督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE1PAGE28“督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄總論1）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)…………..第1頁(yè)2）項(xiàng)目提出的策背景與建設(shè)的必要性與可行性………第1頁(yè)3）規(guī)劃原則……………..第1頁(yè)4）規(guī)劃思路于規(guī)劃內(nèi)容………………...第2頁(yè)5）規(guī)劃目標(biāo)……………….第2頁(yè)6）規(guī)劃理念……………...第2頁(yè)7）規(guī)劃結(jié)構(gòu)……………...第2頁(yè)8）感知賈汪①人文歷史…………….第2頁(yè)②基本概況…………….第3頁(yè)③氣象資料…………….第3頁(yè)9）項(xiàng)目概況①規(guī)劃范圍與地形地貌分析………….第3頁(yè)②水體保護(hù)原則……………………….第3頁(yè)③環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀……………………….第3頁(yè)④交通現(xiàn)狀分析……………………….第3頁(yè)10)國(guó)內(nèi)外案例借鑒1）寧波東錢湖游度假區(qū)……………...第3頁(yè)2)鄉(xiāng)村旅游的奇葩—五朵金花鬧蓉城………………第4頁(yè)3)啟發(fā)……………….第5頁(yè)11)生態(tài)環(huán)境保護(hù)①生態(tài)濕地…………….第5頁(yè)②生態(tài)景觀…………….第5頁(yè)第二章規(guī)劃功能分區(qū)1）拓展訓(xùn)練營(yíng)區(qū)①起源…………………第5頁(yè)②項(xiàng)目設(shè)計(jì)……………第6頁(yè)2)馬術(shù)中心………………第6頁(yè)3)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)區(qū)………………………第6頁(yè)4)COLF網(wǎng)球具樂(lè)部………………………第6頁(yè)5)山地滑草、冰雪娛樂(lè)區(qū)……………….第7頁(yè)6)商業(yè)服務(wù)區(qū)……………第8頁(yè)7)低密度生態(tài)區(qū)別墅區(qū)和渡假公寓區(qū)………………….第8頁(yè)8)渡假酒店區(qū)及濱水娛樂(lè)區(qū)…………….第8頁(yè)9）漢文化主題公園和未來(lái)發(fā)展區(qū)……………………..第9頁(yè)第三章交通規(guī)劃………….第9頁(yè)第四章照明規(guī)劃1)準(zhǔn)則………………….第9頁(yè)2)具體措施①照明燈……………第10頁(yè)②園林燈……………第10頁(yè)③泛光照明設(shè)施……………………第10頁(yè)第五章綠地規(guī)劃綠化原則…………第10頁(yè)綠化結(jié)構(gòu)…………第10頁(yè)綠化理念…………第10頁(yè)旅游客源市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢(shì)………….第10頁(yè)客源市場(chǎng)定位………………….第11頁(yè)第七章分期建設(shè)規(guī)劃1)規(guī)劃年限…………第11頁(yè)2)分期發(fā)展原則及其優(yōu)先順序…………………….第11頁(yè)3)分期發(fā)展目標(biāo)與策略…………….第11頁(yè)第八章主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1）拓展訓(xùn)練營(yíng)……………………….第12頁(yè)2）馬術(shù)中心………….第12頁(yè)3）生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)………………….第12頁(yè)4）GLOF網(wǎng)球俱樂(lè)部區(qū)…………….第13頁(yè)5）網(wǎng)球俱樂(lè)部區(qū)…………………….第13頁(yè)6）山地滑草項(xiàng)目區(qū)………………….第13頁(yè)7）山地冰雪娛樂(lè)區(qū)………………….第14頁(yè)8）商業(yè)服務(wù)區(qū)……………………….第14頁(yè)9）生態(tài)別墅區(qū)……………………….第14頁(yè)10）渡假公寓區(qū)………………………第15頁(yè)11）渡假酒店區(qū)………………………第15頁(yè)第九章節(jié)能節(jié)水措施1）節(jié)能…………………第15頁(yè)2)節(jié)水…………………第15頁(yè)第十章環(huán)境保護(hù)1)環(huán)境現(xiàn)狀…………….第16頁(yè)2)編制依據(jù)…………….第16頁(yè)3)環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)………………….第16頁(yè)4)項(xiàng)目主要污染源及污染物………….第16頁(yè)5)環(huán)境保護(hù)主要措施和要求………….第16頁(yè)第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及招標(biāo)方案1)項(xiàng)目實(shí)施安排……………………….第16頁(yè)2)招標(biāo)方案…………….第16頁(yè)第十二章投資估算與資金籌措投資估算………….第16頁(yè)融資方案…………第17頁(yè)第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取………….第17頁(yè)2、項(xiàng)目收入、銷售稅金及附加估算……………….第17頁(yè)成本估算………….第17頁(yè)財(cái)務(wù)效益分析…………………….第17頁(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論…………………….第18頁(yè)第十四章社會(huì)評(píng)論項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析………….第18頁(yè)項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析……….第18頁(yè)項(xiàng)目=對(duì)公平的影響………………第18頁(yè)結(jié)論……………….第18頁(yè)第十五章風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析……………….第18頁(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估………….第19頁(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施…………….第19頁(yè)第十六章研究結(jié)論與建議結(jié)論………………第20頁(yè)建議……………….第20頁(yè)第十七章單項(xiàng)投資收益分析1、拓展訓(xùn)練項(xiàng)目投資估算表……….第20頁(yè)2、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項(xiàng)目投資估算表……………….第21頁(yè)3、馬術(shù)中心項(xiàng)目投資估算表……….第21頁(yè)4、高爾夫俱樂(lè)部項(xiàng)目投資估算表………………….第22頁(yè)5、網(wǎng)球俱樂(lè)部項(xiàng)目投資估算表…………………….第22頁(yè)6、生態(tài)別墅區(qū)項(xiàng)目投資估算表…………………….第23頁(yè)7、度假酒店區(qū)項(xiàng)目投資估算表…………………….第23頁(yè)8、商業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目投資估算表…………………….第24頁(yè)9、山地滑草項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目投資估算表……………….第24頁(yè)10、山地滑雪項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目投資估算表………………第25頁(yè)11、度假公寓區(qū)項(xiàng)目投資估算表…………………..第25頁(yè)附表:附表12-1：投資估算表……………..第26頁(yè)附表13-1：項(xiàng)目成本估算表………..第17頁(yè)附表13-2：收入、銷售稅金及附加預(yù)算表……….第26頁(yè)附表13-3：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量評(píng)價(jià)指標(biāo)表……….第27頁(yè)附表13-4：項(xiàng)目利潤(rùn)及其分配表………………….第27頁(yè)附表13-5：損益估計(jì)表…………….第28頁(yè)附表15-1：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估表……….第19頁(yè)附圖：附圖1：督公湖規(guī)劃設(shè)計(jì)圖總論1、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)a）徐州市賈汪區(qū)總體規(guī)劃；b）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；c）國(guó)家發(fā)改委推薦使用的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；d）國(guó)家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；e）其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目承建單位提供的基礎(chǔ)資料。2、項(xiàng)目提出的背景與建設(shè)的必要性與可行性1）項(xiàng)目提出的背景本項(xiàng)目待建設(shè)場(chǎng)址位于徐州市賈汪區(qū)督公湖風(fēng)景區(qū)，該地區(qū)特有的優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨(dú)厚，建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)將集健康的生態(tài)景觀區(qū)、鮮明的文化觀光區(qū)、時(shí)尚的康體運(yùn)動(dòng)區(qū)、可駐留的旅游度假區(qū)等四大功能。強(qiáng)調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè)，以水和綠帶作為主要要素。創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為地方特征的生態(tài)文化旅游基地。創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。本項(xiàng)目開發(fā)的地塊，正位于賈汪東北地帶，有206國(guó)道與徐州相連，距賈汪新城區(qū)行政辦公綜合服務(wù)中心約十公里，南接新工區(qū)，東臨大洞山，項(xiàng)目的開發(fā)將與以大洞山風(fēng)景區(qū)為代表的周邊風(fēng)光景觀、萬(wàn)畝石榴園農(nóng)業(yè)觀光帶有機(jī)結(jié)合。2）項(xiàng)目建設(shè)的必要性a）改變徐州市乃至蘇北地區(qū)缺少假日經(jīng)濟(jì)載體的局面，提升賈汪區(qū)城市品位的需要。隨著城市居民和農(nóng)村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的農(nóng)民的需求休閑度假消費(fèi)的日益增長(zhǎng)。b）推動(dòng)賈汪區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程的需要為了積極響應(yīng)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的觀念，積極發(fā)展以生態(tài)旅游度假為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。對(duì)賈汪區(qū)域內(nèi)原有自然資源合理開發(fā)與利用，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程直接影響到賈汪的城市建設(shè)進(jìn)程。c）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定的需要在其各類商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，將拉動(dòng)建筑業(yè)、建材市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其次建設(shè)成后的部分商業(yè)以及將來(lái)小區(qū)的物業(yè)管理，將催生配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些被帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)將會(huì)有新的就業(yè)崗位產(chǎn)生，可以解決很多人的就業(yè)問(wèn)題，減少了失業(yè)帶來(lái)的社會(huì)不穩(wěn)定因素，維護(hù)和促進(jìn)了社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。3）項(xiàng)目建設(shè)的可行性a)當(dāng)?shù)貪撛诰薮蟮穆糜问袌?chǎng)：立足蘇北，輻射華北、華東，延伸海外（東南亞）。蘊(yùn)含巨大的商機(jī)。b)得天獨(dú)厚的旅游資源：以督公湖風(fēng)景區(qū)為龍頭，以大洞山風(fēng)景區(qū)、明清時(shí)期已經(jīng)上規(guī)模的萬(wàn)畝石榴園、十里花溪概念為代表的景區(qū)群。漢文化及漢代名勝古跡。c)便捷的交通：立五省通衢之要塞，京福高鐵2010年通車，徐州觀音機(jī)場(chǎng)1小時(shí)車程，京福高速、206國(guó)道交叉貫穿。d)政策的支持：當(dāng)?shù)卣疄橥顿Y企業(yè)實(shí)行綠卡政策，從辦事效率上，稅收上讓企業(yè)得到實(shí)惠。3、規(guī)劃原則以自然環(huán)境為主，創(chuàng)建一個(gè)生態(tài)的旅游度假區(qū)。尊重原始地形地貌，展示督公湖水庫(kù)特色鮮明的區(qū)域形象。保護(hù)水質(zhì)，創(chuàng)造特色濕地景觀。發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內(nèi)涵。4、規(guī)劃思路與規(guī)劃內(nèi)容旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該包括并強(qiáng)化“旅游經(jīng)濟(jì)”、“景觀形態(tài)”、“環(huán)境生態(tài)”這三個(gè)方面。其中，環(huán)保生態(tài)是前提，景觀形態(tài)是基礎(chǔ)，旅游經(jīng)濟(jì)是龍頭。在進(jìn)行督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃之前，首先對(duì)其旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)進(jìn)行策劃研究，在科學(xué)合理策劃，仔細(xì)充分研究的基礎(chǔ)上，以旅游區(qū)的環(huán)境保護(hù)、生態(tài)建設(shè)為前提進(jìn)行旅游區(qū)的景觀形態(tài)規(guī)劃及其它專項(xiàng)規(guī)劃?？傮w規(guī)劃內(nèi)容分三個(gè)層次進(jìn)行、A、宏觀層次--督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃；B、中觀層次--湖邊濕地規(guī)劃及景區(qū)的規(guī)劃；C、微觀層次--景點(diǎn)景觀意向設(shè)計(jì)，游務(wù)設(shè)施意向等設(shè)計(jì)；5、規(guī)劃目標(biāo)以督公湖水庫(kù)良好的自然、人文、歷史資源為依托，保護(hù)好、規(guī)劃好、推介好、開發(fā)好壩下水面區(qū)域，保護(hù)性開發(fā)植被和經(jīng)濟(jì)林資源，把督公湖水庫(kù)及周邊區(qū)域建設(shè)成、健康的生態(tài)景觀區(qū)鮮明的文化觀光區(qū)時(shí)尚的康體運(yùn)動(dòng)區(qū)可駐留的旅游度假區(qū)6、規(guī)劃理念綜合考慮水庫(kù)各景區(qū)及徐州市各旅游景點(diǎn)的特點(diǎn)，基于督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)的自然旅游資源和未來(lái)的發(fā)展前景，采用領(lǐng)先定位的形象策略，以生態(tài)、健康與時(shí)尚作為風(fēng)景旅游區(qū)的設(shè)計(jì)理念。7、規(guī)劃結(jié)構(gòu)三脈、一湖、十一景區(qū)三脈、1）、沿水系方向，貫穿南北的的旅游脈絡(luò)；2）、北側(cè)的文化脈絡(luò)；3）、南部壩上時(shí)尚脈絡(luò)；一湖、壩下三角地湖區(qū)；十一景區(qū)、由北至南，依次為１）、拓展訓(xùn)練營(yíng)；２），馬術(shù)中心；３），生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；４），GOLF網(wǎng)球俱樂(lè)部；５），冰雪娛樂(lè)區(qū)；６）商業(yè)服務(wù)區(qū)；７），生態(tài)別墅區(qū)；８）度假酒店區(qū)；９），度假公寓區(qū)；１０）漢文化主題公園區(qū)；１１），未來(lái)發(fā)展區(qū)。8、感知賈旺1)、人文歷史 賈汪歷史悠久，人文薈萃。境內(nèi)名勝古跡眾多，文化遺產(chǎn)豐富。有商周時(shí)期的小洪山、焦莊遺址；漢唐時(shí)期的白集漢墓、皇姑墓、韭山寺遺址、大洞山上穆柯寨遺跡等。綿延不絕的九十九頂鳳凰山，川流不息的京杭大運(yùn)河，風(fēng)景優(yōu)美的大洞山旅游開發(fā)區(qū)，一望無(wú)垠的萬(wàn)畝石榴園……構(gòu)成了賈汪別具特色的自然人文景觀。賈汪作為徐州特大城市“一城兩翼”之一翼，擁有巨大的發(fā)展空間。2)、基本概況 賈汪區(qū)地處蘇魯兩省交界處，北依齊魯大地，南連淮北平原，西距四省通衢的徐州主城區(qū)35公里，東距亞歐大陸橋東橋頭堡連云港200公里，全區(qū)總面積690平方公里，轄7個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)辦事處、1個(gè)工業(yè)園區(qū)、人口50萬(wàn)，95年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)行使和享受縣級(jí)經(jīng)濟(jì)管理職能和權(quán)限。3)、氣象資料 賈汪區(qū)位于東經(jīng)117°17′～117°42′,北緯34°17′～34°32′之間，屬暖溫帶季風(fēng)型半海洋性氣候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫14℃，年降雨量750毫米，年日照數(shù)2280--2440小時(shí)，無(wú)霜期208天。9、項(xiàng)目概況1）、規(guī)劃范圍與地形地貌分析 規(guī)劃用地東起寨山；西止龍門山；南臨許陽(yáng)村用地；北接柴山。綜合用地面積1074.1公頃．其中水域面積約65公頃,山體投影面積366公頃;規(guī)劃用地內(nèi)現(xiàn)存有村落,約占地65公頃。 現(xiàn)場(chǎng)范圍制高點(diǎn)高程約200米,位于用地東側(cè);坡腳區(qū)域低洼處約70米,為相對(duì)平緩的丘陵地形,且地質(zhì)條件良好,適宜開發(fā)建設(shè).督公湖水庫(kù)由東、西、北三面高地雨水匯集而成，已經(jīng)過(guò)池底保護(hù)治理，水深待詳細(xì)勘察。建議設(shè)計(jì)深度平均大于2.0米。2)、水體保護(hù)原則 一、二級(jí)水源保護(hù)區(qū)的水質(zhì)，分別按國(guó)家規(guī)定的地面水環(huán)境質(zhì)量二、三類標(biāo)準(zhǔn)控制；三級(jí)水源保護(hù)區(qū)的水質(zhì)，按照《中華人民共和國(guó)水污染防治法》和省環(huán)境保護(hù)部門的規(guī)定控制。3）、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 水質(zhì)狀況好。植被狀況良好，山體綠化現(xiàn)狀以落葉喬木為主，有多品種的果樹，瀕水地帶灘涂及水塘較多，且依地形地貌，蜿蜒跌落，宜加以規(guī)劃整治，創(chuàng)建豐富優(yōu)美的生態(tài)濕地景觀。4）、交通現(xiàn)狀分析206國(guó)道公路連接庫(kù)區(qū)和徐州市區(qū)；規(guī)劃范圍周邊南向?yàn)榻ǔ傻缆?，但從發(fā)展的角度分析，現(xiàn)有的道路系統(tǒng)應(yīng)無(wú)法滿足未來(lái)旅游度假區(qū)建設(shè)規(guī)模所需要求；除主要干道拓寬，增設(shè)道路支線以外，度假區(qū)入口處需設(shè)置供人流、車流集散的廣場(chǎng)。10、成功案例借鑒1）、寧波東錢湖游度假區(qū)在寧波市東南近郊逶迤綺麗、連綿不絕的青山群抱中，一顆璀璨的明珠千百年來(lái)閃耀著誘人的光芒，她就是郭沫若先生譽(yù)為“西子風(fēng)韻、太湖氣魄”的東錢湖。東錢湖是地質(zhì)時(shí)期留下來(lái)的海跡湖泊，現(xiàn)為浙江第一大淡水湖，經(jīng)歷代辟湖治理，如今南北長(zhǎng)8.5公里，東西寬4.5公里，環(huán)湖一周達(dá)45公里，水域面積20平方公里為杭州西湖的三倍，平均水深2.2米，總蓄水量3390萬(wàn)立方米。自古以來(lái)，東錢湖便是浙東著名風(fēng)景勝地，歷經(jīng)滄桑，積淀了濃厚的文化底蘊(yùn)，留下了眾多具有較高歷史及藝術(shù)價(jià)值的文化歷史遺存。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，景區(qū)內(nèi)現(xiàn)存文物古跡11處，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文保單位2處（南宋墓道石刻群、廟溝后石牌坊）。區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，植被種類三百多，山地森林覆蓋率92.4%。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，湖面開闊，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁；氣候良好，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年溫和濕潤(rùn)，雨量充沛，年平均氣溫15.4℃。區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人口稠密、交通網(wǎng)絡(luò)密集的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，是浙東旅游網(wǎng)絡(luò)的中心節(jié)點(diǎn)；到達(dá)寧波市區(qū)和櫟社機(jī)場(chǎng)分別為10分鐘車程，進(jìn)入滬杭甬高速公路和同三線高速公路僅需10分鐘；當(dāng)杭州灣跨海大橋2008年建成，寧波將進(jìn)入以上海為中心的兩小時(shí)交通圈；東錢湖又名“萬(wàn)金湖”，無(wú)論“錢湖”還是“金湖”，都與財(cái)富故事與官儒傳說(shuō)淵源相連，其厚重悠遠(yuǎn)的歷史文化蘊(yùn)含形成了商儒結(jié)合、官佛相容的獨(dú)特文化傳承?！吧涛幕?，遠(yuǎn)在2000多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時(shí)越國(guó)大夫范蠡隱退后攜西施避居?xùn)|錢湖畔伏牛山下，草耕商營(yíng)，富甲天下，留傳著財(cái)富與愛(ài)情的動(dòng)人傳說(shuō)；近現(xiàn)代，由于“五口通商”對(duì)外開埠，眾多甬籍人士飄洋過(guò)海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風(fēng)云的寧波商幫；2001年8月寧波市委市政府作出加快東錢湖地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約230平方公里確定為東錢湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢湖旅游度假區(qū)管理委員會(huì)，作為市政府派出機(jī)構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相當(dāng)于縣級(jí)的社會(huì)和行政管理職能。這一重要決定，順應(yīng)了寧波中心城市功能東移和東部新城區(qū)建設(shè)大趨勢(shì)，將進(jìn)一步從城市化發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架上推進(jìn)寧波現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的功能發(fā)育和檔次提高。東錢湖旅游度假區(qū)管委會(huì)成立之后，各項(xiàng)工作全面展開，根據(jù)東錢湖地區(qū)總體規(guī)劃，自成立起三年內(nèi)投資50億元、五年內(nèi)投資100億元，依托寧波現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的背景，按照“城市之湖、生態(tài)之湖、文化之湖、休閑之湖”的要求，對(duì)區(qū)域內(nèi)湖泊山岳、山林田地、民俗風(fēng)情、建筑古跡、歷史文化等各種旅游資源進(jìn)行全面整合和綜合開發(fā)。再過(guò)若干年，這里將成為國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)型旅游度假區(qū)、華東重要的國(guó)際會(huì)議中心，藍(lán)天、碧水、青山、綠樹，一個(gè)現(xiàn)代人間天堂將展現(xiàn)在我們眼前。2）、鄉(xiāng)村旅游的奇葩—五朵金花鬧蓉城云南有五朵金花，四川也有五朵金花。隨著成都城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)，錦江區(qū)三圣街道辦事處按照黨中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和構(gòu)建和諧社會(huì)的總體目標(biāo)，圍繞成都市委推進(jìn)以“三個(gè)集中”為核心的城鄉(xiāng)一體化的各項(xiàng)工作要求，在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的種花傳統(tǒng)，以文化潤(rùn)色產(chǎn)業(yè)，以景觀改造農(nóng)村，以經(jīng)營(yíng)保障農(nóng)民，以市場(chǎng)托舉發(fā)展，打造出了“花香農(nóng)居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“東籬菊?qǐng)@”、“荷塘月色”這五朵璀璨的金花。

“五朵金花”占地約12平方公里，如果按照常規(guī)的城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每平方公里需投入1.5億元，總投資約需18億元。三圣街道辦事處按照市委、市政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和“三個(gè)集中”的總體要求和部署，依托花卉產(chǎn)業(yè)，采取“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、農(nóng)民參與、錯(cuò)位發(fā)展”的思路，每平方公里僅投入1500萬(wàn)元，就實(shí)現(xiàn)了“五朵金花”的景觀打造和城市化建設(shè)。

三圣街道辦事處還以四川花博會(huì)的召開、鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)為契機(jī)，極力宣傳五朵金花，吸引了眾多的游客；特別是這種以旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展的模式，得到了專家的高度評(píng)價(jià)，在農(nóng)村改造方面非常有經(jīng)驗(yàn)的韓國(guó)專家都前來(lái)取經(jīng)，認(rèn)為三圣街道辦事處的實(shí)踐“非常有特色，非常有生命力”。

“花鄉(xiāng)農(nóng)居”以發(fā)展小盆花、鮮切花為主，努力建設(shè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)；“幸福梅林”以種植梅花為主，圍繞梅花文化拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條；“江家菜地”以認(rèn)領(lǐng)方式，發(fā)展體驗(yàn)式休閑農(nóng)業(yè)；“東籬菊?qǐng)@”規(guī)?；N植菊花，建設(shè)不同品種的菊?qǐng)@；“荷塘月色”以田園水塘為依托，種植荷花，完善優(yōu)美的田園風(fēng)光，成為藝術(shù)創(chuàng)作、音樂(lè)開發(fā)的藝術(shù)村。春意畫鄉(xiāng)農(nóng)居，夏趣荷塘月色、秋憶東籬菊?qǐng)@、冬韻幸福梅林、四季歸隱江家菜地，五朵金花形成一個(gè)系統(tǒng)的旅游圈和產(chǎn)業(yè)林，五朵金花錯(cuò)位發(fā)展，竟相開放，避免了因時(shí)令限制帶來(lái)的游客流失，又各自找準(zhǔn)了優(yōu)勢(shì)，避免了同質(zhì)化，低水平的競(jìng)爭(zhēng)。

“花香農(nóng)居”、“幸福梅林”被國(guó)家建設(shè)部評(píng)為“2005中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，“五朵金花”被評(píng)為國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，紅砂村（“花香農(nóng)居”所在村）被中央文明委授予“全國(guó)文明村鎮(zhèn)”稱號(hào)，幸福村（“幸福梅林”所在村）被評(píng)為省級(jí)文明村。

五朵金花的開發(fā)即叫好又叫座，通過(guò)以花興農(nóng)，切切實(shí)實(shí)提高了農(nóng)民的收入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，全區(qū)農(nóng)民人均收入達(dá)到7353.7元，紅砂村達(dá)7850元。整個(gè)片區(qū)的稅收收入年增幅達(dá)307%。3）、啟發(fā)、A、突出生態(tài)旅游的特點(diǎn)盡量通過(guò)多種方式突出綠色生態(tài)旅游的特征，以樹立地區(qū)鮮明的形象。B、突出地方文化的特色挖掘地方歷史文脈，表現(xiàn)地方特色，樹立景區(qū)特色地方形象。C、以人為本的設(shè)計(jì)在活動(dòng)內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、玩、購(gòu)物、健身等多方位的要求，充分利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項(xiàng)目，以歷史、文化為線索進(jìn)行人文項(xiàng)目設(shè)計(jì)。D、統(tǒng)一的開發(fā)機(jī)構(gòu)或組織。成立統(tǒng)一的開發(fā)機(jī)構(gòu)或組織，保證設(shè)計(jì)意圖的落實(shí)，保證建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)。11、生態(tài)環(huán)境保護(hù)1）、生態(tài)濕地濕地是一種獨(dú)特及重要的生態(tài)系統(tǒng)。生態(tài)濕地可以滯留營(yíng)養(yǎng)物、防止鹽水的侵入、防止自然力的破壞、流量調(diào)節(jié)、滯留沉積物，它可以為動(dòng)植物提供豐富的食物，繁殖和養(yǎng)育之地，也可以凈化水中污染物，保護(hù)岸線，舒緩洪水沖擊。在這里，對(duì)岸線的調(diào)整和生態(tài)濕地的再造相結(jié)合，即解決了水質(zhì)凈化的問(wèn)題，同時(shí)也形成灣灣相連的岸線特色。2）、生態(tài)景觀遵循原有風(fēng)貌，依照山系，形成督公湖水庫(kù)生態(tài)景觀的動(dòng)勢(shì)。第二章、規(guī)劃功能分區(qū)1、拓展訓(xùn)練營(yíng)區(qū)1）、起源風(fēng)靡全球50余年的拓展訓(xùn)練，1995年走進(jìn)中國(guó)。短短幾年不斷發(fā)展，倍受推崇，逐漸被列入國(guó)家機(jī)關(guān)、外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程。

拓展英文為Outward

Bound，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無(wú)反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個(gè)個(gè)困難！拓展訓(xùn)練起源于二戰(zhàn)期間的英國(guó)。當(dāng)時(shí)大西洋商務(wù)船隊(duì)屢遭德國(guó)人襲擊，許多年輕海員葬身海底。人們從生還者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，卻多是年長(zhǎng)的水手,都是求生意志最頑強(qiáng)的人。后經(jīng)專家的反復(fù)研究，終于得出了結(jié)論、原來(lái)，當(dāng)遇到災(zāi)難時(shí)，年輕的水手很容易被恐懼所嚇倒，一時(shí)慌了手腳，總是想、我完了，回不去了，沒(méi)希望了，我死定了。心理上的絕望，讓他們喪失了求生的能力。而富有經(jīng)驗(yàn)的年長(zhǎng)者卻能臨危不懼，積極地面對(duì)現(xiàn)實(shí)，調(diào)整心理，發(fā)揮自身潛能，最終獲救。

于是，當(dāng)時(shí)一位叫漢思的德國(guó)教育家和他的朋友勞恩斯于1942年創(chuàng)辦了"阿德伯威海上訓(xùn)練學(xué)校"，訓(xùn)練年輕海員在海上的生存能力和船觸礁后的野外生存技巧，結(jié)果在敦克爾克戰(zhàn)役中發(fā)揮了重要作用，可以說(shuō)阿德伯威是拓展訓(xùn)練的雛形。此后拓展訓(xùn)練的獨(dú)特創(chuàng)意和訓(xùn)練方式逐漸被推廣開來(lái)，訓(xùn)練對(duì)象由海員擴(kuò)大到軍人、學(xué)生、工商業(yè)人員等群體。訓(xùn)練目標(biāo)也由單純體能、生存訓(xùn)練擴(kuò)展到心理訓(xùn)練、人格訓(xùn)練、管理訓(xùn)練等。2)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)常設(shè)的培訓(xùn)項(xiàng)目如下、

A、場(chǎng)地項(xiàng)目、飛躍斷橋、速降、天梯、云梯、背摔、電網(wǎng)、越障、雷陣、盲陣、同舟共濟(jì)、信任之旅、袋鼠跳、鱷魚潭、空中單杠、空中繩網(wǎng)、空中鋼絲繩、帶球賽跑、孤島求生、有軌電車、相依為命、風(fēng)火輪、同心結(jié)、勝利墻等等。

B、野外項(xiàng)目、登山、野營(yíng)、逆溪、速降、定向越野、徒步穿越、叢林求生、野外救生等等。C、水上項(xiàng)目、扎筏、無(wú)舟飛渡、百舸爭(zhēng)流、水上救生等等。D、室內(nèi)項(xiàng)目、造橋、結(jié)繩、生涯時(shí)光遂道、都市變臉。2、馬術(shù)中心根據(jù)度假區(qū)所能提供的設(shè)施，度假區(qū)內(nèi)的馬術(shù)活動(dòng)不盡相同。馬術(shù)中心包括馬舍、馬道、室內(nèi)競(jìng)技場(chǎng)、室外馬戲場(chǎng)等；并區(qū)分專業(yè)表演、訓(xùn)練和娛樂(lè)參與體驗(yàn)；開展以游客為中心的馬術(shù)活動(dòng)。馬術(shù)娛樂(lè)設(shè)施作為度假旅館、多功能度假區(qū)和度假農(nóng)場(chǎng)游客的娛樂(lè)活動(dòng)是非常多見的。度假農(nóng)場(chǎng)是一種特殊形式的度假區(qū)，它以馬為特色，度假區(qū)內(nèi)有為孩子準(zhǔn)備的小馬，提供小時(shí)、半天或全天騎馬服務(wù)。對(duì)于大多的度假區(qū)，與馬有關(guān)的娛樂(lè)活動(dòng)都是采用一種簡(jiǎn)單的娛樂(lè)方式，如馬拉車、馬拉雪撬或馬載客，為游人在度假區(qū)內(nèi)或附近的游覽提供服務(wù)。并通過(guò)這些活動(dòng)為度假區(qū)添加了很多魅力。3、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)區(qū)積極利用現(xiàn)有村落資源，經(jīng)過(guò)改造，規(guī)范管理等措施的實(shí)施，開辟一處有濃郁地方特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。游客在此能充分體驗(yàn)民風(fēng)、民俗；享用純綠色食品，甚至可以親自參與田間地頭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)。4、GOLF、網(wǎng)球(學(xué)校)俱樂(lè)部高爾夫球是度假區(qū)主要的娛樂(lè)活動(dòng)或者是幾個(gè)主要的娛樂(lè)活動(dòng)之一，它有利于增加營(yíng)銷力，提升項(xiàng)目的價(jià)值，同時(shí)也是獲取收益的來(lái)源。在進(jìn)行高爾夫球場(chǎng)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)該充分考慮景觀視野；其次要做水規(guī)劃，水使景觀秀美，又是高爾夫球場(chǎng)的障礙物；最后要保護(hù)最有價(jià)值的土地，如海濱，作為建筑用地而不是球場(chǎng)用地。經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展歷程，出現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫設(shè)施。總體來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)有18洞，標(biāo)準(zhǔn)桿在69－73桿之間，（標(biāo)準(zhǔn)桿為72時(shí)通常被認(rèn)為是較理想的）。從中間開球球座算起球道長(zhǎng)度平均在5.8－6.1km之間。假使是三個(gè)球座，標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的球道長(zhǎng)度平均為4.8-6.6km。高爾夫球場(chǎng)—雙回路式（九洞一路），兩個(gè)第一洞和兩個(gè)第九洞在會(huì)所處。這種布置方式需用地約50公頃，提供的球道總長(zhǎng)約3km.這種緊密型排列方式能提高打球速度，減少維護(hù)費(fèi)用；其整體性布局受到球手歡迎。俱樂(lè)部會(huì)所通常位于整個(gè)項(xiàng)目用地的中心，地勢(shì)較高的地區(qū)。一般說(shuō)來(lái)，會(huì)所會(huì)位于第一和第十球座，第九和第一階段8草坪附近，以及駕車道不遠(yuǎn)的地區(qū)。在多山地區(qū)，會(huì)所最好位于最高點(diǎn)和最低點(diǎn)之間，以免在連續(xù)型球場(chǎng)上將前九洞和后九洞搞錯(cuò)。會(huì)所位置的確定還要考慮其他因素，包括、人行與車道的位置，維修設(shè)施與備用地的位置，球場(chǎng)與各社區(qū)建筑之間的關(guān)系等。大多數(shù)新的高爾夫俱樂(lè)部會(huì)所都會(huì)有一套練習(xí)場(chǎng)地和設(shè)施；這些練習(xí)設(shè)施有時(shí)甚至非常全。一套典型的練習(xí)場(chǎng)地占地約1.6萬(wàn)～2.4萬(wàn)平方米，球洞大小是標(biāo)準(zhǔn)球洞的兩倍，包括一條駕車道（這條車道不應(yīng)該直接向東或向西）、草坪、短距離擊球練習(xí)用的草坪和練習(xí)物障礙。一般來(lái)說(shuō)，練習(xí)場(chǎng)地應(yīng)靠近起始球洞和專賣店，在練習(xí)場(chǎng)地與俱樂(lè)部會(huì)所用地之間應(yīng)有一片過(guò)渡區(qū)域。一個(gè)綜合型娛樂(lè)設(shè)施可以包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、礦泉療養(yǎng)、健身設(shè)施，其規(guī)模應(yīng)與市場(chǎng)需求相符，可以為一個(gè)俱樂(lè)部或一個(gè)旅館服務(wù)，也可以只為居民提供娛樂(lè)服務(wù)。這類娛樂(lè)活動(dòng)所需的設(shè)施通常彼此靠得很近，為游客提供了一體的，又是多樣的化的娛樂(lè)活動(dòng)。設(shè)施的規(guī)模是相對(duì)經(jīng)濟(jì)型還是超大型，這要根據(jù)具體情況。對(duì)于度假區(qū)的旅館，公寓和會(huì)議中心來(lái)說(shuō)，網(wǎng)球、游泳或礦泉療養(yǎng)設(shè)施是比較重要的活動(dòng)。此外，這類設(shè)施還有助于平衡娛樂(lè)計(jì)劃。5、山地滑草、冰雪娛樂(lè)區(qū)山為我們提供了一種截然不同的度假環(huán)境，滑草、滑雪坡和相關(guān)設(shè)施是山地主要的娛樂(lè)方式。為了增加山地度假區(qū)的魅力，引入北歐地區(qū)的娛樂(lè)方式，增加雪地機(jī)動(dòng)車、狗拉雪橇，開辟對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)風(fēng)情和荒野地區(qū)的游覽活動(dòng)?？紤]到經(jīng)濟(jì)效益，度假區(qū)一年四季都推出了吸引游客的活動(dòng)內(nèi)容。如開辟了穿越山區(qū)的滑雪小徑，雪地機(jī)動(dòng)車道等，吸引游客在較暖和的幾個(gè)月里來(lái)遠(yuǎn)足，背包徒步旅行、山地騎車等。高爾夫球場(chǎng)和網(wǎng)球場(chǎng)也為山地度假區(qū)增加了魅力，擴(kuò)大了主要的滑雪者市場(chǎng)。除了上述要考慮的因素外，度假區(qū)還要有能力保住雪，保雪和下雪幾乎同樣重要?；┢碌缿?yīng)該主要面向北方或東北方，以避免長(zhǎng)時(shí)間暴露無(wú)遺在陽(yáng)光下。人工造雪技術(shù)使在雪量相對(duì)少的地區(qū)建造滑雪場(chǎng)成為可能；在這之前，一個(gè)滑雪場(chǎng)每年至少需要100的自然隆雪量才被認(rèn)為具備開發(fā)的可行性，而雪量較少的地區(qū)只能維持不到一個(gè)星期的滑雪時(shí)間。在大多數(shù)地區(qū)，滑雪場(chǎng)需要自然降雪和人工降雪的配合，沒(méi)雪時(shí)間可以維持80～100天。對(duì)于人工造雪來(lái)說(shuō)，保持28F（-2C）以下，滑雪時(shí)間為800～1000h。除了要有沒(méi)雪場(chǎng)應(yīng)有的幾個(gè)功能外，人工造雪還需要有可靠的、高質(zhì)量的水源、足夠大的水庫(kù)，通往公共設(shè)施的道路。當(dāng)雪面融化后，人們就想在堅(jiān)硬的平面上施展自己的技巧。他們的熱情如此高漲，創(chuàng)造出了新的運(yùn)動(dòng)方式，如在沙地上，土地上甚至是草地上。就像這個(gè)名字所告訴我們的那樣，所謂滑草即是在草地上滑行。即使當(dāng)冬天的運(yùn)動(dòng)季節(jié)已經(jīng)結(jié)束了，那些具有良好體質(zhì)還有那些從沒(méi)有在雪面上嘗試滑雪的人們可以在歐洲的滑草中心或者其他山地區(qū)享受滑草的極大樂(lè)趣。這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)目前已經(jīng)非常流行了，在臺(tái)灣，日本和一些其他亞洲國(guó)家這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)發(fā)展迅速，出現(xiàn)了大量的滑草場(chǎng)，培訓(xùn)老師和滑草裝備。6、商業(yè)服務(wù)區(qū)商業(yè)設(shè)施，特別是零售設(shè)施的設(shè)計(jì)和規(guī)劃通常與度假區(qū)其他部分特別是旅館部分是一個(gè)整體。而在較大的度假區(qū)，商業(yè)中心可以沿主要道路布置，不僅為區(qū)內(nèi)居民服務(wù)也為較大的社區(qū)服務(wù)。游客來(lái)度假區(qū)是為了發(fā)現(xiàn)一些平時(shí)看不到的東西，這種愿望和期待應(yīng)該反映到零售設(shè)施的設(shè)計(jì)和規(guī)劃中去。7、低密度生態(tài)別墅區(qū)和度假公寓區(qū)度假區(qū)和娛樂(lè)社區(qū)的居住產(chǎn)品通常有兩種、第一種是從居住單元的類型加以界定；第二種是從住戶的擁有方式來(lái)劃分。居住單元的類型包括獨(dú)立住宅、聯(lián)排住宅以及集合住宅。住戶擁有方式則含簡(jiǎn)單付費(fèi)方式、公寓式、互助式和分時(shí)制等。通常社區(qū)提供某一種居住單元類型和某一種住戶擁有方式或者不同類型居住單元與擁有方式的排列結(jié)合，同時(shí)度假區(qū)和娛樂(lè)社區(qū)居住產(chǎn)品的具體特征上應(yīng)反映多種因素的結(jié)合、市場(chǎng)部分的服務(wù)，局部地段的具體需求以及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。無(wú)論是獨(dú)立住宅、聯(lián)排住宅、公寓。通常度假區(qū)住宅多數(shù)采用與主寓所不同的特征，與主寓所相比較，度假區(qū)住宅常設(shè)計(jì)得很獨(dú)特，且能激發(fā)人們放松的情緒，同時(shí)還特別強(qiáng)調(diào)戶外活動(dòng)的場(chǎng)所。誠(chéng)然，度假的體驗(yàn)應(yīng)有別于在主寓所的感受。濱水區(qū)的住宅開發(fā)通常要保證一種平衡，即在生態(tài)保護(hù)與經(jīng)濟(jì)收益之間的平衡。濱水區(qū)住宅要比非濱水區(qū)住宅存在更多的優(yōu)勢(shì)，收益也大。假使住宅的開發(fā)形式為從高層公寓到獨(dú)立住宅，生態(tài)平衡的程度也各不相同。8、度假酒店區(qū)及濱水娛樂(lè)區(qū)1）、旅館開發(fā)要獲得成功最重要的是要清楚市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，此外還要考慮用地布局、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等各個(gè)方面。開發(fā)用地中的自然特征影響著人們的感受，當(dāng)然也影響著項(xiàng)目的收益。今天從事度假區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)商在發(fā)掘最大投資回報(bào)的同時(shí)，也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。其中特別指出的是，隨著人們消費(fèi)觀的價(jià)值觀的改變，以及技術(shù)的快速進(jìn)步，關(guān)于度假區(qū)的屬性和其服務(wù)范圍也被賦予新的定義。2）、盡管度假區(qū)可以在形式和結(jié)構(gòu)上有很大的變化，但是典型的擁有125～500房間的度假區(qū)旅館是一個(gè)設(shè)備齊全的體系。這種體系是具有歷史性的，擁有相當(dāng)范圍的輔助和娛樂(lè)設(shè)施，同時(shí)完備的服務(wù)體系也是度假區(qū)旅館區(qū)別于一般旅館的標(biāo)志。它相應(yīng)地滿足了更多個(gè)人和團(tuán)體游客的需求，使人們能娛樂(lè)休閑于其中。3）、由于能夠及時(shí)地根據(jù)娛樂(lè)休閑市場(chǎng)的變化調(diào)整自已，度假旅館擁有一個(gè)比車般商業(yè)旅館更長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)期，隨之而來(lái)的其配套的服務(wù)設(shè)施以及規(guī)模也更大，具反映如下、·門廳范圍擴(kuò)大，擁有健身、娛樂(lè)零售和其他服務(wù)，還作為到度假村各處的通道中心。室外場(chǎng)地也相應(yīng)擴(kuò)展，常常包括主要的水系特征和場(chǎng)地景觀?！た蛻舳急容^大，因?yàn)榭紤]游客平均居住時(shí)間較長(zhǎng)，且要滿足家庭游客市場(chǎng)的需求。·相對(duì)于那些提供有限服務(wù)的當(dāng)?shù)仫埖旰途瓢?，假日旅館在餐飲服務(wù)和便利性方面擁有相當(dāng)大的吸引力。豐富多樣的烹飪技術(shù)使其留住了相當(dāng)數(shù)量的客人?！榱藵M足小孩與大眾等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂(lè)設(shè)施都有所擴(kuò)大。另外，旅館還提供了一些擴(kuò)展的服務(wù)項(xiàng)目，如、高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部，網(wǎng)球場(chǎng)和水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。4）、度假村旅館一般是由一個(gè)中心賓館樓結(jié)合一些自助性質(zhì)的外賣、會(huì)議設(shè)施服務(wù)、零售點(diǎn)和休閑娛樂(lè)設(shè)施等，如游泳池、游樂(lè)場(chǎng)、溫泉浴室、健身中心等。度假村內(nèi)還包括相當(dāng)數(shù)量的附屬娛樂(lè)設(shè)施，如海濱、水上娛樂(lè)場(chǎng)、網(wǎng)球或高爾夫球等。以上這些共同組成度假村復(fù)雜的系統(tǒng)。5）、在以水為特色的度假區(qū)，游客都想靠近水、使用水、進(jìn)行各種娛樂(lè)活動(dòng)；同時(shí)，他們還要求最大程度地保護(hù)濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)量。使用和保護(hù)形成了沖突，這就要求尋找到合適的解決辦法。如果在廣闊的濱水區(qū)只對(duì)一部分用地進(jìn)行開發(fā)，另一部分不開發(fā)，那么這種沖突就較容易解決了。6）、水的自然景觀、水邊舒適的氣候和各種水上的娛樂(lè)活動(dòng)吸引了大批的游客，水上娛樂(lè)設(shè)施成了許多度假區(qū)的重要資產(chǎn)。一塊濱水區(qū)或水陸分界區(qū)能夠被設(shè)計(jì)成由低密度到高密度的用地，具體內(nèi)容如下、7）、開敞空間和小道――沒(méi)有天然海灘的地區(qū)，如湖邊或濕地，在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道，自行車道及釣魚或野營(yíng)的用地。向往生態(tài)旅游的趨勢(shì)使得開敞空間變得越來(lái)越受歡迎。8）、商業(yè)設(shè)施開發(fā)――商業(yè)開發(fā)能最大程度地利用度假區(qū)濱水用地，通常有旅館、零售商店、飯店等。考慮到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進(jìn)行密集的商業(yè)開發(fā)。9）、水上運(yùn)動(dòng)和劃船運(yùn)動(dòng)的形式有、釣魚、滑水、橡皮船、獨(dú)木舟、動(dòng)力船巡游、劃船比賽等，這些活動(dòng)會(huì)根據(jù)水體、地理位置、氣候條件和傳統(tǒng)習(xí)慣等的不同而有所變化。因此，供?？看脑O(shè)施也就各不相同。船的類型有帆船、風(fēng)帆沖浪、獨(dú)木舟或摩托艇等。簡(jiǎn)單的船塢只供小船?？浚恍⌒痛_(tái)供家庭停船使用；較大的船塢供游艇或觀景船?？?。9、漢文化主題公園和未來(lái)發(fā)展區(qū)（根據(jù)開發(fā)進(jìn)度情況適當(dāng)時(shí)機(jī)實(shí)施）1）、對(duì)于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，其環(huán)境是最主要方面。保留一定的開敞空間—私人的、公共的或共同的—是娛樂(lè)活動(dòng)規(guī)劃的一個(gè)很關(guān)鍵的原則。開敞空間的形式和空間大小應(yīng)該與市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)有關(guān)。如果需要保留周圍原有的森林、山地或水濱作為公共開敞空間，度假區(qū)的住戶和游客更喜歡保留了自然狀態(tài)的開敞空間，這種空間更有價(jià)值。開敞空間可以只作為一種觀賞性的環(huán)境財(cái)富，也可以作為一種娛樂(lè)空間。開敞空間的規(guī)劃可以小一以條小徑，大到大規(guī)模的風(fēng)景庭園規(guī)劃。2）、娛樂(lè)活動(dòng)并不總是指運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)，許多游客和房地產(chǎn)業(yè)主被吸引到度假區(qū)的部分原因是度假區(qū)的文化、娛樂(lè)服務(wù)吸引了他們，所有這些都能增加整個(gè)項(xiàng)目的品位和精致程度。當(dāng)其他的娛樂(lè)消遣不可行時(shí)，或在晚上和下雨的時(shí)候，或者在不合適的季節(jié)，這些娛樂(lè)活動(dòng)還能填補(bǔ)閑暇時(shí)間。在拉斯維加斯城或在迪斯尼世界，娛樂(lè)、表演或游戲活動(dòng)是吸引游客的主要方式。3）、音樂(lè)和表演藝術(shù)是許多知名度假區(qū)的重要組成部分。度假區(qū)的開發(fā)者們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)表演藝術(shù)能夠大大提高項(xiàng)目的價(jià)值。然而，大多數(shù)度假區(qū)的表演藝術(shù)場(chǎng)都不會(huì)用復(fù)雜的建筑形式，而是用結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建筑形式。游客可以很隨意地坐在修剪過(guò)的草坪上，一邊享受音樂(lè)，一邊吃著自帶的食物，還可以呼吸到山中涼涼的清新的空氣。第三章、交通規(guī)劃一條過(guò)境公路分別從用地南部通過(guò)，并連接城市方向。與過(guò)境公路相連，南北各設(shè)計(jì)一條15米寬內(nèi)部車行道路貫穿用地東西。沿湖景觀道路由北向南從用地中穿過(guò)。構(gòu)成了主體路網(wǎng)架構(gòu)。在規(guī)劃主要景區(qū)入口，設(shè)置集中的停車場(chǎng)地。沿濱湖岸線設(shè)置步行景觀道，沿山脊設(shè)置步行路兼做防災(zāi)通道，整個(gè)區(qū)域設(shè)置完整的步行系統(tǒng)。區(qū)域內(nèi)設(shè)置一定數(shù)量電瓶車停靠站點(diǎn)。第四章、照明規(guī)劃1、準(zhǔn)則燈光設(shè)計(jì)是優(yōu)秀的景觀規(guī)劃的重要組成部分，除以路燈為主要的照明設(shè)備外，應(yīng)大量采用園林燈產(chǎn)生較為宜人的景觀效果。湖水映襯，展現(xiàn)出連綿不斷的獨(dú)特風(fēng)姿。2、具體措施A、照明燈、交通軸與各區(qū)綠化廣場(chǎng)內(nèi)以15米服務(wù)半徑設(shè)置照明燈具，燈具選擇應(yīng)與廣場(chǎng)整體風(fēng)格相統(tǒng)一。B、園林燈、在建筑內(nèi)庭綠地、邊緣綠化帶和，統(tǒng)一設(shè)置尺度宜人的園林燈。C、泛光照明設(shè)施、在主要建筑物正立面，夜間應(yīng)設(shè)置泛光照明，泛光照明設(shè)施應(yīng)隱藏在綠化帶中。第五章、綠地規(guī)劃1、綠化原則A、在綠化布局上，突出的綠肺的生態(tài)作用，強(qiáng)調(diào)生態(tài)綠核向湖區(qū)水體的延伸與滲透，突出綠化生態(tài)效應(yīng)。B、注重在濱水岸線以及大片草地的邊界，以植被形成的界面的季相、色相、樹形及輪廓線的變化有致，形成頗具特色的種植景觀。C、樹種上選用當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高規(guī)劃效果、價(jià)值和特色，改善整個(gè)景區(qū)山體綠化缺少風(fēng)景林，缺少季相變化和色向?qū)Ρ鹊膯?wèn)題。2、綠化結(jié)構(gòu)綠化系統(tǒng)按點(diǎn)、線、面三個(gè)層次進(jìn)行綠化。A、點(diǎn)在景區(qū)內(nèi)部，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑物或小品加以處理，成為融休息、觀賞、活動(dòng)、交往為一體，富有特色的組團(tuán)綠化節(jié)點(diǎn)。在生態(tài)濕地的岸線周邊，人工筑造一些生態(tài)“渚”，活躍了湖區(qū)的岸線，成為特色綠化點(diǎn)。B、線結(jié)合濱湖綠化和景觀通廊的要求,設(shè)置濱湖生態(tài)濕地景觀帶，在濕地景觀帶上線性的種植水杉，與水流方向一致，形成生態(tài)濕地的動(dòng)勢(shì)。C、面大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點(diǎn)。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的主要集中的大型綠地有山體綠化，水灣綠化。3、綠化理念水與綠色生態(tài)文化的復(fù)興。A、強(qiáng)調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè),以水和綠帶作為主要要素。B、創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為基礎(chǔ)的地方特征、水和綠構(gòu)成的親水空間正是本地區(qū)的地區(qū)性和歷史性在都市空間上的反映。C、創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。第六章、旅游客源市場(chǎng)分析1、國(guó)內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢(shì)旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，成為增長(zhǎng)最快并且收益最高的永恒產(chǎn)業(yè)。據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，目前中國(guó)人均國(guó)民生產(chǎn)總值水平符合國(guó)內(nèi)旅游業(yè)起飛的標(biāo)準(zhǔn)。今后十年將持續(xù)高速發(fā)展。旅游方式多樣化，各種專題旅游層出不窮。由于基礎(chǔ)設(shè)施的完善及優(yōu)良服務(wù)，旅游的年齡和性別限制越來(lái)越無(wú)足輕重。中長(zhǎng)期旅游增多，中長(zhǎng)距旅游也同步增長(zhǎng)。個(gè)人自助與舉家出游者增加。節(jié)假日旅游尤其一年三個(gè)黃金周將成為持續(xù)升溫的熱點(diǎn)。2、客源市場(chǎng)定位A、旅游地開發(fā)必須以旅游客源市場(chǎng)為導(dǎo)向，以獨(dú)特的旅游資源為基礎(chǔ)，對(duì)旅游六要素“行、游、購(gòu)、食、宿、娛”進(jìn)行優(yōu)化組合，形成旅游產(chǎn)品的“賣點(diǎn)”。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)外旅游旅游區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和督公湖水庫(kù)資源的特點(diǎn)分析，旅游區(qū)旅游客源市場(chǎng)應(yīng)立足于徐州地區(qū)，重點(diǎn)開發(fā)蘇北、魯南旅游市場(chǎng)，融入地區(qū)旅游網(wǎng)絡(luò)以輻射國(guó)內(nèi)其它地區(qū)并逐步培育華東市場(chǎng)和海外市場(chǎng)。B、從地理位置上定位、督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)首先應(yīng)開發(fā)徐州當(dāng)?shù)氐穆糜问袌?chǎng)；其次應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)輻射半徑150KM范圍的旅游市場(chǎng)，以南京周邊地區(qū)和華東地區(qū)作為補(bǔ)充；海外市場(chǎng)應(yīng)以漢文化區(qū)的日本、韓國(guó)作為今后潛在市場(chǎng)培育。C、從旅游者消費(fèi)層次定、本地旅游市場(chǎng)中自費(fèi)旅游、家庭旅游會(huì)議旅游為主要消費(fèi)對(duì)象，外地旅游市場(chǎng)應(yīng)以中高檔度假娛樂(lè)旅游者為主要消費(fèi)對(duì)象。因此，督公湖水庫(kù)景區(qū)應(yīng)以工薪階層的旅游為基礎(chǔ)，合理開發(fā)中高檔旅游消費(fèi)市場(chǎng)。D、從群體對(duì)象定位、以普通干部職工、青年、老年和師生旅游為基礎(chǔ)，同時(shí)注意開發(fā)團(tuán)體、會(huì)議、商務(wù)、獎(jiǎng)勵(lì)旅游者。第七章、分期建設(shè)規(guī)劃1、規(guī)劃年限本規(guī)劃年限從2008——2017年（不包括遠(yuǎn)景）。共10年，分為三期、近期、2008——2009年；中期、2010——2012年；遠(yuǎn)期、2013——2017年。2、分期發(fā)展原則及其優(yōu)先順序經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資環(huán)境、資源利用效率、當(dāng)?shù)鼐用袷找?、長(zhǎng)期發(fā)展需要是影響分期發(fā)展建設(shè)的主要因素。以下各項(xiàng)為分期發(fā)展原則與順序、A、根據(jù)市場(chǎng)需求及合理容量測(cè)算確定發(fā)展規(guī)模；B、考慮國(guó)家、省、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要；C、考慮旅游區(qū)與徐州市發(fā)展之間的密切關(guān)系；D、綜合考慮遠(yuǎn)期理想性與近期現(xiàn)實(shí)性；E、基礎(chǔ)性工作先行發(fā)展，如資源調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、大型景觀建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃與建設(shè)、環(huán)境保護(hù)等；F、能建立知名度及品牌效應(yīng)者優(yōu)先開發(fā)。3、分期發(fā)展目標(biāo)與策略第一期——起步籌備階段（2008～2009年）兩年主要目標(biāo)如下：A、大步提高旅游區(qū)景觀建設(shè)。B、初步完成景區(qū)水電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工作。C、一期項(xiàng)目建設(shè)完成。將其它規(guī)劃用地分期開發(fā)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，最大限度吸收國(guó)內(nèi)外投資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，為以后各期游客的迅速增長(zhǎng)打好物質(zhì)基礎(chǔ)。加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平，改善投資環(huán)境，提高景區(qū)的知名度。本期實(shí)施項(xiàng)目：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；拓展訓(xùn)練營(yíng)；商業(yè)服務(wù)區(qū)；度假酒店；網(wǎng)球俱樂(lè)部；高山滑草項(xiàng)目。第二期——發(fā)展階段（2010～2012年）三年這一階段旅游區(qū)的大部分主要規(guī)劃項(xiàng)目陸續(xù)實(shí)施。主要游覽項(xiàng)目建成，各種旅游服務(wù)設(shè)施已頗具規(guī)模。因游客數(shù)量增長(zhǎng)，旅游內(nèi)容的豐富，游客駐留期增長(zhǎng)，使整個(gè)旅游區(qū)經(jīng)濟(jì)形成規(guī)模，開始形成少投入、高收益的經(jīng)營(yíng)體制。本期實(shí)施項(xiàng)目：高山冰雪；高爾夫俱樂(lè)部；生態(tài)別墅區(qū)；度假公寓；馬術(shù)中心。第三期——穩(wěn)步上升階段（2013～2017年）五年2013～2017年是穩(wěn)定發(fā)展階段。建設(shè)項(xiàng)目已全部完成，達(dá)到規(guī)劃預(yù)訂的目標(biāo)。旅游區(qū)擁有高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，健康、時(shí)尚的物質(zhì)、文化享受，高水平的服務(wù)與管理，使督公湖水庫(kù)旅游區(qū)成為知名的旅游勝地。本期實(shí)施項(xiàng)目：漢文化主題公園；未來(lái)發(fā)展區(qū)。第八章、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（第一、二期項(xiàng)目，不含漢文化主題公園；未來(lái)發(fā)展區(qū)）主要景區(qū)指標(biāo)1、拓展訓(xùn)練營(yíng)用地平衡表總用地面積53ha100%建筑用地5.5ha10.5%道路用地2.4ha4.5%綠地42.4ha79.6%水面2.9ha5.4%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總建筑面積、9000m2;容積率、0.0172、馬術(shù)中心用地平衡表總用地面積52ha100%建筑用地2.6ha5.0%道路用地4.2ha8.1%綠地127.2ha86.9%水面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總建筑面積、5000m2；建筑密度、0.3%；容積率、0.013、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)用地平衡表總用地面積18.1ha100%建筑用地3.7ha20.1%道路用地1.26ha7.0%綠地13.2ha72.9%水面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、18.1ha；總建筑面積、8000m2；容積率、0.0444、golf俱樂(lè)部區(qū)用地平衡表總用地面積65.6ha100%建筑用地2.68ha4.1%道路用地2.30ha3.5%綠地52.5ha80.1%水面8.1ha12.3%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、65.6ha；總建筑面積、8000m2；容積率、0.0125、網(wǎng)球俱樂(lè)部區(qū)用地平衡表總用地面積10ha100%建筑用地1.2ha12%道路用地0.9ha9%綠地7.9ha79%水面0技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、10ha；總建筑面積、3000m2；容積率、0.036、山地滑草項(xiàng)目區(qū)用地平衡表總用地面積30ha100%建筑用地1.5ha5%道路用地1.3ha4.3%綠地、草地28.2ha94%水面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、30ha；總建筑面積、3000m2；容積率、0.017、山地冰雪娛樂(lè)區(qū)用地平衡表總用地面積40ha100%建筑用地1.8ha4.5%道路用地1.5ha3.8%綠地、雪場(chǎng)36.7ha81.8%水面0技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、40ha；總建筑面積、3500m2；容積率、0.048、商業(yè)服務(wù)區(qū)用地平衡表總用地面積5ha100%建筑用地3.2ha64%道路用地0.2ha4%綠地1.6ha32%水面0技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、5ha；總建筑面積、15000m2；容積率、0.39、生態(tài)別墅區(qū)用地平衡表總用地面積36.9ha100%建筑用地8.78ha23.8%道路用地6.45ha17.5%綠地18.5ha50.3%水面 3.1ha8.4%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、36.9ha；總建筑面積、53500m2；容積率、0.09710、度假公寓區(qū)用地平衡表總用地面積25.7ha100%建筑用地7.32ha28.5%道路用地8.50ha33.1%綠地9.87ha38.4%水面 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、25.7ha；總建筑面積、109000m2；容積率、0.4211、度假酒店區(qū)用地平衡表總用地面積34.5ha100%建筑用地3.93ha11.4%道路用地3.28ha9.5%綠地25.8ha74.8%水面 1.48ha4.3%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、34.5ha；總建筑面積、35000m2；容積率、0.10第九章綠色節(jié)能措施當(dāng)今綠色節(jié)能環(huán)保已成為世界性的重大問(wèn)題之一，各國(guó)對(duì)節(jié)能環(huán)保問(wèn)題都給予了極大的關(guān)注。合理利用能源、降低能耗被列為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大課題。1、節(jié)能1）建筑設(shè)計(jì)節(jié)能：道路照明、場(chǎng)地照明盡量采用風(fēng)能太陽(yáng)能設(shè)備，配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈,鎮(zhèn)流器選用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，采用光電控制等。2）綠色能源的利用：充分利用太陽(yáng)能，風(fēng)能，沼氣能等其他環(huán)保型新能源。3）制冷采暖采用最新的地下水熱交換式空調(diào)。2、節(jié)水1）充分利用城市供水管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，節(jié)省能源；2）建造于水收集利用系統(tǒng)，充分利用當(dāng)?shù)赜晁Y源。3）設(shè)計(jì)中水回收處理利用系統(tǒng)。盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，給排水管道采用新型材料，減少管網(wǎng)漏水量，減低管網(wǎng)能耗，節(jié)約了用水量與降低水壓要求。第十章環(huán)境保護(hù)1、環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于徐州市東北部。根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。2、編制依據(jù)a）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；b）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；c）《城鎮(zhèn)垃圾農(nóng)用控制標(biāo)準(zhǔn)》GB8172-87；d）《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》GB16889-1997。3、環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)a）大氣環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；b）水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《生活飲用水水源水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GJ3020-93）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-2002）Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)；c）土地環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《土地環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB15678-95）Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)；d）聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）中相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。4、項(xiàng)目主要污染源及污染物a）一般生活廢水2400m3/d；b）廢氣；c）生活垃圾；d）廢渣；e）噪聲。5、環(huán)境保護(hù)主要措施和要求a）一般生活廢水排入中水處理中心處理；b）鍋爐應(yīng)采用電鍋爐或燃?xì)忮仩t，污染物排放量少；c）生活垃圾送垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理；d）施工污染治理：施工人員集中的生活污水不得隨地傾倒，要集中處理后達(dá)標(biāo)排放，防止污染水體；含有害物質(zhì)建筑物堆放點(diǎn)遠(yuǎn)離水源地，并用防雨材料遮蓋；工程車輛和機(jī)械清洗水，應(yīng)經(jīng)隔油沉沙池處理后排放。第十一章項(xiàng)目招標(biāo)方案1、招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及徐州發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《江蘇工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購(gòu)活動(dòng)均以招標(biāo)形式進(jìn)行。項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。鑒于建設(shè)單位的實(shí)際情況，本可研認(rèn)為，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購(gòu)均宜采用委托招標(biāo)的組織形式。第十二章投資估算與資金籌措1、投資估算詳見附表12-11）投資估算依據(jù)a）專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；以及政府部門發(fā)布的物價(jià)指數(shù)；b）《江蘇省市政工程單位估價(jià)表》、《江蘇省建筑工程概算定額》、《江蘇省定額與造價(jià)》2001年第四期、《江蘇省其他費(fèi)用定額》等有關(guān)文件和定額；c）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；d）建設(shè)單位提供其它基礎(chǔ)資料。2）投資估算說(shuō)明a）拆遷青苗補(bǔ)償費(fèi)用，該費(fèi)用主要有土地出讓金、失地農(nóng)民安置費(fèi)用、契稅等組成，根據(jù)項(xiàng)目承建單位與政府部門達(dá)成的協(xié)議，娛樂(lè)項(xiàng)目使用土地主要以租用為主每年200元/畝，生態(tài)別墅，度假公寓及度假酒店用地采用征用的模式，70年使用權(quán)土地出讓金按5萬(wàn)元/畝計(jì)算，而青苗補(bǔ)償費(fèi)用則根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，本項(xiàng)目地面附著物補(bǔ)償費(fèi)用和失地農(nóng)民安置費(fèi)用由政府承擔(dān)。b）預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用兩者之和的6%計(jì)??；c）建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1.0%計(jì)??；d）銷售費(fèi)和管理費(fèi)用按銷售收入的1.5%計(jì)??；e）財(cái)務(wù)費(fèi)用即銀行貸款利息，按年利率7.11%計(jì)算.3）項(xiàng)目建設(shè)投資估算項(xiàng)目建設(shè)投資為53086.85萬(wàn)元2、融資方案建設(shè)項(xiàng)目資金主要來(lái)源于市場(chǎng)項(xiàng)目投資方。第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1）評(píng)價(jià)依據(jù)a）國(guó)家計(jì)委編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(2002版)；b）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取2、項(xiàng)目收入、稅金及附加估算詳見附表13-2項(xiàng)目收入主要包括：度假村別墅、公寓銷售收入35577萬(wàn)元，旅游度假娛樂(lè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)銷售收入83200萬(wàn)元。總收入為118777萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加包括：營(yíng)業(yè)稅3563.31萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅178.17萬(wàn)元,教育附加費(fèi)106.9萬(wàn)元3、成本估算a）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本：項(xiàng)目期內(nèi)合計(jì)53086.85萬(wàn)元；詳見附表13-1b）營(yíng)業(yè)及管理費(fèi)用：按每年的營(yíng)業(yè)收入的1.5%考慮，項(xiàng)目期內(nèi)每年合計(jì)1781.66萬(wàn)元；表13-1項(xiàng)目成本估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1建設(shè)成本53086.852營(yíng)業(yè)、管理費(fèi)用1781.664總成本費(fèi)用54868.514、財(cái)務(wù)效益分析1）財(cái)務(wù)盈利能力分析通過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表13-3所示。2）利潤(rùn)及其分配項(xiàng)目屬旅游開發(fā)項(xiàng)目，其收入主要是旅游度假游樂(lè)項(xiàng)目銷售收入。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)利潤(rùn)總額為51950.59萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為76.07%，投資利潤(rùn)率為87.37%，投資利稅率為123.74%，具體計(jì)算詳見附表13-4。5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為76.07%，生態(tài)別墅、度假公寓項(xiàng)目投資回收期為3年，其它娛樂(lè)項(xiàng)目成本回收期3-4年，投資利潤(rùn)率為87.37%，投資利稅率為123.74%，充分說(shuō)明了旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的利潤(rùn)的空間不錯(cuò)。綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。第十四章社會(huì)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目是一項(xiàng)旅游開發(fā)建設(shè)工程，將改變當(dāng)?shù)芈浜蟮慕?jīng)濟(jì)條件和滿足城市重新定位的需求，既有經(jīng)濟(jì)效益，又有社會(huì)效益，對(duì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步將產(chǎn)生積極的影響。a)從根本上解決了當(dāng)?shù)嘏K、亂、差的環(huán)境面貌，有效地促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)綜合治理。b）與賈汪新城的建設(shè)開發(fā)相互配合，提升徐州東北部的城市形象和整體水平，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。c）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力。d）繁榮地方經(jīng)濟(jì)，增加財(cái)政收入。2、項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析項(xiàng)目由于對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入和基礎(chǔ)設(shè)施的促進(jìn)作用而受到當(dāng)?shù)厝罕姷慕邮埽?xiàng)目無(wú)特殊的文化要求和技術(shù)要求，與當(dāng)?shù)匚幕夹g(shù)能夠相互適應(yīng)和協(xié)調(diào)發(fā)展。項(xiàng)目承擔(dān)單位要求為擁有開發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)，有較豐富的項(xiàng)目建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目雖然規(guī)模很大，建設(shè)期長(zhǎng)，但需要承擔(dān)單位加強(qiáng)能力建設(shè)，制定周密可行的實(shí)施方案和應(yīng)急方案，以加快建設(shè)進(jìn)度，降低運(yùn)營(yíng)成本。3、項(xiàng)目對(duì)公平的影響從宏觀上看，項(xiàng)目所在地為徐州市的欠發(fā)達(dá)地區(qū)。通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作，能夠改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，因此，項(xiàng)目能夠縮小當(dāng)?shù)嘏c徐州市其它富裕地區(qū)的貧富差距。從微觀上看，項(xiàng)目為當(dāng)?shù)仄胀▌趧?dòng)者提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)通過(guò)改善當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件，增強(qiáng)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)吸引力，增加其居民收入，縮小當(dāng)?shù)鼐用耖g的貧富差距?？梢?，項(xiàng)目對(duì)社會(huì)公平具有積極的促進(jìn)作用。4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)所在地不同利益群體的影響表明，項(xiàng)目的主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)存在于對(duì)失地和拆遷居民的安置補(bǔ)償以及旅游項(xiàng)目銷售（消費(fèi)）問(wèn)題上。項(xiàng)目承辦單位在確定和實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)積極與失地和拆遷居民進(jìn)行溝通，充分考慮其意見，幫助謀劃其未來(lái)的生計(jì)，以取得一致的意見，化解可能的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，為此，本項(xiàng)目將采用公平的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使拆遷居民得到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，同時(shí)還將與政府合作對(duì)拆遷后的居民給予合理的安置。另外面對(duì)激烈的旅游假日經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，承擔(dān)單位將制訂積極有利的營(yíng)銷策略，以強(qiáng)勁有力的態(tài)勢(shì)，迅速實(shí)現(xiàn)資金的回收，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。5、結(jié)論項(xiàng)目對(duì)增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)崗位、居民收入水平、改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件具有積極的促進(jìn)作用，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有積極的作用，對(duì)促進(jìn)宏觀層面和微觀層面的社會(huì)公平具有積極作用。項(xiàng)目與當(dāng)?shù)匚幕⒔逃?、衛(wèi)生、技術(shù)具有良好的互適性。當(dāng)?shù)卣?、信貸機(jī)構(gòu)、施工單位等利益群體具有互適性。第十五章風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別本項(xiàng)目屬旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其產(chǎn)業(yè)定位符合國(guó)家政策，可能的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括：a）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。主要指因宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等原因引起的旅游假日消費(fèi)市場(chǎng)的突然變化。b）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。主要指工程技術(shù)不先進(jìn)、技術(shù)采用不合理引起的工程問(wèn)題造成的損失。c）工程風(fēng)險(xiǎn)。指工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計(jì)本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長(zhǎng)所造成的損失。d）資金風(fēng)險(xiǎn)。主要指資金來(lái)源中斷或供應(yīng)不足，導(dǎo)致融資成本提高，給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)造成的損失。e）外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)。指投資項(xiàng)目所需要的供水排水、供電供氣、通訊、交通等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。f）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的不良影響而帶來(lái)的社會(huì)沖突、社會(huì)動(dòng)蕩等風(fēng)險(xiǎn)。2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用專家評(píng)估法。主要因素的風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)估如下表15-1。表15-1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)程度說(shuō)明高較高中較低低1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)新增長(zhǎng)周期的上升時(shí)期，預(yù)計(jì)這一階段仍將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。老百姓對(duì)假日旅游娛樂(lè)項(xiàng)目的消費(fèi)日益提高。2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)2.1先進(jìn)性工程技術(shù)成熟、適用、可靠。2.2適用性2.3可靠性2.4可得性3工程風(fēng)險(xiǎn)3.1工程地質(zhì)地質(zhì)條件好，項(xiàng)目對(duì)地質(zhì)條件也沒(méi)有特殊要求。3.2工程量具有可控性。3.3工程組織4資金風(fēng)險(xiǎn)4.1資金來(lái)源中斷4.2資金供應(yīng)不足5外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)5.1交通運(yùn)輸外部協(xié)作條件較好。5.2供水5.3供電6社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目需要征地，由于補(bǔ)償問(wèn)題可能導(dǎo)致沖突3、降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施a）加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷和投資服務(wù)，創(chuàng)新營(yíng)銷機(jī)制和方式。以切實(shí)和新穎的項(xiàng)目定位和強(qiáng)勢(shì)的銷售能力為基礎(chǔ)，迅速實(shí)現(xiàn)旅游娛樂(lè)項(xiàng)目銷售，回收項(xiàng)目資金。b）加強(qiáng)項(xiàng)目承辦單位隊(duì)伍建設(shè)和能力建設(shè)，制定和優(yōu)化工作計(jì)劃，建立嚴(yán)格的責(zé)任制。c）加強(qiáng)資金籌措，積極爭(zhēng)取銀行貸款。d）工程建設(shè)方面：加強(qiáng)與規(guī)劃單位聯(lián)系，降低因雙方溝通不及時(shí)或不力造成的設(shè)計(jì)頻繁變更；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專家評(píng)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；加強(qiáng)項(xiàng)目管理，健全招投標(biāo)制度，優(yōu)中選優(yōu)，精心組織承包方施工；加強(qiáng)與施工承包方的協(xié)調(diào)溝通，幫助其提高工作效率；加強(qiáng)監(jiān)理工作；健全工程監(jiān)督機(jī)制與責(zé)任機(jī)制，杜絕因責(zé)任心不強(qiáng)或謀私動(dòng)機(jī)引起的材料不合格現(xiàn)象。e）制定合理的征地和拆遷補(bǔ)償方案，充分考慮失地農(nóng)民和拆遷居民的意見，幫助謀劃其未來(lái)的生計(jì)（包括優(yōu)先用工、加入社會(huì)保障計(jì)劃等），以取得一致的意見，化解可能的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。第十六章研究結(jié)論與建議1、結(jié)論a）根據(jù)賈汪區(qū)的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目的建設(shè)將有利于徐州市東北部地區(qū)的相對(duì)落后的發(fā)展局面，也必將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)是非常必要的。b）項(xiàng)目擬建于賈汪督公湖風(fēng)景區(qū)。該區(qū)域水、電供應(yīng)均有保障，環(huán)境較好，交通方便。c）經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為530860.85萬(wàn)元。資金來(lái)源：項(xiàng)目公司投資。d）經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)別墅、公寓、商業(yè)配套銷售收入35577萬(wàn)元，娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入83200萬(wàn)元，總成本費(fèi)用53086.85萬(wàn)元，利潤(rùn)總額61841.77萬(wàn)元；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為76.07%，靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為3-4年。項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，財(cái)務(wù)上可行。2、建議本項(xiàng)目所需資金數(shù)量較大，資金籌措能否及時(shí)足額到位關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，因此建議項(xiàng)目承建單位應(yīng)抓緊落實(shí)各項(xiàng)資金來(lái)源的渠道，保證資金在建設(shè)過(guò)程中的順利到位。第十七章單項(xiàng)投資收益分析1、拓展訓(xùn)練項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本158.8417通一平費(fèi)用1土地租金5294703158.8410.3元/M2×10年(租金)（二）前期工程費(fèi)13.545（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)166.05（四）建安費(fèi)9000545.742二間接成本100.296三項(xiàng)目投資1800項(xiàng)目設(shè)備器械總投資四成本合計(jì)2784.474五營(yíng)業(yè)收入15000第二年開始營(yíng)業(yè)共九年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1350150萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額10865.53八企業(yè)所得稅2716.38銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)8149.14銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率293%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（10年）生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本54.24577通一平費(fèi)用1土地租金180819354.24570.3元/M2×10年(租金)（二）前期工程費(fèi)12.04（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)147.6（四）建安費(fèi)8000485.104二間接成本89.152三項(xiàng)目投資1000項(xiàng)目建設(shè)總投資四成本合計(jì)1788.14五營(yíng)業(yè)收入10000第二年開始營(yíng)業(yè)共九年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1000100萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額7211.86八企業(yè)所得稅1802.96銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)5408.89銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率302%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（10年）馬術(shù)中心項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本155.8447通一平費(fèi)用1土地租金5194803155.8440.3元/M2×10年(租金)（二）前期工程費(fèi)7.525（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)92.25（四）建安費(fèi)5000303.19三項(xiàng)目投資2500項(xiàng)目場(chǎng)地設(shè)備器械總投資四成本合計(jì)3135.02五營(yíng)業(yè)收入12000第3年開始營(yíng)業(yè)共8年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用80080萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額8064.98八企業(yè)所得稅2016.25銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)6048.74銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率193%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（10年）高爾夫俱樂(lè)部項(xiàng)目投資估算表（6年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本117.967通一平費(fèi)用1土地租金6553441.8117.960.3元/M2×6年(租金)（二）前期工程費(fèi)12.04（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)147.60（四）建安費(fèi)8000485.10二間接成本94.27三項(xiàng)目投資12000.00場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備總投資四成本合計(jì)12856.98五營(yíng)業(yè)收入36000.00第二年開始營(yíng)業(yè)共5年1營(yíng)業(yè)收入36000.00六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1200.00200萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額21943.02八企業(yè)所得稅5485.76銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)16457.27銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率128%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（6年）網(wǎng)球俱樂(lè)部項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本29.977通一平費(fèi)用1土地租金99900329.970.3元/M2×10年(租金)（二）前期工程費(fèi)4.52（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)55.35（四）建安費(fèi)3000181.91三項(xiàng)目投資700.00場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備總投資四成本合計(jì)1005.18五營(yíng)業(yè)收入5400.00第二年開始營(yíng)業(yè)共九年1營(yíng)業(yè)收入5400.00六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用500.0050萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額3894.82八企業(yè)所得稅973.70銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)2921.11銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率291%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（10年）生態(tài)別墅區(qū)項(xiàng)目投資估算表（3年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本2764.737通一平費(fèi)用1土地租金368631752764.7375元/M270年(出讓金)（二）前期工程費(fèi)108.87（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)987.08（四）建安費(fèi)535003244.13三項(xiàng)目投資四成本合計(jì)8279.35五銷售收入53500230012305.00六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用150.0050萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額3875.65八企業(yè)所得稅968.91銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)2906.74銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率35%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（3年）度假酒店區(qū)項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本77.027通一平費(fèi)用1土地租金256743377.020.3元/M2×10年(租金)（二）前期工程費(fèi)52.68（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)645.75（四）建安費(fèi)350002122.33二間接成本390.04三項(xiàng)目投資1500.00精裝修，營(yíng)業(yè)設(shè)備四成本合計(jì)4787.82五經(jīng)營(yíng)收入16200.00年客流量約3.5萬(wàn)人次六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用450.0050萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額10962.18八企業(yè)所得稅2740.55銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)8221.64銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率172%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（10年）商業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目投資估算表（長(zhǎng)期）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本374.637通一平費(fèi)用1土地租金4995075374.6375元/M270年(出讓金)（二）前期工程費(fèi)22.58（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)276.75（四）建安費(fèi)15000909.57二間接成本329.31三項(xiàng)目投資四成本合計(jì)1912.83五營(yíng)業(yè)收入1500038885832.00第二年開始營(yíng)業(yè)按九年財(cái)務(wù)周期租金1.5元/天/平方米六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用100.0010萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額3819.17八企業(yè)所得稅954.79銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)2864.38銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率150%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%(10年)山地滑草項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本89.917通一平費(fèi)用1土地租金299700389.910.3元/M2×10年(租金)（二）前期工程費(fèi)4.52（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)55.35（四）建安費(fèi)3000181.91二間接成本34.33三項(xiàng)目投資1200.00場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備總投資四成本合計(jì)1566.02五營(yíng)業(yè)收入5400.00第二年開始營(yíng)業(yè)共九年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用450.0050萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額3383.98八企業(yè)所得稅845.99銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)2537.98銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率162%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（10年）山地滑雪區(qū)項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本119.887通一平費(fèi)用1土地租金3996003119.880.3元/M2×10年(租金)（二）前期工程費(fèi)5.27（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)64.58（四）建安費(fèi)3500212.23二間接成本40.05三項(xiàng)目投資1500.00場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備總投資四成本合計(jì)1942.01五營(yíng)業(yè)收入7200.00第二年開始營(yíng)業(yè)共九年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用450.0050萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額4807.99八企業(yè)所得稅1202.00銷售利潤(rùn)×25%九稅后凈利潤(rùn)3605.99銷售利潤(rùn)—所得稅十投資回報(bào)率186%稅后利潤(rùn)/投資總成本×100%（10年）度假公寓區(qū)項(xiàng)目投資估算表（3年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M2)單價(jià)（元/M2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本2997.007通一平費(fèi)用1土地租金399600752997.0075元/M270年(出讓金)（二）前期工程費(fèi)164.05（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2011.05（四）建安費(fèi)1090006609.54二間接成本1247.40三成本合計(jì)13029.03四銷售收入109000160017440.00第二年開始營(yíng)業(yè)共九年五經(jīng)營(yíng)費(fèi)用450.0050萬(wàn)元/年六利潤(rùn)總額3960.97七企業(yè)所得稅