糧食大院改造開發(fā)工程項目建議書

東興市糧食大院改造開發(fā)工程項目建議書PAGEPAGE1目錄TOC\o"1-2"\h\u4029第一章總論 18585第二章項目建設(shè)的必要性和條件 38347一、項目建設(shè)背景 320080二、基本條件 610882三、項目建設(shè)的必要性 1129062第三章建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及工程方案 159984一、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模的確定 1521108二、建筑工程技術(shù)方案 1527164三、建筑安裝工程量及“三材”用量估算 197174四、項目進(jìn)度計劃 201750第四章投資匡算與資金籌措 2117199一、投資匡算 2123670二、資金籌措 226039第五章效益分析 2315239第六章結(jié)論與建議 2420786一、結(jié)論 2418286二、建議 25PAGEPAGE1第一章總論一、項目名稱：東興市糧食大院改造開發(fā)工程二、承辦單位概況（一）項目建設(shè)單位：東興市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司（二）項目負(fù)責(zé)人：黃鐵鋒（三）基本情況：東興市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司成立于2004年4月，屬市人民政府直屬國有獨資企業(yè)。經(jīng)營范圍包括國有資本運(yùn)營、國有資產(chǎn)運(yùn)營、市政設(shè)施附屬資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。主要宗旨為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)需要，深化國有資產(chǎn)經(jīng)營管理體制改革，依法經(jīng)營、管理全市國有資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)盤活和保值增值。協(xié)助市財政局對年度國有企業(yè)財務(wù)核算審核；協(xié)助收集報送相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)；協(xié)助對國有資產(chǎn)監(jiān)管、財政監(jiān)督工作等。2009年以來,在市政府的直接領(lǐng)導(dǎo)下,公司通過廣西聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等中介機(jī)構(gòu)，先后對東興國門大酒店的產(chǎn)權(quán)、東興市工業(yè)園24#地塊等國有資產(chǎn)進(jìn)行公開競拍處置，增加了市財政的國有資產(chǎn)收益。三、項目擬建地址本項目擬建地址位于東興市解放路與四川路交匯處的原東興鎮(zhèn)糧所大院。四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模擬將政府劃撥原東興鎮(zhèn)糧所大院土地10.29畝,建設(shè)東興市糧貿(mào)綜合批發(fā)市場等商業(yè)服務(wù)場所及住宅。其中地上建筑11層高，地下負(fù)一層設(shè)停車場，框剪結(jié)構(gòu)，建筑面積共28848.92平方米。建設(shè)內(nèi)容為地下一層停車場；地上1樓為糧油綜合批發(fā)市場；2至4層為超市、酒樓、休閑中心、辦公室；5至11層為商住房（約110套）的土建、裝修、安裝工程以及水電等必要的配套設(shè)施。五、計劃建設(shè)期：20個月六、項目總投資：項目總投資12763.29萬元，建設(shè)資金來源為：通過市場運(yùn)作自籌解決。七、效益分析本項目符合東興市城市發(fā)展要求，并列入東興市2012年“干成10大事,大干10大事”范疇。符合《東興市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》。通過開發(fā)建設(shè)糧食大院舊房改造工程，盤活土地面積6862.92㎡,新建商住綜合樓總建筑面積28848.92㎡。實現(xiàn)土地增值3000萬元，為糧油市場開發(fā)及商業(yè)貿(mào)易提供經(jīng)營場所9600多㎡，為市民提供住宅面積16800多㎡；房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)收16000萬元；創(chuàng)利稅約3248萬元。解決社會就業(yè)500人以上。項目的實施是促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造中越邊境糧油貿(mào)易大市場的需要，完全適應(yīng)開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)發(fā)展需要。將進(jìn)一步加快東興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為樹立良好的國門形象起到積極的促進(jìn)作用。具有很好的經(jīng)濟(jì)、社會效益與環(huán)境效益。第二章項目建設(shè)的必要性和條件一、項目建設(shè)背景東興市位于防城港市西部，是1996年成立的縣級市,與越南芒街市僅一河之隔。東興市地處東經(jīng)107°53′-108°15′，北緯21°31′－21°44′；東南瀕臨北部灣，西南與越南接壤，行政區(qū)域總面積549平方公里，轄東興、江平、馬路三個鎮(zhèn)，戶籍人口11.8萬人，常住人口達(dá)18萬人。陸地邊境線長27.3公里，海岸邊境線長50公里，是京族在我國的唯一聚居地。東興具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。東興市既沿邊，又沿海，地處廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)最前沿，處在華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈四大經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是大湄公河次區(qū)域、“兩廊一圈”、“一軸兩翼”三大經(jīng)濟(jì)帶的交匯點，是中國西部地區(qū)乃至全國陸地通往越南及東盟國家的最便捷通道，也是越南及東盟各國進(jìn)入中國市場的最理想通道和中國連接?xùn)|盟的“第一城”。東興海、陸、空交通十分便利，距中國華南樞紐港防城港僅38公里，距廣西南寧機(jī)場180公里，北海機(jī)場172公里，可以說擁有兩個機(jī)場一個大港口；同時，東興有潭吉港、竹山港等眾多港口資源，這些港口可以與越南及東南亞尤其是海島國家諸多港口直接通航。距離越南首都河內(nèi)市308公里，越南第三大城市海防市206公里，距越南北方最大的港口萬家港7海里，與越南北方最大、最開放的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)--芒街市僅一河之隔、一橋相連，在這里，跨一步便出境，淌過河就出國。東興獨特的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通條件，使它成為中國連接?xùn)|盟的開放前沿，北部灣大通道的關(guān)鍵節(jié)點。東興市的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢給其經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來強(qiáng)大的推動力。既可享受西部大開發(fā)政策，又可享受沿邊開放城市優(yōu)惠政策；既可享受邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)優(yōu)惠政策，又可享受邊境貿(mào)易優(yōu)惠政策；既可享受少數(shù)民族地區(qū)扶貧優(yōu)惠政策，又可享受僑務(wù)優(yōu)惠政策。到東興投資工業(yè)、旅游、商貿(mào)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開辦企業(yè)等都可以享受稅費(fèi)、土地、用水用電等多方面的優(yōu)惠。辦理投資手續(xù)采取職能部門一條龍辦公、一個窗口服務(wù)辦法，優(yōu)化服務(wù)、提高辦事效率；城市供水、供電、交通、通訊及口岸、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，完全能滿足大規(guī)劃、大建設(shè)的需要，已經(jīng)具備良好的投資、商貿(mào)、旅游和生活環(huán)境。占地6862.93㎡(合10.29畝)的東興市糧食大院（原土地使用證：東國用（2002）字第A5156號）舊房改造工程,列入東興市2012年10件大事之一,市人民政府無償劃轉(zhuǎn)為市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司組織處置。黨的十八大提出:“要毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，推行公有制多種實現(xiàn)形式，推動國有資本更多投向關(guān)系國家安全和國民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域，不斷增強(qiáng)國有經(jīng)濟(jì)活力、控制力、影響力”。根據(jù)東興市的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢和《東興市糧食大院舊房改造工程項目開發(fā)建設(shè)方案》，利用解放路與四川路交匯處糧食大院所處鬧市中心的優(yōu)越地理位置，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，得到了市財政、土地、建設(shè)等相關(guān)部門的認(rèn)同支持及市人民政府同意。（一）項目編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人大常委會第十一次會議通過）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月28日第十屆全國人大常委會第三十次會議通過）《中華人民共和國消防法》（2008年10月28日第十一屆全國人大常委會第五次會議修訂）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（2002年10月28日第九屆全國人大常委會第三十次會議通過）《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（1999年8月30日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過）《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》《東興市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《東興市城市總體規(guī)劃2007-2020》《東興市人民政府常務(wù)會議紀(jì)要》（四屆第15期2012年9月18號）《中共東興市委員會常委會會議紀(jì)要》（四屆第9號2012年9月24號）（二）項目提出的理由和過程按《東興市人民政府關(guān)于同意無償劃轉(zhuǎn)糧食大院土地給市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司的批復(fù)》、《東興市人民政府批轉(zhuǎn)市國土資源局關(guān)于東興市2013年度供地區(qū)片指導(dǎo)價格調(diào)整方案的通知》，市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司分別向市財政局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國土資源局等有關(guān)部門征求《東興市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司商服、住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實施方案》的意見，并根據(jù)《東興市人民政府常務(wù)會議紀(jì)要》、《中共東興市委員會常委會會議紀(jì)要》精神，項目擬實施《東興市糧食大院舊房改造工程項目開發(fā)建設(shè)方案》，盤活東興市糧食大院土地，確保國有資產(chǎn)保值增值。以建設(shè)中越邊境大糧油市場和房地產(chǎn)市場作為市場建設(shè)、住房資源配置的主渠道，擴(kuò)大城市功能、加快東興市城市建設(shè)步伐，完善城市體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。該項目的建設(shè)具有重要的戰(zhàn)略意義。二、基本條件（一）擬建地址狀況本項目建址位于東興市解放路與四川路交匯處的原東興鎮(zhèn)糧所大院，占地總面積10.29畝（6862.93㎡）,凈用地面積8.32畝(5547.87㎡)。院內(nèi)東面為糧所職工集資樓,南面臨解放路,西臨四川路,北面為職工集資樓;毗鄰原東興市電影院、勞動街、北侖大道、民族大道，附近有東興市第一小學(xué)、利客隆超市、東京灣酒店等，為鬧市中心。經(jīng)東興市人民政府“東政函[2013]37號”文批復(fù)，該地塊無償劃轉(zhuǎn)給東興市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司。項目為商住用地，符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃要求。建址已平整，四周環(huán)境清新，陽光充足，空氣流動、排水通暢、地勢較高。場地及其周鄰地段未發(fā)現(xiàn)有滑坡、洪澇、泥石流坍塌等不良地質(zhì)現(xiàn)象；據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，場地主要由上覆填土層、粘性土層及砂土層，下伏侏羅系砂巖地層組成，無活動性斷裂通過，地質(zhì)構(gòu)造相對穩(wěn)定。1、自然與區(qū)位條件地貌地址條件東興市地處十萬大山山脈南沿，地勢北高南低。市內(nèi)有山地、丘陵、沿海灘涂等地形，其中還有河谷沖積小平原和濱海小平原。全境陸上地區(qū)總的地勢是西北高，東南低。西北部群峰挺撥，東南部為丘陵，沿海為緩坡地帶。區(qū)域內(nèi)位于北部灣西北面，淺海海域?qū)侔敕忾]性的大陸架海域，海底地形坡度平緩。海岸類型主要是由中生界侏羅系砂巖、泥巖構(gòu)成的丘陵和多級基巖剝蝕面，岸線蜿蜒曲折，港灣眾多，主要是微弱充填的曲折溺谷灣海岸。北面為老地層構(gòu)造的剝削型中山及矮嶺地貌。南面為向北部灣緩傾的人工圍海造地的小平原、灘涂、海汊溶為一體，形成山、海影襯地貌。根據(jù)“廣西地震烈度區(qū)劃圖（1992）”，該區(qū)域地震烈度為6度。屬于構(gòu)造地震類型，場地地震峰值加速度≤0.05g，設(shè)計特征周期值為0.35s。項目擬建場址原為舊房拆除地面，已平整。氣候東興市城區(qū)位于防城港市西部，與越南芒街市僅一河之隔。屬亞熱帶氣候，年平均氣溫23.3℃,極端最高氣溫38℃,極端最低氣溫4℃。年最大降水量3200毫米，年最小降水量1800毫米，多年平均降水量2400毫米。全年日照時數(shù)在1500小時以上，年總輻射量為9.5千卡／c㎡，其中≥０℃的總積溫高達(dá)8000℃。東興的主導(dǎo)風(fēng)向為東風(fēng)和南風(fēng)，夏季為東南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)。根據(jù)“全國基本風(fēng)壓分布圖”，該地區(qū)基本風(fēng)壓為WO=0.75KN/㎡。水文潮汐東興市沿海一帶的潮汐類型以正規(guī)全日潮為主，平均潮差為2.22米，最大潮差5.64米;平均潮位為0.34米,最高潮位為3.17米,最低潮位為-2.93米,平均高潮位1.53米,平均低潮位為-0.69米。多年平均漲潮歷時為10小時50分，平均潮落歷時8小時20分。東興市境內(nèi)主要河流有北侖河、江平江、羅浮江和黃竹江四條河流。其中北侖河屬國際界河，多年平均徑流量27.1億立方米，江平江、黃竹江、羅浮江屬內(nèi)陸感潮河流，多年平均徑流量分別為7.67億立方米、1.91立方米和0.96億立方米。水能資源總量為1580萬千瓦時，目前已開發(fā)的水能資源為在江平河竹排江支流上建設(shè)的黃淡水庫電站，集雨面積69.3平方公里，總庫容5870萬立方米。2、社會經(jīng)濟(jì)與人口發(fā)展東興是我國與越南唯一海陸相連的國家一類口岸，也是中國－東盟友好往來最便捷的海陸通道。東興市現(xiàn)有人口18.6萬人，每年約有300萬人次從東興出入境觀光、旅游或做生意，人數(shù)僅次于深圳羅湖和珠海拱北，成為我國陸地出入境人數(shù)第三大口岸。2012年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成62.41億元，增長19.01%。完成全社會固定資產(chǎn)投資101.38億元，增長30.16%。全市168個重點項目完成投資50.87億元，新開工項目27個，竣工項目22個。財政收入9.75億元，增長27.63%。完成城鎮(zhèn)投資91.86億元，增長41.7%，城市建成區(qū)面積增加到13平方公里，城市框架逐步擴(kuò)大?！叭r(nóng)”投入逐步加大，全年投入1.47億元，增長22.63%。實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值17.27億元，增長5.39%；實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入9264元，增長15.71%。全社會工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到78.41億元，增長40.03%。外貿(mào)進(jìn)出口總額完成6.73億美元，邊貿(mào)成交額完成192.24億元，增長34.79%。能耗、二氧化硫排放總量均控制在防城港市下達(dá)指標(biāo)范圍內(nèi)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展勢頭良好。預(yù)計到2015年，東興市經(jīng)濟(jì)綜合實力GDP由2010年的45.12億元上升到2015年的180.48億元，呈現(xiàn)翻兩番的跨越式發(fā)展勢頭；財政收入達(dá)到26.01億元，年均增長34%左右；全社會固定資產(chǎn)投資2015年為295.73億元，年均增長36%左右；外貿(mào)進(jìn)出口總額年均增長26%左右，邊境貿(mào)易更加活躍，邊貿(mào)成交總額年均增長35%左右；基本完成連接越南的高速公路、鐵路、海運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，為東興的跨國商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)條件；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長14%，農(nóng)民人均純收入年均增長13%；森林覆蓋率達(dá)到57.5%以上，生態(tài)保護(hù)效果顯著，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗控制在0.8噸標(biāo)準(zhǔn)煤以下。（二）擬建地址的建設(shè)條件1、交通東興到越南廣寧省首府下龍市180公里，到越南第三大城市海防市206公里，到首都河內(nèi)市356公里。海上通達(dá)越南的萬家港7海里，下龍灣港70海里。海防港150海里。到越南第一大城市胡志明市820海里。國內(nèi)，東興到大西南地區(qū)的主要出海通道防城港38公里，到廣西首府南寧178公里，到南寧機(jī)場180公里，到北海機(jī)場172公里，市內(nèi)竹山港、潭吉港、京島港與華南和越南各大港口通航。項目所在地的東興市作為溝通中國與東盟的樞紐地位十分凸現(xiàn)。目前，東興市路網(wǎng)建設(shè)進(jìn)一步加快，羅浮大道、東盟大道西段、二橋路延長段等城市道路，東盟大道東段、羅浮四橋等路橋已建成投入使用。城市交通條件大大改善。項目建址面臨四川路與解放路交匯處，東面與民族大道連通，解放路西面向教育路、永金街分叉，南面流向勞動街、河堤路，四川路北面為北侖大道，交通十分便利。2、水、電、通訊設(shè)施東興市城區(qū)現(xiàn)狀日供水能力50000m3，目前供水保障。正在籌建的城東水廠，以黃淡水庫為水源，日供水能力50000m3，比現(xiàn)日供水能力提高一倍。全市自來水供水管網(wǎng)建設(shè)進(jìn)一步完善。東興市已完成城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造工程，建成投運(yùn)了東興黃橋220KV變電站，深溝、江平110KV變電站兩座，馬路35KV變電站一座，110KV輸電線路兩回，電源溝通華南電網(wǎng)。東興市程控電話、移動電話、寬帶網(wǎng)已發(fā)展到一定規(guī)模，為項目的對外聯(lián)絡(luò)和發(fā)展提供了通訊便利。四川路與解放路交匯處市政給排水，電力、通訊等管網(wǎng)可確保項目需求。3、施工條件目前尚未發(fā)現(xiàn)場地的地質(zhì)、地形地貌等方面缺陷會對施工造成不利影響，項目已具備通路、通電、通水施工條件。施工材料在本市即可解決。三、項目建設(shè)的必要性（一）項目建設(shè)對盤活國有資產(chǎn)，提高土地利用率，增加就業(yè)崗位和職工收入，確保社會穩(wěn)定的需要。東興市是中國與東盟唯一海陸相連的口岸城市，目前隨著城市化進(jìn)程的加快，社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，特別是國務(wù)院正式批準(zhǔn)廣西東興、云南瑞麗、內(nèi)蒙古滿洲里重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)的實施方案，明確了重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)的總體思路、空間布局和主要任務(wù)，標(biāo)志著重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)進(jìn)入了實質(zhì)性的實施階段。東興試驗區(qū)建設(shè)已成為深化我國與東盟戰(zhàn)略合作的重要平臺、沿邊地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長極、通往東南亞國際通道重要樞紐和睦鄰安鄰富鄰示范區(qū)。因城市規(guī)劃需要，東興市糧食大院舊房重新規(guī)劃為商住項目開發(fā)利用。項目建設(shè)對盤活國有資產(chǎn)，提高土地利用率，加快舊城改造具有特別重要的意義。牽涉到東興市糧油總公司及東興鎮(zhèn)糧食管理所等國有糧食企業(yè)職工安置，已經(jīng)政府及企業(yè)職工協(xié)商一致，通過項目的開發(fā)建設(shè)，可進(jìn)一步增加就業(yè)崗位和職工收入，確保社會穩(wěn)定。項目的建設(shè)，將會有利于盤活國有資產(chǎn)，促進(jìn)東興市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，帶動城市區(qū)域均衡發(fā)展。因此，項目建設(shè)是十分必要的。（二）項目建設(shè)是提升城市綜合競爭力，推進(jìn)東興國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)的需要?！笆濉逼陂g，東興市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)有全面推進(jìn)東興重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)，著力推進(jìn)國際經(jīng)濟(jì)合作體制機(jī)制創(chuàng)新，構(gòu)建中國—東盟合作先行區(qū)；把試驗區(qū)建設(shè)成為西部地區(qū)高度國際化、市場化的特定經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)成為重要的國際商貿(mào)物流中心和加工制造基地、金融服務(wù)基地、文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意基地、邊海旅游勝地，形成開放度高、體制先進(jìn)、充滿活力、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、幸福和諧的新興城市。《東興市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確指出到2015年。我市經(jīng)濟(jì)綜合實力顯著增強(qiáng)，GDP由2010年的45.12億元上升到2015年的180.48億元，呈現(xiàn)翻兩番的跨越式發(fā)展勢頭。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的17.99:36.78:45.23調(diào)整為10：38:52。財政收入達(dá)到26.01億元，年均增長36%左右。可見東興市發(fā)展存在著機(jī)遇與挑戰(zhàn)，任務(wù)艱巨但前景相當(dāng)可觀。因此，筑巢引鳳加大招商引資力度吸引更多的國內(nèi)外投資者來東興投資建設(shè)，是促進(jìn)東興市經(jīng)濟(jì)建設(shè)大發(fā)展的必然趨向。項目的建設(shè)與城市發(fā)展緊密聯(lián)系，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，符合建設(shè)一流國門城市，構(gòu)建和諧東興的基本要求。是提升東興市城市綜合競爭力，推進(jìn)東興國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，（三）項目建設(shè)是落實北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)東興市糧食油料農(nóng)貿(mào)綜合市場的具體行動?！稏|興市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中著重強(qiáng)調(diào)發(fā)展沿邊經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要性，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，增強(qiáng)國門城市的便利、服務(wù)、優(yōu)雅、安穩(wěn)和聚集功能，使市區(qū)成為資本、產(chǎn)業(yè)、人口聚集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。因此，開發(fā)建設(shè)東興市糧食大院改造工程是進(jìn)一步落實《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《東興市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》的具體行動。（四）項目實施是打造東興市一流口岸城市，符合廣西北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展和構(gòu)建和諧東興的基本要求。住房問題直接關(guān)系老百姓生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。進(jìn)一步做好城市住房工作，是履行政府職能的必然要求，是全面建設(shè)小康社會的客觀需要，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要途徑，也是深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、促進(jìn)社會和諧的重要內(nèi)容。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)市場體系逐步完善，以市場配置資源為主的住房新體制已經(jīng)基本建立，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。項目所處位置為舊城區(qū)，商服繁華度及交通、供排水、供電、通訊以及教育等方面都具有優(yōu)越條件，項目的實施符合舊城改造和房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，整體社會已經(jīng)從溫飽向全面小康社會轉(zhuǎn)型的要求。是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展構(gòu)建和諧東興，打造東興市一流口岸城市的需要。第三章建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及工程方案一、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模的確定隨著東興市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城區(qū)建設(shè)的日益完善，東興開發(fā)開放試驗區(qū)的建設(shè)不斷往前推進(jìn)，舊城改造工作也在不斷的發(fā)展。結(jié)合場地位于鬧市中心的優(yōu)勢以及糧油、貿(mào)易等商業(yè)市場開發(fā)需求，按照東興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局明確的《東興市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司用地規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)菜單》，本項目土地開發(fā)規(guī)劃的技術(shù)要求（按凈用地面積5547.87㎡計算）為：（一）建筑密度（D）：≤45%，（二）容積率（FAR）：≤5.2，（三）綠地率：≥25%。因此確定本項目的建設(shè)規(guī)模如下：建筑基座約長156.04米,寬16米,面積2496.64平方米;擬建商住綜合樓一棟，框剪結(jié)構(gòu)，地上高11層，地下一層,總建筑面積28848.93㎡。綠地面積約1387㎡。主要建設(shè)內(nèi)容為糧油商貿(mào)綜合大樓的土建工程、裝修工程以及配套水電等設(shè)施。二、建筑工程技術(shù)方案（一）工程方案設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-2005）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計說明規(guī)范》（GB50019-2003）《廣西公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》（DB45/T392-2010）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（城市建設(shè)部分）《城市抗震防災(zāi)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB50413-2007）《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB50289－98）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2006)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(GB50057—2010)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》(GB50015-2009)《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50210-2001）《無障礙設(shè)計規(guī)范》（GB50763-2012年版）1、建筑設(shè)計理念本項目建設(shè)實行統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范，做到經(jīng)營規(guī)模適宜、功能適用、裝備適度、經(jīng)濟(jì)合理，力求安全、衛(wèi)生、美觀與大方，展現(xiàn)具有時代特色的商住建筑新形象，注重人性化設(shè)計。2、平面功能布局東興市糧貿(mào)商住樓地面高11層，地下一層；每層建筑面積約2400平方米。平面布局主要如下：地下一層為停車場；地面一層為糧油綜合批發(fā)市場；二至四層為超市、酒樓、休閑中心、辦公樓等；五層以上為商住房；3、建筑造型建筑造型主要以現(xiàn)代風(fēng)格，立足于滿足東興市城市建設(shè)和商住功能的需要，與東興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，符合東興市城市總體規(guī)劃，體現(xiàn)以人為本，做到實事求是、因地制宜、適用、簡樸莊重。（二）結(jié)構(gòu)工程1、結(jié)構(gòu)設(shè)計安全標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)安全等級為二級，建筑物合理使用年限為50年。2、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)按照《城市抗震防災(zāi)規(guī)劃管理規(guī)定》（建設(shè)部令117號）、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2010）、《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）的要求，本項目抗震設(shè)防類別為丙類，抗震結(jié)構(gòu)可按6度設(shè)防。3、基本負(fù)荷（1）基本風(fēng)壓：考慮50年重現(xiàn)期的基本風(fēng)壓：0.75KN/㎡，地面粗糙度為B類。（2）恒載、活載按荷載規(guī)范并參照國內(nèi)已建成的同類建筑的使用要求取值。（3）結(jié)構(gòu)分析采取多種荷載組合。4、結(jié)構(gòu)布置及選型本工程擬采用鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為框剪四級。5、地基基礎(chǔ)形式本工程建筑物基礎(chǔ)擬可選用樁基礎(chǔ)處理方案，具體待地質(zhì)勘察后確定。（三）給排水工程1、給水工程本工程擬采用市政自來水作為用水水源（含生活用水，消防用水及沖洗用水），目前已有市政供水管道到所在區(qū)域，用水方便。2、排水工程采用雨污分流制。污水主要為生活、衛(wèi)生用水，雨水通過雨水管收集后直接排至市政雨水管網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后直接排入市政排污管網(wǎng)。（四）供電1、供電電源經(jīng)過城市電網(wǎng)改造后，東興市城鄉(xiāng)電網(wǎng)進(jìn)一步完善，供配電點配置合理，供電可靠性、經(jīng)濟(jì)性和安全性進(jìn)一步提高，完全可以滿足城鄉(xiāng)日常的生產(chǎn)生活用電需求。本項目采用380/220v三相四線制方式供電，電源采用架空線路或電纜從供電部門低壓配電網(wǎng)供給原糧食大院的總線路就近接入。2、用電負(fù)荷根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)和對供電可靠性要求的程度，建筑內(nèi)的消防用電、電梯系統(tǒng)用電為二級負(fù)荷，其余均為三級負(fù)荷（五）防雷等級系統(tǒng)根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057-2010）相關(guān)規(guī)定，本工程中的建筑物防雷等級按第二類建筑防雷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行防雷設(shè)計，屋面采用避雷帶方式，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋作為引下線，利用建筑基礎(chǔ)內(nèi)主筋作防雷接地裝置。電氣接地和防雷接地共用裝置，接地電阻小于1歐姆。（六）消防工程根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范，從總平面布局、建筑平面布局、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足防火規(guī)范要求。本項目耐火等級為二級。按照《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》在各建筑物每層設(shè)置ABC型手提式干粉滅火器，供火災(zāi)初期時使用。項目室外消火栓用水與生活給水管網(wǎng)公用，建筑的周圍，設(shè)環(huán)形消防車道。室外消防給水管道與市政管道連接成環(huán)狀，建筑物內(nèi)的消防豎管在屋面各自連接成環(huán)狀管網(wǎng)。室內(nèi)外消防供水由市政自來水管網(wǎng)直接供給。（七）環(huán)保、節(jié)能項目建成后，產(chǎn)生商貿(mào)、生活污水，固體廢棄物主要是生活垃圾，企事業(yè)單位廢棄文件、紙張等需要制定合理的保護(hù)措施，加強(qiáng)垃圾的管理，生活垃圾及時清理，送就近垃圾池統(tǒng)一處理；辦公廢棄文件、紙張定期向廢舊回收人售賣。本項目充分利用自然采光，采用簡單規(guī)整的體形，盡量縮小體形系數(shù)；開窗形式主要為推拉窗，有利于夏季通風(fēng)降溫，降低空調(diào)能耗；外墻采用淺色裝飾，降低吸熱系數(shù)。按照合理用能的原則，加強(qiáng)節(jié)能管理，制定并實施節(jié)能計劃和節(jié)能技術(shù)措施，降低能源消耗。三、建筑安裝工程量及“三材”用量估算匡算建筑安裝工程量28848.93㎡；總工程的三材用量如下：鋼筋：1272噸；水泥：5096噸；木材：1030m3；砂：12419m3；頁巖多孔磚：2700千塊。四、項目進(jìn)度計劃2013年6—9月：完成項目可研，初步設(shè)計等前期工作。2013年10月：完成施工準(zhǔn)備。2013年11月—2014年12月：完成土建安裝工程。2015年1—3月：完成裝修工程招商布置。2015年5月：竣工交付營業(yè)使用。第四章投資匡算與資金籌措一、投資匡算（一）投資匡算范圍本項目投資匡算范圍為房屋建筑的土建工程，給排水工程，電氣工程的建設(shè)費(fèi)用及工程建設(shè)其他費(fèi)用（建設(shè)單位管理費(fèi)、勘查設(shè)計費(fèi)，施工圖審查費(fèi)，工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，前期工作咨詢費(fèi)等），預(yù)備費(fèi)等。（二）主要匡算依據(jù)1、工程監(jiān)理費(fèi)用：廣西壯族自治區(qū)物價局、廣西壯族自治區(qū)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理的通知（桂價費(fèi)[2007]159號）2、其他建設(shè)費(fèi)用：（1）前期工作費(fèi)：按《轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（廣西壯族自治區(qū)桂價經(jīng)字（2000）88號）、《關(guān)于市本級財政性資金投資項目前期其他費(fèi)用管理有關(guān)問題的通知》（防政辦發(fā)〔2009〕87號）。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)：按《防城港市財政性資金投資項目建設(shè)單位管理費(fèi)管理暫行辦法》（防政辦發(fā)[2009]224號）。（3）勘察費(fèi)，設(shè)計費(fèi)：國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》的通知(計價格[2002]10號文)。（4）工程監(jiān)理、施工圖設(shè)計文件審查費(fèi)：廣西壯族自治區(qū)物價局轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知（桂價費(fèi)[2011]55號）。（5）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)：按《招標(biāo)代理業(yè)務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（桂價費(fèi)字[2003]7號）。3、預(yù)備費(fèi)：參照《廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（桂建標(biāo)[2009]15號）（三）建設(shè)投資匡算經(jīng)匡算，東興市糧食大院改造工程（糧貿(mào)商住樓）總投資為：12763.29萬元。（另附表）其中：工程費(fèi)用7332.23萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用3670.61萬元(估土地取得費(fèi)為10.29×300萬元=3087萬元)；預(yù)備費(fèi)用1760.45萬元。二、資金籌措本項目總投資12763.29萬元。資金籌措方式：通過市場運(yùn)作自籌解決。第五章效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益（一）項目預(yù)計收益：19098萬元1、土地盤活：300萬元×10.29畝=3087萬元2、開發(fā)經(jīng)營：16011萬元(房產(chǎn)開發(fā)部分)其中商業(yè)鋪面銷售10000元/㎡×9616.32㎡=9616.32萬元;住宅銷售3800元/㎡×16828.56㎡=6394.85萬元3、市場商貿(mào)經(jīng)營及其它物業(yè)長期收入（略）（二）項目預(yù)計經(jīng)營(房產(chǎn)部分)成本支出：13563.84萬元1、項目總投資12763.29萬元2、稅金：16011×5%=800.55萬元3、經(jīng)營利潤：2447.16萬元二、項目開發(fā)(房產(chǎn)部分)經(jīng)濟(jì)效益評價：投資利潤率=利潤總額÷項目總投資×100%=2447.16÷13563.84×100%=18.04%三、社會效益為糧油市場開發(fā)及商業(yè)貿(mào)易提供經(jīng)營場所9600多㎡，為市民提供住宅面積16800多㎡（約110套）；解決社會就業(yè)500人以上。項目可牽動商貿(mào)業(yè)、旅游業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、城市交通客運(yùn)、勞動就業(yè)等一大批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有良好的經(jīng)濟(jì)社會效益。第六章結(jié)論與建議一、結(jié)論（一）項目建設(shè)符合《東興市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，符合東興市舊城改造和城市建設(shè)發(fā)展需要。項目經(jīng)市委市政府規(guī)劃列入東興市2012年“干成10大事,大干10大事”范疇。符