力W４：周邊缸業(yè)態(tài)澤分布鄰缺乏巖整體卻布局W５哪：政府的引盲目規(guī)趕劃、招岡商W１：項(xiàng)目地愛(ài)塊屬于逼香江路區(qū)的斷層般地帶項(xiàng)目東蔬是香江樂(lè)路商業(yè)慈的中心狡地段。筒項(xiàng)目西把是低檔梳次集貿(mào)捆市場(chǎng)的粥聚集地?fù)?。東西歲兩側(cè)各艙自聚集魯了大量巖的人氣藥。本項(xiàng)目耕位于香英江路兩六大商業(yè)昂板塊的省中部。典周邊人糠流量小現(xiàn)，商業(yè)仿氛圍非扎常冷清W２躍：地塊的明容積率世高本項(xiàng)憲目的機(jī)總占劫地面肺積在2萬(wàn)平漆方米膜左右獻(xiàn)，而軋規(guī)劃查建筑萌面積勺接近10萬(wàn)平方搬米必須壓投縮廣場(chǎng)雞面積，皆從而使懇項(xiàng)目難洽以形成貨具有特脊色的文求化廣場(chǎng)W３憐：上實(shí)品捎牌目前砍在黃島爆缺乏號(hào)群召力上實(shí)蓬的品句牌號(hào)皇召力賭偏弱該項(xiàng)目天在策劃拉、推廣椅和宣傳鑰的過(guò)程純中缺少德發(fā)展商掌品牌力頃的有效賞支撐。W４：周邊業(yè)距態(tài)分布傍缺乏整院體布局周邊門物業(yè)現(xiàn)缺乏龜經(jīng)營(yíng)艙特色缺乏創(chuàng)順新意識(shí)隆和創(chuàng)新惱策略W５：政府枕的盲蜘目規(guī)漁劃、登招商政府柄規(guī)劃簽的前診瞻性剃較低大量笨招商埋導(dǎo)致門商業(yè)基供應(yīng)冷過(guò)剩3、Opp鍬ort叔uni缸ty機(jī)會(huì)皂分析O１：青島烤西部左城市忙的規(guī)擱劃建粥設(shè)O２：而200來(lái)8年奧房誠(chéng)運(yùn)會(huì)侮，青拘島將殲成為挺世界呆矚目敘的焦戒點(diǎn)O３歌：未來(lái)的晚青黃跨低海大橋斬連接青駛島與黃界島O４負(fù)：產(chǎn)業(yè)資泰源、自養(yǎng)然資源駕、學(xué)院晉資源的免挖掘和戒完善O５在：百盛即觀將入駐字，帶動(dòng)煎香江路幟北側(cè)商載業(yè)氣氛O１：青島罵西部裝城市憲的規(guī)紹劃建晃設(shè)青島的睛西部城含市將是棵以黃島字開(kāi)發(fā)區(qū)遺為中心攻，整合賠膠州和米膠南部棵分區(qū)域西海邁岸城汁市將房誠(chéng)成為懷第二況個(gè)青你島市兄區(qū)O２：待200誰(shuí)8年奧運(yùn)逢會(huì)，青庸島將成扇為世界電矚目的乖焦點(diǎn)20晉08年青俯島將窮成為顛世界炒矚目替的焦遙點(diǎn)適時(shí)利果用奧運(yùn)驗(yàn)會(huì)的契膽機(jī)，為薯本項(xiàng)目堅(jiān)增加機(jī)艷會(huì)點(diǎn)O３：未來(lái)懂的青寸黃跨桑海大怨橋連坐接青秧島與殘黃島青島?？蜑炒髽蛭g規(guī)劃已回經(jīng)出臺(tái)縮小怖兩岸做的距填離，恢縮小館兩地蜂的經(jīng)潮濟(jì)實(shí)粥力黃島成擠為中國(guó)悲的第二基個(gè)浦東O４哲：產(chǎn)業(yè)賊資源竿、自右然資跡源、振學(xué)院巷資源融的挖翠掘和社完善黃島產(chǎn)繞業(yè)發(fā)達(dá)直，多家城世界知揪名企業(yè)宜進(jìn)入黃煩島薛家島補(bǔ)旅游風(fēng)蘿景區(qū)，狀每年吸逆引大量彼的游客石油大沈?qū)W等多源所知名叨院校進(jìn)冰駐黃島O５偽：百盛即維將入駐因，帶動(dòng)魔香江路紀(jì)北側(cè)商撇業(yè)氣氛帶動(dòng)姜香江類路北傲側(cè)的博商業(yè)滅氣氛泛的提嗎升百盛材為舊甘房改叨造，威發(fā)展認(rèn)受限4、Thr釣eat威脅分賊析T１：潛在競(jìng)皆爭(zhēng)對(duì)手垃較多T２扎：香江傅路詳詠細(xì)規(guī)娛劃尚端未出他臺(tái)T３序：長(zhǎng)江路滑日益攀循升的人蕉氣會(huì)對(duì)竊香江路廢形成客糕群分流T１圈：潛在紡競(jìng)爭(zhēng)集對(duì)手銹較多多個(gè)大首型的商密業(yè)市場(chǎng)筒意向進(jìn)伯入黃島形成顆巨大棗的商炎業(yè)體倍量與本項(xiàng)蒸目在目嫂標(biāo)客群扇方面有眠較大的核重合T２欄：香江項(xiàng)路詳繪細(xì)規(guī)神劃尚迷未出紡臺(tái)商圈萍成型監(jiān)較早喜，物片業(yè)分銜布不算均，深商業(yè)奧模式階較為芝傳統(tǒng)未來(lái)的色商業(yè)分繩布，以蓋及人流溜的導(dǎo)向票都會(huì)對(duì)彩本項(xiàng)目艷造成極祥大的影姿響T３刻：長(zhǎng)江路無(wú)日益攀敗升的人腿氣會(huì)對(duì)較香江路睡形成客南群分流長(zhǎng)江路帶作為一刻條新崛渾起的商印圈，其呈商業(yè)正徒處于發(fā)后展階段閑，商業(yè)損潛力巨些大長(zhǎng)江路摸的定位兇是黃島映未來(lái)的碑行政商王務(wù)中心捉區(qū)長(zhǎng)江路據(jù)的這種冒日益發(fā)穿展的商疑業(yè)將會(huì)雷對(duì)本項(xiàng)綿目構(gòu)成撈極大的飛威脅我們匹要做殼成什燒么樣奶的物販業(yè)項(xiàng)目郊總體或定位具有脫片區(qū)笛地標(biāo)棋性的丟大型古綜合都性商愉業(yè)項(xiàng)憲目項(xiàng)目賓定位軟與片喜區(qū)定竄位的底關(guān)系香江路紋作為行谷政商務(wù)蟻中心的紹重要商而圈，需瘋要一個(gè)阿具有標(biāo)棗志性建己筑物長(zhǎng)江穩(wěn)路街匙道辦壤事處旨是黃現(xiàn)島的個(gè)行政屋商務(wù)攀中心掘，應(yīng)關(guān)該有蔽高檔癥的餐勢(shì)飲娛乎樂(lè)消煌費(fèi)項(xiàng)湯目與憂之相脂配套黃島的側(cè)人口低繁齡化特莫點(diǎn)，決春定了目茶前主流揉消費(fèi)以度大眾化候?yàn)橹鏖L(zhǎng)江路殺辦事處條作為黃遺島未來(lái)計(jì)的居住慶核心區(qū)鐘，為項(xiàng)安目提供掃充足的瓣客源項(xiàng)目定霸位原則香江路清地標(biāo)項(xiàng)儀目休閑啊的鮮坐明主礎(chǔ)題高品液位、誕高性熄能重裝飾做、重配賽置以小肅見(jiàn)大降低秧項(xiàng)目宋經(jīng)營(yíng)值風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)類型功能分布面積（m2）合計(jì)（m2）租/售建議備注綜合商業(yè)內(nèi)街商鋪1000026600出售

綜合超市15000以租代售家樂(lè)福美食廣場(chǎng)1600

酒店餐飲麥當(dāng)勞5004200以租代售

上島咖啡500

韓國(guó)料理400自留產(chǎn)權(quán)15個(gè)包廂日本料理40015個(gè)包廂中式餐飲240050個(gè)包廂娛樂(lè)酒吧6006100自留產(chǎn)權(quán)

歌舞+音樂(lè)廳1200

KTV包廂160030個(gè)包廂洗浴中心1800

多功能廳900

客房行政套房6008100標(biāo)準(zhǔn)間7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住樓單體附樓2400024000

本項(xiàng)肅目功星能定頑位總體分樂(lè)布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書(shū)、簡(jiǎn)易家私等等15000美食廣場(chǎng)川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點(diǎn)心、東南亞小吃等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機(jī)、禮品鮮花、西點(diǎn)、女士飾品、休閑/運(yùn)動(dòng)服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等10000餐飲異國(guó)餐飲麥當(dāng)勞、上島咖啡、韓國(guó)料理、日本料理1800中式餐飲海鮮類、四川菜系2400娛樂(lè)酒吧、歌舞+音樂(lè)廳組合、KTV包廂、電游網(wǎng)吧、電影院、多功能廳6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2標(biāo)準(zhǔn)間150套8100酒店式服務(wù)公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住樓80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物業(yè)功腰能面積震分配比可例功能申區(qū)域周劃分枕原則大眾兇消費(fèi)筋與高暢檔消抵費(fèi)劃貓分餐飲/娛樂(lè)/客房超市/內(nèi)街/美食廣殺場(chǎng)動(dòng)/靜功能銷區(qū)劃分商住/公寓綜合商黃業(yè)特種污人群里的私計(jì)密消掙費(fèi)劃纏分高級(jí)退官員普通官理員人流企客源震利用店最大掙化客戶/業(yè)主的匙消費(fèi)劃菠分游泳肆館物業(yè)功感能劃分商業(yè)裙犁樓大眾墊消費(fèi)區(qū)——超市、半內(nèi)街、誦美食廣蛙場(chǎng)商業(yè)減裙樓推高檔心消費(fèi)跡區(qū)——餐飲芽、娛訴樂(lè)主役塔坐樓——酒店客顛房、酒正店式服萌務(wù)公寓副鮮塔殃樓——商住樓項(xiàng)目擋形象府定位香江達(dá)路上探的地嘉標(biāo)物雜業(yè)——提升然黃島謝消費(fèi)快觀念——改善黃慕島購(gòu)物針環(huán)境項(xiàng)目大的社養(yǎng)會(huì)責(zé)擾任感議和使糕命感1、外按立面外立面建議采用后現(xiàn)代主義外立面風(fēng)格，簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重，現(xiàn)代感強(qiáng)。簡(jiǎn)化三段式建筑立面；外墻以涂料為主，底部裙樓采用大理石、花崗巖等石材；直線條簡(jiǎn)潔、流暢，強(qiáng)調(diào)窗、陽(yáng)臺(tái)、遮陽(yáng)板等功能性構(gòu)件的細(xì)部處理；以銀灰、米白色為主，點(diǎn)綴明黃、紅色線條；視覺(jué)觀感檔次高，凸顯本項(xiàng)目片區(qū)路段物業(yè)地標(biāo)性。頂部凸現(xiàn)挺拔、凌空，如日中天之浩氣。底部外墻鑲嵌優(yōu)質(zhì)石材。陽(yáng)臺(tái)通透、輕巧，通過(guò)體量和曲線變化展示，每個(gè)單位設(shè)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。窗凸窗、銀灰色塑鋼窗、藍(lán)玻。2、大堂項(xiàng)目?jī)?nèi)容裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，講求精致感、品質(zhì)感，有特色裝修檔次高檔裝修材質(zhì)地面、墻身鋪砌優(yōu)質(zhì)石材裝飾品及設(shè)施豪華藝術(shù)吊燈、墻體掛件、沙發(fā)、茶幾、花藝、服務(wù)接待臺(tái)色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結(jié)合背景音樂(lè)輕音樂(lè)、鋼琴曲功能區(qū)大堂公共區(qū)、休閑休息區(qū)、服務(wù)接待區(qū)3、電宮梯及電續(xù)梯間項(xiàng)目?jī)?nèi)容電梯電梯品牌知名品牌，如三菱、奧的斯等電梯數(shù)量每棟塔樓2-3部?jī)?nèi)部設(shè)施閉路監(jiān)控?cái)z像頭、背景音樂(lè)電梯間裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，品質(zhì)感強(qiáng)裝修檔次高檔裝修材質(zhì)地面：高級(jí)地磚；墻身：高級(jí)瓷磚飾面裝飾品及設(shè)施精致吊燈或壁燈，垃圾箱色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結(jié)合背景音樂(lè)輕音樂(lè)、鋼琴曲4、倘公共樣走廊項(xiàng)目?jī)?nèi)容裝修材質(zhì)地面：高級(jí)地磚；墻身：高級(jí)瓷磚飾面；吊頂裝飾品及設(shè)施壁燈、花藝、垃圾箱光線明亮，燈光與自然光結(jié)合5、肝配套撇會(huì)所項(xiàng)目地點(diǎn)面積（m2）內(nèi)容經(jīng)營(yíng)方式會(huì)所轉(zhuǎn)換層平臺(tái)5500空中花園免費(fèi)會(huì)所+商業(yè)會(huì)所休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡廳、酒吧、茶吧500美容美發(fā)、纖體中心轉(zhuǎn)換層空中花貝園綜合商茄業(yè)定位購(gòu)物一器站式休化閑廣場(chǎng)休閑元漲素立體哲綠化區(qū)域作藝術(shù)屬水景鵝卵石青石板/條石板精路休閑元捐素藝術(shù)篇街燈吊釘牌雕透塑休閑椅射丑燈藝術(shù)花積壇特色VI··彩··棵··1、商業(yè)芬面積分矮配比例2、業(yè)牙態(tài)分港布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書(shū)、簡(jiǎn)易家私等等15000美食廣場(chǎng)東南亞小吃、川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點(diǎn)心等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機(jī)、禮品鮮花、西點(diǎn)、女士飾品、休閑/運(yùn)動(dòng)服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等100003、商涼業(yè)定鏡位依難據(jù)目前所概有超市績(jī)的形態(tài)游、管理廳、貨品運(yùn)嚴(yán)重滯國(guó)后所有遲超市能人潮賣涌動(dòng)近營(yíng)業(yè)描額不滔菲所有宇超市芽的改關(guān)造空穗間非辛常小撈，發(fā)女生根立本性你變化用的可啟能性咽不大香江染路商奴圈已繭被人伐們認(rèn)凍可，鬧有黃林島最擔(dān)大的順購(gòu)物振人流假量百盛所諸選廠房寺改造商狡業(yè)項(xiàng)目朵，停車故位和規(guī)戀模有限易初蓮搏花所選沫的意向火地塊目駐前是經(jīng)框營(yíng)粗放津低檔化統(tǒng)的云海雙商城，涼項(xiàng)目周麻期較長(zhǎng)根據(jù)扒科學(xué)延的的爹預(yù)測(cè)有和規(guī)拼避項(xiàng)鵝目風(fēng)移險(xiǎn)4、香尸江路是商業(yè)塵市場(chǎng)走分析香江蔥路商蹲圈的稼商業(yè)位物業(yè)喪，主瓶要以疤百貨雅商店荷為主超市防聚集沙了過(guò)位多的寇人流發(fā)，百似貨商歲店里巡壽的人室流相指反比種較稀能少香江云路的擁商業(yè)逃主要坦以經(jīng)譽(yù)營(yíng)服榜裝服爹飾為夢(mèng)主，漏其次和為各稻種專背業(yè)店超市鋼的規(guī)喂模只尿占總暮量的桿十分遙之一餐飲的混規(guī)模更撞小。香江路序商業(yè)業(yè)效態(tài)分析香江路凡的服裝嗚遠(yuǎn)超過(guò)擇了業(yè)態(tài)記標(biāo)準(zhǔn)香江鹿路的套超市現(xiàn)和餐率飲嚴(yán)啄重不捏足業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%5、長(zhǎng)江棚路商業(yè)掙市場(chǎng)分菌析長(zhǎng)江路敗商圈的藍(lán)商業(yè)物尼業(yè)，主援要以百業(yè)貨商店參和超市僑為主各種傭?qū)I(yè)販店等騰進(jìn)入頓較少香江路潑其業(yè)態(tài)東相對(duì)單臥一商業(yè)氛紙圍尚不及成熟難以晨吸引榨大量奔的人爬流長(zhǎng)江路常商業(yè)業(yè)欄態(tài)分析長(zhǎng)江名路的笛服裝交服飾佛類已骨經(jīng)嚴(yán)榴重超顧標(biāo)餐飲踐只有啊利群農(nóng)的特鞋色小掃吃和瞇肯德剝基超市慕有家帽佳源誕和利也群瑞運(yùn)泰業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾72%餐飲2%超市12%其它（通訊、家具等）14%大眾型籮超市建議選霸擇“家澇樂(lè)?！眰€(gè)性化犬的內(nèi)街資商鋪集各態(tài)地精宜華的倉(cāng)風(fēng)味欠美食尤街公寓定傲位酒店禍定位商住賄樓定弄位居住榮物業(yè)燭定位黃島瞧住宅勺市場(chǎng)伯概述項(xiàng)目名稱天泰.陽(yáng)光海岸千禧龍家園（二期）星杰座（敖海星城）澳龍花園東方花園位置長(zhǎng)江路以北，太行山路以東武夷山路與珠江路交匯處長(zhǎng)江路與珠江路交匯處香江路以北，利群商廈對(duì)過(guò)阿里山路與長(zhǎng)江路交匯處均價(jià)43005600400038004500戶型范圍（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力戶型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力戶型總價(jià)30-40萬(wàn)50-60萬(wàn)50-55萬(wàn)45-55萬(wàn)75-85萬(wàn)熱銷戶型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）銷售率60%40%80%80%95%裝修標(biāo)準(zhǔn)全裝修廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)裝修——開(kāi)盤時(shí)間04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底銷售時(shí)間8個(gè)月4個(gè)月1年4個(gè)月1年零10個(gè)月黃島賴市的巾居民202些0年發(fā)宋展到16糟0萬(wàn)，需傳求市場(chǎng)爭(zhēng)強(qiáng)勁目前匆購(gòu)房賊入住率4紅0%，黃島匹的樓盤誓投資商醫(yī)購(gòu)買較掠多，投予資強(qiáng)勁大面積念的高檔感住宅，結(jié)因總價(jià)統(tǒng)過(guò)高，兆投資謹(jǐn)糧慎，銷誤售受阻黃島地殖區(qū)中高倆檔樓盤漫均價(jià)45政00應(yīng)/平米螞，而儲(chǔ)主力黑戶型面總價(jià)家集中掛在40到—6束0萬(wàn)元截至今慰年9月上望旬，襲黃島間新開(kāi)愧樓盤撓的銷冷售率股大部偶分都否在60%以上胡，而肆銷售撇周期添大部門分為10個(gè)月左蚊右80~雕120m2的小戶央型極受削投資者神追捧，130m2以上的鈔戶型出造現(xiàn)滯銷在售的熱銷戶型戶型面積代表項(xiàng)目二室88m292m2天泰陽(yáng)光海岸三室118m2121m2澳龍花園黃島布住宅初市場(chǎng)北結(jié)論公寓形絨象定位優(yōu)雅的陰，浪漫慚的，富微于想象味的，風(fēng)雀情萬(wàn)種勢(shì)的…1、公總寓面梯積分叔配比圈例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面積總計(jì)5000m216000m21560m222560m2公寓套授數(shù)比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套數(shù)總計(jì)100套200套6套306套2、酒店疲式公寓殼定位依尋據(jù)很多將成功濁人士體、外女籍人街士等饒投資左客看謹(jǐn)好黃半島的并發(fā)展蘭前景黃島含在售妨的酒蚊店式更公寓濫只有挖概念員，沒(méi)頁(yè)有酒崖店式栽服務(wù)攏的內(nèi)仔涵極具獨(dú)僻特風(fēng)格渣和酒店糊式服務(wù)黑的公寓南勝過(guò)高岸檔豪宅黃島辮經(jīng)濟(jì)永的突惜飛猛映進(jìn)，葬勢(shì)必酷有大印量的告實(shí)力直企業(yè)暴進(jìn)入初黃島臨，他世們需塘要服憶務(wù)便錄捷周敢全的著居住扒環(huán)境公寓與輸酒店客篇房可以批相互轉(zhuǎn)聾化，規(guī)蜘避經(jīng)營(yíng)附風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)錯(cuò)式酒若店客買房、限酒店義服務(wù)艦式公猛寓目?jī)辞吧酗晫倏针s白溫馨舒返適的酒輔店式公龜寓酒店形扮象定位黃島翁高品絮味永令遠(yuǎn)的少榜樣1、酒六店客登房面剖積分域配50m2標(biāo)準(zhǔn)間120m2行政套房面積總計(jì)7500m2600m28100m2酒店客羨房套數(shù)蝦比例50m2標(biāo)準(zhǔn)間120m2行政套房套數(shù)總計(jì)150套5套155套2、酒店沃客房定趣位依據(jù)黃島的徹旅游業(yè)掏獲得了元極大的仗發(fā)展，未現(xiàn)有酒皮店經(jīng)營(yíng)鵲狀況非狂常好目前膠酒店劉的形態(tài)畫、配沃置嚴(yán)腸重滯棚后黃島沒(méi)輛有風(fēng)格窩獨(dú)特的品客房可以成制為經(jīng)營(yíng)古公寓的幸對(duì)外窗諸口酒店攤客房董與公普寓可些以相屠互轉(zhuǎn)廳化降低客衛(wèi)房和公博寓的經(jīng)懼營(yíng)管理夢(mèng)成本3、現(xiàn)閱有酒欠店配徹套狀耀況酒店名稱星級(jí)位置經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)配套太平洋大酒店三星井岡山路以餐飲為主——魯海豐大酒店準(zhǔn)三星阿里山路128號(hào)以餐飲為主，開(kāi)業(yè)不到一年洗浴、小型歌舞廳海豐大酒店準(zhǔn)三星長(zhǎng)江中路459號(hào)商務(wù)型酒店，開(kāi)業(yè)不到一年健身房、美容美發(fā)、娛樂(lè)室、洗浴、KTV等海都大酒店三星長(zhǎng)江中路218號(hào)99年開(kāi)業(yè)，設(shè)置陳舊，商務(wù)型酒店，準(zhǔn)備升四星健身房、美容美發(fā)、棋牌室、洗浴、KTV等客房市柳場(chǎng)情況酒店名稱客房總數(shù)標(biāo)準(zhǔn)間單間或套房太平洋大酒店512922魯海豐大酒店5950單間5；套房4海豐大酒店22090單間70；套房60海都大酒店203100103合計(jì)533269264比例100%50.5%49.5%4、酒以店客共房市輔場(chǎng)分練析黃島的酬旅游業(yè)格潛力巨帥大，酒夫店經(jīng)營(yíng)糠前景看垂好黃島盒現(xiàn)有顛酒店欠，配騾置較旁低，悠體量糖較小酒店客煌房客戶伙以商務(wù)調(diào)客戶為寸主客房塊達(dá)到65部%—香—7仿0%，淡季棒出租率器都在50源%左右較少設(shè)高檔紙娛樂(lè)扇場(chǎng)所達(dá)，導(dǎo)誕致大殼量客互戶流微向青路島消評(píng)費(fèi)缺乏權(quán)大眾之型綜帽合餐暢飲場(chǎng)竄所高檔梨典雅點(diǎn)的閱行政照套房舒適精匪致的撿標(biāo)準(zhǔn)套抓房5、餐飲邪娛樂(lè)定杠位依據(jù)黃島唇的政椒府機(jī)罷關(guān)單霸位，本約有拆近40個(gè)部杰局級(jí)距機(jī)關(guān)回，下艇設(shè)200多個(gè)科誼處。其緣瑞中約有50醋%的部按門經(jīng)糧常進(jìn)登行會(huì)吵議餐擇飲活身動(dòng)黃島緒形成奸規(guī)模嶺的大瘦型企驕業(yè)約蘿有220多家大量均的政桶府機(jī)的關(guān)和教企業(yè)副為本鐘項(xiàng)目紐奉的餐越飲提埋供堅(jiān)爪實(shí)的窩支撐黃島日睬韓企業(yè)到的狀況項(xiàng)目單位日本投資企業(yè)韓國(guó)投資企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)個(gè)4040從業(yè)人員人136786612其中外籍職工人120112職工勞動(dòng)報(bào)酬萬(wàn)元14916.97854.9其中外籍職工報(bào)酬萬(wàn)元1813.42243.5餐飲市梯場(chǎng)情況店名位置規(guī)模包間數(shù)量餐飲菜系太平洋大酒店井岡山路大廳約200平米，可同時(shí)容納100人就餐；23個(gè)單間海鮮、魯菜+西餐、咖啡魯海豐大酒店阿里山路128號(hào)2個(gè)宴會(huì)廳30余個(gè)風(fēng)調(diào)各異的單間除大眾菜之外，還有一件小型的日式料理海豐大酒店長(zhǎng)江路大型宴會(huì)廳200人；大廳可接待200人；20余個(gè)單間自助餐廳、咖啡、茶吧海都大酒店長(zhǎng)江中路218號(hào)可容納300—500人同時(shí)就餐；大堂茶廳；60人的日式餐廳一間；容納60人的西餐廳一間；商務(wù)酒店，包含中餐、西餐、日式料理娛樂(lè)市邀場(chǎng)情況名稱位置消費(fèi)額度規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀況備注太平洋娛樂(lè)城薛家島金沙灘金沙新村包房費(fèi)100元—————KTV香江21會(huì)所香江路西段包房費(fèi)200-600元不等4-6層約500平米良好2-3層演藝酒吧，4-6層娛樂(lè)中心寶島會(huì)不夜城井岡山路與香江路交匯處酒水10—30元，人均消費(fèi)50—150元約300平米火爆KTV為主，整體消費(fèi)偏向中低檔世紀(jì)海豐大酒店長(zhǎng)江路與井岡山路交匯處——3500——加州紅俱樂(lè)部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐飲扒娛樂(lè)市甩場(chǎng)分析黃島缺大少高檔頸娛樂(lè)場(chǎng)陡所，導(dǎo)烘致大量芹客戶流聽(tīng)向青島振消費(fèi)黃島缺鍵乏大眾鳴型綜合揪餐飲場(chǎng)捏所黃島主鬧要的大責(zé)酒店集兇中在長(zhǎng)匠江路，幸香江路孔高檔的招餐飲娛守樂(lè)場(chǎng)所益十分匱必乏麥當(dāng)是勞上島咖拼啡北方惕風(fēng)情裹的韓煉國(guó)料側(cè)理淡雅逝精致國(guó)的日冶本料謀理集飲綁食精染華的醒中式盞餐飲異國(guó)獵情調(diào)惹的酒批吧自然昨悠揚(yáng)例的歌連舞音族樂(lè)廳KTV包廂商住插樓形友象定霧位有夢(mèng)雪就有校一切1、商鄰住樓達(dá)面積測(cè)分配系比例80m2戶型95m2戶型100m2戶型面積總計(jì)6400m25700m211900m224000m2商住樓責(zé)套數(shù)比假例80m2戶型95m2戶型100m2戶型套數(shù)總計(jì)80套60套119套259套2、商住添樓定位竭依據(jù)香江發(fā)路作是為黃先島的舟金融鴨中心銳，需后要配牧置先棋進(jìn)的戶辦公賺場(chǎng)所可以球吸引季辦公侄和居讀家兩還種客烈群商住慮樓對(duì)障高層算的抵偏觸程笛度較賺差3、商題住樓咳市場(chǎng)撿情況案名輕騎大廈偉業(yè)花園怡海世家匯商國(guó)際位置香江路香江路長(zhǎng)江路長(zhǎng)江路具體情況商住兩用，偏住均價(jià)2900無(wú)底商商住兩用，偏住均價(jià)3400商住兩用，偏住底商3層，面積13000平方米，計(jì)劃做超市高層商住兩用，起價(jià)4000，最高價(jià)5200商住兩用，偏商裙樓6層，1層銀行，2—6層為工商局；7層以上為商住兩用。最高價(jià)6250；均價(jià)47004、商住訊市場(chǎng)分不析黃島窩現(xiàn)有額商住準(zhǔn)兩用儲(chǔ)樓盤壤數(shù)量預(yù)較少乳，以皮住為孕主黃島已或完成高羽層住宅潤(rùn)實(shí)際上躁已經(jīng)成問(wèn)為商住尾兩用的涉樓盤黃島商需住樓在甲功能上江與住宅諷差別不丙大購(gòu)買商牽住樓的算投資客昆較多5、商哭住樓漲戶型傍設(shè)計(jì)制原則小戶核型多撤功能投資嗚者可檢以接賓受的今投資好總價(jià)宜商宜獎(jiǎng)住商住泳兩宜襲的爺商住剩辦公我們喚如何殲實(shí)現(xiàn)鑄它們拒的價(jià)五值價(jià)格匪策略擇目標(biāo)物業(yè)價(jià)值最化大一、唇定價(jià)尖策略低總價(jià)利、高單迷價(jià)策略1、小聯(lián)面積眨定價(jià)肢策略2、按套牧定價(jià)策逗略客戶心則理——物有聾所值練策略1、給投閥資商預(yù)傻留一定允升值空孕間2、關(guān)墓注市掘場(chǎng)反露饋，厘低開(kāi)辱高走爹，適躲時(shí)調(diào)衡價(jià)1、定價(jià)液原則高性把價(jià)比范原則以高支品位煉全配騎置提偉高物袖業(yè)價(jià)秤值以休諷閑主露題的你商業(yè)牽運(yùn)作跡，挖精掘物慣業(yè)附騙加值酒店式嗚服務(wù)，伯提升物功業(yè)附加緩值2、充分鴿挖掘項(xiàng)歸目的有胡利因素黃島的虧發(fā)展有釀浦東的讓趨勢(shì)香江路鑼片區(qū)商劫業(yè)中心練地位目愁前得到洽認(rèn)可和贏鞏固物業(yè)要周邊冰有高軟密度峽的居盾住小寫區(qū)地段的谷物業(yè)地膜標(biāo)性本項(xiàng)目刷休閑主欠題的形號(hào)態(tài)成功棗引入促品牌搬商家發(fā)展斤商先僻進(jìn)的斃經(jīng)營(yíng)筑管理郵理念3、項(xiàng)目龜?shù)牟焕K因素黃島目川前的50萬(wàn)人滑口黃島產(chǎn)瀉業(yè)計(jì)劃藥發(fā)展不縮慧清晰，遼加大項(xiàng)幣目風(fēng)險(xiǎn)慚因素4、市場(chǎng)煎價(jià)格分捎析物業(yè)類型黃島市場(chǎng)（元/m2）香江路片區(qū)市場(chǎng)（元/m2）備注最高最低平均最高最低平均商業(yè)外鋪22000————22000————無(wú)主題內(nèi)街————7000——————無(wú)主題酒店式公寓————————————產(chǎn)權(quán)式酒店客房————————————商住樓625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市場(chǎng)沒(méi)購(gòu)有可比料物業(yè)和脈價(jià)格參照黃吉島目前電的房地剖產(chǎn)市場(chǎng)混態(tài)勢(shì)投資與客所膚能夠練接受賤的物服業(yè)總勉價(jià)項(xiàng)目邁本身竊的高貿(mào)品質(zhì)預(yù)計(jì)磚實(shí)收穩(wěn)均價(jià)商業(yè)裙樓14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住樓4800-5000單價(jià)：稀元/m葉2二、租/售策略爭(zhēng)取冠政府企最大吧支持強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)藥合策略有效栽的銷搬控策毫略分步營(yíng)襖銷策略市場(chǎng)信戴息反饋噴策略（密客戶調(diào)田查）預(yù)警調(diào)氣整策略道具營(yíng)請(qǐng)銷策略產(chǎn)品衫組合百策略1、謙租/售比例面積（平方米）百分比面積合計(jì)（平方米）百分比租賃娛樂(lè)設(shè)施61007%930010%日韓料理8001%中式餐飲24003%以租代售綜合超市1500016%2760030%內(nèi)街商鋪1000011%美食廣場(chǎng)16002%休閑快餐10001%銷售酒店式公寓81009%5460060%產(chǎn)權(quán)式酒店2256025%商住樓2400026%類型租/售方案招商建議備注商業(yè)品牌超市以租代售家樂(lè)福由專業(yè)招商公司進(jìn)行招商發(fā)展商統(tǒng)一管理美食廣場(chǎng)以租代售品牌餐飲公司內(nèi)街商鋪以租代售品牌專柜餐飲異國(guó)餐飲出租品牌餐飲娛樂(lè)公司中式餐飲娛樂(lè)出租2、招商掉建議3、銷腿售建離議酒店畢客房怎、酒功店式扔公寓胞、商桂住樓伴及綜盤合商廊業(yè)分也兩個(gè)羊階段中出讓呆產(chǎn)權(quán)亂。第一階段銷售第二階段銷售物業(yè)名稱內(nèi)街商鋪酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店商住樓超市美食廣場(chǎng)麥當(dāng)勞上島咖啡面積（平方米）1000022560810024000150001600500500本銷售階段面積比15%35%13%37%85%9%3%3%總銷售面積比12%27%10%29%18%2%1%1%合計(jì)6466017600可售面積82260第一階監(jiān)段銷售非商球業(yè)物臣業(yè)面紹積比曾例產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商住樓面積合計(jì)8100m222560m224000m254660m2非商較業(yè)物贊業(yè)套忘數(shù)比限例產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商住樓面積合計(jì)155套306套259套720套第二驕階段天銷售三、刑推廣叉策略推廣三作大階段物業(yè)形撕象推廣企業(yè)形密象推廣樹(shù)立品攪牌商業(yè)推色廣理念推廣理念創(chuàng)造商業(yè)空間休閑機(jī)能內(nèi)部商業(yè)街鋪化推動(dòng)商圈人群文化交流提升社區(qū)生活品味引進(jìn)品牌商業(yè)提供黃島最受追捧的街鋪建立獨(dú)特商業(yè)管理體系推廣階僚段分期預(yù)熱期強(qiáng)銷偵期持續(xù)期尾盤謹(jǐn)期產(chǎn)品形殲象企業(yè)形茶象+產(chǎn)品形岔象樹(shù)立綜奏合品牌鞏固綜布合品牌預(yù)熱序期（院第一漫階段沈）推廣主蝦題——浦東鄰的今急天就粘是黃趟島的輛明天通過(guò)大圖眾所周喪知的浦寸東城市丑面貌，醉詮釋黃拼島的發(fā)資展?jié)摿νㄟ^(guò)舉疏世矚目美的浦東是發(fā)展軌戶跡演繹居黃島的砌價(jià)值通過(guò)葛展示妄本案所的形云象提團(tuán)高本若案的售知名長(zhǎng)度今日閱黃島忘，十真年前鳴的浦裂東今日哄浦東尺，明孝日黃尼島的需未來(lái)強(qiáng)銷如期（艦第二其階段獸）推廣主姐題——上海致實(shí)業(yè)期打造叨浦東奔第二通過(guò)展機(jī)示上海暈實(shí)業(yè)在晴上海的固項(xiàng)目給謹(jǐn)與投資龍者信心通過(guò)帆全方差位的搏展示臟本案折，挖模掘項(xiàng)嶼目?jī)r(jià)魄值和當(dāng)賣點(diǎn)昨日上譽(yù)海浦東辭的建設(shè)品者臂今日毫“第二粘浦東”獲的開(kāi)發(fā)凝者持續(xù)期面（第三月階段）延續(xù)第亭二階段微的推廣抽主題通過(guò)項(xiàng)篩目品質(zhì)脹形成物年業(yè)和發(fā)樣展商的益黃島品遭牌進(jìn)一步嘩詮釋項(xiàng)美目的品耍質(zhì)和先黃進(jìn)的經(jīng)稻營(yíng)管理丙理念尾盤玻期（俱第四言階段拳）通過(guò)信培息發(fā)布隔實(shí)現(xiàn)自虜然銷售朽，以承泉接下一趟個(gè)項(xiàng)目筐，不斷狼強(qiáng)化品毫牌形象推廣核贏心思路本案桌品牌造的核趨心DN促A—騙—戶“新上嫂?？s雷影”區(qū)域——“第二匯浦東”塑造陰的產(chǎn)贏品——棕“新上失?？s鞠影”餐飲、螞商業(yè)、邊娛樂(lè)、讓文化聚謹(jǐn)集地黃島盛的新天地黃島馬的徐家匯草商圈城市貨中心粒、市配級(jí)商艙業(yè)中洗心、厘商務(wù)飾中心性和公魂共活別動(dòng)中裝心黃島第籠一家面授向個(gè)人略經(jīng)營(yíng)的析時(shí)權(quán)酒堵店黃島累的“美麗斥園大酒右店”發(fā)起菌“第貓二浦探東運(yùn)暖動(dòng)”餐推廣已活動(dòng)茄，吹鐘響進(jìn)涌軍黃花島的仇號(hào)角戰(zhàn)！推廣——“第二浦蓬東運(yùn)動(dòng)燈”廣告奴風(fēng)格1.開(kāi)工懲典禮袖暨建潮筑與簽”浦禍東第厚二”坐發(fā)展擱論壇2.林“黃島VS浦東”勿投資論橋壇暨開(kāi)允盤儀式3.系列概上海呢及其罷它城方市的拔招商堅(jiān)活動(dòng)公關(guān)穩(wěn)活動(dòng)四、貪目標(biāo)保客戶龍定位1、黃島毀本地客全群分析黃島消復(fù)費(fèi)客群猛特點(diǎn)客群盾低齡卸化喜愛(ài)數(shù)逛街逛街有浴相對(duì)固增定的時(shí)濱間購(gòu)物以膊日用品盟和各類殿食品為乳主消費(fèi)客攪群年齡年齡15-20歲21-35歲35-40歲其他年齡段百分比10%60%20%10%消費(fèi)客憤群職業(yè)職業(yè)學(xué)生打工一族政府職員外籍人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%2、黃島淹購(gòu)房客純?nèi)悍治隹蛻舴诸愅顿Y客戶自用客戶百分比60%40%投資客漁戶來(lái)源客戶來(lái)源外籍人士山東以外地區(qū)青島以外的山東地區(qū)青島市百分比10%30%20%40%投資客藝戶職業(yè)職業(yè)政府官員小業(yè)主白領(lǐng)階層成功人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%投資客騰戶年齡年齡30-40歲40-45歲45-50歲其他年齡段百分比25%60%10%5%3、目更標(biāo)客腸戶群碎定位投資客瀉戶終極客曠戶投資客許群定位產(chǎn)業(yè)憑企業(yè)外國(guó)企烤業(yè)品牌嗓公司政府官俊員（灰考色收入）小業(yè)主產(chǎn)業(yè)工揀人企業(yè)高膠管終極蕉客戶勇分析綜合晝商業(yè)——社會(huì)吩各階現(xiàn)層人輕士餐飲夏娛樂(lè)——政府官治員、成削功人士抄、社會(huì)育精英公寓部露分——產(chǎn)業(yè)企寶業(yè)、外狀企的高舍管人員旅和高級(jí)白錢領(lǐng)商住哄樓客邊戶群——需要脅過(guò)渡辜辦公媽場(chǎng)所侍的產(chǎn)稠業(yè)企舍業(yè)或裕外企中小散型公包司企產(chǎn)業(yè)（揭會(huì)計(jì)慶事務(wù)戒所、毅律師挨事務(wù)價(jià)所、中介買公司汪、廣瘦告公油司、忠咨詢牧公司勻等）與金融慮有密切辟聯(lián)系的具企業(yè)喜歡蘋香江童路商促業(yè)氛晌圍的羨居家差客群目標(biāo)萬(wàn)客群獅特征赤分析需求特征居住區(qū)域分布于黃島開(kāi)發(fā)區(qū)、青島市區(qū)購(gòu)房目的購(gòu)房客戶大多以投資為主，小部分客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)大多是為了自用；大多數(shù)客戶看到香江路區(qū)域升值潛力和便捷的出行條件。交通方面商業(yè)對(duì)交通的要求較高，力求方便快捷。房?jī)r(jià)所能承受公寓總房?jī)r(jià)款集中在30萬(wàn)到60萬(wàn)之間樓體類型受傳投資和價(jià)格的影響，比較傾向于對(duì)高層物業(yè)喜好的戶型住宅要求面積集中于70~120平方米之間寫字樓面積在80~100平方米之間。住宅求戶型設(shè)計(jì)功能齊全、通透采光性好，方正實(shí)用。朝向按照北方人的居住習(xí)慣，均對(duì)房子的朝向比較關(guān)注，偏好主臥和客廳朝南，或至少主臥室朝南。寫字樓、酒店對(duì)朝向的要求較低配套設(shè)施高檔的休閑娛樂(lè)的設(shè)施，舒適的物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅客戶由于工作緊張、繁忙，比較喜歡開(kāi)發(fā)商提供精裝修的服務(wù)。車位配置商業(yè)對(duì)車位要求較高，要有大型的停車場(chǎng)黃島本少地特殊棗客戶的地收入情扮況人員分類收入情況（萬(wàn)元/人/年）人數(shù)（人）備注公務(wù)員103000保稅區(qū)職工81000成功企業(yè)家500500500家企業(yè)億萬(wàn)富翁——10-20外企人員生活補(bǔ)助10萬(wàn)元/人/年1000職工生活補(bǔ)助300-400元/天/人項(xiàng)目像投資傲客戶手輻射鈴區(qū)域五、闖財(cái)務(wù)骨分析1、項(xiàng)目描經(jīng)濟(jì)指割標(biāo)土地面積22670m2裙樓面積36900m2容積率3.97

高層公寓22560m2建筑面積91560m2高層酒店8100m2地下室30000m2高層商住24000m2架空層4534m2綠化率40%2、項(xiàng)強(qiáng)目銷萍售預(yù)蠻測(cè)銷售收入面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）總額（萬(wàn)元）一層商業(yè)7380130009594二層商業(yè)738090006642三層商業(yè)738070005166四層商業(yè)738050003690五層商業(yè)738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下車位96100銷售總額55522.83、項(xiàng)聾目成賠本測(cè)腎算成本費(fèi)用項(xiàng)目成本費(fèi)用總額（萬(wàn)元）備注A、土地費(fèi)用2121.91土地出讓費(fèi)及稅費(fèi)B、直接成本32270.73建安費(fèi)及配套費(fèi)C、間接成本7718.29行政費(fèi)用及審核費(fèi)用D、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1199.67

E、管理費(fèi)1999.45管理費(fèi)、廣告費(fèi)F、財(cái)務(wù)費(fèi)用——貸款利息（復(fù)利利息）6%開(kāi)發(fā)成本合計(jì)45310.064、項(xiàng)決目利反潤(rùn)測(cè)歷算費(fèi)用項(xiàng)目金額備注收入支出銷售總額55522.80項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售總額開(kāi)發(fā)成本45310.06項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本之和銷售費(fèi)用3608.98銷售稅金及土地房產(chǎn)稅稅前利潤(rùn)6603.765、經(jīng)濟(jì)抗測(cè)算前蒙提裙樓矩部分糊：定浪位做欺商業(yè)閑，裝算修由追業(yè)主珍負(fù)責(zé)榨，此售處僅印計(jì)算愉建安谷費(fèi)用房誠(chéng)，不清包括粉裝修娃費(fèi)高層此部分冊(cè)：公公寓和漆酒店寧精裝折修，上并配礦置家腎電、促家具蘋，費(fèi)巧用單確算；燒商住賭兩用衰樓不話裝修芬，僅女計(jì)算品建安亞費(fèi)用享；建荒安費(fèi)采用以際高層舌住宅隆計(jì)算其他堡：費(fèi)竭用取埋自青麥島市狐市場(chǎng)削價(jià)格六、智解能化設(shè)手施建議七、社休區(qū)服務(wù)撫與物業(yè)嬌管理建菠議項(xiàng)目免的競(jìng)?cè)諣?zhēng)除晨了區(qū)廢位地蠅段、煤配套考功能躲之外殺，形毛成核熄心競(jìng)加爭(zhēng)的紅是服務(wù)和揪品質(zhì)，而最極能反映紙物業(yè)服奏務(wù)和品帽質(zhì)的因慕素是物然業(yè)管理塵工作，贊建議在騾本項(xiàng)目疊的物業(yè)臭管理引尖入五星抓級(jí)酒店擊概念，縣凸顯服累務(wù)品質(zhì)養(yǎng)。本項(xiàng)目求采取公龜共服務(wù)仿和專項(xiàng)胖經(jīng)營(yíng)服幣務(wù)相結(jié)炮合的方駁式1、公共勵(lì)服務(wù)內(nèi)爬容（物聞業(yè)管理踏）設(shè)立接完善遠(yuǎn)的保游安防狐盜系躍統(tǒng)，土社區(qū)竭邊緣鏈設(shè)紅精外線挽報(bào)警乞系統(tǒng)厲，閉賴路電境視全啄天候絡(luò)監(jiān)控籮小區(qū)饅入口娛、住止宅大吩堂、暑電梯恰，住上戶家或中設(shè)饑可視米對(duì)講肥系統(tǒng)特，并扔可與筋保安丑聯(lián)系芳。公共冬秩序綱的維決護(hù)；二十四臺(tái)小時(shí)保滅安巡視周；車輛添行駛蔥及停下泊；公共盡設(shè)施筑的養(yǎng)群護(hù)、賽維修銷和管真理；重視慣樓宇這保養(yǎng)獻(xiàn)工作柱，定拿期檢垂查維遼修等種。2、專項(xiàng)樹(shù)服務(wù)內(nèi)奸容（酒滴店式服言務(wù)）除一藥般酒曲店客壩房的繁服務(wù)細(xì)項(xiàng)目般外，甚增加——代租商努務(wù)用車商務(wù)翻捐譯DI蒙Y廚房臉、送夢(mèng)餐植物保奔養(yǎng)專項(xiàng)畏清潔架、洗芒衣等籌等3、利用診社區(qū)局灣域網(wǎng)為廚業(yè)主提林供服務(wù)視頻點(diǎn)咱播商情厭、咨狠詢發(fā)散布事務(wù)深通知即時(shí)聯(lián)掏絡(luò)，安跑全求助4、公寓心、寫字星樓物管筍建議【方案梨一】直接雷聘請(qǐng)鑼香港笑或國(guó)依外的壁物業(yè)茄管理苦公司暖（如棍：香纏港第蹲一太聚平）咸。優(yōu)點(diǎn)茅：直褲接引掩進(jìn)先彎進(jìn)的采物業(yè)悉管理役模式形，明矩顯區(qū)溫別周值邊項(xiàng)分目的飾本土鄙物業(yè)餐管理竟公司喪，通蛋過(guò)物詢業(yè)管寒理建圍立差思異化低優(yōu)勢(shì)勾。缺點(diǎn)：胳成本較競(jìng)高【方案饞二】自己耍組建蘭物業(yè)拋管理殿公司問(wèn)，聘搏請(qǐng)國(guó)乒外（盤如：場(chǎng)新加烏坡或格荷蘭四）物志業(yè)管緒理專呀家進(jìn)尊行顧坦問(wèn)。優(yōu)點(diǎn)逮：成腥本相肌對(duì)低狼，并蝦可借