房地產(chǎn)中介綜合業(yè)務(wù)管理及管理知識(shí)模式

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員2房地產(chǎn)交易流程與合同3房地產(chǎn)稅費(fèi)4房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)5課程內(nèi)容2房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)6房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)其他業(yè)務(wù)7房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息8房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)管理9課程內(nèi)容3第一章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論知識(shí)目標(biāo)：1．懂得經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、必要性，理解經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)和作用；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用等；2．了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；懂得發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義；3．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容。

4第一章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論能力目標(biāo)：1．具備對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀等進(jìn)行調(diào)查或分析的能力。2．能對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的業(yè)務(wù)種類和業(yè)務(wù)操作流程等進(jìn)行初步的調(diào)查或分析的能力。能夠區(qū)分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的類型，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能定位。具備進(jìn)一步學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作流程的能力。3．能對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式、行業(yè)管理進(jìn)行初步調(diào)查和分析的能力。5第一節(jié)案例導(dǎo)入案例1美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

案例2香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)6第二節(jié)經(jīng)紀(jì)一、經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵經(jīng)紀(jì)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)行為,即經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，具體是指以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事的居間、代理、行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。7二、經(jīng)紀(jì)收入——傭金法定傭金傭金分類自由傭金第二節(jié)經(jīng)紀(jì)8第二節(jié)經(jīng)紀(jì)傭金與回扣及信息費(fèi)的區(qū)別（1）傭金與回扣（2）傭金和信息費(fèi)9三、經(jīng)紀(jì)的類型1經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為3經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托,以自己的名義與第三方進(jìn)行交易,并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為2經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi),以委托人名義與第三方進(jìn)行交易,并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。居間代理行紀(jì)第二節(jié)經(jīng)紀(jì)10四、經(jīng)紀(jì)特點(diǎn)第二節(jié)經(jīng)紀(jì)

1.活動(dòng)范圍的廣泛性

2.活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性

4.活動(dòng)地位的居間性

5.活動(dòng)目的的盈利性

3.活動(dòng)主體的專業(yè)性

6.活動(dòng)責(zé)任的確定性11五、經(jīng)紀(jì)作用第二節(jié)經(jīng)紀(jì)

1.傳播經(jīng)濟(jì)信息

2.加速商品流通

4.推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善

5.促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

3.優(yōu)化資源配置12六、經(jīng)紀(jì)的起源經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展的產(chǎn)物,是社會(huì)分工的必然結(jié)果。第二節(jié)經(jīng)紀(jì)13第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵指以收取傭金為目的,為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。居間代理傭金14二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的類型1向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù),并收取委托人傭金的行為。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。2以委托人的名義,在授權(quán)范圍內(nèi),為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù),并收取委托人傭金的行為房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)行紀(jì)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)15三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1、房地產(chǎn)價(jià)格昂貴,維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高,在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受,因此房地產(chǎn)不宜通過經(jīng)銷商出售。2、房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場(chǎng)展示、出售，其交易過程是要把購(gòu)買者往房地產(chǎn)所在地集中，以達(dá)到認(rèn)識(shí)和購(gòu)買的目的。3、由于房地產(chǎn)商品及其交易具有高度的復(fù)雜性,需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。16四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能定位第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)溝通信息、提供咨詢促成交易、提高效率公平買賣、保障安全17第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)一、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展概況（一）中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)產(chǎn)生與發(fā)展的歷史1、1949年以前的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)2、1949年以后中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展3、1949年以后中國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展4、1949年以后中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展18（二）西方國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)產(chǎn)生與發(fā)展歷史1、美國(guó)2、英國(guó)、法國(guó)3、日本第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)19二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

1.中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場(chǎng)立場(chǎng)

2.信用性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的事業(yè)本質(zhì)

3.專業(yè)性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的功能基礎(chǔ)20第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的服務(wù)性1、服務(wù)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2、房地產(chǎn)服務(wù)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)21四、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義1、有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺2、有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展3、有助于住房制度改革的繼續(xù)深化4、有利于促進(jìn)人民居住生活水平的提高5、能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)22第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的涵義與作用

（一）涵義

由有關(guān)政府主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體、運(yùn)作方式等實(shí)施的管理，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，并協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中所涉及的各類當(dāng)事人之間的關(guān)系。23第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理（二）作用作用1作用2有助于提高房地產(chǎn)有效供給，提高房地產(chǎn)開發(fā)效益可以協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)部以及行業(yè)與社會(huì)其他主體之間的關(guān)系,促進(jìn)行業(yè)整體的高效運(yùn)作和持續(xù)發(fā)展

24第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本原則

1.營(yíng)造良好的環(huán)境，鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展

2.遵循行業(yè)規(guī)律，實(shí)施專業(yè)管理

4.順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)有序競(jìng)爭(zhēng)

3.嚴(yán)格依法辦事，強(qiáng)化行業(yè)自律

25三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式

1.行政主管模式

2.行業(yè)自治模式

3.行政與行業(yè)自律并行管理模式

第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理26四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本框架專業(yè)化管理規(guī)范化管理公平化管理第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理272、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的注冊(cè)登記管理（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的自律性管理（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)年檢與驗(yàn)證管理（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)糾紛的規(guī)避和投訴的受理（5）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用管理第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理28第六節(jié)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)一、對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展情況的調(diào)查。二、到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)門店走訪調(diào)查，了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開展的業(yè)務(wù)種類及業(yè)務(wù)操作流程。三、對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式、行業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查。29第二章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員知識(shí)目標(biāo)：1．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序；2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本類型和經(jīng)營(yíng)模式；3．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)部門設(shè)置形式和崗位設(shè)置；4．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的職業(yè)資格和能力素質(zhì)。能力目標(biāo)：1．熟悉設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)條件和程序，能選擇合適的經(jīng)營(yíng)模式，設(shè)置經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位；2．能具備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)的能力和素質(zhì)。30第一節(jié)案例導(dǎo)入案例1我要開店案例2美國(guó)房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展與演變31第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)涵和設(shè)立條件

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指按照國(guó)家法律和有關(guān)規(guī)定成立的，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而進(jìn)行居間、代理、行紀(jì)及其他相應(yīng)服務(wù)的組織，包括公司，合伙機(jī)構(gòu)和個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)。32第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)符合的條件：

1.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)

2.有固定的服務(wù)場(chǎng)所

4.有符合規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員

3.有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)33（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序、資質(zhì)審批和注銷第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷34第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本類型（一）不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

2.合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

4.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)

3.個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)35（二）不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1、以租售代理居間為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2、以房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、投資咨詢?yōu)橹攸c(diǎn)的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3、管理型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)4、全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)36（三）不同規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)的評(píng)定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況從注冊(cè)資金、從業(yè)人員、辦公面積、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等方面制定了不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。如重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為A、B、C三級(jí)，并實(shí)行逐級(jí)遞升制；廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為一、二、三級(jí)。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)37第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的概念與類型概念：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接及開展業(yè)務(wù)的渠道及外在表現(xiàn)形式。無店鋪模式有店鋪模式類型單店鋪模式多店經(jīng)營(yíng)模式連鎖店模式38（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的比較1．三種有店鋪經(jīng)營(yíng)模式的比較

第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)模式類型專業(yè)化程度規(guī)模經(jīng)濟(jì)要素管理成本決策效率品牌吸引力單店模式低無管理層次少，管理費(fèi)用低。監(jiān)督成本少，可有效控制飛單現(xiàn)象決策快，但決策人素質(zhì)有限，錯(cuò)誤決策可能性大無品牌多店模式低小管理費(fèi)用低決策快，但正確性無保證無品牌連鎖店模式有總部的技術(shù)支持，專業(yè)化程度提升有體制保證門店間市場(chǎng)信息共享；廣告、網(wǎng)絡(luò)軟硬件配置、人才招聘和培訓(xùn)集中進(jìn)行管理層次多、成本高；監(jiān)督成本高；為控制門店業(yè)務(wù)安全性而采取統(tǒng)一管理，業(yè)務(wù)上移，可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)效率的下降決策時(shí)效性差一些，但決策人素質(zhì)高，而且有決策系統(tǒng)支持部門，決策正確率高有一定的知名度和品牌影響力。可保證交易安全性，在行業(yè)不規(guī)范時(shí)期，對(duì)顧客的吸引力相對(duì)較強(qiáng)392．直營(yíng)連鎖和特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)形式比較連鎖種類特性直營(yíng)連鎖特許加盟連鎖總部與分店的關(guān)系分店歸總部所有總部與分店由契約結(jié)合一起連鎖系統(tǒng)的主體總部總部總部對(duì)分店的投資情況分店的全部裝修、設(shè)備等由總部提供裝修由店主承擔(dān)，總部不投資總部對(duì)分店利潤(rùn)的分享因承擔(dān)全部費(fèi)用，故分享其全部利潤(rùn)總部因分擔(dān)部分費(fèi)用，故分擔(dān)部分利潤(rùn)總部是否向分店收取加盟金不收取收取加盟店的自主權(quán)幾乎沒有很少對(duì)分店經(jīng)理的素質(zhì)要求比較嚴(yán)格比較嚴(yán)格分店店數(shù)的擴(kuò)展速度較慢速度較快企業(yè)形象的樹立與維護(hù)較容易較容易分店的經(jīng)營(yíng)權(quán)無，總部參與分店的經(jīng)營(yíng)無，總部控制加盟店的經(jīng)營(yíng)總部對(duì)分店的約束力強(qiáng)硬緊密總部的人事權(quán)有沒有總部的財(cái)務(wù)管理有有經(jīng)營(yíng)信息的傳遞較好較好政策、活動(dòng)的推行容易采取一致行動(dòng)較易要求一致行動(dòng)主要決策總部作出總部為主，加盟店為輔加盟時(shí)間—多為1年40第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置及崗位設(shè)置（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)支持部門客戶服務(wù)部門其他部門41銷售序列研發(fā)序列管理序列輔助序列業(yè)務(wù)輔助序列Text第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置“因事設(shè)崗、因崗設(shè)人”基本原則42第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格種類2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè)4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格43二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力（一）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的素質(zhì)

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德素質(zhì)知識(shí)素質(zhì)心里素質(zhì)44（二）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的能力1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的培養(yǎng)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員45第四節(jié)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員禮儀修養(yǎng)實(shí)訓(xùn)內(nèi)容1、儀容和服飾2、接聽電話禮儀3、接待客戶儀態(tài)46第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論知識(shí)目標(biāo)：1．體會(huì)熟悉房地產(chǎn)交易流程與合同對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要性；2．掌握買賣、租賃、抵押等主要房地產(chǎn)交易形式的基本流程及相關(guān)制度規(guī)定；3．熟悉房地產(chǎn)交易的合同內(nèi)容。能力目標(biāo)：1．基本具備操作完成房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的能力；2．能組織簽訂一般的房地產(chǎn)交易合同。47第一節(jié)案例導(dǎo)入案例1以非正規(guī)手續(xù)購(gòu)買房屋之后案例2賣房合同剛簽好，房屋賣方就反悔48第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本概念

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。49圖1：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式50第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同二、房地產(chǎn)買賣的基本流程1、商品房預(yù)售流程2、商品房銷售的一般流程3、二手房屋買賣基本流程4、在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程5、已購(gòu)公房上市交易基本流程6、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件與基本流程51第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同三、房地產(chǎn)交換的基本流程四、房地產(chǎn)贈(zèng)與的基本流程52買賣主體基本資料：買賣雙方姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等買賣標(biāo)的基本資料：房屋坐落、面積、預(yù)售許可證、設(shè)施狀況等買賣主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系：價(jià)款及支付規(guī)定、交付規(guī)定等違約責(zé)任及爭(zhēng)議處理：五、商品房買賣合同六、二手房買賣合同第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同53一、房屋租賃的基本流程（一）房屋出租的流程第三節(jié)房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同

條件：個(gè)人：有效身份證件單位：工商注冊(cè)登記證明簽訂租賃合同中介條件：房屋產(chǎn)權(quán)證①抵押權(quán)人同意②共有人同意③公房，同住人同意房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案承租人出租人繳納稅費(fèi)，領(lǐng)取租賃證54（一）房屋轉(zhuǎn)租的流程1、原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租；2、原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；3、將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到記房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；4、領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)；

第三節(jié)房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同

55二、房屋租賃合同是指出租人在一定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給承租人的占有、使用、收益的協(xié)議。

第三節(jié)房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同

買賣合同反映內(nèi)容租賃合同反映內(nèi)容轉(zhuǎn)移房屋占有、使用、收益、處分權(quán)利給買受人轉(zhuǎn)移房屋占有、使用權(quán)給承租人；承租人沒有房屋的處分權(quán)（原）房屋所有人獲取房屋價(jià)款房屋所有人獲取房屋租金收益買賣交易完成，房屋與原所有人的關(guān)系宣告結(jié)束租賃期滿承租人須將房屋歸還出租人表1房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別56一、房屋抵押的基本流程房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法律行為。第四節(jié)房地產(chǎn)抵押流程與合同

1.土地使用權(quán)抵押流程

2.建設(shè)工程抵押流程

4.現(xiàn)房抵押流程

3.預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押流程57二、房屋抵押合同（一）房地產(chǎn)抵押合同的特征1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同。2、房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在；3、房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)；4、房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)；5、房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性；6、抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。第四節(jié)房地產(chǎn)抵押流程與合同58

（二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)抵押合同的成立房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。第四節(jié)房地產(chǎn)抵押流程與合同59第五節(jié)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)一、房屋預(yù)購(gòu)合同的簽訂1、合同簽訂前的審查2、商品房認(rèn)購(gòu)書或意向書的簽訂3、合同的簽訂二、房屋租賃合同的簽訂60第四章房地產(chǎn)稅費(fèi)知識(shí)目標(biāo)：1．了解現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的種類、作用和特點(diǎn)；2．熟悉現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)基本政策；3．掌握各種房地產(chǎn)稅費(fèi)基本含義和構(gòu)成要素；能力目標(biāo)：1．能依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，提供有關(guān)房地產(chǎn)交易活動(dòng)的稅費(fèi)咨詢；2．能快速準(zhǔn)確地測(cè)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中委托人所需的稅費(fèi)數(shù)額。

61第一節(jié)案例導(dǎo)入案例1購(gòu)房“失算”案例2稅費(fèi)搞暈購(gòu)房人62一、房地產(chǎn)稅費(fèi)基本概念（一）稅收（二）房地產(chǎn)稅收（三）房地產(chǎn)收費(fèi)第二節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)概況主要特征有：

（1）政策性強(qiáng)（2）多環(huán)節(jié)征收（3）存在地區(qū)差異（4）動(dòng)態(tài)性強(qiáng)63二、房地產(chǎn)稅費(fèi)種類第二節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)概況房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)租賃個(gè)人營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅，印花稅企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)個(gè)人擁有房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅64三、房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成第二節(jié)房地產(chǎn)稅費(fèi)概況

1.納稅人

2.課稅對(duì)象

4.活動(dòng)地位的居間性

5.活動(dòng)目的的盈利性

3.活動(dòng)主體的專業(yè)性65一、契稅契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種66

（一）契稅征稅范圍在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為：1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓；2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；3、房屋買賣；4、房屋贈(zèng)與；5、房屋交換。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種67

（二）納稅人第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人

（三）計(jì)稅依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格68

（四）稅率及納稅方式第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種契稅實(shí)行比例稅率，契稅稅率范圍為3—5％。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。69

（五）契稅減免第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種1、國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購(gòu)買公有住房；3、因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；4、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；5、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；6、土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。70二、土地增值稅

是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。（一）征稅范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種71

（二）納稅人第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種

（三）計(jì)稅依據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計(jì)稅依據(jù)。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。72（四）稅率及計(jì)算第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種級(jí)數(shù)土地增值額稅率（%）速算扣除系數(shù)1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分3002增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的405%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的5015%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分

60

35%公式：應(yīng)交稅額=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅超率累進(jìn)稅率表73（五）納稅方式

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種74（六）土地增值稅的減免

1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；

2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

3、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

4、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種75第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種一、營(yíng)業(yè)稅（一）概念是指對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。76

（二）納稅人第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種

（三）稅率和計(jì)稅方法銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率規(guī)定為5%。

在中華人民共和國(guó)國(guó)境內(nèi)提供規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。77第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種（四）營(yíng)業(yè)稅的繳納1、營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（1）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間：營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。營(yíng)業(yè)稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者一個(gè)月78第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種（五）有關(guān)房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定

1、納稅人營(yíng)業(yè)額未達(dá)到財(cái)政部規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。2、1999年7月29日《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》指出，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。3、2006年5月30日為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》，對(duì)營(yíng)業(yè)稅繳納作了更細(xì)的規(guī)定。4、對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅5、個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，不征收營(yíng)業(yè)稅。6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不征收營(yíng)業(yè)稅。79二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（一）城市維護(hù)建設(shè)稅是從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。

1、納稅人凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種80

2、征收范圍

城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。

3、稅率第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種81

4、計(jì)稅依據(jù)以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)

5、計(jì)算公式應(yīng)納稅額＝實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額×適用稅率第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種82（二）教育費(fèi)附加稅是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項(xiàng)資金。

1、納稅人繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種83

2、計(jì)征依據(jù)和附加率教育費(fèi)附加以納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額×附加率

3、應(yīng)納稅額的計(jì)算公式第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種84三、印花稅（一）印花稅簡(jiǎn)介

對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負(fù)擔(dān)輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種85

1、納稅人

2、征稅對(duì)象有五類：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種（二）印花稅的一般規(guī)定

86

3、計(jì)征依據(jù)印花稅根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式。現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率

4、稅率第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種87

5、應(yīng)納稅額的計(jì)算

按比例稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法應(yīng)納稅額＝計(jì)稅金額×適用稅率按定額稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法應(yīng)納稅額＝憑證數(shù)量×單位稅額納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書立或領(lǐng)受時(shí)貼花。印花稅一般實(shí)行就地納稅。

6、納稅環(huán)節(jié)和納稅地點(diǎn)印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。

7、繳納方法第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種88

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅征稅范圍及納稅人

2、稅率和計(jì)稅方法

印花稅按所載金額萬分之五貼花。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有關(guān)印花稅的繳納房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。89

3、減稅、免稅規(guī)定

房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。印花稅的稅收優(yōu)惠對(duì)房地產(chǎn)管理部門與個(gè)人訂立的租房合同,凡用于生活居住的，暫免貼印花。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。4、納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種90四、個(gè)人所得稅第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種（一）個(gè)人所得稅簡(jiǎn)介

個(gè)人所得稅是以個(gè)人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得為對(duì)象征收的一種稅。個(gè)人所得稅的納稅人是在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者雖無住所但在境內(nèi)居住滿一年，并從中國(guó)境內(nèi)和境外取得所得的個(gè)人；以及無住所又不居住或居住不滿一年，但從中國(guó)境內(nèi)取得所得的個(gè)人。個(gè)人所得稅的征稅對(duì)象是個(gè)人取得的應(yīng)稅所得。91第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種（二）個(gè)人所得稅中有關(guān)個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的繳納規(guī)定

1、個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅的征稅范圍個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅的征稅范圍包括財(cái)產(chǎn)租賃所得和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅納稅義務(wù)人個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的個(gè)人所得稅納稅義務(wù)人是，轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。92

3、個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的適用稅率和計(jì)稅基礎(chǔ)

財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種93

4、個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的有關(guān)優(yōu)惠政策

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。個(gè)人出租房屋所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種94五、房地產(chǎn)交易有關(guān)收費(fèi)

第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種（一）房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)

1、房屋交易手續(xù)費(fèi)包括房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和房屋租賃手續(xù)費(fèi)。95第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種交易類別計(jì)費(fèi)基數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)對(duì)象新建商品房建筑面積6元/㎡收費(fèi)轉(zhuǎn)讓方存量房建筑面積12元/㎡（每宗交易手續(xù)費(fèi)超過5000元按5000元）轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%浙江省非住宅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

交易類型計(jì)費(fèi)基數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)對(duì)象新建商品住房建筑面積3元/㎡轉(zhuǎn)讓方經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積1.5元/㎡轉(zhuǎn)讓方存量住房建筑面積6元/㎡轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%房改房建筑面積3元/㎡受讓方浙江省住宅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

96第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種

2、土地交易手續(xù)費(fèi)包括地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和地產(chǎn)租賃手續(xù)費(fèi)。交易類型地價(jià)總額（萬元）交易手續(xù)費(fèi)（元）地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓10以下（含10）10010－20（含20）20020－50（含50）30050－100（含100）600100－500（含500）1200500－2000（含2000）25002000以上4000浙江省土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)97第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種浙江省土地租賃手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交易類型地價(jià)總額（萬元）交易手續(xù)費(fèi)（元）地產(chǎn)租賃1以下（含1）301－3（含3）603－10（含10）10010－50（含50）20050以上40098第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種（二）房地登記費(fèi)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

房屋所有權(quán)登記費(fèi)是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，屬于行政性收費(fèi)。房屋所有權(quán)登記包括所有權(quán)初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等內(nèi)容。99第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種杭州產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)住房80元產(chǎn)權(quán)人住房以外其他房屋建筑面積500㎡以內(nèi)每宗200元500—1000㎡的每宗300元1000—2000㎡的每宗500元2000—5000㎡的每宗800元5000㎡以上的每宗1000元產(chǎn)權(quán)人房屋權(quán)證工本費(fèi)向共有人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書時(shí)，每增加一本證書收費(fèi)10元。產(chǎn)權(quán)人印花稅每證5元產(chǎn)權(quán)人100（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)是指具有資質(zhì)依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估等服務(wù)所收取的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托方收取。

第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種101房地產(chǎn)成交價(jià)格累進(jìn)基準(zhǔn)費(fèi)率浮動(dòng)幅度50萬元及以下1%±25%50萬元至100萬元（含）0.7%100萬元至200萬元（含）0.4%200萬元以上0.25%杭州房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)收費(fèi)費(fèi)率表

102房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)的總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（%）100以下（含100）0.42100以上至500（含500）0.3500以上至2000（含2000）0.122000以上至5000（含5000）0.065000以上0.012103（四）公證費(fèi)公證處受理公證后，向申請(qǐng)人提供證明以及辦理其它公證服務(wù)的，按各省公布的公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取公證費(fèi)，公證服務(wù)費(fèi)的繳納人為申請(qǐng)人公證人，公證服務(wù)實(shí)行計(jì)件收費(fèi)和按標(biāo)的額比例收費(fèi)。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種104第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

一、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（一）二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要是提供房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的居間服務(wù)，下表是以杭州為例的現(xiàn)行二手房交易雙方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況。105購(gòu)買方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表稅費(fèi)名稱稅費(fèi)率收款單位印花稅0.05%農(nóng)稅中心契稅普通住宅1.50%；非普通住宅應(yīng)該為3%交易手續(xù)費(fèi)住宅：人民幣3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民幣6元/平方米土地出讓金（劃撥土地的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須補(bǔ)繳，如房改房上市等）土地等級(jí)對(duì)應(yīng)的出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)×分?jǐn)偟耐恋孛娣e×年期修正系數(shù)（具體參見附表后面）農(nóng)稅中心產(chǎn)權(quán)登記及工本費(fèi)住宅：80元＋5元（產(chǎn)權(quán)印花稅）/本房管局非住宅：按面積A：A≦500，200元；500﹤A≦1000，300元；1000﹤A≦2000，500元；2000﹤A≦5000，800元；A﹥5000，1000元；另收產(chǎn)權(quán)印花稅5元/本共有權(quán)工本費(fèi)10元/本他項(xiàng)權(quán)工本費(fèi)（有抵押的）10元＋5元（產(chǎn)權(quán)印花稅）/本地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)住宅交易一般為：50元（具體參見表4-4）土管局評(píng)估費(fèi)（若抵押貸款）100萬以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至2000部分0.42%評(píng)估公司保險(xiǎn)費(fèi)（若公積金貸款需要繳納）房?jī)r(jià)×保險(xiǎn)費(fèi)率×年數(shù)保險(xiǎn)公司中介服務(wù)費(fèi)（分檔累進(jìn)）50萬以下1%（浮動(dòng)范圍±25%）中介公司50-100萬0.7%（浮動(dòng)范圍±25%）100-200萬0.4%（浮動(dòng)范圍±25%）200萬以上0.25%（浮動(dòng)范圍±25%）106土地等級(jí)一二三四五六七八繳納標(biāo)準(zhǔn)6005004003002001008050土地等級(jí)繳納標(biāo)準(zhǔn)折舊年限1-5年6-10年11-15年16-20年21-25年26-30年31-35年修正系數(shù)0.500.550.600.650.700.750.80土地年期修正系數(shù)

107出售方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表稅費(fèi)名稱稅費(fèi)率收款單位印花稅0.05%農(nóng)稅中心交易手續(xù)費(fèi)住宅：人民幣3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民幣6元/平方米地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)住宅交易一般為：50元，（具體參見表4-4）土管局營(yíng)業(yè)稅及附加（也稱綜合稅，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）五年以內(nèi)住宅：售價(jià)×5.6%農(nóng)稅中心非住宅及五年以上非普通住宅：（出售價(jià)－購(gòu)入價(jià)）×5.6%個(gè)人所得稅不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按總價(jià)×1%農(nóng)稅中心(轉(zhuǎn)讓收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%土地增值稅非住宅：（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）×四級(jí)累進(jìn)稅率農(nóng)稅中心非普通住宅：居住未滿3年（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）×四級(jí)累進(jìn)稅率；居住滿3年（含），未滿5年，減半征收；居住滿5年（含），免征。中介服務(wù)費(fèi)（分檔累進(jìn)）50萬以下1%（浮動(dòng)范圍±25%）中介公司50-100萬0.7%（浮動(dòng)范圍±25%）100-200萬0.4%（浮動(dòng)范圍±25%）200萬以上0.25%（浮動(dòng)范圍±25%）108第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

（二）商品房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

新建商品房交易過程中所涉及的稅費(fèi)與二手房交易稅費(fèi)存在著一定差別。下面是以杭州為例的商品房交易雙方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況表。109購(gòu)買方主要稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表稅種計(jì)稅依據(jù)房屋類型稅率個(gè)人單位契稅合同金額非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5%印花稅合同金額0.05%交易手續(xù)費(fèi)合同金額住宅3元/平方米非普通住宅6元/平方米非住宅6元/平方米注冊(cè)登記費(fèi)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)套住宅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元/戶件非住宅每件550元權(quán)證工本費(fèi)本向一個(gè)以上權(quán)利人發(fā)放時(shí)，每加一本權(quán)證，工本費(fèi)10元/本權(quán)證印花稅本權(quán)證印花稅5元/本110出售方主要稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表

稅種計(jì)稅依據(jù)稅率營(yíng)業(yè)稅銷售收入稅率5%城建稅、教育附加營(yíng)業(yè)稅城建稅納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%;教育費(fèi)附加率為3%印花稅合同金額0.05%交易手續(xù)費(fèi)建筑面積住宅3元/㎡非住宅6元/㎡銷售代理服務(wù)費(fèi)(若委托銷售)具體收費(fèi)由中介機(jī)構(gòu)與委托方協(xié)商確定111第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

（三）房地產(chǎn)交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過程中，納稅人將應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給交易對(duì)方的一種現(xiàn)象。稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁可能有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)買賣、租賃環(huán)節(jié)的稅收，一般會(huì)較多地發(fā)生順轉(zhuǎn)，即稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)給購(gòu)房人和承租人。112第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

二、房地產(chǎn)稅收案例

【案例1】王志準(zhǔn)備購(gòu)買市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問該套房總價(jià)為100萬元、面積為98平方米，他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額？113【案例2】張慶在某市有兩套住宅，因急需資金，現(xiàn)準(zhǔn)備向李女士轉(zhuǎn)讓一套住了6年、屬于市區(qū)范圍內(nèi)的總面積在230平方米的公寓，在轉(zhuǎn)讓時(shí)能提供原購(gòu)房發(fā)票，發(fā)票所載原購(gòu)房?jī)r(jià)格為150萬元（含裝修價(jià)格），轉(zhuǎn)讓價(jià)為230萬元，評(píng)估價(jià)也是230萬元，雙方都想知道分別要繳納的稅收是多少。第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

114【案例3】張某欲出租自己的住宅，現(xiàn)咨詢出租房屋需要繳納哪些稅？

【案例4】杜偉打算將其所有的一套面積為70平方米評(píng)估價(jià)格為50萬元的房產(chǎn)贈(zèng)與他的哥哥，現(xiàn)委托中介公司小林幫其代為辦理，房屋贈(zèng)與是否需要繳納房地產(chǎn)稅收，以及繳納多少請(qǐng)求小林提供解答?第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

115第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

三、房地產(chǎn)交易收費(fèi)案例

【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價(jià)值215萬元的房子，請(qǐng)問需要繳納多少中介服務(wù)費(fèi)。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)基準(zhǔn)費(fèi)率采用上浮25%的服務(wù)費(fèi)率。116【案例2】小林2008年1月在杭州購(gòu)得一套二手房屋，房屋面積為140平方米，購(gòu)入價(jià)格為145萬元，首付房款30%，其他以商業(yè)貸款支付，辦理商業(yè)貸款銀行要求放貸前進(jìn)行房屋抵押價(jià)值評(píng)估。經(jīng)委托一家估價(jià)公司評(píng)估，評(píng)估出該房屋抵押價(jià)值為150萬元，請(qǐng)問需支付多少評(píng)估費(fèi)，由誰繳納？第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

117【案例3】小張?jiān)?006年3月購(gòu)得一套市區(qū)房屋，房屋面積為92.7平方米，處于該多層住宅（共七層）的四樓，房屋土地性質(zhì)為出讓土地，購(gòu)入價(jià)格為82萬元，2007年9月他將該房屋出售給小王，價(jià)格為95萬元，請(qǐng)問二人各需支付哪些稅費(fèi)，各是多少？第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

118第六節(jié)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)

一、稅費(fèi)咨詢?nèi)蝿?wù)一：請(qǐng)制作一表格，將本章各稅種的征稅范圍、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率及主要減免規(guī)定寫在表格中，并進(jìn)行介紹。任務(wù)二：如果在賣掉一套可售公房后1年內(nèi)又以總價(jià)高于賣出房的價(jià)格買進(jìn)一套新的商品房(注:是期房，只有預(yù)售合同，交房期會(huì)超過這1年期限)，是否可以退回這1%個(gè)人調(diào)節(jié)稅?119任務(wù)三：我有一套房子在鳳起西街，面積54平方米，為房改房，已居住5年以上，是家里唯一的一套住房，想贈(zèng)與兒子，我是否需要交稅?任務(wù)四：長(zhǎng)期以來，購(gòu)房有各種“避稅”花招，“假離婚”、“假贈(zèng)與”、“假過戶”等交易方式層出不窮。這些方式，表面上看似可以節(jié)省不少稅費(fèi)，其中卻蘊(yùn)含著較大的法律和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。那么面對(duì)著新的政策，二手房交易者應(yīng)該如何利用相關(guān)的優(yōu)惠政策來合理避稅呢？120二、稅費(fèi)測(cè)算任務(wù)一：甲某六年前在東城區(qū)買了一套房子（普通住房），現(xiàn)在想以46.7萬元的價(jià)格賣給小娜，房子的評(píng)估價(jià)也是46.7萬元，他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，稅額為多少？（要求以杭州市現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)政策為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算）任務(wù)二：李先生將兩年前購(gòu)入的一套房子出售給王先生，面積155平方米，售價(jià)185萬，此套房產(chǎn)不是方女士的唯一住宅，王先生需辦理銀行按揭，他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，稅額為多少？121任務(wù)三：某房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入6000萬元，扣除項(xiàng)目金額3000萬元，則應(yīng)征收的土地增值稅總額是多少？任務(wù)四：我有一套商品房，還有一套房改房?，F(xiàn)在我準(zhǔn)備把房改房賣掉，請(qǐng)問要交所得稅嗎?如果賣房所得36萬，請(qǐng)問要交多少所得稅?122第五章房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)知識(shí)目標(biāo)：1．懂得房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵；2．掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作流程；3．了解房地產(chǎn)居間合同；4．掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)傭金；5．了解房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)糾紛問題。能力目標(biāo)：1．能實(shí)地操作房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)；2．能計(jì)算房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)傭金；3．能簡(jiǎn)單分析房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)糾紛問題。123第一節(jié)案例導(dǎo)入案例房地產(chǎn)居間三連環(huán)業(yè)務(wù)

124一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)居間含義

居間，是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

房地產(chǎn)居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況125

2、房地產(chǎn)居間特點(diǎn)1房地產(chǎn)居間人必須“一手托兩家”2只以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)3介入房地產(chǎn)交易程度較淺4服務(wù)的有償性5房地產(chǎn)居間活動(dòng)范圍廣第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況126

3、房地產(chǎn)居間類型指示居間（居間人僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)的居間）按所委托內(nèi)容不同的劃分

媒介居間（居間人僅為委托人訂約撮合、媒介的居間）第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況127

3、房地產(chǎn)居間類型房地產(chǎn)租賃居間業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使承租方和出租方達(dá)成租賃交易而向雙方提供信息和機(jī)會(huì)的居間業(yè)務(wù)）按交易類型劃分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使轉(zhuǎn)讓方和受讓方達(dá)成交易而向雙方提供信息和機(jī)會(huì)的居間業(yè)務(wù)）第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況128

4、房地產(chǎn)居間原則1熱忱服務(wù)的原則

2格守合同的原則

3合理傭金的原則

4公正公平的原則

5自律自重的原則第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況129二、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作流程承租方出租方客戶咨詢委托出租委托承租填寫相應(yīng)登記表相關(guān)資料查驗(yàn)簽訂委托協(xié)議滿意房（客）源配對(duì)實(shí)地看房不滿意簽訂租賃合同房地產(chǎn)交驗(yàn)傭金結(jié)算與提取租后服務(wù)（一）房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)操作流程130賣方買方尋找客戶確定委托意向委托購(gòu)買委托出售滿意填寫相應(yīng)登記表房地產(chǎn)查驗(yàn)簽訂委托合同信息收集與傳播房（客）源配對(duì)實(shí)地看房不滿意簽訂買賣合同代收購(gòu)房款協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)交驗(yàn)傭金結(jié)算與提取售后服務(wù)（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作流程131（三）房地產(chǎn)居間合同1、房地產(chǎn)居間合同的涵義和性質(zhì)（1）涵義房地產(chǎn)居間合同：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受委托，為委托方報(bào)告房地產(chǎn)成交機(jī)會(huì)或撮合委托人與他方成交，委托方給付傭金的合同。

第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況132（2）性質(zhì)

房地產(chǎn)居間合同是以促使交易雙方訂立合同，達(dá)成交易為目的的委托合同。

注意：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。

第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1332、房地產(chǎn)居間合同主要條款

委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買入、承租方）三者的姓名或名稱、住所；居間房地產(chǎn)的坐落情況；委托事項(xiàng)；傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款；合同在履行中的變更及處理；違約責(zé)任；爭(zhēng)議解決的處理辦法；其他補(bǔ)充條款。第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況1343、不同類型房地產(chǎn)居間合同的注意事項(xiàng)（1）房地產(chǎn)租賃居間合同的注意事項(xiàng)在房屋租賃居間合同中應(yīng)補(bǔ)充限制性條款，以便明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人各自的權(quán)利義務(wù)。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間合同的注意事項(xiàng)要寫明轉(zhuǎn)讓居間房地產(chǎn)的詳細(xì)坐落情況。在傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等方面要有詳細(xì)規(guī)定。明確三方違約責(zé)任的處理辦法。1354、不同類型房地產(chǎn)居間合同范本（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)推薦文本）（2）房屋出租委托協(xié)議（3）房屋承購(gòu)委托協(xié)議（4）房屋承租委托協(xié)議（1）房屋出售委托協(xié)議136表1杭州房地產(chǎn)租賃居間代理服務(wù)傭金

四、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)傭金

服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注出租方承租方租賃居間服務(wù)月租金的40%月租金的40%根據(jù)杭價(jià)服（2007）22號(hào)文件規(guī)定：上浮不超過25%，下浮不限第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況137服務(wù)項(xiàng)目房地產(chǎn)成交價(jià)格基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注買方賣方根據(jù)杭價(jià)服（2007）22號(hào)文件規(guī)定：上浮不超過25%，下浮不限。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間服務(wù)50萬元（含）及以下1%1%50萬元至100萬元（含）0.7%0.7%100萬元至200萬元（含）0.4%0.4%200萬元以上0.25%0.25%按房屋成交價(jià)格分檔累計(jì)計(jì)費(fèi)表2杭州房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間代理服務(wù)傭金

目前21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、裕興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)等比較大的中介公司都按照25%的上限調(diào)整了中介費(fèi)用。注：《杭州市房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（浙價(jià)服〔2007〕24號(hào)）138案例分析例1：杭州某經(jīng)紀(jì)公司為張某租賃房屋，月租金為3000元。按照杭州基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該經(jīng)紀(jì)公司可以獲得多少傭金？例2：王小姐通過杭州某經(jīng)紀(jì)公司出售一套住房，房款總額為120萬，按照杭州基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，她需要支付給該經(jīng)紀(jì)公司多少服務(wù)傭金？第二節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)基本概況139一、房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作

（一）求租客戶接待操作

案例1：王先生是本市引進(jìn)的稀缺專業(yè)人才，2008年3月份從北京某電器公司總部調(diào)至該公司杭州分公司，初到杭州的王先生，需要在杭州求租一套二居室住宅，2008年3月25日王先生走進(jìn)裕興不動(dòng)產(chǎn)，委托置業(yè)顧問為其尋找合適的房源。第三節(jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作1401、求租客戶接待操作（1）接待準(zhǔn)備保證工作裝穿戴整潔，無異味，頭發(fā)面容干凈，女士可化淡妝；接待臺(tái)面只放置電腦顯示器、電話、名片架、便簽紙等，忌客戶信息本胡亂放置桌面，接待臺(tái)面雜亂不堪；店內(nèi)環(huán)境干凈、整齊。

141（2）客戶到達(dá)門店后，置業(yè)顧問主動(dòng)開門迎接客戶起立并且面帶微笑迎接；致迎辭：“您好，歡迎光臨裕興不動(dòng)產(chǎn)！”；客戶進(jìn)入店堂后，自然地將客戶引導(dǎo)進(jìn)入接待臺(tái)前的客戶座位；客戶入座后，同店同事配合倒水、遞杯，水溫適中、水位七分滿左右。142（3）自我介紹

詢問客戶稱呼；向作自我介紹，主動(dòng)遞上名片，例如：“王先生您好，我是裕興不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)顧問李XX，您可以稱我為小李，這是我的名片。”143（4）問明來意

用合適的詢問語言判斷客戶來意，例如：“王先生，您需要了解些什么信息嗎？”詢問來意是對(duì)客戶需求的第一次探詢，在談話氛圍允許的情況下，獲取客戶基本信息及需求越多越好，忌客戶反感后依然提問不斷，置業(yè)顧問的態(tài)度要親切、誠(chéng)懇。獲得的客戶信息后，及時(shí)在客戶信息本上記錄。信息要點(diǎn)主要有：姓名、移動(dòng)電話、固定電話、來意、區(qū)域范圍、價(jià)格范圍、年齡判斷、職業(yè)判斷、方便的看房時(shí)間等。

144（4）問明來意

用合適的詢問語言判斷客戶來意，例如：“王先生，您需要了解些什么信息嗎？”詢問來意是對(duì)客戶需求的第一次探詢，在談話氛圍允許的情況下，獲取客戶基本信息及需求越多越好，忌客戶反感后依然提問不斷，置業(yè)顧問的態(tài)度要親切、誠(chéng)懇。145（4）問明來意

獲得的客戶信息后，及時(shí)在客戶信息本上記錄。信息要點(diǎn)主要有：姓名、移動(dòng)電話、固定電話、來意、區(qū)域范圍、價(jià)格范圍、年齡判斷、職業(yè)判斷、方便的看房時(shí)間等。

例如：姓名：王XX

來意：求租手機(jī)：13711111XXX

辦公室電話：883998XX

年齡：30—35歲

職業(yè)：企業(yè)白領(lǐng)區(qū)域范圍：杭州市下城區(qū)武林廣場(chǎng)三公里范圍內(nèi)看房時(shí)間：晚17：30—21：00及雙休日全天

146（5）簽定委托初步寒暄過后，雙方需要確定委托關(guān)系，則需要簽定委托協(xié)議對(duì)于求租客戶應(yīng)該簽定《出租/出售委托協(xié)議書》，并對(duì)客戶提出的關(guān)于協(xié)議條款的凝問給予滿意的解釋裕興不動(dòng)產(chǎn)《求租/求購(gòu)房屋委托協(xié)議》

裕興不動(dòng)產(chǎn)《房屋經(jīng)紀(jì)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)表》

在委托協(xié)議書客戶聯(lián)的背面有明碼標(biāo)價(jià)的中介傭金標(biāo)價(jià)表，可以提醒客戶閱讀。

147在以上協(xié)議的門店聯(lián)后附有《客戶服務(wù)確認(rèn)書》，置業(yè)顧問每次帶看房服務(wù)時(shí)應(yīng)帶上此聯(lián)，在“時(shí)間”、“帶看房屋地址”、“置業(yè)顧問”處填寫完整后，請(qǐng)看房客戶和房主分別在“客戶簽名”、“房東簽名”處簽字確認(rèn)此次服務(wù)已經(jīng)完成。如果看房人不是客戶本人，而是客戶的親戚、朋友等關(guān)聯(lián)方，則在“關(guān)聯(lián)方/代理人”一欄簽字。裕興不動(dòng)產(chǎn)《客戶服務(wù)確認(rèn)書》

1482、出租客戶接待操作案例2：張生在杭州某小區(qū)有閑置二居室住宅一套，高檔新裝修，家具設(shè)施配套齊全，張生計(jì)劃3000元/月出租該物業(yè)，張先生走進(jìn)裕興不動(dòng)產(chǎn)某門店，掛牌出租。

（1）接待準(zhǔn)備（2）當(dāng)客戶到達(dá)門店，置業(yè)顧問主動(dòng)開門迎接客戶（3）自我介紹（4）問明來意（5）簽定委托裕興不動(dòng)產(chǎn)《出租/出售房屋委托協(xié)議》

149（6）即時(shí)勘察委托協(xié)議書的簽定，意味著委托成立，此時(shí)為了確保信息真實(shí)性，有利于房源推薦，職業(yè)顧問小李向房主張三提出即時(shí)勘察物業(yè)的要求，并向張三說明提前勘察物業(yè)有利于置業(yè)顧問熟悉房源信息，有效配對(duì)，促成早日成交；征得張三的認(rèn)可后，小李對(duì)杭州環(huán)城北路XX號(hào)1幢1單元101室進(jìn)行了即時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘察。核實(shí)了該物業(yè)地址、裝修情況、戶型結(jié)構(gòu)等基本情況，征得房主的允許后，審核產(chǎn)權(quán)歸屬、用數(shù)碼相機(jī)拍攝物業(yè)內(nèi)、外圖片。150小李繪制了該物業(yè)的戶型圖。在戶型圖上應(yīng)標(biāo)明墻體、門、窗的位置，標(biāo)注朝向、物業(yè)名稱。

????áú1??￠ìúáú?ó±±??廳次臥主臥廚衛(wèi)151小李還調(diào)查了該物業(yè)所在小區(qū)的小區(qū)情況，并繪制小區(qū)物業(yè)調(diào)查圖，在圖中注明小區(qū)名稱、位置、通道、花園、樓幢等。152送客出門，信息錄入張三離開時(shí)，小李主動(dòng)起立并且送至店門外。客戶離開以后及時(shí)根據(jù)ERP系統(tǒng)要求將該房源信息錄入ERP，將拍攝的物業(yè)圖片、物業(yè)戶型圖和即時(shí)勘察后的物業(yè)評(píng)價(jià)一同錄入ERP中。1533、客戶配對(duì)操作訓(xùn)練

（1）需求挖掘

需求要素分三個(gè)層次基本信息、需求信息、深度信息?；拘畔⑿枨笮畔⑸疃刃畔?54針對(duì)案例1中的客戶王先生進(jìn)行客戶需求分析（1）基本信息主要有：姓名：王XX

年齡：36歲電話：13711111XXX

地址：杭州市環(huán)城北路XX號(hào)籍貫（國(guó)籍）：浙江溫州職業(yè)：企業(yè)管理人員獲知本公司的途徑：廣告等（2）需求信息主要有：所需房型：2室1廳或3室1廳所需面積范圍：50M2至70M2

價(jià)格承受：2500~3500元/月滿意程度：比較滿意目標(biāo)區(qū)塊：武林廣場(chǎng)三公里內(nèi)購(gòu)房原因：自住

付款方式：季付或年付不限等；（3）深度信息主要有：購(gòu)房動(dòng)機(jī)：居住需求決策人：本人等。干擾因素：市場(chǎng)變化、觀望心理155（2）需求分析獲得需求信息后，置業(yè)顧問應(yīng)該對(duì)信息進(jìn)行深層次分析，分析該需求背后的原因。

請(qǐng)記?。嚎蛻粜枨蠼^不是通過一次溝通就能夠完全了解的，而且你有可能對(duì)客戶需求判斷失誤，所以需求了解與判斷需要多次溝通，反復(fù)分析與判斷。156（3）信息匹配匹配時(shí)對(duì)信息的搜索順序一般是首先在置業(yè)顧問本人記憶信息中搜索，其次在所在門店信息中搜索，再次在本公司記錄信息中搜索，如果以上途徑失敗，可以嘗試在本公司信息系統(tǒng)之外的外圍網(wǎng)站中搜索符合配對(duì)需求的信息。小李在本店房源中，發(fā)現(xiàn)房主張三位于杭州環(huán)城北路XX號(hào)1幢1單元101室的物業(yè)與王先生的需求非常匹配，于是在當(dāng)天馬上聯(lián)系張三，開始看房。信息匹配成功后，要及時(shí)勘察與帶看，忌拖拉、推延。157（4）客戶分類獲得客戶需求后要對(duì)客戶進(jìn)行有效的客戶分類，比較好的方法是依據(jù)客戶的購(gòu)買力、決策權(quán)利、需求缺口這三個(gè)指標(biāo)作為客戶分類的考量。客戶分類的目的是對(duì)不同客戶傾注不同程度的關(guān)注度，所以根據(jù)客戶分類的不同，需要及時(shí)制定出與這個(gè)客戶相符合的客戶跟進(jìn)計(jì)劃。案例1中，客戶王先生具備一定的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力,承受能力強(qiáng)、有急迫的需求、有決策權(quán)是重點(diǎn)客戶，應(yīng)該每天跟蹤兩次。

1584、物業(yè)勘察操作訓(xùn)練（1）勘查方式：物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)勘察（最常用的方法）和電話勘察（2）勘查內(nèi)容信息核實(shí)：核實(shí)信息系統(tǒng)中登入的信息的真實(shí)性。權(quán)屬審核：審查物業(yè)權(quán)屬狀況。檢查房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備、上下水系統(tǒng)和供電系統(tǒng)是否正常，物業(yè)環(huán)境是否清潔等。1595、邀約帶看操作訓(xùn)練（1）邀約技巧邀約時(shí)要注重優(yōu)勢(shì)突出，首先把物業(yè)的優(yōu)勢(shì)先亮出來，引起客戶的關(guān)注以后，再向客戶介紹該物業(yè)的其他信息；向王先生邀約的時(shí)候，可以首先說明該物業(yè)離王先生的公司非常近，步行五分鐘之內(nèi)能夠到達(dá)，免除早高峰堵車之苦。租金3000元，比較適中。該物業(yè)是精裝全配，可以拎包入住。160（2）邀約誤區(qū)夸大其詞。胡亂承諾。不守時(shí)。房主與客戶約見在同一地點(diǎn)見面。（3）清楚客戶的看房目的（4）看房工具包筆記本、筆、鞋套、名片、計(jì)算器、稅費(fèi)計(jì)算表、指南針、兩份以上租賃合同、《看房確認(rèn)書》。161（5）看房設(shè)定看房時(shí)間設(shè)定①上午看房——針對(duì)東邊套房源②下午看房——針對(duì)西邊套房源③晚上看房——采光略欠，混水摸魚看房路線設(shè)定原則①避免看房路途中的不利因素②展現(xiàn)小區(qū)的有利面③不宜在物業(yè)中停留時(shí)間過長(zhǎng)162看房數(shù)量設(shè)定①通常情況下，看房數(shù)量以三套為宜；②為帶看安排一個(gè)好壞對(duì)比突出的帶看順序，用輔助房源襯托主打房源?？捶拷Y(jié)束要點(diǎn)①《客戶服務(wù)確認(rèn)書》簽字確認(rèn)裕興不動(dòng)產(chǎn)《客戶服務(wù)確認(rèn)書》

163②獲得本次看房的結(jié)果，根據(jù)獲得的客戶反饋，制定一下步是談判或是繼續(xù)配對(duì)的行動(dòng)方法；小李獲得的看房結(jié)果是，王先生對(duì)本套物業(yè)基本滿意，但是希望價(jià)格能購(gòu)降到2800元/月。小李制定的下一步目標(biāo)是，與房主張三談判，希望能把價(jià)格降到王先生的期望價(jià)格。③一送到底，防止客戶走“回頭路”。1646、回報(bào)議價(jià)操作訓(xùn)練（1）促使客戶下定主要原因是：業(yè)務(wù)及與客戶需求相符合；客戶非常喜愛產(chǎn)品之各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)（包括大小環(huán)境）；業(yè)務(wù)員能將產(chǎn)品及大小環(huán)境之價(jià)值表示得很好，客戶認(rèn)為本產(chǎn)品價(jià)值超過“表列價(jià)格”。165（2）在議價(jià)過程中，遵循以下原則：對(duì)“表列價(jià)格”要有充分信心，不輕易讓價(jià)；不要有底價(jià)的觀念；一定要在客戶能夠有做租賃決定的權(quán)利的情況下進(jìn)行，否則別作“議價(jià)談判”；讓價(jià)要有理由；制造無形的價(jià)值（風(fēng)水、人文風(fēng)化、名人效應(yīng)等）（3）抑制客戶有殺價(jià)念頭的方法：堅(jiān)定態(tài)度，信心十足；強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)及價(jià)值；1667、簽定合同操作訓(xùn)練（1）簽約前需要充分的簽約準(zhǔn)備材料準(zhǔn)備：合同數(shù)份、黑色簽字筆數(shù)支、印泥、合同附件數(shù)份、復(fù)印機(jī)無故障、稅費(fèi)計(jì)算準(zhǔn)確等。（2）與客戶、房主、簽約工作人員、收款工作人員約定簽約時(shí)間與地點(diǎn)，并提醒其需要攜帶的證件物品。167房東需要攜帶：房屋權(quán)屬證書、土地使用證書、身份證明（身份證、護(hù)照、軍官證、警官證）、戶口本、婚姻證明；客戶需要攜帶：身份證明（身份證、護(hù)照、軍官證、警官證）、戶口本、婚姻證明。（3）簽定合同的原則：完善仔細(xì)、速戰(zhàn)速?zèng)Q。（4）合同文本裕興不動(dòng)產(chǎn)使用的《房屋租賃合同》1688、售后服務(wù)操作訓(xùn)練（1）協(xié)助房主與客戶雙方租金、押金等錢款交割完畢（2）物業(yè)交割房主、客戶、置業(yè)顧問三方帶物業(yè)中填寫合同附件，清點(diǎn)屋內(nèi)設(shè)施，并且試用設(shè)施，抄清楚水表、電表、煤氣表的度數(shù)，交鑰匙。

核證類款項(xiàng)交割類交房169二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作置換業(yè)務(wù)與租賃業(yè)務(wù)在接待、客戶配對(duì)、物業(yè)勘察、邀約帶看、回報(bào)議價(jià)中的內(nèi)容基本相同，合同簽定時(shí)簽定《置換合同》，請(qǐng)參考《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》置換業(yè)務(wù)與租賃業(yè)務(wù)在業(yè)務(wù)流程上最大的不同是售后服務(wù)，置換業(yè)務(wù)的售后服務(wù)相對(duì)租賃業(yè)務(wù)會(huì)更加復(fù)雜一些。170一、房地產(chǎn)租賃居間實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目一：房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)流程實(shí)訓(xùn)實(shí)訓(xùn)目的：熟悉出租、承租、居間方三者的主要業(yè)務(wù)和操作事項(xiàng)，可分角色訓(xùn)練。第四節(jié)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)171項(xiàng)目二：居間業(yè)務(wù)傭金結(jié)算實(shí)訓(xùn)實(shí)訓(xùn)目的：了解房地產(chǎn)租賃居間傭金的規(guī)定，掌握傭金的結(jié)算。1．林女士通過杭州某經(jīng)紀(jì)公司出租一套住房，月租金為4500元，按照杭州基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，她需要支付給該經(jīng)紀(jì)公司多少服務(wù)傭金？2．杭州某經(jīng)紀(jì)公司促成了一筆房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)，月租金為280