房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法精講班第2講講義

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法精講班第2講講義第一節(jié)引言

1．房地產(chǎn)價(jià)格的客觀存在性

房地產(chǎn)價(jià)格是由市場(chǎng)力氣打算，即是由市場(chǎng)參加者集體的價(jià)值推斷而非個(gè)別人的價(jià)值推斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨便定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值提醒、表達(dá)出來(lái)。

2．我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的根本制度

1994年7月5日公布的(中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法)第三十三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”；第五十八條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。

3．作好房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)具備的條件

做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的學(xué)問(wèn)，需要理論和與實(shí)踐高度結(jié)合。

房地產(chǎn)的概念

其次節(jié)房地產(chǎn)的概念

1．房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：土地是指地球外表及其上下圍內(nèi)的空間。

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物。

其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分別，或者可以分別，但是分別不經(jīng)濟(jì)，或者分別后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。

由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬局部，因此．房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大局部。

2．實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響及異同

房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的局部實(shí)物又可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。

權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不行觸摸的局部，包括權(quán)利、利益和收益，例如全部權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。

區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，四周環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中．距離有空間自線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離?，F(xiàn)在，人們?cè)絹?lái)超重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。

在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：

(1)有形資產(chǎn)主要是實(shí)物價(jià)值。

(2)無(wú)形資產(chǎn)實(shí)物本身的好壞對(duì)價(jià)值的影響不大，甚至忽視不計(jì)，主要是權(quán)益的價(jià)值。

(3)房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值打算中部很重要。兩宗實(shí)物狀況一樣的房地產(chǎn)權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同：兩宗權(quán)益狀況一樣的房地產(chǎn)，假如實(shí)物狀況不同也可能有很大的不同。兩宗

實(shí)物和權(quán)益狀況一樣的房地產(chǎn)，假如區(qū)位不同，價(jià)格可能有很大的不同。

3．房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)

房地產(chǎn)有以下三種存在形態(tài)：

(1)土地。最簡(jiǎn)潔的情形是一塊無(wú)建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要把它單獨(dú)對(duì)待，只評(píng)估其中土地的價(jià)值。有2種做法；①無(wú)視建筑物的存在；②考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。

(2)建筑物。在某種狀況下需要把它單獨(dú)對(duì)待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。有2種做法：①無(wú)視土地的存在；⑨考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。

(3)房地。當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)對(duì)待。

4．土地的概念

對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地不只是平面，而是三維立體的，是指地球陸地外表及其上下肯