2023年花園小區(qū)管理制度6篇

2023年花園小區(qū)管理制度6篇

書目

第1篇某某花園小區(qū)公眾管理制度

第2篇某某花園小區(qū)管理規(guī)章制度

第3篇某花園小區(qū)管理處宣揚工作制度

第4篇花園小區(qū)車輛管理制度

第5篇花園小區(qū)管理制度制定規(guī)范

第6篇花園小區(qū)清潔保潔作業(yè)管理制度

某花園小區(qū)管理處宣揚工作制度

花園小區(qū)管理處宣揚工作制度

一、堅決黨性觀念,客觀地反映事實,把握時代脈搏,增大信息容量和好用性。

二、深化了解調(diào)查,追蹤報道小區(qū)新人新事新風貌。

三、剛好向居民傳達有關(guān)政策法規(guī),、物業(yè)管理方面的文件形象。

四、加強對外界聯(lián)系,剛好宣揚、樹立公司、管理處的社會形象。

五、宣揚工作應(yīng)起到溝通橋梁作用,促進管理處與住戶的相互理解。

六、按時按量完成公司及管理處領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

七、宣揚內(nèi)容要求真實可讀,健康新奇,有利于使廣闊業(yè)主、居民遵紀遵守法律,和諧相處。

八、宣揚人員加強自身文化素養(yǎng)修養(yǎng),不斷提高敏銳性和寫作水平。

某某花園小區(qū)管理規(guī)章制度

某花園小區(qū)管理規(guī)章制度

第一節(jié)物業(yè)規(guī)范

常言道:“沒有規(guī)則,無以成方圓”。s物業(yè)管理公司將嚴格根據(jù)iso9001國際標準及本公司質(zhì)量體系文件要求,對gm花園小區(qū)實施專業(yè)化,規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、運用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為,以智能化管理為契機,共建輕松、平安、怡人的居住環(huán)境,形成全新的現(xiàn)代化生活模式。

在此我們摘錄部分規(guī)章制度。(詳見其他文件),管理規(guī)章制度分類書目

一、公共制度:

1、業(yè)主公約

2、住戶手冊及裝修規(guī)范

3、社區(qū)精神文明建設(shè)公約

4、消防管理規(guī)定

5、暫住人員管理規(guī)定

6、出租房屋管理制度

二、管理運作制度:

1.消防工作管理制度

2.配電房及特種作業(yè)人員平安制度

3.配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定

4.風機管理制度

5.水泵房管理制度

6.柴油發(fā)電機組管理制度

7.柴油發(fā)電機操作規(guī)程

8.低壓配電房操作規(guī)程

9.電梯管理制度

10.電梯運行管理制度

11.電梯機房管理制度

12.電梯保養(yǎng)管理與維護制度

13.電梯月保養(yǎng)制度

14.給排水管理制度15.財務(wù)公開制度

16.回訪制度

17.員工工作服管理規(guī)定

18.工程臨時用電制度

19.員工工作指引及行為規(guī)范

20.辦公區(qū)管理規(guī)定

21.管理人員培訓(xùn)制度

22.管理人員獎懲制度

三、崗位職責:

1.管理處經(jīng)理職責

2.物業(yè)經(jīng)理助理職責

3.物業(yè)部工作職責

4.工程部工作職責

5.行政部工作職責

6.物業(yè)主任職責

7.工程主任職責

8.會所主任職責

9.保安助理職責

10.物業(yè)管理員職責

11.財務(wù)會計職責

12.出納(收款)職責

13.平安管理員(保安)職責

14.設(shè)施管理技工職責

15.會所服務(wù)員職責

16.泳池救生員職責

17.中巴司機職責平安主任職責

四、工作考核標準:

1.管理處物業(yè)經(jīng)理主任考核標準

2.管理處主管級人員考核標準

3.管理人員考核標準

4.管理處保潔員考核標準

5.管理處平安管理員考核標準

6.設(shè)施維護員(技工)考核標準

7.全安管理質(zhì)量標準

8.土建工程修理質(zhì)量標準

9.消防管理質(zhì)量標準

10.綠化管理質(zhì)量標準

11.交通管理質(zhì)量標準

12.保潔管理質(zhì)量標準

13.室內(nèi)電器、照明修理質(zhì)量標準

14.樓宇裝修養(yǎng)護質(zhì)量標準

15.給排水修理質(zhì)量標準

其次節(jié)檔案建立和管理

檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分,科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的運用、修理、改建和各項管理工作供應(yīng)指引和服務(wù)。針對”gm花園”的物業(yè)管理形式,做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄,對全部檔案資料進行嚴格的、科學的、集中的管理。

1、檔案的建立與分類

小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營管理小區(qū)的活動中形成的全部文件和資料的總和。

1)小區(qū)管理檔案分類:

a.管委會工作資料;

b.托付管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;

c.住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件、

等)、住戶特別要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;

d.社區(qū)文化資料;

e.清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;

f.綠化管理記錄及資料;

g.車場(車棚)管理記錄及資料;

h.文化消遣場所(會所)管理資料;

i.消防、治安管理記錄及資料。

2)工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案

a.小區(qū)建設(shè)竣工資料;

b.管理處接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議

c.小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);

d.房屋及公共設(shè)施修理(維護)資料;

e.設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運行資料、設(shè)備修理保養(yǎng)記錄及資料;

f.科技圖書及資料。

3)管理處內(nèi)務(wù)管理檔案

a.經(jīng)營財務(wù):主要包括經(jīng)營管理資料、合同管理資料、財務(wù)管理資料;

b.人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料;

c.規(guī)章制度及往來文件;

d.管理及運作規(guī)章制度;

e.政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;

f.物業(yè)管理有限公司文件;

g.其它外來文件;

h.本管理處發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文;

i.質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄;

4)其它文件

2、檔案管理

1)管理思路

a、依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索運用,機密文件加密,專人管理。

b、檔案管理除具體記錄管理過程外,一個重要目的是從中發(fā)覺管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應(yīng)形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改看法,物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。

2)檔案管理的基本模式

a.采納多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采納相應(yīng)的保管貯存方法。

b.采納科學檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件書目條理清楚,便利檔案運用、查詢。

c.嚴格內(nèi)部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必需加密,專人負責保管,確保文件的平安。

d.加強檔案的平安管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。

e.堅持對檔案管理工作檢查指導(dǎo),一方面檢查檔案管理績效,另一方面從檔案中可側(cè)面了解管理處各項工作的運作狀況。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄狀況,督促檔案管理人員剛好將工作記錄文件歸入檔案;管理處經(jīng)理(或經(jīng)理助理)每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。

第三節(jié)保潔、綠化

充分呈現(xiàn)“gm花園”干凈、清幽的環(huán)境,體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境,使“gm花園”真正成為一流的花園式住宅區(qū),為創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)標準打下堅實的基礎(chǔ)。

1)管理策劃

a.全員保潔:在“gm花園”管理處,上至主任,下至操作人員,全員樹立保潔意識,人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理,還將擔當起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。

b.專業(yè)養(yǎng)護、責任分明,以'四有'促進管理。

a)有專業(yè)管理,以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項目小組,全面管理。

b)有專業(yè)隊伍,保潔隊和綠化隊,層層落實。

c)有明確的嘉獎措施,若有扣分因素,相關(guān)責任人扣發(fā)薪金。

d)有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業(yè)方式。

2)服務(wù)運作(包括但不限于)

樓梯、大堂、電梯:每日清掃2次以上,清除垃圾,保持干凈;

路面:實行16小時全天候保潔,無雜物,無垃圾,道路干凈,每周沖洗公共通道2次以上;

生活垃圾:每天上門收集3次,四周環(huán)境干凈;

游泳池:每日清洗、洗塵1次以上,每周消殺2次;喬木:每周巡查二次,剛好修剪枯枝,病蟲枝,珍貴樹種懸掛標識牌;

灌

;木:每周巡查二次,剛好修剪,保持旺盛長勢,留意滅蟲害;

花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長;

草、坪:剛好修剪,夏季不長于15厘米,春季不長于10厘米。雜草每周巡

查拔除。

隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關(guān)鍵對有特殊形態(tài)的綠籬、花球重點養(yǎng)護。

注:殲滅衛(wèi)生死角,以'四定'抓整齊綠化。

大面積的衛(wèi)生綠化簡單管理好,而衛(wèi)生死角少人問津,為此,管理處將定整齊內(nèi)容、定整改時間、定整改責任人和定檢查復(fù)查人,徹底達到無'五亂'的效果,即無亂張貼;無亂涂寫;無亂排水;無亂堆放;無亂豎廣告牌。

3)監(jiān)管措施

衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管,在衛(wèi)生綠化項目小組的組織下,對樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量管理,制定各項考核制度和標準,定時抽查與隨機相結(jié)合,每季度進行評比檢查,對未達標的衛(wèi)生死角予以清理。

第四節(jié)保安措施

為使“gm花園”住戶安家立業(yè),s物業(yè)管理公司在對“gm花園”進行現(xiàn)場考查和綜合分析的基礎(chǔ)上,依據(jù)其獨特的地理位置、特點,制訂出相應(yīng)的治安防范措施,以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責任發(fā)案率為零,火災(zāi)責任發(fā)生率為零,三車責任丟失率為零.

1)運用建立智技防系統(tǒng)

充分運用“gm花園”現(xiàn)有的技防系統(tǒng),增加小區(qū)平安防范的廣度和深度,在該系統(tǒng)全天候監(jiān)控下,小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測都會在第一時間傳達出有關(guān)信息,從而快速實行應(yīng)急措施。該系統(tǒng)。

2)以技防為主,人防為輔的方式加強治安防范

僅有先進的技術(shù)手段是不夠的,我們一貫強調(diào)人的因素始終是第一位的,這也是我們多年來的勝利閱歷。在人防方面,我們將實施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總限制中心,以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。

為了營造祥和安靜的小區(qū)氣氛,我們在保安人員支配方面還將落實兩項新措施:

第一,便裝平安員督察措施。即除停車場及大門口等地外,其它地點的保安員全都著便裝上崗,配帶隱藏式無線對講機,隨時與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。

其次,嚴密措施。即白天支配巡邏,而在夜晚布置嚴密的崗哨及增大巡邏密度。

3)實行平安保衛(wèi)和治安防范等級制度

平安保衛(wèi)和治安防范等級制度是依據(jù)保衛(wèi)對象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場緊急程度的不同等等詳細狀況而實行相應(yīng)等級的對策和措施的治安保衛(wèi)制度。我們將在“gm花園”建立三級保安制度如下:

三級保安--夜間防范;發(fā)生三級火災(zāi)、懸掛三號風球等。

二級保安--發(fā)生二級火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)難;發(fā)生持械斗歐案件;懸掛一號風球。

一級保安--發(fā)生群眾***;壞分子團體肇事有破壞行為;發(fā)生重大刑事案件等。

依據(jù)上述不同等級的保安要求,我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制度,配置了相應(yīng)的警力布置,以確保保衛(wèi)對象的平安及消退任何對小區(qū)的危害。

4)賠償承諾

凡經(jīng)我公司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身緣由造成住戶損失的。如道路、交通設(shè)施、各類標牌、各類裝置等,因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標識不清、管理方法不當?shù)染売稍斐勺羰軗p等,我們將視狀況對住戶遭遇的經(jīng)濟損失擔當總額的5%--100%。

第五節(jié)消防工作管理

消防平安責任重大,這是我們多年對住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會。

“全員皆兵,預(yù)防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個員工都是義務(wù)消防宣揚員、義務(wù)消防救援員,他們平常在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發(fā)生時則快速進入火情狀態(tài)下的對應(yīng)崗位,履行該崗位職責。預(yù)防為主是每天講每天抓的日常工作內(nèi)容,包括宣揚教化和檢查。在宣揚方法上我們會實行多樣化的宣揚形式。在檢查手段方面,將依照本公司iso9002程序文件的規(guī)定,包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責”、“緊急疏散程序”、“滅火救援程序”等等,在各項規(guī)定中我們都制定了細致嚴密的條款。

消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有:

(1)宣揚教化

開展消防平安教化,樹立消防平安意識是貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”工作方針的前提,設(shè)消防宣揚欄、收看錄相、散發(fā)宣揚材料等向住戶宣揚消防學問。

(2)加強監(jiān)督

加強監(jiān)督檢查可防患于未然,我們將依照本公司iso9000質(zhì)量保證體系的規(guī)定對小區(qū)內(nèi)一切涉及消防平安的生活起居、裝修施工進行監(jiān)督檢查,明確規(guī)定裝修工程隊必需配備滅火器材,我們還采納專用儀器,如手提電子煤氣泄漏檢測儀,在小區(qū)內(nèi)定時定點進行檢測,將事故殲滅在萌芽狀態(tài)。

(3)模擬演習

我們每年支配二次大規(guī)模消防模擬演習,訓(xùn)練義務(wù)消防隊員救援實力,提高住戶的消防意識,增加自救實力。

第六節(jié)物業(yè)修理養(yǎng)護

完善的物業(yè)修理養(yǎng)護,不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的運用功能,而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的運用功能得到充分發(fā)揮,就要針對物業(yè)管理的特點,制定出整個物業(yè)系統(tǒng)細致而又嚴密的修理保養(yǎng)安排和實施方案。因此,建立一套完整精細而又行之有效的維護,將有利于物業(yè)的保值、增值,使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。

1、物業(yè)修理養(yǎng)護安排和實施(詳見標書附件)

1.消防系統(tǒng)的定期維護、日常修理安排、方案、標準

2.電梯的定期維護、日常修理安排、方案、標準

3.中心空調(diào)系統(tǒng)的定期維護、日常修理安排、方案、標準

4.電力系統(tǒng)年度維護安排

5.公共機電設(shè)施維護檢查表

6.照明系統(tǒng)維護安排

7.給排水系統(tǒng)年度維護安排

8.公用設(shè)施維護項目總表

9.房屋本體維護項目總表

10.公共土木設(shè)施維護檢查表

11.公共上、下水道維護檢查表

2、房屋裝修及日常運用的監(jiān)管

房屋裝修及日常運用的監(jiān)管是入住階段的一項重要工作,為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象,我們將按下列方式進行監(jiān)管。

1)申報:住戶裝修須到管理處辦理手續(xù),填寫《裝修申請表》和《裝修項

目清單》,填寫《裝修項目清單》可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進行全面確認,避開裝修戶超出申報范圍裝修的狀況。

2)審查:管理處對申請進行審查,除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行,針對“gm花園”的特別狀況,管理處將做如下規(guī)定:

a.不得安裝防盜網(wǎng)和防盜窗花;

b.管理處將對影響房屋外觀的裝修,如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進行統(tǒng)一設(shè)計;

c.房屋天面、陽臺嚴禁拆改和搭建,嚴禁封閉陽臺;

d.與裝修住戶簽訂協(xié)議,規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章,管理處將通過法律途徑解決

3)施工管理:

a.施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》和《裝修施工保證書》;施

工隊必需供應(yīng)資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證,施工時佩戴在胸前,并在指定區(qū)域內(nèi)活動。

b.裝修發(fā)生違章行為,住戶與裝修隊均為第一責任者,均獨立擔當責任。

c.運用高功率電器時須由管理處另供應(yīng)電源。

d.施工隊必需配備消防器材。

e.施工時間支配在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00內(nèi)進行。

4)巡察監(jiān)管

管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常運用,監(jiān)管員對每個裝修戶每日至少巡察二次;對頂層復(fù)式裝修每日巡察不少于四次,并做好巡察記錄。在住戶日常運用過程中,物業(yè)管理員每兩天巡察一次。

3、修理基金

物業(yè)修理基金按gm花園市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,修理基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會,運用權(quán)在物業(yè)管理機構(gòu),保證修理基金的專款專用。

第七節(jié)社區(qū)文化

社區(qū)文化是創(chuàng)建良好的人文環(huán)境和提高居民生活品嘗的重要手段。隨著時代的進

步、科技的發(fā)展,人們已經(jīng)不滿意于一般的衛(wèi)生、綠化、平安以及良好的服務(wù),人們希望生活在一個更體現(xiàn)文化色調(diào)、更關(guān)注特性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品嘗的環(huán)境之中,從而得到高品嘗人生體驗和精神上的滿意。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)建這種環(huán)境、滿意這種心理需求的重要手段?？梢哉f,社區(qū)文化是現(xiàn)代物業(yè)管理不行或缺的重要內(nèi)容。我們在社區(qū)文化活動的實踐,積累了豐富的閱歷,同時,也應(yīng)當從熱喧鬧鬧大家樂這種群眾活動方式中走向新的層次?！耙环矫婧虾踝匀?一方面合乎志向,這就是美”。

注:社區(qū)文化策劃見標書附件

通過社區(qū)文化活動,我們旨在“gm花園

”提倡寧靜的社區(qū)文化,將住宅區(qū)大家樂形式的文化活動引導(dǎo)向一個更高的層次,在寧靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明,在寧靜的環(huán)境中營造精神樂園。寧靜的文化活動體現(xiàn)了對居民的敬重,同時蘊含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。

第八節(jié)環(huán)境文化

社區(qū)文化應(yīng)以人為核心,以環(huán)境為重點,體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的敬重和關(guān)懷。人們一進入“gm花園”,立刻能夠感覺到高雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛,完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng),平安有序的交通管理,便利快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾美麗的文化環(huán)境,是“gm花園”社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過環(huán)境管理中的文化滲透,啟發(fā)人們的自律意識,培育人們的文明素養(yǎng),是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。

社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面,是社區(qū)文化的物的依托,最干脆最明顯地體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。經(jīng)過細心設(shè)計和細心維護的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成,給居民的日常生活供應(yīng)了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設(shè)是文化建設(shè)的起點,她有助于提升居民的文化修養(yǎng),也干脆反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。(實施方案見附件:“gm花園”cis策劃)

第九節(jié)酒店式套餐服務(wù)

都市人生活節(jié)奏急促,時間對上班現(xiàn)代人非常重要,在處理家居生活瑣事問題時,要以最便利及最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中供應(yīng)便利、高效的酒店式服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。s物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實踐,形成了一套服務(wù)的工作體系。我們將秉持“以住戶為中心,優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針,充分考慮gm花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu),通過供應(yīng)舒適的服務(wù)項目,將在“gm花園”經(jīng)過調(diào)查,組成套餐,針對不同的住戶供應(yīng)特性化服務(wù),創(chuàng)建嶄新的居住生活方針。

套餐服務(wù)組成:無償服務(wù):17項,有償服務(wù):33項;同時依據(jù)“gm花園”住戶

需求,不斷增加和完善服務(wù)項目。

(一)無償服務(wù)項目

類別序號服務(wù)項目

家政服務(wù)01代訂牛奶

02電話留言服務(wù)

03送取干洗衣服

04調(diào)試電視節(jié)目

05代辦有線電視開通

06代訂酒店客房

07保安對講檢修服務(wù)

08代辦電話開戶

09代辦煤氣開戶

10代辦收訂報刊雜志

11介紹保姆

文化消遣服務(wù)12組織體育熬煉活動

13代購車船、飛機票

14組織各種展銷活動

15開設(shè)棋類活動

16組織小區(qū)內(nèi)少兒活動

17組織老年人活動

(二)有償服務(wù)項目表

類別序號服務(wù)項目參考價格

家政服務(wù)01清洗排風機20-50元/次

02清洗抽油煙機50-100元/次

03清洗空調(diào)過濾網(wǎng)1元/次

04鐘點家庭服務(wù)(日常家務(wù))13元/小時/人

05定點長期服務(wù)(1小時/天)300元/月

06定點長期服務(wù)(2小時/天)450元/月

07定點長期服務(wù)(3小時/天)600元/月

08木地板打蠟2元/平方米

09家庭綠化5-30元/次

裝修服務(wù)10拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機10-100元/次

11安裝窗簾、拉簾、等10-20元/次

12安裝熱水器60-100元/次

13安裝洗手間潔具50-150元/件

14安裝空調(diào)200-400元/部

15安裝燈具、廚柜等10-30元

16修理、更換門鎖、信箱鎖等10-50元/次

17修理、更換水閥、各類軟管10-30元次

18檢修電路50-200元/次

19檢修家用電器10-300元/次

20通下水道50-200元/次

21修理、更換電表、水表等10-50元/次

22修理、更換開關(guān)、插座等10-50元/次

23洗手盆堵塞、滲水處理10-50元/次

24修理、更換燈泡、燈管10-30元/次

25貼地磚面議

26貼瓷片面議

商務(wù)服務(wù)27傳真10元/張

28打字0.04元/字

29復(fù)印1元/a4

30電話市價

其它31洗車10元/輛

32車打蠟25元/輛

33代租、售房屋面議

第十節(jié)服務(wù)溝通

服務(wù)溝通是物業(yè)管理活動過程中一項嚴謹而極富有技巧的工作?？焖?、剛好的溝通將會贏得住戶的高度信任,反之將傷及物業(yè)管理機構(gòu)信譽,損害業(yè)主對管理機構(gòu)的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。

特殊采納物業(yè)管理服務(wù)報告制

“gm花園”小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財政收支、公共水、電運用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開,供全體業(yè)主、運用者監(jiān)督,征求各方看法和建議,加強相互溝通。

附樣本:

物業(yè)管理服務(wù)報告依據(jù)gm花園招標書所供應(yīng)的資料和我司在實地調(diào)研后駕馭的大量一手材料作為依據(jù),gm花園的主要收入來源為住宅樓管理費、停車場管理費和會所經(jīng)營收入三大類,正常年收入為:3689688元,主要支出費用為人工費、公共設(shè)施維護費等項,年支出為:3610616元。

為提高服務(wù)質(zhì)量,并保持經(jīng)費收支平衡,我公司在經(jīng)營期內(nèi),按低于收入的10%提取固定管理傭金為36萬元/年,即3萬元/月。

花園小區(qū)車輛管理制度

花園小區(qū)車輛管理制度

一、停車管理制度

1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危急性物品的車輛,以及2噸位以上的貨車,嚴禁進入小區(qū)。

2、非小區(qū)住戶的車輛進入小區(qū)時,門衛(wèi)應(yīng)嚴格檢查其證件,問清進入緣由,符合條件的方可放行,并作好登記。出小區(qū)時,應(yīng)對其進行檢查,并按規(guī)定收取停車費。

3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要剛好訂正。

4、提高責隨意識,加強責任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進行盤查,防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失,并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要登記車牌號碼,記清去向,剛好報告上級。

5、管理人員必需堅持原則,嚴格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標準,不得徇私舞弊,不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系,收受賄賂,放松管理,違者從嚴處理。

二、小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定

為加強對出入、停放本小區(qū)車輛的管理,維護小區(qū)正常生活秩序,確保住戶的生命財產(chǎn)平安,特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定:

1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危急性物品的車輛,嚴禁駛?cè)胄^(qū)。5噸以上的卡車一律不得進入小區(qū),特別狀況除外。

2、本小區(qū)有車輛的住戶,應(yīng)向本公司申請辦理通行ic卡,憑ic卡通行大門,及在小區(qū)停放,按規(guī)定收取ic卡工本費、停車費。

3、本小區(qū)住戶車輛進入小區(qū)后,有車庫的住戶必需將車停放在車庫內(nèi),無車庫住戶必需將車停放在指定停車位置,嚴禁亂停亂放。

4、非本小區(qū)住戶的車輛,進入大門時應(yīng)主動向門衛(wèi)出示證件,講明進入緣由,符合進入條件的領(lǐng)取臨時通行ic卡,并做好登記,方可進入小區(qū),嚴禁沖闖大門。出小區(qū)時收回ic卡,并按停車時間收取停車費。遺失、損壞ic卡,照價賠償(每卡60元)。

5、進入本小區(qū)的貨車,卸完貨物后應(yīng)剛好離開小區(qū),因故不能離開的,應(yīng)將車停放在指定停車位置。

6、進出、停放車輛必需聽從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車輛應(yīng)減速行駛,時速不得超過5公里,不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設(shè)施,應(yīng)照價賠償損失,并視情節(jié)處以罰款。

7、管理人員必需堅持原則,嚴格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定,發(fā)覺可疑狀況剛好報告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系,收受賄賂,放松管理,違者從嚴處理。

8、違反以上規(guī)定者,除按《中華人民共和國國交通管理條例》懲罰外,并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理,情節(jié)特殊嚴峻的,移交公安部門處理。

花園小區(qū)管理制度制定規(guī)范

花園小區(qū)管理制度的制定

(一)公眾制度

1物業(yè)管理條例

總則

(1)為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

(2)本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行修理、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

(3)國家提倡業(yè)主通過公開、公允、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(4)國家激勵采納新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

(5)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

前期物業(yè)管理

(1)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

(2)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的運用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當擔當?shù)呢熑蔚仁马椧婪ㄗ鞒黾s定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

(3)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

(4)國家提倡建設(shè)單位根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分別的原則,通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采納協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(5)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

(6)前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

(7)業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的全部權(quán)或者運用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

(8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

(9)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、運用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)運用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

(10)建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

(11)建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,擔當物業(yè)的保修責任。

2裝修管理

(1)住宅房屋外觀方案

房屋外觀完整統(tǒng)一;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點定位;露臺不搭棚;不變更墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴格按形象工程的要求執(zhí)行。

(2)周邊店鋪的裝修管理

a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機位,對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。

b、實行夜間燈光布置,路燈中學低搭配。

(3)裝修管理措施

為維護雅芙花園項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)平安,保障職能化系統(tǒng)的正常運用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的打算工作、裝修規(guī)定宣揚培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修剛好處理、裝修驗收六個環(huán)節(jié)的工作。

(4)住戶入住前裝修管理打算工作

裝修前打算工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要打算為:裝修規(guī)定宣揚資料、圖片、錄像等素材的打算,特殊、是對住戶反映較大的擔心裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,打算大量有勸服力的材料。便民服務(wù)人員的落實,如查驗人員、搬運人員等。對全部審批裝修和查驗人員進行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。

(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修

在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時,我們要求廣闊業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu),并與住戶簽訂裝修責任協(xié)議書。裝修審批,嚴格根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理方法》及事實細則執(zhí)行。辦理裝修審批時,審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案,對違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當場指出、制止,這樣既限制了違章裝修的產(chǎn)生,又避開給住戶造成損失。

(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系

工程人員和保安人員每天巡察施工現(xiàn)場不少于2次,并把施工進度上墻記錄,通過現(xiàn)場巡查剛好與住戶溝通,了解施工方案變動,把違章裝修殲滅在初始階段。

a違章處理手段

業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭取業(yè)主的支持和理解。

b行政手段

在業(yè)主不愿整改的狀況下,向上級機關(guān)及業(yè)主的所在單位反映狀況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。

c經(jīng)濟手段

依據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理方法》有關(guān)規(guī)定,對嚴峻違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為,提請房屋管理行政執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟賠償和規(guī)定的懲罰,已維護其他業(yè)主的利益。

d法律手段

業(yè)主裝修申報手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議書》和《裝修責任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權(quán),對小區(qū)裝修進行法制管理。

(二)內(nèi)部制度

員工考勤和休假的規(guī)定

員工辦公制度

接待來訪設(shè)訴工作制度

用戶投訴處理制度

業(yè)主投訴處理和分析制度

業(yè)辦法見調(diào)查和回訪制度

管理處接待來訪投訴定期固訪制度

回訪工作制度

保安員獎懲規(guī)定

保安員儀容儀表規(guī)定

清潔部日常作業(yè)要求標準

清潔部保潔員守則

綠化管理工作手冊

電工主管崗位職責

某某花園小區(qū)公眾管理制度

某花園小區(qū)公眾管理制度

㈠、禁止亂張貼、亂涂畫、亂擺賣的規(guī)定

為維護小區(qū)環(huán)境的整齊美觀及公共場所的良好秩序,管理處依據(jù)《南京市公共衛(wèi)生管理條例》及《南京市物業(yè)管理條例》制訂此規(guī)定。

1、未經(jīng)管理處批準,禁止在小區(qū)任何公共場所,包括房屋外墻、公共走道樓梯間、庭苑、門店等處張貼任何標語、廣告、海報、涂寫任何字句。

2、除經(jīng)管理處批準在規(guī)定的時間及規(guī)定的地點進行產(chǎn)品展銷外,禁止在小區(qū)任何公共場所擺攤設(shè)點。

3、違反本規(guī)定的單位和個人,除應(yīng)擔當'三亂'行為所造成的任何后果外,還應(yīng)清除洗所亂張貼、亂涂畫之處,亂擺賣者將移交工商部門處理。

4、本區(qū)保安員、管理員應(yīng)加強各自責任區(qū)巡察,杜絕'三亂'行為的發(fā)生,區(qū)內(nèi)用戶應(yīng)教化家人愛惜小區(qū)環(huán)境,不亂涂亂畫。

㈡、公共場地及共用部位管理規(guī)定

為維護用戶利益,保障公共場地及共用部位規(guī)范、合理運用,特規(guī)定如下:

1、本規(guī)定所稱公共場地是指小區(qū)內(nèi)全部的空坪、綠地、道路、停車場、等場地;共用部位是指樓梯、走道、消防通道、外墻面、天面、天臺等。

2、公共場地和共用部位以及附屬的公共設(shè)施為全體用戶所共同運用,任何單位和個人不得以任何形式占有或占用。

3、樓梯、通道必需保持整齊、明凈、暢通,通道或樓梯不得隨意隔阻挪作它用,不得隨意安裝防盜門或其他隔離欄,保持通道暢通;通道及樓梯內(nèi)禁止任何用戶隨意占用,如堆放物品,安裝灶臺或其他用途。

4、外墻面必需保持外觀完好、整齊和美觀,無滲水、無污漬;陽臺門窗、防盜網(wǎng)及空調(diào)安裝、外墻裝飾應(yīng)與整體墻面相一樣,裝修標書應(yīng)報管理處審批。

5、天面門由管理處統(tǒng)一閉鎖,天面門鑰匙由管理處與本單元用戶共同掌管;天面不得進行鑿、拆、搭、占等違章改建。不得在天面上亂拋垃圾、雜物;不得在天面上玩嬉戲、嬉鬧、喧嘩、乘涼。

6、全部用戶有責任自覺維護公共場地的整齊與美觀,愛惜公共設(shè)施。

⑴、不允許向公共場地拋撒垃圾、雜物;

⑵、不允許向公共場地吐痰、口香糖和其他物品;

⑶、禁止隨地大小便;

⑷、不得損壞公共場地與公共設(shè)施;

⑸、不得損毀花草樹木;

⑹、在公共場所放養(yǎng)寵物必需遵守南京市有關(guān)規(guī)定;不得喂養(yǎng)大型寵物如狼犬等;犬、貓類動物必需拴上頸鏈(長度以不超過兩米為宜),禁止寵物隨地大小便。

7、管理處每天負責對公共場地和共用部位進行巡查,對違反公共場地和共用部位管理的行為,管理處發(fā)出《整改通知書》,限期整改。

8、在用戶有特別狀況須要臨時占用公共場地時,用戶應(yīng)寫出書面申請,在不違反消防平安和其他規(guī)定的前提下,依據(jù)'有償運用'原則,與管理處簽訂臨時占用空地協(xié)議書。

9、管理處有權(quán)對侵占、占用公共場地和共用部位的行為進行制止、訂正,并按有關(guān)規(guī)定進行處理。

㈢、戶外廣告管理規(guī)定

1、本區(qū)內(nèi)戶外廣告的設(shè)置由管理處實施現(xiàn)場監(jiān)督和管理。

2、凡紅線區(qū)、道路兩側(cè)、建筑物上或未開發(fā)的空地上,設(shè)置廣告牌或其它招牌的企事業(yè)單位、個人,須先向管理處申報。經(jīng)主任審核并征得相關(guān)業(yè)主同意后,再依據(jù)廣告的形式、設(shè)置地點等向有關(guān)部門申報。嚴格限制在綠化帶上設(shè)置廣告,未經(jīng)批準一律不予審批。為維護多家業(yè)主的切身利益,凡在建筑物上設(shè)置廣告須經(jīng)各家業(yè)主的同意,并按廣告總造價的10%向管理處交納公共建設(shè)維護基金,此基金用于該物業(yè)的公共修理。

3、申請設(shè)置廣告的報批手續(xù)齊全后,用戶持批準的文件復(fù)印件,送管理處備案,并辦理施工手續(xù),簽訂臨時占地協(xié)議,繳納土地占用費。同時,還須交納保證金,用作廣告設(shè)置期滿后自行拆除,并復(fù)原所占地原貌的保證。

4、小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點或用戶須要在本區(qū)內(nèi)發(fā)布戶外廣告的,須托付有戶外廣告經(jīng)營權(quán)的單位,按已批準的內(nèi)容規(guī)格、地點和時限制作。

5、戶外廣告經(jīng)營者在制作發(fā)布廣告時,肯定要留意作好以下事項:

⑴、戶外廣告必需真實、合法,不得違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,不能損害社會公眾利益。

⑵、戶外廣告設(shè)置、安裝應(yīng)當堅固、平安、美觀,不能阻礙交通、消防,破壞附屬園林和綠化帶。

⑶、戶外廣告必需保持完整,運用規(guī)范文字,對殘缺不全、不亮的霓虹燈廣告和脫色、破損、陳舊、過期、閑置的戶外廣告,應(yīng)當剛好修理、翻新或者拆除,不得影響區(qū)貌觀瞻。

⑷、戶外廣告設(shè)施倒塌、脫落造成他人人身傷殘、死亡或財產(chǎn)損失的,廣告經(jīng)營者要擔當民事責任。因受害人的過錯造成損害的,廣告經(jīng)營者不擔當民事責任。由于第三人的過錯造成損害的,第三者要擔當民事責任。

6、各類招貼廣告經(jīng)營者須經(jīng)主管部門審查,并張貼在區(qū)內(nèi)(經(jīng)市有關(guān)部門批準)指定的社會招貼廣告專欄內(nèi),不得在其它地方張貼社會廣告。

㈣、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

為保持區(qū)內(nèi)干凈整齊,運用戶享有優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境,結(jié)合本區(qū)實際狀況,特制定本規(guī)定。

1、各用戶須運用垃圾袋,于早上八點、中午二點前投入垃圾桶內(nèi),請勿把垃圾長時間擺放在門口、走廓或樓梯間。

2、嚴禁任何人員在區(qū)內(nèi)隨地亂吐痰,亂丟紙屑、煙頭、果皮、瓜皮及瓜殼。

3、不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

4、禁止把垃圾、紙屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道,如因運用不當導(dǎo)致堵塞或損壞,用戶應(yīng)負全部修理費用。

5、小區(qū)內(nèi)任何公共地方,均不得亂涂亂畫亂貼,豎指路牌、廣告牌等,違者負責清除粉刷和拆除費用。

6、飼養(yǎng)寵物須經(jīng)市政府有關(guān)部門批復(fù),報管理處備案。

7、用戶裝修完畢,應(yīng)馬上清掃,不得將廢物棄于走廊、樓梯道或公共場所。

8、小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場所擴大營業(yè)場地,應(yīng)在適當?shù)胤椒胖美?不得造成蚊蠅孳生地。

9、用戶不得向室外(即窗外或陽臺外)傾倒污水、拋紙屑、煙頭、雜物等。

10、凡違反以上規(guī)定者,管理處有權(quán)依據(jù)有關(guān)衛(wèi)生管理規(guī)定賜予懲罰,或在公共場所張榜公布其行為。

㈤、暫住人員管理規(guī)定

為了加強對暫住人員的管理,保持居住環(huán)境平安優(yōu)雅,確保業(yè)主利益,特制訂如下規(guī)定:

1、暫住人員必需持有效合法證件,并到派出所申報暫用戶口。

2、投靠親友的外來人員,

居住時間超過三天以上,須到派出所申報臨時戶口:

⑴、在本市工作的暫住人員,須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證。

⑵、在本市工作的港、澳、臺和外國人,須持有居住證。

3、暫住人員必需遵守本小區(qū)的有關(guān)規(guī)定。

4、暫住人員不得在本小區(qū)內(nèi)從事非法活動,違者從嚴懲罰。

㈥、飼養(yǎng)家畜、家禽及寵物的管理規(guī)定

為美化凈化小區(qū)居住環(huán)境,防止病疫傳播,保障用戶合法權(quán)益不受侵擾,特制訂本規(guī)定。

1、禁止飼養(yǎng)雞、鵝、豬、貓、肉鴿等以食用為目的的家畜、家禽。

2、飼養(yǎng)欣賞鳥、信鴿,不