綠城·濟南百合花園X某年營銷推廣計劃課件

綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2023/6/6綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃目錄濟南經濟發(fā)展及房地產市場形勢項目概況與開發(fā)階段2012年營銷推廣計劃2012年營銷推廣費用預算2012年銷售保障措施綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃一、濟南經濟發(fā)展及房地產市場形勢綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃濟南2010年全市實現(xiàn)生產總值（GDP）3910.8億元，比上年增長12.7％，連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長。全市按常住人口計算的人均GDP為58500元。事項2009年2010年2011年（前三季度）GDP(億元)3351.363910.83251常住人口人均GDP(元)5380058500/同比增幅(%)12%12.7%/濟南近三年GDP增長情況綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2010年全年城市居民人均消費性支出15973.3元，增長8.2%。城市居民恩格爾系數(shù)31.6%，下降1.2個百分點；農村居民恩格爾系數(shù)33.6%，下降2.0個百分點。城市居民人均衣著支出1882.4元，增長26.8%；人均交通通訊支出2645.8元，增長8.6%。事項2009年2010年2011年（1-10月）市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)2272225321.116730社會消費品零售總額（億元）1617.91725.51351.6人均住房建筑面積（平方米）39.432.1/每百戶擁有汽車數(shù)量（輛）16.3322.67/年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（億元）1911.52187.7/濟南近三年人均收入與支出變化綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃

2010年，全市工業(yè)增加值達到1352.4億元，5年平均增長13.4%，占全市GDP的34.6%。2011年1-3季度，濟南市全市生產總值為3250.57億元，其中第一產業(yè)157.70億元，第二產業(yè)1344.24億元，第三產業(yè)1748.63億元，產業(yè)結構更加優(yōu)化，產業(yè)比例由去年同期的4.9:42.3:52.8調整為4.8:41.4:53.8，第三產業(yè)比重同比提高1.0個百分點。濟南市六大支柱產業(yè)為：交通裝備產業(yè)、冶金鋼鐵產業(yè)、機械裝備產業(yè)、食品藥品產業(yè)、電子信息產業(yè)、石油化工產業(yè)。代表性企業(yè)如中國重汽、濟南鋼鐵、濟南二機床集團、齊魯制藥、浪潮集團、濟南煉油廠等。濟南支柱產業(yè)發(fā)展情況綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃寫字樓住宅面積（萬平米）套數(shù)金額（億元）2011年去化量252.223212224.172011年存量95.98106932012年預估供給量220240001982011年，濟南住宅市場總銷售額224億元，面積252萬平米。截至2011年年底，存量房源為96萬平米，預計2012年新增供給量約220萬平米。濟南2011年房地產成交量價變化情況綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃濟南2011年房地產成交量價變化情況綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年1月7日，濟南經濟工作會議召開，關于房地產作出如下部署：

堅持調控政策不動搖，抑制投資投機性需求，促進房價合理回歸。增加普通商品住房建設，增加中低價位、中小戶型住房供應等措施，更好地滿足自住型、改善性住房需求，防止房地產市場出現(xiàn)大的波動。積極引導企事業(yè)單位、產業(yè)園區(qū)及開發(fā)區(qū)參與保障性住房建設，完成4萬套保障性安居工程任務。濟南市2012年經濟工作會議精神綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃繼續(xù)緊跟國家房地產市場調控步伐繼續(xù)實施嚴格的限購、限貸與限價預售政策濟南市2012年房地產政策預期綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃恒大城保利海德公館恒生伴山2011年競品樓盤分布圖綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃

保利海德公館位于本項目西3公里處，總建筑面積43萬平米，容積率2.4，自2011年7月16日開盤以來，累計認購150套，認購金額3.08億。售樓處每日來電約16批，來訪約13批，一期成交量不樂觀，二期推出毛坯房，10月8日開盤，92批認籌客戶成交36套，成交均價10500元/平米，去化不理想受較高價格影響明顯。2011年共成交2.69億元。2011年競品樓盤市場情況保利海德公館恒大城恒生伴山綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃

恒大城位于本項目東北5公里處，總建筑面積170萬平米。首期于2011年5月29日開盤，推出1149套，當日成交997套，去化率86.77%，成交均價6500-7000元/平米。之后，平均2-3個周加推60-120套房源，2011年成交2340套、17.1億元。保利海德公館恒大城恒生伴山綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃恒生伴山位于本項目東南方向，擁有便利的交通條件和優(yōu)良的自然環(huán)境?？偨ㄖ娣e17余萬平米，1131戶。一期于2010年7月22日開盤，推出182套精裝修戶型，均價9500元/㎡，銷售不暢。后于2011年9月10日加推毛坯房源共180套，85-135㎡戶型，當日成交108套，成交均價7900元/㎡。保利海德公館恒大城恒生伴山綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2011年競品樓盤市場情況項目名稱總體量

（萬平米）核心優(yōu)勢主要不足2011年

成交套數(shù)成交金額

（萬元）成交面積

（平米）均價

（元/平米）保利海德公館43地段、品牌地價高197269002890012000恒大城170價格、品牌地段2340171000297006500（精裝）恒生伴山17地段、環(huán)境品牌、配套17810600197587500綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃二、項目概況與開發(fā)階段綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃項目要素基礎指標項目位置濟南市東北部，隸屬于歷下區(qū)，奧體中路以西，中林路以北。物業(yè)類型項目的產品類型為高層、商鋪，共35幢建筑?？傄?guī)劃用地面積33.9萬平方米總建設用地面積25.6萬平方米容積率地上容積率不大于1.9,地下容積率不大于0.75總建筑面積663975平方米其中：地上建筑面積486718平方米地上可售面積452989平方米公司持有物業(yè)33728平方米地下建筑面積177257平方米預計總成本513346萬元其中：土地成本139244萬元工程成本311624萬元期間費用62478萬元總可售金額預估643714萬元（含地下車庫和庫房）凈利潤預估29404萬元1.項目整體情況綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃分期名稱建筑面積（m2）一期C.D272649二期A193742三期B197584合計663975D地塊C地塊B地塊A地塊綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃19項目整體開發(fā)計劃一覽表

分期一期二期三期分期案名C、D地塊A地塊B地塊占地面積（平方米，下同）

1342006240059403開發(fā)面積總建筑面積272649193742197584可售物業(yè)面有物業(yè)面積3705159362590土地證取得時間2010年2月4日2010年2月4日2010年2月4日規(guī)劃方案設計批復時間2011年3月24日2011年5月23日2012年3月31日擴初設計批復時間———施工圖設計完成時間2011年5月15日2011年9月2日2012年10月31日建設工程規(guī)劃許可證領取2011年4月29日2011年6月30日2012年5月31日建設工程施工許可證領取2011年7月12日2011年11月9日2013年1月31日開工時間2011年4月30日2011年11月9日2013年1月31日達到正負O時間2011年10月14日2012年3月1日2013年9月30日當期主體全部封頂時間2012年11月30日2013年3月30日2014年11月30日達到預售條件時間2011年10月14日2012年3月1日2013年9月30日交付時間2014年6月30日2015年6月30日2016年6月30日綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃三、2012年營銷推廣計劃綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃三、2012年營銷推廣計劃2012年銷售計劃2012年核心推廣舉措2012年營銷推廣核心問題綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年銷售計劃2012年核心推廣舉措2012年營銷推廣核心問題三、2012年營銷推廣計劃綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年期初可售房源銷售計劃

面積：平方米，金額：萬元分期物業(yè)類型期初可售房源情況銷售計劃主要戶型面積套數(shù)總面積均價金額金額銷售率資金回籠/率一期高層140167228780.9212241300061%9190/71%綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃推盤分期樓號物業(yè)類型開盤時間可售房源情況銷售計劃主要戶型面積套數(shù)總面積金額均價金額銷售率資金回籠額資金回籠率第一次推盤一期D3高層3.311379912231122311900074%600067%第二次推盤一期D2D5高層5.12140212291702917012000069%1510075%第三次推盤一期D10D11高層9.15136/165176277812778111500054%1201080%第四次推盤一期D7D12高層10.28136/165134205992059911300063%1020078%合計—————621897818978115700063%4331076%2012年新增可售房源銷售計劃面積：平方米，金額：萬元綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃一季度二季度三季度四季度去化存量房源加推D3#樓樣板區(qū)呈現(xiàn)，5月份加推D2#、D5#樓9月份加推D10#D11#樓10月份加推D7#D12#樓

可售房源銷售金額套數(shù)788501面積11265971444金額111005700001234571011122012年可售房源銷售計劃面積：平方米，金額：萬元

綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年銷售計劃2012年核心推廣舉措2012年營銷推廣核心問題三、2012年營銷推廣計劃綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃銷售計劃(套)來訪客戶成交率需來訪客戶數(shù)日來訪客戶數(shù)5018%62631750110%50101450112%4175112012年客戶數(shù)量估算注：8-12%的客戶成交率依據(jù)經驗值估算。綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年政策調控繼續(xù)的大背景下，市場形勢依然嚴峻，客戶持續(xù)觀望，因此保證銷售案場日來訪客戶保持在11-17組難度較大。綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年營銷推廣核心問題客源?。。【G城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年營銷推廣核心問題到目標客戶出現(xiàn)的地方尋找客戶！綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年營銷推廣核心問題那么，客戶在哪里？綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃濟南百合花園來訪客戶分布區(qū)域地緣性客戶為主綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃經十路鳳凰路小清河洪樓5KM5KM濟南百合花園目標客戶區(qū)域界定綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃1KM3KM5KM5KM：南至經十東路，西至洪樓廣場1KM：南至涵源大街，西至奧體西路3KM：南至工業(yè)南路，西至七里河路濟南百合花園目標客戶區(qū)域界定綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃1KM1KM區(qū)域：待開發(fā)區(qū)該區(qū)域僅盛?；▓@與紫御東郡已建成交付，其余地塊均處于待開發(fā)狀態(tài)，配套嚴重不足。濟南百合花園周邊1KM區(qū)域分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃1KM3KM3KM區(qū)域：中心居住區(qū)該區(qū)域南至工業(yè)南路，西到七里河路，交通便捷，配套完善，已有盛世花城、茗筑美嘉、未來城、富翔天地等多個社區(qū)交付使用，人口較為密集。BAFGHDCEA：盛世花城B：茗筑美嘉C：香格里拉D：萊茵小鎮(zhèn)E：未來城F：上海花園G：富翔天地H：錦繡泉城濟南百合花園周邊3KM區(qū)域分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃花園路工業(yè)南路涵源大街奧體西路七里河路開拓路奧體中路會展中心片區(qū)祝甸片區(qū)濟南百合花園周邊3KM區(qū)域分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃花園路工業(yè)南路涵源大街開拓路會展中心片區(qū)奧體中路會展中心片區(qū)位于項目東南向，人口密集，分布有盛世花城、萊茵小鎮(zhèn)、新東方家園、匯展香格里拉、茗筑美嘉、未來城等大型小區(qū)，總建筑面積超過200萬平米，常住人口約10萬人。該片區(qū)毗鄰高新區(qū)管委會，交通便利，銀行、郵政、通信、餐飲、超市眾多，配套完善。隨著銀座商城高新店開業(yè)，該片區(qū)逐步發(fā)展成為高新區(qū)鄰里商業(yè)中心，為周邊居民提供重要的生活配套支持。會展中心片區(qū)分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃花園路工業(yè)南路涵源大街奧體西路七里河路祝甸片區(qū)祝甸片區(qū)位于項目西南向，是高新區(qū)最早發(fā)展的區(qū)域。分布有錦繡泉城、泉印蘭亭、富翔天地、逸東花園等大中型社區(qū)及眾多機關事業(yè)單位宿舍，總建面積約300萬平米，常住人口超過15萬人。該片區(qū)西鄰洪樓廣場，北到環(huán)聯(lián)小商品市場，南至長途汽車站，交通便利，客流量大。隨著城市東拓，該片區(qū)亦有長足發(fā)展，基礎配套迅速完善，區(qū)域價值迅速攀升，本項目競品項目之一-保利海德公館即位于該片區(qū)。祝甸片區(qū)分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃1KM3KM5KM5KM：商務中心區(qū)、經十路政務中心及高新產業(yè)區(qū)該區(qū)域包括齊魯軟件園、舜泰廣場、洪樓廣場等主要的商業(yè)商務中心，省立醫(yī)院、奧體中心、省高院等機關事業(yè)單位以及眾多高新技術企業(yè)BADCEFGHA：省立醫(yī)院B：齊魯軟件園C：天辰集團D：舜泰廣場E：省高院F：東環(huán)國際廣場G：洪樓廣場H：齊魯制藥廠濟南百合花園周邊5KM區(qū)域分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃軟件園片區(qū)洪樓片區(qū)濟南百合花園周邊5KM區(qū)域分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃軟件園片區(qū)齊魯軟件園位于本項目正南側4公里處，成立于1995年，2001年被認定為“國家軟件產業(yè)基地”。目前進駐企業(yè)約600家，經科技部認定為骨干企業(yè)有11家，規(guī)模以上企業(yè)33家，銷售收入過億元有9家，從業(yè)人員2萬余人。高新區(qū)產業(yè)園區(qū)包括眾多知名企業(yè)集團，如浪潮集團、濟南二機床廠、天辰集團、齊魯制藥、正大福瑞達、法因數(shù)控、力諾瑞特等，是濟南支柱性產業(yè)的杰出代表。舜泰廣場位于經十路沿線，由11棟高層寫字樓組成，總建筑面積約60萬平米，為濟南東部城區(qū)規(guī)模最大的商務中心。進駐的知名企業(yè)有山東同圓設計院、中鐵十局、黃金集團、山東鋼鐵、濟南市政設計院等。軟件園片區(qū)分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃洪樓片區(qū)洪樓廣場是濟南市核心商業(yè)區(qū)之一，是濟南東部最繁華的區(qū)域，貴和商城、銀座超市、大潤發(fā)超市及眾多大型酒店分布于此。二環(huán)東路沿線主要包括山航大廈、東環(huán)國際廣場和火炬大廈、環(huán)聯(lián)小商品城以及沿街商業(yè)等所組成的商業(yè)商務中心。該區(qū)域交通便利，客流量大，辦公物業(yè)較為集中。洪樓片區(qū)分析綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃3KM區(qū)域，中心居住區(qū)常住居民5KM區(qū)域，商務中心區(qū)白領一族5KM區(qū)域，政務中心區(qū)機關事業(yè)單位工作人員5KM區(qū)域，高新區(qū)產業(yè)工人濟南百合花園目標客戶界定綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃濟南百合花園目標客戶及分布地圖綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年銷售計劃2012年核心推廣舉措2012年營銷推廣核心問題三、2012年營銷推廣計劃綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年核心推廣舉措將銷售中心外延,走進社區(qū)，走進寫字樓，走進商業(yè)中心區(qū)，與目標客戶形成直接的、有效的溝通！綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年核心推廣舉措推廣層面：以面帶點，形成全面覆蓋。執(zhí)行層面：以點帶面，力求重點突破。綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年核心推廣舉措以目標客戶所在區(qū)域為重點，結合項目營銷節(jié)點，開展全面、深入的廣告推廣，展示項目形象，迅速傳播項目信息，提高項目知名度與美譽度。推廣層面：以面帶點，形成全面覆蓋。綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年核心推廣舉措圍擋廣告有效敷設目標客戶所在區(qū)域，如會展中心、軟件園、洪樓和二環(huán)東路沿線，展示項目形象。DM直投短信發(fā)布針對盛世花城、富翔天地、未來城、錦繡泉城等眾多小區(qū)進行定期DM直投，強化信息滲透。針對目標客戶區(qū)域進行針對性短信發(fā)送，及時發(fā)布項目進展與活動信息。推廣層面：以面帶點，形成全面覆蓋。綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃2012年核心推廣舉措執(zhí)行層面：以點帶面，力求重點突破。針對上述區(qū)域內的重點單位，如黃臺電廠、齊魯軟件園、舜泰廣場、省立醫(yī)院等開展針對性推介，取得突破后逐步擴展至整個片區(qū)。綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃紅梅計劃積極推進紅梅計劃、玉蘭計劃等，鼓勵客戶熱情參與到項目銷售工作中。內部巡展聯(lián)誼活動加強與目標單位溝通，加強目標單位內部巡展活動，與目標客戶面對面溝通。結合營銷節(jié)點在各大商業(yè)中心、寫字樓廣場及主要社區(qū)開展客戶聯(lián)誼活動，招募杭州零距離體驗。執(zhí)行層面：以點帶面，力求重點突破。2012年核心推廣舉措綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃時間推廣層面執(zhí)行層面1月短信針對性發(fā)布2011年存量房源去化2月DM直投啟動2011年存量房源去化3月戶外廣告布點完成D3#樓加推重點單位拓展啟動并貫穿全年2012年營銷推廣舉措綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃時間推廣層面執(zhí)行層面4月人間四月下杭州，發(fā)現(xiàn)綠城之美銷售中心投入使用杭州零距離品鑒活動啟動5月園區(qū)服務體系之健康解讀（5月12日護士節(jié)）D2#、D5#樓加推樣板間樣板區(qū)全面呈現(xiàn)山東省立醫(yī)院醫(yī)護人員聯(lián)誼6月金色童年少兒游樂季啟動（6月1日兒童節(jié)）少兒游樂、攝影等海豚計劃會員招募2012年營銷推廣舉措綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃時間推廣層面執(zhí)行層面7月園區(qū)服務體系解讀暑期嘉年華海豚計劃8月婚房置業(yè)計劃（7月7日七夕）七夕派對9月園區(qū)服務體系之教育解讀（9月10日教師節(jié)）D10#、D11#樓加推教師節(jié)活動2012年營銷推廣舉措綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃時間推廣層面執(zhí)行層面10月園區(qū)服務體系之老年關愛解讀D7#、D12#樓加推紅葉活動11月紅梅計劃玉蘭計劃感恩節(jié)客戶答謝活動12月紅梅計劃玉蘭計劃業(yè)主新年晚會2012年營銷推廣舉措綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃四、2012年營銷推廣費用預算綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃少花巧花，提高投入產出比。合理分配，適度減少硬廣投放，加大營銷活動力度，強化與客戶面對面溝通，提升推廣成效。推廣預算使用原則綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃類項房源總金額（萬元）銷售周期（月）推廣預算比例推廣預算額度（萬元）總可售房源620000600.50%3100已成交房源9090126%（實際花費）5772012年房源70000120.5%350濟南百合花園推廣費用總表綠城·濟南百合花園X年營銷推廣計劃濟南百合花園2012年推廣費用細表項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月本年預算合計廣告策劃服務費7.57.57.57.57.57.57.57.57.57.57.57.590營銷活動費00101515101010201555115廣告費00036255153154240145其中：報紙廣告費

1010

0

10100

40電臺廣告費

510

0

5100

30電視廣告費

5

5

10網(wǎng)絡廣告費

15

15

15

45直郵廣告費

3

2

3

2

10其他廣告費

3

3

22010銷售物料制作費003550051055240其他銷售費用

0營銷推廣費合計88212828181823382818