2022年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)講義12

2022年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選輔導(dǎo)講義12物業(yè)治理方案的制訂

第三節(jié)物業(yè)治理方案的制訂（把握）

本節(jié)的內(nèi)容是重點(diǎn)，作為一個(gè)物業(yè)治理師，編制物業(yè)治理方案是最根本的執(zhí)業(yè)要求，因此，對(duì)這局部內(nèi)容要給與足夠的重視。

一、制訂物業(yè)治理方案的一般程序

物業(yè)治理企業(yè)在確定參加招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程根本狀況進(jìn)展分析和對(duì)物業(yè)治理模式進(jìn)展確定的根底上，制訂切實(shí)可行的物業(yè)治理方案。制訂物業(yè)治理方案的一般程序?yàn)椋?/p>

(1)組織經(jīng)營、治理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參加物業(yè)治理方案的制訂。

(2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程的根本狀況進(jìn)展分析，收集相關(guān)信息及資料。

(3)依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)展分工、協(xié)作。

(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。

(5)依據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、治理閱歷等狀況具體測算物業(yè)治理本錢。

(6)依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)治理需求內(nèi)容制訂具體的操作方案。

(7)測算物業(yè)治理效勞費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))。

(8)對(duì)擬訂的物業(yè)治理方案進(jìn)展審核、校對(duì)、調(diào)整。

(9)排版、印制、裝幀。

二、制訂物業(yè)治理方案的要求

(1)物業(yè)治理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必需響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)治理效勞需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。

(2)方案的各項(xiàng)詳細(xì)實(shí)施內(nèi)容必需是依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的根本狀況和特點(diǎn)制訂；整體方案必需是在調(diào)研、評(píng)估的根底上制訂；方案的內(nèi)容必需符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。

(3)方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必需是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)效勞、工作目標(biāo)及打算、詳細(xì)工程的實(shí)施方案等。

(4)制訂物業(yè)治理效勞費(fèi)用價(jià)格必需合理，詳細(xì)實(shí)施內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在滿意招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的根底上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)治理工程，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大本錢投入的方案；實(shí)行包干制的物業(yè)治理企業(yè)不能為了掌握經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響效勞質(zhì)量的方案。

三、制訂物業(yè)治理方案的要點(diǎn)及方法

(一)物業(yè)治理方案的根本內(nèi)容

物業(yè)治理方案的根本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思、治理方式與運(yùn)作程序、組織架構(gòu)與人員配置、治理制度的制訂、檔案的建立與治理、早期介入及前期物業(yè)治理效勞內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)治理效勞綜述、費(fèi)用測算與本錢掌握、治理指標(biāo)與治理措施、物資裝備與工作打算等。（記憶）

上述各項(xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)治理投標(biāo)活動(dòng)中所起的作用可分為以下幾個(gè)方面。

1．關(guān)鍵性內(nèi)容

(1)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括工程總體模式與物業(yè)治理效勞工作重點(diǎn)確實(shí)定)；

(2)組織架構(gòu)與人員的配置；

(3)費(fèi)用測算與本錢掌握；

(4)治理方式、運(yùn)作程序及治理措施。

以上是表達(dá)物業(yè)治理企業(yè)治理理念、治理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)治理方案的制訂過程中，需要仔細(xì)討論招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)工程的根本狀況和業(yè)主的效勞需求，運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。

2．實(shí)質(zhì)性內(nèi)容

(1)治理制度的制訂；

(2)檔案的建立與治理；

(3)人員培訓(xùn)及治理；

(4)早期介入及前期物業(yè)治理效勞內(nèi)容；

(5)常規(guī)物業(yè)治理效勞綜述；

(6)治理指標(biāo)；

(7)物資裝備；

(8)工作打算。

以上內(nèi)容一般是對(duì)招標(biāo)文件中物業(yè)治理效勞需求的詳細(xì)響應(yīng)，也是詳細(xì)實(shí)施物業(yè)治理各項(xiàng)效勞的實(shí)質(zhì)性方案。在制訂方案時(shí)要結(jié)合物業(yè)的實(shí)際狀況，在滿意招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的根底上，綜合反映企業(yè)的治理效勞水平和治理特色，并留意不能缺失或遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個(gè)工程的闡述。

(二)制訂物業(yè)治理方案的要點(diǎn)及方法

1．招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思

對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思必需在對(duì)工程進(jìn)展分析討論的根底上實(shí)施，只有對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程的根本狀況和業(yè)主的需求進(jìn)展詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，工程分析是編制物業(yè)治理方案的前提條件。

物業(yè)治理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會(huì)等渠道獵取資料外，主要是要對(duì)物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)展具體、深入的市場調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獵取相關(guān)信息。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)治理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)治理市場調(diào)查報(bào)告，為物業(yè)治理方案的制訂供應(yīng)便利條件。

(1)工程簡介

工程簡介即指運(yùn)用簡明扼要的語言介紹招標(biāo)物業(yè)的根本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等，篇幅不宜過長。

(2)客戶效勞需求分析

客戶效勞需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及效勞需求特征等內(nèi)容。

(3)工程的可行性討論與定位

工程的可行性討論與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位，投標(biāo)企業(yè)擔(dān)當(dāng)該工程的治理效勞優(yōu)勢。

如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)治理方案中，中標(biāo)企業(yè)依據(jù)該工程是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融效勞、酒店、會(huì)議中心于一體的工程特征，

確定了該工程“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、富強(qiáng)”的整體形象定位，完整地詮釋了工程展現(xiàn)現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛，樹立綠色環(huán)保的社會(huì)形象的總體效勞要求。

(4)物業(yè)治理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)

招標(biāo)物業(yè)工程物業(yè)治理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)，也是業(yè)主最關(guān)懷的焦點(diǎn)，若分析精確，對(duì)策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人力量與水平的投標(biāo)方案。投標(biāo)人要依據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、效勞需求確定物業(yè)治理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)，其目的是有針對(duì)性地提出相應(yīng)的措施。

一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)治理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要表達(dá)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備治理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染掌握及貨物、人員的出入治理有特別的效勞需求；—政府物業(yè)治理的特別性主要表達(dá)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約效勞、會(huì)議接待及慶典效勞、安全及保密治理等方面；居住類型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在根底性的物業(yè)治理效勞內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)治理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運(yùn)行，對(duì)緊急大事的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪大事、重大事故、自然災(zāi)難等)。

(5)物業(yè)治理效勞模式

確定招標(biāo)物業(yè)工程的治理效勞模式，是在對(duì)工程根本狀況進(jìn)展深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的詳細(xì)要求，確定最符合物業(yè)實(shí)際狀況和業(yè)主需求的治理效勞重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和效勞需求定位三方面的內(nèi)容。

如在S市某國有商業(yè)銀行工程的物業(yè)治理方案中，中標(biāo)企業(yè)依據(jù)物業(yè)的定

位、效勞需求、客戶狀況的分析以及工程全方位經(jīng)營、整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備治理的工作重點(diǎn)等因素，確定“經(jīng)營型物業(yè)治理模式”作為該工程的治理效勞模式，較好地適應(yīng)了業(yè)主的效勞需求，取得了業(yè)主的認(rèn)同。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級(jí)公寓組成)的物業(yè)治理方案中，中標(biāo)企業(yè)依據(jù)物業(yè)工程的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五酒店物業(yè)治理”為該工程的物業(yè)治理模式，通過汲取和借鑒五酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的效勞理念和科學(xué)、嚴(yán)格、標(biāo)準(zhǔn)的治理手段和操作，借以全面提升物業(yè)治理效勞質(zhì)量，滿意業(yè)主不斷變化的效勞需求。

2．治理方式與運(yùn)作程序

治理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和治理機(jī)制確實(shí)定等內(nèi)容組成。

(1)組織架構(gòu)的設(shè)置

組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和效勞內(nèi)容，在確保限度滿意業(yè)主效勞需求的前提下，設(shè)計(jì)高效運(yùn)作的組織架構(gòu)。

如在北京某國際大廈工程中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶效勞中心為中樞(負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)客戶效勞、信息治理、協(xié)調(diào)調(diào)度、

物業(yè)經(jīng)營等職能)，綜合部(負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)行政事務(wù)、人力資源、財(cái)務(wù)治理、后勤選購等職能)、機(jī)電工程部(負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防治理等職能)、治理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量掌握、安防治理、停車場治理、精神文明建立、環(huán)境工程維護(hù)等職能)等相關(guān)部門親密協(xié)同運(yùn)作的組織架構(gòu)。

(2)運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

運(yùn)作程序包括工程整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作流程與客戶效勞及需求信息反應(yīng)流程，一般采納流程圖的方法進(jìn)展展現(xiàn)，流程設(shè)計(jì)要遵循全面、高效、合理的原則，精確、真實(shí)地反映組織架構(gòu)的功能和運(yùn)作方式。

支持系統(tǒng)一般也設(shè)計(jì)為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)治理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對(duì)工程的支持體系。

(3)治理機(jī)制確實(shí)定

治理機(jī)制是反映物業(yè)治理企業(yè)實(shí)現(xiàn)工程物業(yè)治理效勞目標(biāo)的根底，一般由目標(biāo)治理責(zé)任制，鼓勵(lì)機(jī)制、監(jiān)視機(jī)制組成。其中目標(biāo)治理機(jī)制就是將工程的治理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭目標(biāo)以量化的形式作為重要職責(zé)交給工程的治理團(tuán)隊(duì)，并給予相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與治理團(tuán)隊(duì)的切身利益掛鉤；鼓勵(lì)機(jī)制是在目標(biāo)治理機(jī)制的根底上設(shè)計(jì)相應(yīng)的鼓勵(lì)方法；監(jiān)視機(jī)制是通過政府、業(yè)主、社會(huì)輿論和企業(yè)內(nèi)部治理等渠道來實(shí)現(xiàn)對(duì)工程運(yùn)作的監(jiān)視。

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3．人員的配備、培訓(xùn)與治理

(1)人員配備

人員配備包括擬為工程配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素養(yǎng)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、效勞內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)治理效勞收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的治理閱歷。

(2)人員培訓(xùn)

人員培訓(xùn)方案要對(duì)各類治理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)打算、方式、目標(biāo)進(jìn)展詳盡的描述，可以實(shí)行綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。

(3)人員治理

人員治理包括錄用與考核、競爭機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、效勞意識(shí)、量化治理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，一般依據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)展描述。

4．治理指標(biāo)與措施

(1)治理指標(biāo)

治理指標(biāo)通常由物業(yè)治理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩局部組成，在招標(biāo)文件中一般都有詳細(xì)的要求，在物業(yè)治理方案中要對(duì)捂標(biāo)人提出的各項(xiàng)治理指標(biāo)進(jìn)展明確的響應(yīng)。

(2)治理措施

治理措施是物業(yè)治理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)治理指標(biāo)和擬實(shí)行的措施，可以采納表格的形式將治理指標(biāo)與主要的治理措施相對(duì)應(yīng)，進(jìn)展具體的闡述。

如某高層商業(yè)寫字樓工程的物業(yè)治理方案中關(guān)于工程

機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為：

1)強(qiáng)化內(nèi)部治理，堅(jiān)持量人為出，在保障效勞質(zhì)量根底上降低本錢。

2)對(duì)工程機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按明細(xì)制訂預(yù)算，實(shí)行對(duì)工程機(jī)構(gòu)各部門的目標(biāo)本錢考核治理。

3)從選購、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)人手，掌握各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及選購價(jià)格。對(duì)節(jié)省代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個(gè)人賜予相應(yīng)的物質(zhì)嘉獎(jiǎng)。

4)對(duì)房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及工程機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格根據(jù)內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)展作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺(tái)班定額工效和臺(tái)班費(fèi)用本錢，提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。

5)對(duì)人員實(shí)行量化治理，制訂出一套適合小區(qū)治理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)均衡，技術(shù)等級(jí)與工作要求匹配，杜絕人力資源的鋪張。

6)通過多種形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動(dòng)，挖掘治理潛力，降低治理的內(nèi)外部本錢。

5．治理制度的制訂

治理制度主要由公眾制度和內(nèi)部治理制度兩大局部組成，其中公眾制度主要包括精神文明建立、業(yè)主公約、裝修治理、消防治理、入住治理、電梯使用治理、物業(yè)接收驗(yàn)收治理、公用設(shè)施維護(hù)治理、臨時(shí)用水電治理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部治理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政治理、財(cái)務(wù)治理、客戶效勞、工程技術(shù)治理、安防治理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的名目即可，招標(biāo)文件有詳細(xì)要求的除外。

6．檔案資料的建立與治理

檔案資料應(yīng)實(shí)行系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)展收集、分類、儲(chǔ)存和利用。分類應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)建立部《關(guān)于修訂全國物業(yè)治理示范大廈及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)展闡述，詳細(xì)的治理可以采納流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對(duì)于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的治理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的治理措施。

7．早期介入及前期物業(yè)治理效勞內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)治理效勞的詳細(xì)內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此局部內(nèi)容的方案時(shí)，需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際狀況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)展編制，并對(duì)工作打算進(jìn)展合理安排，使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)治理在早期介人和前期物業(yè)治理中起到的重要作用。

如在物業(yè)工程的治理方案中，早期介入及前期治理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)治理前期介人工作流程、施工期物業(yè)治理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)治理、工程竣工驗(yàn)收及接收驗(yàn)收期物業(yè)治理、其他前期預(yù)備工作、人駐預(yù)備預(yù)案、二次裝修治理、物業(yè)接收工作進(jìn)度打算、后續(xù)工

程的前期介入治理等。

8．常規(guī)物業(yè)治理效勞綜述

在編制常規(guī)物業(yè)治理效勞綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)治理效勞內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行治理及應(yīng)急方案、打算等進(jìn)展具體闡述，對(duì)于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特別性效勞需求的要進(jìn)展突出的描述。

如某物業(yè)工程，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)治理效勞需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施治理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備治理、安全治理、綠化治理、清潔治理進(jìn)展分項(xiàng)闡述，并對(duì)重大活動(dòng)等工程列出具體的實(shí)施方案。在此工程的物業(yè)治理方案中，房屋及公用設(shè)施的治理包括治理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、打算、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備治理包括前期介入治理、日常運(yùn)行維護(hù)治理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全治理包括交通及車輛的治理、消防治理、保密治理、安全維護(hù)治理、緊急大事的處理等內(nèi)容；重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。

9．工作打算

在物業(yè)治理方案中，整體工作打算的制訂應(yīng)當(dāng)緊扣物業(yè)治理工程總體籌劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)，并結(jié)合招標(biāo)文件的詳細(xì)要求綜合考慮。工作打算的制訂大體可以分成三個(gè)階段，即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。制訂打算過程中，要考慮物業(yè)治理方案實(shí)施不同階段的工作重點(diǎn)、工程、內(nèi)容、時(shí)間要求等因素，可采納表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。

籌備期的工作打算內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)治理方案、擬訂財(cái)務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)治理協(xié)議、籌建工程機(jī)構(gòu)、聘請(qǐng)培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介人參加設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，供應(yīng)專業(yè)意見、制訂交接驗(yàn)收打算及作好相關(guān)預(yù)備、物業(yè)治理供給商的評(píng)審和確定等。

交接期的工作打算內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)治理協(xié)議》或《物業(yè)治理托付合同》、制訂《業(yè)主臨時(shí)公約》、完善物業(yè)治理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收試運(yùn)行、用戶入住搬遷效勞，檔案建立分類治理等。

正常運(yùn)作期的工作打算內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)治理方案的實(shí)施、設(shè)施設(shè)備治理的全面實(shí)施、社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施、便民效勞的開展、用戶意見調(diào)查評(píng)估、財(cái)務(wù)收支狀況分析報(bào)告、質(zhì)量治理體系的導(dǎo)入、配套效勞工程啟動(dòng)、國家省市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)立根底工作等。

10．物資裝備

物資裝備必需以滿意工程治理需要為目的，在制訂物資裝備打算時(shí)，應(yīng)當(dāng)圍繞物業(yè)治理的開展為核心，從作業(yè)工具、工程機(jī)構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進(jìn)展合理配置、綜合考慮，同時(shí)還應(yīng)依據(jù)工作進(jìn)度和需要分輕重緩急，依據(jù)不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作打算的內(nèi)容一般采納表格的方式進(jìn)展表述。

11．費(fèi)用測算

(1)費(fèi)用測算的依據(jù)

在測算費(fèi)用的過程中，物業(yè)治理企業(yè)要依據(jù)所接收的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的詳細(xì)狀況及治理要求和效勞工程，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)治理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合治理的閱歷數(shù)據(jù)進(jìn)展全面、詳細(xì)的測算。

(2)費(fèi)用測算的內(nèi)容

測算的主要內(nèi)容包括工程所需的人力資源本錢和日常治理本錢的猜測；物業(yè)收入工程的猜測；治理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和將來通貨膨脹率的評(píng)估、猜測。

1)物業(yè)治理本錢，主要包括人工費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，環(huán)境物業(yè)效勞費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不行預(yù)見費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、法定稅費(fèi)、治理傭金(合理利潤)等。

2)物業(yè)治理收入，主要包括主營物業(yè)效勞費(fèi)收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約效勞收入等。

(3)費(fèi)用測算的方法

1)依據(jù)治理本錢推算物業(yè)治理效勞費(fèi)單價(jià)。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的根本資料、招標(biāo)方的物業(yè)治理效勞需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算工程的各項(xiàng)治理本錢，然后測算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用，并對(duì)治理期間可能消失的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展猜測，估算不行預(yù)見費(fèi)用(一般按其他各項(xiàng)治理本錢之和的2％一5％的比例進(jìn)展估算)，最終依據(jù)上述各項(xiàng)推算出工程的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)治理效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的根底上依據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)展相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計(jì)收物業(yè)治理效勞費(fèi)的面積為18．5萬m2，當(dāng)?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)治理效勞費(fèi)用市場參考價(jià)格在3．2—3．6元／m2之間。該工程招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于本錢價(jià)10％的報(bào)價(jià)將作為無效標(biāo)處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)本錢及費(fèi)用測算出該工程的盈虧平衡點(diǎn)為3．10元／m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報(bào)價(jià)的要求和工程的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)依據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報(bào)價(jià)確定為3．30元／m2。

2)依據(jù)預(yù)定的物業(yè)治理效勞費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)治理本錢。采納這種費(fèi)用測算方式一般有兩種狀況，一種是在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)治理工程進(jìn)展招標(biāo)時(shí)，通常需要在預(yù)定的物業(yè)治理效勞費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的本錢、費(fèi)用測算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用根底設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)工程或小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的工程中消失的，由招標(biāo)方依據(jù)市場價(jià)格預(yù)定一個(gè)物業(yè)治理效勞費(fèi)用(或預(yù)定某一區(qū)間的價(jià)格)，要求投標(biāo)方在此價(jià)格的根底