注冊稅務(wù)師考試稅法二知識參考：讓房地產(chǎn)增值額的確定

注冊稅務(wù)師考試稅法二知識參考：讓房地產(chǎn)增值額的確定5.財政部規(guī)定的其它扣除工程。

只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢）×20%

留意：

1.對取得土地使用權(quán)后，未進展開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。

2.納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不憐憫形分別處理：

（1）代收費用計入房價向購置方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（2）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

（二）舊房和建筑物的扣除工程確實定：

（1）房屋及建筑物的評估價格。

評估價格＝重置本錢價×成新度折扣率（成新度不等同于會計的折舊）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能供應(yīng)購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購置年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除工程時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（評估費可以扣除）

取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能供應(yīng)已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

【典型例題】某國有企業(yè)2022年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2022年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置本錢價為12022萬元，成新度折扣率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（）。

A.400萬元

B.1485萬元

C.1490萬元

D.200萬元

『正確答案』B

『答案解析』評估價格＝12022×70%＝8400（萬元）

稅金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.05%＝115（萬元）

增值額＝10000－8400－115＝1485（萬元）

三、評估價格的相關(guān)規(guī)定

納稅人有以下狀況之一的，需要對房地產(chǎn)進展評估，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除工程的金額：

（一）出售舊房及建筑物的；

（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

市場比擬法進展評估公式：

評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正

（三）供