設(shè)計(jì)全周期管理助力成本控制

引言一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，除投資階段已經(jīng)決定項(xiàng)目的素質(zhì)外，對(duì)成本影響最大的階段無疑就是設(shè)計(jì)階段了，“設(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目成本的70%以上”已成為“公理”版的存在然而在實(shí)際工作中，一些企業(yè)的設(shè)計(jì)工作卻出現(xiàn)千奇百怪的問題，尤其是一些職業(yè)化不高、專業(yè)管理能力薄弱的中小企業(yè)本文首先跟大家剖析一些日常工作中出現(xiàn)的任性的設(shè)計(jì)問題，再分析一下如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理才能有效的控制成本、提高設(shè)計(jì)質(zhì)量01設(shè)計(jì)常見的問題02設(shè)計(jì)全周期該怎么做設(shè)計(jì)常見的問題不少企業(yè)的設(shè)計(jì)管理可以用“任性”二字形容，其表現(xiàn)出的結(jié)果不禁讓人懷疑公司是多有錢，多任性才敢這么的任性1.現(xiàn)象一：試錯(cuò)式設(shè)計(jì)我們對(duì)優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)人的稱呼喜歡用“設(shè)計(jì)師”“總設(shè)計(jì)師”等等詞匯描述，原因在于設(shè)計(jì)是從無到有的籌劃過程，很考驗(yàn)執(zhí)行者的能力，設(shè)計(jì)的時(shí)候雖然還未實(shí)施，但未來的情景對(duì)于設(shè)計(jì)師而言已經(jīng)了然于心但在實(shí)際工作中，卻有不少設(shè)計(jì)成果如同兒戲，設(shè)計(jì)時(shí)無法預(yù)判將來建成的樣子，按照設(shè)計(jì)圖紙實(shí)施后發(fā)現(xiàn)效果不佳，那就拆掉，再設(shè)計(jì)再施工再看效果我們來看一個(gè)典型的例子，雖然涉及金額不大，但卻很典型某企業(yè)售樓處需要做一組項(xiàng)目案名的發(fā)光字，在該公司設(shè)計(jì)部門的把關(guān)下，圖紙很快設(shè)計(jì)完并交付實(shí)施，發(fā)光字生產(chǎn)施工完后，大家都覺得別扭，原來字體太小，與建筑整體不協(xié)調(diào)，于是重新加大字體，重新生產(chǎn)、施工，字體放上去后依然覺得別扭，這次是因?yàn)樽煮w過大，于是如此反復(fù)調(diào)整了三次才滿意，但也因此造成了大量的無效成本設(shè)計(jì)人員其中的一項(xiàng)基本功就是有強(qiáng)于其他人的預(yù)判力，對(duì)空間的把控力，需要在設(shè)計(jì)階段就做出較為合理的方案，而不是隨便設(shè)計(jì)，實(shí)施后不滿意炸掉重做2.現(xiàn)象二：埋頭苦干，不聞窗外事設(shè)計(jì)工作是設(shè)計(jì)部門的本質(zhì)工作，那是不是設(shè)計(jì)工作跟其他人不相干呢？顯然不是在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分工日趨細(xì)化的今天，職能壁壘這個(gè)詞出現(xiàn)的頻率越來越高，各職能只管自己的一畝三分地，不去參與其他職能的工作，也不允許其他職能插手自己的工作，其結(jié)果就是壁壘越來越厚重，協(xié)同力越來越弱我們也經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況，設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)沒有其他相關(guān)職能的介入，尤其是后期使用單位的介入，完全按照規(guī)范等等進(jìn)行工作，結(jié)果施工完成后，很多地方受到用戶的投訴，或者不滿足實(shí)際使用要求(尤其是商業(yè)項(xiàng)目)，輕則拆改帶來大量無效成本，重則發(fā)生輿情，對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成響筆者接觸過一家小房企，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更率普遍超15%，而絕大部分變更就是因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段未聽取需求單位意見，造成后期的大量拆改造成的3.現(xiàn)象三：基本規(guī)范沒搞清楚設(shè)計(jì)規(guī)范、各地建筑規(guī)范等是做好設(shè)計(jì)的前置條件，然而在我們身邊由于設(shè)計(jì)成果與規(guī)范發(fā)生沖突的情況卻比比皆是某項(xiàng)目需建設(shè)一配建幼兒園，在主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工的情況下，被告知日照算不過，在反復(fù)核對(duì)設(shè)計(jì)圖紙后發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)人員對(duì)規(guī)范理解錯(cuò)誤，的確是違規(guī)，需要對(duì)已建成的主體進(jìn)行部分拆除、加固等，一個(gè)新建建筑就這樣變成了危房4.現(xiàn)象四：明知違規(guī)，一廂情愿日常工作中還有一種現(xiàn)象，項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)遇到如果能突破規(guī)范可以帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益的情況，這個(gè)時(shí)候需要認(rèn)真的研判突破規(guī)范的可行性，并與項(xiàng)目部門積極溝通，努力向著突破的方向發(fā)力，如果一旦不可行就要及時(shí)調(diào)整方向。不過很多時(shí)候出于公司給施加的壓力，或者對(duì)突破規(guī)范的盲目自信，或者想當(dāng)然的覺得突破沒問題而做出了錯(cuò)誤的設(shè)計(jì)方案某項(xiàng)目按照規(guī)范，地下應(yīng)該建設(shè)三層地庫(kù)，但設(shè)計(jì)部門盲目樂觀認(rèn)為二層車庫(kù)不但可以滿足要求，且有信心突破規(guī)范得到審批，并按找二層地庫(kù)出具了施工圖，總包按照?qǐng)D紙進(jìn)行了土方、基坑支護(hù)及樁基等的施工(未批先建)，結(jié)果二層車庫(kù)的方案未通過審核，依然需要進(jìn)行三層地庫(kù)的建設(shè)，且局部需要建設(shè)四層地庫(kù)造成了大量的無效成本。同時(shí)由于增加了一層半的地下室建筑，對(duì)工期等產(chǎn)生巨大影響，為此總包單位發(fā)出近7000萬(wàn)的索賠5.內(nèi)部都不交圈設(shè)計(jì)的內(nèi)容非常龐雜，也就導(dǎo)致設(shè)計(jì)部門內(nèi)部也有明確的分工，建筑專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)、暖通專業(yè)、機(jī)電專業(yè)、精裝專業(yè)、景觀專業(yè)等等很多企業(yè)的設(shè)計(jì)部門內(nèi)部各專業(yè)之間也是缺乏必要的溝通和交圈，導(dǎo)致大量的各專業(yè)圖紙之間的沖突和矛盾，比如結(jié)構(gòu)梁擋住開窗、建筑與結(jié)構(gòu)構(gòu)建位置偏離、接線盒放在了結(jié)構(gòu)柱上等等這些問題都會(huì)導(dǎo)致圖紙變更、拆改等問題6.什么都請(qǐng)顧問還有的公司設(shè)計(jì)部門可能對(duì)自己的把控能力存疑，不論什么圖紙都要外聘一家顧問公司對(duì)圖紙進(jìn)行審核，似乎沒有這些顧問公司審核就對(duì)圖紙沒有判斷力設(shè)計(jì)圖紙反饋后再委托顧問公司進(jìn)行審核，審核通過后安排設(shè)計(jì)全周期該怎么做以上只是諸多問題中的一部分，但卻給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來了很1.投資研判階段投資階段的工作很多，但最根本的工作是要算清楚賬，看看標(biāo)的項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)是否符合收益預(yù)期而經(jīng)營(yíng)指標(biāo)最基本的是利潤(rùn)率，這就涉及貨值測(cè)算和成本測(cè)算成本測(cè)算，是投資階段設(shè)計(jì)、成本第一次協(xié)同的環(huán)節(jié)成本測(cè)算一定不是成本職能一個(gè)部門做出來的，一個(gè)成本的測(cè)算需要大量的輸入條件。無疑提供最多輸入條件的是設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)(結(jié)構(gòu)含量、窗地比、層高等)成本測(cè)算最可怕也是最容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤就是無協(xié)同或協(xié)同不足，成本中的關(guān)鍵指標(biāo)與實(shí)際實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)不一致，導(dǎo)致成本測(cè)算失真計(jì)無法提供輸入條件主要原因有：①不知道提供什么輸入條件，導(dǎo)致成本職能成本測(cè)算條件不足，根本原因在于成本與設(shè)計(jì)交圈不足，沒有充分提出需求②前置條件不足無法提供，導(dǎo)致成本職能成本測(cè)算條件不足，原因在于設(shè)計(jì)職能獲取的信息不足以給成本測(cè)算，比如做為設(shè)計(jì)上游的營(yíng)銷沒有提供項(xiàng)目戶型配比需求、商業(yè)未提供項(xiàng)目定位等③專業(yè)能力不足無法提供，有的設(shè)計(jì)人員其自身的專業(yè)能力不足，對(duì)成本測(cè)算輸入條件無把控能力，無法提供輸入條件④擔(dān)心承擔(dān)責(zé)任不愿意提供，還有一種情況是部分設(shè)計(jì)人員擔(dān)心自己提供輸入條件錯(cuò)誤，擔(dān)心承擔(dān)責(zé)任成本不協(xié)同造成成本測(cè)算失真的原因有：①經(jīng)驗(yàn)主義，很多成本人做過不少項(xiàng)目的測(cè)算和管理，遇到新項(xiàng)目就會(huì)想當(dāng)然的按照已有經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行成本測(cè)算，不去跟相關(guān)部門溝通確認(rèn)測(cè)算中配置標(biāo)準(zhǔn)自己定，技術(shù)指標(biāo)自己定，利潤(rùn)測(cè)算也是自己來，這是非常錯(cuò)誤也是非常危險(xiǎn)的做法。不但容易出現(xiàn)錯(cuò)誤偏差，且后期項(xiàng)目成本控制失去了抓手(信息都是成本自己拍的，無法對(duì)責(zé)任成本部門起到約束)②經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)于成本部門來說，投資測(cè)算是一項(xiàng)工作量果的工作(測(cè)算100個(gè)項(xiàng)目，有10個(gè)能上會(huì)決策，有2個(gè)能立項(xiàng)就不錯(cuò)了)，而且很多公司標(biāo)準(zhǔn)化比較完善，有自己企業(yè)的“基準(zhǔn)成本”，因而很多公司負(fù)責(zé)投資成本測(cè)算的老油條會(huì)把投資測(cè)算工作安排給新人，而新人由于經(jīng)驗(yàn)不足，往往是參照基準(zhǔn)成本，把測(cè)算項(xiàng)目的面積指標(biāo)直接帶入其他項(xiàng)目的成本測(cè)算表③懶得協(xié)同，我們知道，在投資階段很多信息是不確定的，這也給相關(guān)職能提供輸入條件帶來了很大的困難，以設(shè)計(jì)為例，基于上文所述的各種因素，設(shè)計(jì)輸入條件需要成本人不斷的催促都不一定能提供完備，而且投資測(cè)算要求時(shí)間又比較緊，這就導(dǎo)致一部分成本人覺得與其催輸入條件不如自己根據(jù)經(jīng)驗(yàn)拍以上的問題都是投資階段成本和設(shè)計(jì)協(xié)同不利的原因，而投資測(cè)算對(duì)于經(jīng)營(yíng)來說是至關(guān)重要，畢竟項(xiàng)目拿錯(cuò)了再怎么補(bǔ)救都是杯水車薪明確輸入條件及標(biāo)準(zhǔn)，成本部門要與設(shè)計(jì)部門做好溝通，明確需要的設(shè)計(jì)輸入條件，最簡(jiǎn)單直接的方式是經(jīng)溝通后成本形成標(biāo)準(zhǔn)表單，每次投資測(cè)算，設(shè)計(jì)填寫表單后成本進(jìn)行后續(xù)測(cè)算這個(gè)動(dòng)作要形成制度性文件，而不是成本與設(shè)計(jì)私下的溝通，以保證其嚴(yán)肅性但有一點(diǎn)需要特別注意，輸入條件也要考慮實(shí)際情況，表單中的輸入條件只需要對(duì)成本影響大且可能提供的內(nèi)容，有一些指標(biāo)在投資階段是不可能明確的，比如陽(yáng)臺(tái)欄桿長(zhǎng)度、百葉大小等等2.啟動(dòng)階段項(xiàng)目拿了，可以開發(fā)了，先別急著干項(xiàng)目啟動(dòng)前的交圈協(xié)同對(duì)一個(gè)項(xiàng)目成本控制是至關(guān)重要的，啟動(dòng)前一些事情想不清楚，后期的反復(fù)、無效成本是不可避這個(gè)階段需要做的是項(xiàng)目前期策劃，有的公司叫啟動(dòng)會(huì)，筆者印象最深的是龍湖的啟動(dòng)會(huì)，相當(dāng)于把整個(gè)項(xiàng)目從目標(biāo)、設(shè)計(jì)、工程、成本等多維度進(jìn)行一遍推演，把項(xiàng)目開發(fā)中的情況以及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)提前演練并制定預(yù)案，這也是讓各職能強(qiáng)制交圈協(xié)同很好的辦法對(duì)于成本與設(shè)計(jì)的協(xié)同主要體現(xiàn)在項(xiàng)目前策的成本篇(成本前策)，除了進(jìn)一步修正輸入條件外，還需要跟設(shè)計(jì)共同完成成本前策成本前策主要包括項(xiàng)目成本成功標(biāo)尺、項(xiàng)目目標(biāo)成本情況及測(cè)算依據(jù)、專項(xiàng)方案的成本考慮(規(guī)劃、臨時(shí)設(shè)施、土方平衡、樁基選型、外立面設(shè)置等等)，通過前策做到所有事項(xiàng)考慮周全，設(shè)置最優(yōu)成本前策具體怎么做，我們稍后會(huì)有專門的視頻課程推出除此之外，在項(xiàng)目正式開發(fā)前還需要對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解，形成責(zé)任成本并與相關(guān)職能簽訂責(zé)任書，以保證項(xiàng)目目標(biāo)成本的達(dá)成3.設(shè)計(jì)階段成本與設(shè)計(jì)前序的協(xié)同做足了，設(shè)計(jì)階段就是落地實(shí)施的工作了，這個(gè)階段兩職能需要協(xié)同配合把前序工作形成最終的具體的是設(shè)計(jì)在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，成本需要對(duì)具體設(shè)計(jì)內(nèi)容提出限額指標(biāo)①設(shè)計(jì)合同不能僅僅設(shè)定限額指標(biāo)，要對(duì)超限額的情況約定好罰則②限額指標(biāo)的依據(jù)是目標(biāo)成本/責(zé)任成本中的相應(yīng)指標(biāo)，視情況可以在此基礎(chǔ)上做系數(shù)處理，比如目標(biāo)成本中鋼筋含量留一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)僅僅限額設(shè)計(jì)還不夠，在設(shè)計(jì)初步成果產(chǎn)生后，成本要第一時(shí)間對(duì)成本進(jìn)行測(cè)算，若測(cè)算結(jié)果超限額需要及時(shí)知會(huì)設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整、優(yōu)化，直到達(dá)到限額要求為止；若通過各種努力均無法達(dá)標(biāo)，那么需要協(xié)同設(shè)計(jì)部門找到消化超支成本的具體途徑，注意，是具體途徑，而不能以“后期通過其他事項(xiàng)優(yōu)化來消化”了事正式設(shè)計(jì)成果出具后，成本還需要協(xié)同設(shè)計(jì)、工程、監(jiān)理等部門單位做好審圖工作，這也是消除錯(cuò)漏碰缺以及后續(xù)拆改的重要一環(huán)如果投資階段、啟動(dòng)階段、設(shè)計(jì)階段成本與設(shè)計(jì)做好協(xié)同，其實(shí)在實(shí)施階段就沒有太多