房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃治理知識(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理知識(shí)點(diǎn)：1、合約規(guī)劃是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類、金額進(jìn)行預(yù)估，是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)。合約規(guī)劃也可以理解為以預(yù)估合同的方式對(duì)目標(biāo)成本的分級(jí)，將目標(biāo)成本控制科目上的金額分解為具體的合同（合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級(jí)分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過程的合同簽訂及變更的一種管控手段?！昂霞s規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對(duì)合同的嚴(yán)格管控，實(shí)現(xiàn)了對(duì)“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本”的有效管控）2、

對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行合約分解的方法多為“量?jī)r(jià)分離原則”和“經(jīng)驗(yàn)值”，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和投資收益指標(biāo)，制定項(xiàng)目各控制費(fèi)項(xiàng)可能發(fā)生的合約及預(yù)計(jì)金額，并推演出每一個(gè)合約付款條件，分解為合約的付款計(jì)劃，進(jìn)而形成項(xiàng)目的整體資金規(guī)劃3、合約規(guī)劃余量指在做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用不明確，用規(guī)劃余量來標(biāo)明暫時(shí)不能明確的費(fèi)項(xiàng)，并作為費(fèi)項(xiàng)的“蓄水池”，隨著實(shí)際簽訂合同的變化而變化。規(guī)劃余量的總額反應(yīng)了目標(biāo)成本控制的松緊度。針對(duì)規(guī)劃余量設(shè)定每一個(gè)費(fèi)項(xiàng)的預(yù)警、強(qiáng)控范圍，便可作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)。4、合約規(guī)劃如何指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行？

1）合同簽訂環(huán)節(jié)

簽訂合同時(shí)，由專業(yè)部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定合同，明確合同金額、付款時(shí)間、付款方式，進(jìn)而形成項(xiàng)目成本支付計(jì)劃。同時(shí)，將合同付款與項(xiàng)目計(jì)劃中的工作項(xiàng)或工作成果進(jìn)行綁定，保證合同付款不會(huì)與實(shí)際工程的完工情況不符，避免合同款項(xiàng)超付的問題。

在合同簽訂審批環(huán)節(jié)，必須對(duì)照合約規(guī)劃，并考察費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，通過預(yù)警、強(qiáng)控指標(biāo)進(jìn)行對(duì)應(yīng)管控，且不允許重復(fù)被其它合同選擇，這樣防止重復(fù)計(jì)算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問題。

合同簽約審批時(shí)會(huì)存在兩種情況：

①合同金額<規(guī)劃金額

需經(jīng)辦部門針對(duì)金額差距闡述原因，并對(duì)差距金額后續(xù)使用方式做出判斷：合同費(fèi)用節(jié)約，相應(yīng)金額進(jìn)入費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，可調(diào)配給同費(fèi)項(xiàng)其余合同，并出具費(fèi)用節(jié)約單；合同范圍變更，后續(xù)仍需簽訂額外合同，則相應(yīng)金額編制為另一個(gè)合約規(guī)劃；合同金額壓縮和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，后續(xù)合同會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)變更，則需要為合同編制預(yù)計(jì)變更。

②合同金額>規(guī)劃金額

同樣需經(jīng)辦部門闡述金額差距原因，并對(duì)缺口金額尋找解決方案：如果是合同范圍變更，就調(diào)整相關(guān)的合約規(guī)劃金額，補(bǔ)充為本合約規(guī)劃金額；如果是原先預(yù)算不足或外部環(huán)境變化導(dǎo)致的合同成本增加，需查找規(guī)劃余量，并從規(guī)劃余量中劃撥金額作為補(bǔ)充，同時(shí)出具項(xiàng)目成本超支單。

2）合同執(zhí)行環(huán)節(jié)

在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)，當(dāng)進(jìn)行變更申報(bào)時(shí)，需要預(yù)審變更金額（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證），并與簽訂環(huán)節(jié)中的預(yù)計(jì)變更對(duì)應(yīng)，確保變更在可控范圍內(nèi)，超出部分金額由規(guī)劃余量劃出。

當(dāng)變更實(shí)施完成后進(jìn)行施工確認(rèn)階段，核定是否完成、實(shí)際完成的工程量，將變更金額納入項(xiàng)目成本。

最后，分析變更產(chǎn)生的原因及變更導(dǎo)致的成本分布，即進(jìn)行有效成本與無效成本的情況分析。

3）合同付款環(huán)節(jié)致

化首先嘉，根產(chǎn)據(jù)工秧程形嚇象進(jìn)茅度，漿對(duì)“幸已完浙工”酬部分差的工財(cái)程量弱進(jìn)行朝審定烏，反玻映工荷程的本實(shí)際們完工夏“產(chǎn)資值”枯，并孤作為兵制定凡付款食申請(qǐng)貧的重籠要依奉據(jù)；先其次醋，梳識(shí)理代磁扣代膠付和錦其他膨扣款起，為唇款項(xiàng)蹲支付植提供刑依據(jù)蠢；再鑼次，商根據(jù)尾合同闖付款溪條件各及實(shí)康際完均工產(chǎn)磨值，磁修訂瀉付款越計(jì)劃花，形賺成項(xiàng)微目級(jí)驚付款紅計(jì)劃邁；最臺(tái)后在謀付款攔計(jì)劃洞范圍哭內(nèi)完魯成付珍款申損請(qǐng)，題并完惠成款浸項(xiàng)支結(jié)付。雁5叉、合殿約規(guī)猴劃的顏優(yōu)化加及調(diào)隔整潛

卻針對(duì)娃尚未罵簽訂甲的合床同，翼由于比實(shí)際洪業(yè)務(wù)禍的變汁化，邀可能渠導(dǎo)致介項(xiàng)目怪合同餃未必業(yè)按照劑原先呢規(guī)劃勻的思甲路進(jìn)瞧行簽侵訂，生那么援項(xiàng)目袖成本蝶經(jīng)理閃需要管定期百對(duì)合勺約規(guī)賺劃進(jìn)菜行調(diào)逆整。昂此時(shí)孤工作紙情況幣主要危有兩京種：旋

漫◆釀

抵將原置先打事包的產(chǎn)大類病合約漏規(guī)劃繳分解乏為更恩明細(xì)坑的合競(jìng)約規(guī)寫劃；駛◆扭

準(zhǔn)由于統(tǒng)項(xiàng)目河實(shí)際映情況剃發(fā)生車變化掌，合畢約后泊續(xù)的餐范圍刃將發(fā)言生交洗叉，宋需要格將多球個(gè)合尼約規(guī)韻劃進(jìn)蚊行調(diào)我整，御重新梨明確棵每一奉個(gè)規(guī)及劃的遇金額膝及發(fā)期生時(shí)切間會(huì)6蜂、合蒸約規(guī)蒜劃”半理論內(nèi)模型瀉下的次成本曬管理濃，具抄備三剝大優(yōu)墳點(diǎn)：筍

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怖①編閣制目禿標(biāo)成騎本時(shí)橡：指粥已經(jīng)疾簽訂驅(qū)合同財(cái)金額五②項(xiàng)裝目開賭發(fā)過降程中諸：指造各合屑同累惠計(jì)簽刻約金指額，墊各城閱市公更司相謊關(guān)部須門發(fā)盈生合省同事唯項(xiàng)時(shí)建應(yīng)及杰時(shí)送蝶交合洽約規(guī)忽劃編節(jié)制部買門，醫(yī)以便綠及時(shí)脂進(jìn)行湯合同奸信息愈更新師，掌得控項(xiàng)兄目合要約整配體規(guī)面劃情蟲況。嘉（賣4)占結(jié)算違金額沙:適合同在結(jié)算琴完畢料應(yīng)及惜時(shí)填后寫結(jié)洪算金熟額。惹（捉5)年規(guī)劃踩余量券:遺

拾①未梯結(jié)算業(yè)合同緩：余懸量只=嫁規(guī)劃娘金額暢—已蠻簽約牛金額脂。你

例②結(jié)輝算合脾同：稼余量我=鍋規(guī)劃鞭金額胖—結(jié)艷算金返額。榮（臺(tái)6)抽合同清工程糧范圍驚、內(nèi)雞容、椒界限槳?jiǎng)澐謧鞯缺M鉤可能蘭清晰物準(zhǔn)確貫的描聰述。店（捏7)蘇發(fā)包癥方式卷：按葛總包剩、分織包、銀政府喪指定色、其帖它四隔種分阻類填點(diǎn)寫番（委8)五簽約近方式刮：按拆