蘭溪投資預(yù)算

年5月29日蘭溪投資預(yù)算文檔僅供參考財(cái)務(wù)分析(一)．投資與成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目總建筑面積為170489平米,其中地上建筑面積135501平米(內(nèi)含高層住宅95337平米,排房16591.4平米,酒店式公寓19986.2平米,商業(yè)1860.2平米),地下建筑面積34988平米(車庫22733平米,地下商場(chǎng)12255平米)。開發(fā)成本估算土地成本16000萬元土地出讓金:16000萬元(含契稅、市政配套)(2)前期工程費(fèi):963萬元,詳見本項(xiàng)當(dāng)前期工程費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)(萬元)1設(shè)計(jì)費(fèi)20元/平米3412水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)3元/平米16.73籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%4094平整土地30元/平米167.15樁基測(cè)試2元/平米11.16面積測(cè)繪1元/平米5.67審核費(fèi)0.75元/平米12.5合計(jì)963(3)建安工程費(fèi):27261萬元。建安成本將參考蘭溪市一般商品房工程造價(jià)行情。建安工程費(fèi)地下建筑按每平米造價(jià)元/平米、高層及俱樂部按1500元/平米,酒店式公寓(含裝修)按2300元/平米、排房及商業(yè)按600元/平米計(jì)。項(xiàng)目總建(平米)計(jì)算依據(jù)(元/平米)計(jì)價(jià)(萬元)地下建筑349886998高層95337150014300酒店式公寓1998623004597俱樂房及商業(yè)184516001107合計(jì)27261(4)小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)1758萬元。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)(萬元)1綠化系統(tǒng)20元/平米3412道路系統(tǒng)30元/平米5103給排水系統(tǒng)15元/平米2604天然氣管線10元/平米1705通信系統(tǒng)8元/平米1366智能化及安保系統(tǒng)20元/平米341合計(jì)103元/平米1758(5)開發(fā)期間費(fèi)用:1291萬元。開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)(萬元)1建筑質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)1.8元/平米30.72水電增容費(fèi)20元/平米3413監(jiān)理費(fèi)12元/平米204.64白蟻防治費(fèi)2元/平米345高教及附加費(fèi)10元/平米1706墻改費(fèi)10元/平米1707房屋測(cè)繪費(fèi)4元/平米684其它建安工程費(fèi)×1%272.6合計(jì)1291(6)不可預(yù)見費(fèi)1379.5萬元,取以上1-4項(xiàng)之和的3%(7)開發(fā)成本為以上1-6項(xiàng)之和。 開發(fā)成本=48652.5萬元(二)．開發(fā)費(fèi)用估算1．管理費(fèi)用:730萬元,取開發(fā)成本的1.5%2．銷售費(fèi)用:1094萬元銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)(萬元)1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)用銷售收入×0.75%4692其它銷售費(fèi)用銷售收入×1%625合計(jì)10943．財(cái)務(wù)費(fèi)用:756萬元本項(xiàng)目共需銀行借貸11000萬元,需向銀行支付利息756萬元。開發(fā)費(fèi)用:2580萬元,前面1-3項(xiàng)之和。(三)．總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng)目總額(萬元)單位成本(元/平米)1、開發(fā)成本48652.52853.7土地成本16000938.5前期工程費(fèi)96356.5建安工程費(fèi)272611599配套設(shè)施費(fèi)1758103開發(fā)期間稅費(fèi)129175.7不可預(yù)見費(fèi)1379.580.92、開發(fā)費(fèi)用2580153.3管理費(fèi)用73042.8銷售費(fèi)用109464.2財(cái)務(wù)費(fèi)用75644.33、合計(jì)51232.53007注:投資分?jǐn)偟脑瓌t:總原則:所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒鄣拿娣e中去。細(xì)則:(1)按計(jì)算投資的各項(xiàng)成原來分?jǐn)?(2)各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?(3)若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?則按各功能面積比例來分?jǐn)?(4)各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?(5)與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)?(四)．資金籌措、投資計(jì)劃資金籌措與投資計(jì)劃;本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道:一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款,三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金18000萬元作為啟動(dòng)資金,另需向銀行貸款11000萬元用于投資,剩余22232.5萬元由銷售房收入補(bǔ)充,總投資為51232.5萬元,其中756萬元的銀行貸款利息從物業(yè)的銷售收入中支付。詳見投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1投資總額51232.528603.160157879.44052.84579.610001.1建設(shè)投資51232.528603.160157879.44052.84579.610001.1.1土地成本16000160000000001.1.2前期費(fèi)用9639630000001.1.3工程費(fèi)2726197754338.664413111.63595001.1.4小區(qū)配套費(fèi)1758524298404225304.8001.1.5期間費(fèi)用3871929.51144.4716.9539.4440.410001.1.6不可預(yù)見費(fèi)1379.5411.6234317.5176.8239.4002資金籌措51232.528603.160157879.44052.84579.610002.1自有資金1800017603.10000002.2借款11000110000000002.3銷售收入再投入22787.5060157879.44052.84579.61000(五)．項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析假定本項(xiàng)目的全部物業(yè)均由開發(fā)商獨(dú)家建設(shè)而且銷售,而對(duì)于開發(fā)商可能進(jìn)行土地經(jīng)營的情況所發(fā)生的現(xiàn)金流量,因?qū)儆陂_發(fā)商主觀行為,在本報(bào)告財(cái)務(wù)分析中無法進(jìn)行考慮。建設(shè)進(jìn)度本行假設(shè)本項(xiàng)目主體建筑工程自7月開工,具體項(xiàng)目進(jìn)度如下:分期開發(fā)進(jìn)度安排一、開發(fā)周期第一期第二期第三期合計(jì)二、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃(M2)7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月地下建筑10890111001299834988高層02719828140095338酒店式公寓1998619986排房1225012250商業(yè)186043416201俱樂部17261726預(yù)售根據(jù)蘭溪市當(dāng)前在售物業(yè)的預(yù)售情況,本項(xiàng)目預(yù)售期可定于上半年1月左右。銷售價(jià)格綜合當(dāng)前在售物業(yè)價(jià)格及對(duì)市場(chǎng)類商鋪價(jià)格的預(yù)測(cè),建議住宅均價(jià)3500元/平米,商鋪均價(jià)9000元/平米,酒店式公寓均價(jià)4300元/平米,排房(底層另計(jì))均價(jià)3000元/平米,地下商場(chǎng)5000元/平米。各物業(yè)年度價(jià)格漲幅均按10%計(jì)。注:本項(xiàng)目在開發(fā)周期內(nèi)可能實(shí)現(xiàn)的平均銷售價(jià)格中均已考慮地段、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及價(jià)格漲幅等因素。銷售進(jìn)度計(jì)劃及銷售收入銷售計(jì)劃(M2)合計(jì)1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月地下建筑400035002850646256522451——高層3087626131246941363600——酒店式公寓1598839980000——排房000490049002450——商業(yè)0074424802108869——銷售收入(萬元)182141135110244122267140331962494注:地下車庫價(jià)格按4萬/個(gè),銷售50%計(jì)。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的<建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)>,參照中國新的財(cái)會(huì)制度,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況,分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。注:1、本項(xiàng)目貸款利率為5.6%,我行建議”選取稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率,故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。2．開發(fā)期間費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等按每期建面比例分期投入。項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表(萬元)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1現(xiàn)金流入018214113511024412226714033191.1銷售收入018214113511024412226714033191.2其它現(xiàn)金流入00000002現(xiàn)金流出28603.170178503.74616.25252492.7182.52.1付土地款160000000002.2付工程款107384338.664413111.63595002.3小區(qū)配套費(fèi)524298404225304.8002.4期間費(fèi)用929.51144.4716.9539.4440.410002.5不可預(yù)見費(fèi)411.6234317.5176.8239.4002.6銷售稅金01002624.3563.4672.4392.7182.53凈現(xiàn)金流-28603.1111972847.35627.869746647.33136.54累計(jì)凈現(xiàn)金流-28603.1-17406.1-14558.8-8931-19574690.37826.85折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-26484.396002260.34136.74746.441891830.46累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-26484.3-16884.3-14624-10487.3-5740.9-1551.9278.5評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)278.5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8.39%從上述指數(shù)能夠看出本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為一正值,稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于貼現(xiàn)率8%,故本項(xiàng)目投資可行。結(jié)論根據(jù)以上對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和銷售進(jìn)度預(yù)期、銷售價(jià)格定位以及建筑成本測(cè)算、現(xiàn)金流量分析,本行測(cè)算出本項(xiàng)目的總體財(cái)務(wù)損益情況如下:損益表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1銷售收入62494018214113511024412226714033192成本總額51232.528603.160157879.44052.84579.610003銷售稅金343701002624.3563.4672.4392.7182.54利潤總額7824.5-28603.1111972847.35627.869746647.33136.55所得稅258200000154710356稅后利潤5242.57投資利潤率15.3%從上表我們能夠看出本項(xiàng)目的利潤較為可觀,因此項(xiàng)目可行。另一面結(jié)合建設(shè)進(jìn)度安排及銷售進(jìn)度預(yù)計(jì),本項(xiàng)目一期開工建設(shè)(含交納土地款)需投入資金28603.1萬元,資金占用量較大。(六)、項(xiàng)目不確定性分析1、項(xiàng)目盈虧平衡分析:假定本項(xiàng)目總投資不變,且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè),則由計(jì)算可得,當(dāng)物業(yè)銷售率為82%時(shí),項(xiàng)目的全部投資利潤率為零,也即投資剛能保本。一般認(rèn)為,當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時(shí),項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為82%,可見其具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。2．敏感性分析由于在當(dāng)前房地產(chǎn)投資中發(fā)展賞對(duì)于成本的控制日趨嚴(yán)密,故房地產(chǎn)投資之主要風(fēng)險(xiǎn)來源于市場(chǎng)的變化。對(duì)于影響本項(xiàng)目內(nèi)部收益率變動(dòng)的因素最有可能發(fā)生的波動(dòng)變化的是售價(jià)和成本。因而,本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指針(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率),分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和成本上下波動(dòng)5%、10%時(shí),對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指針的影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表敏感性分析表:售價(jià)影響基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%銷售收入6249456244.659369.365618.768743.4項(xiàng)目利潤7824.519194871.210777.213730投資利潤率15.3%3.7%9.5%21%26.8%成本影響基準(zhǔn)方案成本變動(dòng)-10%-5%5%10%總投資51232.546109.348670.95379456355.8項(xiàng)目利潤7824.512947.81038652632701.2投資利潤率15.3%28%21.3%9.8%4.8%由表中資料可得:在建安成本不變的情況下當(dāng)售價(jià)下降5%、10%,將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降5.8%、11.6%;當(dāng)售價(jià)下降6.3%時(shí),該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率(Ic=8%),到達(dá)臨界點(diǎn),此時(shí),售價(jià)再下降則投資利潤率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。當(dāng)在售價(jià)不變的情況下當(dāng)建安工程費(fèi)上升5%、10%,將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降5.5%、10.5%;當(dāng)建安工程費(fèi)上升6.7%時(shí),該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率(Ic=8%),到達(dá)臨界點(diǎn),此時(shí),若建安工程費(fèi)再上升則投資利潤率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。由以上分析能夠得出,售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素,相比之下,售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外,工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入,還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象;而銷售率低下,即意味著投資資金不能快速回收,這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。(七)．風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施1．風(fēng)險(xiǎn)類型a).成本風(fēng)險(xiǎn):從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況來看,物資價(jià)格的大幅度上升的可能性不大,但有可能會(huì)因?yàn)闆Q策和管理等人為錯(cuò)誤而導(dǎo)致成本上升,換句話說,就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此在重要決策上要避免一個(gè)人說了算,避免主觀錯(cuò)誤的出現(xiàn)。b).市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化,以及金融市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下,本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面,一是資金的后續(xù)問題,若整個(gè)項(xiàng)目的工期不能進(jìn)行合理安排將導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈;二是本項(xiàng)目面正確客群主