龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制周世艾2010年10月

講師背景介紹：

高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事。

關(guān)鍵詞：成本管理，成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理以項(xiàng)目為管理對(duì)象項(xiàng)目的完全直接成本間接成本分?jǐn)傹埡杀竟芾淼姆秶?/p>

龍湖成本責(zé)任部門龍湖成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設(shè)計(jì)研發(fā)部1、設(shè)計(jì)費(fèi)管理2、設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理部1、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)偂?dòng)態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價(jià)4、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理工程管理部1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控包括樣本銷售費(fèi)用（包括體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)部1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、總體資金計(jì)劃的管控序號(hào)一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、契稅等發(fā)展部2前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)部報(bào)建費(fèi)研發(fā)部、工程部三通一平費(fèi)工程部3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等造價(jià)采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套工程部小區(qū)強(qiáng)弱電、總平工程造價(jià)采購部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價(jià)采購部6園林景觀工程費(fèi)用硬景、軟景、水電、小品等造價(jià)采購部7工程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)費(fèi)計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)咨詢費(fèi)造價(jià)采購部監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi)工程部物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營銷部8期間費(fèi)用銷售費(fèi)用營銷設(shè)施建造費(fèi)造價(jià)采購部其他銷售費(fèi)用營銷部9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等計(jì)劃財(cái)務(wù)部10管理費(fèi)用員工工資、福利等行政人力部

龍湖目標(biāo)成本測(cè)算和分解為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤(rùn)=售價(jià)-成本準(zhǔn)確預(yù)測(cè)編制目標(biāo)成本的作用提前鎖定投資合理確定銷售價(jià)格預(yù)測(cè)投資效益特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測(cè)算成本，預(yù)售價(jià)格確定以后，控制好成本才能保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項(xiàng)目竣工成本土地投資論證階段責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項(xiàng)目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價(jià)采購部主持、確定項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測(cè)算通過滿足拿地成本要求未通過總經(jīng)理重新給定成本限值審定存檔項(xiàng)目啟動(dòng)階段項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價(jià)采購部項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算計(jì)劃財(cái)務(wù)部根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算方案設(shè)計(jì)階段研發(fā)部提供方案設(shè)計(jì)圖提供方案技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)采購部目標(biāo)成本測(cè)算提出方案優(yōu)化建議互動(dòng)計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算初步設(shè)計(jì)階段工程部提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對(duì)比提供初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對(duì)比造價(jià)采購部目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算合約規(guī)飾劃的目疊的：將各睡費(fèi)項(xiàng)農(nóng)成本塞分解帥成未戚來可要執(zhí)行陣的合志同隨項(xiàng)部目進(jìn)踩展，匹合約翻規(guī)劃票逐步促變成忠真實(shí)扇的合懼同工程實(shí)曲施階段工程摩部現(xiàn)場(chǎng)簽牲證、技箏術(shù)核定尚的現(xiàn)場(chǎng)瓶控制、冊(cè)工程質(zhì)雖量和進(jìn)容度的管腐控、編葬制進(jìn)度牛計(jì)劃提供施煤工圖設(shè)計(jì)變變更匪的控周制、諷專項(xiàng)覆工程捷的優(yōu)午化造價(jià)蜂采購朗部簽證觀變更靈的費(fèi)趁用審礎(chǔ)核、處專項(xiàng)遣工程爪的成勿本分學(xué)析、名動(dòng)態(tài)妄成本里的跟歡蹤和蓮回顧族、成疏本調(diào)培整研發(fā)怎部計(jì)劃財(cái)蒜務(wù)部財(cái)務(wù)指爪標(biāo)的動(dòng)刃態(tài)跟進(jìn)資金吐計(jì)劃持審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)懶成本判的組謊成動(dòng)態(tài)成檔本=已結(jié)算拐合同成莫本+未結(jié)叛算合肥同成摔本+非合其同性丟成本+待發(fā)舞生成晌本動(dòng)態(tài)刻成本待發(fā)足生成膠本待發(fā)生楚費(fèi)用未簽約括合同估厘價(jià)已發(fā)瞞生成立本非合同蹦性成本合同霜性成紅本已結(jié)謹(jǐn)算合油同成茫本未結(jié)栗算合仙同成僵本合同求金額結(jié)算遲調(diào)整(含簽證絕變更)合同六金額預(yù)估觀結(jié)算刷調(diào)整(含預(yù)估籃簽證變禁更)工程竣欲工階段工程愁部審核捉工程潑竣工軌資料對(duì)合舞同相鬧關(guān)條茅款進(jìn)滔行評(píng)煩估對(duì)供黎應(yīng)商弊進(jìn)行截相關(guān)蓄履約鎖評(píng)估設(shè)計(jì)核總結(jié)造價(jià)采渣購部與供險(xiǎn)應(yīng)商問進(jìn)行烏竣工敲結(jié)算提（含伏材料街供應(yīng)覺結(jié)算準(zhǔn)）編制竣輩工成本壯并與目堵標(biāo)本（鮮執(zhí)行剝版）疊比較研發(fā)部計(jì)劃稍財(cái)務(wù)規(guī)部財(cái)務(wù)沒決算核算蚊最終降的財(cái)半務(wù)指慘標(biāo)龍湖景那觀裝飾光工程成定本管理景觀妥工程坦成本慮管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購部景觀工程專項(xiàng)成本測(cè)算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制景觀效果營銷部造價(jià)采購部景觀專項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場(chǎng)收方、審核竣工資料造價(jià)采購部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀映工程陸成本姨構(gòu)成場(chǎng)地整痕治費(fèi)苗木頓栽植作費(fèi)苗木保區(qū)活養(yǎng)護(hù)晉管理費(fèi)景觀效寸果調(diào)整肌增加費(fèi)苗木夕價(jià)龍湖景艷觀綠化訊指標(biāo)參弦考內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價(jià)…景觀工望程成呈本管致理措造施景觀脆工程燥分不兼同設(shè)虜計(jì)階畢段成懶本控膜制喬木或辮貴重苗川木部分貼由甲供景觀效眠果過程何控制控襪制移栽童等造成壺的損失建立苗悄木基地奔或自己涂的苗圃儲(chǔ)積累苗炊木資源嚴(yán)格管性理現(xiàn)場(chǎng)記收方結(jié)敘算龍湖岡控制欄景觀縮慧的方項(xiàng)法喬木痰、灌沉木種花在那脖里樓宇行道樹道路灌木喬木公共姻部分蘇裝飾飼工程正成本盆管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購部裝飾工程專項(xiàng)成本測(cè)算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制裝飾效果營銷部造價(jià)采購部裝飾專項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場(chǎng)收方審核竣工資料造價(jià)采購部審核竣工結(jié)算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共招裝飾沃工程滋成本法管理濕措施裝飾土工程痰分不數(shù)同設(shè)和計(jì)階疼段成梅本控食制主要裝蹈飾面層膚材料部趟分由甲脫供裝飾其工程俯效果京過程表控制敵避免畏返工奏等造估成損霉失嚴(yán)格管映理現(xiàn)場(chǎng)鋸收方結(jié)買算材料設(shè)紗備采購談管理原核則序號(hào)供應(yīng)方式適用范圍1甲方供應(yīng)適用于單價(jià)高、通用性較強(qiáng)、使用量較大的材料設(shè)備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價(jià)、乙方采購適用于用量較大、但市場(chǎng)較成熟、品牌和價(jià)格差異不大的材料設(shè)備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價(jià)格差異不大的低質(zhì)高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方秘供應(yīng)糕材料渡設(shè)備狠的目稻的集約瘦方式痰規(guī)模尋采購勾有利超于市醋場(chǎng)競(jìng)俯爭(zhēng)降約低材艘料設(shè)土備的形造價(jià)亡和采版購成曲本可以魄有效去控制綁主要事材料眾設(shè)備惠的質(zhì)僚量龍湖吧體驗(yàn)猶區(qū)樣聯(lián)板房仙成本飛管理樣板房琴的成本短范圍樣板廉房成親本包純括：樣板溉房建定造費(fèi)臨、樣鈴板房歐裝飾舞工程肚費(fèi)、商樣板患房家轟具及氣樣板撤房小歷品擺企設(shè)影響偽樣板家房成緩本的般主要棋因素1）、厲樣板貢房裝枕飾風(fēng)蜘格定謠位2）、樣焰板房裝亡飾材料齡標(biāo)準(zhǔn)3）、樣錘板房風(fēng)板格影響讀樣板房訂家具小沫品風(fēng)格侄和造價(jià)控制樣經(jīng)板房成氣本的措味施1）、樣雪板房裝定飾成本惠原則應(yīng)享該控制主在目標(biāo)概成本執(zhí)叔行版的眼分解測(cè)能算控制饅范圍內(nèi)2）、漁確定飛合適別的樣靠板房養(yǎng)裝飾康風(fēng)格攔以控榨制裝蠢飾成鑰本和幣家具商小品勇成本3）、控憑制主要縱裝飾材滅料標(biāo)準(zhǔn)妙，好材菜料用在逐關(guān)鍵部傳位4）、鋒耐用讀品回先收和接周轉(zhuǎn)思使用龍湖泥體驗(yàn)月區(qū)樣帽板景牛觀成隔本管胡理樣板鹽區(qū)景激觀成耗本的北范圍樣板妙區(qū)景李觀成躍本包盤括：樣板景愧觀喬木正、灌木旱、草坪黎、小品及、水體區(qū)、便道酬、擋墻懸、護(hù)欄定等，同泥時(shí)還包觀括配套像的休息宮用家具誼。影響樣被板區(qū)景評(píng)觀成本巡壽的因素1）、樣僻板區(qū)景特觀設(shè)計(jì)泳定位2）、休樣板講區(qū)景將觀喬群木、川灌木范、草食坪的呼比例四不按愛常規(guī)蒜比例姿，如瓜何達(dá)破到效蛛果和尺成本矮的統(tǒng)驕一3）、隱樣板繩區(qū)景遍觀樹攜木定烘位高來名貴報(bào)樹種恭多于狀常規(guī)脅配置4）、壓樣板稈區(qū)景誦觀水膛體不改按常鋪規(guī)設(shè)屋置，獎(jiǎng)高于芬項(xiàng)目員配置刪平均諷標(biāo)準(zhǔn)5）、樣窩板區(qū)景粒觀小品界不按常按規(guī)設(shè)置竹，高于娛項(xiàng)目配門置平均填標(biāo)準(zhǔn)控制樣岡板區(qū)景集觀成本模的措施1）、巖樣板霉區(qū)景糟觀成尊本原諸則應(yīng)準(zhǔn)該控環(huán)制在緊目標(biāo)鼻成本換執(zhí)行亭版的囑分解驗(yàn)測(cè)算透控制吉范圍搬內(nèi)2）、丸合理芽搭配穴樣板納區(qū)景揮觀喬送木、惠灌木風(fēng)、草扇坪的菠比例尊和效劫果，太控制別名貴亦苗木棉的數(shù)求量和響效果3）、午樣板呆區(qū)景自觀突漿破目妥標(biāo)成塘本要號(hào)有補(bǔ)打救措忘施，幫如控?cái)z制項(xiàng)戚目總摧體景擇觀成懼本，串樣板倡區(qū)景糕觀苗絮木移翠栽等房地述產(chǎn)開糕發(fā)的鵲成本緒控制內(nèi)容龍湖的暫成本管項(xiàng)理房地產(chǎn)叫主要成蔽本費(fèi)項(xiàng)由構(gòu)成成本分類成本費(fèi)項(xiàng)成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費(fèi)土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、與土地有關(guān)的費(fèi)用前期工程費(fèi)勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平工程費(fèi)、行政及政策性收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)滿足項(xiàng)目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費(fèi)按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費(fèi)建筑工程、安裝工程（含各項(xiàng)設(shè)備、智能化工程費(fèi)）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)咨詢費(fèi)、定額外專項(xiàng)檢測(cè)費(fèi)、工程測(cè)量費(fèi)用、各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用期間費(fèi)用銷售費(fèi)用調(diào)研、推廣廣告費(fèi)、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)管理費(fèi)用管理人員工資、行政支出、福利等費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資金成本項(xiàng)目制褲成本管檔理組織很形式營銷瓣部成本知管理倒部工程管巧理部設(shè)計(jì)體研發(fā)中部計(jì)劃財(cái)賊務(wù)部公司拔總經(jīng)鐮理研發(fā)葛專員項(xiàng)目穩(wěn)負(fù)責(zé)探人項(xiàng)目研倉發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工耽程經(jīng)理項(xiàng)目拍成本香經(jīng)理項(xiàng)目語營銷汗經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)怎務(wù)經(jīng)理專業(yè)工愧程師成本趟專員營銷涂顧問財(cái)務(wù)專谷員房地斯產(chǎn)開顛發(fā)的陷投資喪控制竣工解驗(yàn)收試運(yùn)瀉行采購施機(jī)工設(shè)計(jì)勘察可行性耕研究項(xiàng)目瞞建議迷書房地清產(chǎn)建碑設(shè)投吐資階呢段劃蚊分建截設(shè)流工揚(yáng)程粒項(xiàng)川目掘的壘階尤段啟動(dòng)梯階段規(guī)劃倒階段實(shí)施驅(qū)階段收尾惜階段房地惠產(chǎn)投植資比榆例階饞段劃標(biāo)分建設(shè)囑安裝郵完成投使入者用投資可行于性研抬究投資合發(fā)殲同包決立策予項(xiàng)10戲0%勘察設(shè)跑計(jì)施工或采購竣工業(yè)驗(yàn)收房地產(chǎn)盜開發(fā)的賭投資控勒制要點(diǎn)投資測(cè)屢算過程征的控制孝分為：·投資論慎證階段杠測(cè)算·設(shè)計(jì)選階段捕測(cè)算執(zhí)行植過程股的控福制主杜要是柄施工惑控制投資望控制總包括配投資蜓測(cè)算是過程案的控嬸制和蠢執(zhí)行革過程拔的控年制土地藍(lán)投資拔論證·根據(jù)噴提供膊的土車地信寒息，勤確定嚴(yán)擬取尼得地保塊的彩項(xiàng)目著定位·結(jié)合市皂場(chǎng)需求生對(duì)不同侮業(yè)態(tài)使傘用功能題建筑面在積的合鏟理配置·結(jié)合周萄邊環(huán)境棚、相鄰忙項(xiàng)目售趴?jī)r(jià)、市披場(chǎng)需求婆等情況乓論證項(xiàng)目投夠資可行哥性·參考類錄似業(yè)態(tài)甩工程項(xiàng)臉目歷史宇經(jīng)驗(yàn)數(shù)季據(jù)編制莫投資估末算投資完論證毅階段方案蠟設(shè)計(jì)屑（概忽念設(shè)怕計(jì)）初步設(shè)共計(jì)（擴(kuò)望初設(shè)計(jì)老）施工圖偏設(shè)計(jì)工程設(shè)貸計(jì)階段投資決足策至初臺(tái)步設(shè)計(jì)綿階段，果通過對(duì)守設(shè)計(jì)方棄案的比凡較，本鉛階段投牛資控制尋的效果約為75尿%～80篩%，控悄制投黨資的乖阻力待最小損，控詠制投花資需觀要的咳成本項(xiàng)最低深化救設(shè)計(jì)訓(xùn)至施陽工圖邀設(shè)計(jì)陶階段急，通系過對(duì)鮮建筑辰標(biāo)準(zhǔn)兼的比闖較，跪本階料段投充資控注制的餡效果約為15%～20%施工場(chǎng)圖設(shè)朽計(jì)結(jié)翻束至丈施工勺階段搞（實(shí)私施階廟段）舊，通襯過對(duì)悅施工挑方案寧的比綢較，足本階豎段投唯資控傾制效答果約為5%以內(nèi)，控收制投壤資阻兔力較點(diǎn)大，漠控制房誠成本割較高設(shè)計(jì)桑階段駛投資娛控制襲效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制毀的效由果控制的恰阻力控制的理成本主要控制價(jià)值區(qū)方案份設(shè)計(jì)愛控制輕要點(diǎn)在容積刮率指標(biāo)宮控制面認(rèn)積，結(jié)罰合市場(chǎng)禽需求對(duì)漠不同業(yè)君態(tài)建筑企面積的星合理配汽置，建多槐少高劣層、踩建多于少多爭(zhēng)層、桶建多周少商按業(yè)、迷建多毫少別耀墅、穴建多當(dāng)少花剖園洋鐮房；配置蝦那些青基礎(chǔ)辮設(shè)施布和配騎套設(shè)防施，逐獲得恰最大鍬銷售慈額和娛高額姑利潤(rùn)壯。方案設(shè)越計(jì)控制孟要點(diǎn)對(duì)業(yè)態(tài)被和戶型泰的多方序案設(shè)計(jì)績(jī)，通過繳比較確叔定單體盯平面和窯戶型；逼通過對(duì)土建筑面搖積、套黃內(nèi)面積映、公攤污面積的掠比例測(cè)脹算，確沾定最合史理戶型不和戶型類搭配從周而獲得好最大得傻房率和柱銷售面慰積。對(duì)各方邊案合理堆搭配主宗要建筑處和配套嶺設(shè)施、狹車庫、路景觀綠管化面積層，景觀槽綠化面竿積、區(qū)堅(jiān)內(nèi)配套培道路管父網(wǎng)等，耐并進(jìn)行摘土地成乖本、配鬧置標(biāo)準(zhǔn)振和建造趁成本的做造價(jià)比肚較，對(duì)勒各方案寒的建設(shè)第工期、昆銷售速信度、銷培售價(jià)格探和資金嘉成本的年比較，帆編制投資估竹算。方案設(shè)胸計(jì)控制滑要點(diǎn)初步猛設(shè)計(jì)烈（擴(kuò)提初設(shè)問計(jì)）攏階段級(jí)控制喚要點(diǎn)限額麥設(shè)計(jì)確定裕限額稅設(shè)計(jì)芽控制陷指標(biāo)限額設(shè)鼠計(jì)是按牧照批準(zhǔn)郊的設(shè)計(jì)披任務(wù)書懸及投資才估算控崇制初步莊設(shè)計(jì)，遣對(duì)設(shè)計(jì)河規(guī)模、敗設(shè)計(jì)標(biāo)院準(zhǔn)、工化程數(shù)量根和預(yù)算商指標(biāo)等抖各方面尚的控制坡，凡是桶能進(jìn)行拿定量綜神合的設(shè)型計(jì)內(nèi)容旺，均要稍通過計(jì)猶算確定蒜，要充愈分考慮釣施工的咳可能性書和經(jīng)濟(jì)礙性。初步設(shè)為計(jì)（擴(kuò)宅初設(shè)計(jì)簡(jiǎn)）階段皮控制要氏點(diǎn)根據(jù)副地貌殺標(biāo)高賠，比診較總恒體平腿面布黃置，捎以確倦定建聯(lián)筑物怪和總誦平面兇標(biāo)高侮，合亦理確牧定平朽場(chǎng)土族石方賭標(biāo)高寶，達(dá)朵到平替基土族石方岡的挖暢填運(yùn)障最合靈理方俱案，轎減少距擋墻勵(lì)工程州量，短減少煤基礎(chǔ)宅深度撒增加呆地下區(qū)利用族面積催的方鞋案比討較。初步議設(shè)計(jì)啟（擴(kuò)蛾初設(shè)過計(jì)）稍階段究控制已要點(diǎn)控制殘單體隨建筑稈的特斗徵指銀數(shù)，煙包括廣：外腹墻周臭長(zhǎng)、核面積端系數(shù)嚴(yán)，門筆窗面擱積系肝數(shù)窗鍵墻比鍬、窗駱地比居指標(biāo)皺、體花型系但數(shù)等笑對(duì)節(jié)盒能保幟溫、瓣消防秋、抗翅震設(shè)跌計(jì)標(biāo)潤(rùn)準(zhǔn)的判影響鳥。初步設(shè)誘計(jì)（擴(kuò)涌初設(shè)計(jì)加）階段依控制要滋點(diǎn)確定沙產(chǎn)品咱配置敏系統(tǒng)院、內(nèi)開容、暮標(biāo)準(zhǔn)開閉警所（胸如果雹有）勸、高做配室云、低方配室軟的區(qū)緞?dòng)蛭回堉玫纳みx定莫；給水、脅消防分窮區(qū)是否魂合理初步雄設(shè)計(jì)杏（擴(kuò)數(shù)初設(shè)遣計(jì)）例階段嫩控制唯要點(diǎn)控制建店筑設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)，免控制單如體工程論配置標(biāo)室準(zhǔn)；比帥較外墻逼保溫材孫料和作靠法，門方窗材質(zhì)此、標(biāo)準(zhǔn)五；外裝桑飾材料仆的選擇牛搭配，冷室內(nèi)不衫同公共軟部分裝月修標(biāo)準(zhǔn)播，在滿足勢(shì)必要茂使用覆功能的同時(shí)厚成本最山合理。初步碧設(shè)計(jì)洽（擴(kuò)腐初設(shè)辛計(jì)）伶階段沒控制電要點(diǎn)根據(jù)初用步設(shè)計(jì)肅圖紙對(duì)賓規(guī)劃建葬筑面積國、銷售森建筑面騰積、造蠶價(jià)建筑箱面積進(jìn)謹(jǐn)行計(jì)算俘比較，悲盡量減宴少公攤劍面積增殲大得房獵率。景觀互工程精控制竿軟硬腸景面窯積比妹例，蟲包括月水體灶面積惰，鋪酒裝面缸積，橡喬木輕、灌陶木、星草坪河面積往的比款例。初步設(shè)設(shè)計(jì)（擴(kuò)會(huì)初設(shè)計(jì)腫）階段訪控制要厭點(diǎn)綜合云管網(wǎng)該方案館，包哨括：陸道路窩工程愧、雨趣污水新工程仁、雨鹿污水智處理侮、強(qiáng)覆弱電漂管網(wǎng)南、給禍水管捏道工耗程等殿的走由向作潔法進(jìn)斷行造捧價(jià)分著析比職較，英使布振置、柜走向獸、作稍法更玻合理頭，挖籃溝的幟土石裁方量育最小典。編制概扶算，對(duì)膚投資進(jìn)愿行控制雷。施工圖月設(shè)計(jì)控倉制要點(diǎn)比較不塘同形式境基礎(chǔ)工占程造價(jià)礎(chǔ)，確定習(xí)合理基聚礎(chǔ)形式棉；比較不雅同結(jié)構(gòu)葛體系對(duì)商工程造摩價(jià)的影義響，確周定合理錯(cuò)結(jié)構(gòu)體瞞系，認(rèn)混真計(jì)算彈合理選愿擇安全絕系數(shù)；把握細(xì)峰部設(shè)計(jì)弟、作法稅和材料辛選用由此盆可見犯設(shè)計(jì)趙階段坦投資英控制禍的重煌點(diǎn)又趕在方案扒設(shè)計(jì)叔和初竊步設(shè)瀉計(jì)（禁擴(kuò)初滅設(shè)計(jì)癢）階棍段。運(yùn)用健價(jià)值洋工程矮控制顆投資投資捕測(cè)算醋過程姻包括毅投資置論證柴階段薄測(cè)算尺和設(shè)托計(jì)階聯(lián)段測(cè)就算，扇這一拒階段嫌運(yùn)用劣價(jià)值刑工程巴分析而，確陷定合坦理功木能，鑄有效粥控制情投資鍬。價(jià)值工慎程是把技逐術(shù)與經(jīng)吵濟(jì)結(jié)合鼓起來的結(jié)管理技硬術(shù)，通頭過對(duì)產(chǎn)捐品的功養(yǎng)能分析飾，達(dá)到負(fù)產(chǎn)品適柳當(dāng)?shù)膬r(jià)蜜值，以怖最低的鏈成本去膨?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)排品的必授要功能隸。如何遞有效貓?zhí)岣咤伄a(chǎn)品彈的價(jià)攔值功能F成本C1、功能咐不變，下成本下器降2、功暑能大尖幅提茶高，斷成本享略有泥增加3、功能佩提高，味成本降觸低4、功能乓略有降撲低，成繼本大幅蜘降低5、成本都不變，紀(jì)功能提何高如何有辮效提高采產(chǎn)品的掩價(jià)值表中的莫價(jià)值不隸是從價(jià)借值構(gòu)成菌的角度寬來理解杠的，而根是從功虹能角度臂出發(fā)理彩解價(jià)值聞的，表賽現(xiàn)為功示能與成誓本之比鞏；成本也妙不是一康般意義宮上的成僵本，它遲是構(gòu)成產(chǎn)品壽王命周期尺的成本，包括壺建造成縫本和使頂用成本效。如何有趁效提高孝產(chǎn)品的劑價(jià)值所以兼上表嫁也表護(hù)示為黃：功能（賺或效用層）價(jià)值=；成本（歲或費(fèi)用妖）F用數(shù)耽學(xué)公例式表方示V=C工程實(shí)桶施階段煮控制要也點(diǎn)確定合注理的工閣期，為浴了及時(shí)光達(dá)到投貝資效益滴，搶工棗期可能袍會(huì)增加劉成本，渾但搶工臂期獲得柜的效益味是否與繩增加的璃成本等礙值。施工飼方案鐘的比轉(zhuǎn)較和嚷造價(jià)績(jī)控制包括心施工島平面短布置炸中施宜工設(shè)候備的禽選擇跡和配孟置，恨基礎(chǔ)塵土石恒方和泥室內(nèi)征回填牙土石抹方平川衡、浸外運(yùn)悶方案栽比較六，有導(dǎo)（增抗加）籃費(fèi)用固的非港常規(guī)撓施工其方案陽多方挺案比臺(tái)較等蹈（如披：止長(zhǎng)水帶殲、剛衰性套檔管、蹤蝶防水鮮拉桿欣）工程實(shí)迫施階段惡控制要懼點(diǎn)工程肺實(shí)施罵階段姨控制督要點(diǎn)施工材激料設(shè)備身采購，質(zhì)對(duì)材料略要比值安比價(jià)；勾對(duì)設(shè)備棟除了滿臉足功能拔外，要躍比較質(zhì)躁量、價(jià)漿格、運(yùn)昆輸及運(yùn)菠行成本組和使用忘壽命，或還要考建慮備品劣配件價(jià)登格和維雁修的費(fèi)鑰用；投資境控制藝（目復(fù)標(biāo)成拋本管錯(cuò)理）編制盼目標(biāo)蘿成本葛或計(jì)鴿劃成憲本分階段識(shí)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)成本或非計(jì)劃成躁本進(jìn)行刷檢查、間修正對(duì)目標(biāo)吳成本或揀計(jì)劃成劍本與實(shí)河際成本罵進(jìn)行比師較對(duì)項(xiàng)妖目進(jìn)行鍋后評(píng)估目標(biāo)蓋成本挎編制迎的方布法投資估君算（歷寧史成本軍數(shù)據(jù)庫歇）設(shè)計(jì)蓋概算歷史成應(yīng)本數(shù)據(jù)頭庫包括奏：成本測(cè)撓算基礎(chǔ)晌資料開發(fā)嬌成本迫匯總繞表單位工塊程建安傘指標(biāo)成本痕測(cè)算澤基礎(chǔ)胖資料卡：搜集盈各房左地產(chǎn)漂項(xiàng)目翁工程（歷握史）的各芽項(xiàng)規(guī)殃劃指超標(biāo)，麗已建配項(xiàng)目株概況哲指標(biāo)鼓以及店已建搏項(xiàng)目塊各單滅位工孝程指留標(biāo)的實(shí)際記扯錄新建房地詞產(chǎn)項(xiàng)哥目的父規(guī)劃尋設(shè)計(jì)誤條件守，擬建好項(xiàng)目領(lǐng)概況跌指