XX年1月9日楚雄州祿豐縣龍宇新天地現(xiàn)階段營(yíng)銷思路與

27五月2023XX年1月9日楚雄州祿豐縣龍宇新天地現(xiàn)階段營(yíng)銷思路與報(bào)告整體思路項(xiàng)目基本理解市場(chǎng)背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項(xiàng)目本體商業(yè)分析新老城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的啟示項(xiàng)目商業(yè)如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，塑造自身價(jià)值體系項(xiàng)目商業(yè)整體定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)如何規(guī)劃如何開展招商工作項(xiàng)目基本理解市場(chǎng)背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項(xiàng)目地段道路交通周邊配套技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目意義項(xiàng)目屬性界定核心問題思考項(xiàng)目地段未來項(xiàng)目區(qū)位將成為祿豐北城片區(qū)的城市中心，新城拓展的一線區(qū)域。老城區(qū)項(xiàng)目位于北城新區(qū)，與老城區(qū)隔河對(duì)望連接?xùn)|河的大橋使新城與老成實(shí)現(xiàn)道路無縫對(duì)接。本項(xiàng)目剛好位于兩城交匯的中心中軸上。本項(xiàng)目東河僅有世紀(jì)大道一條道路，可直接通向老成中心區(qū)。南北向的星宿大道和規(guī)劃道路尚未成型，不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目四通八達(dá)。整體交通可達(dá)性較弱。目前周邊道路環(huán)境不利于樹立項(xiàng)目的形象與檔次。項(xiàng)目地目前僅有一條規(guī)范主干道。北向規(guī)劃中道路與星宿大道尚未建設(shè)，目前交通可達(dá)性差。通過世紀(jì)大道通往老成中心需3分鐘車程。西側(cè)的侏羅紀(jì)大道延長(zhǎng)線可通往楚雄。目前過往項(xiàng)目的交通車輛過往稀少，交通出行極不便利。道路交通侏羅紀(jì)大道延長(zhǎng)線至楚雄

項(xiàng)目目前基礎(chǔ)設(shè)施不完善，本體配套匱乏。東、西、北三個(gè)方向均為農(nóng)田，缺乏城市跡象，三個(gè)方向無生活配套設(shè)施；但南向的“翡翠灣”商業(yè)配套齊全，主要以社區(qū)生活配套和連鎖大型娛樂商業(yè)為主。項(xiàng)目可享受到這一類成熟配套。

周邊配套項(xiàng)目1公里內(nèi)配套：調(diào)查子項(xiàng)描述評(píng)級(jí)教育配套金山小學(xué)（緊鄰項(xiàng)目）、職中（正在建設(shè)）、縣一幼、松園中學(xué)

A生活配套設(shè)施翡翠灣社區(qū)生活配套、喜多多超市B娛樂休閑配套翡翠灣大型娛樂配套C醫(yī)療配套縣人民醫(yī)院A說明：A級(jí)代表非常好，B級(jí)代表良好、C級(jí)代表一般、D級(jí)代表較差。指標(biāo)關(guān)鍵詞：較大規(guī)模社區(qū)、首期較密的洋房+多層、集中商業(yè)、幼兒園。技術(shù)指標(biāo)總體用地面積：342517㎡（510畝）一期用地面積：㎡一期總建筑面積：75066.48㎡一期容積率：1.88覆蓋率：31.8%其中住宅面積59063.66㎡：商業(yè)：15402.82㎡從物業(yè)類型理解：祿豐城市發(fā)展升級(jí)之作.從多層到小高層物業(yè)的升級(jí)產(chǎn)品;從項(xiàng)目區(qū)位理解：老城區(qū)向北城新區(qū)承上啟下的點(diǎn)睛之作,祿豐城市后花園；從開發(fā)立意理解：引領(lǐng)居住品質(zhì)生活和商業(yè)潮流所向的綜合類產(chǎn)品。項(xiàng)目建設(shè)意義項(xiàng)目屬性界定：北城中心·綜合型大社區(qū)·祿豐城市后花園項(xiàng)目屬性界定城市交界處項(xiàng)目位于老城與新城交界處重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一處于未來規(guī)劃的北城中心片區(qū)，前景廣闊交通距離近、綜合配套缺乏新老城交界來往各地便捷，但綜合配套設(shè)施缺乏區(qū)域?qū)傩浴背且?guī)劃新區(qū)：祿豐城市后花園項(xiàng)目屬性——大規(guī)模綜合型社區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目總占地約畝，在整個(gè)祿豐而言，屬于大規(guī)模項(xiàng)目綜合型項(xiàng)目規(guī)劃有洋房、小高層、集中商業(yè)，構(gòu)建城市綜合體性質(zhì)產(chǎn)品類型項(xiàng)目基本理解

市場(chǎng)背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位市場(chǎng)背景1

本地房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年迅猛發(fā)展，經(jīng)歷了前期大量一手住宅放量、市場(chǎng)消化后.目前市場(chǎng)上存在的二手房數(shù)量巨大。同期的二手房量、價(jià)沖擊一手房市場(chǎng)現(xiàn)象明顯。

09-11年市場(chǎng)供應(yīng)量為2543套，已基本銷售完畢。按照目前祿豐60%的空置率算，保守來說目前二手住房市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)1000套以上，均價(jià)在2750元/㎡左右，這部分產(chǎn)品已具備直接入住的條件，或以形成成熟的社區(qū)商業(yè)配套。而正是這類產(chǎn)品，從供應(yīng)量、供應(yīng)價(jià)格和成熟度上將與同在這一時(shí)期期推出的本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)格局市場(chǎng)背景2

由于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來供應(yīng)以多層洋房為主，消費(fèi)者對(duì)于多層的依賴性強(qiáng)導(dǎo)致小高層、高層這類產(chǎn)品在接受度上產(chǎn)生一定抗性。而本項(xiàng)目剩余產(chǎn)品均以小高層為主，在市場(chǎng)意義上，我們?cè)诒镜厥袌?chǎng)上屬于“第一個(gè)吃螃蟹的人”。承擔(dān)市場(chǎng)引導(dǎo)者的角色。產(chǎn)品更新與市場(chǎng)接受度關(guān)系之前市場(chǎng)所形成的消費(fèi)習(xí)慣新產(chǎn)品面市消費(fèi)行為改變順應(yīng)市場(chǎng)變化抗性市場(chǎng)趨勢(shì)觀望接受適應(yīng)X√√√時(shí)間周期？從新產(chǎn)品面市，到市場(chǎng)最終適應(yīng)并接受此類產(chǎn)品，需要經(jīng)過一個(gè)時(shí)間周期的考證；由于產(chǎn)品的不可比性，以及市場(chǎng)的最終朝向性，使得消費(fèi)者經(jīng)過一段時(shí)間的觀望后最終只能選擇接受新產(chǎn)品，這個(gè)時(shí)間周期是不可避免的。市場(chǎng)背景3本項(xiàng)目雖然處于準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，同時(shí)又是目前市場(chǎng)上唯一在銷售的一手住房產(chǎn)品，在市場(chǎng)上無同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正因?yàn)槿绱?，消費(fèi)者從心理上往往容易將本項(xiàng)目于目前正在供應(yīng)的二手房項(xiàng)目作比較，相對(duì)于其他項(xiàng)目景觀、既買即入住、小區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施程度等方面，本項(xiàng)目現(xiàn)階段難以從市場(chǎng)上同期存在的二手房項(xiàng)目中獨(dú)樹一幟，不具備相對(duì)有吸引力的賣點(diǎn)。景觀小品節(jié)點(diǎn)展示小區(qū)道路交通展示小區(qū)主景觀展示主入口標(biāo)識(shí)展示同期競(jìng)爭(zhēng)的二手房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目品質(zhì)市場(chǎng)背景下阻礙銷售的關(guān)鍵問題Question1項(xiàng)目如何在大量二手房擠壓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)影響下，最大程度挖掘市場(chǎng)需求？Question3項(xiàng)目如何在因前期口碑流失、品質(zhì)受損的情況下，重新確立本體價(jià)值、挖掘新一輪的忠實(shí)客群？Question2項(xiàng)目如何在入市價(jià)格超出市場(chǎng)預(yù)期的情況下，解決總價(jià)提高的抗性，同時(shí)引領(lǐng)小高層產(chǎn)品售賣潮流？Question4項(xiàng)目商業(yè)部分如何有效的延續(xù)并補(bǔ)充城市和片區(qū)商業(yè)需求缺口；最終依靠商業(yè)價(jià)值的產(chǎn)出帶動(dòng)整盤價(jià)值的提升？項(xiàng)目基本理解

市場(chǎng)背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位核心策略一：體驗(yàn)式營(yíng)銷（小區(qū)內(nèi)部節(jié)點(diǎn)、賣場(chǎng)內(nèi)外、樣板間包裝；展示+體驗(yàn)）賣場(chǎng)路口導(dǎo)示工地入口標(biāo)識(shí)大廣告看板景觀節(jié)點(diǎn)外立面先行小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)道路修建體驗(yàn)式組合樣板間展示小區(qū)內(nèi)部分景觀節(jié)點(diǎn)的修建世紀(jì)大道延長(zhǎng)線道路旁建筑外立面先行呈現(xiàn)至少保證一條由外部通往小區(qū)內(nèi)部的道路修建完善小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)導(dǎo)入，增強(qiáng)整體品質(zhì)感賣場(chǎng)門口導(dǎo)示牌戶外廣告主題工地入口標(biāo)識(shí)展示設(shè)置部分戶型樣板房關(guān)鍵點(diǎn)：以小區(qū)內(nèi)部部分景觀、道路外立面先行呈現(xiàn)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的打造，營(yíng)造小區(qū)即將成型的氛圍，以局部設(shè)置的展示提升整體物業(yè)品質(zhì)和居住感，吸引客戶眼球，促進(jìn)銷售。部分景觀先行呈現(xiàn)進(jìn)入工地入口的道路沿線小區(qū)景觀、內(nèi)部與第一排住宅之間的景觀先行展示，展示小區(qū)品質(zhì)外立面先行第一排住宅與靠近售樓中心部分的臨街商鋪外立面先行渲染社區(qū)即將成型的效果小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)先行設(shè)置小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)整個(gè)社區(qū)即將入住的感官意識(shí)樣板間展示設(shè)置小高層產(chǎn)品2-3個(gè)戶型樣板間，給予消費(fèi)者更直觀的產(chǎn)品展示核心策略二：定向優(yōu)惠，“特權(quán)”營(yíng)銷定向：仍然采用渠道營(yíng)銷的方式，拋出定向優(yōu)惠措施。吸引企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)等大型團(tuán)體加入。給出專項(xiàng)優(yōu)惠，去化一部分產(chǎn)品，重新營(yíng)造項(xiàng)目熱度的，實(shí)現(xiàn)資金回籠。借鑒“翡翠灣渠道營(yíng)銷”成功案例特權(quán)內(nèi)容：1、教師團(tuán)體憑教師資格證額外享受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；2、政府機(jī)關(guān)工作人員憑工作證明額外享受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；核心策略三：客帶客優(yōu)惠利用客帶客，施加小恩惠的策略，給予老客戶一定特權(quán)優(yōu)惠，刺激客帶客情節(jié)促進(jìn)剩余產(chǎn)品銷售?？蛶Э蛢?yōu)惠內(nèi)容：1、老客戶介紹新客戶成交，可贈(zèng)送適當(dāng)?shù)难b修基金或物業(yè)管理費(fèi)。2、通過老客戶介紹成交的新客戶，可享受總房款適當(dāng)優(yōu)惠。核心策略四：商業(yè)效應(yīng)帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升考慮到市場(chǎng)短期內(nèi)對(duì)小高層的接受度抗性，觀望情緒或?qū)⒊掷m(xù)至市場(chǎng)同類產(chǎn)品出現(xiàn)、價(jià)格與本項(xiàng)目形成對(duì)比后，消費(fèi)者才會(huì)逐漸接受此類產(chǎn)品。在這一空檔期內(nèi)，依靠產(chǎn)品基本面包裝來釋放項(xiàng)目居住品質(zhì)或是定向優(yōu)惠策略，都只能解決項(xiàng)目一部分銷售。商業(yè)部分品質(zhì)塑造作為重點(diǎn)考慮，商業(yè)招商工作需及時(shí)跟進(jìn)。商業(yè)部分在這一時(shí)期經(jīng)過重新定位包裝與主力店招商后，在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面市時(shí)，本項(xiàng)目招商成果助推剩余產(chǎn)品面市，有了商業(yè)成果的強(qiáng)效支撐，項(xiàng)目賣點(diǎn)方面也能與其他項(xiàng)目區(qū)分開，形成無可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。有了商業(yè)支撐，整盤項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新的高度。前期策略瓶頸本項(xiàng)目整盤價(jià)值提升、支撐市場(chǎng)高位價(jià)格的核心關(guān)鍵點(diǎn)在于依靠商業(yè)價(jià)值的產(chǎn)出，帶動(dòng)整盤品質(zhì)和價(jià)值的提升在目前大背景不利的條件下，產(chǎn)品和市場(chǎng)，決定成敗核心價(jià)值拉伸策略項(xiàng)目基本理解市場(chǎng)背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位1、項(xiàng)目商業(yè)整體定位2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作需要解決的問題定位前需要深入分析的問題1、項(xiàng)目本體商業(yè)分析2、新老城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的啟示3、項(xiàng)目商業(yè)如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，塑造自身的價(jià)值體系1、項(xiàng)目本體商業(yè)分析定位前需要深入分析的問題3、項(xiàng)目商業(yè)如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，塑造自身的價(jià)值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的啟示集中商業(yè)區(qū)配套商業(yè)區(qū)臨街配套商業(yè)1、項(xiàng)目本體商業(yè)分析1、項(xiàng)目本體商業(yè)分析1、項(xiàng)目本體商業(yè)分析3、項(xiàng)目商業(yè)如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，塑造自身的價(jià)值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的啟示百貨商場(chǎng)祿豐僅有的一家傳統(tǒng)百貨企業(yè)。一層主要經(jīng)營(yíng)日常學(xué)習(xí)用品，二層主要經(jīng)營(yíng)服裝、三層主要經(jīng)營(yíng)家紡和玩具。以上的酒店。該店為當(dāng)?shù)氐闹饕?、低檔消費(fèi)品為主。經(jīng)營(yíng)狀況一般百貨大樓生活超市當(dāng)?shù)爻械闹饕頌橄捕喽?、華聯(lián)、鹿城大廈。皆為地方性超市，除鹿城大廈外，其余超市普遍規(guī)模偏小、業(yè)態(tài)單一、貨品單薄，競(jìng)爭(zhēng)力較差，商業(yè)號(hào)召力弱。專營(yíng)店（娛樂休閑）當(dāng)?shù)氐膴蕵窐I(yè)以KTV為主，但管理水平的檔次有待提高。網(wǎng)吧相對(duì)比較豐富，但規(guī)模和檔次不足，多數(shù)網(wǎng)吧僅30至40臺(tái)電腦。茶吧的發(fā)展相對(duì)比較發(fā)達(dá)，主要茶吧的環(huán)境、檔次等都相對(duì)較佳。當(dāng)?shù)氐拿廊菝腊l(fā)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，商戶的形象、檔次、品牌的程度都在快速提升。水浴方面具有一定的檔次和規(guī)模的場(chǎng)所不多，發(fā)展空間較大；健身行業(yè)則目前仍屬于空白。兒童娛樂行業(yè)方面，有小規(guī)模的玩具店、服裝店，但是缺乏一個(gè)具備綜合容納性的場(chǎng)所祿豐老城區(qū)的餐飲在惠民路、世紀(jì)大道、萬融街一帶形成了相對(duì)比較集中的餐飲區(qū)域。餐飲萬融街、惠民路集中了多家中高檔餐飲，成為主要的商務(wù)宴請(qǐng)區(qū)域。中低檔餐飲分布在老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北門街一帶。主要以燒烤和小火鍋形式出現(xiàn)祿豐老城商業(yè)總體趨勢(shì)

祿豐老城商業(yè)經(jīng)歷了變遷和商業(yè)中心的遷移，發(fā)展情況不溫不火。老城整體來說，商業(yè)缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)、規(guī)劃和管理，大部分已經(jīng)形成的商業(yè)區(qū)屬于散戶，小打小鬧門店成舊。但是：祿豐消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣奠定了一定的基礎(chǔ)，以?shī)蕵?、餐飲、服裝為代表的行業(yè)仍然有較大發(fā)展空間。同時(shí)，祿豐商業(yè)業(yè)態(tài)在延續(xù)市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣的同時(shí)，也存在巨大的挖掘空間。

啟示：北片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀本案本項(xiàng)目商業(yè)北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)（翡翠灣）現(xiàn)有業(yè)態(tài)：北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)和集中娛樂業(yè)態(tài)為主；社區(qū)商業(yè)：煙酒、小型商超、茶吧、電信、建材商店等集中商業(yè)：KTV、水療會(huì)所、星級(jí)酒店、快捷商務(wù)酒店輻射范圍：翡翠灣、金瀾半島、世紀(jì)家園小區(qū)以及以?shī)蕵窞槎ㄏ蛳M(fèi)的城市人群，輻射人口超過2000人。缺陷：業(yè)態(tài)功能設(shè)置單一，不能滿足整個(gè)片區(qū)居住人群綜合性消費(fèi)需求；難以輸出片區(qū)最大價(jià)值；吸納不到更廣泛的消費(fèi)人群，使北片區(qū)在當(dāng)?shù)厝诵哪恐幸恢碧幱谄h(yuǎn)地帶。目前輻射范北片區(qū)集中商業(yè)（翡翠灣）涵蓋定向娛樂消費(fèi)業(yè)態(tài)（KTV、會(huì)所、水療）和城市旅游商業(yè)（酒店）缺口：具備提供整個(gè)社區(qū)日常必需品消費(fèi)規(guī)模的超市有檔次、成規(guī)模的餐飲業(yè)態(tài)北市區(qū)社區(qū)商業(yè)一般社區(qū)生活配套商業(yè)；主要涵蓋小型便利店、建材、燈具店、電信、彩票服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等業(yè)態(tài)。缺口：餐飲、以及供社區(qū)娛樂休閑的茶吧、酒吧等北片區(qū)商業(yè)存在的問題1步行五分鐘北城新區(qū)一、位置較遠(yuǎn)從項(xiàng)目地所屬的北片區(qū)步行至中心區(qū)，需要5分鐘，對(duì)于小型縣城消費(fèi)者來說，普遍認(rèn)為該片區(qū)較為偏僻，中心區(qū)商業(yè)輻射不到本片區(qū)。二、規(guī)模較小、業(yè)態(tài)單一本片區(qū)商業(yè)主要以住宅底商、集中娛樂配套商業(yè)等社區(qū)配套為主，社區(qū)商業(yè)規(guī)模較小，集中商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，主要滿足該片區(qū)住戶日常需要及其城市居民定向娛樂需要。導(dǎo)致本片區(qū)商業(yè)售價(jià)不高！北片區(qū)商業(yè)帶中心區(qū)提升本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的設(shè)想城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)對(duì)本項(xiàng)目的啟示老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)已經(jīng)不能滿足因城市發(fā)展而產(chǎn)生的部分新增消費(fèi)性需求，而北片區(qū)的商業(yè)發(fā)展也僅僅能滿足單一的、區(qū)域性的消費(fèi)需求。我們認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向是要站在于滿足整個(gè)片區(qū)的綜合型需求并且配套于城市，融入和滿足城市部分定向需求的角度上，提供一個(gè)綜合型的定向服務(wù)商業(yè)場(chǎng)所。3、項(xiàng)目商業(yè)如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，塑造自身的價(jià)值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的啟示1、項(xiàng)目本體商業(yè)分析定位前需要深入分析的問題提升本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的設(shè)想市場(chǎng)啟示下本項(xiàng)目商業(yè)要突破的使命方向：方向一：片區(qū)商業(yè)功能的互補(bǔ)與整合

1、互補(bǔ)：本項(xiàng)目通過部分商業(yè)設(shè)置互補(bǔ)的娛樂業(yè)態(tài)與整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)與互補(bǔ)，使整個(gè)片區(qū)形成并具備統(tǒng)一、多樣、規(guī)范化的休閑娛樂功能。2、整合：整個(gè)北片區(qū)區(qū)域?qū)傩远ㄎ皇歉咂焚|(zhì)居住型片區(qū)，大部分城市居住人群的存在必然產(chǎn)生出各種生活必須消費(fèi)性需求，而整個(gè)北片區(qū)缺乏一個(gè)定向綜合型消費(fèi)場(chǎng)所來整個(gè)這一部分需求。本項(xiàng)目通過綜合型定向消費(fèi)場(chǎng)所的設(shè)定，可刺激這一類需求，吸引這類人群進(jìn)行消費(fèi)。方向二：城市商業(yè)功能的創(chuàng)新創(chuàng)新1：祿豐整個(gè)地區(qū)，居民主力消費(fèi)以?shī)蕵沸蓍e餐飲為主，除萬融街、惠民路外，整個(gè)城市缺乏一個(gè)統(tǒng)一、集中、特色的餐飲消費(fèi)場(chǎng)所。而本項(xiàng)目通過設(shè)置集中特色餐飲，可有效吸納這一部分需求，形成一個(gè)祿豐新的標(biāo)志性餐飲聚所。創(chuàng)新2：商業(yè)功能必須融入到城市，考慮到項(xiàng)目周邊教育資源豐富，可設(shè)置定向供兒童成長(zhǎng)樂園的場(chǎng)所來釋放項(xiàng)目商業(yè)活力。不僅如此，每個(gè)城市中這一年齡段也是消費(fèi)的主力群體。從這一消費(fèi)群體中可衍生出多種定向消費(fèi)業(yè)態(tài)，如兒童娛樂、教育培訓(xùn)、輕餐飲、書店、玩具店等等。所以在本項(xiàng)目設(shè)置兒童定向消費(fèi)場(chǎng)所有很大的必要性。突破方向1、項(xiàng)目商業(yè)整體定位2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作需要解決的問題關(guān)鍵詞:1.5萬㎡城市潮流聚所，一站式休閑娛樂服務(wù)平臺(tái)翡翠灣1、契合中高端屬性開發(fā)特征2、塑造城市商業(yè)品牌形象3、大眾化，綜合型商業(yè)功能大眾化品牌高檔低檔本項(xiàng)目商業(yè)屬性定位本項(xiàng)目商業(yè)不僅滿足于社區(qū)及周邊需要，還要著眼于服務(wù)整個(gè)城市。整體規(guī)模的確定已經(jīng)注定本項(xiàng)目要承擔(dān)片區(qū)服務(wù)及城市配套功能，主要攻能點(diǎn)服務(wù)于片區(qū)，其廣義的使命是配套于城市。社區(qū)性功能本項(xiàng)目規(guī)劃小區(qū)約萬㎡，入住人口預(yù)計(jì)超過人，而周邊1000m內(nèi)生活人口更達(dá)約2000人以上，本項(xiàng)目第一使命應(yīng)該是滿足片區(qū)居民日常生活需要。區(qū)域性功能項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬㎡，規(guī)模上而言，屬于祿豐數(shù)一數(shù)二的大型集中商業(yè)，作為城市形象商業(yè)的高度，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)特定的城市定向需求功能。商業(yè)功能定位需要解決的問題1、項(xiàng)目商業(yè)整體定位2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作滿足四大消費(fèi)需要：物質(zhì)+精神并存目的消費(fèi)兒童成長(zhǎng)樂園、銀行、藥店診所、打印店、婚慶必要消費(fèi)大型超市、洗衣店、美容店餐飲消費(fèi)特色美食一條街娛樂休閑健身、足療、酒吧、茶吧、書店、音像、紅色部分為主力店，橙色為次主力業(yè)態(tài)；兩大業(yè)態(tài)功能既配套于城市，又整合于片區(qū)；黑色部分為社區(qū)商業(yè)，服務(wù)于本社區(qū)，可輻射延展到周邊社區(qū)。商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)定商業(yè)功能分區(qū)A、新天地商業(yè)廣場(chǎng)功能定位：大型超市、健身房、婚慶、足浴養(yǎng)生會(huì)所、銀行網(wǎng)點(diǎn)B、新天地美食匯功能定位：各類特色美食總匯、咖啡吧、酒吧、茶吧、精品店C、功能定位：電信、藥店、便利店、餅屋等A、新天地兒童成長(zhǎng)樂園大型兒童成長(zhǎng)樂園、書店住宅社區(qū)建立隔離帶與商業(yè)活動(dòng)社區(qū)動(dòng)靜分開商業(yè)人流在A區(qū)最大程度集中進(jìn)入商業(yè)區(qū)后通過B、C、D區(qū)分流出社區(qū)。整個(gè)商業(yè)區(qū)形成一個(gè)多面流通的人流模式ABCD隔離線商業(yè)人流動(dòng)向模擬需要解決的問題1、項(xiàng)目商業(yè)整體定位2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作招商在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈中的作用土地獲取土地評(píng)估商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃定向招商商業(yè)運(yùn)營(yíng)開發(fā)建設(shè)物業(yè)散售公開招商物業(yè)整售主力店選擇電影院大型超市兒童成長(zhǎng)樂園足浴健身機(jī)構(gòu)次主力店選擇大型餐飲時(shí)尚酒吧、茶吧圖書城婚慶連鎖…