房地產項目投資策劃課件

05六月2023房地產項目投資策劃本章要求了解房地產項目投資分析的基本概念；熟悉房地產項目投資環(huán)境分析的方法，熟悉融資策劃；掌握房地產項目投資經濟分析。6/5/202321、房地產項目投資策劃概述2、房地產項目投資環(huán)境分析3、房地產項目經濟評價4、房地產項目融資策劃6/5/20233

第一節(jié)房地產投資策劃概述

一、房地產投資的概念房地產投資是指國家、企業(yè)或個人為實現(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產投資所涉及的領域有土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業(yè)等。房地產投資是我國社會固定資產投資的主要組成部分之一。6/5/20234

二、房地產投資的特點

1.房地產投資數(shù)量龐大2.房地產投資回收期較長3.資產的流動性較差4.房地產投資風險較高5.投資收益率高6.房地產投資運作難度較大6/5/20235

三、房地產投資的作用

1.從國家和社會的角度看

(1)改善城市基礎設施和城市面貌，推動城市建設(2)提高居民的居住水平(3)增加政府財政收入(4)帶動相關行業(yè)的發(fā)展2.從投資者的角度看房地產具有良好的保值增值功能。6/5/20236

四、房地產投資的分類分類標準投資種類按投資形式劃分直接投資房地產開發(fā)投資房地產置業(yè)投資間接投資購買房地產股票、債權、信托產品等按房地產類型劃分地產投資住宅房地產投資商業(yè)房地產投資工業(yè)房地產投資按投資經營方式劃分出售型房地產投資出租型房地產投資混合型房地產投資6/5/20237

五、房地產投資策劃的概念

1.房地產投資策劃的含義

房地產投資策劃是指房地產開發(fā)商或策劃機構在房地產項目投資開發(fā)之前，在市場調研與預測的基礎上，以投資效益最大化為目標，針對某個項目形成具體的投資方案的創(chuàng)造性活動。6/5/20238

2.房地產投資策劃的目的(1)對房地產項目的各種投資方案進行比選(2)為項目投資決策提供可靠依據(jù)，避免投資失誤(3)保證房地產投資獲得預期效益3.房地產投資策劃的內容房地產投資策劃通常應該包括房地產投資環(huán)境分析、項目經濟評價、項目融資策劃等內容。6/5/20239

第二節(jié)房地產投資環(huán)境分析

一、房地產投資環(huán)境分析的概念

房地產投資環(huán)境是指房地產項目生存發(fā)展所必須依賴的外部條件的總稱。房地產投資環(huán)境包括硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指項目所在地及周邊區(qū)域的自然地理條件、基礎設施等。軟投資環(huán)境就是該項目所面臨的政治、經濟、法律、科技、文化環(huán)境等。6/5/202310

二、房地產投資環(huán)境分析的內容

1.社會環(huán)境：社會制度、社會秩序、社會信譽2.政治環(huán)境：政治體制、政治局勢、相關政策3.法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及公正性4.經濟環(huán)境：宏觀經濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務環(huán)境、資源環(huán)境等5.文化環(huán)境：風俗習慣、價值觀念、文化傳統(tǒng)、語言文字、教育水平、宗教信仰等6.自然地理環(huán)境：地理位置、地質地貌、自然風光、氣候條件7.基礎設施環(huán)境：能源供應、給排水、交通運輸、郵電通訊、生態(tài)及防災等8.社會服務環(huán)境：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等服務內容、態(tài)度及效率。6/5/202311

三、房地產投資環(huán)境分析的方法

1.冷熱因素對比法1968年，美國經濟學家利特法克等通過對美國、加拿大等國投資者在選擇投資場所時所考慮因素的調查，從投資者角度歸納出七大投資環(huán)境因素，據(jù)此對所投資區(qū)域逐一評估并將之由“熱”至“冷”依次排列，“熱”表示投資環(huán)境優(yōu)良，“冷”表示投資環(huán)境欠佳。

6/5/202312冷熱因素有：1、政治穩(wěn)定性。有一個由社會各階層代表所組成的、為廣大人民群眾所擁護的政府。該政府能夠鼓勵和促進企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長期經營的環(huán)境。當一個地區(qū)的政治穩(wěn)定性高時，這一因素被稱為“熱”因素。2、市場機會。有廣大的顧客，對開發(fā)商提供的產品和服務有尚未滿足的需求，且具有較大的購買力。當市場機會大時，它就被稱為“熱”因素。6/5/2023133、經濟發(fā)展與成就。一個地區(qū)所處的經濟發(fā)展階段、增長率、經濟效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一個地區(qū)內各階層人民的相互關系以及風俗習慣、價值觀念、宗教信仰等方面的差異程度，都要受到他們的傳統(tǒng)文化的影響。當文化一元化的程度高時，那它就是一個“熱”因素。6/5/2023145、法令阻礙。一個地區(qū)的法規(guī)繁復，法律制度不健全，并有意或無意地限制和束縛現(xiàn)有企業(yè)的生產經營，這將會影響今后的投資環(huán)境。若法令阻礙大，這就是一個“冷”因素。6、實質阻礙。一個地區(qū)的自然條件，如地形、地理位置、氣候、降雨量、風力等，往往會對企業(yè)的有效經營產生阻礙。如果實質阻礙高，就是一個“冷”因素。6/5/2023157、地理文化差異。與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠，文化迥異，社會觀念、風俗習慣和語言上存在著差異等，都會對相互之間的溝通和聯(lián)系產生不利影響。如果地理文化差距大，就是一個“冷”因素?？傊斦畏€(wěn)定、市場機會大、經濟發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實質阻礙小、地理文化差距小時，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反之即為“冷地區(qū)”。6/5/202316一個地區(qū)的投資環(huán)境越好，開發(fā)企業(yè)在該國的投資參與成分就越大；相反，若一個地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。當然，上述7個因素又可分為若干個子因素，可以對這些子因素作進一步的“熱冷”分析?！袄錈帷睂Ρ确ㄊ亲钤绲囊环N投資環(huán)境評估方法。雖然在因素的選擇及其評判上有些籠統(tǒng)和粗糙，但它卻為后來投資環(huán)境評估方法的形成和完善奠定了基礎。同時，“冷熱”對比分析的結論也是投資者制定投資戰(zhàn)略、選擇投資區(qū)位的重要依據(jù)。6/5/202317表1冷熱因素對比表地名狀況政治穩(wěn)定性市場機會經濟發(fā)展及成就文化一體化法律阻礙自然條件的優(yōu)劣地理及文化差異A熱冷B熱冷C熱冷6/5/202318

2.等級尺度法該方法主要考慮構成投資環(huán)境的八大因素，包括資本流動自由、外商股權比例、對外商的管理制度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關稅保護的態(tài)度、當?shù)刭Y金的可供能力和近5年的通貨膨脹率。投資者根據(jù)投資環(huán)境的實際情況，對各因素進行評分，然后把各項因素的分數(shù)相加，就可以得出東道國投資環(huán)境的總分，并用總分來揭示投資環(huán)境的優(yōu)劣。6/5/202319

3.道氏公司投資環(huán)境動態(tài)分析法（道氏分析法）投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家也會因不同時期而發(fā)生變化，所以，在評價投資環(huán)境時，對其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評估今后可能產生的變化，以便確定這些變化在一定時期內對投資活動的影響。美國道氏化學公司從這一角度出發(fā)，制定了一套投資環(huán)境動態(tài)分析方法。道氏分析法從動態(tài)的角度將投資風險分為“正常競爭風險”和“環(huán)境風險”。

6/5/202320(1)首先分析影響投資企業(yè)業(yè)務的諸因素，并從中選出該地區(qū)投資項目獲得成功的關鍵因素。(2)在確定關鍵因素后提出“最可能方案”、“樂觀方案”、“悲觀方案”以及“遭難方案”。第一套是根據(jù)未來七年中各關鍵因素“最可能”的變化而提出的預測方案（道氏公司認為，贏利高峰一般為項目決策后的第七年，故將七年定為分析的時間段）；第二套是假設各關鍵因素的變化比預期的好，而提出的“樂觀”預測方案；第三套是假設各關鍵因素的變化比預期的糟，而提出的“悲觀”預測方案；最后一套是各關鍵因素的變化最壞可能導致公司“遭難”的預測方案。(3)最后，邀請專家對各個投資方案可能出現(xiàn)的概率進行預測，從而作出投資決策。6/5/2023214.多因素和關鍵因素分析法(1)多因素分析法

首先將投資環(huán)境因素分為政治環(huán)境、經濟環(huán)境、財務環(huán)境、市場環(huán)境、文化環(huán)境、基礎設施環(huán)境、技術條件、輔助工業(yè)、法律與法制、行政機關的效率和競爭環(huán)境等因素，每一類因素又由一系列子因素構成。然后確定各投資環(huán)境因素在總投資環(huán)境因素中所占的比重，并采用五分制方法評定各類投資環(huán)境的得分。最后匯總得到該區(qū)域投資環(huán)境的總分值，分數(shù)越高，說明投資環(huán)境越佳。6/5/202322(2)關鍵因素分析法

多因素評估法側重于對該地區(qū)投資環(huán)境作一般性的評價，較少考慮具體項目的投資動機。關鍵因素分析法從具體投資項目的動機出發(fā)，從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動機實現(xiàn)的關鍵因素，然后根據(jù)這些因素對投資環(huán)境作出評價。關鍵因素分析法把企業(yè)投資的動機分為降低成本、開拓當?shù)厥袌?、獲得原料供應、分散投資風險、追逐競爭者、獲得當?shù)厣a和管理技術等六種。每種投資動機又包含若干個影響投資環(huán)境的關鍵因素，根據(jù)挑選出來的關鍵因素采用多因素分析法計算投資環(huán)境的總分。6/5/202323

第三節(jié)房地產項目經濟評價一、房地產項目經濟評價的概念項目經濟評價分為財務評價和國民經濟評價。

財務評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算房地產項目的財務收入和支出，分析項目的盈利能力、清償能力及財務生存能力，判斷項目的財務可行性。國民經濟評價從社會經濟發(fā)展的角度，分析房地產項目對社會經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的凈貢獻，判斷項目的社會經濟合理性。

6/5/202324二、房地產項目的成本費用與投資估算根據(jù)《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》，房地產項目成本費用包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費以及不可預見費用等。投資估算除了要確定項目投資額以外，還要根據(jù)項目開發(fā)進度計劃、預計的付款時間及金額，編制項目資金使用計劃表，作為資金籌措的依據(jù)。6/5/202325

三、房地產項目的收入估算與資金籌措

1.房地產項目收入估算(1)確定租售方案要在項目策劃方案的基礎上，制定切實可行的出售、出租、自營等方案，具體包括房地產租售的類型、時間、數(shù)量、價格及收款方式等。(2)估算經營收入主要包括房地產項目的銷售收入、租賃收入、土地轉讓收入以及自營收入等。

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2.房地產項目資金籌措資金籌措就是根據(jù)房地產項目對資金的需求以及資金使用計劃，確定資金的來源和相應的數(shù)量。在制定項目資金籌措計劃時應該注意：(1)嚴格按照資金的使用計劃來確定籌資額；(2)合理把握自有資金和借貸資金的比例；(3)資金籌措應該符合國家的相關金融政策。6/5/202327四、房地產項目財務評價

1.財務評價的程序(1)收集、整理和計算有關基礎財務數(shù)據(jù)資料；(2)編制項目基本財務報表；(3)計算項目財務評價指標；(4)進行項目不確定性分析及風險分析；(5)作出項目在財務上是否可行的評價與結論。6/5/202328

2.基本財務報表

基本財務報表包括現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、利潤與利潤分配表以及資產負債表等。

房地產項目財務報表按照獨立法人房地產項目(項目公司)的要求進行科目設置；非獨立法人房地產項目基本財務報表的科目設置，可參照獨立法人項目進行，但應注意費用與效益在項目上的合理分攤。6/5/202329

(1)現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是反映房地產項目開發(fā)經營期內現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計算報表。現(xiàn)金流量表按期編制，主要用來進行房地產項目財務盈利能力分析?，F(xiàn)金流量表可分為：①全部投資現(xiàn)金流量表②資本金現(xiàn)金流量表③投資各方現(xiàn)金流量表

6/5/202330序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產余值1.7回收流動資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資2.2流動資金全部投資現(xiàn)金流量表6/5/202331序號項目合計123…N2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：(1)財務內部收益率(%)：(2)財務凈現(xiàn)值：(3)投資回收期(年)：(4)基準收益率(%)：全部投資現(xiàn)金流量表(續(xù))6/5/202332資本金現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產收入1.7回收流動資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2流動資金6/5/202333資本金現(xiàn)金流量表(續(xù))序號項目合計123…N2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：(1)資本金財務內部收益率(%)：(2)財務凈現(xiàn)值：6/5/202334投資者各方現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1應得利潤1.2資產清理分配1.2.1回收固定資產余值1.2.2回收流動資金1.2.3凈轉售收入1.2.4其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資出資額2.2流動資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量6/5/202335

(2)資金來源與運用表資金來源與運用表是反映房地產項目開發(fā)經營期各年的資金盈余或短缺情況以及項目資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，為項目資產負債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財務信息。資金來源與運用表的形式如下所示：6/5/202336資金來源與運用表序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收流動資金1.9凈轉售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2流動資金6/5/202337資金來源與運用表(續(xù))序號項目合計123…N2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應付利潤2.9借款本金償還2.10借款利息支付3盈余資金(1)-(2)4累計資金盈余6/5/202338

(3)利潤與利潤分配表利潤與利潤分配表是反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況的財務報表。通過該表提供的投資項目經濟效益靜態(tài)分析資料，可以計算項目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金利潤率等評價指標。利潤與利潤分配表的形式如下所示：6/5/202339利潤與利潤分配表序號項目合計123…N1經營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經營成本2.1商品房經營成本2.2出租房經營成本3運營費用4修理費用5經營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額6/5/202340利潤與利潤分配表序號項目合計123…N8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應付利潤9.3未分配利潤計算指標：(1)投資利潤率(%)：(2)投資利稅率(%)：(3)資本金利潤率(%)：(4)資本金凈利潤率(%)：6/5/202341

(4)資產負債表資產負債表是反映房地產投資項目在計算期內各年末資產、負債與所有者權益變化及對應關系的報表。資產負債表主要用于考察項目資產、負債、所有者權益的結構，進行項目清償能力分析。資產負債表由資產、負債和所有者權益三大部分組成，資產負債表的形式如下所示：6/5/202342資產負債表序號項目合計123…N1資產1.1流動資產總額1.1.1應收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產凈值1.4無形及遞延資產凈值2負債2.1流動資產負債2.1.1應付賬款6/5/202343資產負債表(續(xù))序號項目合計123…N2.1.2短期賬款2.2長期借款2.1.1流動資金借款2.1.2固定資產投資借款2.1.3開發(fā)產品投資借款3所有者權益3.1資本金3.2資本公積金3.3盈余公積金3.4累計未分配利潤6/5/202344

3.財務評價指標通常包括盈利能力指標和償債能力指標兩類。(1)盈利能力指標

盈利能力指標包括財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等。(2)償債能力指標償債能力指標包括借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率等。

6/5/202345經濟評價指標體系盈利能力清償能力動態(tài)指標靜態(tài)指標靜態(tài)投資回收期資本金凈利潤率投資利潤率資本金利潤率動態(tài)投資回收期財務內部收益率財務凈現(xiàn)值借款償還期資產負債率流動比率速動比率圖經濟評價指標體系6/5/202346

評價內容

基本報表

靜態(tài)指標

動態(tài)指標盈利能力分析全部投資現(xiàn)金流量表靜態(tài)投資回收期項目財務內部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期資本金現(xiàn)金流量表------資本金財務內部收益率投資各方現(xiàn)金流量表------投資各方財務內部收益率利潤和利潤分配表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率------清償能力分析資金來源與運用表借款償還計劃表借款償還期償債備付率利息備付率------財務評價的內容、基本財務報表與評價指標的對應關系一覽表6/5/2023474.項目不確定性分析房地產項目不確定性分析的內容主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。

（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析是在一定市場、生產能力及經營管理條件下，通過對產品產量、成本、利潤相互關系的分析，判斷企業(yè)對市場需求變化適應能力的一種不確定性分析方法。亦稱損益分析、量本利分析。6/5/202348通過項目方案的盈虧平衡點（BEP），分析各種不確定因素對經濟效益的影響。盈虧平衡點反映了項目對市場變化的適應能力和抗風險能力，盈虧平衡點越低，項目投產后的盈利的可能性越大，適應市場變化的能力越強，抗風險能力也越強。通?？蛇M行盈虧平衡分析的因素有房屋售價、銷售量、租金、出租率、土地價格、工程費用等。

6/5/202349在一定期間把成本分解成固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和利潤，建立關于成本、產銷量和利潤三者關系的數(shù)學模型，這個數(shù)學模型的表達形式為：利潤＝銷售收入－總成本－稅金其中：銷售收入＝單位售價P×銷量Q稅金=單位產品銷售稅金t×銷量Q總成本＝變動成本＋固定成本＝單位變動成本CV×產量Q＋固定成本CFB＝P×Q－t×Q－CV×Q－CF即：B＝(P－t－CV)×Q－CF6/5/202350產銷量Q可變成本線固定成本線銷售收入線總成本線Q0虧損區(qū)盈利區(qū)Q利潤盈虧平衡點固定總成本CF可變總成本=CV×Q總成本=CV×Q+CF銷售收入=P×Q—t×QBEP06/5/202351線性盈虧平衡點的表達形式B＝(P－t－CV)×Q－CF項目不虧不盈即B＝0時得：產量盈虧平衡點BEP（Q）=CF/(P－t－CV)生產能力利用率盈虧平衡點BEP(f)=盈虧平衡點產量/設計生產能力×100%6/5/202352例：某房地產開發(fā)公司要開發(fā)一個小區(qū)，預計平均每平方米售價4000元，單位變動成本2000元，開發(fā)商開發(fā)固定成本為5000萬元，開發(fā)項目土地面積15000平方米，容積率為3。計算盈虧平衡點銷售量并分析項目安全性。解：盈虧平衡點銷售量：生產能力利用率：項目比較安全。6/5/202353

(2)敏感性分析

通過敏感性分析，判斷房地產項目經濟效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產項目經濟效益影響較大的不確定性因素。用于敏感性分析的房地產項目財務評價指標通常采用內部收益率，必要時也可選用凈現(xiàn)值等其它指標。敏感性分析表和敏感性分析圖如下所示：

6/5/202354敏感性分析表變化率變化因素-30%-20%-10%0%10%20%30%基準折現(xiàn)率建設投資額銷售價格建筑材料價格…6/5/202355敏感性分析圖

-10%-5%05%

10%經營成本投資銷售收入內部收益率基本方案內部收益率（8.79%）基準收益率（8%）6/5/202356步驟：1.選擇要分析的不確定性因素2.選擇分析所用的評價指標3.計算不確定性因素變動對評價指標的影響4.判定敏感性因素5.提出控制敏感性因素的建議6/5/202357影響因素初投資年租賃收入年經營費用壽命期估計值1000萬元3800萬元1800萬元25年初投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV492.82392.82292.82192.8292.82租賃收入變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-198.4547.18292.82538.46784.09經營費用變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV525.53409.17292.82176.4760.116/5/202358確定敏感性因素依次為：價格（租賃收入）、經營費用、期初投資控制方案：