2022-2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考前沖刺試卷A卷含答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考前沖刺試卷A卷含答案

單選題（共54題）1、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D2、相火有“生生不息”功能提出者是A.劉完素B.朱震亨C.張景岳D.張錫純【答案】B3、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，為保證會計(jì)資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D4、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行市場狀況調(diào)整時(shí)，是將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為（）的價(jià)值。A.基準(zhǔn)日期B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)報(bào)告出具日期【答案】B5、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)地位的是（）。A.《物權(quán)法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》D.《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》【答案】B6、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和（）。A.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號）、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號B.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號C.估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號、附件D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號【答案】A7、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816【答案】A8、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價(jià)值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D9、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算【答案】D10、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》【答案】C11、動而心悸、呼吸氣短，屬于A.肺衛(wèi)氣虛B.心氣虛C.脾氣虛D.宗氣虛【答案】D12、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低【答案】A13、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對其價(jià)值有著重大影響。A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督D.銀行利率【答案】A14、最早在一個(gè)國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產(chǎn)黨【答案】B15、房地產(chǎn)的()對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實(shí)物和權(quán)益D.區(qū)位【答案】D16、足陽明與足少陽經(jīng)過A.肩胛部B.口唇C.咽部D.氣街【答案】D17、提出“外所因?yàn)榱?，?nèi)所因?yàn)槠咔?，不?nèi)外因?yàn)閯诰?、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C18、補(bǔ)中益氣湯最好在什么時(shí)間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】A19、“利小便，實(shí)大便”是哪個(gè)臟腑出現(xiàn)問題時(shí)的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化【答案】A20、下列哪項(xiàng)不是十二經(jīng)別的生理功能A.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系B.加強(qiáng)了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系C.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈對四肢的聯(lián)系D.加強(qiáng)了足三陰、足三陽經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系【答案】C21、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D22、久吐久下病人的治療中加補(bǔ)氣藥的生理基礎(chǔ)是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣【答案】A23、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】A24、實(shí)地查勘有利于估價(jià)師加深對估價(jià)對象的認(rèn)識，形成（）。A.一個(gè)直觀、具體的印象B.一個(gè)綜合、全面的印象C.一個(gè)模糊、大概的印象D.一個(gè)片面、具體的印象【答案】A25、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價(jià)格剩余【答案】C26、資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度【答案】B27、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進(jìn)行測算趨勢值。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法【答案】B28、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過自己開發(fā)耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A29、最高最佳利用原則要求評估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益【答案】A30、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時(shí)，預(yù)期投資利潤率為4.36%；在5～20層時(shí)，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時(shí)，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟(jì)高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B31、明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括明確估價(jià)目的、明確估價(jià)對象、明確價(jià)值類型以及（）。A.明確估價(jià)費(fèi)用B.明確估價(jià)人員C.明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.明確估價(jià)內(nèi)容【答案】C32、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)【答案】C33、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C34、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A35、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥【答案】C36、關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與估計(jì)委托人討論估價(jià)結(jié)果D.合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象在市場上的成交價(jià)格應(yīng)一致【答案】D37、買者和賣者的數(shù)目都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，其形成的價(jià)格才可能是（）。A.評估價(jià)格B.正常成交價(jià)格C.市場價(jià)格D.交換價(jià)格【答案】B38、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是()。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格【答案】D39、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C40、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D41、土地價(jià)值不包含地上()的價(jià)值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)【答案】C42、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢來講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續(xù)式D.螺旋式【答案】B43、不屬于土地使用權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D44、比較法中，采用間接比較法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高1%，若改為直接比較，則可比實(shí)例相對于估價(jià)對象狀況下的得分為（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B45、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和（）。A.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號）、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號B.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號C.估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號、附件D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號【答案】A46、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽掣、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性【答案】C47、假設(shè)某類住宅價(jià)格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的價(jià)格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】D48、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個(gè)行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C.同處于一個(gè)相對穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競爭的地區(qū)【答案】B49、（）是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負(fù)增長【答案】A50、下列關(guān)于奇經(jīng)八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經(jīng)之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運(yùn)動的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽維脈維系諸陽經(jīng)D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A51、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性【答案】B52、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法錯(cuò)誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運(yùn)營期D.經(jīng)營期可以準(zhǔn)確預(yù)測答案【答案】D53、當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價(jià)值大幅下降時(shí)，下列說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值C.提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值，也不提供相應(yīng)擔(dān)保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)【答案】A54、用不同的估價(jià)方法測算出的結(jié)果可能會有所不同。當(dāng)這些測算結(jié)果有較大的差異時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；②測算過程是否有錯(cuò)誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對象和估價(jià)目的；⑥是否符合估價(jià)原則，一般可以按照下列從低級錯(cuò)誤到高級錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D(zhuǎn).②①④③⑤⑥【答案】C多選題（共14題）1、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。A.該實(shí)體組合完成的功能B.該實(shí)體的質(zhì)量C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施D.立體空間E.有形的實(shí)體【答案】AB2、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值C.評估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價(jià)值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價(jià)值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值【答案】ABC3、評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況【答案】ABC4、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限B.經(jīng)實(shí)地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對估價(jià)對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定【答案】ABCD5、估價(jià)人員平常就應(yīng)留意收集估價(jià)所需的有關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估價(jià)所需的資料主要包括（）。A.對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料B.對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料D.反映估價(jià)對象狀況的資料E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價(jià)格變化資料【答案】ABCD6、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB7、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD8、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場價(jià)值的有（）。A.投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值【答案】BC9、關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有（）。A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的實(shí)際支出B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD10、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。A.自有房地產(chǎn)B.生地C.毛地D.熟地E.現(xiàn)房【答案】BCD11、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有()。A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整D.長期趨勢法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏E長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿挖厔荨敬鸢浮緼CD12、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC13、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價(jià)對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價(jià)作業(yè)日期不同D.價(jià)值類型選取不合理E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象【答案】AB14、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。A.私人診所B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)E.空置2年的房地產(chǎn)【答案】BCD大題（共2題）一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為1