壽光住宅項目營銷推廣思路1

壽光住宅項目營銷推廣思路金諾敬呈五二一營銷方式建議三項目區(qū)位分析客戶群特點分析置業(yè)需求分析營銷媒體接受度分析四項目區(qū)位分析Projectlocationanalysis投機炒作現(xiàn)象少，價格泡沫成分少，市場觀望現(xiàn)象不明顯由于競爭較小，市場上產(chǎn)品供應(yīng)量偏低，能夠滿足市場客戶的剛性需求房價相對較低，收入與一線城市有著很大的優(yōu)勢，價格在客戶的一個預(yù)期范圍內(nèi)，易為客戶接受優(yōu)勢首先是受政策波動影響較少，一般新政策出臺后都需要有幾年的過度期才會在三四線城市執(zhí)行縣市區(qū)緊俏房源，周邊競品少，最大限度滿足剛性需求市場面向窄，難以吸引外來客群，產(chǎn)品很難輻射式拓展，一旦剛性需求達到飽和，將迎來營銷瓶頸市場認可度高，加大項目配套力度和產(chǎn)品品質(zhì)，可以取得很好的效果周邊城市市區(qū)房價疲軟，可能會造成客群丟失客戶群特點分析Customerbaseanalysis客戶群體一般以本土居民為主，購買動機以剛需和改善居住為主，因此在購買時相對感性，缺乏數(shù)次置業(yè)的專業(yè)度和理性程度，一個好的策劃、包裝很容易引起市場震動?？腿簶?gòu)成分析地級市一般只有一個商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、

專賣店以及批發(fā)市場為主。生活消費為主，高檔品牌消費較少。對提升生活品質(zhì)的高端場所需求度不高，對于滿足生活基本需求的生活配套及人性化設(shè)計較為關(guān)注?？腿合M習(xí)慣住宅交通酒店超市園林根據(jù)客群的生活習(xí)慣和當?shù)氐娜宋奶攸c，對項目進行進一步準確定位。健身居住中心城市新村生活方式置業(yè)需求分析Homedemandanalysis項目客群婚房（剛需）改善居住年輕人置業(yè)買房，為了結(jié)婚。(夫妻雙方共同出資)需求：性價比高，小區(qū)環(huán)境好，交通狀況好，方便上下班父母給孩子買來結(jié)婚用(男方父母居多)需求：要敞亮，大方，離自己居住地近中年夫妻改善居住條件而換房(經(jīng)濟狀況一般比較好)需求：戶型面積大，小區(qū)配套要好，停車方便退休人養(yǎng)老所用需求：樓層要低；(帶院更佳）社交化需求，有老年健身場地營銷媒體分析Marketinganalysisofmedia短信推薦星級：優(yōu)點：即時性強，一定范圍內(nèi)一對一定點投放，到達率高，閱讀率高推廣成本低缺點：對客戶信息準確性要求高，客群差異化大在一二線城市，短信作為“物美價廉”的推廣方式大受歡迎，然而在縣市區(qū)，由于客戶群的特點決定了短信的閱讀率和到達率會大大降低，因此，這種媒體方式只可以作為一種輔助宣傳手段使用。金諾點評：城市中好的推廣方式，在縣市區(qū)并不適合！報紙廣告推薦星級：優(yōu)點：有助于塑造品牌形象，針對的客群素質(zhì)相對高，

傳達信息較完整，時效性較長缺點：成本高，面向客群小一些大型項目和高品質(zhì)樓盤在宣傳時都相對青睞報紙廣告，因為報紙廣告在塑造項目形象上有著其他媒體不可比擬的效果。就本項目而言，報紙廣告并不是十分合適，原因是受眾太小，面向的客群規(guī)模比較微弱，而投入成本較高，性價比較低。金諾點評：城市中“造勢利器”在縣市區(qū)將失去優(yōu)勢！某項目開盤報廣樓體廣告推薦星級：優(yōu)點：充分利用樓體高度優(yōu)勢，有助于項目知名度提升不針對特定客群，廣而告之，范圍廣

項目信息一目了然，利于客戶獲得缺點：成本較高，需要建筑進度配合一般的新建項目樓體高度都高于周邊建筑，因此在樓體上做廣告往往能取得非常好的效果。樓體廣告就是在建筑外立面外懸掛的媒體，一般寫上項目名稱、特點和電話等重要而簡短的信息，便于客戶記憶。金諾點評：“看得見，摸得著”的東西才能打動縣市區(qū)客戶！某項目樓體廣告派單推薦星級：優(yōu)點：準確地宣傳項目，使項目迅速擴大影響；節(jié)省大量的廣告投入，能夠在人口密集的地方有效實施項目傳播；

增加與潛在客戶溝通的機會；

傳達信息較完整，便于保存，時效性長缺點：成本高，面向客群小無論是在一線城市還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目，派單都是最常見的外拓方式。好的派單員不只是把DM單發(fā)送到客戶的手中，同時還可以進行攀談，傳達項目信息。派單能夠在短時間內(nèi)進行傳播，集市、購物中心都是合適的場所。金諾點評：人海戰(zhàn)術(shù)，成本高，戰(zhàn)線長，收益慢。圍擋推薦星級：優(yōu)點：充分利用墻體本身的資源，信息保存時間長；對項目周邊、工地現(xiàn)場進行美化；

臨近項目，能夠更直觀的向客戶傳達項目信息；缺點：成本較高，需要定期維護圍擋是指為了將建設(shè)施工現(xiàn)場與外部環(huán)境隔離開來，使施工現(xiàn)場成為一個相對封閉的空間所采取的措施。現(xiàn)在的圍擋一舉兩得，慢慢發(fā)展成為一種廣告形式，向過路人傳達項目信息，起到廣告轟炸的效果。金諾點評：原來的高性價比圍擋宣傳需要符合縣市區(qū)“國情”！某項目圍擋道旗、燈箱推薦星級：優(yōu)點：設(shè)置于道路兩旁，提升售樓處氛圍，有夾道歡迎的感覺；對項目進行美化，提升業(yè)主榮譽感；

能直觀地向客戶傳達項目信息；缺點：成本較高，道旗、燈箱都需定制，需要定期維護道旗、戶外燈箱起到引導(dǎo)客戶的作用，有助于提升項目的熱銷氛圍，彰顯項目形象，增加客戶進入售樓處咨詢的可能性，辨識度大大提高。金諾點評：道旗、燈箱宣傳需要因地制宜某項目道旗宣傳車推薦星級：優(yōu)點：營銷成本較低，能快速擴大項目知名度

在縣市區(qū)更容易實現(xiàn)，缺點：對業(yè)務(wù)拓展能力要求高與當?shù)仄髽I(yè)、工廠進行聯(lián)誼活動，根據(jù)企業(yè)、工廠的不同情況，針對性的推出優(yōu)惠政策，對聯(lián)誼企業(yè)、工廠員工購買給予團購價格優(yōu)惠。金諾點評：縣市區(qū)營銷需要低成本推廣方式常態(tài)化！某項目宣傳車營銷路演推薦星級：優(yōu)點：充分吸引眼球，對項目進行熱場；在營銷節(jié)點能起到非常重要的作用；

臨近項目，能夠更直觀的向客戶傳達項目信息；缺點：對活動策劃能力要求高路演，就是在馬路或超市門口、購物中心進行秀場表演，不僅被企業(yè)成功地移用，其概念和內(nèi)涵也已改變和延伸，成為包括產(chǎn)品發(fā)布會、產(chǎn)品展示、優(yōu)惠熱賣、現(xiàn)場咨詢、填表抽獎、禮品派送、有獎問答、卡拉ok比賽、文藝表演、游戲比賽等多項內(nèi)容的現(xiàn)場活動。如今很多項目都開始積極采用路演的形式，通過和消費者面對面的交流來宣傳推廣產(chǎn)品。金諾點評：尊重客戶的接受習(xí)慣很重要。某項目開盤典禮現(xiàn)場電視廣告推薦星級：優(yōu)點：潛在客群大，針對面廣；在營銷節(jié)點可以起到重要的宣傳作用；缺點：成本較高，不合適長期推廣盡管互聯(lián)網(wǎng)的普及穩(wěn)步上升，在過去幾年中，電視仍然是大多數(shù)家庭的主要媒介。平均而言，一般人每天花4個半小時在電視機前，收看電視制作的最常見的現(xiàn)代休閑活動之一。金諾點評：電視廣告成為縣市區(qū)樓盤最強大的造勢形式之一！老帶新推薦星級：優(yōu)點：節(jié)約營銷成本，擴大項目知名度；樹立項目口碑效應(yīng)，提升項目在客群中的影響；

增加客戶忠誠度。缺點：獎勵政策成本較高老帶新政策，是房地產(chǎn)營銷模式里一種高級營銷方式，也可以成為關(guān)系營銷、人脈營銷，通過這種方式獲得的客戶購買誠意一般都比較高，帶來的新客戶與老客戶的收入水平、素質(zhì)也較為接近。老帶新的成功運作，能夠為項目積累好的口碑和客戶基礎(chǔ)，為項目營銷和開發(fā)商后期新項目的運營建設(shè)大有裨益。金諾點評：信任是一項重要營銷目標！某項目老帶新宣傳易拉寶聯(lián)誼活動推薦星級：優(yōu)點：營銷成本較低，容易取得明顯的效果

能夠有針對性的擴大客戶群，有的放矢；增加項目知名度，能起到四兩撥千斤的作用；缺點：對業(yè)務(wù)拓展能力要求高與當?shù)仄髽I(yè)、工廠進行聯(lián)誼活動，根據(jù)企業(yè)、工廠的不同情況，針對性的推出優(yōu)惠政策，對聯(lián)誼企業(yè)、工廠員工購買給予團購價格優(yōu)惠。金諾點評：本土的優(yōu)質(zhì)企業(yè)往往具有強大的號召力！異業(yè)聯(lián)盟推薦星級：優(yōu)點：營銷成本較低，能快速擴大項目知名度

在縣市區(qū)更容易實現(xiàn)，缺點：對業(yè)務(wù)拓展能力要求高與二手房中介，汽車、保險、直銷、金融等行業(yè)進行資源共享，從業(yè)人員加入銷售，節(jié)省自己人員管理成本，最大的享用各方資源，市場覆蓋廣，見效快。金諾點評：縣市區(qū)營銷需要低成本推廣方式常態(tài)化！營銷方式建議Marketingsuggestions首先，重新審視項目自身，核對潛在購買群體，對癥下藥。其次，宣傳并推廣宏觀市場預(yù)期，給客戶準確的趨勢資訊，有效做好“歷史營銷”宣傳。最后，統(tǒng)一說辭，加強銷售人員的培訓(xùn)，提升整體素質(zhì)，促進

樓盤成交效益。

項目營銷推廣策略1、塑造高品質(zhì)，賣一般價格

2、充分利用羊群效應(yīng)，大肆炒做

3、給潛在客戶一定的小恩小惠，特別是重要客戶

4、低成本營銷活動常態(tài)化，如派單、宣傳車等

5、報紙等少做，增加橫幅、戶外看板等

6、充分的利用老客戶資訊和信任度小縣城的操盤模式1、公開造勢活動配合派報和小禮品

2、電視臺發(fā)布圖文廣告

3、城鎮(zhèn)街道橫幅廣告

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)定期派報、特別是集市時間

5、老客戶保養(yǎng)，也就是口碑營銷

6、開盤活動大氣、實惠親民

7、結(jié)合商場、社區(qū)做一些表演活動項目營銷方式第1階段：平房向樓房的升華

核心攻擊：居住理念的改變 第2階段：現(xiàn)房盛大發(fā)售 核心攻擊：現(xiàn)房樣板間開放