南瓜主體都市休閑觀光園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

南瓜主題都市農(nóng)業(yè)休閑觀光園可行性研究報(bào)告PAGEPAGE1####南瓜主體都市休閑觀光園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\u22697第一章總論 110327第一節(jié)項(xiàng)目背景 126202第二節(jié)項(xiàng)目提出的理由與建設(shè)的必要性 229207第三節(jié)項(xiàng)目概況 922212第二章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 1217798第一節(jié)草莓市場(chǎng)供應(yīng)與消費(fèi)現(xiàn)狀 1217812第二節(jié)產(chǎn)品未來需求預(yù)測(cè) 1514425第三節(jié)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力分析 17162342.3.1優(yōu)勢(shì) 179098第四節(jié)營(yíng)銷策略 191251第三章生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案 222720第一節(jié)生產(chǎn)規(guī)模 2217215第二節(jié)產(chǎn)品方案 229802第四章場(chǎng)址選擇 2522306第一節(jié)場(chǎng)地所在位置 2529861第二節(jié)土地利用現(xiàn)狀、地形地貌 254647第三節(jié)場(chǎng)地建設(shè)條件 261259第五章技術(shù)方案和工程方案 28625第一節(jié)主要技術(shù)方案 288539第二節(jié)工程方案及主要設(shè)備 3729529第六章主要原材料、燃料動(dòng)力消耗 3720887第一節(jié)主要原材料 3722758第二節(jié)主要燃料及動(dòng)力 3816595第七章項(xiàng)目總體布置 389142第一節(jié)場(chǎng)區(qū)總平面布置 3811902第二節(jié)公用輔助工程 3910623第八章投資估算與資金籌措 391372第一節(jié)總投資估算 3928248第二節(jié)資金籌措 4221531第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4315707第一節(jié)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 4331726第二節(jié)財(cái)務(wù)盈利能力 4413165第三節(jié)償債能力分析 4719641第四節(jié)不確定性分析 4713610第十章結(jié)論與建議 5217353第一節(jié)結(jié)論 5220806第二節(jié)建議 52第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱南瓜主題都市休閑觀光園1.1.2項(xiàng)目承辦單位項(xiàng)目承辦單位：####東昇農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司法定代表人：##############1.1####市通州區(qū)于家務(wù)回族鄉(xiāng)。占地面積：336畝四至范圍：通房路以南，西馬坊以北，中軸路以西，六支渠以東地段。1.1.41、農(nóng)業(yè)部《農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；2、####市《“十一五”時(shí)期農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》；3、####市《關(guān)于發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的政策意見》；4、通州區(qū)《“十一五”規(guī)劃》；5、承辦單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的地方政策、定額、標(biāo)準(zhǔn)、氣象水文、地質(zhì)數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)資料和文件。1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目將以####觀光農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以解決觀光農(nóng)業(yè)中出現(xiàn)的突出問題為著力點(diǎn)，聚集首都科技單位在南瓜等瓜類蔬菜品種資源上的雄厚儲(chǔ)備，以及在觀光農(nóng)業(yè)設(shè)計(jì)、栽培與設(shè)施方面的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，通過企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，建設(shè)一個(gè)特點(diǎn)鮮明、市場(chǎng)定位明確，產(chǎn)品延伸性長(zhǎng)、附加值高，聚休閑、餐飲、娛樂、文化、科普為一體的南瓜主題觀光農(nóng)業(yè)園。1.2.2計(jì)劃占地500畝（核心園200畝）的大型都市瓜菜觀光采摘示范園區(qū)。項(xiàng)目主要包括：核心智能溫室9676.8平方米；展示及接待中心11941平方米；道路4500平方米；綠化工程9000平方米。1.2.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于####城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域通州新城南部，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目區(qū)土地儲(chǔ)備充足，可以保證項(xiàng)目的土地需求。開發(fā)實(shí)施的主體東昇農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司具有加強(qiáng)的綜合實(shí)力（資金、管理、技術(shù)儲(chǔ)備），是項(xiàng)目成功的重要保障。1.2.4公司的科技人員與中國(guó)農(nóng)科院、####農(nóng)科院等科研院所建立了緊密的技術(shù)合作關(guān)系，完全可以保證科技的先進(jìn)性和項(xiàng)目實(shí)施的可行性。1.2.5工程在建設(shè)期間不會(huì)引起明顯環(huán)境問題。在生產(chǎn)過程中嚴(yán)格按照生產(chǎn)規(guī)范進(jìn)行，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成任何污染。1.2.6公司制定了完備的營(yíng)銷策略。為了實(shí)施該項(xiàng)目，公司專門成立了項(xiàng)目部，由董事長(zhǎng)直接領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期籌備工作和園區(qū)的建設(shè)，以及設(shè)備的選型、安裝、調(diào)試和市場(chǎng)銷售體系的建立。1.2.7項(xiàng)目的建設(shè)期為一年，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間為2007年8月－2008年7月，2008年8月開始試運(yùn)行。1.2.8項(xiàng)目總投資3914.48萬元，其中固定資產(chǎn)投資3707.43萬元，流動(dòng)資金133.25萬元，建設(shè)期利息73.80萬元。資金來源：申請(qǐng)銀行流動(dòng)資金貸款2000萬元；企業(yè)自籌:1914.48萬元。1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)年均銷售收入3025.45萬元年均成本費(fèi)用1262.30萬元年均利潤(rùn)總額1599.78萬元年均所得稅399.94萬元年均稅后利潤(rùn)1199.83萬元銷售利潤(rùn)率39.98％投資利潤(rùn)率32.69％財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）34.38%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5774.92投資回收期（稅后）4.80年1.4存在問題及建議1.4.1目前該公司在農(nóng)業(yè)觀光園的建設(shè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)尚不足，同時(shí)在帶動(dòng)區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力上也有待加強(qiáng)，在對(duì)農(nóng)民增收的輻射帶動(dòng)能力也亟待提高。1.4.2項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)在政府財(cái)政資金的引導(dǎo)下，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以企業(yè)為實(shí)施主體，多元參與，依托技術(shù)依托單位的技術(shù)力量，利用觀光園區(qū)原有的土地和設(shè)施，廣泛吸收加工企業(yè)、旅游公司以及藝術(shù)團(tuán)體或民間藝人參與園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，充分利用各方的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，確保科研成果的高效集成與市場(chǎng)的良性運(yùn)營(yíng)。給農(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)農(nóng)民致富。第二章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況2.1項(xiàng)目提出的背景2.1.1國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃隨著我國(guó)改革開放的不斷深入、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及很快的加入了WTO，農(nóng)業(yè)發(fā)展面臨著新的機(jī)遇和新的挑戰(zhàn)，我國(guó)的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局將發(fā)生很大的變化。####的農(nóng)業(yè)也將在這個(gè)大的背景的變化中進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，這個(gè)階段不僅僅要完成為城市提供農(nóng)副產(chǎn)品的任務(wù)，同時(shí)還面臨著更加多樣性的要求：####的農(nóng)業(yè)要率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，要提供優(yōu)質(zhì)的農(nóng)副產(chǎn)品，要不斷增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，要為市民生存創(chuàng)造優(yōu)美協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境。####市作為我國(guó)的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須與環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，走可持續(xù)發(fā)展的道路。在《首都城市建設(shè)總體規(guī)劃》中，####市科學(xué)地吸納了國(guó)內(nèi)外大城市建設(shè)的有益經(jīng)驗(yàn)，提出要發(fā)展具有####特色的現(xiàn)代化都市型農(nóng)業(yè)。上世紀(jì)90年代，我國(guó)農(nóng)業(yè)觀光、旅游、采摘在大中城市迅速興起，休閑觀光農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目主要分布在####、上海和廣州等大城市的近郊，出現(xiàn)了一批引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的休閑觀光農(nóng)業(yè)園，如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、####的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮休閑觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地，其中廣東珠海的“農(nóng)科奇觀”示范基地建設(shè)以蔬菜為主題的休閑觀光農(nóng)業(yè)園，獨(dú)具特色，成為珠海十大旅游觀光景觀，每年吸引成千上萬的游客。發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期所帶動(dòng)的休閑觀光農(nóng)業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐也有力地證明了這一點(diǎn)。近幾年來，####休閑觀光農(nóng)業(yè)在市政府“221”行動(dòng)計(jì)劃的推動(dòng)下已取得了豐富的階段性成果，開始成為農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。各區(qū)縣大力發(fā)展節(jié)日經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)，吸引城鎮(zhèn)居民爭(zhēng)相涌入郊區(qū)，享受新鮮空氣、潔凈水質(zhì)和田園風(fēng)光，拓展了農(nóng)產(chǎn)品功能，提高了農(nóng)業(yè)的利潤(rùn)空間。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前####有大約400多個(gè)農(nóng)業(yè)科技型的休閑觀光園，其中大型的135個(gè)，由農(nóng)戶自發(fā)開展的季節(jié)性觀光采摘的小型“菜園”超過10000個(gè)。市級(jí)休閑觀光園占7%，區(qū)級(jí)占90%；從市級(jí)觀光園投資經(jīng)營(yíng)主體構(gòu)成來看，股份制的企業(yè)占73%，民營(yíng)個(gè)體占33%。在今后一段時(shí)間內(nèi)####仍處于休閑觀光農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期，尤其隨著國(guó)內(nèi)城市居民假日經(jīng)濟(jì)的興起與高收入群體的大幅增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)對(duì)休閑觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的態(tài)勢(shì)?？傮w來看，####主題觀光園的發(fā)展已經(jīng)邁出了基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)的腳步，但面臨的困難和競(jìng)爭(zhēng)也是顯而易見的，上海、廣州等國(guó)內(nèi)一些大城市都已經(jīng)將農(nóng)業(yè)觀光園、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展的重要著力點(diǎn)。2.1.2項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由2.1.2.1項(xiàng)目發(fā)起人概況####東昇農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司位于####市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)聚富苑民族工業(yè)區(qū)，是集種子銷售、種苗培育、種植、加工、冷藏配送、商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)為一體的綜合性外向型民營(yíng)企業(yè)。公司成立于2002年10月，下屬2個(gè)分公司，在全國(guó)8個(gè)省有12個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體和聯(lián)營(yíng)公司，現(xiàn)有職工510人，其中大專以上學(xué)歷的技術(shù)和管理人員125人，季節(jié)工人3000余人，配送車輛20多部，資產(chǎn)總額達(dá)5226萬元，其中固定資產(chǎn)2100萬元，年銷售額1.5億元人民幣，其中出口額為980多萬美金。公司立足于發(fā)展綠色、安全、健康的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，作為以色列澤文種子公司中國(guó)區(qū)總代理，在####建立先進(jìn)的種苗培育基地，并以此為中心，在緯度、海拔高度不同的地區(qū)內(nèi)開拓種子、種苗銷售網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)大型的蔬菜生產(chǎn)、加工、流通基地，實(shí)行錯(cuò)季生產(chǎn)。主要種子種苗產(chǎn)品有南瓜、西紅柿、黃瓜、辣椒、西蘭花、紫菜頭、芽苗菜等十幾個(gè)蔬菜產(chǎn)品，均已獲得“####市食用農(nóng)產(chǎn)品安全認(rèn)證”，現(xiàn)已進(jìn)入有機(jī)食品輔助期。公司在朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)有1500噸冷庫一座，辦公和生活用房2000平方米，種植示范基地3000畝。在通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)有4000噸冷庫和4600平方米廠房，120000平方米現(xiàn)代化育苗大棚，2000畝種植示范基地，主要針對(duì)大宗貨物海運(yùn)出港和外地走貨。在豐臺(tái)區(qū)新發(fā)地建有20000公司的發(fā)展方向是以####為中心，在方圓200公里半徑范圍內(nèi)，建一個(gè)大型的蔬菜水果生產(chǎn)加工流通基地，種植高品質(zhì)的產(chǎn)品，出口國(guó)際市場(chǎng)，從而帶動(dòng)####周邊地區(qū)的農(nóng)業(yè)種植業(yè)的發(fā)展，解決大量農(nóng)業(yè)人口的就業(yè)問題。公司采取“企業(yè)＋基地＋農(nóng)戶的生產(chǎn)”模式，以中國(guó)農(nóng)科院、####蔬菜研究所為后盾，以一批農(nóng)業(yè)院校畢業(yè)的專業(yè)人員為技術(shù)骨干，根據(jù)不同地區(qū)的氣候差異，因地制宜的研發(fā)種植技術(shù)。至今，合作基地已達(dá)20萬余畝，使農(nóng)民每畝增加2000元—3000元的效益，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)種植人口10000多戶。利用市場(chǎng)需求為農(nóng)戶引進(jìn)新品種，安排生產(chǎn)計(jì)劃，專家負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)。既讓農(nóng)戶放心，又保證產(chǎn)品質(zhì)量。公司的加工流通環(huán)節(jié)每年能吸納本地區(qū)勞動(dòng)力1000近年來，公司在廣州靈山、昆明呈貢、內(nèi)蒙集寧、海南文昌、江蘇徐州、廣西田陽等建立了綠色生產(chǎn)基地，作為以色列澤文種子公司的代理，公司引進(jìn)了優(yōu)良的品種及栽培技術(shù)，形成了規(guī)?；纳a(chǎn)。公司在發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)中，在####市各區(qū)、縣建有標(biāo)準(zhǔn)化種植基地近30000畝，在廣東建有有機(jī)蔬菜種植示范基地3000畝，在云南、廣西、內(nèi)蒙等十余個(gè)省、市、地區(qū)建立了20余萬畝無公害蔬菜生產(chǎn)基地。均獲得相關(guān)認(rèn)證。2.1.2.1發(fā)起理由1、落實(shí)####都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展計(jì)劃自2004年至2007年，國(guó)家連續(xù)四年均以農(nóng)業(yè)及農(nóng)村發(fā)展為主題發(fā)布了中央一號(hào)文件，凸顯了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的重要性，而在2007年國(guó)務(wù)院關(guān)于《積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》中明確提出發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的首要任務(wù)。2006年11月，####市農(nóng)業(yè)局下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的指導(dǎo)意見》，其中都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的建設(shè)重點(diǎn)中提出大力發(fā)展觀光休閑農(nóng)業(yè)。并要求各區(qū)(縣)要按照城鄉(xiāng)互動(dòng)、產(chǎn)業(yè)融合的要求，結(jié)合本地資源和功能定位，大力開發(fā)郊區(qū)農(nóng)業(yè)的生活服務(wù)功能。近郊區(qū)要憑借貼近城區(qū)、交通便利、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和科技資源雄厚的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展集景觀、科技和休閑為主的園區(qū)農(nóng)業(yè)。遠(yuǎn)郊區(qū)(縣)要積極鼓勵(lì)發(fā)展融教育、體驗(yàn)、觀光和生產(chǎn)于一體的旅游觀光農(nóng)業(yè)。要充分利用山區(qū)自然風(fēng)光、自然景觀和民風(fēng)民俗優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、自然風(fēng)光、歷史文化、休閑旅游于一體的休閑觀光農(nóng)業(yè)。2、發(fā)展####都市型觀光農(nóng)業(yè)####的觀光休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展雖然在全國(guó)處于前列，但也出現(xiàn)了一些急需改變的狀況和需要應(yīng)對(duì)的問題。首先，####市觀光休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)欠缺完整體系，相關(guān)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)很快，但企業(yè)投資規(guī)模差異也很大，缺乏科學(xué)的規(guī)劃；其次，觀光休閑農(nóng)業(yè)有明顯的季節(jié)性特征，給旅游資源的有效配置帶來了困難，一方面旅游旺季時(shí)期超負(fù)荷接待和資源大量閑置同時(shí)存在，另一方面，旅游淡季時(shí)期資源利用普遍不足；第三，####觀光休閑農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施還有待完善，許多的基礎(chǔ)產(chǎn)品和服務(wù)還供不應(yīng)求，尤其是游客參與度高的項(xiàng)目還大大欠缺；第四，觀光休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)缺少針對(duì)不同細(xì)分市場(chǎng)的專門產(chǎn)品和服務(wù)，使得一些細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)潛力還沒有發(fā)揮出來。而本項(xiàng)目將開發(fā)以農(nóng)業(yè)休閑為主題的南瓜主題都市觀光園，最終形成富有原生態(tài)特征具備觀光、科普、休閑生產(chǎn)、科研等功能為一體的都市農(nóng)業(yè)綜合示范園區(qū)，必將成為####都市農(nóng)業(yè)建設(shè)一大亮點(diǎn)工程。3、企業(yè)業(yè)務(wù)拓展的需要南瓜主題公園的在####乃至全國(guó)都是首創(chuàng)，將大大提高####觀光農(nóng)業(yè)的水平，對(duì)國(guó)內(nèi)主題公園的發(fā)展也具有引導(dǎo)作用。從旅游業(yè)角度，主題公園是提供旅游體驗(yàn)的旅游產(chǎn)品。對(duì)主題公園所在城市來說，主題公園是推動(dòng)城市旅游業(yè)發(fā)展的重要因素之一，同時(shí)為所在城市提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。公司一直致力于促進(jìn)####市都市農(nóng)業(yè)的發(fā)展，并準(zhǔn)備以項(xiàng)目為平臺(tái)，充分發(fā)揮技術(shù)依托單位的科研優(yōu)勢(shì)和企業(yè)的市場(chǎng)開拓優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目能建設(shè)成####市發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的樣板。2.2項(xiàng)目發(fā)展概況2.2.1區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯####南瓜主題都市休閑觀光園的選址位于####市通州區(qū)于家務(wù)回族鄉(xiāng)，交通便利，從市區(qū)乘車一小時(shí)內(nèi)，自駕車為半小時(shí)左右即可到達(dá)。2.2.2政府鼓勵(lì)和支持####南瓜主題都市休閑觀光園的建設(shè)將在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面造福于京城，是####市生態(tài)建設(shè)和都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有機(jī)組成部分，得到了####市相關(guān)政府部門提供的協(xié)調(diào)、服務(wù)和扶持。2.2.3技術(shù)依托單位項(xiàng)目的主要技術(shù)依托單位####農(nóng)林科學(xué)院在南瓜新品種選育及市場(chǎng)化開發(fā)方面形成了自己的特色和優(yōu)勢(shì)，與國(guó)外公司及科研單位有長(zhǎng)期的良好合作關(guān)系，現(xiàn)已擁有自主研發(fā)的雜交新品種近40個(gè)，另外還有基本成形的品系120多個(gè)，南瓜新品種的研發(fā)能力強(qiáng)，能保證南瓜主題公園未來發(fā)展的需求。2.3項(xiàng)目建設(shè)必要性分析2.3.1####市實(shí)施發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略的需要都市型休閑觀光農(nóng)業(yè)的建立，是既能滿足當(dāng)代人的需求而又能涵養(yǎng)環(huán)境，保護(hù)人類生存條件的永續(xù)利用農(nóng)業(yè)，具有廣闊的發(fā)展前景和生命力。都市休閑觀光農(nóng)業(yè)符合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的前進(jìn)方向，是優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)的最理想選擇。休閑觀光農(nóng)業(yè)不論經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益都遠(yuǎn)超出常規(guī)農(nóng)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)效益高出常規(guī)農(nóng)業(yè)的數(shù)倍，其社會(huì)、環(huán)境效益則無可比擬，社會(huì)影響深遠(yuǎn)。因此，發(fā)展都市型休閑觀光農(nóng)業(yè)是與國(guó)際化農(nóng)業(yè)接軌的迫切需要，又是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)成為一個(gè)推動(dòng)我國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整行之有效的舉措，園區(qū)建設(shè)的目的旨在落實(shí)####市加快發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的精神，把南瓜主題都市休閑觀光園的規(guī)劃建設(shè)，作為####市實(shí)施發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略、“把第一產(chǎn)業(yè)向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和融合形成新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)”的示范工程。2.3.2促進(jìn)發(fā)揮農(nóng)業(yè)多功能的需要“####南瓜主題都市休閑觀光園”可視為以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源為依托的農(nóng)旅結(jié)合的、以農(nóng)為主、強(qiáng)農(nóng)興旅的新業(yè)態(tài)的典型代表。它的建設(shè)和發(fā)展是生產(chǎn)力發(fā)展的必然結(jié)果，是隨著人類社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，人們生活水平不斷提高，人們收入和閑暇時(shí)間不斷增加，為滿足對(duì)休閑項(xiàng)目需求不斷增加的需求而應(yīng)運(yùn)而生的。建設(shè)以南瓜為主題的特色主題創(chuàng)意觀光園將具有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范與指導(dǎo)意義，它的生產(chǎn)功能、生態(tài)功能、旅游功能、創(chuàng)收功能、教育功能、輻射功能、文化傳承功能、藝術(shù)創(chuàng)意功能等基本功能對(duì)于####市的農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)，對(duì)于城鄉(xiāng)共同發(fā)展都有極其重要的意義。2.3.3農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)的需要南瓜主題園具有知識(shí)密集型的創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)特征，雖然以南瓜主題休閑觀光園為表現(xiàn)形式，但是其產(chǎn)品的生產(chǎn)并不是該園區(qū)的主要利潤(rùn)點(diǎn)，對(duì)以南瓜為主題概念開發(fā)為核心，發(fā)展南瓜產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化基地種植、以及與南瓜產(chǎn)業(yè)相關(guān)的衍生商品的生產(chǎn)銷售和產(chǎn)業(yè)延伸開發(fā)由此所形成的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)才是重點(diǎn)。所以，如何有效打造南瓜產(chǎn)業(yè)鏈條，以南瓜主題園為平臺(tái)產(chǎn)生“南瓜產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)”，無疑將關(guān)系到這一產(chǎn)業(yè)在####甚至是中國(guó)的前景。PAGE46第三章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模3.1市場(chǎng)調(diào)查京郊觀光農(nóng)業(yè)從八十年代后期開始起步，自昌平縣十三陵旅游區(qū)出現(xiàn)首家觀光采摘果園以來，各郊區(qū)縣對(duì)發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)都表現(xiàn)出較高的發(fā)展熱情，開發(fā)和形成了一些觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目和景點(diǎn)，也取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益。2005年，####都市型農(nóng)業(yè)發(fā)展取得一定成果。全年農(nóng)業(yè)觀光園達(dá)到512個(gè)，觀光旅游收入4.1億元，接待人數(shù)為770萬人次，取得了良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益，觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)帶來了新的活力，極大地促進(jìn)了京郊農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，直接拉動(dòng)了農(nóng)民的增收致富，推動(dòng)了農(nóng)村城市化進(jìn)程，推進(jìn)了首都生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)在今后一段時(shí)間內(nèi)，####仍處于觀光農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期，可以預(yù)測(cè)對(duì)觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的態(tài)勢(shì)。首先，就####市民來說，“京郊游”已逐漸成為時(shí)尚。據(jù)####市旅游局調(diào)查統(tǒng)計(jì)，####市民常住人口中，有99.09%的人希望到京郊旅游。其次，####現(xiàn)有常住人口1500萬人，每年接待的國(guó)內(nèi)游客達(dá)7000多萬人次，海外游客300多萬人次，####市民在京旅游4000多萬人次。每年1億多人次的在京旅游量是南瓜主題公園巨大的潛在消費(fèi)人群。另外，####作為國(guó)際大都市，市民與旅游者的消費(fèi)層次高，對(duì)觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)的需求廣且要求其規(guī)模大、水平高、對(duì)特用瓜菜的需求量將呈現(xiàn)出旺盛的需求，其需求前景廣闊。3.3.2.1.1以兒童為核心的家庭從市場(chǎng)心理與現(xiàn)代人類組織結(jié)構(gòu)特征角度，兒童的需求將構(gòu)成出行與否以及出行方向的決定性因素，而單獨(dú)的兒童（非學(xué)校組織的）又不具備獨(dú)立的旅游能力，因此，在兒童需求的驅(qū)動(dòng)下，一方面父母的旅游愿望將被喚醒，另一方面，由于中國(guó)人對(duì)農(nóng)業(yè)文明特有的情節(jié)，長(zhǎng)輩也樂意讓兒童深切的重新體驗(yàn)農(nóng)業(yè)文明。典型的“2＋1”3.2.1.2青年白領(lǐng)客源與農(nóng)業(yè)文明有巨大時(shí)代距離的青年白領(lǐng)將構(gòu)成項(xiàng)目的另一個(gè)重要市場(chǎng)。與現(xiàn)實(shí)生活有巨大時(shí)代距離的農(nóng)業(yè)休閑項(xiàng)目的獨(dú)特魅力將發(fā)揮重要驅(qū)動(dòng)作用。青年白領(lǐng)市場(chǎng)在項(xiàng)目需求方面有非常清晰的特征，適合團(tuán)隊(duì)參與的游樂型項(xiàng)目與完全自我化的觀賞項(xiàng)目將是他們的優(yōu)先選擇，開放空間與私密空間同時(shí)具備將為他們帶來較高的滿意度。另外，青年白領(lǐng)市場(chǎng)有非常重要的延伸影響力，這直接導(dǎo)致了下一個(gè)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。3.2.1.3企業(yè)年會(huì)、有組織機(jī)構(gòu)將在節(jié)假日發(fā)展為主力客源青年白領(lǐng)的需求將在很大程度上決定企業(yè)有組織出游的目的地選擇。中國(guó)企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)旅游制度還相當(dāng)不完善，但企業(yè)年會(huì)旅游卻市場(chǎng)龐大。年會(huì)旅游時(shí)間特征很清晰，在需求方面有別于個(gè)人或小團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)，會(huì)議場(chǎng)所＋大型餐飲中心＋大型娛樂空間至關(guān)重要。有組織機(jī)構(gòu)（如協(xié)會(huì)、社團(tuán)、俱樂部）大多也會(huì)選擇在節(jié)假日安排集體出游，作為提高機(jī)構(gòu)凝聚力，安慰鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)成員的重要措施。這部分市場(chǎng)的出游目的地選擇較為多元，但本項(xiàng)目輕松自然的環(huán)境同樣能為決定他們選擇的主要因素之一。3.2.2產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析3.2.2.1主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為京郊的各類農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)。近些年，隨著首都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對(duì)于觀光休閑的消費(fèi)需求日趨強(qiáng)烈。面對(duì)這一新的市場(chǎng)需求，郊區(qū)不斷整合農(nóng)業(yè)資源，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，開發(fā)農(nóng)業(yè)新功能，一批深受城市消費(fèi)者歡迎的以觀光、采摘、民俗為主要內(nèi)容的農(nóng)業(yè)園相繼建成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年底，####郊區(qū)各類農(nóng)業(yè)觀光園超過2000個(gè)，從事民俗旅游和觀光農(nóng)業(yè)的農(nóng)民近10萬人，觀光農(nóng)業(yè)收入突破30億元。目前，####大型的農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)達(dá)到135個(gè)，由農(nóng)戶自發(fā)開展的季節(jié)性觀光采摘的小型“菜園”超過10000個(gè)。在今后一段時(shí)間內(nèi)####仍處于觀光農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期，尤其隨著國(guó)內(nèi)城市居民假日經(jīng)濟(jì)的興起與高收入群體的大幅增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)對(duì)觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的態(tài)勢(shì)。3.2.2.1、項(xiàng)目具有獨(dú)到的特點(diǎn)與唯一性吸引都市人群前往觀光農(nóng)業(yè)園旅游的最大驅(qū)動(dòng)力在于工業(yè)文明與農(nóng)業(yè)文明的巨大差異。本項(xiàng)目依托農(nóng)業(yè)文明展開的旅游活動(dòng)，主要包括三個(gè)方面的基本吸引力：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：建立在優(yōu)美的田園風(fēng)光或是現(xiàn)代氣質(zhì)突出的農(nóng)業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上，無論是原生態(tài)的生產(chǎn)還是高科技的生產(chǎn)，均與現(xiàn)代人的日常生活環(huán)境有巨大的鴻溝，吸引力正是建立在鴻溝的兩端。原生態(tài)與高科技均有巨大的可衍生體驗(yàn)空間與多元化的體驗(yàn)手段。農(nóng)業(yè)文化：農(nóng)業(yè)文化吸引人的因素更多的聚集在人類生活方面，民俗文化（傳統(tǒng)的）、農(nóng)業(yè)風(fēng)俗（傳統(tǒng)的）、農(nóng)業(yè)器具（傳統(tǒng)與現(xiàn)代的）、勞作技能（傳統(tǒng)與現(xiàn)代的）均包含了豐富的人文情懷，更能引起游人深入的感悟。借代式體驗(yàn)：借代式體驗(yàn)是因旅游而生的一種旅游體驗(yàn)方式，農(nóng)業(yè)中的可借代因素成為了旅游活動(dòng)展開的道具或背景，活動(dòng)可能是完全現(xiàn)代化的。這三種基本吸引力都包含了一些共同的因素，包括田園、自然、農(nóng)作物生態(tài)、健康、情趣，而這些因素也正是農(nóng)業(yè)旅游區(qū)區(qū)別于其他都市旅游形式的重要內(nèi)涵。此外，本項(xiàng)目推廣的優(yōu)質(zhì)觀賞兼食用瓜類蔬菜形狀多種多樣、顏色豐富多彩，既可用來裝飾園林長(zhǎng)廊也可種植于瓜果采摘園區(qū)，保健功能突出，其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、附加值高，栽培技術(shù)相對(duì)容易掌握，易形成產(chǎn)業(yè)化規(guī)模，可帶動(dòng)京郊農(nóng)民種植與制作觀賞性產(chǎn)品，提高農(nóng)民的收入，同時(shí)也帶動(dòng)園區(qū)農(nóng)民的就業(yè)。種植觀賞采摘蔬菜符合當(dāng)前京郊乃至全國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)和種植市場(chǎng)的需求，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。2、項(xiàng)目具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于####市東南部的通州區(qū)，京杭大運(yùn)河的北端，長(zhǎng)安街東延長(zhǎng)線上，面積912.34平方公里。通州擁有2000多年的歷史，自古就是京東交通要道，漕運(yùn)、倉儲(chǔ)重地。古時(shí)萬國(guó)朝拜，四方貢獻(xiàn)，商賈行旅，水陸進(jìn)京必經(jīng)通州，通州有著“九重肘腋之上流，六國(guó)咽喉之雄鎮(zhèn)”的美譽(yù)。通州區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰####中央商務(wù)區(qū)（CBD），距國(guó)貿(mào)中心13公里，天安門20公里，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)16公里，天津塘沽新港100公里，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。通州還具有現(xiàn)代化的交通體系，####六環(huán)路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一環(huán)三路”穿境而過，京通快速路和八通輕軌把通州和####市區(qū)連成一體，京承鐵路、京秦電氣化鐵路在通州城內(nèi)交匯。作為####市規(guī)劃建設(shè)規(guī)模最大、區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯、基礎(chǔ)設(shè)施條件最好的新城區(qū)，通州正在以前所未有的速度全面發(fā)展，開創(chuàng)現(xiàn)代化建設(shè)新局面。目前，####市政府確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間發(fā)展新格局，通州區(qū)位于####長(zhǎng)安街沿線發(fā)展中軸線和東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶上，被確定為####重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)和京東新型產(chǎn)業(yè)基地。通州將利用五年左右的時(shí)間打造####新城區(qū)的基本框架，用十年左右的時(shí)間，把通州區(qū)建設(shè)成為####新城區(qū)。圍繞著這個(gè)目標(biāo)，通州將加快發(fā)展步伐，建設(shè)以一城為中心、五鎮(zhèn)相拱衛(wèi)、雙走廊相輝映的產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁、經(jīng)濟(jì)特色突出、生態(tài)環(huán)境良好、運(yùn)河文化特色彰顯、公共和生活配套設(shè)施完善、社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展的現(xiàn)代化新通州。3、其它優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的承建方－####東昇農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司隸屬于####東升方圓農(nóng)業(yè)種植開發(fā)有限公司，而“東升方圓”的經(jīng)營(yíng)者還經(jīng)營(yíng)著####方圓平安商品開發(fā)有限公司、####東升農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司、廣東東升農(nóng)場(chǎng)有限公司等與農(nóng)業(yè)種植、加工、銷售有關(guān)的企業(yè)，有著經(jīng)驗(yàn)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為本項(xiàng)目今后在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的有利優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)遇。3.3建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目地塊基本為東西向約1000米，南北向約210米的長(zhǎng)方形用地。地塊東區(qū)為南瓜主題觀光園，以南瓜主題公園高標(biāo)準(zhǔn)、智能化溫室為主體，地塊西區(qū)為南瓜主題展示及接待中心。3.4產(chǎn)品方案南瓜，原產(chǎn)于南美洲，后傳入我國(guó)，它含有淀粉、蛋白質(zhì)、胡蘿卜素、維生素B、維生素C和鈣、磷等成分，營(yíng)養(yǎng)豐富，為農(nóng)村人經(jīng)常食用的瓜菜，并日益受到城市人的重視。南瓜，不僅有較高的食用價(jià)值，而且有著不可忽視的食療作用，能潤(rùn)肺益氣，化痰排濃，驅(qū)蟲解毒，治咳止喘，療肺癰與便秘，并有利尿、美容等作用。此外，南瓜等葫蘆科瓜類蔬菜植株與果實(shí)都極具觀賞價(jià)值，并可以做各種造型以及描繪雕刻等，果實(shí)保存期長(zhǎng)，產(chǎn)品的延伸性長(zhǎng)，有利于提高產(chǎn)品的附加值。南瓜中有一種被稱為“觀賞南瓜”的特殊類群，它們是以觀賞目的為主的一類南瓜。此類南瓜大多果型較小，果形奇特，色彩艷麗，非常適合賞玩，也叫微型觀賞南瓜、玩具南瓜或玩偶南瓜，還有人稱其為“迷你型”南瓜。在西方國(guó)家的“萬圣節(jié)”中，大型觀賞南瓜幾乎扮演著不可或缺的主角，各個(gè)家庭、商店均擺放刻著“鬼臉”的各種造型的南瓜，以增添節(jié)日的藝術(shù)氣氛。核心智能溫室以南瓜為主題，設(shè)置了觀賞南瓜廊架、異型南瓜栽培、水生南瓜、巨型南瓜栽培、南瓜苑等極富觀賞性及趣味性的各類南瓜賞玩活動(dòng)區(qū)域，周邊設(shè)置各類子公園如絲瓜類、西瓜、南瓜、苦瓜、彩椒、番茄、甜瓜、蛇瓜、茄子等子公園。主要種植的南瓜品種有：玉女、復(fù)色果、金童、彩色桔瓜、裸仁南瓜、巨型南瓜、金碟瓜等。南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告第四章建設(shè)條件與廠址選擇4.1建設(shè)地區(qū)的選擇4.1.1地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目區(qū)位于####市通州區(qū)于家務(wù)回族鄉(xiāng)，該鄉(xiāng)位于通州區(qū)南部，東鄰永樂店鎮(zhèn)，西、南與大興區(qū)采育鎮(zhèn)接壤，緊臨京津塘高速公路采育出口，距通州新城19公里，是通州區(qū)唯一的少數(shù)民族鄉(xiāng)，####市五個(gè)少數(shù)民族鄉(xiāng)之一。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為鳳港河，西側(cè)臨張采路，東側(cè)臨張鳳路，場(chǎng)地西側(cè)的鳳港河水量充沛，兩岸原生楊樹林繁茂，河道水質(zhì)清澈，具有強(qiáng)烈的原生態(tài)美感，為觀光園區(qū)提供了一條天然的生態(tài)景觀廊道，是南瓜園區(qū)建設(shè)的重要優(yōu)勢(shì)條件。4.1.2通州區(qū)地處永定河、潮白河洪沖積平原，地勢(shì)平坦，總體為西北高，東南低，北部有些坡崗地，南部有少量鹽堿低洼地，平均海拔約20米。4.1.3通州區(qū)處于暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。光熱資源比較豐富，多年平均氣溫為11.4℃，1月平均氣溫-5.0℃，7月平均氣溫25.7℃4.1.4根據(jù)第二次土壤普查的資料，通州區(qū)的土壤主要包括3個(gè)土類，即褐土、潮土和風(fēng)沙土。其中潮土廣泛分布于各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但隨微地形變化而有所不同，高起處為脫潮土，其它大部分為砂質(zhì)和壤質(zhì)潮土，在地勢(shì)低平、排水不暢的地區(qū)出現(xiàn)鹽潮土，主要分布在東南部的永樂店和漷縣；褐土主要為潮褐土和菜園潮褐土，主要分布在通州衛(wèi)星城所在的永順和梨園；風(fēng)沙土在宋莊、西集有零星分布。4.1.5通州區(qū)地處####市的下游，河流分為北運(yùn)河、潮白河兩大水系，均屬海河流域。一級(jí)河道有溫榆河-北運(yùn)河（通州北關(guān)擋河閘上為溫榆河，閘下為北運(yùn)河）、潮白河兩條；二級(jí)河道有通惠河、小中河、涼水河、港溝河、鳳河、鳳港減河、運(yùn)潮減河7條，年均徑流總量1.18億立方米。全區(qū)有排灌溝渠主、干、支共計(jì)180條，均與河道相通，全長(zhǎng)約745公里。通州區(qū)可利用水資源為地表水和地下水，其中以地下水為主。通州區(qū)可利用地表水除降雨外還有攔河閘蓄水及城市生活廢水和工業(yè)污水。據(jù)通州區(qū)水資源評(píng)價(jià)資料，地表水可利用總量平均為10360萬立方米。通州區(qū)地下水資源比較豐富，通州區(qū)多年平均降雨入滲補(bǔ)給量為14452萬立方米，地表水入滲補(bǔ)給量為2780萬立方米，農(nóng)業(yè)灌溉水入滲補(bǔ)給量為3610萬立方米。年可開采量達(dá)2.0億立方米。4.2廠址選擇4.2.1通州區(qū)位于####市東南部，京杭大運(yùn)河的北端，長(zhǎng)安街東延長(zhǎng)線上，面積912.34平方公里。通州擁有2000多年的歷史，自古就是京東交通要道，漕運(yùn)、倉儲(chǔ)重地。古時(shí)萬國(guó)朝拜，四方貢獻(xiàn)，商賈行旅，水陸進(jìn)京必經(jīng)通州，通州有著“九重肘腋之上流，六國(guó)咽喉之雄鎮(zhèn)”的美譽(yù)。通州區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰####中央商務(wù)區(qū)（CBD），距國(guó)貿(mào)中心13公里，天安門20公里，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)16公里，天津塘沽新港100公里，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。通州還具有現(xiàn)代化的交通體系，####六環(huán)路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一環(huán)三路”穿境而過，京通快速路和八通輕軌把通州和####市區(qū)連成一體，京承鐵路、京秦電氣化鐵路在通州城內(nèi)交匯。4.2.2本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，本次新建建筑物豎向設(shè)計(jì)本著盡量減少土方工程量、節(jié)約基建投資的原則，場(chǎng)地標(biāo)高及排水坡度盡量結(jié)合原地形進(jìn)行平整。場(chǎng)地污水、雨水分流，最后排入?yún)^(qū)內(nèi)管網(wǎng)內(nèi)。4.2.3根據(jù)####市農(nóng)村工作委員會(huì)、####市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)、####市農(nóng)業(yè)局《“南瓜主題都市休閑觀光園的建設(shè)”投資運(yùn)營(yíng)主體征集公告》，經(jīng)專家審評(píng)、征集單位認(rèn)定，####東昇農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司的應(yīng)征方案符合項(xiàng)目征集目標(biāo)和條件，可以在通州區(qū)于家務(wù)回族鄉(xiāng)啟動(dòng)實(shí)施“南瓜主題都市休閑觀光園的建設(shè)”項(xiàng)目。第五章技術(shù)方案5.1技術(shù)方案在建設(shè)南瓜主題公園中，將研發(fā)集成出8大技術(shù)或工藝：瓜類（南瓜樹、西瓜樹、甜瓜樹、黃瓜樹）的樹式觀賞栽培工藝2、移動(dòng)式噴霧栽培工藝3、觀賞瓜果藝術(shù)長(zhǎng)廊與籬壁栽培工藝4、攀緣式墻面無土栽培工藝5、精品瓜果蔬菜袋培和混合嫁接栽培技術(shù)6、巨型南瓜栽培和瓜面帖字、畫技術(shù)7、盆缽式或箱體式單株瓜果無土栽培技術(shù)5.2設(shè)備方案核心智能溫室主要設(shè)有內(nèi)保溫遮蔭系統(tǒng)、頂部開窗系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、水簾—風(fēng)機(jī)系統(tǒng)、補(bǔ)溫系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、控制系統(tǒng)等設(shè)備。5.2.1頂開窗系統(tǒng)溫室配有齒輪齒條式電動(dòng)開窗通風(fēng)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)頂部的開啟，加強(qiáng)溫室內(nèi)外空氣形成對(duì)流，達(dá)到除濕降溫的效果。系統(tǒng)包括控制箱及電機(jī)、傳動(dòng)部分、行程限位開關(guān)等組件。5.2.2內(nèi)遮蔭系統(tǒng)系統(tǒng)包括控制箱、驅(qū)動(dòng)電機(jī)及聯(lián)軸器，使整套系統(tǒng)運(yùn)行平穩(wěn)可靠，驅(qū)動(dòng)桿采用專用鋁合金型材，橫向布置拉動(dòng)幕布，確保幕布在運(yùn)行中平展美觀，幕布選用編織內(nèi)用幕，節(jié)能效果良好，采用瑞典LS托幕線。5.2.3外遮陽系統(tǒng)本系統(tǒng)包括控制箱及電機(jī)、傳動(dòng)部分、行程限位開關(guān)、幕線、端梁及幕布等?？刂葡浼半姍C(jī)裝配有幕展開與合攏兩套接觸器件，傳動(dòng)設(shè)備由減速電機(jī)連接件組成，通過減速電機(jī)與之連接的傳動(dòng)軸輸出動(dòng)力，電機(jī)配備行程限位裝置，自動(dòng)停止，限位準(zhǔn)確，溫室頂部安裝一組外遮陽骨架。支架部分強(qiáng)度可靠、外形美觀，載荷承受能力強(qiáng)，使用壽命長(zhǎng)，采用百吉公司遮陽網(wǎng)。5.2.4水簾—風(fēng)機(jī)降溫系統(tǒng)由濕簾箱、循環(huán)水系統(tǒng)、軸流式風(fēng)機(jī)和控制系統(tǒng)四部分組成。保證有大的濕表面與流過的空氣接觸，以便空氣和水有充分的時(shí)間接觸，使空氣達(dá)到近似飽和，與濕簾相配合的高效風(fēng)機(jī)，足夠保證溫室內(nèi)外空氣的流動(dòng)，將室內(nèi)高溫高濕氣體排出，并補(bǔ)充足夠的新鮮空氣。5.2.5補(bǔ)溫系統(tǒng)補(bǔ)溫系統(tǒng)采用熱水加熱方式進(jìn)行，熱水加溫系統(tǒng)由熱水鍋爐（甲方提供）、供熱管（甲方提供）和散熱設(shè)備三個(gè)基本部分組成，其工作過程是用鍋爐將水加熱，然后由水泵加壓，熱水通過供熱管道供給溫室內(nèi)的散熱器，通過散熱器散熱，提高溫室內(nèi)部的溫度。散熱器熱鍍鋅圓翼散熱器。5.3工程方案本項(xiàng)目主要建成核心智能溫室9676.8平方米，以及總建筑面積為17880平方米的接待中心七棟建筑物。核心智能溫室：溫室采用12米跨三屋脊結(jié)構(gòu)，跨度12米，17跨；開間4米，12開間。溫室南北排列，東西向軸線長(zhǎng)度204米，南北向軸線長(zhǎng)度48米。溫室主體骨架為輕鋼結(jié)構(gòu)，采用國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)熱鍍鋅鋼管及鋼板，頂部及四周采用8㎜厚拜耳聚碳酸脂（PC）雙層中空板覆蓋。展示及接待中心：由一棟6層的主展示及接待中心和四分接待中心組成，五棟建筑圍合而成一個(gè)中央廣場(chǎng)。主展示及接待中心位于主干道一側(cè)，臨近主要的人流、車流出入口，成為南瓜園標(biāo)志性的建筑，總建筑面積為11941平方米。5.4總體布置5.4本項(xiàng)目用地主要分為兩個(gè)區(qū)域，東區(qū)為南瓜主題公園，西區(qū)為南瓜主題展示及接待中心，兩區(qū)各自獨(dú)立又可以通過中間廣場(chǎng)綠化聯(lián)系起來。并分別設(shè)置獨(dú)立的人流、車流出入口。東區(qū)的南瓜主題公園以智能溫室為核心統(tǒng)領(lǐng)各類子公園及各功能用房，子公園有機(jī)的分布在公園的各處，而各類功能用房點(diǎn)綴其中。公園主入口設(shè)在園區(qū)北側(cè)中部，并通過主通道直接通向核心智能溫室。西區(qū)的南瓜主題展示及接待中心以6層高的南瓜主題展示及接待中心為引導(dǎo)，在中央廣場(chǎng)兩側(cè)分別設(shè)置小型接待中心。培訓(xùn)及展示中心設(shè)置獨(dú)立的出入口，人流車流的主出入口直接通向南瓜主題接待中心，并通過道路與西區(qū)聯(lián)系起來。5.4見附件《南瓜主題公園總體設(shè)計(jì)圖》。5.5公用輔助工程5.5.1排水系統(tǒng)本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，本次新建建筑物豎向設(shè)計(jì)本著盡量減少土方工程量、節(jié)約基建投資的原則，場(chǎng)地標(biāo)高及排水坡度盡量結(jié)合原地形進(jìn)行平整。場(chǎng)地污水、雨水分流，最后排入開發(fā)區(qū)的區(qū)內(nèi)管網(wǎng)內(nèi)。5.5.2東區(qū)南瓜主題公園充分利用公園的自然形態(tài)結(jié)合南瓜的主題創(chuàng)造出生態(tài)、自然的新形式的農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的綠化景觀。以核心智能溫室為中心，通過自公園大門而來的主通道渲染南瓜主題大道，而各子公園通過水景、棚架、綠地、樹林、觀景亭、南瓜主題小品等設(shè)施營(yíng)造生態(tài)公園氛圍。西區(qū)南瓜主題展示及接待中心則通過南瓜的形態(tài)來呼應(yīng)南瓜主題，成組的接待中心通過中央景觀廣場(chǎng)這一主要景觀節(jié)點(diǎn)有序分布，而產(chǎn)品展示中心南側(cè)為自然形態(tài)的南瓜景區(qū)，產(chǎn)品展示中心與研發(fā)中心之間為橫貫東西的大綠洲，并以此聯(lián)系接待中心及東區(qū)的公園，通過東到西的大綠洲以及兩條與大綠洲相貫穿的南北走向的中央景觀廣場(chǎng)或南瓜主題大道形成了一個(gè)H形綠化骨架，打造出由內(nèi)到外、均勻分布、相互交融、又彼此呼應(yīng)的綠化體系。在大綠帶中布置了二個(gè)主要的景觀節(jié)點(diǎn)：中央景觀廣場(chǎng)及南瓜主題大道，形成了動(dòng)、靜、動(dòng)這樣一個(gè)有張有弛、有舒有緩的空間序列。而在東區(qū)各子公園、西區(qū)各展廳或研發(fā)用房的小環(huán)境景觀設(shè)計(jì)中又統(tǒng)一形成了一個(gè)從宏觀到微觀、從大到小的一個(gè)既均衡又具滲透性的綠化結(jié)構(gòu)體系。5.5.3建筑內(nèi)采暖通風(fēng)根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》、《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求確定防火分區(qū)，并按防火分區(qū)合理設(shè)置通風(fēng)和排煙合用系統(tǒng)。廠房、辦公樓、宿舍等建筑設(shè)置集中供暖系統(tǒng)，以滿足冬季室內(nèi)溫度要求。采暖系統(tǒng)在非采暖期要求采取濕保護(hù)措施。5.5.4在規(guī)劃中考慮消防車在各類功能用房一側(cè)設(shè)置消防車道及部分隱形消防車道，消防車可到達(dá)每棟建筑。消防車道均保證4m寬度，盡頭式消防車道設(shè)有不小于15m×15m的回車場(chǎng)。5.5.5在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮在東區(qū)南瓜主題公園用地南側(cè)與北側(cè)，分別布置一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，人流的主入口設(shè)在用地的北側(cè)，同時(shí)在北側(cè)設(shè)置了大型室外機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，以供自駕游的客戶使用。南瓜主題公園內(nèi)各子公園與核心智能溫室及各類功能用房通過形態(tài)自然曲折的園區(qū)路聯(lián)系貫通。西區(qū)南瓜主題展示及接待中心同樣在用地南側(cè)設(shè)置一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，而在北側(cè)設(shè)置三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口及三個(gè)人流出入口。各種規(guī)模的接待中心以中央景觀廣場(chǎng)為核心有序布置并設(shè)置環(huán)路與產(chǎn)品展示及研發(fā)中心相聯(lián)系。西區(qū)各類用房均考慮分區(qū)地面停車。第六章環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目位于####市通州區(qū)于家務(wù)回族鄉(xiāng)，項(xiàng)目地域內(nèi)基本為無污染工業(yè)及民用建筑，無嚴(yán)重工業(yè)污染源。區(qū)域內(nèi)采用集中供熱，污水由污水管網(wǎng)排出，環(huán)境狀況良好。6.2項(xiàng)目主要污染源和污染物本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要分為施工期間的影響和運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)的影響。1、施工期間對(duì)環(huán)境的主要影響為施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵以及建筑廢料等固體廢棄物。2、運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目的生產(chǎn)工藝和生產(chǎn)管理，其對(duì)環(huán)境的影響較小，生產(chǎn)無有害廢水和有毒廢氣排出。產(chǎn)生的主要廢物為管理及生產(chǎn)人員的生活垃圾。6.3項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-82）2、《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-82）3、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-82）4、《工業(yè)企業(yè)噪聲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-90）5、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8798-88）6.4治理環(huán)境的方案6.4.1固體廢物生產(chǎn)垃圾，對(duì)其進(jìn)行分類收集、分類處置，對(duì)可回收利用的物品進(jìn)行統(tǒng)一回收，對(duì)在工藝中可以回收利用的要給予充分利用，減少各類垃圾的產(chǎn)生，使垃圾資源化、減量化。對(duì)于生活垃圾需要進(jìn)行分類管理，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集清運(yùn)至垃圾處理廠統(tǒng)一銷納，做到安全處置。6.4.2噪聲對(duì)于施工噪聲，首先要避免高噪聲設(shè)備同事作業(yè)，并將高噪聲設(shè)備作業(yè)時(shí)間安排在白天，避免夜間施工。在設(shè)備選型上，盡量采用低噪聲設(shè)備。閑置不用的機(jī)械應(yīng)立即關(guān)閉，運(yùn)輸車輛通過噪聲敏感點(diǎn)或進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)減速，減少鳴笛。運(yùn)行生產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲，對(duì)產(chǎn)生氣流噪聲的設(shè)備，可安裝減震裝置；車間的建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)以封閉為主，盡可能減少開窗和其他無設(shè)防的洞口，同時(shí)采取車間外及廠界的綠化，利用建筑物和樹木阻隔聲音傳播。6.4.3大氣污染施工揚(yáng)塵，雖然施工揚(yáng)塵造成的污染影響是短期的，但仍需要對(duì)其進(jìn)行環(huán)保措施，降低污染。減緩揚(yáng)塵的有效措施是在施工現(xiàn)場(chǎng)和廠界加設(shè)圍擋，應(yīng)將易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料堆放在工棚內(nèi)，將地面做硬化處理或?yàn)⑺疁p少揚(yáng)塵污染。6.4.4廢水處理施工場(chǎng)地污水不應(yīng)隨意排放，生活污水經(jīng)市政管道排放，沖車水、混凝土養(yǎng)護(hù)水應(yīng)經(jīng)簡(jiǎn)單處理后循環(huán)使用或排放。生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢水應(yīng)根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，除去有害物質(zhì)后排入污水處理廠。6.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)####東昇農(nóng)業(yè)種植開發(fā)有限公司“南瓜主題都市休閑觀光園的建設(shè)”項(xiàng)目選址附近無污染源，工程在建設(shè)期間不會(huì)引起明顯環(huán)境問題。在生產(chǎn)過程中嚴(yán)格按照生產(chǎn)規(guī)范進(jìn)行，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成任何污染。項(xiàng)目實(shí)施后加工環(huán)節(jié)產(chǎn)生的廢水和噪聲等均控制在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。總之，該項(xiàng)目符合通州區(qū)總體規(guī)劃布局和環(huán)境功能區(qū)劃要求，污染物產(chǎn)生量少，是持續(xù)發(fā)展生態(tài)環(huán)境的好項(xiàng)目，它能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，不會(huì)對(duì)環(huán)境帶來負(fù)面影響。6.6勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生6.6.1勞動(dòng)保護(hù)本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)范和法規(guī)，對(duì)于每個(gè)生產(chǎn)流程和環(huán)節(jié)，根據(jù)作業(yè)性質(zhì)和繁雜程度，都有較嚴(yán)明的勞動(dòng)定額，根據(jù)不同工程和定額安排男女職工的工作，不產(chǎn)生超時(shí)、加班加點(diǎn)、過強(qiáng)和過重的體力勞動(dòng)。6.6.1防護(hù)措施1、鍋爐設(shè)備、制冷設(shè)備設(shè)置了超載自動(dòng)停機(jī)裝置，報(bào)警裝置和安全泄壓裝置，確保操作人員的安全。2、各項(xiàng)電氣設(shè)備、傳動(dòng)部分均設(shè)置防護(hù)罩，接地裝置和避雷裝置，以防意外事故發(fā)生。3、項(xiàng)目生產(chǎn)、管理人員配備工作服和勞保用品，冷藏庫工作人員配備防寒工作服和防凍用品。4、對(duì)產(chǎn)生熱量、異味較大的車間等場(chǎng)所設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，進(jìn)行定時(shí)通風(fēng)換氣，改善工人的勞動(dòng)環(huán)境。5、設(shè)置相應(yīng)的醫(yī)療保健、文體、浴室等公用設(shè)施。第七章企業(yè)組織和勞動(dòng)定員7.1項(xiàng)目法人組建方案本項(xiàng)目建設(shè)前期，必須認(rèn)真做好籌備工作，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，公司成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，由公司董事長(zhǎng)任組長(zhǎng)，并配備專業(yè)人員具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期工作，其職責(zé)是：項(xiàng)目的總體規(guī)劃、可行性研究報(bào)告、技術(shù)設(shè)計(jì)和實(shí)施方案的編寫和審定；收集整理有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的資料，辦理有關(guān)報(bào)批手續(xù)；項(xiàng)目建設(shè)的工作計(jì)劃和資金、物資的安排；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的檢查、審定和組織驗(yàn)收；組織和參加項(xiàng)目物資、工程招標(biāo)活動(dòng)的有關(guān)工作；與有關(guān)部門落實(shí)配套資金來源；負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)和前期市場(chǎng)開發(fā)工作。7.2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案7.2.1機(jī)構(gòu)設(shè)置示意圖7.2.2機(jī)構(gòu)職責(zé)生產(chǎn)技術(shù)部：提高產(chǎn)品產(chǎn)量和品質(zhì)，研究安全高效栽培技術(shù)，制定產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程。依托中國(guó)農(nóng)科院和####農(nóng)科院等科研單位，通過產(chǎn)、學(xué)、研結(jié)合，針對(duì)生產(chǎn)實(shí)際進(jìn)行科研開發(fā)，將本公司科研、生產(chǎn)加工、銷售有機(jī)結(jié)合在一起，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化開發(fā)的研究。市場(chǎng)營(yíng)銷部：積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，做好產(chǎn)品需求的市場(chǎng)調(diào)查，完成公司制定的年度銷售任務(wù)。認(rèn)真研究市場(chǎng)信息，征求用戶的意見和建議，并及時(shí)反饋市場(chǎng)信息給生產(chǎn)技術(shù)部；搞好公司的銷售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍；加強(qiáng)貨款回收，加速資金周轉(zhuǎn)；搞好物流配送的組織工作，保障運(yùn)輸通道暢通。財(cái)務(wù)部：加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律及會(huì)計(jì)制度，確保財(cái)務(wù)工作正常有序地進(jìn)行。協(xié)助總經(jīng)理進(jìn)行資金調(diào)配，負(fù)責(zé)產(chǎn)品成本核算和成本控制；負(fù)責(zé)制作公司生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各環(huán)節(jié)的成本分析，向公司領(lǐng)導(dǎo)提供各類財(cái)務(wù)報(bào)告；建立比較完善、切實(shí)可行、有操作性的財(cái)務(wù)和內(nèi)部審計(jì)制度。行政部：加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，積極開展對(duì)外交流，維護(hù)公司的日常運(yùn)行。完善公司的網(wǎng)頁設(shè)計(jì)，充分利用網(wǎng)絡(luò)宣傳公司和產(chǎn)品；根據(jù)公司各部門的業(yè)務(wù)開展要求，制定公司的激勵(lì)制度，負(fù)責(zé)員工的招聘培訓(xùn)考核等項(xiàng)人力資源管理工作；做好各項(xiàng)后勤保障工作，組織好各類培訓(xùn)工作。7.3專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)7.3.1編制培訓(xùn)手冊(cè)作為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，必須建立起一套標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)管理體系，并據(jù)此對(duì)全體員工和基地農(nóng)戶進(jìn)行全面的崗位培訓(xùn)，####東昇農(nóng)業(yè)種植有限公司營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)的內(nèi)容包括：1、裁培工藝流程手冊(cè)；2、產(chǎn)品企業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；3、基地管理手冊(cè)；4、倉儲(chǔ)管理手冊(cè)；5、收貨驗(yàn)收程序；6、員工自律手冊(cè)；7、營(yíng)銷業(yè)務(wù)員管理辦法；8、績(jī)效考核辦法；9、農(nóng)戶培訓(xùn)手冊(cè)。7.3.2組織培訓(xùn)的方法是自上而下進(jìn)行的：1、對(duì)管理人員和生產(chǎn)工人，由行政部、研發(fā)中心、外聘專家進(jìn)行定期或不定期的組織現(xiàn)場(chǎng)講解或集中培訓(xùn)；2、各分管領(lǐng)導(dǎo)，由公司總經(jīng)理及外聘專家負(fù)責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)；3、各事業(yè)部下屬部門的經(jīng)理，由公司各分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)；4、對(duì)公司各部門、各生產(chǎn)工序新招收的員工，在上崗前的一周內(nèi)，由部門負(fù)責(zé)人組織培訓(xùn)。7.4經(jīng)營(yíng)方式7.4.1營(yíng)銷目標(biāo)迅速擴(kuò)大項(xiàng)目在市場(chǎng)的知名度，培育項(xiàng)目健康、生態(tài)、科技、歡樂、趣味的形象，化解項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)初期的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展能力。7.4.2營(yíng)銷策略7.4.2.1打造南瓜娃卡通偶像兒童與青少年既是本項(xiàng)目的主體市場(chǎng)，又是家庭市場(chǎng)的重要核心人群，抓住他們就等于抓住了本項(xiàng)目一半的市場(chǎng)。兒童與青少年對(duì)時(shí)尚的、視覺沖擊力強(qiáng)的事物有很高的接受程度，具有卡通趣味的偶像將強(qiáng)力擄獲他們的心。7.4.2.2旅游風(fēng)情節(jié)事活動(dòng)南瓜創(chuàng)意文化周（或旅游節(jié)）：南瓜具有很好的可雕刻性與想象發(fā)揮空間，南瓜的雕刻在西方的萬圣節(jié)與其他文化創(chuàng)意活動(dòng)中已經(jīng)得到很好的展現(xiàn)。南瓜創(chuàng)意文化活動(dòng)最重要的是要體現(xiàn)創(chuàng)意，為創(chuàng)意的發(fā)揮提供舞臺(tái)。南瓜美食周（節(jié)）：在南瓜成熟的季節(jié)（因?yàn)椴捎昧酥悄軠厥壹夹g(shù)，時(shí)間更加靈活了）舉辦南瓜美食周，吸引來的不僅有老人們，更有大量的喜好熱鬧的年青人。南瓜美食周可以舉辦南瓜美食加工大賽，可搞南瓜美食一條街，讓游客盡情的選用享受，可舉辦吃南瓜大賽，獲勝者可獲得南瓜園一年的免費(fèi)蔬果。7.4.3市場(chǎng)營(yíng)銷策略7.4.3.1“2＋1”抓住家庭市場(chǎng)，該細(xì)分市場(chǎng)的核心是抓住兒童，除了前面提到的手段以外，還可以采用這樣一些策略：南瓜娃健康少年選拔活動(dòng)：以健康的名義每年舉辦一次，選拔出來的少年可以給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)或者獎(jiǎng)勵(lì)旅游旅程。重要的是在活動(dòng)中要把南瓜園健康生態(tài)的綠色食品概念傳遞出去，通過這個(gè)概念的傳遞營(yíng)銷南瓜園。南瓜娃營(yíng)養(yǎng)美食助力計(jì)劃：利用南瓜園開發(fā)出來的各種飲用品、風(fēng)味美食作為載體，兒童所在家庭可以通過食品號(hào)碼中獎(jiǎng)的形式獲得一定時(shí)間的免費(fèi)綠色蔬果。7.4.3.2學(xué)生市場(chǎng)中小學(xué)生市場(chǎng)的組織者是學(xué)校，因此，抓學(xué)生市場(chǎng)的核心是抓學(xué)校。通過與學(xué)校合作建立勞動(dòng)教育基地、科技教育基地，讓學(xué)生們經(jīng)常有機(jī)會(huì)來南瓜園學(xué)習(xí)、受到富有趣味的教育，增加他們對(duì)南瓜園的美好印象。7.4.3.3青年白領(lǐng)與企業(yè)市場(chǎng)企業(yè)市場(chǎng)的選擇與青年白領(lǐng)的喜好有緊密關(guān)系，這兩個(gè)市場(chǎng)可以放在一起做營(yíng)銷，核心是要吸引青年白領(lǐng)。利用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是取得良好效果的有效手段，把各種活動(dòng)計(jì)劃、獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃、最新旅游資訊與QQ、POPO等即時(shí)通訊軟件結(jié)合起來，讓他們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)聊天的時(shí)候能夠方便的瀏覽到南瓜園的宣傳信息。第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排8.1建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)期為1年，實(shí)施時(shí)間為2007年8月～2008年7月。8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排具體實(shí)施進(jìn)度安排如表所示。序號(hào)項(xiàng)目2007年2008年8910111212345671可行性研究報(bào)告編制與審批2初步設(shè)計(jì)文件編制3初步設(shè)計(jì)審批4施工圖設(shè)計(jì)5施工招標(biāo)及施工準(zhǔn)備6土建工程施工7裝修8設(shè)備購(gòu)置9人員培訓(xùn)第九章投資估算與資金籌措9.1投資概算依據(jù)該項(xiàng)目總投資包括土建投資、設(shè)備及安裝費(fèi)、其他基建費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、資金占用費(fèi)和流動(dòng)資金等，參照當(dāng)?shù)貙?shí)際建筑投資定額，依據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中的新建和改擴(kuò)建項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資估算。編制依據(jù)如下：1、各專業(yè)設(shè)計(jì)提供的有關(guān)單項(xiàng)工程量，包括基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及安裝工程；2、當(dāng)?shù)啬壳巴愋凸こ痰膮⒖純r(jià)格；3、近期建筑材料及設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格；4、有關(guān)費(fèi)率選取參照農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)工程投資估算編制規(guī)定。9.2總投資構(gòu)成9.2.1固定資產(chǎn)項(xiàng)目總投資3914.48萬元，其中固定資產(chǎn)投資3707.43萬元，主要包括：1、工程建設(shè)費(fèi)用3109.74萬元，其中：土建投資：2602.55萬元安裝工程費(fèi)：507.19萬元2、其他費(fèi)用：60.00萬元3、設(shè)備購(gòu)置：364.00萬元4、預(yù)備費(fèi)：173.69萬元5、建設(shè)期利息：73.80萬元9.2.2根據(jù)分項(xiàng)估算法計(jì)算，年流動(dòng)資金量約476.04萬元，鋪底流動(dòng)資金按30％計(jì)算，為133.25萬元，計(jì)入總投資。9.3資金來源項(xiàng)目總投資3914.48萬元，企業(yè)自籌1914.48萬元，申請(qǐng)流動(dòng)資金2000萬元。項(xiàng)目建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況良好，到目前為止，尚無同任何銀行發(fā)生貸款業(yè)務(wù)，也沒有發(fā)生財(cái)務(wù)方面的法律糾紛，因此有能力提供本項(xiàng)目所需的企業(yè)自籌資金。第十章財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)10.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用原國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和參數(shù)》（第二版）所規(guī)定的原則和方法進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)期為一年，第二年、第三年達(dá)到設(shè)計(jì)接待能力的60%和80％，第四年后達(dá)到接待能力的100%，計(jì)算期共計(jì)12年。項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率取10%，營(yíng)業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率、教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的5%和3%，所得稅按照修改后的《企業(yè)所得稅法》，為利潤(rùn)總額的25％。10.2銷售收入、銷售稅金和附加估算項(xiàng)目建成后，正常年份銷售收入為3200萬元，生產(chǎn)期平均年銷售收入為3025.45萬元。年銷售稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)取。正常生產(chǎn)年份營(yíng)業(yè)稅為172.80萬元。由此算得年銷售稅金及附加為160.00萬元，其中城市維護(hù)建設(shè)稅為8.00萬元，教育費(fèi)附加為4.80萬元。10.3總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算10.3.1單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算項(xiàng)目單位產(chǎn)品的生產(chǎn)成本按照外購(gòu)原材料及輔助材料、外購(gòu)燃料動(dòng)力及工資福利費(fèi)分別估算。10.3.2項(xiàng)目總成本估算項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要包括生產(chǎn)成本費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。分項(xiàng)估算如下（根據(jù)工藝要求確定需要量，其價(jià)格以目前市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，并適當(dāng)考慮物價(jià)上漲因素）：1、項(xiàng)目的原材料、包裝材料和燃料動(dòng)力價(jià)格均以近幾年項(xiàng)目地市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為基礎(chǔ)，并參照近幾年的變動(dòng)趨勢(shì)來進(jìn)行預(yù)測(cè)。根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)劃，計(jì)算出項(xiàng)目正常年份外購(gòu)原材料（含輔助材料和包裝材料）費(fèi)用為472萬元，外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)為144.00萬元，工資及福利費(fèi)為79.80萬元。2、修理費(fèi)用按固定資產(chǎn)投資的1.5%計(jì)算，正常年份為42.95萬元。3、固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)攤銷：固定資產(chǎn)折舊采用直線法計(jì)算，計(jì)算時(shí)先扣除殘值(取原值的5%)。各類固定資產(chǎn)計(jì)算折舊年限如下：房屋和建筑物等：20年；機(jī)器設(shè)備：10年。遞延資產(chǎn)攤銷采用直線法計(jì)算。遞延資產(chǎn)攤銷年限為5年。4、利息支出。按照中國(guó)人民銀行公布的銀行貸款利率計(jì)算，固定資產(chǎn)貸款利率為7.38％。5、其他費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用按年銷售收入的1％和5%計(jì)提。正常年份其他費(fèi)用為192.00萬元。10.3.3經(jīng)營(yíng)成本正常年份經(jīng)營(yíng)成本為944.52萬元。10.4財(cái)務(wù)效益分析10.4.1盈利能力分析全部投資稅后內(nèi)部收益率為34.38%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5774.92萬元（ic=10%），稅后靜態(tài)投資回收期為4.80年(含建設(shè)期)。全部投資稅前內(nèi)部收益率為42.53%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為8041.32萬元（ic=10%），稅前靜態(tài)投資回收期為4.09年(含建設(shè)期)。10.4.2清償能力分析本項(xiàng)目固定資金貸款2000萬元可于經(jīng)營(yíng)第7年借款全部還清。還款計(jì)劃從未分配利潤(rùn)、折舊費(fèi)及攤銷費(fèi)用中償還，還本后年末尚有3733.75萬元的資金余額。分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的償債能力。10.5不確定性分析10.5.1盈虧平衡分析本項(xiàng)目以生產(chǎn)能力利用率來進(jìn)行盈虧平衡分析，盈虧平衡點(diǎn)（BEP）的計(jì)算公式為：計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的28.61%，就可以保本，由此可見，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小。10.5.2敏感性分析考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中的一些不確定因素的變化，分別對(duì)銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資進(jìn)行單因素法分析，以測(cè)算各因素的變化對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體的敏感性分析見表10-1、表10-2所示。表10-1全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率敏感性分析單位：%-10%-5%0+5%+10%銷售收入27.6231.0634.3837.7040.93經(jīng)營(yíng)成本36.4135.4134.3833.4132.39固定資產(chǎn)投資37.9236.0934.3832.8631.43表10-2全部投資稅后投資回收期敏感性分析單位：年-10%-5%0+5%+10%銷售收入5.735.204.804.444.20經(jīng)營(yíng)成本4.604.694.804.895.00固定資產(chǎn)投資4.474.634.804.945.12由此可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期。從敏感性分析來看其中銷售收入最為敏感，其次為固定資產(chǎn)投資。當(dāng)銷售收入增加10%時(shí)，IRR由34.38%變?yōu)?0.93%，投資回收期由4.80年變?yōu)?.20年；其減少10%時(shí)，IRR由34.38%變?yōu)?7.62%，投資回收期由4.80年變?yōu)?.73年。通過敏感性分析可以看出本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很低。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。通過盈虧平衡分析和敏感性分析，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。因此該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。10.6促進(jìn)農(nóng)民增收效果分析南瓜觀光園項(xiàng)目融第三產(chǎn)業(yè)的旅游觀光和第一產(chǎn)業(yè)的設(shè)施農(nóng)業(yè)為一體，它的發(fā)展壯大，可以有力地促進(jìn)第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，帶動(dòng)從事項(xiàng)目的農(nóng)民增收。一是通過項(xiàng)目建設(shè)可以發(fā)展農(nóng)業(yè)休閑旅游，開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品的多功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延長(zhǎng)、附加值提升，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。項(xiàng)目的建設(shè)，將促進(jìn)以南瓜為代表的農(nóng)產(chǎn)品深度開發(fā)和利用，使南瓜由過去單純意義的農(nóng)產(chǎn)品向特色農(nóng)產(chǎn)品、體驗(yàn)農(nóng)產(chǎn)品和旅游農(nóng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，并實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的成倍增值。以前，如果不生產(chǎn)特色品種，不開發(fā)觀光旅游，農(nóng)民自己辛辛苦苦將南瓜摘下來，然后運(yùn)到市場(chǎng)，平均每公斤只有3-4元，這還不包括采摘、運(yùn)輸和銷售中的損耗。通過南瓜園項(xiàng)目建設(shè)，以農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游為依托，種植特色南瓜，南瓜被賦予了觀光旅游、科學(xué)普及和特色優(yōu)質(zhì)的內(nèi)涵，延長(zhǎng)了南瓜產(chǎn)業(yè)鏈，也實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)品增值，每公斤的南瓜可以賣到10元，農(nóng)民每畝特色南瓜可以增收5000元。項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民增收500萬元。二是項(xiàng)目可以加快附近農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐，有力地促進(jìn)農(nóng)民增收。當(dāng)前，農(nóng)村勞動(dòng)力過剩是不爭(zhēng)的事實(shí)，也是制約農(nóng)民增收的主要因素之一，通過項(xiàng)目的建設(shè)，可以解決一部分農(nóng)民就業(yè)，使之成為產(chǎn)業(yè)工人，獲得一份穩(wěn)定的工資收入，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增收的目標(biāo)。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)也會(huì)帶動(dòng)餐飲、零售和物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地增加非農(nóng)就業(yè)崗位，進(jìn)一步拓展農(nóng)民就業(yè)空間。項(xiàng)目建成后將可提供非農(nóng)就業(yè)崗位近200個(gè)，每年給農(nóng)民的工資收入超過200萬元，并帶動(dòng)近千人為項(xiàng)目提供配套服務(wù)，間接拉動(dòng)農(nóng)民增收預(yù)計(jì)將超過1000萬元，將為加快項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民增收步伐提供重要的支撐。三是以項(xiàng)目實(shí)施單位為龍頭，不斷推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；M(jìn)程，通過產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)是帶動(dòng)農(nóng)民增收的有效途徑。項(xiàng)目建設(shè)單位####東昇農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司是國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，多年來恪守提高產(chǎn)品質(zhì)量、增強(qiáng)服務(wù)、誠(chéng)實(shí)守信的原則，以發(fā)展綠色、安全、無公害產(chǎn)品為宗旨，以搶占高檔消費(fèi)市場(chǎng)為目標(biāo)，依托農(nóng)民不斷擴(kuò)大蔬菜基地種植規(guī)模，贏得了民心、贏得了廣大農(nóng)民的信任，形成了企業(yè)帶動(dòng)農(nóng)民增收，農(nóng)民擴(kuò)大基地為企業(yè)贏得效益的良好循環(huán)。通過南瓜園項(xiàng)目實(shí)施，可以通過特色南瓜展示、栽培知識(shí)培訓(xùn)，帶動(dòng)基地農(nóng)民從事標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，生產(chǎn)無公害、綠色南瓜，在通過企業(yè)健全的物流體系和銷售網(wǎng)絡(luò)與市場(chǎng)對(duì)接，解決了小農(nóng)戶與大市場(chǎng)的矛盾，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民穩(wěn)定增收。預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施后，可以帶動(dòng)####市郊區(qū)和鄰近省市農(nóng)民的標(biāo)準(zhǔn)化南瓜生產(chǎn)10000畝，按畝均增收3000元計(jì)算，可以使農(nóng)民增收3000萬元。PAGEPAGE50第十一章可行性研究結(jié)論與建議11.1可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目符合國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，符合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向和趨勢(shì)。本項(xiàng)目以南瓜為主題的特色主題創(chuàng)意觀光園將具有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范與指導(dǎo)意義，它的生產(chǎn)功能、生態(tài)功能、旅游功能、創(chuàng)收功能、教育功能、輻射功能、文化傳承功能、藝術(shù)創(chuàng)意功能等基本功能對(duì)于##