內(nèi)生閉環(huán)特色小型產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析

讓我們先來(lái)假定一些條件：你的園區(qū)選址在強(qiáng)二線的省會(huì)城市，政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求、期待、門(mén)檻越來(lái)越高；你的周?chē)h(huán)伺著聯(lián)東、中南、萬(wàn)洋這種高周轉(zhuǎn)“強(qiáng)力抽水泵”以及一些本土開(kāi)發(fā)商，虎視眈眈，“園”滿為患；當(dāng)?shù)卣卟粩嗍站o，越來(lái)越不利于做市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，你又是一家勢(shì)單力薄、舉目無(wú)親的民營(yíng)企業(yè)......在這樣的不利條件下，你會(huì)做出怎樣的選擇？是打退堂鼓，風(fēng)緊扯乎，還是索性躺平，得過(guò)且過(guò)，又或是迎難而上，搞出一場(chǎng)差異化的逆襲設(shè)身處地，相信大家都會(huì)做出最適合自己的選擇。今天所講述的故事，就是一家民營(yíng)企業(yè)，在上述條件下做出了一個(gè)非常有參考價(jià)值的選擇，也因此開(kāi)創(chuàng)了一種很有意思的全新打法。這家企業(yè)叫作“高芯科谷”，是蘇州新康投資集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，其董事長(zhǎng)顧建偉原來(lái)做過(guò)股權(quán)投資和房地產(chǎn)，也算是轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蕓蕓眾生之一員。面對(duì)，他坦承分享了一家民營(yíng)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商對(duì)自身定位、生存路徑和操盤(pán)邏輯的深入思考與獨(dú)特實(shí)踐——我們認(rèn)為，這是一個(gè)很有代表性和啟發(fā)性的樣本。起手高定位，時(shí)勢(shì)造標(biāo)桿高芯科谷2012年首次在南京江北(那時(shí)還不是江北新區(qū))拿到一塊150畝的研發(fā)用地，準(zhǔn)備操盤(pán)園區(qū)項(xiàng)目。在一片荒蕪之中，這個(gè)門(mén)外漢完全摸不著門(mén)路，因此只能老老實(shí)實(shí)的交學(xué)費(fèi)，與深投控旗下的中國(guó)科技開(kāi)發(fā)院合作，依托中開(kāi)院持股孵化模式和孵化配套服務(wù)，加上自己的資金與建設(shè)能力，打造一個(gè)集創(chuàng)業(yè)孵化、企業(yè)加速、總部經(jīng)濟(jì)、服務(wù)配套于一體的綜合科技產(chǎn)業(yè)社區(qū)，“中科創(chuàng)新廣場(chǎng)”的案名由此“那個(gè)時(shí)候這里什么都沒(méi)有，南京人的習(xí)慣是不過(guò)江的，過(guò)江就等于出城到農(nóng)村了。”在接受調(diào)研時(shí)，高芯科谷董事長(zhǎng)顧建偉表示，“浦口區(qū)政府當(dāng)時(shí)對(duì)我這個(gè)從蘇州來(lái)的民營(yíng)企業(yè)也是很猶疑的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)園區(qū)規(guī)劃總建筑面積35萬(wàn)平米，整體定位和標(biāo)準(zhǔn)是偏高的，政府擔(dān)心我是過(guò)來(lái)騙地騙錢(qián)的，直到我們真正建起來(lái)并招商落地之后，這種疑慮才終于打消?！背苏^感，還有市場(chǎng)挑戰(zhàn)。顧建偉也非常認(rèn)可所總結(jié)的“園區(qū)沒(méi)有死于低定位的，都是死在定位過(guò)高”這一規(guī)律，所以如今回想起來(lái)也是有些后怕的，中科創(chuàng)新廣場(chǎng)不遠(yuǎn)處幾乎同時(shí)起步的兩個(gè)民營(yíng)園區(qū)，如今都已經(jīng)爛尾，被政府收回托管?！拔抑荒苷f(shuō)，可能全國(guó)的民營(yíng)園區(qū)都沒(méi)有比我們運(yùn)氣更好了?！睂?duì)好運(yùn)的眷顧，顧建偉毫不諱言。本來(lái)，懵懵懂懂起步、觸及行業(yè)大忌的中科創(chuàng)新廣場(chǎng)在初始階段肯定是步履維艱的，但是從天而降的紅利突然就砸中了這個(gè)園區(qū)：2015年，江蘇唯一的國(guó)家級(jí)新區(qū)江北新區(qū)成立，核心區(qū)就位于中科創(chuàng)新廣場(chǎng)所在的位置。中科創(chuàng)新廣場(chǎng)地塊范圍內(nèi)原本有30畝地，被政府作為了預(yù)留用地，誰(shuí)都沒(méi)有想到，在這塊地上建起了江北新區(qū)管委會(huì)大樓，緊挨著中科創(chuàng)新廣場(chǎng)，給后者帶來(lái)了近水樓臺(tái)先得月的巨大利好——想落戶江北新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)，基本都會(huì)把中科創(chuàng)新廣場(chǎng)作為重點(diǎn)考察對(duì)象，簡(jiǎn)直成了整個(gè)江北新區(qū)的一號(hào)招商中心，在它的資源集聚能力、公共服務(wù)配套、品牌效應(yīng)延伸等多方面都帶來(lái)了顯而易見(jiàn)的正面促進(jìn)效應(yīng)，園區(qū)就此扶搖直上，平步青云。所以中科創(chuàng)新廣場(chǎng)很快成為江北新區(qū)重要的科技企業(yè)孵化平臺(tái)與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，前期產(chǎn)品以眾創(chuàng)孵化空間為主，如今已經(jīng)成為了國(guó)家級(jí)孵化器，目前還在申報(bào)江蘇省級(jí)加速器，以打通科技部火炬中心的“苗圃-孵化-加速”科技孵化鏈條。此外，還拿到了國(guó)家級(jí)眾創(chuàng)空間、省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、市級(jí)留創(chuàng)園等各類(lèi)榮譽(yù)認(rèn)定，幾乎把能拿的牌子這種眾創(chuàng)孵化空間的培育和積累，相當(dāng)于給中科創(chuàng)新廣場(chǎng)正在建的產(chǎn)品做了扎實(shí)的前期招商蓄客，等到高層研發(fā)辦公、總部獨(dú)棟等業(yè)態(tài)入市的時(shí)候，入駐率迅速提升，這種氣勢(shì)給政府和客戶的感官?zèng)_擊是很顧建偉的策略是，所有建好的空間都不能空著，空著就是成本，交付半年之內(nèi)不管以任何方式都要想法設(shè)法讓企業(yè)進(jìn)駐，即便是免租和補(bǔ)貼，先把人氣做起來(lái)聊勝于無(wú)。而這種策略也趕上了很好的大趨勢(shì)背景：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于迅速上升區(qū)間，江北新區(qū)是離主城區(qū)最近的國(guó)家級(jí)新區(qū)，南京充沛的各類(lèi)科教院校資源，這對(duì)招商運(yùn)營(yíng)有非常大的裨益——中科創(chuàng)新廣場(chǎng)如今入駐了350多家企業(yè)，規(guī)上企業(yè)就有40多家，包括富士康、應(yīng)用材料中國(guó)、科天半導(dǎo)體、江蘇教育報(bào)刊總社、博路電氣、絲路基金等龍頭，以及德睿智芯電子科技、文牛科技、綠芯半導(dǎo)體、榮俊科技等創(chuàng)新型新銳。資源精細(xì)化，運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化如今，這個(gè)綜合性科創(chuàng)園區(qū)入駐率接近100%，如同一片繁茂的熱帶雨林，大型國(guó)企、巨型龍頭與初創(chuàng)幼苗同在一個(gè)屋檐下，在園區(qū)空間里流動(dòng)往復(fù)，形成了一個(gè)鏈條完整、生態(tài)豐富、活力充沛的科創(chuàng)生態(tài)圈特別是還有一些小園中園的“平臺(tái)資源精細(xì)化”打法，比如江蘇省教育廳下屬的江蘇教育報(bào)刊總社，專門(mén)拿了幾棟樓做創(chuàng)新式的蘇教傳媒數(shù)字創(chuàng)意出版基地，以及“絲路之舟”數(shù)貿(mào)大廈——中國(guó)絲路集團(tuán)聯(lián)合國(guó)數(shù)字貿(mào)易基礎(chǔ)設(shè)施中國(guó)區(qū)總部、全球跨境數(shù)字貿(mào)易樞紐港等項(xiàng)目，都有助于進(jìn)一步活躍整體產(chǎn)業(yè)生態(tài)。由此，帶來(lái)的是園區(qū)租金的提升——從最早的1.4元/天/平到如今的2.4元/天/平，加上一部分小獨(dú)棟的銷(xiāo)售，算賬上完全可以平衡。而園區(qū)配套的公寓“如山芯寓”則完全是供不應(yīng)求，整體入住率達(dá)98%，盡管這類(lèi)小白領(lǐng)公寓投資回報(bào)上不如主體園區(qū)可觀，但如果一盤(pán)棋算總賬的話，卻是一個(gè)非常有吸引力的配套，大大提升了整體競(jìng)爭(zhēng)力?！捌髽I(yè)入駐填滿只是一個(gè)開(kāi)始，下一步可以深入挖掘的是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，口號(hào)是‘建筑會(huì)舊，創(chuàng)新常新’，把運(yùn)營(yíng)服務(wù)定義為我們的發(fā)展之本，注重服務(wù)的細(xì)節(jié)和品質(zhì)?！鳖櫧▊ソ榻B，中科創(chuàng)新廣場(chǎng)這5年來(lái)一直在探索建立和完善高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系：搭建了一套“產(chǎn)業(yè)空間載體+園區(qū)服務(wù)平臺(tái)+資金支持平臺(tái)”的資源整合體系，并通過(guò)與高等院校、科研院所、產(chǎn)業(yè)資本、行業(yè)協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)等各方結(jié)成合作關(guān)系，形成產(chǎn)業(yè)資源整合關(guān)系網(wǎng)，能夠?yàn)槌鮿?chuàng)到總部不同發(fā)展階段的企業(yè)提供轉(zhuǎn)型升級(jí)的統(tǒng)籌解決方案；成立高芯科谷創(chuàng)新中心，做實(shí)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、服務(wù)研究，為企業(yè)提供精準(zhǔn)化、精細(xì)化的服務(wù)?！昂芏嗥渌麖S房園區(qū)的招商團(tuán)隊(duì)比較龐大，一個(gè)項(xiàng)目二十幾個(gè)人，運(yùn)營(yíng)服務(wù)頂多就一兩個(gè)人；但是我們的配置基本平衡，每個(gè)園區(qū)5個(gè)人負(fù)責(zé)招商，5個(gè)人負(fù)責(zé)平衡，是等量齊觀的?！鳖櫧▊フf(shuō)，“畢竟我們盤(pán)子小，不追求快周轉(zhuǎn)規(guī)模化，還是更注重做深做透?！敝档靡惶岬氖?，高芯科谷自己成立了一個(gè)規(guī)模不大的孵化投資基金試水，主要針對(duì)科創(chuàng)廣場(chǎng)的中小微初創(chuàng)企業(yè)投資。目前已經(jīng)投了12個(gè)項(xiàng)目，被投企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭也不錯(cuò)。投資本來(lái)就是顧建偉的老本行，“我們對(duì)初創(chuàng)項(xiàng)目還是有基本的判斷能力，超過(guò)100萬(wàn)元的就算大項(xiàng)目，基本就不投了?！边@種投資有時(shí)候也結(jié)合資源和市場(chǎng)來(lái)做，更多是給這些初創(chuàng)型企業(yè)賦能。比如有個(gè)做環(huán)境治理的小家電入園，高芯科谷就直接采購(gòu)它的設(shè)備產(chǎn)品，下了100萬(wàn)元的訂單。這個(gè)產(chǎn)品剛研發(fā)出來(lái)還沒(méi)有市場(chǎng)客戶，高芯科谷就自己作“小白鼠”，在園區(qū)的應(yīng)用場(chǎng)景里來(lái)試驗(yàn)一下?；谏鲜龅恼{(diào)研觀察，我們也將“2020年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)-十大園區(qū)運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿”的評(píng)價(jià)給予了中科創(chuàng)新廣場(chǎng)。中科創(chuàng)新廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，不光是增強(qiáng)對(duì)政府的觀感和對(duì)客戶的黏性，更是從整個(gè)高芯科谷的商業(yè)邏輯上具有重要意義。這種科創(chuàng)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)資源上的強(qiáng)集聚和厚積累，為高芯科谷后續(xù)在周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)生產(chǎn)性園區(qū)創(chuàng)造了水到渠成的前提條件，即“科創(chuàng)園區(qū)開(kāi)路、智造園區(qū)跟進(jìn)”稀缺性配套，差異化競(jìng)爭(zhēng)一直強(qiáng)調(diào)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目的成功不等于模式的成功，單個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的成功往往建立在區(qū)位選擇、政策機(jī)遇、產(chǎn)業(yè)稟賦、市場(chǎng)周期等多重要素的疊加之上，成功時(shí)常有很大的偶然性。如果這個(gè)時(shí)候就認(rèn)為自己無(wú)所不能了，用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)去套新區(qū)域的新項(xiàng)目，妄圖快速?gòu)?fù)制，很容易面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)內(nèi)這類(lèi)翻車(chē)案例屢見(jiàn)不鮮。所幸，顧建偉對(duì)此有非常清醒的認(rèn)知，“在項(xiàng)目操盤(pán)實(shí)踐中，我們對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚的客觀難度以及自身的能力邊界心里是有數(shù)的，第一個(gè)項(xiàng)目的成功是有很大偶然因素的，不能把這個(gè)錯(cuò)當(dāng)自己的能力，所以遍地開(kāi)花式的擴(kuò)張肯定不適合我們，只能走區(qū)域集中與項(xiàng)目深耕的道路，對(duì)外埠落地要非常慎重?！币虼?，高芯科谷并沒(méi)有被單個(gè)項(xiàng)目的特殊成功沖昏頭腦，盲目接過(guò)各地政府拋過(guò)來(lái)的橄欖枝，而是比較謹(jǐn)慎的在同為江北新區(qū)協(xié)管區(qū)的浦口經(jīng)開(kāi)區(qū)拿到187畝的M1工業(yè)用地，打造了總建面21萬(wàn)平米的中科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，定位為“智能裝備研發(fā)制造基地”和“都市工業(yè)綜合體”，業(yè)態(tài)以高標(biāo)準(zhǔn)廠房為主。落地之時(shí)，中科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園周邊有聯(lián)東、中南、寶灣等眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商環(huán)伺，從品牌、實(shí)力、規(guī)模等各方面，高芯科谷顯然不具優(yōu)勢(shì)?！坝矘蛴柴R的話，我肯定競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)它們，不如選擇差異化的打法，揚(yáng)長(zhǎng)避短，尋求有我們自己特色的生存空間。”顧建偉表示。因此，高芯科谷的選擇是做“二八定律”里的那20%高端客戶，打造屬于它們的“稀缺改善型”精品園區(qū)?！爸苓叺膹S房產(chǎn)品可以繼續(xù)做其他的80%，大家差異化競(jìng)爭(zhēng)，融合式發(fā)展，反而各得其所?！敝锌苿?chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一開(kāi)始的選擇也是比較冒險(xiǎn)的，按照政府的要求，做集成電路產(chǎn)業(yè)，并且面積區(qū)間是3000-5000平米。這樣的面積段選擇，不是從單純的房地產(chǎn)分割銷(xiāo)售高周轉(zhuǎn)邏輯出發(fā)，而是遵循真實(shí)的產(chǎn)業(yè)邏輯，按照產(chǎn)業(yè)實(shí)際訴求來(lái)做的，因此雖然分割面積大、總價(jià)高、犧牲了去化速度，卻自然篩選出相對(duì)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。所謂的產(chǎn)業(yè)邏輯，也體現(xiàn)在公共服務(wù)配套之上。中科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園也是全國(guó)少有的民營(yíng)園區(qū)配建?；穫}(cāng)庫(kù)的異類(lèi)，里面包含氫氣站、硅烷站、氮?dú)庹炯凹最?lèi)倉(cāng)庫(kù)等，為此付出了不小的代價(jià)：原本整個(gè)項(xiàng)目容積率2.0，因?yàn)槲；穫}(cāng)的緣故整體降到了1.6；1000平米的?；穫}(cāng)光硬件成本就有1000萬(wàn)元左右；由南工安全專家團(tuán)隊(duì)與智慧管理平臺(tái)進(jìn)行投產(chǎn)后的管理，每年運(yùn)營(yíng)成本還有250萬(wàn)元，由于整個(gè)倉(cāng)庫(kù)不算經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)態(tài)，不能收取任何租金和費(fèi)用，只能靠政府來(lái)維持。這個(gè)?；穫}(cāng)的建設(shè)和管理要求非常高，也獲得專家很高的肯定意見(jiàn)，認(rèn)為這種“集中的存儲(chǔ)，透明的管理，高效的運(yùn)營(yíng)，是一種安全管理的創(chuàng)新方式?！庇捎谖；穫}(cāng)能夠切實(shí)有效的降低入駐集成電路企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和安全管理成本，成為入園企業(yè)高度依賴的公共服務(wù)配套。另外還有整體照”般的精準(zhǔn)稀缺公共服務(wù)的價(jià)值，也在招商中得以充分展現(xiàn)：目前園區(qū)一期入駐率100%，產(chǎn)業(yè)主題集聚度極高，涵蓋新一代集成電路設(shè)計(jì)、材料、制造、封測(cè)等創(chuàng)新企業(yè)，包括百識(shí)電子科技、國(guó)科半導(dǎo)體、博納威電子天創(chuàng)電子、德睿智芯、天易合芯、南京綠芯、龍眾創(chuàng)芯等十余家領(lǐng)軍龍頭、獨(dú)角獸、瞪羚、哪吒企業(yè)，至少有5個(gè)項(xiàng)目有可能很快IPO。核心的好幾棟廠房年產(chǎn)值都能達(dá)到3-5億元，外圍廠房最低也是1億元，預(yù)計(jì)全面運(yùn)營(yíng)后年產(chǎn)值約30多億元，畝均稅收預(yù)計(jì)可以達(dá)到150萬(wàn)元以上。聯(lián)動(dòng)一體化，生態(tài)小閉環(huán)產(chǎn)業(yè)生態(tài)集聚的優(yōu)勢(shì)，帶來(lái)了產(chǎn)品溢價(jià)的極大提升，直接反映在經(jīng)營(yíng)賬本上。目前中科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園不僅不需要和周邊的競(jìng)品打價(jià)格戰(zhàn)，相反，其售價(jià)和租金都是周邊區(qū)域最高的?！拔易鲰?xiàng)目的時(shí)候是留足充分的安全性，做最壞打算，往最好努力。我們要考慮到，萬(wàn)一政府突然發(fā)文，工業(yè)用地一平米都不準(zhǔn)賣(mài)怎么辦？所以這個(gè)園區(qū)一開(kāi)始就在內(nèi)部做過(guò)測(cè)試，最極端狀況就是100%都持有，結(jié)果是可以做沒(méi)問(wèn)題，我心里就有底了。”顧建偉說(shuō)，盡管園區(qū)按照政策是100%可售的，但是高芯科谷主動(dòng)選擇自持了一半。即便只按租金來(lái)算，投資回收期也不到10年，財(cái)務(wù)平衡上完全可行，何況現(xiàn)在還有基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的放開(kāi)，長(zhǎng)三角一帶優(yōu)質(zhì)自持型園區(qū)的價(jià)值將會(huì)得到各路資本機(jī)構(gòu)的青睞，給高芯科谷未來(lái)的盈利賬又事實(shí)上，這種自持也是市場(chǎng)需求使然，中科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期只有一家買(mǎi)了廠房，剩下都是租賃。因?yàn)檫@類(lèi)客戶都屬于創(chuàng)新類(lèi)企業(yè)，自己還沒(méi)有造血功能，資金都是融資來(lái)的，還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，不能買(mǎi)房只能租，同時(shí)也能夠享受到政府很多租金補(bǔ)貼的扶持政策紅利。園區(qū)后續(xù)還規(guī)劃了一些輕型生產(chǎn)空間，也就是探索學(xué)習(xí)目前暢行粵港澳大灣區(qū)的“工業(yè)上樓”產(chǎn)品，這樣既能最大化的集約化、精細(xì)化利用好產(chǎn)業(yè)用地，也更能體現(xiàn)“都市工業(yè)綜合體”的定位特征。這個(gè)園區(qū)如今已經(jīng)成為江北新區(qū)的明星項(xiàng)目，2021年上半年包括江蘇省委常委、南京市委書(shū)記韓立明在內(nèi)的各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)都來(lái)到園區(qū)考察調(diào)研。據(jù)私下了解，南京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)表態(tài)，中科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)在作為南京工業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)線，新項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)定位不能低于它——實(shí)際上，前期市場(chǎng)化園區(qū)遍地開(kāi)花的南京已經(jīng)開(kāi)始收緊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策閘門(mén)，新進(jìn)入者的日子一定會(huì)更加難過(guò)。二期項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)方面就稍微多元化一些，圍繞智能智造這個(gè)核心，引入了一些人工智能、機(jī)器人、傳感器等項(xiàng)目。特別值得一提的是，其中50%都是從前面的中科創(chuàng)新廣場(chǎng)中轉(zhuǎn)化而來(lái)，這些企業(yè)都是研發(fā)辦公在科創(chuàng)(中科創(chuàng)新廣場(chǎng))，生產(chǎn)在廠房(中科創(chuàng)新廣場(chǎng))，形成了非常理想的聯(lián)動(dòng)和承接，將其總結(jié)為“核心引爆匯聚，以科創(chuàng)導(dǎo)流，周邊開(kāi)枝散葉，以生產(chǎn)承接”?！霸谥锌苿?chuàng)新廣場(chǎng)研發(fā)辦公的企業(yè)，由于我們的運(yùn)營(yíng)服務(wù)比較到位，黏性很高，等到它們有生產(chǎn)性需求的時(shí)候，我手里就有廠房供它們選擇，這些企業(yè)也認(rèn)為我的可信度更好，會(huì)優(yōu)先選擇我?！鳖櫧▊フf(shuō)，“所以我們自己開(kāi)玩笑，江北新區(qū)資源我們是最多的，最大的科創(chuàng)園和智造園都在我們這里，已經(jīng)形成了‘江北小生態(tài)’?！边@種“科創(chuàng)-智造”雙向聯(lián)動(dòng)一體化服務(wù)平臺(tái)的內(nèi)生邏輯和高轉(zhuǎn)化率，的確幫助高芯科谷形成了一套非常閉環(huán)的小生態(tài)招商體系，而這個(gè)體系的強(qiáng)輻射性延伸潛力還在持續(xù)挖掘當(dāng)中。目前，高芯科谷在南京向外的滁州和南通，又各自落了一個(gè)項(xiàng)目，分別是汊河智匯產(chǎn)業(yè)園和南月湖科創(chuàng)社區(qū)。產(chǎn)業(yè)鏈思維，長(zhǎng)期主義者汊河智匯產(chǎn)業(yè)園距離江北新區(qū)非常近，在“寧滁一體化”戰(zhàn)略背景下，具備承接江北新區(qū)外溢生產(chǎn)性需求的先天優(yōu)勢(shì)。這個(gè)項(xiàng)目與中科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園形成互補(bǔ)，面積區(qū)間在3000平方米以下，滿足規(guī)模相對(duì)小的初這樣，就形成了“中科創(chuàng)新廣場(chǎng)(科研辦公總部)-中科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 (生產(chǎn)型改善稀缺精品)-汊河智匯產(chǎn)業(yè)園(生產(chǎn)型剛需產(chǎn)品)”的三級(jí)產(chǎn)品邏輯，幾乎可以將所有需求一網(wǎng)打盡。而寶月湖科創(chuàng)社區(qū)幾乎就是中科創(chuàng)新廣場(chǎng)在南通的復(fù)制版本，同樣以“眾創(chuàng)+孵化+加速”的科創(chuàng)孵化鏈條為核心點(diǎn)，目前規(guī)劃定位在政府要求上做了調(diào)整，產(chǎn)業(yè)定位于生命大健康產(chǎn)業(yè)，一期偏研發(fā)辦公，后期則會(huì)有更多的生產(chǎn)性業(yè)態(tài)，這種延伸邏輯與南京是一脈相承的。如此一來(lái)，高芯科谷便在環(huán)南京區(qū)域形成了一個(gè)業(yè)態(tài)豐富的綿密網(wǎng)絡(luò) (園區(qū)總運(yùn)營(yíng)面積達(dá)100萬(wàn)平米)，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)需求盡入彀中。中科創(chuàng)新廣場(chǎng)是整個(gè)布局的核心棋眼與資源閘口，如同一塊得