物業(yè)管理投標書商務(wù)標技術(shù)標

年6月23日物業(yè)管理投標書商務(wù)標技術(shù)標資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。投標函致:深圳市長城房地產(chǎn)有限公司我方確認收到貴方提供的位于武漢市京漢大道701號萬科?金色家園物業(yè)管理服務(wù)的招標文件的全部內(nèi)容,我方:深圳萬科物業(yè)管理有限公司作為投標者,正式授權(quán)先生代表我方進行有關(guān)本投標的一切事宜。在此提交的投標文件,正本二份,副本七份。包括如下等內(nèi)容:1、投標函2、法人代表授權(quán)書3、資格證明文件4、物業(yè)服務(wù)模式5、物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)設(shè)置方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度6、服務(wù)人員配置方案7、物資裝備配置方案8、服務(wù)費用收支預(yù)算方案9、服務(wù)分項標準與服務(wù)承諾我方已完全明白招標文件的所有條款要求,并重申以下幾點:(一)我方?jīng)Q定參加萬科?金色家園前期物業(yè)管理的投標。(二)全部有關(guān)服務(wù)的投標總價為(詳見投標報價表)。(三)本投標文件的有效期為投標截止日后15天有效,如中標,有效期將延至合同終止日為止。(四)我方理解貴方不一定接受最低標價或任何貴方可能收到的投標。(五)我方如果中標,將保證履行招標文件以及招標文件修改書(如果有的話)中的全部責任和義務(wù),在中標通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》,并嚴格按國家有關(guān)法規(guī)履行自己的全部責任,按質(zhì)、按量、按期完成《物業(yè)管理服務(wù)合同》中的全部任務(wù)。(六)所有與本招標有關(guān)的函件請發(fā)往下列地址:地址:武漢市洪山區(qū)珞獅北路76號書香門第大廈3樓郵政編碼:430070投標人(公章):深圳萬科物業(yè)管理有限公司授權(quán)代表姓名(簽名或蓋章):日期:8月14日法定代表人授權(quán)書致:深圳市長城房地產(chǎn)有限公司本授權(quán)書聲明:注冊于武漢市沌口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中心商業(yè)區(qū)306號地的深圳萬科物業(yè)管理有限公司的在下面蓋章的法定代表人代表本公司授權(quán)在下面簽名的先生為本公司的合法代表人,就湖北省武漢市京漢大道701號萬科?金色家園項目物業(yè)管理服務(wù)招標的投標和合同執(zhí)行,以我方的名義處理一切與之有關(guān)的事宜。本授權(quán)書于8月14日簽字生效,特此聲明。投標人(公章):深圳萬科物業(yè)管理有限公司法定代表人(蓋章):職務(wù):被授權(quán)人(簽名):職務(wù):經(jīng)理一、企業(yè)資質(zhì)及信譽評價公司《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件公司《資質(zhì)證書》復(fù)印件ISO9001質(zhì)量管理體系證書復(fù)印件ISO14001環(huán)境管理體系證書復(fù)印件公司簡介公司營業(yè)執(zhí)照(正本)公司資質(zhì)證書(正本)ISO9001質(zhì)量管理體系認證證書復(fù)印件ISO14001環(huán)境管理體系認證證書復(fù)印件公司簡介公司簡介、規(guī)模、主要業(yè)績及榮譽5.1公司簡介、規(guī)模與現(xiàn)狀深圳萬科物業(yè)管理有限公司,系武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司,在北京、山東威海、長沙注冊有美好愿京物業(yè)管理公司;系武漢物業(yè)管理協(xié)會會員單位、武漢市物業(yè)管理招投標專家組成員單位之一。

公司成立于5月,注冊資金310萬元,物業(yè)管理資質(zhì)二級,經(jīng)營范圍為專業(yè)化物業(yè)管理。

公司已經(jīng)過ISO9001:國際質(zhì)量管理體系和ISO14001:1996國際環(huán)境管理體系認證,獲得英聯(lián)邦URS權(quán)威認證證書,成為亞太地區(qū)首家經(jīng)過新版質(zhì)量/環(huán)境管理體系雙認證的物管企業(yè)。

公司的質(zhì)量方針是”親情有序服務(wù),共建美好家園”。在規(guī)范化、標準化的管理中,堅持不懈注重親和建設(shè);有條不紊地強化專業(yè)管理;一絲不茍地做到物有所值;共同參與營造高尚社區(qū)。

公司的環(huán)境方針是:”充分利用資源,節(jié)能降耗;堅持規(guī)范操作,預(yù)防污染”。

公司已全面推行CIS形象系統(tǒng)戰(zhàn)略工程。公司現(xiàn)管理領(lǐng)域涉及居住小區(qū)、綜合寫字樓、酒店和物業(yè)顧問管理服務(wù)領(lǐng)域。公司現(xiàn)管理北京的物業(yè)小區(qū)有聽濤雅苑;長沙的山水芙蓉·國際新城、山水人家;武漢的香榭麗舍、書香門第(瑞景華庭)、汀香水榭、海天一色、繽紛四季、嘉和·陽光水岸、武漢奧林匹克花園、慧谷時空、東一時區(qū)、陽光在線、東方夏威夷國際花園、武漢知音人家(顧問);山東威海的威?！ど谐菄H、春天花園。

公司機構(gòu)分兩級多處,即公司領(lǐng)導(dǎo)下的各小區(qū)物業(yè)管理處,機構(gòu)設(shè)置簡明高效。實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。

公司擁有一大批高素質(zhì)的管理人才,持有國家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書的管理人員五十余人,持有英聯(lián)邦URS內(nèi)審員證書的管理人員六十余人,做到管理人員持證上崗,達到或超過了建設(shè)部的規(guī)定。

公司已建立武漢工程大學美好愿京物業(yè)培訓(xùn)基地,成功實現(xiàn)”產(chǎn)學聯(lián)合”,保證了物業(yè)管理的專業(yè)人才不斷地得到補充。

公司現(xiàn)實行經(jīng)營管理目標責任制和員工半年考核制度,形成了具有愿京特色的管理模式和競爭機制。

公司嚴格執(zhí)行當?shù)卣飪r部門的規(guī)定,實行掛牌亮證收費。

公司辦有《美好生活》月刊,作為反映與溝通各小區(qū)服務(wù)管理動態(tài)和業(yè)主心聲的橋梁。公司致力于打造獨特的企業(yè)文化,塑造一流品牌5.2公司歷年榮譽,香榭麗舍獲”湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的稱號。

,香榭麗舍獲”武漢市綠化先進單位”、”武漢市三星級安全小區(qū)”稱號。

,汀香水榭獲”武漢市三星級安全小區(qū)”的稱號。

,汀香水榭獲得”湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的稱號。

,瑞景華庭獲得”湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈”的稱號。

,曾為”碧波山莊”、”知音人家”提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。二、物業(yè)服務(wù)模式萬科?金色家園位于武漢市江漢區(qū)京漢大道701號,是一個地處鬧市區(qū),專為時尚新銳、青年階層度身定造的溫馨家園,充分體現(xiàn)了萬科地產(chǎn)倡導(dǎo)的”締造宜居環(huán)境”的精神。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計主題鮮明,建筑品味高尚,設(shè)備、設(shè)施齊全、智能化程度高,整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。物業(yè)管理是房地產(chǎn)售后服務(wù)中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié),我們深知物業(yè)管理在房屋銷售及物業(yè)使用中肩負的使命。我司在對萬科?金色家園進行實地考察的基礎(chǔ)上,組織具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員,仔細研究,集思廣益,制定了一整套切實可行的物業(yè)管理方案。我們有足夠的實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。我司作為武漢市專業(yè)的物業(yè)管理公司,擁有獨特的管理風格和雄厚的企業(yè)實力。在領(lǐng)導(dǎo)班子的正確帶領(lǐng)下,在全體員工的勤勉努力下,經(jīng)營管理不斷突破,整體實力不斷加強,行業(yè)地位日益提高。我們努力塑造的企業(yè)形象,得到了社會的廣泛認同與好評。公司正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā),如果能有幸接管萬科?金色家園,我們將派出精明強干的管理隊伍,充分運用我司的豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和聰明才智及精益求精的管理技巧,全力打造物業(yè)管理的品牌。一)接管優(yōu)勢分析1.管理經(jīng)驗優(yōu)勢萬科?金色家園總建筑面積達174311.4平方米,智能化程度高,環(huán)境質(zhì)量高。要管理好這樣的社區(qū),豐富的經(jīng)驗是必不可少的,而我們在這方面有充分的優(yōu)勢。在我們管理的物業(yè)中,包含住宅、別墅、商場、寫字樓等各種類型,其中相當一部分已獲得區(qū)、市、省、國家優(yōu)秀管理小區(qū)稱號,我公司完全有能力在最短的時間內(nèi)達到一流的物業(yè)管理水平,提升萬科?金色家園的整體形象,凸現(xiàn)其物業(yè)價值,使其真正成為時尚新銳、青年階層的溫馨家園。2.人才優(yōu)勢人才是企業(yè)發(fā)展的根基,我們始終把建設(shè)一支高素質(zhì)物業(yè)管理人隊伍作為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。人力資本的增值重于企業(yè)利潤的增長,由于我們公司的迅速發(fā)展,對每個走進企業(yè)的人來說都存在著巨大的發(fā)展空間和表演舞臺。結(jié)合本行業(yè)的特點,基層人員流動性較大,我公司高度重視基層人才的儲備與培養(yǎng),先后與高等院校建立良好的合作關(guān)系,我們吸收優(yōu)秀的退伍軍人,為大學畢業(yè)生提供培訓(xùn)和實習機會,以此保證人才的供應(yīng)。另外,我公司猶為重視培訓(xùn),每年均制訂詳細的培訓(xùn)計劃,以保障人才的動態(tài)優(yōu)勢。3.管理創(chuàng)新優(yōu)勢管理無止境,創(chuàng)新是根本。只有把握客戶不斷增長的服務(wù)需求,才是最終的勝利者。在內(nèi)部管理上導(dǎo)入ISO9001:質(zhì)量管理體系,提供規(guī)范化的服務(wù),公司還將引入”5S”管理,人造環(huán)境育人,經(jīng)過創(chuàng)造好的環(huán)境,提高工作效率、服務(wù)水準、員工士氣,減少浪費,培養(yǎng)和吸引一流的人才,締造一流的企業(yè)。二)物業(yè)管理的整體構(gòu)想(一)指導(dǎo)思想運用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù),為業(yè)主提供全面規(guī)范、富有個性的服務(wù),營造安全、便利、靜謐、時尚的居住環(huán)境和尊重人、關(guān)懷人的社區(qū)環(huán)境,提供個性化的居家服務(wù),充分體現(xiàn)的溫馨金色家園。(二)總體目標１.自接管之日起,三個月內(nèi)建立ISO9001:國際質(zhì)量管理體系;２.自接管之日起,一年內(nèi)達到武漢市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準;３.自接管之日起,兩年內(nèi)達到湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準。(三)管理模式１.一體化管理在萬科?金色家園,我們將實行一體化管理。我們把物業(yè)管理作為一個有機的整體來看待,發(fā)揮一體化物業(yè)管理的整體效能和綜合效率,既從各細微處著手提供全面周到的服務(wù),又著重做好關(guān)鍵、重點環(huán)節(jié)的工作;既強調(diào)各專業(yè)工種的分工,又注重相互的配合與協(xié)調(diào);既提供常規(guī)性的公共服務(wù),又提供針對性的專項服務(wù)和特約服務(wù)。２.人性化管理在該小區(qū),我們將貫徹以人為本、人性化管理的思想,在物業(yè)管理中體現(xiàn)對業(yè)主的尊重與關(guān)懷。在管理服務(wù)過程中,管理處與業(yè)主將實行全方位的互動,既維護業(yè)主權(quán)利、服務(wù)業(yè)主、讓業(yè)主滿意,也便于物業(yè)管理工作的正常展開。在服務(wù)內(nèi)容方面,我們將以業(yè)主為中心,為業(yè)主提供全面、細致的公共服務(wù),并在此基礎(chǔ)上,提供豐富的生活配套服務(wù),使業(yè)主真正感受到物業(yè)服務(wù)的周到與體貼;我們還將在小區(qū)倡導(dǎo)相互理解、相互關(guān)懷社區(qū)文化,策劃開展多樣化、多層次的社區(qū)活動,培養(yǎng)并加強小區(qū)的整體凝聚力。３.標準化管理我公司完全按照ISO9001:質(zhì)量體系運作,具有一套完整、科學、嚴密的質(zhì)量管理模式,在推行的過程中,積累了一系列豐富的實際操作經(jīng)驗。我們將在該小區(qū)的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入ISO9001:質(zhì)量體系,為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。按照ISO9001質(zhì)量體系的要求,根據(jù)該小區(qū)的具體特點,合理設(shè)崗定員,對每個員工工作進行具體設(shè)計,做到專業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿、職責到人。根據(jù)各個員工的工作職責與范圍,規(guī)定在時間序列上的分解和空間位置上的移動,規(guī)定各步驟的程序和對應(yīng)的標準,把各項管理服務(wù)工作都納入標準化管理的軌道。４.閉環(huán)式管理建立合理的監(jiān)督機制。管理處定期向物業(yè)管理公司本部和業(yè)主委員會、深圳市長城房地產(chǎn)有限公司(成立業(yè)主委員會前)報告工作,檢討管理服務(wù)運作事務(wù),并匯報出日常工作的進展和計劃;公司內(nèi)部對各項過程與服務(wù)實行規(guī)范的監(jiān)視和測量,分級監(jiān)督、檢查和考評;業(yè)主、客戶對管理處工作實行公開監(jiān)督制和公開評議制。建立信息反饋及處理機制。管理處作為主要的信息處理中心,24小時接受和處理各方面的信息,獲得信息后,管理處經(jīng)理分析處理,向相關(guān)班組、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時改進;公司監(jiān)視整個機制的運作情況,并為管理處的工作提供有力的指導(dǎo)和支持。各項信息實行閉環(huán)管理,問題圓滿解決后,將信息反饋給相關(guān)人員,保證管理信息暢通和各項指令、目標的落實。四)管理模式的實現(xiàn)綜合配套服務(wù)為業(yè)主提供全方位的便民服務(wù)既是物業(yè)管理的重要內(nèi)容,又是檢驗管理服務(wù)水平的試金石,更是凸現(xiàn)萬科?金色家園關(guān)懷人、尊重人的文化氛圍的有力杠桿。我們將根據(jù)萬科?金色家園住戶的特點,做好綜合配套服務(wù)。(一)設(shè)立”萬科?金色家園好管家服務(wù)中心”借鑒五星級酒店的管理辦法,在小區(qū)內(nèi)設(shè)立”萬科?金色家園好管家服務(wù)中心”,以管理處為中心,以社會各種服務(wù)機構(gòu)為力量,由管理處牽頭與社會各種服務(wù)機構(gòu)簽定的合作代理協(xié)議,為業(yè)主提供方式靈活、價格合理的配套服務(wù),這類服務(wù)項目多、范圍廣,包括商業(yè)購物、餐飲娛樂、酒店住宿、旅游出行、家政服務(wù)、日常需要等各個方面。另外,本著”竭誠為您服務(wù)到家”的服務(wù)宗旨,管理處將提供24小時”好管家服務(wù)熱線”,隨時受理業(yè)主的咨詢、需求和投訴,并及時處理反饋,精心為業(yè)主考慮生活的每一個環(huán)節(jié)。(二)提供醫(yī)療保健服務(wù)健康是現(xiàn)代人最寶貴的資本和最關(guān)心的話題,為了促進業(yè)主的全面健康,管理處計劃與醫(yī)療單位聯(lián)合,為住戶定期進行健康義診,建立業(yè)主健康檔案。對季節(jié)性的常見病有選擇開展醫(yī)療保健的講座,使每個業(yè)主多了解一些防病治病的保健醫(yī)療知識,從而選擇正確的生活方式或生活習慣。小區(qū)還將與醫(yī)院聯(lián)合設(shè)立急重病人綠色通道,使急重病人能以最快的速度送往醫(yī)院,為病人贏得寶貴的治療時間。(三)提供多樣化的特約服務(wù)我們的思想是:只要業(yè)主有需求,我們就盡力滿足。比如,對于商業(yè)用途的業(yè)主或租戶,我們將提供網(wǎng)絡(luò)接入、維修方面技術(shù)服務(wù);對委托管理處保管鑰匙的業(yè)主,管理處將負責室內(nèi)的通風、澆花、喂魚、保管報刊信件等工作;對于平時沒時間照顧住在萬科?金色家園的年邁的父母的業(yè)主,管理處可安排一個有一定文化,懂點醫(yī)療知識及一般的護理的家政服務(wù)員,陪護老人、給老人調(diào)配合理飲食;對常不在家或工作繁忙無時間打理私人花園及綠色植物的住戶,服務(wù)中心將派出專業(yè)的綠化隊伍精心打理養(yǎng)護綠化工作,力求能讓住戶有一個合適、怡人的綠化環(huán)境。社區(qū)文化活動管理處將經(jīng)過社區(qū)文化活動的展開,改進了小區(qū)的人文環(huán)境,促進了小區(qū)文化發(fā)展,并使業(yè)主產(chǎn)生強烈的主人翁意識與自豪感,把萬科?金色家園建設(shè)成為一個能夠真正陶冶情操、凈化心靈、升華精神的名符其實的精品文明小區(qū)。擬采用以下措施開展社區(qū)文化活動:(一)活動形式多樣化我們將根據(jù)不同時期,不同年齡結(jié)構(gòu),不同文化程度的特點來全面考慮社區(qū)文化活動,而不拘泥於單一、單結(jié)構(gòu)的形式。規(guī)模上,擬大小結(jié)合,能夠是大型活動(如慶祝”國慶節(jié)”大型文藝晚會、迎春晚會、相識中秋晚會),也能夠是小型的日?；顒?如露天舞會、白領(lǐng)見面會、棋類、球類比賽);年齡結(jié)構(gòu)上,能夠以”老年人”為對象開展活動(如老年健身隊),也能夠以”兒童”為對象開展活動(如暑假兒童游泳培訓(xùn)班);文化程度上,能夠舉行”雅”的活動(如音樂欣賞晚會、書展、畫展、郵展)。(二)活動內(nèi)容主題化圍繞”親情篇”、”休閑篇”、”精神篇”和”時尚篇”四個主題,精心策劃、組織各種豐富的社區(qū)活動。在”親情篇”方面,管理處將發(fā)展商和管理處的人文關(guān)懷送給每位業(yè)主,比如在住戶入伙當天或年度紀念日,利用特定的方式祝賀喬遷之喜;利用背景音樂,受托為業(yè)主播送節(jié)日祝福等;在”休閑篇”方面,我們將對每個居民的休閑意向進行搓合、配對,利用會所等小區(qū)設(shè)施,開展豐富多彩的休閑活動,讓業(yè)主感受輕松、享受生活。在”精神篇”方面,利用會所條件,定期舉辦各類主題的沙龍活動,進行交流、討論,不斷提高業(yè)主的精神修養(yǎng);在節(jié)日及重大慶典活動時,舉行升旗儀式,利用背景音樂播放國歌,增加業(yè)主的愛國主義精神,培養(yǎng)其主人翁意識,加強小區(qū)的整體凝聚力;圍繞萬科?金色家園的環(huán)境主題,開展以”花卉”為主題的系列活動,舉辦”萬科?金色家園花卉展”、”插花藝術(shù)展”、”評選最佳花卉陽臺”、”互贈花卉”、”花卉種植經(jīng)驗交流會”等系列活動,增添小區(qū)的文化藝術(shù)氣息,創(chuàng)造”人與自然和諧共處”的藝術(shù)氛圍。在”時尚篇”方面,我們將利用周邊商業(yè)配套以及會所條件針對小區(qū)中的時尚新銳,青年才俊們準備了類似于白領(lǐng)見面會、酒吧化裝舞會、電子競技等年輕時尚的人們喜愛的活動。經(jīng)過各類活動團結(jié)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的業(yè)余生活,也增加了整個小區(qū)的向心力,從而減輕了管理壓力,提高了管理效率。(三)活動特征生動化社區(qū)文化活動應(yīng)該在逐步滿足參與者需求的基礎(chǔ)上,不斷在知識性、趣味性、娛樂性上下功夫,把握好三者的特性和尺度,盡可能在社區(qū)活動中滲透知識性,保持趣味、娛樂性,我們將在很多社區(qū)活動如”英語沙龍”、”網(wǎng)友之家”、”保健講座”、”養(yǎng)生之道”、”棋友協(xié)會”中,貫徹這一思想。(四)活動溝通雙向化經(jīng)過社區(qū)文化活動的開展,建立與業(yè)主的信息交流網(wǎng)絡(luò),及時溝通各種信息,增進管理處與業(yè)主的相互之間的了解,加強業(yè)主對社區(qū)活動支持的力度和參與的興趣。當然,社區(qū)文化活動還有其它的形式,經(jīng)過設(shè)定宣傳欄、公布各種信息資料,經(jīng)過設(shè)立業(yè)主投訴箱、電話,都能夠及時收集各種合理化建議,與業(yè)主溝通各類信息。(五)活動方向主動化隨著社區(qū)文化活動工作的不斷深入,逐漸轉(zhuǎn)換業(yè)主自身觀念,由被動向主動過渡,由無序向有序過渡,由個人活動向集體活動過渡,由管理處開展活動向業(yè)主自發(fā)舉辦活動過渡。經(jīng)過參加豐富多彩的社區(qū)文化活動,使業(yè)主們逐步從個體小家庭中走出來,加入到社區(qū)大家庭中,成為其中的一員。盡量發(fā)動業(yè)主自發(fā)組織活動,成立各類社團。三、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度一)物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)設(shè)立方案1、物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)設(shè)置萬科?金色家園物業(yè)管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責制。深圳萬科深圳萬科物業(yè)管理有限公司武漢萬科武漢萬科?金色家園物業(yè)管理處客戶部業(yè)務(wù)部工程部客戶部業(yè)務(wù)部工程部客戶服務(wù)環(huán)境管理安全管理客戶服務(wù)環(huán)境管理安全管理設(shè)施維修設(shè)備維護設(shè)施維修設(shè)備維護2、管理機制以人為本,是我公司企業(yè)文化的精髓。我們認為,員工是企業(yè)最寶貴的資源,企業(yè)只有管好人,才能管好事。在萬科?金色家園,我們的人員管理的宗旨是以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。在用人方面要:選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu),運用壓力機制和激勵機制,量才錄用,知人善任,為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間,最終激勵員工為企業(yè)盡心竭力,追求人力資本增值。我們的人員管理體系由五部分組成:素質(zhì)機制制定標準,考核錄用經(jīng)過培訓(xùn)提供素質(zhì)素質(zhì)機制制定標準,考核錄用經(jīng)過培訓(xùn)提供素質(zhì)設(shè)計工作崗位合理配置人員設(shè)計工作崗位合理配置人員配置機制人員管理人員管理規(guī)范管理分層實施規(guī)范管理分層實施組織機制量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合績效機制績效機制工資福利等物質(zhì)保障榮譽晉升等精神獎勵工資福利等物質(zhì)保障榮譽晉升等精神獎勵激勵機制二)運作流程及規(guī)章制度物業(yè)的前期管理(一)物業(yè)的前期介入經(jīng)過前期介入,管理處能夠提前對物業(yè)全方位了解,有利于日后對小區(qū)進行有效的管理服務(wù),對物業(yè)質(zhì)量的提升也具有積極的意義。我們的前期介入工作包括:1．規(guī)劃、設(shè)計階段的介入萬科?金色家園的規(guī)劃設(shè)計階段已基本完成,管理處將認真研究學習,并從物業(yè)管理的角度提出合理化建議,并以咨詢報告的形式提交萬科地產(chǎn)有關(guān)部門考慮。具體操作時從配套設(shè)施的完善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等幾個方面著手。2．施工階段的介入施工階段介入,有利于保證萬科?金色家園的工程施工質(zhì)量,并保證日后物業(yè)管理的連續(xù)性。我們將派出管理處的有關(guān)專業(yè)人員參與施工階段的有關(guān)工作,全面收集各種資料,會同有關(guān)單位進行會審,同時熟悉工程情況,檢查了解各個部分的施工質(zhì)量,為日后的管理作充分準備。3．竣工驗收中的介入管理處作為成員之一,參與萬科?金色家園的竣工驗收,并充分發(fā)揮自己的作用,嚴把質(zhì)量關(guān),并為接管驗收打好基礎(chǔ)。(二)入伙儀式的舉行管理處在確定入住時間后,及時協(xié)助發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出入伙通知,并提前一周在現(xiàn)場張貼住戶入住手續(xù)的辦理程序。在入伙之前,完成辦公現(xiàn)場布置,完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置。入伙的現(xiàn)場辦公,必須井然有序,方便住戶辦理入住手續(xù),并經(jīng)過熱烈隆重的入伙儀式,為共同良好的物業(yè)管理大環(huán)境獲得一個良好的開端。(三)裝修管理萬科?金色家園設(shè)計高貴典雅,雖然精裝修,但做好裝修管理,對于保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護業(yè)主的正常生活秩序都具有重要意義,因此我們將采取積極有效的措施加強裝修管理。1.制定切實的裝修管理規(guī)定,預(yù)防對房屋外觀的影響和對承重結(jié)構(gòu)的破壞,預(yù)防對住戶正常生活的干擾,預(yù)防對環(huán)境的人為破壞,預(yù)防安全隱患的發(fā)生。2.委托專業(yè)的裝飾設(shè)計公司,針對每種戶型設(shè)計多種裝修方案供業(yè)主參考,舉辦裝修知識講座,對業(yè)主在裝修過程中遇到的各種問題提供免費咨詢服務(wù)。3.加強裝修申請的審批以及裝修現(xiàn)場的管理工作,保證裝修管理規(guī)定落到實處,對不符合規(guī)定的裝修進行制止。4.加強對裝修公司的管理,嚴格審查其資質(zhì),禁止無證無牌的裝修隊伍進入小區(qū),建立裝修公司管理檔案,發(fā)現(xiàn)違章裝修立即責令整改,三次違章裝修的公司將禁止其在小區(qū)承攬業(yè)務(wù)。物業(yè)維修養(yǎng)護管理物業(yè)維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作,其目的在于延長物業(yè)的使用壽命,提高物業(yè)的使用價值,從而使產(chǎn)權(quán)人、使用人獲得最大的收益。在萬科?金色家園,管理處對物業(yè)維修養(yǎng)護的管理將主要從軟件和硬件兩方面進行:(一)軟件的管理在接管物業(yè)時,建立健全物業(yè)的擋案、資料,完善物業(yè)的標識系統(tǒng),與此同時以ISO9001:質(zhì)量管理體系為依據(jù),制定完善的維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程,如:發(fā)電機、高低壓配電柜、給排水、消防系統(tǒng)等標準維保作業(yè)規(guī)程。健全各項管理制度,如:定期巡檢、保養(yǎng)制度,設(shè)備房管理制度等;制定緊急事件處理流程,如停電、停水、火災(zāi)等,成立應(yīng)急分隊,以保證緊急事件能及時處理。作到小事故及時處理,大事故不過夜的原則。(二)硬件的管理采取硬件管理與人員管理并重的原則;物業(yè)管理是屬于勞動密集型行業(yè),因此,要作好物業(yè)的維修養(yǎng)護工作,關(guān)鍵在于建立一支技術(shù)硬、素質(zhì)高、理念新的管理隊伍,經(jīng)過高薪外引人才和內(nèi)部培訓(xùn)提拔人才的道路,引入優(yōu)勝劣汰的競爭機制,增強企業(yè)的活力。同時對物業(yè)的巡檢要作到一個”勤”字,以預(yù)防為主,作好日常的維護工作,如:清潔、除銹、油漆、緊固、更換易損件、定期加潤滑油和機油等,有計劃進行保養(yǎng)工作,使物業(yè)本身的各種功能、配套設(shè)施始終保持良好的工作狀態(tài)。安全管理萬科?金色家園是一個規(guī)模較大的小區(qū),小區(qū)的安全管理工作具有難度大、要求高的特點。對此,我們已有充分的認識,并務(wù)必經(jīng)過我們的努力,確保小區(qū)的安全。(一)加強人員管理工作我們在嚴把保安人員招聘關(guān),對人員的自身素質(zhì)、形象等提出較高要求的基礎(chǔ)上,實行系統(tǒng)更新保安人員的服務(wù)理念,樹立依法管理,竭誠服務(wù)的宗旨,使我們的護衛(wèi)員成為”護衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員”的有機一體。同時,我們對保安人員實行”五統(tǒng)一”,即統(tǒng)一作息,統(tǒng)一出操,統(tǒng)一上崗,統(tǒng)一著裝,統(tǒng)一裝備,確保隊伍的高素質(zhì)。(二)建立完善的安全管理體系在防范策略上,強調(diào)與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治,同時與轄區(qū)治安辦保持緊密聯(lián)系,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立治安責任人,對重點責任區(qū)責任到人,同時建立應(yīng)急小分隊,制定應(yīng)急事故處理流程,做到快速反應(yīng),快速支援。在巡邏上,我們將利用閉路監(jiān)控系統(tǒng),使人防與技防有機的結(jié)合起來,同時將采用固定崗和機動巡邏崗相結(jié)合的方式對小區(qū)進行安全管理,機動巡邏崗重點對小區(qū)死角的巡視,確保管理不出現(xiàn)盲點。(三)充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用(1)監(jiān)控中心的運作監(jiān)控中心是萬科?金色家園應(yīng)急事件的信息處理中心和決策控制中心,其運作流程為:公安機關(guān)、消防中隊公安機關(guān)、消防中隊119報警管理指令管理處主任119報警管理指令管理處主任反饋信息110報警反饋信息110報警報警、求助監(jiān)控中心各方位信息報警、求助監(jiān)控中心各方位信息住戶雙向信息交流住戶雙向信息交流調(diào)度指令事務(wù)管理調(diào)度指令事務(wù)管理管理處下屬各職能部門其它外部網(wǎng)如:房地局、物業(yè)公司、水電氣主管單位、國際互聯(lián)網(wǎng)(INTERNET)等管理處下屬各職能部門其它外部網(wǎng)如:房地局、物業(yè)公司、水電氣主管單位、國際互聯(lián)網(wǎng)(INTERNET)等3查看6調(diào)度2調(diào)度1報警5啟動4查看信息反饋現(xiàn)場信息反饋7應(yīng)急行動消防大隊保安員消防控制中心報警鈴廣播電梯防排風、噴淋、水龍帶等消防設(shè)備煙感、溫感按鈕等探測報警裝置火災(zāi)報警現(xiàn)場面場(2)消防報警應(yīng)急反應(yīng)程序3查看6調(diào)度2調(diào)度1報警5啟動4查看信息反饋現(xiàn)場信息反饋7應(yīng)急行動消防大隊保安員消防控制中心報警鈴廣播電梯防排風、噴淋、水龍帶等消防設(shè)備煙感、溫感按鈕等探測報警裝置火災(zāi)報警現(xiàn)場面場119報警119報警義務(wù)義務(wù)消防大隊8現(xiàn)場處理8現(xiàn)場處理記錄匯報總結(jié)記錄匯報總結(jié)滅火秩序維護與疏散技術(shù)保障現(xiàn)場信息反饋救護9(3)智能化系統(tǒng)的誤報處理誤報確認誤報確認住戶誤操作系統(tǒng)故障住戶誤操作系統(tǒng)故障原因分析原因分析轉(zhuǎn)入故障處理程序?qū)ψ暨M行示范、教育、培訓(xùn)轉(zhuǎn)入故障處理程序?qū)ψ暨M行示范、教育、培訓(xùn)記錄、統(tǒng)計、總結(jié)、匯報記錄、統(tǒng)計、總結(jié)、匯報環(huán)境管理萬科?金色家園的環(huán)境是整個小區(qū)的特色與亮點,我們將本著”預(yù)防污染、防治共進”的思想原則,以”環(huán)保社區(qū),金色家園”為目標,彰顯萬科?金色家園現(xiàn)代化住宅小區(qū)的獨特風貌。(一)清潔管理我們將嚴格按照ISO9001:標準進行清潔保潔工作,保證操作的正常有序運行,并經(jīng)過公司內(nèi)外對清潔工作的監(jiān)視和測量,不斷提高工作的質(zhì)量和效率;在管理處培養(yǎng)全體職工的環(huán)境意識,倡導(dǎo)”管理處人人都是清潔工”的觀念,在物業(yè)管理的各個工作環(huán)節(jié)落實環(huán)保措施;我們將在萬科?金色家園實行垃圾分類處理,將生活垃圾分類排放、分類收集;同時,我們將經(jīng)過多種方式與業(yè)主溝通,請業(yè)主配合我們的工作,共同維護萬科?金色家園的環(huán)境衛(wèi)生。具體清潔衛(wèi)生質(zhì)量標準如下:1、每天清掃道路、地面(包括地下室地面)、花壇、草地,保持干凈、無明顯雜物垃圾,零星垃圾(煙頭、果皮、紙屑)的存在不會超過一小時。2、每日清潔垃圾桶,樓面垃圾間的垃圾桶放置整齊,把垃圾袋套在垃圾桶內(nèi)壁;桶四周無散積垃圾,無明顯污漬,無異味。3.垃圾站垃圾堆放合理,四周無散積垃圾,站內(nèi)保持清潔,無異味。4.地面指示牌、宣傳欄、欄桿、路燈干凈,目視無明顯灰塵。5.大堂通道干凈,無污跡;樓內(nèi)各類消防設(shè)施表面、墻面瓷磚表面用紙巾抹拭30厘米,墻面瓷磚表面基本不被污染;樓道墻角無蛛網(wǎng)。6.樓梯臺階面干凈,無雜物、污跡;樓梯扶手表面用紙巾抹拭50厘米,紙巾基本不被污染。7.樓內(nèi)防火門用紙巾抹拭門上冒頭30厘米、門板50厘米,紙巾基本不被污染。8.樓層、樓梯內(nèi)的玻璃窗目視明亮、無污跡,用紙巾抹拭30厘米,紙巾基本不被污染。9.各種不銹鋼表面無污漬,無銹跡,無手印,光澤明亮。(二)綠化管理我們將依托園林公司的技術(shù)和經(jīng)驗,充分發(fā)揮我們在園林綠化景觀營造和維護保養(yǎng)方面的優(yōu)勢,嚴格按照ISO9001:質(zhì)量管理標準打理好設(shè)計施工好的綠化場地。另外,我們還計劃在適當位置擺放、懸掛適當?shù)幕ɑ芷贩N,統(tǒng)一設(shè)計規(guī)范住戶陽臺和屋頂?shù)木G化、擺花內(nèi)容,指導(dǎo)住戶的花草養(yǎng)護工作,并把替業(yè)主、住戶打理花草作為管理處有償服務(wù)的內(nèi)容之一,讓萬科?金色家園:水常清、草常綠,花常艷。園林綠化工作基本質(zhì)量標準為:1.保持區(qū)內(nèi)公共綠化地和花壇、建筑小品完整良好。2.根據(jù)園藝設(shè)計要求按時種植樹木、花草、發(fā)現(xiàn)缺苗及時補種。3.保證花草樹木生長茂盛、無病蟲害,形態(tài)美觀。4.定時定期修剪、施肥、澆水,使花木既整齊又健康生長。

檔案資料的建立與管理萬科?金色家園物業(yè)管理的檔案資料的建立與管理將實行”四化”,即集中化、有序化、電腦化和信息化,嚴格執(zhí)行檔案管理的各項規(guī)章制度,達到資源共享,充分利用的目的。(一)檔案的建立根據(jù)工作需要,對物業(yè)從主體到配套、從建筑到環(huán)境、從硬件到軟件的各個環(huán)節(jié),明確建檔內(nèi)容,實行系統(tǒng)收集。主要包括以下內(nèi)容:接管驗收資料:包括各類工程建筑產(chǎn)權(quán)資料和各類工程技術(shù)資料。管理檔案資料:包括物業(yè)資料、住戶資料、事務(wù)管理資料、裝修資料、維修資料、治安交通管理資料、設(shè)備管理資料、社區(qū)文化資料、員工管理資料、業(yè)主反饋資料、行政文件資料、業(yè)主委員會資料、財務(wù)檔案資料等。(二)檔案的管理建立標準化的檔案資料室,安排專人負責檔案的管理。對收集來的檔案,進行系統(tǒng)整理;檔案組卷分類科學、逐一編號、登記造冊,按工作部門分柜保存;采用多種形式的信息貯存方式,實行電腦化系統(tǒng)管理;實行檔案管理工作檢查經(jīng)?；?。每季對檔案文件的形成、積累、整理和進行一次全面的檢查;對重要檔案實行公司保存原件、管理處保存復(fù)印件的雙檔管理制。(三)檔案的運用經(jīng)過科學簡便的方法,方便檔案的檢索和使用,充分發(fā)揮檔案的儲存和使用價值;實行嚴格的檔案查閱與借用制度,堅持”分級分層”的原則,對各種資料,不得供無關(guān)人員查看;貫徹國家保密法,確保檔案在使用過程中的安全,做到不丟失、不泄密。三)運作流程前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間1簽訂物業(yè)管理委托合同與武漢萬科天潤地產(chǎn)公司簽訂《萬科?金色家園前期物業(yè)管理委托合同》與開發(fā)商協(xié)商2組建萬科?金色家園管理處人員:管理處前期介入需要的人員約2人(管理處主任、工程主管一名)在管理處成立后的一周內(nèi)到位。第1項完成后十天內(nèi)3參加現(xiàn)場施工管理全面了解施工過程,工程內(nèi)容,特別是隱蔽工程的情況,從物業(yè)管理的角度,提出合理化建議和質(zhì)量監(jiān)督由管理處成立至工程竣工4組建完整的物業(yè)管理隊伍人員的選拔;人員的培訓(xùn);人員的上崗。入伙前1個月5完善管理條件安排管理用房;安排員工宿舍;管理用物質(zhì)裝備。入伙前1個月6制定管理規(guī)章制度制定切合實際的各項制度。入伙前1個月7參與智能化系統(tǒng),機電設(shè)備的安裝、調(diào)試充分了解萬科?金色家園的智能化系統(tǒng)、機電設(shè)備系統(tǒng),參與安裝、調(diào)試按工程進度要求8參與小區(qū)的竣工驗收建立記錄檔案,督促施工單位修整,并進行復(fù)驗萬科地產(chǎn)安排9物業(yè)的驗收與接管1、依據(jù)標準,逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題,督促整改;2、辦理書面移交手續(xù),做好遺留工程處理。入伙前一周及入伙期間10建立萬科?金色家園檔案資料有關(guān)萬科?金色家園的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料接管驗收后期間(二)入住期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間1入住手續(xù)辦理,并組織策劃一大型活動儀式準備好入住資料,合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位;為住戶辦理入住手續(xù),提供便利服務(wù);3.與萬科地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動,組織一大型活動儀式,營造喜慶氣氛,達到宣傳效果。入伙期間2住戶裝修管理對住戶和裝修隊伍的培訓(xùn);裝修申報審批;裝修施工過程監(jiān)管;裝修的驗收。3檔案的建立管理收集檔案資料;科學分類;建檔;運用。4舉辦”業(yè)主入住培訓(xùn)班”1.垃圾分類知識培訓(xùn);2.智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn);3.裝修管理培訓(xùn)。(三)正常期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間1房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案;維修基金的管理;房屋遙維修管理;房屋的養(yǎng)護服務(wù)。入伙日起2機電設(shè)備的維修養(yǎng)護設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理;設(shè)備的運行管理;設(shè)備的維修管理;設(shè)備能源和安全管理。3安全保衛(wèi)管理治安管理;交通、車輛管理;消防管理。4小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理;清潔衛(wèi)生管理;環(huán)保管理。5財務(wù)管理財務(wù)帳目;費用收取。6社區(qū)文化活動開展社區(qū)宣傳;舉辦社區(qū)活動;提供社區(qū)服務(wù)。7便民服務(wù)和完善配套為住戶提供便民服務(wù);2．協(xié)助完善幼兒園、商鋪等機構(gòu)的配套。四、服務(wù)人員配置方案(一)服務(wù)人員的配置(總編制140人,含外包55人)管理處將采取經(jīng)理負責制,其組織架構(gòu)與人員配備遵從精干、高效的原則。具體人員配備如下:管理處經(jīng)理(1人)管理處經(jīng)理(1人)客戶主管1人經(jīng)理助理1人工程主管1人客戶主管1人經(jīng)理助理1人工程主管1人維修員15人外包清潔員40人外包綠化員15人護衛(wèi)員維修員15人外包清潔員40人外包綠化員15人護衛(wèi)員55人環(huán)境監(jiān)控3人客戶管家3人前臺服務(wù)員客戶管家3人前臺服務(wù)員4人出納1人(二)基本職責和任職要求主要崗位的基本職責和任職要求如下:1.管理處經(jīng)理(1)素質(zhì)要求:具有大學文化程度,有豐富的高檔物業(yè)管理經(jīng)驗,能熟練操作網(wǎng)絡(luò)和智能化系統(tǒng),熟悉ISO9001:體系的運作,工作積極熱情,責任心強,有敬業(yè)愛業(yè)精神,有較強的管理、組織和協(xié)調(diào)能力;持有物業(yè)管理上崗證書;公正廉政、奉公守法。(2)主要職責:A.對公司總經(jīng)理負責,執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與各有關(guān)政府部門保持良好關(guān)系;B.領(lǐng)導(dǎo)管理處全體員工完成公司下達的責任目標,對收支情況、整體服務(wù)質(zhì)量、安全生產(chǎn)、內(nèi)部運作負責,全面協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制機構(gòu)運作;C.負責住戶重大投訴的處理工作;D.負責組織管理處的工作會議及管理處員工的培訓(xùn)工作;E.負責配合公司人力資源部做好員工的業(yè)績考評工作;F.負責起草管理處重要文件、審批管理處發(fā)放的文件。2.助理經(jīng)理(1)素質(zhì)要求:具有大學文化程度,有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗;工作積極、熱情,責任心強,能立足本職崗位,有敬業(yè)愛業(yè)精神;有較強的溝通、組織和協(xié)調(diào)能力;持有物業(yè)管理上崗證書;公正廉政、奉公守法。(2)主要職責:A.協(xié)助經(jīng)理作好管理處的各有關(guān)工作;B.對小區(qū)安全管理策劃與安防措施落實的檢驗與調(diào)整;C.對小區(qū)消防設(shè)施及演練管理;D.負責小區(qū)環(huán)境管理工作的全面指導(dǎo)與外包方的溝通。3.環(huán)境監(jiān)控員(1)素質(zhì)要求:具有大專文化程度,有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗;工作積極、熱情;有較強的管理與溝通組織能力;持有物業(yè)管理上崗證書;公正廉政、奉公守法。(2)主要職責:協(xié)助管理處主任對小區(qū)的清潔、綠化、安全工作進行管理;對環(huán)境和公共設(shè)施進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時監(jiān)督整改;負責裝修的管理與巡視檢查工作。4.客戶主管(1)素質(zhì)要求:具有大學文化程度,有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗;工作積極、熱情,責任心強,能立足本職崗位,有敬業(yè)愛業(yè)精神;有較強的溝通、組織和協(xié)調(diào)能力;持有物業(yè)管理上崗證書;公正廉政、奉公守法。(2)主要職責:A.協(xié)助管理處經(jīng)理作好管理處客戶的各有關(guān)工作;B.對業(yè)主投訴的處理情況進行管理,與住戶建立良好關(guān)系;C.對小區(qū)的收費工作和資料管理工作進行管理;D.負責管理小區(qū)的宣傳工作和社區(qū)文化活動。5.客戶管家(1)素質(zhì)要求:具有大專文化程度,有具有兩年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗;工作積極、熱情;有較強的溝通組織能力;持有物業(yè)管理上崗證書和相應(yīng)的專業(yè)上崗證書;公正廉政、奉公守法。(2)主要職責:A.社區(qū)活動管理方面主要是成立各類老人、兒童活動組織;策劃、組織小區(qū)的各類社區(qū)文化活動;對社區(qū)活動進行宣傳。B.配套服務(wù)管理方面主要是開展管理處的家政、禮儀、商務(wù)服務(wù)等。C.收款方面主要是負責小區(qū)的收費工作。D.資料管理方面主要是負責文檔資料的管理工作,負責文稿的起草打印,并負責小區(qū)所需物料的計劃制定和管理。5.工程主管(1)素質(zhì)要求:大專以上文化程度,25-35歲,具備工程師任職資格,有兩年以上類似管理工作經(jīng)驗,具有專業(yè)的技術(shù)能力,善于管理溝通,具備敬業(yè)精神。(2)主要職責:A．負責小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備(包括機電、消防、供水、供電等主要設(shè)備)的運行、保養(yǎng)、維修及安全檢查工作安排與落實。遇到突發(fā)事件時能立即組織力量搶修,確保各種設(shè)備能正常使用。B．負責制定設(shè)備的保養(yǎng)維修計劃并組織實施。C．負責維修服務(wù)員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),提高機電維修人員的專業(yè)技能和服務(wù)意識。6.維修工(1)素質(zhì)要求:中專以上文化程度,22-30歲,具備相關(guān)專業(yè)操作上崗證,動手能力強,能吃苦耐勞,具備敬業(yè)精神。(2)主要職責:A．負責小區(qū)公共設(shè)施、普通設(shè)備(路燈、樓層消防箱、水電表等)的保養(yǎng)、維修。B．為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)迅速的上門維修服務(wù)。C．配合工程主管進行大型設(shè)備的檢修工作。7.護衛(wèi)員(1)素質(zhì)要求:26歲以下,未婚,1.70米以上,復(fù)員軍人,紀律性、責任心強。(2)主要職責:負責監(jiān)控小區(qū)的閉路監(jiān)控系統(tǒng);負責監(jiān)控消防控制系統(tǒng);負責監(jiān)控住宅智能化安全防范管理系統(tǒng)。B．負責監(jiān)控人員及物品的進出。C．負責小區(qū)內(nèi)及停車場的安全保衛(wèi)工作。D．負責管理車輛的進出和車輛的行駛及停泊的指揮;E．負責消防安全管理。8.外包清潔工(1)素質(zhì)要求:初中以上文化程度,能吃苦耐勞(2)主要職責:A．負責清洗樓層、樓梯及扶手、公共玻璃門窗、消防門、消防器材、各類電器開關(guān)盒。B．負責小區(qū)外圍、地下停車場、機電設(shè)備房、公共門窗、垃圾池等場地的清掃保潔,負責裙樓商場的清潔衛(wèi)生。9.綠化工(1)素質(zhì)要求:有綠化專長,初中以上文化程度,能吃苦耐勞(2)主要職責:負責公共花園綠化的種植、拔草、施肥,造型的設(shè)計、修剪。(三)員工培訓(xùn)我公司經(jīng)過長期不斷地實踐和探索,建立了一套規(guī)范合理、針對性強的培訓(xùn)體系。在萬科?金色家園,我們將繼續(xù)發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢,加大培訓(xùn)力度,以保證萬科?金色家園的物業(yè)管理質(zhì)量。1.培訓(xùn)目標經(jīng)過培訓(xùn),確保員工的素質(zhì)滿足物業(yè)管理的各項質(zhì)量要求,為萬科?金色家園培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的管理隊伍。2.培訓(xùn)方式(1)上崗培訓(xùn):員工上崗前均需上崗培訓(xùn),主要是對相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能、崗位基本情況、崗位職責、員工態(tài)度等方面的培訓(xùn)。(2)在職培訓(xùn):主要形式有專題研討、實際案例分析、模擬實踐演練、現(xiàn)場參觀、常規(guī)集中授課,公司出資自培為主。(3)脫產(chǎn)進修:外出參觀學習、短期研修班、外送專職培訓(xùn),公司出資,派人參觀培訓(xùn)學習。(4)自我進修:主要是電大、夜大、函大等形式。員工先付款,學成畢業(yè)后,如所學專業(yè)與現(xiàn)任崗位所用,公司報銷50%的學費。3.培訓(xùn)計劃第一階段:接管過渡期培訓(xùn)計劃為了使萬科?金色家園管理處全體人員在接管小區(qū)后能迅速適應(yīng)環(huán)境,進入工作狀態(tài),順利開展各項工作,接管前公司將集中組織強化培訓(xùn),并經(jīng)過考核合格后才能上崗。培訓(xùn)內(nèi)容如下:培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象接管總動員,企業(yè)概況及經(jīng)營方針,企業(yè)精神,服務(wù)宗旨。全體員工小區(qū)的概況、管理目標,管理方案講解討論員工守則,行為規(guī)范,服務(wù)意識,服務(wù)禮儀物業(yè)管理基本知識現(xiàn)行的行業(yè)法規(guī),收費標準崗位職責,工作規(guī)程,質(zhì)量標準小區(qū)公眾制度的了解房屋驗收移交程序住戶入住手續(xù)辦理程序裝修管理工作程序進出人員管理辦法消防安全,應(yīng)急常識實習與考核軍事訓(xùn)練安全管理組人員匯操考核第二階段:接管后人員培訓(xùn)正式接管后,隨著管理處各項工作的順利開展,員工培訓(xùn)步入常規(guī)運作,培訓(xùn)工作作為一項長期的工作根據(jù)實際需要系統(tǒng)地進行。主要圍繞以下方面展開:(1)如何有效處理住戶的投訴(2)如何有效杜絕違章(3)如何切實提高服務(wù)水平(4)如何開好業(yè)主懇談會(5)如何調(diào)動員工工作積極性五、物資裝備配置方案名稱單位數(shù)量辦公設(shè)備電腦臺14打印機臺1復(fù)印機臺1傳真機臺1空調(diào)臺5保險柜臺1辦公桌椅套10沙發(fā)茶幾套2飲水機臺4電話部15手機部3保安設(shè)備對講機臺25(含維修)對講機基站套1自行車輛4電警棍根5維修設(shè)備疏通機臺1電焊機臺1沖擊鉆部1切割機臺1鋁合金梯架3電工工具套2水工工具套1空調(diào)工工具套1高空作業(yè)工具套1木工、瓦工工具套1常見配件批1清潔綠化設(shè)備手推車輛3剪枝機臺1噴霧器臺1吸塵器臺1剪草機臺1綠籬機臺1割邊機臺1高枝剪臺1生活用品炊具套1床張75床上用品套75服裝(2年)人75投標人(蓋章)日期:8月18日

六、服務(wù)費用收支預(yù)算方案1．物業(yè)服務(wù)費用收入測算表內(nèi)容年度收入(元)月均收入(元)收費面積(㎡)收費標準(元/月.㎡)備注1.物業(yè)管理費收入5120318426693150045.002.84高層(板式樓)40.0035000.0014000.002.5高層(點式樓)3055525.00254627.00115740.002.2商業(yè)(含會所)1096470.0091372.0020305.004.52.車位管理收入508723.0042393.6.00552個96元/個3.有償服務(wù)收入其中:維修服務(wù)凈收入9600.00800.00家政服務(wù)凈收入30000.002500.0010元/小時商務(wù)中心凈收入收入合計5120318.00426693.00各種收入總計5120318.00426693.00注:報價均應(yīng)包含所有需受聘方交納的稅費。2．物業(yè)管理收支測算表內(nèi)容年度月平均月每平米管理面積1500451、營業(yè)收入51203184266932.84物業(yè)服務(wù)費收入45719953809992.54車輛停泊服務(wù)收入508723.2423930.28有償服務(wù)入3960033000.02其它收入2、成本支出人員費用23565591963801.31行政費用404333336940.22財產(chǎn)費用6224751870.03物料消耗276117230100.15公共運行費715280596070.40外包費487404406170.27公司其