物業(yè)公司規(guī)章制度（三篇）

第11頁共11頁物業(yè)公司規(guī)章制度為加強管理、嚴明紀律、發(fā)揮效益、創(chuàng)一流服務質(zhì)量，特制定以下規(guī)定：一.出勤：一月內(nèi)遲到或早退兩次扣一天工資。二.請假：必須要請假條，寫明事由，由部門負責人批準，辦公室核實。一天以上由主任批準，三天以上要經(jīng)理批準，擅自離開者，按自動辭工處理，扣發(fā)____天工資。(1)請事假扣發(fā)當天工資。(2)請病假，必須要有醫(yī)生證明，三天以內(nèi)工資照發(fā)，三天以上扣除請假期間工資。(3)曠工者除扣當天工資外，年終獎扣發(fā)一天工資。(4)請假一天以上請假者必須提前申請。(5)上班時間內(nèi)，必須堅守崗位，如檢查不在崗位范圍內(nèi)，則按未上班處理，扣半天工資。三.堅守工作崗位，必須按質(zhì)、按量達到管理處要求，完成各自職責，不能勝任工作，住戶反映較大意見者，管理處有權做出調(diào)離原崗位或辭退處理。四.如損壞管理處及住戶財產(chǎn)，視損壞程度照價賠償并扣發(fā)工資。五.管理處的工具、機器、設備未經(jīng)管理處或辦公室同意，不準外借。六.上班時間不得看報、閑聊，不得用通迅設備聊天;業(yè)余時間應努力學習業(yè)務知識及相關知識。七.不得在工作時間在本住宅區(qū)從事本職工作以外的有償勞務。八.嚴禁向業(yè)主、住戶索取財物、吃、拿等不良行為。九.熱情、周到、主動、高效服務住戶，依靠法規(guī)嚴格妥善管理，絕不可粗暴、冷漠、置之不理。文明辦公制度一.員工應以認真負責的態(tài)度，嚴謹務實的作風做好本職工作，辦公講求效率。二.員工應自覺遵守管理處作息時間，嚴格執(zhí)行勞動紀律，上班不遲到、不早退、不準中間私自離崗，外出辦公說明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。三.講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。四.各辦公室、會議室嚴禁吸煙。五.保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。六.愛護公共財物，節(jié)約用水用電。七.重視防水、防盜和安全生產(chǎn)。八.辦公時間要保持肅靜，不準串崗聊天;嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵。九.嚴格要求自己，遵守公司的各項規(guī)章制度。十.以上規(guī)定，有違者將按管理處規(guī)定，予以經(jīng)濟處罰。辦公室值班制度為及時處理突發(fā)事件，維護小區(qū)正常的生產(chǎn)、生活秩序，制定本制度：一.值班人員：公司各部門經(jīng)理以下人員，均應參加值班。二.值班地點：公司客戶服務中心。三.值班時間：星期一至星期五12：00—13：00。四.值班人員應填寫值班登記表，注明值班人、值班起止時間、值班情況等。五.值班人員必須及時處理各類突發(fā)事件。如遇重大事件，難以處理的，應及時報告公司經(jīng)理，并請求有關部門協(xié)助處理。六.值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當事人的責任。七.值班人同因事、因病無法參加值班的，應事先安排調(diào)班，并報辦公室。事先無法安排的，應找機動人員暫替，并在值班登記表上注明。八.國家法定節(jié)假日另做加強值班安排。管理處接待來訪投訴工作制度為加強管理處與業(yè)主、住戶的聯(lián)系，及時為業(yè)主、住戶排憂解難，提高社會效益，特建立接待來訪投訴工作制度。一.接待來訪工作由客戶服務中心負責，宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓業(yè)主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。二.任何管理人員在遇到業(yè)主、住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業(yè)主、住戶情緒，并做到對熟人、陌生人一個樣、對大人小孩一個樣、忙時閑時一個樣。三.對住戶投訴、來訪中談到的問題，客服人員應及時進行記錄，須于當天進行調(diào)查、核實，并將結果和處理建議匯報辦公室主任，由主任決定處理辦法和責任部門。四.責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務。不得推托、扯皮、推卸責任、為難業(yè)主、住戶、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應將結果回復業(yè)主、住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。五.全體管理人員要認真負責做好本職工作，為業(yè)主、住戶提供滿意管理、服務，減少住戶的投訴、批評，將業(yè)主、住戶的不滿消解在投訴之前。用戶投訴處理制度一.用戶投訴的接收1.凡用戶對公司服務方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話、傳真或來人面談，統(tǒng)一由管理處物管員集中登記、組織處理、向客戶反饋處理結果。2.管理處建立《客戶投訴登記表》，對每一份投訴或意見均予以記錄。記錄的內(nèi)容包括客戶名稱、投訴文件(信件、傳真、電話及面談的正式記錄)的編號、投訴性質(zhì)或內(nèi)容摘要、處理結果等。3.管理處親自或指定人員根據(jù)客戶投訴或意見，填寫《客戶投訴處理通知單》。為了便于跟蹤、檢索，每一份《客戶投訴處理通知單》應進行編號，并與《客戶投訴登記表》中的編號以及對客戶投訴或意見原件所作的編號保持一致。二.用戶意見的處理(必須滿足公司對用戶的承諾要求處理)1.管理處將《用戶投訴處理通知單》連同用戶投訴或意見原件責成相應班組進行處理。(1)由有關班組負責作出補救措施。(2)作出補救措施的同時，還需采取糾正措施，近預定時間完成。2.對重大問題的投訴，管理處不能處理的需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報經(jīng)理，由經(jīng)理作出處理決定。3.對需采取糾正措施的問題要在《用戶投訴處理通知單》中記錄，以便跟蹤檢索。4.在完成補救措施后，應將處理結果反饋給管理處，由管理處負責與用戶聯(lián)系，報告處理結果，直到用戶滿意為止。業(yè)主投訴處理和分析制度一.凡業(yè)主對管理處管理、服務方面的投訴，不論采取何種方式如信函、電話或面談，均由客服務中心進行接待、記錄，然后按照投訴內(nèi)容反饋給各相關責任部門，各責任部門應做好相應記錄。二.各責任部門接到投訴后，在預定時間內(nèi)向業(yè)主答復采取何種補救措施，答復時間最長不應超過三天。三.各責任部門按照業(yè)業(yè)投訴的內(nèi)容，安排相應人員解決問題，并將結果反饋給部調(diào)度室。四.對重大問題的投訴，各責任部門不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報辦公室主任，由主任作出處理決定。五.服務中心應采用電話或其他形式跟蹤投訴解決后是否仍存在問題，如有，仍需責成有關部門迅速處理。六.對業(yè)主的投訴，分半年和年終進行分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。業(yè)主意見調(diào)查和回訪制度一.客服中心每年至少進行一次業(yè)主意見調(diào)查，業(yè)主意見調(diào)查應列明業(yè)主對以下方面的滿意程度：a)供電管理;)供水管理;c)消防治安管理;d)衛(wèi)生管理;e)綠化管理;f)公共設施管理;g)維修服務;h)服務態(tài)度。二.服務中心對回收的意見表進行統(tǒng)計分析工作，并將結果如調(diào)查表的回收份數(shù)，總的滿意率以及分項滿意率，業(yè)主對物業(yè)管理的意見(共性的意見)等書面報告辦公室主任。三.對各部門存在問題，辦公室主任提出整改意見，責成有關部門限期解決。四.對業(yè)主的誤解，服務中心應進行必要的耐心解釋。五.對業(yè)主意見調(diào)查結果及整改方案應定期向業(yè)主委員會進行通報，接受監(jiān)督。六.物管員及相關職能部門應定期對相關業(yè)主進行回訪。七.回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。八.回訪中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。九.回訪后遇到的重大問題，應上例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。管理處接待來訪投訴定期固訪制度為加強管理處與住戶的聯(lián)系，及時為住戶排擾解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理，提高服務質(zhì)量，特建立接待來訪投訴工作制度。一.接待來訪投訴工作1.接待來訪望風披靡工作由服務中心物管員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。2.任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。3.對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，當天進行調(diào)查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任;不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。4.當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區(qū)”的住戶名單，同時給住戶優(yōu)先評選“文明戶”。5.責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務;不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應將結果回復住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。6.全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。7.當同行物業(yè)管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區(qū)情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區(qū)管理水平。二.回訪工作1.回訪要求：(1)辦公室主任把對住戶的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。(2)回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。(3)回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。(4)回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決?；卦L處理率達____%，有效投訴率力爭在____%以下。2.回訪時間及形式：(1)辦公室主任每年登門回訪1~____次。(2)物管員按區(qū)域范圍分工，每季回訪____次。(3)每半度召開一次住戶座談會，征求意見。(4)利用節(jié)日慶?；顒?、社區(qū)文化活動、村民集會等形式廣泛聽取住戶反饋。(5)有針對性地對住戶發(fā)放住戶調(diào)查問卷，作專題調(diào)查，聽取意見。回訪工作制度一.維修回訪由經(jīng)理、主管、維修負責人擔任。其中：經(jīng)理回訪率不低于____%;主管回訪率不低于____%;維修負責人回訪率不低于____%。二.回訪時間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設施維修兩天內(nèi)回訪;漏水項目維修三天內(nèi)回訪。三.回訪內(nèi)容：1.實地查看維修項目。2.向在維修現(xiàn)場的業(yè)主(住戶)或家人了解維修人員服務情況。3.征詢改進意見。4.核對收費情況。5.請被回訪人簽名。四.對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，____小時內(nèi)書面通知維修人員進行整改。住宅區(qū)管理處回訪回訪制度為加強物業(yè)管理處與廣大住戶(業(yè)主)的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于住戶(業(yè)主)監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質(zhì)量，特制定對住戶回訪制度。一.回訪要求1.物業(yè)管理處正、副主任把對住戶(業(yè)主)的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。2.回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。3.回訪中，對住戶(業(yè)主)的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。4.回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。對住戶(業(yè)主)反映的問題，做到件件有著落，事事有回音?；卦L處理率達____%，投訴率力爭控制在____%以下。二.回訪時間及形式1.物業(yè)管理處辦公室主任每年登門回訪1~____次。2.物管員按區(qū)域范圍分工，每月回訪____次。3.每季度召開一次樓長會，征求意見。4.利用節(jié)日慶?；顒?、社區(qū)文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。5.有針對性地對住戶(業(yè)主)作專題調(diào)查，聽取意見。6.物業(yè)管理處設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交辦公室主任及時處理。7.隨時熱情接待來訪，作好登記。物業(yè)公司規(guī)章制度（二）一、目的：規(guī)范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質(zhì)。二、適用范圍：玉龍物業(yè)管理有限公司所有工作人員。三、職責：3.1玉龍物業(yè)管理公司的所有員工有義務嚴守規(guī)章制度、為公司利益而做出貢獻。3.2各部門負責人要對員工進行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去。四、管理規(guī)定4.1工作期間必須穿好工作服;4.2工作服要干凈;4.3工作期間須戴工號牌;4.4嚴禁工號牌借給別人;____公司發(fā)放的工作服、工號牌等妥善保管使用。4.6不得無故遲到、早退、外出;4.7員工請假須提前一天通知部門主管批準后方可請假(特殊情況例外);4.8嚴禁無故曠工;4.9上、下班必須簽到;4.10不許代別人簽到;4.11不得涂改簽到表。4.12服從上司的命令，對同事和上級講禮貌，執(zhí)行正確的工作指導，維持正常工作秩序;4.13發(fā)生事情必須立即上報、聯(lián)絡;4.14嚴禁在公共區(qū)域吐痰或丟垃圾;4.15嚴禁在工作時間內(nèi)吸煙;4.16工作時不準喧嘩、打鬧;4.17不準盜竊他人或公司內(nèi)的東西4.18工作時間不準睡覺或做出睡覺姿勢;4.19離開作業(yè)現(xiàn)場(崗位)時一定要跟直接主管打招呼后方可離開;4.20不許用任何方式威脅、恐嚇同事;4.21不許在公司內(nèi)打架;凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理;4.22凡在被本公司開除的雇員，一律不準再招入公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時開除并扣除所有工資;4.23熱愛公司、團結同事，不說不利于公司的話，不做有損公司形象的事。4.24工作上團結協(xié)作，不拖拉、不扯皮、不推卸責任。4.25不利用職權謀私利，不損壞公司利益。4.26上班時間不會客、不串崗、不脫崗、不辦私事、不扎堆聊天。違反以上規(guī)章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關。望各位員工嚴格遵守。五、員工行為規(guī)范員工行為規(guī)范是員工在公司內(nèi)一切行動的基本準則，全體員工必須自覺遵守、認真執(zhí)行。5.1總則5.1.1愛祖國、愛生活、愛公司。5.1.2遵守國家的政策、法規(guī)、遵守社會公德。5.1.3自覺遵守公司的各項規(guī)章制度。5.2勞動紀律5.2.1遵守職業(yè)道德，忠誠敬業(yè)，鉆研業(yè)務，恪盡職守。5.2.2服從領導，服從分配，服從調(diào)動，服從安排。5.2.3高度負責，認真學習專業(yè)技術知識，及時完成本職工作。5.2.4不遲到，不早退，自覺簽到，不弄虛作假。(一次扣____元)5.2.5維護公司聲譽，提倡部門之間、員工之間的真誠合作，嚴禁散布流言蜚語，傳播小道消息。(一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給予警告，二次開除)5.2.6不得擅離職守，工作時間不準串崗、聊天、吃零食、嬉鬧、大聲喧嘩。5.2.7專心工作、精神振作、緊張有序，工作期間不得辦理私事。5.2.8不得利用職務和工作之便為親友或個人謀私利。5.2.9不得挪用公司財物，更不得利用職務之便將公司財物化為己有或轉(zhuǎn)送他人。5.3、儀容儀表5.3.1著裝整潔、大方、得體，著工作服。5.3.2員工必須注重儀容、儀表，保持衣冠、頭發(fā)整潔，按指定位置佩戴胸卡。5.3.3注意個人衛(wèi)生，無汗味異味。5.3.4嚴禁酒后上班。(一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除)5.3.5員工著裝必須保持清潔、平整，不得污跡、開線、掉扣，保證定期清洗。六、胸卡管理6.1員工進入工作區(qū)域應按規(guī)定佩戴胸卡。6.2胸卡須自行保管，不得借于他人。如有遺失，應按規(guī)定辦理交費不領手續(xù)。七、考勤7.1考勤7.1.1考勤設專人負責，實行簽到考勤制度。7.1.2主管必須按公司統(tǒng)一制定的考勤表認真填報，如實記錄員工出勤情況，不得隱瞞、虛報、漏報，若有違反，視情節(jié)輕重給予處分。7.2遲到、早退與曠工7.2.1上班前十分鐘為簽到時間，員工應在該時間內(nèi)將自己的名字按規(guī)定簽入考勤表。(班組長應提前二十分鐘到崗)7.2.2簽到時應認真逐日上、下午簽寫，不準補簽、代簽或預簽，嚴禁弄虛作假。7.2.3凡因外出公干未能簽到者，由負責人登記證明。7.2.4未按規(guī)定時間簽到者為遲到，遲到人員不得簽到，考勤員將上班時間如實填入考勤表。7.2.5下班時間未到而提前下班為早退。7.2.6發(fā)生下列情形之一者，作曠工處理。7.2.6.1未請假或請假未被批準而缺勤者;7.2.6.2超假不辦理續(xù)假手續(xù)或未被批準而缺勤者;7.2.6.3遲到或早退超過____分鐘者。7.3全勤獎與缺勤處理7.3.1當月全勤者，可獲得全勤獎____元。(當月滿勤者，可獲得____元出勤獎。遲到、早退者罰款____元，并且扣除當天出勤獎____元，事假相同)7.3.2員工每月上班遲到或早退超過三次以上的每次罰款____元，并處以警告;超過五次辭退。7.3.3每曠工一天，除不享受當天出勤獎外并扣除____日工資。7.4.1加班：八小時以外，延長工作時間或利用休息時間工作的稱作加班。7.4.2加班時間2—____小時的記半天加班(____元)，6—____小時的記____天加班(____元)，中午不休息的同樣記____天加班(____元)7.4.3凡是加班的必須有部門經(jīng)理批準，并且填寫加班條(單據(jù))____公司安排的拓荒活動，各單位應積極參加，利用休息時間參加按加班計算。八、請休假8.1請假及執(zhí)行程序8.1.1如無特殊情況，請假須提前一天提出書面申請，主管批準。臨時急事不能提前請假者，必須在四個小時內(nèi)通知主管。8.1.2一天以內(nèi)(含一天)由主管批準;一天以上三天以內(nèi)(含三天)由主管報經(jīng)理批準;三天以上由經(jīng)理報主管副總經(jīng)理批準。____所有請假必須獲得批準后方可執(zhí)行，否則按曠工論處。8.1.4請假后及時將假單交主管計算考勤。8.2婚假員工婚假三天(帶薪休假)8.3喪假公司員工直系親屬去世，給假三天(帶薪)家住外地者，可根據(jù)路程給予假期。九、獎懲制度9.1獎勵有以下表現(xiàn)者，應予以獎勵：9.1.1工作勤懇踏實、任勞任怨，努力完成本職工作和公司交給的各項任務，成績顯著者，獎勵20—____元。9.1.2愛司如家，善于總結學習，為公司提出合理化建議者并產(chǎn)生效益者，獎勵30—____元。9.1.3發(fā)現(xiàn)并制止危害公司利益的人或事，使公司減少損失的，獎勵30—____元。9.1.4領導有方，使工作成績顯著者，獎勵20—____元。9.1.5尊重領導、團結同事，積極幫助他人的獎勵10—____元。9.1.6每季度評選先進工作者一次，獎勵20—____元。9.1.7每季度評選先進班組一次，獎勵100--____元，9.1.8每半年評選一次先進工作者，獎勵100--____元。以上三項做為年底評先的依據(jù)。9.2違紀處理有以下表現(xiàn)者，將給予處罰：9.2.1無故早退或遲到，罰款____元，9.2.2無故曠工一天扣除____天工資及____天出勤獎;9.2.3曠工連續(xù)____天，按自動離職處理;9.2.4忘記簽到或簽錯日期同樣罰款____元;9.2.5發(fā)現(xiàn)代人簽到，一律罰款____元;9.2.6擅自涂改簽到表，一律罰款____元。9.2.7當班時間飲酒者，給予警告并罰款20—____元。9.2.8不服從管理，頂撞領導者，罰款20—____元。9.2.9貪污、盜竊公司及同事財物者，記過并罰款30—____元。9.2.10嚴重違犯公司規(guī)章制度，給公司帶來重大損失者，罰款50—____元，或者開除。-9.2.11工作期間與客戶或同事發(fā)生爭吵、斗毆，罰款30—____元，或者開除。9.2.12客戶投訴視情節(jié)輕重，罰款30—____元，或者開除。9.2.13搬弄是非、傳播謠言，不利于團結者，警告并罰款30—____元。9.2.14利用職權謀取私利，損害公司利益的，處分并罰款50—____元。____對于違紀情節(jié)嚴重者，除以經(jīng)濟處罰，并追究法律責任。十、安全與保密10.1安全為確保公司和員工的生命財產(chǎn)安全，全體員工要牢記“安全第一”，公司實行“主管誰負責，誰在崗位誰負責”的安全崗位責任制。10.1.1正確使用各種工具和設備。10.1.2嚴格按作業(yè)指導書及操作規(guī)程執(zhí)行。10.1.3嚴禁私自動用、安裝各種電器設備和亂拉電線。10.1.4及時清理地面油跡、水跡，防止意外事故的發(fā)生。10.1.5發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告上級和有關部門。10.1.6不得擅自挪用或動用消防設施。10.1.7下班前認真檢查本崗位的環(huán)境，著重防火、防盜，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告上級。10.2保密公司的保密文件資料要及時歸檔，妥善保管，嚴格借閱手續(xù)。任何人不得向外界透露、傳播公司的機密(包括經(jīng)營決策、市場推廣方案、規(guī)化設計方案、財務收支情況、預慨算標準、施工訂貨合同、員工收入數(shù)額等)，做到“該說的不說，不該問的不問”，作廢的資料、單據(jù)要及時清理。物業(yè)公司規(guī)章制度（三）一、員工守則(一)管理人員必須保持服裝整潔，儀表端莊、精神飽滿。(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系。(三)必須嚴格遵守公司輪值時間，按時上下、班(交接班)，不得無故遲到、早退。(四)管理人員不得在當值時間內(nèi)為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物，若業(yè)主、住戶提出要求，應請其直接向公司咨詢。(六)大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指標，并定期召開該大廈各級員工的會議，向公司做定期工作匯報。大廈員工應服從大廈負責人之工作調(diào)配及崗位編排。(七)不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。(八)不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之行為。(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。(十)所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財務，對各公物如有損壞，須負責賠償。(十一)雨雪天氣，各員工必須依時當值，監(jiān)守崗位，并按照公司所頒布之指示進行防風防雨工作。(十二)必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。二、管理公司(一)按照規(guī)定時間當值，不可擅離職守。(二)在當值時不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。(三)每日上班時間，必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證，完成自己的崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方，并進行登記，如遇有不尋常事件應立即處理、記錄并及時向上級報告。(四)臺風或暴雨期間，管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班，做好一切防風防雨工作，以保護公共財產(chǎn)。(五)服從上級指導，完成所指定工作。(六)留意各種公用設備有否被破壞或涂污，并通知有關人員修理和清除，必要時須協(xié)助維修工作。(七)執(zhí)行各項任務時，必須要有禮貌，謹記“服務至上，禮貌第一”。(八)如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應立即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。(九)熱情接待來訪人員，詳細記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責范圍的，則立即通知有關人員處理解決。處理情況立即向上級報告。(十)管理處須設置急救藥品，如繃帶、藥棉及搶救藥品等。(十一)大廈公共地方之鑰匙，如：電機房、機房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時使用。若有需要外接鑰匙時，必須登記借用人姓名及身份證，用后及時歸還。三、保安工作(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設施之操作和效能。例如：對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用以有設施，以免減弱防盜效果，特別強調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對講機。嚴禁大門敞開，防止壞人有機可乘。(二)應熟悉大廈內(nèi)各住戶、識記住戶之姓名、年齡、家庭成員、職業(yè)及聯(lián)絡電話。此等資料必須保密，不得泄露。(三)與住戶保持密切聯(lián)絡，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見和互通消息。(四)各更管人員交接時應傳達防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務令保安人員高度警惕。(五)嚴禁借推銷之人士進入大廈。尤其是自稱公務人員或公共機構人員，更應查驗身份證、文件，如有疑問，應致電有關機構查詢。(六)應有禮貌詢問進入大廈的來訪客人，登記身份證或工作牌照。如有懷疑，應用對講機與有關住戶聯(lián)系。如訪客攜帶可疑物品時，更需提高警覺。(七)當值管理人員至少每兩小時巡樓一次(但不固定時間)，以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機作案。留意公眾地方之間邊暗角，后巷水渠側(cè)、水箱底是否預先暗藏盜竊工具等。(八)如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報警并封閉大門及通道，以待警方人員到場處理。切勿采取魯莽行動而不知會警方。(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權，并無搜查權。因此拘捕疑犯后，應盡快交公安部門處理。(十)詳細記錄各有關政府部門電話，以便需要時尋求協(xié)助。(十一)若發(fā)生罪案，應采取下列步驟協(xié)助破案。1.立刻報案，并留在現(xiàn)場制公安人員到達，遇有傷員(被害人、案犯)應立即搶救和監(jiān)護。2.切勿移動、也不許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。3.切勿開動風扇、冷氣機或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。4.禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。5.向公安人員提供有關罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關人物之相貌、衣著、有關之車牌號及壞人逃走方向。四、公共衛(wèi)生(一)清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電停車場及天臺等公用地方。(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶除清潔工人清理外，并登記在管理處記事簿內(nèi)，向上級報告。(四)如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應立即清理，以免蚊蟲滋生。(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應速安排處理。(六)勸喻住戶淋花時要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影響下層和下面行人。(七)如發(fā)現(xiàn)空調(diào)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從速處理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。(八)如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上;也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。(九)若上層住戶之水喉或水管破爛而導致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無結果，則應詳細記錄及請示上級處理。(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應做詳細記錄并報告上級和有關衛(wèi)生部門。五、電梯(一)電梯發(fā)生故障停留空中時，乘客按響緊急呼救鈴后，值班人員應立即通知保修人員迅速修理，同時用電梯內(nèi)對講機善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險。(二)勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。(三)乘用電梯人數(shù)過多時，應維持秩序，指導分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。(四)住戶應留意，切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。(五)保安值班人員時刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設備。(六)經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)經(jīng)常積存的垃圾，以免影響梯門開關。(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應急時通知保修人員進行修理。當修理人員到達時，管理人員應詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細情況，必須詳細記錄送管理處。(八)狂風暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有滲水時，應即盡量阻止雨水進入電梯槽，暴風雨后，必須根治漏水情況。(九)電梯槽底有積水時，應及時報告上級處理，同時研究水的來源，及早修理。(十)凡有水進入電梯，應即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較安全的地方。(十一)電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。(十二)電梯每年“年檢”一次，并取得年檢合格證。(十三)沖洗走廊及樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設備。(十四)火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時停在半途，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。(十五)經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖，加上“不準擅闖”之類的告示牌。(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導致窒息。六、電力系統(tǒng)(一)修理電氣設備，應聘請持證的合格技師。(二)應明了大廈各種電力供應的設備所在。如：大廈的電力總制、用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制等，并且明了其緊急開關的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時使用。(三)如部分用戶電力中斷，應由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設備故障，應由住戶自行請人處理，管理處可提供適當協(xié)助。(四)全座樓宇電力突然中斷，應先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。(五)公共使用的電力設備，如：電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應經(jīng)常檢查，如有損壞或過熱現(xiàn)象，應立即派人修理。(六)接到供電公司通知停電時，應即帖出通告，清楚列明日期、時間及受影響設備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。(七)經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大廈與各戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。(八)在大廈出入口處，應備有充電式緊急照明系統(tǒng)。(九)大廈內(nèi)的總制房、機房、及各層的電表均應保持整潔，不得放置雜物。(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。七、消防(一)消防中心值班人員必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使用，并應熟練其他消防設備的使用。(二)組織大廈員工學習消防知識，熟悉和掌握各種消防設備的操作使用。組織員工進行消防設備的使用訓練，使其成為大廈合格的義務消防隊員。(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設施等，如有損壞和失效時，應立即修理和更換。(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設施和消防設備，以備應急。(五)每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬不可有阻塞情況發(fā)生。(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。(七)留意公用電線，如有破損和不符合規(guī)定時，應立即修理和更換。(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時，當即令其搬走(搬出大廈外)，并盡快報管理處和公司。(九)勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒香紙。(十)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，如能及時撲滅，應盡快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電“119”報案。(十一)若發(fā)生火警，即電“119”報案，同時按動警鈴，通告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設法施救。(十二)火警發(fā)生時，勸喻住戶切