成都某大型置地公司地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

謹(jǐn)呈：**(成都)發(fā)展有限公司**·二十四城2008年?duì)I銷大綱**地產(chǎn)(成都)2008年3月目錄第一部分二十四城與城東銷售標(biāo)桿的距離第二部分08年二十四城營(yíng)銷目標(biāo)第三部分08年二十四城營(yíng)銷策略第四部分二手房中介分銷篇第五部分異地客戶拓展篇第六部分環(huán)保購(gòu)物袋篇第七部分置地會(huì)升級(jí)計(jì)劃篇第八部分銷售執(zhí)行建議篇第一部分二十四城與城東銷售標(biāo)桿的距離2008年2月城東重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況龍湖·三千里：74套萬(wàn)科·金域藍(lán)灣:37套萬(wàn)達(dá)·

錦華城：31套（其中大部分為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）

城東重點(diǎn)項(xiàng)目2月份的銷售情況以龍湖三千里為區(qū)域標(biāo)桿，所以本章節(jié)將著眼于龍湖三千里進(jìn)行對(duì)比分析。

網(wǎng)上備案套數(shù)---三千里項(xiàng)目棟數(shù)開盤時(shí)間總套數(shù)銷售套數(shù)（包括定購(gòu)）剩余套數(shù)銷售均價(jià)（元/平方米）三千里3棟(2期)2007-12-132911311607238.365棟2007-11-0337416421072006棟2007-10-011871681973454棟2007-09-1528127836909.21棟2007-08-12375375064002棟2007-07-3030230206118.81、2棟2007-06-02685684151503棟2007-06-0218718705300合計(jì)————26822289393——統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2008年3月5日

數(shù)據(jù)來(lái)源：成房管局

網(wǎng)上備案套數(shù)---二十四城項(xiàng)目棟數(shù)開盤時(shí)間總套數(shù)已售套（包括定購(gòu)）在售套數(shù)銷售均價(jià)（元/平方米）二十四城8棟2007-01-202483421486006棟2007-11-073062367073995棟2007-11-07306239673棟2007-11-07248165832棟2007-11-07248142106合計(jì)————1356816540——截止3月5日，龍湖三千里剩余貨量約為393套，二十四城剩余貨量約為540套。銷售數(shù)據(jù)---競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目上客量認(rèn)購(gòu)量成交率備注1月2月1月2月1月2月二十四城347366362010.37%5.46%/三千里380543387410%13.6%/從上表中可以看出,本項(xiàng)目與三千里在1月份的成交、認(rèn)購(gòu)量上基本持平，主要差距在2月份顯現(xiàn)。推廣分析1、推廣：

項(xiàng)目名稱刊登時(shí)間廣告主題版式活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容三千里2008.1.25三年進(jìn)步感恩成都整版優(yōu)惠推出限量特惠房14套（4，14，24層），總價(jià)優(yōu)惠5萬(wàn)元2008.1.31三年進(jìn)步感恩成都整版優(yōu)惠10套指定戶型，指定樓層特價(jià)房，優(yōu)惠5萬(wàn)－6萬(wàn)二十四城春節(jié)前夕潤(rùn)年、團(tuán)圓站牌更換//活動(dòng)分析2、活動(dòng)：

項(xiàng)目名稱活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)主題活動(dòng)內(nèi)容二十四城1月21日元宵暨工地開放日活動(dòng)1月21日，邀請(qǐng)業(yè)主參加元宵活動(dòng)：猜燈迷、捏泥人、煮蕩圓和貼春花；之后按先后順序參觀工地現(xiàn)場(chǎng)三千里截至1月25日2008新年寄語(yǔ)征集活動(dòng)至1月1日開始，邀請(qǐng)業(yè)主在論壇、或者銷售中心現(xiàn)場(chǎng)填寫卡片——“給2008年的一句話”。收集最有趣的新年愿望，最流行的新春感言，最感人的新鮮物語(yǔ)。將優(yōu)選出來(lái)的評(píng)語(yǔ)在首屆成都龍湖業(yè)主節(jié)頒獎(jiǎng)晚會(huì)（1月30日）揭曉和發(fā)獎(jiǎng)品2008年1月5日、2008年1月12日和2008年1月19日下午業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)和游園活動(dòng)針對(duì)翠微清波業(yè)主、三千里業(yè)主、晶藍(lán)半島業(yè)主開展動(dòng)會(huì)和游園活動(dòng)運(yùn)1月30日下午至晚上業(yè)主節(jié)運(yùn)動(dòng)會(huì)決賽與業(yè)主新年晚會(huì)在前面三期分項(xiàng)目業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)中勝出的前10名，參加到1月30日下午的總決賽。并在晚上的晚會(huì)活動(dòng)中頒獎(jiǎng)。至此，歷時(shí)4周的“記錄，我們的沸騰———首屆成都龍湖業(yè)主節(jié)”完畢。1月份：每周周末系列業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)和游園活動(dòng)，在月末通過晚會(huì)形成高潮。客戶調(diào)研2008年3月9日，我司派駐二十四城的銷售顧問經(jīng)理鄒亞全及策劃部助理高軍對(duì)當(dāng)天來(lái)訪二十四城的老客戶及業(yè)主進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)對(duì)三千里當(dāng)天的到訪客戶進(jìn)行了攔截調(diào)查，本次調(diào)研的內(nèi)容主要圍繞客戶的基本特征、需求情況、購(gòu)房目的、關(guān)注點(diǎn)展開。由于時(shí)間有限，本次搜集到的有效樣本量分別為：二十四城22份，三千里7份。（由于本次收集到的樣本量有限，所以以下分析內(nèi)容需在后期的客戶到訪分析當(dāng)中得到進(jìn)一步印證。）客戶調(diào)研二十四城需求戶型*需求面積

需求面積71-8081-9091-100101-110111-120121-140141-160Total需求戶型套二2111100015套三01301117Total2124111122三千里需求戶型*需求面積需求面積71-8081-9091-100111-120121-140Total需求戶型套一100001套二020002套三001214Total121217分析：

如上表所示，二十四城客群購(gòu)買需求套型較為單一，主要以套二81-90㎡為主，而三千里客群需求則相對(duì)分散；而在100㎡左右的小套三或大套二則是市場(chǎng)需求點(diǎn)之一，但這是二十四城目前產(chǎn)品供給空白點(diǎn)。二十四城吸引因素?cái)?shù)量百分比項(xiàng)目規(guī)模大，有社區(qū)氣氛940.91%地段好627.27%戶型好14.55%價(jià)格合理14.55%交通方便14.55%發(fā)展商品牌14.55%區(qū)域環(huán)境較好，適宜居住14.55%項(xiàng)目自身配套設(shè)施齊備14.55%板塊片區(qū)形象及環(huán)境好14.55%Total22100%三千里吸引因素?cái)?shù)量百分比項(xiàng)目規(guī)模大，有社區(qū)氣氛00%地段好457.10%戶型好228.60%發(fā)展商品牌114.30%Total7100.00%客戶調(diào)研分析：

如上表所示，二十四城對(duì)客群主要吸引點(diǎn)為項(xiàng)目規(guī)模和地段，而三千里對(duì)客群吸引點(diǎn)為地段和戶型；說(shuō)明在現(xiàn)階段客戶對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目的地段都較為認(rèn)可，在這樣的基礎(chǔ)下，項(xiàng)目規(guī)模和戶型成為影響客戶選房的關(guān)鍵因素。二十四城客戶群體購(gòu)房目的*購(gòu)房次數(shù)購(gòu)房次數(shù)首次二次三次Total購(gòu)房目的長(zhǎng)線投資2002自?。鹤鳛橐院蟮慕K極居所5207自?。鹤鳛橐院蠹彝ラL(zhǎng)時(shí)期的一個(gè)固定居所4318自?。鹤鳛闀簳r(shí)的過渡用房2002自?。航o子女或父母購(gòu)買1012Total145221客戶調(diào)研三千里客戶群體購(gòu)房目的*購(gòu)房次數(shù)購(gòu)房次數(shù)Total首次二次三次四次及以上購(gòu)房目的長(zhǎng)線投資00101自?。鹤鳛橐院蟮慕K極居所04015自?。鹤鳛橐院蠹彝ラL(zhǎng)時(shí)期的一個(gè)固定居所10001Total14117分析：

如上表所示，在大市場(chǎng)背景下兩個(gè)項(xiàng)目都以自住客為主。二十四城客戶居住區(qū)域*工作區(qū)域工作區(qū)域市中心城南城北外地Total居住區(qū)域市中心10002城東220111城南01002城北10103Total431118客戶調(diào)研三千里客戶居住區(qū)域*工作區(qū)域工作區(qū)域市中心城東城北外地Total居住區(qū)域城東22004城北00202外地00011Total22217分析：

如上表所示，二十四城和三千里的客群主要居住在城東，其工作區(qū)域也主要分布在城東及城中，說(shuō)明兩個(gè)項(xiàng)目客群的工作地和居住地十分相近，這也確立了兩個(gè)項(xiàng)目之間直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。二十四城客戶從事職業(yè)數(shù)量百分比公務(wù)員15%專業(yè)技術(shù)人員419%行業(yè)人士210%個(gè)體工商戶15%私營(yíng)業(yè)主419%自由職業(yè)者15%國(guó)有大中型企業(yè)314%退休/離休人員419%其他15%Total21100%客戶調(diào)研三千里客戶從事職業(yè)數(shù)量百分比公務(wù)員228.57%行業(yè)人士114.29%私營(yíng)業(yè)主114.29%自由職業(yè)者114.29%國(guó)有大中型企業(yè)228.57%Total7100.00%分析：

如上表所示，二十四城客戶職業(yè)分布較廣主要以專業(yè)技術(shù)人員、私營(yíng)業(yè)主和退休人員為主，三千里則主要以公務(wù)員和國(guó)企為主，占總量的近60%。一方面說(shuō)明專業(yè)技術(shù)人員一直是項(xiàng)目比較穩(wěn)定的客戶來(lái)源；另一方面由于國(guó)企群存在交叉,我們應(yīng)在渠道宣傳上對(duì)上述職業(yè)特性的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳。三千里客戶調(diào)研客戶意向購(gòu)買情況數(shù)量百分比是，已經(jīng)決定購(gòu)買228.57%還沒有，還要再看看342.86%已經(jīng)購(gòu)買該項(xiàng)目114.29%不，決定不購(gòu)買114.29%Total7100.00%分析：

如上表所示，有1組客戶決定不購(gòu)買三千里，主要因?yàn)閮r(jià)格較高；

3組客戶還在觀望，主要原因是目前對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不高，保持觀望態(tài)度，對(duì)市場(chǎng)前景仍較模糊；

2組客戶意向較強(qiáng)，主要是因?yàn)檎J(rèn)可三千里的戶型設(shè)計(jì)，并滿意其價(jià)格及優(yōu)惠政策。綜合腹分析通過鞏以上系的各類愁數(shù)據(jù)悔逐項(xiàng)禽對(duì)比秘，二斜十四晃城在捏項(xiàng)目嶄規(guī)模朋及規(guī)扣劃上顏具有奔較大粘的優(yōu)繩勢(shì)，驚并得婚到客震戶的泉普遍蹈認(rèn)同漠，三里千里犬的優(yōu)劇勢(shì)主餅要體醬現(xiàn)在叫戶型長(zhǎng)設(shè)計(jì)量的實(shí)故用性丸及較澆大的忠贈(zèng)送啦面積龜上，撿價(jià)格變及優(yōu)洪惠政碗策的鑒制定淡也較匙為吸分引。帖我司林認(rèn)為匙，在解現(xiàn)階斧段產(chǎn)急品不炸可調(diào)卸整、未又不掉過多祝損傷我利潤(rùn)辱的前勤提下蹈，二駁十四您城在效以下駱幾方斯面應(yīng)何該繼佩續(xù)加栗強(qiáng)：置業(yè)懂顧問掌成交逃率仍店可提沒升；匹配均的營(yíng)吼銷推片廣；客戶柳渠道騾的有宋效拓殖展；客戶剝感動(dòng)壟細(xì)節(jié)蛾；現(xiàn)場(chǎng)勺打動(dòng)嫁力提蘭升。第二映部分08頃年二隊(duì)十四蕉城營(yíng)辱銷目滋標(biāo)08秩年?duì)I極銷大埋綱著吃力于預(yù)解決魯以下蝦2個(gè)欺問題：策略層面：

如何完成08年15億的銷售任務(wù)?實(shí)戰(zhàn)層面：

如何提升成交率?20芽08樸年公煉司目顏標(biāo)目標(biāo)鴉一：取2督00鼻8年邀底回肉款1眉5億合元目標(biāo)英二：蹦二十婆四城灣及*腐*品讀牌知美名度健美譽(yù)殖度大校幅提頃升細(xì)分示：年犬銷售佳約1粉80延5套幅速度英：1改80爹套/仗月注：房誠(chéng)目標(biāo)腐一是新目標(biāo)特二實(shí)琴現(xiàn)的判前提添和基闊礎(chǔ)在現(xiàn)身實(shí)條趁件下歐，目秋標(biāo)意枝味著伏什么積？推售

套數(shù)推售

面積套均

面積預(yù)計(jì)成交均價(jià)銷售率成交金額預(yù)計(jì)

成交套數(shù)2257227166100.65800065%118126320014672257227166100.65800070%127212960015802257227166100.65800075%136299600016932257227166100.65800080%14538624001805年銷缺售約鋪18彈05陰套付速么度：齊18趟0套址/月在現(xiàn)礦實(shí)條災(zāi)件下談，目偶標(biāo)意廁味著科什么箏？成交套數(shù)成交比例入會(huì)量匹配入會(huì)量匹配

組/天18053%6016620018054%4512515018055%3610012018056%3008310018057%257858618058%2256275目前成交伏率4.菜44襲%在目乳標(biāo)條療件下榆，我手們必曲須：1、驕迅速駕提升搶目前蘿銷售傍隊(duì)伍大職業(yè)對(duì)能級(jí)撤，改銅變成今交率在低下忠的問鍵題；2、灣客戶行積累索的數(shù)父量—日—立巨體的勿宣傳茄推廣尋策動(dòng)肢，通椅過豐哪富客漲戶的落認(rèn)知松渠道來(lái)擴(kuò)大擱客戶江覆蓋慰面；3、客戶嗎積累薪的質(zhì)榴量—艘—更加我精準(zhǔn)鳴的推僻廣實(shí)沾施，奪全程續(xù)推廣教的評(píng)程價(jià)反陷饋；在0鐮8年死市場(chǎng)滔大環(huán)應(yīng)境依柳然不斜容樂衛(wèi)觀的碌情況令下:如何抗實(shí)現(xiàn)秧15怠0組梢/天券的集甲客目功標(biāo)?如何因完成搖20到08算年1甚5億騎的銷繩售任別務(wù)?**有解決主之道渠道倒為王膜!“守優(yōu)株待深兔”的傳賓統(tǒng)銷梢售模幟式已不產(chǎn)再適捧用于厘今天疾的市老場(chǎng)…刪…品牌伐推進(jìn)**鼓解決的之道渠道腰與品貼牌的蠻共同呀推進(jìn)月：渠道高推進(jìn)坊：二手轟房中勢(shì)介分夜銷渠判道異地舒客戶母拓展爬渠道整合俗銀行員資源菠渠道品牌志推進(jìn)使：與銀個(gè)行共煤同實(shí)進(jìn)現(xiàn)品快牌雙狀贏支持意公益雀環(huán)保鞭，實(shí)典現(xiàn)品中牌贏柱利同時(shí)兵，為憐了確禮保營(yíng)羊銷計(jì)閣劃得鋼以順敵利執(zhí)營(yíng)行，故**順提出島了銷殲售執(zhí)橋行建貨議第三色部分獄0薯8年純二十御四城群營(yíng)銷鬼策略一、芒08梯年?duì)I奸銷傳給播核驅(qū)心華潤(rùn)錫·二鏈?zhǔn)穆侵溜?7啦年5疲月亮跌相成刺都以辯來(lái)，躬一直錯(cuò)提出解“領(lǐng)傻演城嫁市變?cè)磉w”謠。08是年華勢(shì)潤(rùn)·仔二十塌四城紀(jì)應(yīng)該園提出柱什么放樣的己傳播項(xiàng)核心隱口號(hào)**厭認(rèn)為承，0掠8年甚二十泡四城宰應(yīng)該糞著力墳告訴怖成都：二十易四城在將如翁何領(lǐng)番演城準(zhǔn)市變么遷二十悉四城薯將把著成都禿的城吩市生心活領(lǐng)任演到英什么菜樣的車境界是便礦捷的餡城市擺生活瓶？是環(huán)辮保的熊城市猶生活劉？是休叔閑的靈城市格生活絮？還是懸……二、六核心乓傳播焰思考宣傳巾二十森四城簽我們?cè)鯇⒉烧溆檬帛偯礃有恋膹V凈告形隙式？是強(qiáng)警勢(shì)品互牌硬擇廣告籮？是親聚情溫崗馨軟弱文？是“手腦白滅金”泛疲勞知轟炸音？是“疑恒源沃祥”悉廣告臣污染央？**砍認(rèn)為倚：0什8年墨的廣駐告?zhèn)鞲?yīng)紗該以新層聞策核動(dòng)為哲體，幣以事嬌件體臺(tái)驗(yàn)為怪用對(duì)新胃聞廣汪告的則應(yīng)用筑：成立念華潤(rùn)本看成礎(chǔ)都專拒欄：懂以華賣潤(rùn)的昂聲音折告訴臥成都叉各類拒社會(huì)始信息讓華況潤(rùn)的祥各類不活動(dòng)駐以新訂聞的食形式譜成為輝市民緊的關(guān)伶注焦秧點(diǎn)定期橋讓二道十四河城大膏事登醋陸成慣都新窗聞?lì)^徹條新聞外事件呈一：班二十殖四城描記的允拍攝杜進(jìn)度新聞眾事件危二：祖二十轎四城猛記的彼拍攝鋼花絮疊，明風(fēng)星花減邊新聞霸事件竭三：算二十叮四城芝的各郊類公倒益活灰動(dòng)進(jìn)殘展新聞前事件收四：美二十加四城規(guī)的各欣類商鄭業(yè)活丹動(dòng)進(jìn)晶展新聞財(cái)事件額五：恭二十島四城淋的工浮程進(jìn)湊度新聞貴事件癥六：反華潤(rùn)鞋集團(tuán)阻70桌年，致**筋成都盡六周緊年……三、參營(yíng)銷竿策略礦計(jì)劃共-1制造懶新聞歪事件嬸計(jì)劃攻略范一：五讓二悠十四肝城的便一舉抖一動(dòng)改通過旗新聞?chuàng)u的形材式進(jìn)帳入成紋都的曬視線攻略絡(luò)二：緊用華孟潤(rùn)的吃聲音多來(lái)告掩訴市美民成灘都的暮熱點(diǎn)攻略仍三：陶以二水十四儀城冠彩名成春都媒奔體的胡節(jié)目三、栗營(yíng)銷鐮策略糞計(jì)劃用-2暖場(chǎng)滅活動(dòng)采計(jì)劃舉辦絨各類斥體驗(yàn)叨活動(dòng)撞，形軌成活挺動(dòng)專貿(mào)場(chǎng)，呼聚集扒銷售竹中心蝦人氣攻略普一：慈舉辦局華潤(rùn)嗽啤酒軌節(jié)攻略稀二：衰舉辦偽二十膛四城棋樣板回間體腿驗(yàn)日攻略泉三：串舉辦百異地單購(gòu)房薯團(tuán)專塞場(chǎng)攻略仇四：束舉辦陶華潤(rùn)缸沙灘宗節(jié)三、啞營(yíng)銷慶策略隙計(jì)劃皮-3一夜柿傾城截計(jì)劃架（規(guī)趨模效壁應(yīng)）攻略訪一：老選擇棍一天眼之內(nèi)紗在成休都各妥大超妖市、留百貨要、賣澆場(chǎng)等撲地發(fā)惡放華買潤(rùn)提睜供或農(nóng)贊助濕的多制功能銜購(gòu)物矩袋攻略能二：論買斷踏一段關(guān)時(shí)間債內(nèi)的瘦公交詠車身丹廣告攻略攪三：獅買斷巷一定拜期間找內(nèi)的桑公交軍站牌肌廣告三、輔營(yíng)銷細(xì)策略滑計(jì)劃碎-4暖心坦計(jì)劃攻略艇一：推短信外提示嶺來(lái)電釘客戶坐到訪獨(dú)線路男，注味意交陸通安元全攻略領(lǐng)二：玩定期夾短信衛(wèi)提示服會(huì)員渠及針書對(duì)區(qū)燙域客評(píng)戶天庫(kù)氣變央化，河注意患身體攻略徐三：娃提供泛免費(fèi)女80卵0和就40枕0電瞧話，賄為全棚成都協(xié)市民晨專業(yè)未不動(dòng)形產(chǎn)顧專問咨仗詢，拐同時(shí)燥在銷萌售中帽心設(shè)手立專虜業(yè)顧蓮問臺(tái)豬，攬扛盡成巾都高油端投誰(shuí)資客比戶攻略擊四：苦定期析短信威宣傳軟華潤(rùn)院·二備十四議城提杯倡的躁健康鋤生活損方式攻略討五：氧對(duì)會(huì)刑員及臟針對(duì)銀區(qū)域洽客戶工發(fā)送胡節(jié)日院祝福三、斧營(yíng)銷蝕策略由計(jì)劃索-5樣板若房推說(shuō)出計(jì)代劃攻略拌一：伸分期候推出滴樣板嘗房，構(gòu)保持半銷售鍵熱度攻略專二：熔請(qǐng)名掘家設(shè)無(wú)計(jì)主刃題樣均板房型，提挪倡二刊十四集城城放市生帖活方臟式攻略刻三：怪推出蒙二十泛四城難主人援樣板旨房，道邀請(qǐng)死來(lái)訪間客戶酸做客三、辭營(yíng)銷逼策略皮計(jì)劃電-6網(wǎng)略道攻略送計(jì)劃攻略斜一：瞇通過奔二十柴四城內(nèi)記的串各類企花邊撕在網(wǎng)果略宣鉆傳二刃十四院城攻略畢二：漠讓二爹十四抄城與蜘各類云社會(huì)患熱點(diǎn)熔聯(lián)系銷，如蟻奧運(yùn)榜會(huì)之適類，甚通過信網(wǎng)略碰迅速雙傳播攻略椒三：鳥通過軌QQ推彈出雅式新辰聞，云讓二的十四砌城的柳咨詢刑進(jìn)入則每一仁個(gè)桌興面三、該營(yíng)銷岔策略?shī)视?jì)劃卸-7公關(guān)煙攻略矩計(jì)劃攻略她一：疏華潤(rùn)傲集團(tuán)懲70寧年，稠**枕成都扎六周旦年攻略拳二：呆邀請(qǐng)奔代言蜂人賈饑樟柯驕和劇盡組主客要成弄員來(lái)默成都偽宣傳刪二十紹四城丘記攻略更三：耳二十意四城爹記成隸都首撞映攻略嶺四：規(guī)華潤(rùn)豎業(yè)主事足球測(cè)聯(lián)賽攻略員五：杠華潤(rùn)大慈善舉捐贈(zèng)三、姑營(yíng)銷溝策略傻計(jì)劃蓋-8配套鹿攻略歉計(jì)劃攻略嫂一：岔商業(yè)免配套年攻略蕉，借浩鑒深鋤圳萬(wàn)池象城收的成碌功經(jīng)職驗(yàn)，尤聯(lián)合勸商業(yè)俊大品氧牌商設(shè)，共費(fèi)同打井造成儀都東低城商帥業(yè)的辦核心胸標(biāo)桿貿(mào)，品少牌商渴業(yè)和喘大生婆產(chǎn)企認(rèn)業(yè)的廟入駐兔，聚象集人泳氣，奔提升很價(jià)值蝕，形予成多鴨贏局資面。攻略振二：趟教育梨配套暖攻略張，與嘩市內(nèi)類一流女小學(xué)律達(dá)成首協(xié)議商，在辱項(xiàng)目患配套過的小筐學(xué)位避置設(shè)春立分鳴校，傳并且埋對(duì)于島二十當(dāng)四城贊業(yè)主肚子女且，可榜跨區(qū)湖免贊智助費(fèi)巨就讀窩。根據(jù)僅渠道襲與品址牌共爛同推控進(jìn)的袋營(yíng)銷本策略增和攻兄略，鋼**必提出惠了4預(yù)大營(yíng)坦銷計(jì)尋劃，以分別岸是：二手踩房中職介分慮銷計(jì)慰劃異地惡客戶肆拓展房誠(chéng)計(jì)劃環(huán)保吃購(gòu)物截袋計(jì)罪劃置地言會(huì)升葵級(jí)計(jì)原劃第四摘部分蔽二虎手房枕中介純分銷茂篇主流用中介虎公司柿調(diào)查二十菊四城烈分銷現(xiàn)模式暗可行初性建貓議二十騰四城保分銷護(hù)模式則采用芝方式抹建議主流癢中介極公司獄調(diào)查目的叢及選盒擇標(biāo)兆準(zhǔn)**盼（中弦國(guó)）另不動(dòng)葛產(chǎn)網(wǎng)優(yōu)絡(luò)集返團(tuán)中國(guó)擔(dān)·成耗都·償富房禍不動(dòng)涼產(chǎn)房稈屋經(jīng)晌紀(jì)連續(xù)鎖有劇限公摩司21劉世紀(jì)伯不動(dòng)矛產(chǎn)成會(huì)都區(qū)弓域分舌部目的了解渴成都施分銷旗模式正成熟復(fù)度、晚可操魚作性闖。為帳二十汁四城達(dá)項(xiàng)目曲08姓年銷共售任敲務(wù)順迎利完償成提推供客鬼源拓吉寬起映到切棕實(shí)的四作用怪。了解閥中介課公司巧現(xiàn)有震分銷面方式婦，從欄側(cè)面慶了解釣其他米開發(fā)框項(xiàng)目挑對(duì)分壘銷的立運(yùn)作宰，為煮二十兩四城青項(xiàng)目院提供叉成熟參的、尿可持園續(xù)的記、能使夠深冤入執(zhí)右行的宏新營(yíng)斧銷渠闖道開預(yù)辟。選擇嗽標(biāo)準(zhǔn)成都荒較知特名的闊二手野房中燥介公喚司，裹選擇姐中大躺型為微主。成都回有分核銷經(jīng)嗎驗(yàn)的脾二手榆房中笛介公污司。發(fā)展雞良好微、理譽(yù)念先毀進(jìn)、綠渠道閘完善晚。**（中國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)中國(guó)·成都·富房不動(dòng)產(chǎn)房屋經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)成都區(qū)域分部選定參照公司**杯（中釘國(guó)）短不動(dòng)辰產(chǎn)網(wǎng)哲絡(luò)集史團(tuán)公司肝現(xiàn)狀順以及餡發(fā)展乘方式規(guī)存模：逗6洽2家公司壤經(jīng)營(yíng)惡方式正：逮直歸營(yíng)+艙加盟門周店康分歡布：井分布寨在三雹環(huán)以誓內(nèi)，鹿尤其除以二掉環(huán)內(nèi)哀占6獲0%休以上狗。門店庸人員死結(jié)構(gòu)密：鎮(zhèn)5慨——鳳8人虎。店盲長(zhǎng)（鐵1~在2人幻玉）+養(yǎng)店員矮（4揀~7配人）門店置面積菌范圍密：球小委型—劫30猴㎡~保60田㎡。扎中型址—6嫌0㎡副~1豈00竹㎡。**固（中章國(guó)）搖不動(dòng)丙產(chǎn)網(wǎng)兇絡(luò)集渡團(tuán)大型撒—1侍00利㎡以群上。以往麗服務(wù)服務(wù)頂項(xiàng)目致：藍(lán)谷似地服務(wù)園時(shí)間心：20愉05霧.7和~2毀00丸6年委中旬贊（具耕體結(jié)臟束時(shí)漆間不舊詳）服務(wù)阿方式民：引導(dǎo)枕式+廢聚焦鞋式。服務(wù)婚流程寫：主力返門店稈簡(jiǎn)單槐服務(wù)走——嘗乙方墓引導(dǎo)俘——株甲方艱銷售轎中心方——家確認(rèn)際（三兩方簽橡字）賄——疫客戶田交接幫——飼服務(wù)鐘收費(fèi)匹結(jié)算免（以閥合同迫簽訂棵為準(zhǔn)學(xué)，按晝?cè)禄蚯氛甙磶偶s定編）服務(wù)遠(yuǎn)效果磁：引導(dǎo)膀客戶暮10掠00掛多組稱，成頃交客刻戶接懼近3置00鵲組。扭（有撇待進(jìn)盤一步吹了解獨(dú)）。每成交淹率接脆近1忠/3濫。分燃銷方不式很厚成功拒。**星（中爭(zhēng)國(guó)）谷不動(dòng)乓產(chǎn)網(wǎng)標(biāo)絡(luò)集譜團(tuán)服務(wù)溜方式方式撥一：禽提供勒名冊(cè)迎資料賠不化采用方式法二：脊引導(dǎo)總模式溜采用收費(fèi)殊：暢成叉交套排總價(jià)那1.千5%犧?？膳逡钥夹钁]固況定收啟費(fèi)。方式雪三：娃全程突代理拒方式胸不榜采用**張（中眼國(guó)）住不動(dòng)售產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)絡(luò)集疼團(tuán)具體壟服務(wù)牛內(nèi)容服務(wù)華范圍療：放◎欄門賤店場(chǎng)翼地提瓜供牙◎姜推薦某客戶服務(wù)狂方式如：距引歉導(dǎo)式墳+聚府焦式服務(wù)娃流程拾：流程剃參考頃乙方捏以前跳合作告流程聽。服務(wù)續(xù)費(fèi)用策：1.棟5%券傭金堅(jiān)，門熟店包蘋裝甲票方自戒理，場(chǎng)地導(dǎo)使用嫂費(fèi)用趨60濁0~撥80羅0元洋/店秋/月結(jié)算容方式晨：簽約從為準(zhǔn)母，周駱期性全結(jié)算置（按禮月）**押（中交國(guó)）奮不動(dòng)百產(chǎn)網(wǎng)朗絡(luò)集涌團(tuán)服務(wù)但細(xì)則辜（乙碗方提翠出）是否滅接受習(xí)其他輔中介饒公司甘共同桑參與等同一彼項(xiàng)目睛的相尚同服論務(wù)？不接贈(zèng)受如果削接受恰，客托戶的君甄別匙方式袍？是否嗎能夠兇接受赤甲方輛指標(biāo)降型任歇?jiǎng)?wù)？可以蜂，但命是要雪具體地商議求。根紡據(jù)市船場(chǎng)容乞許一針定的野彈性縮慧空間犁。能否嗎保證鄰客源諸的獨(dú)餅享性恥？（農(nóng)提供耕我方碧的客改源不劍再推床薦給弦其他展公司績(jī)）不可忽以違約廊的責(zé)遞任？按照店合約棍執(zhí)行**厭（中研國(guó)）堵不動(dòng)技產(chǎn)網(wǎng)斯絡(luò)集青團(tuán)結(jié)論公司潔規(guī)模處較少凍。有成糕功服錫務(wù)先陸例。炒且提汽供客期戶價(jià)度值高蕩。收費(fèi)摔較低驢。主丟要收妥費(fèi)包哀括門礙店推睬廣費(fèi)溪用，母推薦戒客戶的傭金翼。合首計(jì)約屑占總罷銷售門額的2%。服務(wù)傅項(xiàng)目映少，淋近期它基本愧無(wú)此世項(xiàng)服殼務(wù)。**修（中無(wú)國(guó)）秤不動(dòng)參產(chǎn)網(wǎng)裂絡(luò)集國(guó)團(tuán)中國(guó)柱·成鵝都·所富房荒不動(dòng)丙產(chǎn)房娛屋經(jīng)襖紀(jì)連境鎖有納限公間司公司淹現(xiàn)狀膽以及優(yōu)發(fā)展陷方式規(guī)謎模：80支多家公司進(jìn)經(jīng)營(yíng)督方式顫：直營(yíng)聽+加隆盟門蒙店毀分鴉布：主城碌區(qū)呈縱現(xiàn)電叢子云魔圖分穩(wěn)布，翅二環(huán)途內(nèi)占翅到門店金人員蘿結(jié)構(gòu)這：1+痰5~喊7人柏；店激長(zhǎng)（豈1~信2人悼）+煙店員蹲（4筑~7扔人）門店五面積耕范圍炮：40鎖㎡~及10環(huán)0㎡中國(guó)璃·成叼都·帽富房掠不動(dòng)都產(chǎn)房販屋經(jīng)姨紀(jì)連華鎖有仍限公類司60融%以煎上。塑部分目衛(wèi)星架城有遮5~拿7家治分布鮮（華僅陽(yáng)）以往疼服務(wù)服務(wù)鉛公司材：藍(lán)光你富麗將東方途、富母麗花燒城，靠東山令國(guó)際私，秀惰城，疫狀元窮府邸耐，藍(lán)抵谷地寒等。服務(wù)狠時(shí)間超：藍(lán)光泛項(xiàng)目狐去年該底簽婚約，援其他白項(xiàng)目波在運(yùn)腳作中腫。服務(wù)辟方式竟、流礦程：方式胃一：雕提供龜門店周推廣茄（1隱00抄0元射/月?lián)?家堵）；方式株二：界提供瀉分銷衰服務(wù)冬；戴流程崇類似羊**侍方式恩。但負(fù)是客菊源提圣供松井散。方式配三：幟提供窩代理穗服務(wù)森。服務(wù)疫效果柔：為藍(lán)術(shù)光提訂供客啦源數(shù)悶?zāi)坎桓嬖?，邊但是凍成交康確認(rèn)授客戶鋒超過辯20招家（盤估算酬），納其他瞞項(xiàng)目泳服務(wù)物比較旦成功幸（松軍散客融源提藍(lán)供）中國(guó)外·成異都·滲富房各不動(dòng)載產(chǎn)房陶屋經(jīng)買紀(jì)連資鎖有店限公逗司服務(wù)嗎方式方式候一：同提供烏名冊(cè)爸資料蛇不悔采用宗收費(fèi)粗：方式區(qū)二：獲引導(dǎo)族分銷百模式覆采物用匯收宋費(fèi)：漠傭金鑼，門體店包界裝，勝店員董獎(jiǎng)金帆，哄門山店場(chǎng)擾地使亂用，娘客戶耍優(yōu)惠方式共三：圓全程捎代理陸方式機(jī)采座用飽收鋸費(fèi)：竟商榷中國(guó)忍·成傳都·棟富房難不動(dòng)戴產(chǎn)房想屋經(jīng)嫁紀(jì)連優(yōu)鎖有理限公楊司具體獅服務(wù)余內(nèi)容服務(wù)脆范圍獨(dú)：◎步門店康場(chǎng)地費(fèi)提供窮◎推溉薦客巷戶服務(wù)攪流程燃：引導(dǎo)強(qiáng)式流程藍(lán)參考圾乙方眨以前負(fù)合作朱流程幼。服務(wù)頌費(fèi)用黑：傭金慶不低是于1根.5酸%杰（最酒高為狹2%網(wǎng)），探門店鄭包裝原甲方爺自理餐，門準(zhǔn)店使光用費(fèi)宏用1兼00螺0元爸/月來(lái)/家敘。店硬員獎(jiǎng)婚勵(lì)1鳴~2求%。村客戶揀優(yōu)惠膏1~對(duì)2%牌。結(jié)算擇方式傅：以客河戶簽蓬約為壺準(zhǔn)，帆周期恢結(jié)算到（需協(xié)要甲喉方提糠供保障證金悔）中國(guó)邀·成幟都·督富房懲不動(dòng)猾產(chǎn)房煉屋經(jīng)江紀(jì)連毛鎖有控限公蓋司服務(wù)閘細(xì)則晃（乙原方提配出）是否征接受各其他宅中介綱公司擠共同桃參與村同一已項(xiàng)目章的相窩同服票務(wù)？可以蘋接受如果掘接受夸，客紅戶的朵甄別末方式末？專門范對(duì)接吊人，乖采用拋簽單寨交接返方式圈。是否廢能夠蓬接受擱甲方裂指標(biāo)留型任析務(wù)？不接砍受能否險(xiǎn)保證沃客源慰的獨(dú)典享性合？（昨提供葉我方遺的客土源不舒再推暮薦給麗其他捆公司閃）不保較證違約證的責(zé)去任？按合爆約執(zhí)透行中國(guó)城·成機(jī)都·軋富房濟(jì)不動(dòng)朋產(chǎn)房孕屋經(jīng)諷紀(jì)連奮鎖有裂限公絲式司結(jié)論公司燭規(guī)模睡較大應(yīng)。有成丙功服翼務(wù)先址例。販但提槍供客沒戶價(jià)塔值低本，主腫要表潮現(xiàn)在文提供含客源繞的松則散性平方面撫。成岸功案艙例闡還述清交晰，癢表述約可信惕度高開。收費(fèi)設(shè)較高處。主區(qū)要收溫費(fèi)包冒括門渡店推報(bào)廣費(fèi)甜用，袍推薦鋤客戶縫傭金似，店洲員獎(jiǎng)豆勵(lì)。止合計(jì)瀉占總給銷售訴額的3.細(xì)5%鐘-~居4%。服務(wù)妻項(xiàng)目震多，郊近期怠主要魔服務(wù)從藍(lán)光來(lái)系列蕩項(xiàng)目喝。中國(guó)案·成柏都·肌富房眠不動(dòng)篩產(chǎn)房贊屋經(jīng)績(jī)紀(jì)連拘鎖有界限公仙司21序世紀(jì)域不動(dòng)殼產(chǎn)成數(shù)都區(qū)咽域分逝部公司短現(xiàn)狀嗓以及納發(fā)展私方式規(guī)霉模滾：80婚多家公司唐經(jīng)營(yíng)裝方式季：哈直營(yíng)福+加厭盟門秧店允分?jǐn)D布：主城錢區(qū)呈猜現(xiàn)電孟子云朽圖分測(cè)布，掛二環(huán)撇內(nèi)占遼到7吐0%平以上何。門店自人員澇結(jié)構(gòu)握：1+賠5~寺7人國(guó)；店米長(zhǎng)（忙1~們2人掙）+繩店員挖（4啟~7火人）門店齊面積夠范圍按：40友㎡左邁右21達(dá)世紀(jì)螞不動(dòng)傭產(chǎn)成囑都區(qū)匙域分柴部部分效衛(wèi)星侵城有繳2~柱3家濁分布劈燕（華惰陽(yáng)）貴。以往都服務(wù)服務(wù)刻公司：悲藍(lán)谷懷地，環(huán)藍(lán)光年項(xiàng)目憤，置輪信麗宗都花監(jiān)園，大龍湖寇晶藍(lán)梁半島疏商鋪踩（成丟功）服務(wù)美時(shí)間叢：不詳抄（藍(lán)顯谷地瘡1、鉛2、酬3期扣都參隱與服取務(wù)）服務(wù)卷方式占：捕引托導(dǎo)式服務(wù)坐流程煙：提供莖客戶膀名單嚇——恐甲方抱反饋歐——紗門店餓集中耍展示反（推軍介沙遠(yuǎn)龍形宴式）帶——報(bào)乙方捉引導(dǎo)綁——苦甲方觀銷售軟中心膏——決確認(rèn)震（三董方簽戀字）徒——蟻客戶授交接繞——謹(jǐn)服務(wù)鎮(zhèn)收費(fèi)末結(jié)算旺（以派合同套簽訂贏為準(zhǔn)磚，按觸月或垃者按適約定膛）服務(wù)礦效果拖：效果館不詳狂，估棒計(jì)成殊交率牛不到有1/骨5。擔(dān)且合干作方竊式不堵成功逗。主旱要向易我方唇介紹嘉門店垂的推酸廣渠返道終衫端作志用。義分銷移方式金不成叫功。21躁世紀(jì)嘉不動(dòng)握產(chǎn)成零都區(qū)嗽域分養(yǎng)部服務(wù)熄方式方式辮一：涌提供濾名冊(cè)堡資料衣采魯用收費(fèi)德：商威榷方式測(cè)二：穿引導(dǎo)執(zhí)分銷第模式燦采輛用收費(fèi)扎：傭階金，富門面?zhèn)伟b懼費(fèi)用穴、使油用費(fèi)遭用，覆店員渠獎(jiǎng)勵(lì)猛等。鐘（客偷戶主曠要面劉向中規(guī)高端靠）方式遭三：太全程次代理竹方式朽可伸以采鋪用收費(fèi)隙：商蒸榷21毯世紀(jì)鬧不動(dòng)志產(chǎn)成可都區(qū)牛域分削部具體苗服務(wù)災(zāi)內(nèi)容服務(wù)升范圍詠：◎廳門店勁場(chǎng)地色提供欄（特像別強(qiáng)罪調(diào)）稱◎推掘薦客品戶服務(wù)拉流程解：引導(dǎo)虎式村流程蓄參考考乙方嫁以前恐合作鋸流程職。服務(wù)完費(fèi)用晴：傭金霧介于努1.次5%梢~2餃%之煤間。而店員緣瑞獎(jiǎng)勵(lì)鉗1%微。門倒店使言用、委包裝屆費(fèi)用脆12字00委/月滅/家漲。結(jié)算版方式此：商榷21席世紀(jì)友不動(dòng)膨產(chǎn)成懲都區(qū)肆域分槍部服務(wù)緞細(xì)則振（乙鐘方提抓出）是否劑接受附其他伙中介伏公司捎共同茄參與嘗同一階項(xiàng)目啦的相反同服撒務(wù)？不接獸受如果外接受等，客歌戶的禾甄別序方式查？是否絮能夠明接受級(jí)甲方壺指標(biāo)兄型任茅務(wù)？不接撇受能否雷保證衫客源聽的獨(dú)柏享性梨？（獨(dú)提供陽(yáng)我方地的客是源不閑再推鬧薦給侮其他耐公司游）不保呀證違約填的責(zé)昂任？按合轎約執(zhí)董行21釘世紀(jì)燒不動(dòng)欠產(chǎn)成必都區(qū)限域分礦部結(jié)論公司拉規(guī)模浴較大俗。有成礙功服招務(wù)先搜例。蕩但提歷供客紡戶價(jià)尾值低超，且濁成功辰案例濫闡述炮過于蠶模糊鹿，可夠信度通低。收費(fèi)愁較高毅。主漏要收鞠費(fèi)包鞠括門擁店推佩廣費(fèi)幼用，臺(tái)推薦燭客戶囑傭金予，店箏員獎(jiǎng)插勵(lì)。傳合計(jì)蹲占總貧銷售恭額的3%糠-~醒3.擋5%。服務(wù)停項(xiàng)目號(hào)多，凝近期慰主要森服務(wù)仗龍湖職晶藍(lán)胳半島治商鋪啊。21抓世紀(jì)怒不動(dòng)籠產(chǎn)成速都區(qū)吃域分脆部總煉結(jié)分銷返模式汁可操盟作性鉆強(qiáng)；評(píng)模式圈成熟首?？驮醇迶U(kuò)大餓作用向明顯顫。合作虧條件昂普遍航苛刻撥，但拍是可椒以經(jīng)鬼過商諷談得蟻以解高決。焦一般領(lǐng)真實(shí)作報(bào)價(jià)膽應(yīng)該廟是現(xiàn)螞有報(bào)延價(jià)的熟6~餐7折協(xié)。規(guī)模參大、頑合作蛾方式骨成熟巡壽的可可以作灰為進(jìn)緣瑞一步味商談?dòng)暗闹髯阋獙?duì)觸象。二十祖四城省分銷仁模式糠可行流性評(píng)共估績(jī)效孩評(píng)估成本敢評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)貿(mào)評(píng)估結(jié)嘆論績(jī)效填評(píng)估?！薪檠莨敬咒N糧能力緊評(píng)估公司名稱績(jī)效指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)主營(yíng)業(yè)務(wù)門店規(guī)模門店分布以往經(jīng)驗(yàn)客源薦客能力（月）有效客戶（月）成交客戶（月均）成交率順馳二手房中介62三環(huán)以內(nèi)均布，二環(huán)內(nèi)占60%。一般五城區(qū)內(nèi)，城東、南中端客戶為主2001003030%良好富房二手房中介，一手樓盤代理80

主城區(qū)呈現(xiàn)電子云圖分布，二環(huán)內(nèi)占到60%以上。豐富主城區(qū)中高端客戶5002004020%良好21世紀(jì)二手房中介80主城區(qū)呈現(xiàn)電子云圖分布，二環(huán)內(nèi)占到70%以上。一般主城區(qū)中高端客戶3001501510%一般結(jié)論牌：成交獨(dú)率最笛高為痰30鉆%，川最低援為1撿0%羅；中外間值緒為2鄙0%五。有效后客戶動(dòng)增加水最高江為2娘00搭，最野低為襪10知0；課中間輛值為熊15位0?？?jī)效疲評(píng)估戀——二十聞四城移任務(wù)綱評(píng)估說(shuō)明疲：07紗~0揀8總短結(jié)指局標(biāo)采霜用0駕7.載8~狠07慰.1瘋2的領(lǐng)銷售末數(shù)據(jù)盈；08四年總莫任務(wù)太指標(biāo)眨采用思年度辨任務(wù)貌數(shù)據(jù)捉計(jì)算駝。08攝營(yíng)銷繳計(jì)劃蹈指標(biāo)課采用較甲方倆提供棒的營(yíng)擔(dān)銷計(jì)諷劃數(shù)稀據(jù)。（任碗務(wù)）豈貢獻(xiàn)費(fèi)率為綱：8塑.5業(yè)%

月來(lái)訪量（均）月成交量（均）月成交率（均）營(yíng)銷費(fèi)用（萬(wàn)元）月均費(fèi)用（萬(wàn)元）套營(yíng)銷成本（元）07年~08年度總結(jié)2250.00100.004.44%621.0089.0025100.0008年任務(wù)指標(biāo)1800.00180.006.76%3000.00250.0034722.22其他營(yíng)銷優(yōu)化措施提升2587.50115.004.44%2886.5240.5425100.00口碑傳播客戶/50.00/00.000.00分銷模式貢獻(xiàn)75.0015.0020.00%90075.0050000.00分銷模式貢獻(xiàn)率8.33%備注07`08年度口碑傳播占到60%以上，，在持續(xù)推出后將有一定的下滑。設(shè)定口碑傳播成交客戶月均50組（占總?cè)蝿?wù)28%）。績(jī)效類評(píng)估豪——塞結(jié)豎論分銷勉成交農(nóng)率：常規(guī)肝成交窯率：分銷相有效痛客源擺：常規(guī)神有效崗客源既：分銷介成交水量：常規(guī)算成交廟量：20墓%20而0組迎/月25聲87它組/練月4.救44面%分銷啞貢獻(xiàn)櫻率：常規(guī)都貢獻(xiàn)鋤率：8.旋5%63蝴.8否%15側(cè)組/紗月11娘5組各/月結(jié)論分銷允成交迎率較科高，加貢獻(xiàn)揉率比厭例大探。有毛可行紅性?？?jī)效省評(píng)估糞建議1、爆能夠比提高功成交麥率，石避免隔營(yíng)銷騰成本氣浪費(fèi)嫁。2、即由于席乙方肅規(guī)模閃、資銀源等臉決定號(hào)乙方話服務(wù)卵的局薪限性挽很強(qiáng)記，不個(gè)能作后為項(xiàng)衫目的駱主力巷客源板提供有措施麗。3、潤(rùn)在常敢規(guī)營(yíng)負(fù)銷計(jì)偶劃的倘基礎(chǔ)聽上，脆建議扁采用召此分鋤銷模輛式。成本堪評(píng)估賤——中介艘公司搞分銷佩成本顯評(píng)估門店數(shù)成本細(xì)項(xiàng)成交套數(shù)成交額成本優(yōu)化系數(shù)最終成本成交套均成本綜合評(píng)價(jià)門店裝修費(fèi)用門店使用費(fèi)用（/家/年）傭金店員獎(jiǎng)勵(lì)客戶優(yōu)惠62200080001.5%1%2%301800000070%118700039566.67良802000120002%2%2%402400000060%212800053200一般80200090002%1%2119500079666.67差說(shuō)明響：成蘭本優(yōu)盛化系論數(shù)為見雙方待商談停后能做夠接竭受的巡壽合作仗條件度。結(jié)論密：分千銷模傾式成裁本約蔬為5員萬(wàn)/鉆套。成本虛評(píng)估——廢二十預(yù)四城賠既有兇媒介賽通路蓋績(jī)效渠道費(fèi)用核算成交數(shù)量直接成本報(bào)紙160萬(wàn)145套1.1萬(wàn)/套雜志50萬(wàn)4套12.5萬(wàn)/套公交站亭160萬(wàn)84套2.74萬(wàn)/套戶外大牌70萬(wàn)物料80萬(wàn)__網(wǎng)絡(luò)30萬(wàn)11套2.73萬(wàn)/套公關(guān)活動(dòng)56萬(wàn)__房交會(huì)15萬(wàn)3套5萬(wàn)/套平均飾營(yíng)銷搖成本禿：2.鳳51途萬(wàn)元錫/套成本元評(píng)估——此分銷萬(wàn)模式奧成本既評(píng)估分銷舒模式疾：平均漲營(yíng)銷牛成本類：5萬(wàn)鞠/套2.挽5萬(wàn)拍/套小結(jié)分銷獨(dú)成本額高，妨可行捆性較丑弱。以常宋規(guī)推宏廣渠悔道為異主，捉分銷治只能友作為慮輔助嚇措施他擴(kuò)大擺客源犬。風(fēng)險(xiǎn)卵評(píng)估笛——分銷班模式丙風(fēng)險(xiǎn)脈表現(xiàn)敏及影薪響1、龜客源賄的松利散性像，無(wú)鳴約束谷性。消極灘影響助：無(wú)質(zhì)法量蔽化指蘭標(biāo)，奪影響氏整個(gè)驢項(xiàng)目京運(yùn)作延計(jì)劃徒。2、臘流程睬的風(fēng)哭險(xiǎn)，垂對(duì)接販人員路的主餐觀性體難以百約束消極銹影響映：無(wú)登法穩(wěn)橫定、芳規(guī)律得的模蠟式運(yùn)跌作。3、東費(fèi)用旦的支舞付消極暗影響妹：合雙作方末的消字極怠獨(dú)工以熱及客膚戶的衫流失壘。4、必客戶內(nèi)的身忌份甄冷別消極他影響草：交簡(jiǎn)叉客這源的抱身份死導(dǎo)致員合作普方的謙矛盾5、憲合作浮模式蕉的不缸成熟磚，操嚴(yán)作流睛程不栗規(guī)范佛，流采程復(fù)繩雜。消極秀影響等：惡敘性競(jìng)野爭(zhēng)導(dǎo)冰致項(xiàng)廉目品魚牌形皮象受蕩損。風(fēng)險(xiǎn)快評(píng)估較——分銷變模式頃風(fēng)險(xiǎn)刪評(píng)估鋪結(jié)論分項(xiàng)成本（最大化）占分銷總投入成本占總推廣費(fèi)用比重風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估前期投入成本1000*0.7*12*8015%0.04%少672，000元運(yùn)作成本薦客量*20+成交客*2004%0.01%少200，000元合計(jì)

19%0.05%少小結(jié)1、瘡分銷仗模式孔的風(fēng)險(xiǎn)頑主要身集中狹在前圣期投窮入以舉及中趁期的婦運(yùn)作裝上。2、粒分銷義模式目的前豬期+療中期君的投惹入只畫占分風(fēng)銷總怨投入點(diǎn)的1%弱，儉只占賣總推鐮廣費(fèi)給用的萬(wàn)分皂之五，投入無(wú)少，抄風(fēng)險(xiǎn)埋很低艇?？倽峤Y(jié)

成本(萬(wàn)/套)成交率貢獻(xiàn)率總成本成本權(quán)重貢獻(xiàn)權(quán)重得分綜合評(píng)價(jià)常規(guī)渠道2.55%90%486082%4.50%5.50差分銷模式520%10%108018%2.00%11.00優(yōu)1、問綜合瀉考評(píng)午成本月、績(jī)特效以消及風(fēng)禽險(xiǎn)，扭分銷揚(yáng)模式蹄優(yōu)于呆常規(guī)病模式甚。2、膊由于播分銷斯模式驚規(guī)模龜限制窯，不祖作為物主力違客源懷提供粱渠道細(xì)。3、刻由于搜結(jié)算苗以簽氣約客危戶為笛準(zhǔn)，燃前、桿中期計(jì)費(fèi)用其投入站低，隙操作布靈活妹。4、扮投入樂低，弟效果援好，覽可行匙性強(qiáng)冠。5、吵分銷斤模式凳在本納項(xiàng)目砌的運(yùn)晨作上洋可以洽采用鄭。二十之四城追分銷閃模式猴采用舌方式悄建議采用葬方式合作換流程工序禁時(shí)效貨安排經(jīng)以及值費(fèi)用吉預(yù)估甲方錘要求采用慰方式闡釋侄：分窗銷責(zé)譽(yù)任制盲，就啊是我沙方向衣乙方虜（中雀介）剛提出堅(jiān)我方兇可量接化的沃指標(biāo)肝，乙蔽方按鼻照此叼指標(biāo)猜完成瓶相應(yīng)挑的客抓戶資昌源提予供以兆及保畫證客聽?wèi)舫扇咏涣繝?。理由惰：保證晝我方妨主導(dǎo)元地位保證白合作凝的可折控性保證蝕品牌支不被閥損傷減少矩乙方勇隨意羊性分銷積責(zé)任佛制合作值流程3我方下達(dá)任務(wù)3乙方提供初步客戶資料3門店首次銷講服務(wù)3乙方開展集中性召集活動(dòng)3乙方引導(dǎo)3甲方銷售中心交接3確認(rèn)（三方簽字、存檔）3甲方常規(guī)服務(wù)3成交客戶甄別、對(duì)接3服務(wù)收費(fèi)結(jié)算，交割工序荷時(shí)效點(diǎn)安排鉛以及最費(fèi)用帥預(yù)估前期撤：門歉店甄扛選、侵店面凍裝修初以及屆人員狼培訓(xùn)景等，低本工恩序只乎運(yùn)作哨一次安（正欄式運(yùn)辣作前忘的準(zhǔn)燙備工命作）中期送：整厘個(gè)流奔程的田時(shí)效貿(mào)安排限以及斬費(fèi)用提，本神工序箭具有輛周期擦性、蘆疊加瘋性。宰一般覆按照維15寒天為輸一個(gè)助周期閘。后期鐮：后愚期主剖要指盞客戶研簽約跟后與霧中介堪公司興的財(cái)祖務(wù)層銀面對(duì)喘接。噴本工循序參匹考中虜期的嗎績(jī)效岔，但制獨(dú)立梢于中短期，豪采用耗月結(jié)率或者摩季結(jié)峽的方劇式進(jìn)甜行。整個(gè)厲流程蔑重點(diǎn)旗考察陶前期杜、中岸期運(yùn)漿作時(shí)品效和趣費(fèi)用岔等。工序扯時(shí)效免安排密以及慣費(fèi)用邊預(yù)估敏——梨前期3門店甄選15猜天3~癢4人50賽00橫（運(yùn)杰作）3門店包裝3門店人員培訓(xùn)15窄天3~脹4人80比00湖0（奇每店緒10畢00軋）15坐天5~此10熊人10落00網(wǎng)0（者5批體次）總計(jì)飛：時(shí)矩間2發(fā)5天亞~3塑0天費(fèi)用推：1搞00士00薦0元睬（不感包括弓場(chǎng)地倒租賃俊費(fèi)用逮）時(shí)間人員費(fèi)用1天2人0（霸無(wú)費(fèi)疫用）2天0人0（無(wú)野費(fèi)用膽）1—閃~1士5天5~譜7人0（無(wú)佩費(fèi)用已）3我方下達(dá)任務(wù)3乙方提供初步客戶資料3門店首次銷講服務(wù)時(shí)間人員費(fèi)用工序舊時(shí)效即安排壤以及鹽費(fèi)用猶預(yù)估娛——梢中期工序店時(shí)效直安排李以及建費(fèi)用撿預(yù)估守——洲中期時(shí)間人員費(fèi)用1~跪2天4人50采0（規(guī)運(yùn)作鉛）1~扒2天1~血2人0（無(wú)現(xiàn)費(fèi)用釣）1~寒2天1~艙2人0（無(wú)興費(fèi)用分）3乙方引導(dǎo)3乙方開展集中性召集活動(dòng)3甲方銷售中心交接工序軌時(shí)效趣安排淡以及慢費(fèi)用岔預(yù)估尤——堂中期交接胞當(dāng)天1~累2人0前（無(wú)槳費(fèi)用扮）交接西當(dāng)天1~葉2人0（無(wú)微費(fèi)用下）總計(jì)木：時(shí)奏間：房誠(chéng)15妄天（周鄰期）費(fèi)用米：5廉00體元3確認(rèn)（三方簽字、存檔）3甲方常規(guī)服務(wù)時(shí)間人員費(fèi)用工序淋時(shí)效低安排偷以及箱費(fèi)用污預(yù)估拌——哲后期1~灰4天1~陡2人40雹0（葡運(yùn)作議）月結(jié)1~漏2人0（無(wú)小費(fèi)用尚）總計(jì)店：時(shí)間殃：月湖度或椒者季陪度（裁周期筐）費(fèi)用辰：4魚00拳元3成交客戶甄別、對(duì)接3服務(wù)收費(fèi)結(jié)算，交割時(shí)間人員費(fèi)用分觀析甲方功前期誰(shuí)投入災(zāi)成本包裝哄費(fèi)用浪：1眠00獎(jiǎng)00查0元杜；租賃精費(fèi)用借：2腥40遷00餡0元膜；（脹按8知0家迅門店棋、一菌個(gè)季夕度的鄰租賃鉆費(fèi)用烘計(jì)電）甲方燦中期誦投入察成本金：運(yùn)作劑費(fèi)用顯：5燃00凈~1暴00布0元恩；（碑可以割酌減獄）甲方耐后期尾投入嶼成本養(yǎng)：運(yùn)作愚費(fèi)用劉：0腫~5共00犬元傭金蠟、獎(jiǎng)叨金等爸：不運(yùn)計(jì)入胸營(yíng)銷例成本舊,作沫為銷首售計(jì)儲(chǔ)劃內(nèi)棄指標(biāo)蘋獨(dú)立蝴計(jì)算譯?？偝蓾摫荆?7資萬(wàn)/挺季度人員玩投入也：對(duì)躁接人挪1~識(shí)2名碎。結(jié)論始：流程巡壽風(fēng)險(xiǎn)跑低可操舟作性燥強(qiáng)我方候主動(dòng)駱性強(qiáng)成本舒極低前期費(fèi)用（元/年）租賃費(fèi)用（元/季度）中期運(yùn)作費(fèi)用（元/15天）后期費(fèi)用（元/月）合計(jì)（元/季度）100000240000500400269200**質(zhì)通過仗藍(lán)谷腔地方叛面了調(diào)解到橡：藍(lán)谷怪地一肺期合太作的倡二手逝房中登介為弓**該期夾總共蓋銷售污房源悲36套0套國(guó)左右二手領(lǐng)房中迎介推發(fā)薦的冊(cè)成交歸套數(shù)鮮在1域0套曉左右貢獻(xiàn)新率為若3%上不足耍，二懇手房堅(jiān)中介促的宣粥傳又燃較大波的夸輕大成左分二手扁房中羊介的蚊費(fèi)用通1.灰5%顫，比慣二手希房中荷介的機(jī)報(bào)價(jià)螞有較性大的坦折扣巖空間通過搜以上菜信息繞的了役解，撫**題認(rèn)為輕：可以季嘗試礎(chǔ)采用思二手查房中始介的尺渠道治進(jìn)行犯推廣壇和促挽進(jìn)來(lái)碰訪量但必涼須限占定來(lái)拔訪數(shù)軍量的陷指標(biāo)經(jīng)過鴉一定乏期限講的考苦察，土如貢始獻(xiàn)率鴨達(dá)不患到8仗.5番%，政應(yīng)該叨及時(shí)熔取消根這種芒模式**騎認(rèn)為平華潤(rùn)井應(yīng)該泳要求客源吧的獨(dú)捆享性客源假的豐握沛度侄（數(shù)禁量）客源捷的有罪效性長(zhǎng)（質(zhì)針量）品牌淘的安則全性運(yùn)作系的持沫續(xù)性撇以及呈效果拌的明犬顯性甲方問有權(quán)舉單方際面中也止此蚊服務(wù)第五榆部分棄異亦地客亂戶拓畝展篇目的盤：增扇加異攀地客陷戶成另交量第一抵部異地跨客戶彎分析第二代部備選轎方案第一旗部異地蓋客戶怖分析第二冒部分備選獎(jiǎng)方案異地放客戶部分析05僻-0霞7年劃成都她異地拒客戶吉前5仇名地姻區(qū)成麗交量玻分析07條年成亡都異療地客例戶前姨5名儉東.腥南.源西.枝北各辣區(qū)域詳成交浮量分顫析07弦城東蘇異地什客戶冶成交癥情況艱分析05穿-0枝7年龍成都拌異地息客戶節(jié)前5忍名地個(gè)區(qū)成袖交量07籠年成貿(mào)都異杏地客菌戶前列5名央各區(qū)考域成罪交量07喊年城臉東異眉地客詞戶置位業(yè)情諸況分廳析城東售異地焦主力霉客戶07亞年城劍東異銳地客粉戶成狂交在滿60康00漸套左磨右其中宿內(nèi)江商.達(dá)視州.墊南充斷三座逆城市耗占總窮比例裁在7窄0-挨80詳%左的右,霜為異滅地客贈(zèng)戶重此點(diǎn)城曠市.較為令明顯漂為內(nèi)裂江和宮達(dá)州第一望名姨內(nèi)江內(nèi)江殲:持續(xù)黑穩(wěn)步鐵增長(zhǎng)睬趨勢(shì)早，多羞數(shù)內(nèi)日江市蕉民到湯成都設(shè)購(gòu)房糠是為稅了養(yǎng)辦老和迫子女駛安家拿，選姨擇的棚戶型星多為關(guān)70隆-9竊0平己米左宗右的嗓居家洲戶型蛾，意狹向購(gòu)亂買的絡(luò)樓盤啊多為付城北森和城嘩東及廚三環(huán)高外的鵲成都獄周邊蓄地區(qū)隸，預(yù)舍計(jì)購(gòu)毒買力掘仍然掃還會(huì)漂保持降強(qiáng)勢(shì)縣。第二庭名雅樂山樂山攀:總體叛增長(zhǎng)展較快凈，由趟于當(dāng)真地政輩府現(xiàn)易近幾挎年已巴經(jīng)不脆再審告批土厭地用次于新嘗樓盤顏開發(fā)傳。除斤了樂色山現(xiàn)卵在正撐在開聰發(fā)銷雕售的漫四十宵多個(gè)亂樓盤征外，裹至少肝在近獵幾年往內(nèi)，財(cái)除了洞一些窩改造方房，儉不會(huì)掀再有仍大量夫的新泥房供恒應(yīng)。宮因此況促使嘩樂山掏房地蓋產(chǎn)價(jià)省格上關(guān)揚(yáng)。害相比即其他則城市器購(gòu)房勵(lì)者更銅愿在工成都網(wǎng)買房誤，所湊以預(yù)盜計(jì)還萄會(huì)出約現(xiàn)良墓好勢(shì)禾頭。第三溪名喚攀枝成花攀枝孫花:由于蘇距離伯較遠(yuǎn)誓等因酷素增部長(zhǎng)比依較緩賢慢，派年總摘量從妙未超睬過3才00伙0套索，預(yù)猾計(jì)未傅來(lái)變隊(duì)化不約會(huì)很帽大。第四魂名副達(dá)州達(dá)州唯:從過達(dá)去三恩年銷隨售數(shù)班據(jù)比榨較，剪成交乓量波化動(dòng)較嗓大,擋未來(lái)稅變化星方向賴不能彩預(yù)料。第五厲名校南充南充血:增長(zhǎng)澤緩慢弊，但幅是在誕二級(jí)川市場(chǎng)往中南濁充人村具有偵很強(qiáng)捏的購(gòu)源買力繁,到掛成都襪購(gòu)房象的意僅愿相套當(dāng)強(qiáng)牽烈。這大多闊數(shù)人常對(duì)二腦三環(huán)游路房蛋價(jià)處韻于6強(qiáng)00雅0元飼/平睬方米暢左右扭的當(dāng)尋前房孟價(jià)水窄平表證示完懼全可曉以接懇受，冶所以奔可能遭會(huì)有站大幅巴的上染漲。內(nèi)江仇達(dá)州江07勇年事貴件回壇放千人洽購(gòu)房望團(tuán)引突發(fā)二撐級(jí)城加市軒是然大羞波時(shí)間害:妨2鍵00與7年罵9月焦底事件菜:娘秋袖季房租交會(huì)組織災(zāi)者:呀天府液樓市“千搶人購(gòu)飾房團(tuán)農(nóng)——爺—內(nèi)赤江團(tuán)敘”去年廈內(nèi)江吉排在蔽二級(jí)耕城市油購(gòu)房拾的首介位，雪秋季翻房交獵會(huì)時(shí)誕組織女的“蠟千人壞購(gòu)房選團(tuán)”立，同北樣內(nèi)灑江購(gòu)金房者倡再占駱鰲頭釋。報(bào)名慌的人叮多得德讓人腰應(yīng)接液不暇引，填臥寫“搶看房陰報(bào)名肝申請(qǐng)?jiān)诒怼弊拥木蛽跤袆?5端0余葵人。拋其中脾有很省多朋得友介抽紹朋丹友，輩朋友繩的朋營(yíng)友又斧介紹譜朋友聽。千人需購(gòu)房亂團(tuán)—昨——絹達(dá)州牢團(tuán)達(dá)州燈購(gòu)房血者來(lái)貫成都欣買房鐮都是哄結(jié)伴霧而行泊，以丸各行擺業(yè)為拋圈子摸準(zhǔn)備頸團(tuán)體秒購(gòu)房陶形成蓄群居芳．這桿些圈出子有嚼公務(wù)和員圈開，老苦板圈芹、醫(yī)鴿生圈絕、教鮮師圈稿等，梢達(dá)州思報(bào)名縣參加震的購(gòu)潑房者訂35浩0人厭左右鑰，預(yù)跳訂了響6廂巡壽專列隸，秋降交會(huì)血期間妄“千冤人購(gòu)饒房團(tuán)總——貴—達(dá)瓣州團(tuán)膝”的遺專列也將駛揪向成俯都第一末部分異地踢客戶抹分析第二沉部可選尾方案時(shí)間癥選擇試慎探來(lái)電劣來(lái)訪矮監(jiān)控組織缸購(gòu)房扮團(tuán)異地齒專場(chǎng)銷售異地匪客戶開拓展繡流程時(shí)間曉選擇由于廁二級(jí)樓市場(chǎng)勇的購(gòu)哥買需轉(zhuǎn)求為輸主要蕉為養(yǎng)虎老和硬子女苦安家選擇求的戶疼型多歸為7途0-跡90此平米胖左右賀的居映家戶叫型所善以要沖選擇鉛和項(xiàng)答目產(chǎn)銳品相宴符的相時(shí)間具體扭時(shí)間軋由推倘售相汽應(yīng)產(chǎn)紋品時(shí)取間決女定預(yù)計(jì)績(jī)房交壞會(huì)前傭10扛天在蛙異地壇投放銅夾報(bào)試探24維城產(chǎn)烏品價(jià)蒜格定東位與烏二級(jí)壇市場(chǎng)抓購(gòu)買蝦力比跪較有秒一定廚距離雖。對(duì)重辛點(diǎn)二代級(jí)市趕場(chǎng)報(bào)炸廣或瘦夾報(bào)塌試探宇：根據(jù)所來(lái)電蝕來(lái)訪常和客閃戶反搶饋信廉息情觸況評(píng)岸估二釘級(jí)市老場(chǎng)購(gòu)升買力褲、購(gòu)射買量許，然瞇后選畝擇目血標(biāo)城孫市，雜和組籍織方妥式。組織鑒購(gòu)房干團(tuán)異地棚專場(chǎng)根據(jù)濫異地扮客戶釀的來(lái)類電量嚼和來(lái)賓訪量協(xié)確定率具體杠以下蔬拓展曉方式圖:組織揀購(gòu)房硬團(tuán)征集品鑒揮會(huì)直通欠車律師組織冠實(shí)施征集客戶晶征集絲式:在目換標(biāo)城眉市設(shè)騰立報(bào)搜名點(diǎn)齡和異蛋地客隙戶直禿接接晚觸。直通姜車提供荒免費(fèi)女的購(gòu)剖房直范通車們:為“抱無(wú)車鄙一族沾”解廣決了午一個(gè)逼交通喪的老繳大難梢問題晌，省源錢、孫省時(shí)唱、也判省心品鑒塑會(huì)專場(chǎng)曉品鑒改會(huì)：體驗(yàn)智成都凳與二巾十四鏈城的塌未來(lái)努生活撥品質(zhì)鎮(zhèn),讓娛購(gòu)房節(jié)者感由受到岡大盤蒜開發(fā)受商的客企業(yè)悶責(zé)任捧。律師律師圓全程葛陪伴除:新動(dòng)斜態(tài)及沈舉措礎(chǔ)、怎奇樣驗(yàn)渣收房眼屋、河80頃置業(yè)抱指導(dǎo)稅等話山題讓聯(lián)老百撓姓從扶當(dāng)天詳開始愧了解安自己每享有謝的新冰權(quán)利六，并炎學(xué)會(huì)毒利用諷新的愉法律邪來(lái)維殊護(hù)自鐮身的禍權(quán)益鮮。購(gòu)房粱團(tuán)費(fèi)贊用項(xiàng)目費(fèi)用二級(jí)市場(chǎng)夾報(bào)12000元左右(0.2元X2萬(wàn)份X3次)車輛由于距離和季節(jié)因素預(yù)計(jì)一次60元/座100KM左右。（金龍車）餐費(fèi)每人40元左右律師1000元/天除開報(bào)廣預(yù)計(jì)客戶單人費(fèi)用100-200元次異地娃專場(chǎng)城市渡選擇宣傳組織