紹興市上虞區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

紹興市上虞區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（意見(jiàn)征求稿）第一章總則第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第三章前期物業(yè)管理第四章物業(yè)管理服務(wù)第五章物業(yè)使用與維護(hù)第六章監(jiān)督管理第七章附則第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《紹興市區(qū)物業(yè)管理辦法》，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條上虞區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本細(xì)則。第三條本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第四條區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門（以下簡(jiǎn)稱區(qū)物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理工作。區(qū)公安、消防、財(cái)政、發(fā)改、規(guī)劃、綜合行政執(zhí)法、質(zhì)監(jiān)、建管、市場(chǎng)監(jiān)督、環(huán)保等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。第五條建立區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，確立由物業(yè)主管部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。同時(shí)，建立以屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為主的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)”分級(jí)物業(yè)管理體系，按照屬地管理原則開(kāi)展相關(guān)工作。第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，并遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)的職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求社區(qū)居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)。新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在兩個(gè)月內(nèi)或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請(qǐng)，并由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會(huì)籌備組，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。符合前款第（一）、（二）項(xiàng)條件的百分之二十以上業(yè)主也可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請(qǐng)。第十條首次業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表組成。業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任?；I備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；（三）無(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；（四）無(wú)不宜擔(dān)任的其他情形?；I備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用的行為；本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位任職?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十一條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（三）草擬業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法；（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)，受告知的單位應(yīng)派代表參加，并予以指導(dǎo)?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作。第十二條首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前，一次性向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）交納籌備經(jīng)費(fèi)，由其代收代管，用于首次業(yè)主大會(huì)籌備使用。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為5萬(wàn)平方米以下的為每平方米1元，超出5萬(wàn)平方米以上的部分為每平方米0.5元?；I備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會(huì)基本的辦公用品可由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）從建設(shè)單位繳納的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)中列支。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況、結(jié)余情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論、書面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人代為參加會(huì)議。凡需書面投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)對(duì)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票的業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定，并按《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開(kāi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開(kāi)。第十五條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主委員會(huì)終止其職務(wù)并予以公示：（一）不具有完全民事行為能力的；（二）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；（三）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的；（四）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未改正的；（五）違反區(qū)人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的；（六）牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益且未改正的；（七）有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重的；（八）有違反臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。第十六條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：（一）業(yè)主委員會(huì)成立（換屆）備案表；（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等；（四）業(yè)主委員會(huì)印章刻制申請(qǐng)表；（五）印章啟用的通告；（六）業(yè)主委員會(huì)主任身份證復(fù)印件和當(dāng)選證明；（七）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。第十七條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（七）根據(jù)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況；（八）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作；（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十八條業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人；（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（六）擅自動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。第十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。第二十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和雖已出售尚未交付的物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。第二十二條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)需要討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見(jiàn)。第二十三條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算。該經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，或者由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主公約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。第二十四條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出約定：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理；（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)；（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗的裝修和戶外設(shè)施的安裝規(guī)范；（五）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；（六）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類規(guī)定費(fèi)用和分配各類收益的方式；（七）違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；（八）其他由業(yè)主公約規(guī)定的內(nèi)容。業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)之日起生效，對(duì)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。第二十五條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)委員資格和人數(shù)、任期、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等事項(xiàng)作出規(guī)定。第二十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每年三月底前通過(guò)公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告上一年度工作情況，并通報(bào)轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第三章前期物業(yè)管理第二十七條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但符合下列條件之一的，經(jīng)區(qū)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）投標(biāo)人少于三個(gè)的；（二）多層或多層和高層結(jié)合、規(guī)劃總建筑面積小于4萬(wàn)平方米的；（三）獨(dú)立高層、別墅區(qū)規(guī)劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的。第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售（預(yù)售）物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，并在物業(yè)銷售（預(yù)售）五日前向轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位銷售（預(yù)售）物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。物業(yè)買受人認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門處理。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)單位選用。第二十九條建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；（二）各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；（三）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房）的面積和位置；（四）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)；（五）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算及分配辦法；（六）違約責(zé)任和合同解除的條件；（七）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。第三十條臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位按照區(qū)物業(yè)主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購(gòu)房時(shí)簽署。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（一）業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；（二）業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定；（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；（四）建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等；（五）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?；（七）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：（一）參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；（四）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序；（五）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門做好業(yè)主大會(huì)的成立工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，提供前期物業(yè)服務(wù)。第三十二條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有成立或者業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，建設(shè)單位可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。第三十三條物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)管理部門報(bào)告。相關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位限期整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第三十四條項(xiàng)目交付使用備案前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、郵政、通信、有線電視、路燈、化糞池等共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫(kù)、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（五）業(yè)主名冊(cè)；（六）物業(yè)管理需要的其他資料。物業(yè)交接完畢三十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其中的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地查驗(yàn)記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接單等資料交區(qū)物業(yè)主管部門備存。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過(guò)十日。第三十六條物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主大會(huì)成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第三十七條物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證前予以確定。建設(shè)單位應(yīng)在辦理商品房預(yù)售證之前到區(qū)物業(yè)主管部門就物業(yè)管理用房進(jìn)行預(yù)留確認(rèn)，并將相關(guān)資料交區(qū)物業(yè)主管部門。第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理用房總建筑面積應(yīng)不低于8平方米。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計(jì)審查后征求轄區(qū)物業(yè)主管部門的意見(jiàn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中確定，不得任意調(diào)整。前期物業(yè)管理期間的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的使用及經(jīng)營(yíng)收益的使用應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中載明。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)地上建筑面積超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房確；實(shí)無(wú)法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。第三十九條物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自改變使用用途。物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行日常辦公。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定自行出租或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)，租金或者收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者依照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。第四章物業(yè)管理服務(wù)第四十條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方包括電梯等安全管理的權(quán)利和義務(wù)，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，配合社區(qū)居（村）民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。第四十二條物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內(nèi)容：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）物業(yè)的基本情況；（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（五）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（六）物業(yè)管理用房的管理和使用；（七）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法；（八）合同期限；（九）違約責(zé)任；（十）解決爭(zhēng)議的辦法。第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益；（五）房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第四十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：（一）建設(shè)單位按照本條例第三十五條規(guī)定移交的資料；（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備資料；（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；（六）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料；（七）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第四十六條對(duì)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。物業(yè)服務(wù)合同提前解除的，依照合同的有關(guān)約定辦理。未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)無(wú)法正常開(kāi)展工作的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可由所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理后，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確實(shí)無(wú)法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)進(jìn)行臨時(shí)管理，維持物業(yè)區(qū)域基本生活秩序，臨時(shí)管理所需費(fèi)用由區(qū)財(cái)政給予適當(dāng)補(bǔ)貼。新物業(yè)服務(wù)合同生效后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將交接材料全部移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十七條普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；別墅、排屋等非普通住宅小區(qū)和辦公、商務(wù)樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。對(duì)政府投資建設(shè)的保障性住宅小區(qū)（具體指廉租住房、公共租賃住房）實(shí)施物業(yè)管理的，由財(cái)政給予一定的資金補(bǔ)貼。第四十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主公約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。第四十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供服務(wù)，并向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂有償委托收費(fèi)協(xié)議。住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣與民用同價(jià)。第五十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十五條第一款規(guī)定的資料。第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等捆綁收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為，不得干擾業(yè)主自治活動(dòng)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見(jiàn)。第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并積極協(xié)助做好救助工作。政府有關(guān)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派、亂收費(fèi)。第五十五條物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。第五章物業(yè)使用與維護(hù)第五十六條業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，依照有利于安全和公平、合理使用物業(yè)的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。業(yè)主在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主公約。第五十七條物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品；（二）違反區(qū)人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定；（三）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌；（四）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；（五）損毀樹(shù)木、綠地；（六）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；（七）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；（八）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物；（九）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)；（十）在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;（十二）擅自架設(shè)電線、電纜等；（十三）擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品；（十四）法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約和業(yè)主公約禁止的其他行為。對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻制止，對(duì)拒不改正的應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)予以查處。第五十八條業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報(bào)經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)業(yè)主、非業(yè)主使用人違反前款規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為，有關(guān)個(gè)人和單位有權(quán)反映和舉報(bào)，相關(guān)行政主管部門應(yīng)及時(shí)依法予以查處。第五十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主公約。業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)按照區(qū)相關(guān)部門文件執(zhí)行，業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主公約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中另行規(guī)定。第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要。車庫(kù)、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。為了保證車庫(kù)、車位的充分利用，業(yè)主要求承租空置的車庫(kù)、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設(shè)單位不得將車庫(kù)、車位出售、贈(zèng)與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。第六十一條業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置車位的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)公安部門協(xié)助劃定小區(qū)內(nèi)地面停車位和行車路線，公安部門應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。第六十二條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的車位停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定制定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將停車費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。除維護(hù)車輛停放場(chǎng)地及設(shè)施有效使用和停車管理的必要開(kāi)支外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，將停車費(fèi)用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)停車費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所得收益的管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主公約或議事規(guī)則中予以明確。物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)單獨(dú)列賬，收支情況應(yīng)每半年至少公布一次。前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理問(wèn)題與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中作詳細(xì)約定，并向業(yè)主公示告知。第六十四條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。第六十五條業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。第六十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第六十七條物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金按區(qū)政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六章監(jiān)督管理第六十八條區(qū)建設(shè)局作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，履行下列職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；（二）研究制定住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)章制度并組織實(shí)施；（三）負(fù)責(zé)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考評(píng)體系，建立企業(yè)誠(chéng)信檔案、準(zhǔn)入和清出機(jī)制；（四）完善《上虞區(qū)前期物業(yè)招標(biāo)細(xì)則》，落實(shí)物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收備案制度，規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收協(xié)議、資料、程序；（五）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)企業(yè)年度考核考評(píng)工作，年度考評(píng)與日?？己思{入信用體系；（六）負(fù)責(zé)行業(yè)監(jiān)督管理，推動(dòng)行業(yè)自律建設(shè)、規(guī)范化建設(shè)、精準(zhǔn)化培訓(xùn)與交流；（七）負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)保修金的管理；（八）指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作。第六十九條街道辦事處（