物業(yè)前期介入工作手冊(cè)

前期介入工作手冊(cè)第一章規(guī)劃設(shè)計(jì)介入與建設(shè)施工介入

第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和需求，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開(kāi)發(fā)商提出合理化建議。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面本章所論述的規(guī)劃設(shè)計(jì)介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。（一）配套設(shè)施的完善對(duì)于一個(gè)較大型的居住小區(qū)而言，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂(lè)健身等、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)。.這些配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來(lái)在小區(qū)內(nèi)形成一個(gè)中心服務(wù)區(qū)。.這些配套設(shè)施對(duì)住戶是否會(huì)造成某些干擾或影響（如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等）。.這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對(duì)它們進(jìn)行管理（如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等）。（二）物業(yè)基本狀況物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面。.未來(lái)小區(qū)的檔次、人口密度和數(shù)量。.建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。.附屬建筑物的使用功能和建筑面積。.區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。.公建區(qū)域及面積。.小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。.公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。.停車場(chǎng)（庫(kù)）等的基本狀況。（三）水、電、氣供應(yīng)容量物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計(jì)人員一般只依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實(shí)際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小區(qū)的實(shí)際能源需求量及潛在的能源增長(zhǎng)需求量，較之設(shè)計(jì)人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測(cè)算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來(lái)遭遇“瓶頸”問(wèn)題。此外，臨時(shí)供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題。一項(xiàng)物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主（租戶）入住后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，可能會(huì)由于開(kāi)發(fā)商的原因（如投資經(jīng)費(fèi)不足），小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時(shí)的臨時(shí)供電系統(tǒng)而這個(gè)時(shí)期少則1?2年多則4?5年，甚至更長(zhǎng)。所以，物業(yè)公司在測(cè)算電的供應(yīng)容量時(shí)，不僅要測(cè)算正式供電的設(shè)計(jì)容量，還要測(cè)算施工用電的實(shí)際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長(zhǎng)需求。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報(bào)告開(kāi)發(fā)商，使開(kāi)發(fā)商在同地方供電管理部門(mén)簽訂供電協(xié)議時(shí)留有余地。公共用水、用電不能安裝過(guò)多的計(jì)量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。(四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃物業(yè)管理用房是開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。1.提供良好的辦公環(huán)境(1)以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。(2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。(3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。(4)庫(kù)房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫(kù)房和工作間安排在相鄰處，這對(duì)日后的工作和管理十分有利。(5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)哪些地方需要改變門(mén)的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開(kāi)門(mén)、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無(wú)法進(jìn)行改造了。(6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫(kù)房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。(7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。2.提供良好的休息環(huán)境(1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。(2)員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂(lè)、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。(3)由于開(kāi)發(fā)商將員工住宿和活動(dòng)用房設(shè)計(jì)在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭(zhēng)取盡可能好的采光、通風(fēng)條件(有時(shí)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計(jì)天井)，以保證員工的身心健康。(4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來(lái)物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。（五）建筑材料的選用優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，其實(shí)不然。.物業(yè)公司在長(zhǎng)期的管理和使用實(shí)踐中，對(duì)各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。.對(duì)相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個(gè)廠家或哪一個(gè)品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢(shì)是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位都沒(méi)有的。.為了打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來(lái)物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備、設(shè)施和通用器材以書(shū)面形式推薦給開(kāi)發(fā)商，供開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位選用。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的具體內(nèi)容（一）小區(qū)公共建筑規(guī)劃.規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559?850平方米。.幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動(dòng)室和活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動(dòng)器械。.由于小學(xué)或初中學(xué)生活潑好動(dòng)，所以學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動(dòng)的喧嘩聲干擾住戶。.規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353?389平方米。.規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16?22.5平方米。.附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會(huì)擾民。.商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居民委員會(huì)的布局應(yīng)相對(duì)集中，以便形成小區(qū)的服務(wù)中心。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時(shí)也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問(wèn)題。.居民委員會(huì)用房及業(yè)主委員會(huì)用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一類是公眾娛樂(lè)用房，如圖書(shū)（報(bào)章）閱覽室、會(huì)議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關(guān)的文化活動(dòng)等。.居民委員會(huì)辦公用房的規(guī)劃應(yīng)符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口/戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設(shè)置居民委員會(huì)及其用房面積。一般當(dāng)達(dá)到2000-3000戶時(shí)應(yīng)設(shè)置居民委員會(huì)。.居民委員會(huì)用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時(shí)，不考慮單獨(dú)設(shè)立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時(shí)，建筑面積在150?225平方米；規(guī)模介于較小型居住小區(qū)和較大型居住區(qū)時(shí)，建筑面積取下限。.業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積可以參照居民委員會(huì)用房(小于其面積)，可與居民委員會(huì)辦公室設(shè)在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。.居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。(二)小區(qū)公共道路規(guī)劃.道路的使用功能(1)應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動(dòng)車通行等。(2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。(3)便于救護(hù)、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應(yīng)考慮救護(hù)、消防、裝修及搬家車輛的通行。(4)有些設(shè)計(jì)為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道(如樓前的甬道)設(shè)計(jì)得寬窄不一，窄處機(jī)動(dòng)車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計(jì)成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強(qiáng)行通過(guò)，勢(shì)必會(huì)碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。.小區(qū)道路分級(jí)一級(jí)道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主干道，路寬應(yīng)在9米以上(2)二級(jí)道路是小區(qū)次要道路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。(3)三級(jí)道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。(4)四級(jí)道路為樓門(mén)前道路，路寬不小于3米，能滿足上面所述的機(jī)動(dòng)車通行要求。.小區(qū)道路的規(guī)劃要求(1)建筑物外墻面與人行道邊緣間距應(yīng)大于1.5米，與機(jī)動(dòng)車道的距離應(yīng)不小于3米。(2)盡端式道路其長(zhǎng)度不宜超過(guò)120米盡端處應(yīng)有12米x2米的回車場(chǎng)地。(3)單車道，每隔150米應(yīng)有一段回車處。(4)道路兩邊應(yīng)設(shè)有立道牙，以利于保護(hù)綠地，并防止下雨時(shí)綠地中的泥水、雜物流入路面。(5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。例如，在過(guò)往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。(6)在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。.道路鋪裝要求(1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來(lái)鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。(2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過(guò)多，否則會(huì)加大日后維修用儲(chǔ)料的成本，一般應(yīng)控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風(fēng)格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲(chǔ)料成本。(3)有機(jī)動(dòng)車通過(guò)的路面鋪裝材料(不論是石材還是彩磚)的尺寸不宜過(guò)大并應(yīng)達(dá)到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重載車輛對(duì)路面的損壞。(4)鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。(5)鋪裝路面應(yīng)平坦，無(wú)溝縫，便于清潔。(6)鋪裝路面應(yīng)易于滲水、排水，避免路面積水。(三)自行車棚布局規(guī)劃低層建筑的小區(qū)，一般不設(shè)計(jì)地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚，此時(shí)，應(yīng)按下述原則考慮。.集中設(shè)置有利于管理，但既要考慮合理的服務(wù)半徑，又要考慮管理的經(jīng)濟(jì)合理性。.分散設(shè)置不宜過(guò)多，要相對(duì)集中，并使周邊的住戶感到便利。.因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。.因自行車棚周邊一般會(huì)有綠地，所以要對(duì)通往自行車棚通道的走向進(jìn)行合理規(guī)劃，防止行人出入自行車棚時(shí)走捷徑，踩踏綠地。(四)娛樂(lè)、健身場(chǎng)所規(guī)劃.兒童游戲場(chǎng)地規(guī)劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點(diǎn)和需要，一般分為幼兒(2歲以下)、學(xué)齡前兒童(3?6歲)、學(xué)齡兒童(6?12歲)三個(gè)年齡組。(1)幼兒需要家長(zhǎng)或成年人帶領(lǐng)，活動(dòng)量較??；學(xué)齡前兒童有很強(qiáng)的依戀家長(zhǎng)的心理，活動(dòng)量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場(chǎng)地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動(dòng)場(chǎng)地結(jié)合布置。(2)學(xué)齡兒童體力及活動(dòng)能力都較大，伴隨而來(lái)的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場(chǎng)地應(yīng)遠(yuǎn)離住宅，以減少對(duì)住戶的干擾。.老年人、成年人休息及健身場(chǎng)所老年人和成年人的活動(dòng)主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、乘涼或曬太陽(yáng)，因而其活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結(jié)合公共綠地單獨(dú)設(shè)置或與幼兒及學(xué)齡前兒童游戲場(chǎng)地結(jié)合設(shè)計(jì)。.對(duì)設(shè)施的使用功能性設(shè)計(jì)物業(yè)公司應(yīng)從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用問(wèn)題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護(hù)等，提出合理化建議，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位注意。（五）園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時(shí)也是城市美化的組成部分。.結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次、小區(qū)建筑的主體風(fēng)格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進(jìn)行景觀形式、風(fēng)格的規(guī)劃。.一般應(yīng)將主體景觀設(shè)置在小區(qū)的主出人口處及園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。.園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過(guò)多，較小型小區(qū)有一處即可；中型小區(qū)有1?2處即可；較大型的小區(qū)有2?3處即可，但也應(yīng)盡可能取下限。如此考慮，不但節(jié)省了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。.由于木棧道的使用壽命短，且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高，一般1?2年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應(yīng)不用或少用。.園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點(diǎn)地方少量修建。.人造上丘或高地不宜過(guò)高，坡度應(yīng)盡量緩和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。.盡量少建或不建樹(shù)池，即使建造，其高度不應(yīng)超過(guò)50厘米、內(nèi)徑應(yīng)不小于1.5米（方形樹(shù)池比圓形樹(shù)池要美觀、大方）。如此規(guī)定的原因在于使樹(shù)根扎在樹(shù)池之下，既有利于樹(shù)木生長(zhǎng)，而且待樹(shù)木長(zhǎng)大后，樹(shù)根也不會(huì)將樹(shù)池拱裂。（六）綠地組成及綠化標(biāo)準(zhǔn).綠地組成（1）公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。(2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。(3)庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。(4)道路綠地，指同區(qū)內(nèi)各道路的行道樹(shù)及綠地。.居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn)以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。原建設(shè)部制定的指標(biāo)為2?4平方米/人，因各地區(qū)具體情況不同，還應(yīng)遵循地方政府的規(guī)定。.綠地率綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。通常新建小區(qū)綠地率不低于30%,舊小區(qū)綠地不低于25%。.綠化率綠化率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(％)。綠化率一般要高于綠地率。.綠地的規(guī)劃及功能 (1)遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。(2)充分利用原有的自然資源和自然條件。(3)植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。(4)園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。綠地以觀賞為主.也可在其中靈活設(shè)置一些游戲娛樂(lè)設(shè)施，供休息、活動(dòng)用。(5)宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動(dòng)。(6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。(7)院落之間可用“綠籬”柵欄或花墻隔離。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動(dòng)之用。(8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。(9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應(yīng)小于1.5米，植大樹(shù)處土層厚度應(yīng)不小于2米。(10)所有施工中應(yīng)改良土壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中對(duì)土質(zhì)的要求進(jìn)行施工，施工中應(yīng)施底肥。以上這些要求應(yīng)在設(shè)計(jì)文件中明確規(guī)定。(七)審核景觀、綠化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因?yàn)樽罱K的結(jié)果是依照?qǐng)D紙建成的。受設(shè)計(jì)人員的知識(shí)、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問(wèn)題的角度等因素影響，其設(shè)計(jì)中會(huì)出現(xiàn)諸多偏差或錯(cuò)誤，若不予以糾正，勢(shì)必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來(lái)許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本。基于此，物業(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計(jì)圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖紙錯(cuò)誤和偏差，以期最終實(shí)現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用少、綠化效果好”的目標(biāo)。.選配植物的一般原則(1)大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長(zhǎng)、易管、少修剪和少蟲(chóng)害的喬木、灌木樹(shù)種。(2)在入口及公共活動(dòng)場(chǎng)所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。(3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹(shù)種，并以速生樹(shù)種為主。(4)行道樹(shù)宜選用遮蔭強(qiáng)的樹(shù)種。(5)所有游戲娛樂(lè)、健身場(chǎng)地、路邊不得種植有刺、有毒植物。(6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹(shù)形及色彩多變化的樹(shù)種搭配組合。(7)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長(zhǎng)的植物。(8)盡量少種或不種時(shí)令花卉和草本花卉。(9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過(guò)大。.選擇植物品種的錯(cuò)誤(1)設(shè)計(jì)圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹(shù)種。①白樺，適宜生長(zhǎng)于海拔高的山區(qū)。②梅樹(shù)，適宜生長(zhǎng)于長(zhǎng)江中下游地區(qū)。③菩提樹(shù)，適宜生長(zhǎng)于西雙版納地區(qū)或北方溫室。(2)選用了本地區(qū)市場(chǎng)少見(jiàn)且價(jià)格較貴的樹(shù)種，如樸樹(shù)、槲樹(shù)、朝鮮溲疏等，這些樹(shù)種均難以購(gòu)得。(3)選用的樹(shù)種偏少，會(huì)使綠化效果單調(diào)。(4)部分區(qū)域設(shè)計(jì)種植密度過(guò)高，不利于樹(shù)木生長(zhǎng)。(5)綠籬及色帶選用過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)護(hù)費(fèi)用增加。(6)水杉因其樹(shù)冠為圓錐形，不是大樹(shù)冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹(shù)枝會(huì)大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹(shù)。(7)石貝竹，其習(xí)性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會(huì)因條件不適而大量死亡。.影響景觀效果的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤(1)設(shè)計(jì)中未注明松樹(shù)類的具體名稱，因各類松樹(shù)形狀相差甚遠(yuǎn)，從設(shè)計(jì)中不能看出將來(lái)的效果。(2)選用的花灌木類品種無(wú)設(shè)計(jì)圖紙，無(wú)法綜合其綠化關(guān)系及效果。(3)不宜在同一處種植同科植物如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因?yàn)檫@些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會(huì)影響景觀效果。(4)同一地段中，不同種植塊的樹(shù)種組合不應(yīng)有同種的重復(fù)種植。 ⑸宿根花卉如福祿考、鳶尾等)種植面積過(guò)大，會(huì)造成晚秋至初春時(shí)段這5―6個(gè)月的時(shí)間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因?yàn)樵O(shè)計(jì)在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時(shí)期易被人穿行踩踏，影響來(lái)年的返青發(fā)芽。(6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹(shù)種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。(7)喬木下種植“色塊”其視覺(jué)效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。(8)圍墻四周種植品種宜控制在5—6種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控?cái)z像為原則。(9)設(shè)計(jì)中的草花、時(shí)花較多，種植面積過(guò)大。這類花卉每年需種植2—3次，費(fèi)工費(fèi)時(shí)、養(yǎng)護(hù)成本大。可適量改種草坪、宿根植物但應(yīng)是小面積)或改種相應(yīng)的灌木。(10)樓宇間應(yīng)適當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。(11)龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬'應(yīng)改用其他灌木做“綠籬”(12)整體設(shè)計(jì)中相似樹(shù)種使用過(guò)多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏繡線菊與絨毛繡線菊等。(13)應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長(zhǎng)，株形矮小，更為人們喜愛(ài)。.種植設(shè)計(jì)錯(cuò)誤(1)常綠樹(shù)中雪松、白皮松、華山松為強(qiáng)陽(yáng)性樹(shù)種，與其他樹(shù)種的間距應(yīng)大于5米.否則會(huì)影響樹(shù)形巖為單一樹(shù)種的純林則例外)。(2)玉簪、紫萼，性喜半陰，忌陽(yáng)光直射，因?yàn)閺?qiáng)光下葉片會(huì)褪色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植于大樹(shù)下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計(jì)在陽(yáng)光直射處。(3)各樓單元門(mén)前的種植設(shè)計(jì)顯得凌亂，每個(gè)單元門(mén)口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對(duì)稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過(guò)多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。(4)較高的樹(shù)池不應(yīng)種喬木。因?yàn)殡S著樹(shù)木增長(zhǎng)，樹(shù)根會(huì)將樹(shù)池拱裂。(5)大型喬木的種植點(diǎn)距建筑物距離不應(yīng)小于5米，窗前種植的竹林也不應(yīng)太近，太近會(huì)影響采光。(6)某些地段常綠樹(shù)的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會(huì)使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸?，同時(shí)其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。(7)不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風(fēng)刮倒。此外，考慮到養(yǎng)護(hù)費(fèi)用較高，應(yīng)盡量少用或不用花缽。5不便于管理的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 (1)因不易存水、難以養(yǎng)護(hù)等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計(jì)，可采取平面種植，通過(guò)人工修剪達(dá)到“丘”形效果。(2)波峰型種植草坪存在以下問(wèn)題(盡量不采用此種設(shè)計(jì))。①傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難以養(yǎng)護(hù)草坪。②波谷問(wèn)容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會(huì)使草死亡。⑧因?yàn)楦畈輽C(jī)割刀的長(zhǎng)度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過(guò)大的問(wèn)題，便于修剪。④草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應(yīng)大于650厘米，以便于割草機(jī)通過(guò)。⑧為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木.⑥綠化池的高度以30?40厘米為佳。(八)綠化用水規(guī)劃綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護(hù)成本，取水便利等原則考慮。.綠化用水水源有自來(lái)水、中水、雨水三種。.為降低養(yǎng)護(hù)成本，節(jié)約自來(lái)水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個(gè))，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。.將收集池水通過(guò)水泵管路與設(shè)計(jì)中的噴灌管網(wǎng)連接，進(jìn)行噴灌。.如果沒(méi)有噴灌管網(wǎng)，也可進(jìn)行人工澆灌。.地下雨水收集池的位置，一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排泄出口處。.自來(lái)水價(jià)格高自不必說(shuō)，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高。對(duì)于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。.為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。因?yàn)閲姽喾绞揭话憧晒?jié)水40%左右，所以如果有可能，物業(yè)公司應(yīng)盡可能爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商投資噴灌建設(shè)。噴灌管線有地埋式和地表敷設(shè)式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進(jìn)室內(nèi)保管。.無(wú)論有無(wú)噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距(以70米左右為宜)設(shè)置取水點(diǎn)，以解決噴灌死角用水或人工澆水問(wèn)題。.各樓單元門(mén)口通道兩側(cè)的噴灌要考慮不影響人員出入。上述綠化用水的各類問(wèn)題均應(yīng)在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)加以關(guān)注，這些問(wèn)題如果不解決好，勢(shì)必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來(lái)困難和經(jīng)濟(jì)損失。(九)垃圾處理規(guī)劃.對(duì)于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場(chǎng)地的管理、垃圾的運(yùn)輸，垃圾場(chǎng)對(duì)周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)給予充分的關(guān)注。.垃圾儲(chǔ)運(yùn)場(chǎng)地的位置應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)。(1)方便使用，位置適當(dāng)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運(yùn)輸。如果有條件，以垃圾運(yùn)輸車輛不進(jìn)入小區(qū)為最佳。(2)垃圾場(chǎng)距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)口。(3)垃圾場(chǎng)應(yīng)比較隱蔽，不礙觀瞻。可用較密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。(4)垃圾場(chǎng)地應(yīng)有配套的水龍頭、地漏，場(chǎng)地鋪砌易排水，便于裝車、運(yùn)輸、清掃。(5)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理。(6)樓層、地下室、地下車庫(kù)、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。(7)電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。(8)天臺(tái)設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔使用。(十)輔助設(shè)施規(guī)劃輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開(kāi)發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)，向開(kāi)發(fā)商提出具體建議和要求。.社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應(yīng)安裝在小區(qū)的休閑活動(dòng)中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開(kāi)發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長(zhǎng)度和高度要求。.在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對(duì)宣傳欄的照明要求。.因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。.公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長(zhǎng)、寬、高的具體尺寸要求。室內(nèi)安裝的一般為長(zhǎng)方形，以四張A4紙（足夠發(fā)布公告或通知用）大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對(duì)大一些。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。.物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計(jì)廣告牌的數(shù)量、尺寸，報(bào)告開(kāi)發(fā)商。.信箱也應(yīng)以不銹鋼材料制作，保證每戶一個(gè)。.信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個(gè)單元入口的避風(fēng)閣內(nèi)。第二種方式，信箱可以設(shè)計(jì)成兩面開(kāi)箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報(bào)，投遞員可以將信件和報(bào)紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門(mén)禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。.因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對(duì)信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開(kāi)發(fā)商提出不同的具體要求。9.垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報(bào)告形式向開(kāi)發(fā)商提出.（十一）臨時(shí)供電、供水收費(fèi)因?yàn)樾^(qū)入住后在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于臨時(shí)供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在房屋銷售合同中寫(xiě)明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時(shí)供電、供水費(fèi)及其交納標(biāo)準(zhǔn)。（十二）園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學(xué)、合理。選擇了控制方案也就決定了以后的運(yùn)行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運(yùn)行、管理和維護(hù)是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求的前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。.劃分照明區(qū)域（1）視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個(gè)或兩個(gè)以上的控制區(qū)域，對(duì)每個(gè)區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進(jìn)行分類控制，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不但便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也可避免因故障而造成整個(gè)園區(qū)的公共區(qū)域無(wú)照明。（2）將每個(gè)控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級(jí)，再按照不同使用功能結(jié)合實(shí)際情況(如建筑物的分布、道路的長(zhǎng)短、景觀要求、照度要求、照明時(shí)間等)劃分支路，不同功能的支路不得混合。(3)將相同使用功能的照明進(jìn)行分組控制才能達(dá)到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。2按照使用性質(zhì)劃分照明等級(jí)(1)1級(jí)照明 I級(jí)照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為I-1級(jí)照明和I-2級(jí)照明。①I(mǎi)-1級(jí)照明是不擾民、高照度的照明，其照明范同是小區(qū)圍墻和大門(mén)區(qū)域。I-1級(jí)照明要求徹夜照明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對(duì)鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時(shí)還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。②I-2級(jí)照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。I-2級(jí)照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會(huì)使燈光擾民。(2)11級(jí)照明II級(jí)照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為11-1級(jí)照明和II-2級(jí)照明。①I(mǎi)I-1級(jí)照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級(jí)路等易使行人發(fā)生意外的場(chǎng)所，要求徹夜照明。②II-2級(jí)照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。當(dāng)兩者均有時(shí)，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實(shí)行分別控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于II-2級(jí)。(3)111級(jí)照明III級(jí)照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動(dòng)場(chǎng)區(qū)的照明包括節(jié)日燈、游樂(lè)場(chǎng)、休閑場(chǎng)、健身場(chǎng)等處的照明。III級(jí)照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對(duì)它們的設(shè)計(jì)要求歸人II-2級(jí)中。.重要節(jié)日的照明(1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24:00后可適當(dāng)延長(zhǎng)關(guān)閉時(shí)間。(2)一般節(jié)假日可開(kāi)啟部分節(jié)日燈，24:00后可關(guān)閉。(3)平時(shí)不開(kāi)啟節(jié)日彩燈，有選擇地開(kāi)啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23:00后可關(guān)閉。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23:00后關(guān)閉。(4)高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個(gè)不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相應(yīng)的支路進(jìn)行控制，才能實(shí)現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別使用.以達(dá)到節(jié)電的目的。.控制方式為了實(shí)現(xiàn)上述三種等級(jí)的照明功能，在相同功能支路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時(shí)鐘控制+手動(dòng)控制，這里要求的是“時(shí)鐘控制”,而不是“時(shí)間控制”,即采用時(shí)鐘控制器，而不是普通的時(shí)間繼電器。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開(kāi)燈時(shí)間也不同，單憑時(shí)間繼電器是不能滿足自動(dòng)控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達(dá)到最大化節(jié)電的目的，必須采用時(shí)鐘控制。手動(dòng)控制是對(duì)時(shí)鐘控制的補(bǔ)充，當(dāng)自動(dòng)控制出現(xiàn)故障時(shí)，以手動(dòng)方式控制照明。小區(qū)圍墻燈屬于I-1級(jí)照明，對(duì)于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時(shí)進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時(shí)問(wèn)段內(nèi)開(kāi)燈數(shù)量不同的要求.既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。.設(shè)計(jì)圖紙審核在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強(qiáng)調(diào)三相負(fù)荷平衡的問(wèn)題。審核設(shè)計(jì)圖紙的過(guò)程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。(1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個(gè)區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂(lè)場(chǎng)地的照明與道路照明混接等。(2)有的支路過(guò)長(zhǎng)，連接的燈具數(shù)量過(guò)多。(3)園內(nèi)主干道高桿燈的間距過(guò)密，只有10米左右。適宜的距離為20?25米。(4)有些樓前甬道的高桿燈正對(duì)一層住宅的窗戶，易對(duì)住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。(5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過(guò)分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過(guò)多，單個(gè)燈的功率過(guò)大。(6)在支路組合時(shí)，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。(十三)建筑設(shè)計(jì)缺陷舉例以下列舉的樓宇建筑設(shè)計(jì)問(wèn)題(設(shè)備問(wèn)題將在設(shè)備前期管理一章中講述)是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補(bǔ)救措施，有的則難以整改，開(kāi)發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。這些問(wèn)題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。實(shí)例1某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來(lái)不便并造成安全隱患，開(kāi)發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 實(shí)例2某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計(jì)基礎(chǔ)加固CFC樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對(duì)整體地基進(jìn)行加固的簡(jiǎn)稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過(guò)大，沉降時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其直接后果是：(1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效；(2)雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行；(3)長(zhǎng)期滲水，危及相鄰設(shè)施安全；(4)業(yè)主對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進(jìn)行補(bǔ)救。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。實(shí)例3某小區(qū)躍層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。實(shí)例4某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫(kù)，給業(yè)主的出入帶來(lái)了極大不便。以上列舉的問(wèn)題似乎令人難以置信，但確實(shí)是發(fā)生了。如果物業(yè)公司在設(shè)計(jì)階段參與前期管理，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，或許可以避免這些問(wèn)題的發(fā)生。第二節(jié)建設(shè)施工介入物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對(duì)建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長(zhǎng)期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個(gè)方面。.從用戶角度參與對(duì)設(shè)計(jì)的修改、洽商，跟進(jìn)各項(xiàng)設(shè)計(jì)在施工中的落實(shí)情況，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理設(shè)計(jì)和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。.協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)各項(xiàng)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場(chǎng)，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過(guò)跟進(jìn)施工掌握隱蔽工程的狀況。.掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進(jìn)行記錄，這對(duì)日后的管理和維護(hù)非常重要。.在開(kāi)發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場(chǎng)提供保安、保潔等服務(wù)。.協(xié)助開(kāi)展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防火進(jìn)行監(jiān)督、管理等工作。.對(duì)材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進(jìn)行驗(yàn)證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。.在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時(shí)，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)要按程序提出意見(jiàn)，既要負(fù)起責(zé)任來(lái)，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理一、保修期限問(wèn)題從字面上看，建筑工程質(zhì)量（包括各類設(shè)備設(shè)施）保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時(shí)間與業(yè)主入住時(shí)間不統(tǒng)一，形成一個(gè)“保修時(shí)間差”，這個(gè)時(shí)間差有數(shù)月或半年之久甚至更長(zhǎng)，這就引出了一個(gè)保修的起始時(shí)間間題。開(kāi)發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時(shí)業(yè)主并沒(méi)有入住，往往是在數(shù)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間以后才入住，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。造成這一問(wèn)題的責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，而不在物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中必須就此問(wèn)題同開(kāi)發(fā)商達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以正式文件的形式做出規(guī)定，以免在后期的保修工作中陷入被動(dòng)或造成經(jīng)濟(jì)損失。為了維護(hù)業(yè)主（使用人）及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開(kāi)發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起。這樣做并不違反國(guó)家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)榉ㄒ?guī)中明確說(shuō)明其規(guī)定的保修期限是“最低期限。如果開(kāi)發(fā)商與施工單位不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修的起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起，并明確開(kāi)發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時(shí)間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)用。二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)以下列舉了國(guó)家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。.《中華人民共和國(guó)建筑法》，1988年3月1日施行。.《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，2000年1月30日施行。.《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，2005年1月1日施行。.《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日施行。工程質(zhì)量保修是我國(guó)實(shí)施的一項(xiàng)法定制度，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章都對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)又指出，這些法律法規(guī)中規(guī)定的保修期限是“最低期限”（一）建筑工程質(zhì)量的保修范圍《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程。（二）建筑工程質(zhì)量的保修期限《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。.基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。.供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期/供冷期。.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。（注：這就是前面所說(shuō)的“保修時(shí)問(wèn)差”）.其他項(xiàng)目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。（三）建筑工程質(zhì)量保修書(shū)根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書(shū)。合格的質(zhì)量保修書(shū)是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書(shū)中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書(shū)的復(fù)印件。（四）建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)保修責(zé)任做了如下規(guī)定。第十二條施工單位不按工程質(zhì)量保修書(shū)約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十三條保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。第十四條在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。第十五條因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。第十七條下列情況不屬于保修范圍：（一）因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。（二）不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。只有了解了國(guó)家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。第四節(jié) 籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu)所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，由開(kāi)發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。此時(shí)的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨(dú)當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。所以，此時(shí)的物業(yè)公司只是搭起了一個(gè)骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)和人員組成（僅為參考）。.經(jīng)理1人。.文秘1人（兼管其他事物性工作）。.各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個(gè)專業(yè)1人或兼職。.工程主管1人（同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng)）。.水、電維修領(lǐng)班各1人（同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng)）。.保安主管1人，保安員若干人（視開(kāi)發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場(chǎng)的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保安人員。物業(yè)公司應(yīng)與保安公司簽訂合同，適時(shí)配備人員）。.保潔主管1人，保潔員若干人（視開(kāi)發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場(chǎng)的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保潔人員。物業(yè)公司應(yīng)與保潔公司簽訂合同，適時(shí)配備人員）。.綠化工程技術(shù)人員1人（負(fù)責(zé)綠化施工全過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)督，物業(yè)公司自己配備或與相關(guān)公司簽訂合同配備）。.財(cái)務(wù)主管1人（視工作進(jìn)程階段需要配備）。.物業(yè)主管1人（視工作進(jìn)程階段需要配備）。二、適時(shí)組建完整的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在業(yè)主入住前2?3個(gè)月，物業(yè)公司應(yīng)由前期的“架構(gòu)”型，按工作進(jìn)度逐步轉(zhuǎn)化為“完整”型。此時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)，將前期的“架構(gòu)”進(jìn)行充實(shí)。首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門(mén)、各崗位人員。這些人員應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)程分期分批到位。在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準(zhǔn)備工作外，首先要做好員工的培訓(xùn)考核工作，讓員工以飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務(wù)、優(yōu)良的服務(wù)迎接業(yè)戶人住。為此要擬訂培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)各崗位人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)。各類人員的培訓(xùn)課目，如下所示。（一）對(duì)管理人員的培訓(xùn)對(duì)管理人員的培訓(xùn)對(duì)管理人員的培訓(xùn)對(duì)管理人員的培訓(xùn)、考核.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)。.物業(yè)法律、法規(guī)。.公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。.禮儀、禮貌，文明服務(wù)。.機(jī)電設(shè)備知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是主管工程的人員）。.安全生產(chǎn)知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是主管工程的人員）。.物業(yè)管理目標(biāo)及管理知識(shí)。.公文寫(xiě)作知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是文秘、行政事務(wù)管理人員）。.公共關(guān)系知識(shí)（重點(diǎn)對(duì)象是物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、行政事務(wù)主管、文秘）。.與財(cái)會(huì)有關(guān)的知識(shí)。.本小區(qū)物業(yè)概況（主要包括物業(yè)的規(guī)模、建筑風(fēng)貌、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、入住率、地理位置及周邊環(huán)境、公共交通等）。.與服務(wù)有關(guān)的小區(qū)周圍的社會(huì)單位，如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會(huì)、派出所等單位的所在地及聯(lián)系電話。（二）對(duì)工程維修人員的培訓(xùn)、考核.安全生產(chǎn)知識(shí)。.設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)狀。.上門(mén)維修工作制度。.專業(yè)技術(shù)、技能。.公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。.禮儀、禮貌，文明服務(wù)。.本小區(qū)物業(yè)概況。三）對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)、考核.物業(yè)法律、法規(guī)。.公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。.禮儀、禮貌，文明服務(wù)。.本小區(qū)物業(yè)概況。.崗位職責(zé)。（四）對(duì)陪同業(yè)主收樓人員的培訓(xùn)、考核業(yè)主收樓前，應(yīng)對(duì)全體陪同收樓的人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核.收樓資料、收樓流程。.如何陪同業(yè)主驗(yàn)房。.檢查各種能源計(jì)量表并記錄原始數(shù)據(jù)。.收樓的注意事項(xiàng)。.填寫(xiě)收樓登記表的要求。（五）對(duì)外聘單位人員的、考核主要是對(duì)電梯維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化等外聘單位的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務(wù)及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關(guān)系，又必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。具體的培訓(xùn)內(nèi)容如下所述。.相關(guān)的合同內(nèi)容。.本小區(qū)概況。.外聘單位人員應(yīng)遵守的管理制度。.禮儀、禮貌，文明服務(wù)。三、前期測(cè)算及辦理前期手續(xù)（一）物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)和物業(yè)費(fèi)物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價(jià)的2%。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)物業(yè)的基本情況，按照地方政府的政策規(guī)定進(jìn)行測(cè)算。目前大多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式。（二）商品房物業(yè)費(fèi)測(cè)算根據(jù)地方政府的規(guī)定，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制方式。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會(huì)，所以由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購(gòu)房合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)公司最了解物業(yè)服務(wù)的規(guī)模和具體內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算主要由物業(yè)公司承擔(dān)。這就要求物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行全面、詳細(xì)的了解，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法規(guī)進(jìn)行測(cè)算。測(cè)算內(nèi)容一般包括以下幾方面。.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常管理運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。.物業(yè)管理區(qū)域治安、秩序維護(hù)費(fèi)用。.辦公費(fèi)用。.物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。(三)經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。四、協(xié)助開(kāi)發(fā)商的前期工作協(xié)助開(kāi)發(fā)商的前期工作協(xié)助開(kāi)發(fā)商的前期工作協(xié)助開(kāi)發(fā)商的前期工作(一)辦理樓/門(mén)牌號(hào)門(mén)牌號(hào)門(mén)在入住前6個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行小區(qū)樓門(mén)牌號(hào)手續(xù)的辦理工作，在此過(guò)程中須加蓋公章的一律加蓋開(kāi)發(fā)商的公章。辦理步驟及所需資料如下。.到當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所領(lǐng)取《樓門(mén)牌辦理登記表》，并附加辦理申請(qǐng)一份。.具體提報(bào)材料(以下全部資料只需復(fù)印件)如下：(1)地名使用批復(fù)證；(2)用地許可證、國(guó)有土地使用證；(3)小區(qū)規(guī)劃許可證、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)；(4)所有樓宇的規(guī)劃許可證；(5)所有樓宇開(kāi)工證、施工證、竣工證；(6)小區(qū)平面圖(A3、A4幅面各一份)；(7)擬設(shè)置樓宇編號(hào)圖的要求與原工程編號(hào)(規(guī)劃)的樓宇編號(hào)一一對(duì)應(yīng)，按從北至南、從東向西的順序排列。.所有資料準(zhǔn)備齊全后到派出所進(jìn)行審報(bào)，經(jīng)派出所審核批準(zhǔn)、蓋章后到所屬區(qū)公安分局辦理審批手續(xù)。.到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時(shí)需提交辦理申請(qǐng)一份及原派出所申報(bào)材料一份。.區(qū)公安分局現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)完畢后出具《樓門(mén)牌號(hào)證明信》一份。.取得《樓門(mén)牌號(hào)證明信》后，到當(dāng)?shù)剜]政投遞局辦理小區(qū)通郵手續(xù)。.《樓門(mén)牌號(hào)證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應(yīng)履行嚴(yán)格的交接手續(xù)交接給開(kāi)發(fā)商，物業(yè)公司留存復(fù)印件，且此原件屬開(kāi)發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時(shí)均不應(yīng)交予第三方。.樓門(mén)牌號(hào)辦理的各項(xiàng)手續(xù)，應(yīng)從辦理初始階段起，物業(yè)公司要注意留存相關(guān)整套復(fù)印件以備將來(lái)查詢時(shí)用，同時(shí)此全套手續(xù)應(yīng)交開(kāi)發(fā)商一份存檔。(二)代為開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備物品需準(zhǔn)備的物品包括以下兒大類。l.開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司共同起草或開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司起草的文件。.開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)代為采購(gòu)的物品。.開(kāi)發(fā)商為提高小區(qū)檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為以下幾類。(1)文件、資料等印刷類，包括《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件。(2)保潔開(kāi)荒類。(3)交通、安全、消防類。(4)標(biāo)識(shí)類，包括：室外告示、室外指示牌；室內(nèi)告示、室內(nèi)指示牌；交通指示牌。(5)環(huán)境及衛(wèi)生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂(lè)健身設(shè)施等。第二章設(shè)備前期管理設(shè)備(含設(shè)施)的前期管理是設(shè)備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業(yè)公司接管物業(yè)之后對(duì)設(shè)備的管理(稱為設(shè)備后期管理)共同組成設(shè)備管理。然而，設(shè)備的后期管理只是一種“被動(dòng)”式管理，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的不合理設(shè)計(jì)和不合理施工造成的不良后果往往無(wú)法或難以糾正，結(jié)果一是給使用和維護(hù)帶來(lái)困難，二是不得不加大設(shè)備的運(yùn)行成本和管理成本，對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司造成永久性的經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司有多年對(duì)設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)和切身體會(huì)，介入設(shè)備前期管理，恰恰可以對(duì)設(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，從源頭上堵住因不合理設(shè)計(jì)及安裝施工而對(duì)設(shè)備后期管理造成的困難和損失。設(shè)備前期管理主要是從設(shè)備的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、可靠性、生產(chǎn)效率、使用壽命、可維修性、操作調(diào)節(jié)方便、靈活等方面進(jìn)行的預(yù)期性管理。進(jìn)行設(shè)備前期管理，可以防患于未然，在日后設(shè)備的長(zhǎng)期運(yùn)行管理中，延長(zhǎng)其使用壽命，便于操作維護(hù)，為物業(yè)公司贏得經(jīng)濟(jì)效益奠定良好的基礎(chǔ)。第一節(jié)設(shè)備前期管理的綜合要求一、設(shè)備選型與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段(一)設(shè)備選型時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題對(duì)設(shè)備選型，主要是關(guān)注設(shè)備的技術(shù)性能和經(jīng)濟(jì)性能是否滿足以下條件。.所選設(shè)備具有一定的技術(shù)先進(jìn)性，近幾年內(nèi)不可能被淘汰。.在設(shè)備技術(shù)性能具有領(lǐng)先水平的前提下，不增加后期的管理成本。.設(shè)備功率的預(yù)留量不易過(guò)大，以免造成日后運(yùn)行處于“大馬拉小車”的嚴(yán)重浪費(fèi)狀態(tài)。.采取具體措施從材料和施工工藝上保證設(shè)備運(yùn)行的安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性，且便于維修、便于材料和備件的采購(gòu)。.設(shè)備的耗能狀況符合要求。.避免選用已列入淘汰產(chǎn)品但尚未淘汰的設(shè)備。.針對(duì)國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)控的設(shè)備和材料，如消防設(shè)備、器材及材料，應(yīng)驗(yàn)證其生產(chǎn)廠家的資質(zhì)，保證相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)符合國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。.必須要求提供進(jìn)口設(shè)備的廠家或供應(yīng)商提供中文技術(shù)資料及報(bào)關(guān)資料。(二)運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)注意的問(wèn)題.物業(yè)公司應(yīng)詳細(xì)研究設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙，了解各設(shè)備系統(tǒng)的工藝布置情況、系統(tǒng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)、管線走向、施工材料材質(zhì)及施工工藝等。.認(rèn)真考慮設(shè)備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。(1)足夠的操作空間。(2)足夠的拆卸、吊運(yùn)和維修空間。(3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。(4)詳細(xì)了解與流量控制相關(guān)的系統(tǒng)管線的布置是否經(jīng)濟(jì)、合理。(5)是否在系統(tǒng)的合理位置配備了測(cè)量和計(jì)量裝置(如溫度和流量)，以便于運(yùn)行管理和經(jīng)濟(jì)核算。(三)設(shè)計(jì)缺陷舉例.電氣工程設(shè)計(jì)缺陷(1)控制箱(柜)因安裝位置不合理，只能半開(kāi)門(mén)，無(wú)法進(jìn)行檢修。(2)控制柜背面距離墻壁或設(shè)備太近，使后柜門(mén)不能全部打開(kāi)，無(wú)法操作檢修，而且容易帶來(lái)安全隱患。(3)鍋爐房?jī)?nèi)的電氣控制柜緊貼熱源，給長(zhǎng)期安全運(yùn)行帶來(lái)隱患。(4)人防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長(zhǎng)期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運(yùn)行又使電器元件和箱體極易被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。(5)室外n接箱安裝基礎(chǔ)未考慮防水層，致使冬季箱內(nèi)結(jié)露，形成安全隱患。(6)住宅樓宇公共區(qū)域用電未設(shè)計(jì)分類計(jì)量電表，業(yè)主均攤的電量無(wú)法進(jìn)行核算，造成收費(fèi)困難。(7)公建樓(會(huì)所)只有總計(jì)量電表，未分層設(shè)計(jì)計(jì)量，不利于對(duì)房屋租賃單位用電進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量。(8)鍋爐房、水泵房的大功率電動(dòng)機(jī)由于無(wú)法進(jìn)行人工搬運(yùn)，檢修時(shí)必須借助起重工具才能拆卸、搬運(yùn)，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無(wú)法架設(shè)起吊用的三腳架，而其上方樓板或梁上也未預(yù)設(shè)起重用的吊環(huán)，這些都給檢修工作帶來(lái)困難。(9)小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費(fèi)電能。(10)對(duì)于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫(kù)出入口及通往各樓單元的出入口設(shè)計(jì)門(mén)禁，存在安全隱患。(11)園區(qū)安防監(jiān)控?cái)z像存在肓區(qū)，存在安全隱患。.給排水工程設(shè)計(jì)缺陷(1)生活水消毒器安裝位置不當(dāng)，四周被水泵和管線阻擋，既無(wú)法解體檢修,也無(wú)法更換消毒燈管。(2)生活水泵房?jī)?nèi)水系統(tǒng)未設(shè)計(jì)缺水?dāng)嚯姳Ｗo(hù)和溢水報(bào)警保護(hù)裝置，不利于其安全運(yùn)行。(3)衛(wèi)生間排污泵選型不當(dāng)，沒(méi)有鉸輪，部分污物不能被破碎，經(jīng)常堵塞。(4)衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于35厘米，無(wú)法安裝潔具。(5)地下車庫(kù)負(fù)二層的污水管線未設(shè)計(jì)與市政排污管線相通，致使污水排上地面。(6)樓內(nèi)排污泵和污水管線未設(shè)計(jì)減震、降噪措施，使噪音超標(biāo)，引起業(yè)主投訴。(7)園內(nèi)未設(shè)計(jì)雨水地下排泄系統(tǒng)，每到雨季時(shí)，小雨則地面積水；大雨則地下設(shè)備房被淹，因此絕不能因小區(qū)占地面積不太大就忽略雨水排泄問(wèn)題。(8)室外井蓋低于地表面(包括水、電、氣、通信等井蓋)，下雨和綠化澆水時(shí)大量地表水流入井溝內(nèi)，將管線、水表、電纜等設(shè)施泡在水中。.供熱工程設(shè)計(jì)缺陷(1)監(jiān)視、測(cè)量?jī)x表液位顯示等處的照明光線不足(自然光或人工照明)，給定時(shí)觀察和記錄帶來(lái)困難。(2)整座樓的供暖管道只安裝一個(gè)閥門(mén)，各單元入樓處不設(shè)計(jì)閥門(mén)，這樣就造成一個(gè)單元有問(wèn)題而必須關(guān)閉整座樓的供暖。(3)入樓的采暖管線管徑偏小，使許多住戶室溫達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，供暖費(fèi)收不上來(lái)。(4)熱力站所有二次水除污器均未設(shè)計(jì)旁通，除污時(shí)必須關(guān)閉整個(gè)采暖系統(tǒng)。(5)鍋爐房空間面積太小，勉強(qiáng)擠下了各類設(shè)備和管線，沒(méi)有維修和更換大件設(shè)備的充裕空間，沒(méi)有水處理化驗(yàn)間，值班室也是勉強(qiáng)擠在配電室內(nèi)。(6)同一個(gè)小區(qū)的供暖設(shè)計(jì)為不同的模式，大多數(shù)樓宇為并聯(lián)型供暖，個(gè)別樓宇卻被設(shè)計(jì)成上供下同的串聯(lián)系統(tǒng)，無(wú)法從根本上解決此類樓內(nèi)暖氣不熱的問(wèn)題。(7)生活熱水補(bǔ)水系統(tǒng)未設(shè)計(jì)單獨(dú)計(jì)量水表，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算生活熱水補(bǔ)水量。(8)戶內(nèi)熱水龍頭距離供水立管太遠(yuǎn)，而且熱水只在立管內(nèi)循環(huán)，致使用戶每次用熱水時(shí)要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。 以上列舉的設(shè)計(jì)缺陷說(shuō)明，從運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)的角度將設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)納入前期管理是非常重要的。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員必須認(rèn)真參與審核設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)。二、設(shè)備安裝質(zhì)量控制階段設(shè)備安裝階段雖然有監(jiān)理公司負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。物業(yè)公司介入本階段的主要目的是從使用角度監(jiān)理設(shè)備安裝施工質(zhì)量。l.在已經(jīng)詳細(xì)研究各設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)圖紙和產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，比較、對(duì)照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉了全部設(shè)備系統(tǒng)的布置情況。.在上述基礎(chǔ)上，比對(duì)實(shí)際情況，驗(yàn)證以下幾方面是否符合要求。 (1)設(shè)備的安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向。(2)沒(méi)備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。(3)巡視、觀察、檢查設(shè)備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。(4)施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，是否能保證設(shè)備的長(zhǎng)期安全運(yùn)行。.檢查隱蔽施工的質(zhì)量是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。.檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。.了解施工進(jìn)度，其目的在于掌握重點(diǎn)施工階段的施工時(shí)間，便于及時(shí)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)查。.及時(shí)搜集(復(fù)印)設(shè)備裝箱單，尤其是大型成套設(shè)備的裝箱單。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設(shè)備驗(yàn)收的依據(jù)之一，在將來(lái)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按照裝箱單查驗(yàn)設(shè)備主機(jī)、輔機(jī)、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號(hào)(規(guī)格)是否與裝箱單相符，有無(wú)損傷、缺失。.查找進(jìn)口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。這些文件雖然在驗(yàn)收移交時(shí)才歸物業(yè)公司所有，但必須先行掌握它們的實(shí)際情況，以利于將來(lái)的驗(yàn)收，必要時(shí)可先行進(jìn)行復(fù)印。.設(shè)備安裝環(huán)境是否滿足產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。.需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源的設(shè)備，其電源功率是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或產(chǎn)品要求。三、設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行階段本階段是掌握設(shè)備的技術(shù)性能，奠定設(shè)備安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)的重要階段。物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員和相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)設(shè)備調(diào)試和試運(yùn)行階段并跟進(jìn)到底，通過(guò)這一過(guò)程了解和掌握設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量及其操作和維護(hù)的關(guān)鍵部位、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、運(yùn)行狀態(tài)是否正常。.仔細(xì)閱讀廠家產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)和圖紙，透徹了解設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)、控制原理、操作程序、調(diào)試步驟等。.監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好調(diào)試記錄。對(duì)于重點(diǎn)環(huán)節(jié)，參與其中的物業(yè)技術(shù)人員也應(yīng)做調(diào)試記錄。.尤其要做好調(diào)試過(guò)程中發(fā)生的故障及修復(fù)情況的記錄及更改圖紙或設(shè)計(jì)的記錄。.監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好試運(yùn)行記錄，尤其是故障記錄。隨機(jī)檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況是否正常，試運(yùn)行時(shí)間是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。.根據(jù)試運(yùn)行情況，驗(yàn)證設(shè)備的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。.寫(xiě)出設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)行總結(jié)報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容主要包括以下幾部分。(1)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)。(2)設(shè)備系統(tǒng)的試運(yùn)行效果是否滿足要求。(3)設(shè)備系統(tǒng)的隨機(jī)輔件、備件、專用工具的數(shù)量和規(guī)格是否與裝箱單相符。(4)技術(shù)文件和圖紙是否正確、完整，調(diào)試、試運(yùn)行記錄是否完整。(5)調(diào)試、試運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及解決的方法和結(jié)果。(6)原設(shè)計(jì)圖紙的更改情況。(7)存在的其他問(wèn)題。(8)將參與過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以求及時(shí)解決，不使問(wèn)題遺留。本報(bào)告不同于開(kāi)發(fā)商的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，它比后者內(nèi)容更加全面，是日后對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修和維護(hù)保養(yǎng)的原始基礎(chǔ)資料，同設(shè)備制造廠家的使用說(shuō)明書(shū)和圖紙一樣重要。本報(bào)告只上交物業(yè)公司的主管經(jīng)理，在竣工驗(yàn)收后，隨同其他驗(yàn)收資料一并由物業(yè)公司工程技術(shù)檔案室保存。四、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收階段此階段是為竣工驗(yàn)收作準(zhǔn)備，同時(shí)注意搜集相關(guān)資料(在實(shí)際中有些資料往往被開(kāi)發(fā)商或施工單位隨意丟棄)。主要工作內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。.參加分部和分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收及設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，對(duì)存在的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)。2.搜集、建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)檔案，主要內(nèi)容如下。(1)設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。(2)設(shè)備購(gòu)置合同。(3)設(shè)備安裝合同。(4)設(shè)備供應(yīng)商應(yīng)提供的技術(shù)文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說(shuō)明書(shū)、控制原理圖、接線圖、安裝基礎(chǔ)圖，某些設(shè)備(如消防設(shè)備)還必須有按國(guó)標(biāo)規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制檢測(cè)的報(bào)告等。(5)進(jìn)口設(shè)備除應(yīng)有中文文件和中文技術(shù)資料外，還應(yīng)有商檢證明文件。(6)安裝施工記錄及調(diào)試、試運(yùn)行記錄。(7)安裝施工中的設(shè)計(jì)變更與洽商。(8)管理業(yè)務(wù)往來(lái)文件及批件。五、竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收是以開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必須參與。在驗(yàn)收過(guò)程(也包括安裝施工、調(diào)試、試運(yùn)行階黝中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認(rèn)為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無(wú)憂”甚至不參加驗(yàn)收。這是因?yàn)楸O(jiān)理公司和物業(yè)公司各自關(guān)注的角度有差異，而且考慮到某些因素和以往接收項(xiàng)目中產(chǎn)生的大量工程質(zhì)量問(wèn)題，所以不可完全依賴監(jiān)理公司(一)參與竣工驗(yàn)收重點(diǎn)在驗(yàn)收過(guò)程中一般是按數(shù)量比例進(jìn)行抽驗(yàn)，有些項(xiàng)目雖然已由監(jiān)理公司進(jìn)行過(guò)驗(yàn)收，但物業(yè)公司則應(yīng)把重點(diǎn)放以下事項(xiàng)上。.認(rèn)真查閱驗(yàn)收記錄，對(duì)重點(diǎn)部位和環(huán)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。.在同一程系統(tǒng)中，檢驗(yàn)監(jiān)理公司未抽驗(yàn)的個(gè)項(xiàng)。.對(duì)于不同施工單位安裝的項(xiàng)目，應(yīng)分別遵照相關(guān)專業(yè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定的規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。只有這樣，才能在竣工驗(yàn)收工作中做到心中有數(shù)、工作有序。（二）參與竣工驗(yàn)收內(nèi)容l.竣工驗(yàn)收主要責(zé)任方雖然是開(kāi)發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應(yīng)派遣各專業(yè)工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，并指定組長(zhǎng)。該驗(yàn)收小組參加各專業(yè)工程的驗(yàn)收，為將來(lái)的接管驗(yàn)收奠定良好的基礎(chǔ)。.參加驗(yàn)收的人員應(yīng)提前1?2個(gè)月向開(kāi)發(fā)商索取竣工項(xiàng)目的相關(guān)資料，進(jìn)行詳細(xì)研究，并對(duì)重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行察看，事先做到心中有數(shù)。.驗(yàn)收項(xiàng)目分類有隱蔽工程竣工項(xiàng)目、單項(xiàng)工程竣工項(xiàng)目、階段工程竣工項(xiàng)目及全部工程竣工項(xiàng)目。.驗(yàn)收小組成員應(yīng)認(rèn)真做好驗(yàn)收記錄，必要時(shí)應(yīng)拍照記錄，對(duì)質(zhì)量缺陷的記錄更應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確。驗(yàn)收記錄應(yīng)有物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、施工單位的有關(guān)人員簽字確認(rèn)。.根據(jù)驗(yàn)收工作的具體情況，適時(shí)提議召開(kāi)各方的聯(lián)席會(huì)議，對(duì)本階段驗(yàn)收工作進(jìn)行總結(jié)、協(xié)調(diào)，對(duì)不合格項(xiàng)應(yīng)制定出整改措施和完成期限，經(jīng)各方簽字確認(rèn)，必要時(shí)應(yīng)簽訂協(xié)議。.已完成整改的項(xiàng)目，必須進(jìn)行二次驗(yàn)收，直至合格。.對(duì)設(shè)備的驗(yàn)收一定不可忽視裝箱單，因?yàn)檠b箱單開(kāi)列了本套設(shè)備的主機(jī)、輔機(jī)、備件、專用工具等的型號(hào)/規(guī)格和數(shù)量及技術(shù)文件、資料。在現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商和施工單位往往對(duì)此缺乏足夠的重視，常有丟失裝箱單的現(xiàn)象，使物業(yè)公司不知道設(shè)備的配套情況，甚至將備件丟失，日后在維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備時(shí)不得不另外花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，使物業(yè)公司蒙受不必要的損失。為避免此種情況發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)在設(shè)備安裝階段派相關(guān)技術(shù)人員參加設(shè)備開(kāi)箱，獲取裝箱單或其復(fù)印件，并當(dāng)場(chǎng)清點(diǎn)備品、備件、專用工具、技術(shù)資料等，對(duì)備品、備件當(dāng)場(chǎng)辦理接收手續(xù)，專用工具和技術(shù)資料則應(yīng)在設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收之后及時(shí)收回。.當(dāng)全部工程通過(guò)竣工驗(yàn)收后，若有遺留問(wèn)題（必須是不影響安全使用的問(wèn)題，否則不應(yīng)通過(guò)驗(yàn)收）時(shí)，開(kāi)發(fā)商與施工單位應(yīng)簽訂解決遺留問(wèn)題的協(xié)議。9物業(yè)公司根據(jù)竣工驗(yàn)收和不合格項(xiàng)整改的情況提前做好接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。第二節(jié)弱電工程前期管理一、弱電工程的前期管理（一）從實(shí)際需求考慮這里所指的弱電工程主要是指安全防范系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)及電梯監(jiān)控系統(tǒng)。這些系統(tǒng)雖然由專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，但物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)的實(shí)際管理需要，從優(yōu)化管理的角度考慮，提出管理方案。例如，物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)小區(qū)的檔次、物業(yè)的基本狀況、地形地貌，考慮監(jiān)控點(diǎn)的布控位置、人員和車輛出入管理方案、停車場(chǎng)管理方案、電子巡更路線、門(mén)禁和可視對(duì)講系統(tǒng)方案、防盜入侵方案等整體治安管理方案，制定出安全防范系統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃。 因?yàn)檫@些規(guī)劃與安防系統(tǒng)規(guī)模的設(shè)計(jì)和設(shè)備的選型、配置及系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)組合密切相關(guān)；與自動(dòng)消防系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)；與電梯監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)及其他特殊需求的系統(tǒng)（如緊急求助）的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)。所以物業(yè)公司要做好規(guī)劃報(bào)告開(kāi)發(fā)商，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)安防系統(tǒng)時(shí)將規(guī)劃的要求納入設(shè)計(jì)當(dāng)中，同時(shí)還要考慮設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)留有合理的擴(kuò)展余量；對(duì)于系統(tǒng)中的某個(gè)單臺(tái)設(shè)備不要形成“大馬拉小車”的現(xiàn)象，否則不僅會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的投資，還會(huì)增大日后的維護(hù)成本和設(shè)備的更新成本。只有把這項(xiàng)工作做好、做細(xì)，才能確保獲得一個(gè)滿足實(shí)際需求、投資合理、管理成本低、高性價(jià)比的安全防范系統(tǒng)。（二）從技術(shù)力量狀況考慮一般物業(yè)公司弱電工程的技術(shù)力量較弱，強(qiáng)電工程的技術(shù)力量強(qiáng)，有時(shí)由強(qiáng)電技術(shù)人員兼職，所以本節(jié)需用一定的篇幅簡(jiǎn)明介紹各類弱電工程的系統(tǒng)組成，不僅兼職弱電工作的技術(shù)人員需要了解，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員也應(yīng)對(duì)此有所了解，只有這樣才能制定出符合實(shí)際管理需要的方案，進(jìn)而提出正確的建議或意見(jiàn)。二、安全防范系統(tǒng)由于小區(qū)的檔次、投資規(guī)模的不同，對(duì)安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置也不同。安全防范系統(tǒng)是由多個(gè)子系統(tǒng)組成的，根據(jù)不同需求，可以靈活選取。下面分別簡(jiǎn)介這些子系統(tǒng)，以利于結(jié)合將來(lái)的安防管理實(shí)際方案對(duì)安防系統(tǒng)的配置進(jìn)行規(guī)劃，從而獲得一個(gè)既完全符合實(shí)際需求又可節(jié)省投資的安全防范系統(tǒng)。（一）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)中多用于小區(qū)出入口、周界防范、地下車庫(kù)等處。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由前端設(shè)備、信號(hào)傳輸系統(tǒng)、終端設(shè)備（即系統(tǒng)的中心設(shè)備）三大部分紐成。1前端設(shè)備前端設(shè)備一般包括以下幾種設(shè)備。（1）CCD攝像機(jī)CCD（電荷耦合器件的縮寫(xiě)）攝像機(jī)有黑白和彩色兩類。黑白攝像機(jī)具有高分辨率、低照度等優(yōu)點(diǎn)，尤其是它可以在紅外光照下成像.因此在電視監(jiān)控系統(tǒng)中具有較高的市場(chǎng)占有率。需要指出的是，各商家銷售的攝像機(jī)（不論黑白還是彩色）一般都不帶鏡頭（一體化攝像機(jī)除外），因此在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)根據(jù)被監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際環(huán)境及使用要求，為攝像機(jī)選配合適的鏡頭。所以，在前期管理中應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境向設(shè)計(jì)方提出要求。①鏡頭。攝像機(jī)必須與鏡頭配合。鏡頭的種類很多，從焦距劃分，有短焦距、長(zhǎng)焦距和變焦距鏡頭；從視角大小劃分，有廣角、標(biāo)準(zhǔn)、遠(yuǎn)攝鏡頭；從結(jié)構(gòu)劃分，有固定光圈定焦鏡頭、手動(dòng)光圈定焦鏡頭、自動(dòng)光圈定焦鏡頭、自動(dòng)光圈電動(dòng)變焦鏡頭、電動(dòng)三可變鏡頭等。在實(shí)際應(yīng)用中，需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況及要求選配不同的鏡頭。如果選配不當(dāng)，會(huì)直接影響攝像質(zhì)量。②云臺(tái)。云臺(tái)是攝像機(jī)底座，受中心控制室信號(hào)控制，可帶動(dòng)攝像機(jī)在水平和垂直方向旋轉(zhuǎn)。僅能做水平旋轉(zhuǎn)的云臺(tái)稱作“水平云臺(tái)；既能水平旋轉(zhuǎn)又能垂直旋轉(zhuǎn)的云臺(tái)稱作“全方位云臺(tái)”，又稱萬(wàn)向云臺(tái)，可帶動(dòng)攝像機(jī)在三維立體空間內(nèi)對(duì)場(chǎng)景進(jìn)行全方位監(jiān)視。全方位云臺(tái)又分為室內(nèi)全方位云臺(tái)和室外全方位云臺(tái)兩類。③防護(hù)罩。防護(hù)罩用來(lái)保護(hù)攝像機(jī)。在室內(nèi)使用時(shí)其主要作用是密封防塵，隱蔽攝像機(jī)鏡頭；在室外使用時(shí)，其主要作用是保護(hù)攝像機(jī)不受自然因素（如雨、雪、煙霧、風(fēng)沙等）的侵蝕，并在高溫或嚴(yán)寒環(huán)境中自動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)扇降溫或自動(dòng)啟動(dòng)加熱器升溫，保證攝像機(jī)能正常工作。有些室外防護(hù)罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動(dòng)刮水器，刮去玻璃上的水，保證拍攝圖像的質(zhì)量。④解碼器。解碼器一般安裝在配有云臺(tái)和電動(dòng)鏡頭的攝像機(jī)附近，它的作用是將多個(gè)防區(qū)的各類報(bào)警探頭發(fā)出的報(bào)警信號(hào)在解碼器內(nèi)編碼后，經(jīng)由通信總線回傳到中心控制室的主機(jī)，可節(jié)省大量電纜，節(jié)省投資.減少維護(hù)工作量。例如，有的解碼器可以接8個(gè)防區(qū)的報(bào)警探頭；有的解碼器可以接20個(gè)防區(qū)的報(bào)警探頭。（2）新型彩色防水紅外攝像機(jī)新型彩色防水紅外攝像機(jī)盡管有多種類型，但其基本形式都是采用LED（發(fā)光二極管的簡(jiǎn)稱）燈作為紅外光源（LED燈有進(jìn)口和國(guó)產(chǎn)兩種），體積小、重量輕。①共同特點(diǎn)A.LED燈的有效壽命可達(dá)20000小時(shí)。B.采用恒流設(shè)計(jì)，使紅外燈在9?15伏能正常使用。C.紅外燈的角度與鏡頭靈活搭配，消除中間亮、兩邊暗的現(xiàn)象。D.鏡頭與紅外燈完全隔離，徹底消除鏡片起霧現(xiàn)象。E.工作環(huán)境溫度為-20℃?50℃。F.為適用不同場(chǎng)所，工作電源有交流220伏、50赫茲和直流12伏兩種電源。②型機(jī)種類（電源為交流：220伏）A.遠(yuǎn)距離夜視一體機(jī)：紅外距離100?120米；角度20°?80°。B.雙CCD夜視一體機(jī)：紅外距離100?120米；角度20°?80°。C.遠(yuǎn)距離夜視一體化攝像機(jī)：紅外距離80?100米；角度6°?60°。D.紅外夜視分體式攝像機(jī)：紅外距離80?100米；角度20°?80°。采用鏡頭與紅外燈分開(kāi)，紅外燈依據(jù)環(huán)境與照射距離可自由搭配：一個(gè)損壞，另一個(gè)繼續(xù)工作。E.短距離紅外夜視攝像機(jī)：紅外距離20?80米；角度20°?80°。（3）球型云臺(tái)攝像機(jī)①功能A.半球形透光罩，透光性好，圖像不變形。B.上部為工程塑料制成，造型美觀，堅(jiān)固耐用；下部為具有良好透光性能的球型擴(kuò)罩。C.配有支架，安裝方便，造型新穎；可壁裝或吊裝。D.限位機(jī)構(gòu)可隨意調(diào)整，使用方便。E.功能可靠，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。②主要技術(shù)指標(biāo)A.水平轉(zhuǎn)角為0°?350°；垂直轉(zhuǎn)角為0°?90°。B.轉(zhuǎn)速：水平轉(zhuǎn)速為10。/秒（50赫茲），12。/秒（60赫茲）；垂直轉(zhuǎn)速為6°/秒（50赫茲）,7.2°/秒（60赫茲）。C.限位調(diào)節(jié)：任意。D最大載荷：1.5千克（75?！隼迕祝.工作方式：水平，自動(dòng)或平移；垂直，手控。2.信號(hào)傳輸系統(tǒng)信號(hào)傳輸系統(tǒng)是將電視監(jiān)控系統(tǒng)的前端設(shè)備和終端沒(méi)備（控制中心）連接在一起的系統(tǒng)。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機(jī)、監(jiān)聽(tīng)頭、報(bào)警探測(cè)器等捕捉到的視頻/音頻信號(hào)及各種探測(cè)數(shù)據(jù)傳往控制中心；另外將控制中心的各種控制指令傳往前端多功能解碼器，去控制相關(guān)設(shè)備，如控制云臺(tái)、電動(dòng)鏡頭等。直接用電纜傳輸是最基本的傳輸方式。在局域性質(zhì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)中，由前端設(shè)備到中心控制室的距離一般都在1公里之內(nèi)，因而從前端設(shè)備到中心控制室之