房買賣合同注意事項和形式(必看)

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------商品房買賣合同注意事項和形式（必看)逐條祥解?概述:商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的，用以明確各自權利義務的具有法律效力的文件。?目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（ＧＦ-２00０-０171)。該示范文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示范文本（GF-95—0１71）的基礎上,總結經驗改進而成的.政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考,起到示范、引導作用,并非強制使用。但在實踐中,示范文本已經成為各房地產公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此,認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發(fā)商必須足夠重視的課題．本文將依據《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章,結合實際工作中遇到的問題和總結的經驗，對示范文本進行逐條解釋,并對如何填寫做深入探討。商品房買賣合同說明(內容略)?【釋義】該部分是對文本的簡要介紹,包括文本的性質、商品房定義、填寫說明、解釋權歸屬等內容．其中，有關填寫方法的規(guī)定(第3、4、5條）應詳細閱讀,并在填寫過程中嚴格遵循。充分利用好文本中授權雙方當事人自行約定的部分，能夠彌補該文本的不足,最大限度地維護開發(fā)商的合法權益。而且規(guī)范、清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象?！境Ｒ妴栴}】有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草,沒能嚴格按照“說明"第5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉,導致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴肅.?【對策】認真閱讀“說明”,嚴格按“說明"填寫文本。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。?合同雙方當事人：（內容略)?【釋義】該部分詳細列明買賣雙方(包括其代理人)的基本情況。【常見問題】有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫,出現(xiàn)地址不詳甚至錯誤,給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失【對策】賣方的基本情況應以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關內容為準。買方的地址應填寫戶籍所在地,戶籍所在地與經常居住地不一致的填寫經常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形,導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置,對此可自行印制買方基本情況替換該部分.第一條項目建設依據.? 出賣人以＿＿___＿＿_＿__方式取得位于_＿_____＿_＿___＿、編號為__＿________的地塊的土地使用權.【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為_______＿___＿_＿__.該地塊土地面積為________＿＿__,規(guī)劃用途為_＿_＿＿＿_＿＿__,土地使用年限自__＿_＿＿年_＿_＿_月_＿_＿＿日至__＿_＿_年＿__＿_月_____＿日。出賣人經批準,在上述地塊上建設商品房,【現(xiàn)定名】【暫定名】____＿_＿＿_____。建設工程規(guī)劃許可證號為＿_____________＿_，施工許可證號為____＿_＿＿__．【釋義】?該條是關于標的房產建設過程的合法性的介紹。用以說明建設項目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國家有關規(guī)定，取得了有關主管部門的許可．【常見問題】?實踐中,有些項目的建設用地是以劃撥方式取得的，根據國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定,此類房產要出售的，應當取得土地主管部門的批準，并且簽訂土地使用權出讓合同、向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金.還有些開發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權預約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權出讓合同》但尚未繳清土地使用權出讓金.上述情況,嚴格來講都不屬于具備了《城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預售,應當符合下列條件:(一）已交付土地使用權出讓金,取得土地使用權證書?！?---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------【對策】雖然在目前的司法實踐中，法院一般不簡單地因為上述土地使用權瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設的房產,較之于已經取得土地使用權證書的土地上的房產，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險.賣房應當本著誠實信用的原則將建設用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明,以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛.?第二條?商品房銷售依據.買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為＿_______＿_,商品房預售許可證號為______＿___＿_＿_．【釋義】?該條是關于預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產的行為合法性的最重要的依據.《城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定:商品房預售，應當符合下列條件:(一）已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;（二)持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同,預售許可證分為內銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售．?【常見問題】未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預定協(xié)議（又稱認購書、認購協(xié)議、訂購協(xié)議),在業(yè)內是常見的.如果產生糾紛，一方以不符合預售條件為由主張合同無效,法院一般認為只要在一審訴訟階段賣方補辦了預售許可證，應當認定合同有效.但行政主管部門有權對開發(fā)商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰。【對策】嚴格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預售，避免不必要的損失。第三條?買受人所購商品房的基本情況.，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第__＿__＿_____【幢】【座】＿＿_________【單元】【層】_＿_________號房.該商品房的用途為＿＿____＿____,屬__＿________結構，層高為___＿＿＿__＿_＿,建筑層數(shù)地上___＿___＿_＿_層,地下__＿________層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】.?該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共_＿＿_____＿________＿_平方米，其中，套內建筑面積_________＿＿平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_______＿_＿_＿__＿_平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二)。?【釋義】?本條是對標的房產的座落、用途、結構、建筑面積等概況的約定。?【常見問題】目前實踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實測面積不一致.造成這種的結果的原因是多方面的.既有不法開發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時間以來，建設部1９95年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行)》是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質量技術監(jiān)督局、建設部對此有過相互抵觸的規(guī)定.筆者曾經代理過一個案件，房產管理部門和質量技術監(jiān)督部門對同一房產的面積測量結論相差懸殊,而兩部門都具備“測繪資質",導致法院難以認定.【對策】針對上述情況,我國第一個國家標準《房產測量規(guī)范》(ＧB/T1798６—20０0)于20０0年８月正式實施，成為房產面積測量里領域最權威的標準。國務院進一步明確了商品房面積----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------管理的部門職能分工,即“房產管理部門負責商品房面積管理工作，制定有關政策,查處商品房面積管理中的違法行為,對商品房面積測量機構的資質提出初審意見。質量技術監(jiān)督部門負責商品房面積測量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標準的測量器具的行為。”20０0年12月2８日建設部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產測繪管理辦法》進一步明確:“房產測繪單位應當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定,取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產測繪業(yè)務的《測繪資格證書》。申請房產測繪資格的單位應當向所在地省級測繪行政主管部門提?出書面申請，并按照測繪資格審查管理的要求提交有關材料。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起５日內,轉省級房地產行政主管部門初審。省級房地產行政主管部門應當在1５日內,提出書面初審意見，并反饋省級測繪行政主管部門；其中,對申請甲級房產測繪資格的初審意見應當同時報國務院建設行政主管部門備案。申請甲級房產測繪資格的，由省級測繪行政主管部門報國務院測繪行政主?管部門審批發(fā)證;申請乙級以下房產測繪資格的,由省級測繪行政主管部門審批發(fā)證.取得甲級房產測繪資格的單位,由國務院測繪行政主管部門和國務院建設?行政主管部門聯(lián)合向社會公告.取得乙級以下房產測繪資格的單位,由省級測繪行政主管部門和省級房地產行政主管部門聯(lián)合向社會公告.”第四條?計價方式與價款。?出賣人與買受人約定按下述第__＿_＿_＿____種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算,該商品房單價為(___________幣)每平方米____________＿____＿元,?總金額（＿______＿___幣）__＿＿_千___＿_百___＿_拾＿_＿_＿萬＿＿_＿_千_____百_____拾___＿_元整.2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(___＿____＿＿_幣)每平方米___＿__＿_____＿_＿＿元，總金額（_____＿＿___幣)＿____千＿_＿__百_＿＿＿_拾__＿__萬___＿_千__＿__百＿＿_＿＿拾_____元整.?３、按套(單元）計算,該商品房總價款為(＿____＿＿_＿_幣)_＿＿__千____＿百_＿___拾_____萬_＿_＿_千___＿_百__＿＿拾_____＿元整.? 4、___＿____＿_____＿__【釋義】?本條與原示范文本相比最大的改進是:針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀，在原來“按建筑面積計算”的基礎上，增加了“按套內建筑面積計算、按套(單元)計算"等二種新的計價方式．使買方有更多選擇?！境Ｒ妴栴}】雖然文本給出了多種計價方式，但由于習慣原因和營銷策略的需要,大部分開發(fā)商拒絕使用“按套內建筑面積計算”和“按套（單元)計算”等方式?！緦Σ摺?計價方式的多樣性，是市場進步的潮流。只要開發(fā)商在計算標的房產面積時,嚴格遵循了現(xiàn)行規(guī)范,以何種方式計算都不應損害其利益.只有那些能夠最大限度地滿足客戶個性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶.?第五條面積確認及面積差異處理。根據當事人選擇的計價方式,本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理.?當事人選擇按套計價的,不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的,以產權登記面積為準。商品房交付后,產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿____＿_＿＿＿＿種方式進行處理:1、雙方自行約定：(1)_＿＿____＿____＿__＿__＿_______＿______＿＿＿___＿__＿___＿＿_＿_＿_____＿＿__＿_________＿＿_____＿----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------(2）_____＿__＿_____＿__＿＿_____________＿_＿_____＿__＿___＿______＿_＿_＿＿_＿_______＿________＿? 2、雙方同意按以下原則處理:（1)面積誤差比絕對值在３％以內（含3％)的，據實結算房價款;(2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起３０天內將買受人已付款退還給買受人，并按_＿___＿__＿_利率付給利息。?買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含３%)部分的房價款由買受人補足;超出3％部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人．產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3％)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人.?產權登記面積－合同約定面積面積誤差比=────────────────×100%合同約定面積因設計變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應當簽署補充協(xié)議【釋義】當雙方選擇按建筑面積或按套內建筑面積計算房價時，合同約定的面積（通常稱“暫測面積”)有可能與申請產權登記時主管部門實際測量的面積不一致,本條就是為解決該問題設計的.本條設計了兩種處理方式:一是雙方約定,二是按建設部《商品房銷售管理辦法》處理.【常見問題】選擇處理方式2，無疑是對買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實測面積為準,實測面積超過暫測面積的部分，由買方按約定的單價補足房款;實測面積少于暫測面積的部分,由賣方按約定單價退還房款”．這種約定,在面積變更較大的情況下，對買方來講是不公平的?！緦Σ摺?負責任的開發(fā)商應采取措施避免或減少暫測面積與實測件面積的差距。這樣即使選擇第２種處理方式也不會造成損失和變更價款之煩。??第六條付款方式及期限/買受人按下列第種第項方式按期付款:1．一次性付款乙方在年月日前付清全部房價款％的,甲方給予乙方占付款金額％的優(yōu)惠，即實際付款額為(幣）仟佰拾萬仟佰拾元整。2?.分期付款?乙方應當按以下時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行(帳戶名稱：，帳號：）(1)年月日前支付全部房價款的%,計（幣)仟佰拾萬仟佰?拾元；2(?）年月日前支付全部房價款的%，計（幣）仟佰拾萬仟佰?拾元;3?．貸款方式付款1(?）買受人應于年月日前支付全部房價款的％，計元;(2)買受人應于年月日前支付全部房價款的％,計元；(3）買受人應于年月日前首付款付清后，持有關材料于年月日前到銀行辦妥貸款手續(xù),否則視為買受人違約。4?.其他方式?【釋義】本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是“2０００文本”新增加的內容?！境Ｒ妴栴}】貸款方式付款(又稱按揭付款)是個人購房常用的付款方式。但該條的相關規(guī)定顯然過于簡單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約,但沒有約定違約責任。而且實踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款,給雙方造成麻煩甚至糾紛。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------【對策】開發(fā)商應當將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關規(guī)定詳細地向客戶說明，必要時可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同．如果簽訂購房合同后由于買方的原因導致不能按期辦妥貸款,可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的,賣方有權解除合同,并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金.第七條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第種方式處理:1．按逾期時間,分別處理(不作累加)1(?）逾期在日之內，自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金,合同繼續(xù)履行。(２)逾期超過 天后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同,經出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之（該比率應不小于第(１)項中的比率)的違約金。?本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的,按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2。【釋義】按時支付購房價款是買方最主要的合同義務，本條規(guī)定了買方逾期付款應承擔的違約責任。按本條１項的規(guī)定，買方的違約責任分為兩種,一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行;一是按支付累計已付款的適當比例的違約金，合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件,即買方的逾期達到約定天數(shù)。?【常見的問題】本條最難掌握的是如何約定賣方有權選擇解除合同的逾期時間,以及違約金的比例。?【對策】結合實踐經驗，筆者認為確定賣方有權選擇解除合同的逾期時間應考慮下列因素:(一）、賣方對資金的需求程度;（二）、標的房產價款的數(shù)額;(三)、買方的資信狀況；（四)是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計收逾期貸款利息確定。解除合同時按累計應付款計算的違約金,筆者認為不宜超過1０％。第八條交付期限?出賣人應當在年月日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第種條件,并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1?．該商品房經驗收合格。?.2?該商品房經綜合驗收合格。?３.該商品房經分期綜合驗收合格。?４．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。?５.但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據實予以延期:?１．遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起?日內告知買受人的;２．;【釋義】本條規(guī)定的是賣方交付標的房產的最后期限、交付條件以及延期交付的免責事由。與原示范文本最大的區(qū)別是:規(guī)定了四種不同的交付使用條件。【常見問題】簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇“該商品房經驗收合格”還是“該商品房經綜合驗收合格”作為交付條件.由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道,買方越來越多地提出將商品房經綜合驗收合格作為----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------交付條件。這種要求也有法律依據.國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條規(guī)定:房地產開發(fā)項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后,房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30天內,對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第十八條:住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工,應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收:（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況;（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況。(三）單項工程的工程質量驗收情況;(四）拆遷安置方案的落實情況；（五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的,可以分期驗收。?但實際操作起來有一些具體問題.以前的綜合驗收都是由建設部門召集各有關部門進行,經常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗收完畢有很大時間差.2０00年新的《建設工程質量管理條例》實施后,建設部門對工程竣工驗收采取備案制度，由建設單位自行組織驗收。這就造成建設單位需要分別組織多個部門的驗收工作,使得驗收工作更加費時費力．由于房地產的開發(fā)經營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工,開發(fā)商無法自主把握,制約了開發(fā)商交付計劃的實施。絕大多數(shù)房地產開發(fā)商都難以實現(xiàn)在商品房交付使用的同時通過“綜合驗收",因此直接導致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾,甚至為此訴諸公堂。?【對策】在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下,建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經驗收合格”作為交付條件,但要注意向客戶將原因解釋清楚。?第八條交付期限?出賣人應當在年月日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1?．該商品房經驗收合格。2.該商品房經綜合驗收合格．?.3?該商品房經分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5?．但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據實予以延期:1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起?日內告知買受人的;?２.;?【釋義】?本條規(guī)定的是賣方交付標的房產的最后期限、交付條件以及延期交付的免責事由。與原示范文本最大的區(qū)別是:規(guī)定了四種不同的交付使用條件。?【常見問題】簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇“該商品房經驗收合格”還是“該商品房經綜合驗收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道，買方越來越多地提出將商品房經綜合驗收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據。國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條規(guī)定:房地產開發(fā)項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后,房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請.房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起３0天內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收.第十八條:住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收:（一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況;（二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況。(三)單項工程的工程質量驗收情況;(四)拆遷安置方案的落實情況;（五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------期開發(fā)的,可以分期驗收。但實際操作起來有一些具體問題.以前的綜合驗收都是由建設部門召集各有關部門進行，經常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗收完畢有很大時間差.2000年新的《建設工程質量管理條例》實施后,建設部門對工程竣工驗收采取備案制度,由建設單位自行組織驗收。這就造成建設單位需要分別組織多個部門的驗收工作,使得驗收工作更加費時費力.由于房地產的開發(fā)經營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工,開發(fā)商無法自主把握,制約了開發(fā)商交付計劃的實施。絕大多數(shù)房地產開發(fā)商都難以實現(xiàn)在商品房交付使用的同時通過“綜合驗收"，因此直接導致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。?【對策】?在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下,建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經驗收合格"作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚。???第九條;出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第?種方式處理：1?.按逾期時間，分別處理（不作累加)1(?)逾期不超過?日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；2(?）逾期超過日后,買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達的日子起?天內退還全部已付款,并按買受人累計已付款的％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之?（該比率應不小于第(１)項中的比率）的違約金。2?.【釋義】?本條提供的第1、種賣方逾期交房的違約責任采取分段處理的方式,即違約時間在某天數(shù)內，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金,合同繼續(xù)履行;違約時間超過上述天數(shù),則買方有權選擇解除合同。?逾期時間超過確定的天數(shù)時,如果買方選擇解除合同，賣方應當支付買方已付房款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行,則賣方應按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應從約定交付時間起算起至實際交付止，按統(tǒng)一的比例計算,而不分段計算。?【常見問題】逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象.造成逾期交房的原因是多方面的,既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素,也有行政主管機關強制變更規(guī)劃、采用新型配套設施等開發(fā)商品不能控制的原因.隨著老百姓權利意識的增強,因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多?！緦Σ摺坎还苁裁丛颍灰粯嫵刹豢煽沽u方就應當承擔責任。而且本條的責任應當與第七條“買方逾期付款的違約責任”相當。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房,應及時通知客戶,確屬己方責任的要積極主動承擔責任；不應承擔責任的,說明理由爭取客戶諒解。實踐證明,只要處理得當,絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的.第十條?規(guī)劃、設計變更的約定經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人:?.1?該商品房結構形式、戶形、空間尺寸、朝向；2．【釋義】----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------本條是關于標的房產發(fā)生設計變更時如何處理的約定?！境Ｒ妴栴}】?根據該條規(guī)定只有當規(guī)劃變更、設計變更達到“影響到買受人所購買商品房質量或使用功能”的程度，出賣人才有義務通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產生糾紛后難以判定。?【對策】?為減少誤解,應在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品房質量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設施等發(fā)生變更”。?第十一條"?交接?商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》.出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔.?由于買受人原因,未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:?【釋義】?本條是關于標的房產的交接程序以及相關法律后果的約定。?范本還規(guī)定了出賣人在交付房產時應提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本(GF-９5-０１71）的新規(guī)定。住宅質量保證書和使用說明書制度是建設部1９9８年頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費者的權益，加強商品房住宅售后服務管理,促進住宅銷售?！蹲≌|量保證書》應當包括以下內容:1、工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；２、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；３、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期?！蹲≌褂谜f明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件)的類型、性能、標準等做出說明,并提出使用注意事項,一般應當包含以下內容:１、開發(fā)單位、設計單位、施工單位,委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位;2、結構類型；3、裝修、裝飾注意事項;4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;6、門、窗類型，使用注意事項;7、配電負荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說明；9、其他需說明的問題。【常見問題】?由于目前商品房買賣多采用預售形式，買方在簽訂合同時和其后的很長一段時間內，對標的房產的認識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎之上.只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?、摸得著的現(xiàn)實。而想象和現(xiàn)實總是有些差別的，更何況在我國房地產業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”,這些都導致了交接糾紛大面積產生.交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾期交付、標的房產質量爭議(包括賣方不能提供驗收證明和雖然能夠提供驗收證明但買方仍有異議）、買方不及時驗收入住等。?【對策】交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足,解決的辦法也就應區(qū)別分析.比如標的房產的質量問題只有在開發(fā)建設的全過程采取措施才能徹底避免,而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件、耐心解答買方有關房屋質量等方面的問題等等都會對減少、避免交接糾紛產生意想不到的效果。?另外,針對實踐中有些買方由于自身原因未能按時交接標的房產的情況,建議在本條自由約定出約定:由于買受人原因，未能按期交付的,視為交付,標的房產損毀的風險由買受人承擔,基于該房產產生的物業(yè)管理等費用由買受人自負。?第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。?【釋義】本條是關于出賣人權利瑕疵擔保責任的約定。所謂權利瑕疵擔保責任，是指出賣人就標的物所有權不能完全轉移于買受人而應當承擔的責任．【常見問題】實踐中，出賣人將標的房產向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------【對策】本條只規(guī)定出賣人違反權權利瑕疵擔保義務,應當“承擔全部責任”,過于籠統(tǒng)。學理上講，出賣人違法權利瑕疵擔保責任時，買受人可以主張的權利有：違約金、實際履行、解除合同、損害賠償.建議買受人要求詳細簽訂瑕疵擔保責任。?第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任?出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定達到(附件三)的標準。達不到約定標準的,買受人有權要求出賣人按照下述第種方式處理:1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。?【釋義】出賣人交付的房產不符合附件中關于裝修標準的約定時，應承擔的責任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設備差價,這是參照《消費者權利保＊＊》第四十九條的規(guī)定做出的。【常見問題】本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標準，但實踐中附加的約定過于籠統(tǒng)。如約定“高級地板、豪華衛(wèi)浴設備”等等，容易導致糾紛.【對策】裝修、設備附件的內容應當盡量明確、具體,比如寫清材料的等級、標準，設備的品牌、型號等。?從開發(fā)商的角度講,由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過于苛刻，建議自行約定為：“經雙方選定的鑒定部門確認后，由出賣人在合理的期限內恢復到約定標準,或賠償差價.”第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾?出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑,按以下日期達到使用條件：1．?２．?如果在規(guī)定日期內未達到使用條件,雙方同意按以下方式處理:１．；2?.;?【釋義】本條是出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行時間的承諾,以及違法承諾的責任．基礎設施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話線路、有線電視等。公共配套建筑指標的房產所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內為全體業(yè)主服務的建筑,一般指安保、幼兒園、學校、商店、會所等,具體項目以開發(fā)商的承諾為準。【常見問題】有些項目買受人入住后配套設施長時間不能正常運轉,甚至連水電也成問題.買受人根本無法正常生活,于是怨聲載道,甚至采取過激的方式向開放商討說法。出賣人的商譽自然大打折扣.?【對策】基礎設施中有很多項目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經營的.他們的服務意識、工作效率還遠不能令人滿意。對此，開發(fā)商要有清醒的認識.要想使基礎設施能夠按承諾的期限交付,出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴守進度以外,還要注意與有關部門的協(xié)調、溝通.??第十五條關于產權登記的約定*?出賣人應當在商品房交付使用后日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按下列第項處理：１.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的%賠償買受人損失.2?．買受人不退房,出賣人按已付房價款%向買受人支付違約金.?【釋義】出賣人提交辦理產權證所需材料的時限和違約責任.向房產主管機關申辦產權過戶登記（俗稱辦產權)是買賣雙方共同的義務，需要雙方各自提供相應材料，協(xié)調配合。出賣人應提供的證件有：1、資質證明2、工商營業(yè)執(zhí)照3、國有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計委立項批文、年度投資計劃５、投資許可證(１99１年4月16日以后需提供)6、建設用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖7、建設工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證8、商品房預售許可9、竣工驗收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有：1、購房發(fā)票2、商品房買賣合同、３、身份證復印件、4、單位購買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證(1991年4月16日起)【常見問題】需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產權證的時間,而僅僅是----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“出賣人提交辦理產權證所需材料的時限”。很多買受人對此有錯誤認識。?【對策】建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起６0日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定???十六條保修責任?買受人購買的商品房為商品住宅的,《住宅質量保證書》作為本合同的附件.出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。?買受人購買的商品房為非商品住宅的,雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題,出賣人應當履行保修義務.因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞,出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修,維修費用由購買人承擔。?【釋義】本條是關于標的房產各部位保修期限的約定。具體的保修責任以《住宅質量保證書》〉的內容為準?！蹲≌|量保證書》規(guī)定:正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂１年;?門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設備１個采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具１年;燈具、電器開關6個月;他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。?【常見問題】商品房質量問題是商品房投訴和糾紛的熱點.部分開發(fā)商售后服務意識淡薄?！緦Σ摺磕壳?有些開發(fā)商本著對客戶負責的態(tài)度,也為了樹立良好的企業(yè)形象,非常重視商品房交付后的保修、維護工作，并且成立了專門負責該項工作的“售后服務”部門。這些都是非常有益的嘗試.?第十七條?雙方可以就下列事項約定：1.?該商品房所在樓宇的屋面使用權2.?該商品房所在樓宇的外墻面使用權3．該商品房所在樓宇的命名權4?.該商品房所在小區(qū)的命名權５.6.?【釋義】關于標的房產的屋面、外墻面使用權以及所在樓宇、小區(qū)的命名權歸屬.在原《商品房銷售合同范本》（GF—95—１70１)中,沒有這方面的內容.隨著社會的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能.最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產。這些都是促使本條產生的客觀原因。【常見問題】?絕大多數(shù)購房者尤其是個人,不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項權利“約定"為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理.?【對策】首先,作為一個負責任的開發(fā)商應將該條的確切含義以及可能設計的經濟利益向客戶解釋清楚.其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權"由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權利比較合理。但是，標的房產的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權自然應當歸于買方,開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人"有違公平原則。而“樓宇屋面"就是俗稱的房頂,如果標的房產不在頂層，這條根本無需約定,如果在頂層，也應歸買方所有(否則，買了房子但對房頂----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------沒有使用權豈不是笑話).當然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權時，也應當以不損害所在建筑的整體利益為限,并要遵守政府規(guī)劃管理.第十八條?買受人的房