2022年物業(yè)管理管理實(shí)務(wù)考試知識點(diǎn)回顧6

2022年物業(yè)管理管理實(shí)務(wù)考試知識點(diǎn)回顧6物業(yè)治理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必需為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營治理目標(biāo)效勞，它的設(shè)置應(yīng)滿意以下四個(gè)根本要求：

(一)具備效勞性的功能

物業(yè)治理公司是特地從事物業(yè)治理與效勞的效勞性企業(yè)，它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必需保證具備這些功能，并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效勞宗旨。

(二)充分發(fā)揮公司員工潛能

物業(yè)治理公司的治理、經(jīng)營和效勞活動(dòng)都是依靠每一個(gè)人來實(shí)現(xiàn)的。因此，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個(gè)人才智。

(三)關(guān)系協(xié)調(diào)

公司是一個(gè)有機(jī)整體，是由人、財(cái)、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng)，這種系統(tǒng)能否地發(fā)揮出整體功能，有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)協(xié)作。因此，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必需保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。

(四)效率與效益

物業(yè)治理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實(shí)際動(dòng)身，以低本錢的投入到達(dá)的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。

物業(yè)治理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計(jì)一個(gè)功能齊全、構(gòu)造合理的組織機(jī)構(gòu)，首先必需明確每一個(gè)組織機(jī)構(gòu)的功能作用和詳細(xì)目標(biāo)，其次則需要考慮人、財(cái)、物等資源安排以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運(yùn)作的關(guān)鍵。

物業(yè)治理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則

為了發(fā)揮物業(yè)治理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，依據(jù)上述四個(gè)根本要求，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：

(一)目標(biāo)原則

公司有自己的經(jīng)營進(jìn)展目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必需以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種治理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)，因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。

(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次治理原則

物業(yè)治理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的治理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán)，實(shí)行層次化治理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)展和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證，分級層次治理則是充分發(fā)揮各級治理人員樂觀性的機(jī)制保障。假如公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會(huì)影響各層次治理人員的樂觀性，而且會(huì)使企業(yè)漸漸失去長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至迷失進(jìn)展方向。這是企業(yè)漸漸步入正軌的狀況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)留意的層次化治理問題。

(三)分工協(xié)作原則

分工協(xié)作是社會(huì)進(jìn)展進(jìn)步的標(biāo)志，它不僅能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)治理公司能否程度地發(fā)揮出整體效益，取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就不難實(shí)現(xiàn)了。

(四)責(zé)權(quán)對應(yīng)原則

整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)力是對等的，委以責(zé)任的同時(shí)也必需委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無權(quán)，不僅不能調(diào)動(dòng)治理人員的樂觀性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無法保證公司任務(wù)的完成；有權(quán)無責(zé)，必定助長官僚主義，導(dǎo)致權(quán)力濫用。

(五)有效治理幅度原則

在處理治理幅度與治理層級的關(guān)系時(shí)，一般狀況下應(yīng)盡量削減治理層級，盡可能地?cái)U(kuò)大治理幅度；否則，治理層級多了，人員和費(fèi)用也多了，會(huì)影響公司的經(jīng)營效率。但是，有效的治理幅度必需考慮到機(jī)構(gòu)特性、治理內(nèi)容、人員力量以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素，治理幅度過大同樣也會(huì)影響公司的經(jīng)營效率。

三、物業(yè)治理公司組織機(jī)構(gòu)的類型

物業(yè)治理公司組織機(jī)構(gòu)的根本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前，我國物業(yè)治理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采納以下幾種形式：

(一)直線制

直線制是企業(yè)治理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采納這種類型的物業(yè)治理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)治理公司，以作業(yè)性工作為主，如特地的保潔公司、保安公司、修理公司等。這些公司下設(shè)特地的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。

直線制的特點(diǎn)是企業(yè)的各級組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)特地職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員幫助主管人員工作。

直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動(dòng)效率高；缺點(diǎn)是對的要求比擬高，要通曉多種特地學(xué)問，親自處理很多詳細(xì)業(yè)務(wù)。

(二)直線職能制

直線職能制是在直線制的根底上汲取了職能制的特長。各級組織單位除主管負(fù)責(zé)人外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)治理活動(dòng)。

目前，一般的大中型物業(yè)治理公司都采納直線職能制組織形式。如廣州市建立物業(yè)治理公司的組織機(jī)構(gòu)根本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)治理部、打算開發(fā)部、財(cái)務(wù)部，下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)治理部、江南治理部、江北治理部、天河治理部等，江南、江北和天河等治理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門，如天河治理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊(duì)、治理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。

直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點(diǎn)，既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的特長，它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個(gè)層次，一是治理層，一是作業(yè)層，這對減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān)，提高決策質(zhì)量和工作效率起到了特別重要的作用。

直線職能制的組織形式也有缺乏之處，它的下級往往缺乏必要的自主權(quán)，各個(gè)職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而簡單產(chǎn)生脫節(jié)和沖突，信息反應(yīng)的速度以及對環(huán)境的敏感度比擬差，等等。因此，采納此種類型的組織機(jī)構(gòu)，應(yīng)特殊留意克制它的弱點(diǎn)。

(三)現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu)

物業(yè)治理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型，但無論是哪種類型，都必需從實(shí)際需要?jiǎng)由?，依?jù)自己公司的特點(diǎn)進(jìn)展設(shè)置。目前，一般物業(yè)治理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采納經(jīng)理室治理層、職能部門層、下屬企業(yè)及治理處等三個(gè)層級的組織形式。

四、物業(yè)治理公司的集團(tuán)化選擇

物業(yè)治理公司的集團(tuán)化選擇，是指多家物業(yè)治理企業(yè)(法人)以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心，按肯定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)治理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多，也可自身進(jìn)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)治理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營的進(jìn)展道路，實(shí)際上是市場競爭的必定結(jié)果，它對改善物業(yè)治理有以下優(yōu)點(diǎn)：

1.有利于資源共享，節(jié)約治理本錢

現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)治理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用，從而造成很多鋪張。集團(tuán)化治理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力，降低人力本錢，提高設(shè)備利用率，從而大大提高市場競爭力量。

2.有利于實(shí)施品牌治理

集團(tuán)化治理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下，使每個(gè)物業(yè)工程在治理理念、效勞宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為標(biāo)準(zhǔn)甚至制服徽標(biāo)等方面都能表達(dá)品牌的特色，這對推行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的有償性效勞、樹立企業(yè)形象都是非常有益的。

3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益

集團(tuán)化治理通過對每個(gè)物業(yè)工程的治理取得合理利潤，雖單個(gè)工程利潤有限，但集中各個(gè)工程的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

4.有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理的社會(huì)化和專業(yè)化

集團(tuán)化的物業(yè)治理使治理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團(tuán)公司麾下，這對打破