酒店式公寓運(yùn)作模式建議課件

酒店式公寓運(yùn)作模式建議廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓，只租不售，由雅詩(shī)閣統(tǒng)一管理一、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作管理廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓，座落于廣州新中央商務(wù)區(qū)——珠江新城的核心地段，與超甲級(jí)寫字樓、白金五星級(jí)酒店、高級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)共同組成廣州乃至華南地區(qū)最具地標(biāo)性的商務(wù)綜合體——廣州國(guó)際金融中心。從一房式到三房式，每間公寓均擁有獨(dú)立的客廳及用餐區(qū)，并配備設(shè)施齊全的廚房、高品質(zhì)家庭影院系統(tǒng)，24小時(shí)的保安巡視及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保證居住安全。廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓——概況房型建筑面積短租

（低于一個(gè)月）

元/天短租

折合元/平/月長(zhǎng)租

（一個(gè)月以上）

元/月，含物業(yè)服務(wù)、水電長(zhǎng)租

折合元/平/月一房95-100方1050+15%服務(wù)費(fèi)=120838121500226二房139-156方1650+15%服務(wù)費(fèi)=189839328000193三房195-201方2050+15%服務(wù)費(fèi)=235836332000164廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓——租金情況說(shuō)明：租金分短期和長(zhǎng)期租的區(qū)別，不滿一個(gè)月為短期租，一個(gè)月以上為長(zhǎng)期租，長(zhǎng)期租有不同折扣，一年以上長(zhǎng)期租可享受短期租的6折或以上優(yōu)惠。廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓——酒店服務(wù)內(nèi)容公寓特色及設(shè)施酒店前臺(tái)服務(wù)雙語(yǔ)對(duì)話鬧鐘收音機(jī)寬帶上網(wǎng)浴室配有毛巾和洗漱用品配備齊全的廚房:咖啡機(jī)傳統(tǒng)烤爐（部分精選公寓）電磁爐和抽油煙機(jī)洗碗機(jī)（部分精選公寓）電熱水壺玻璃和陶瓷器皿、碗碟、餐具和其它用具微波爐冰箱吹風(fēng)器家庭娛樂(lè)系統(tǒng)配備有：帶DVD播放機(jī)的Bose高保真系統(tǒng)裝有衛(wèi)星和有線電視頻道的高清數(shù)字電視蒸汽熨斗和熨衣板國(guó)際直撥電話及語(yǔ)音信箱步入式衣柜（部分精選公寓）洗衣烘干機(jī)無(wú)線上網(wǎng)區(qū)域商業(yè)事務(wù)視聽(tīng)設(shè)備出租服務(wù)

高速上網(wǎng)服務(wù)商務(wù)中心

快遞服務(wù)

會(huì)議室

多功能廳

無(wú)線上網(wǎng)設(shè)施兒童游樂(lè)室設(shè)施齊全的健身房室內(nèi)恒溫游泳池迷你高爾夫球場(chǎng)迷你電影院室外露臺(tái)閱覽室住客休閑廊住客活動(dòng)桑拿及蒸汽浴室瑜伽房舒適便捷24小時(shí)前臺(tái)接待服務(wù)機(jī)場(chǎng)接送服務(wù)

地下停車場(chǎng)

每日自助早餐

代購(gòu)服務(wù)

每周兩次客房清潔干、濕洗衣服務(wù)

保安24小時(shí)保安及閉路電視監(jiān)控電子門禁卡室內(nèi)電子保險(xiǎn)箱

紅色事項(xiàng)為收費(fèi)服務(wù)富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓、新大廈國(guó)際公寓優(yōu)質(zhì)國(guó)際公寓，有物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)；二、無(wú)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，有優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓——概況富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓坐落在廣州珠江新城CBD西南部，緊臨廣州大道。由廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司管理，該物業(yè)公司隸屬于廣州富力地產(chǎn)股份有限公司，是國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)?？蛻粲凶赓U需求需要找社區(qū)附近的租賃或直接找業(yè)主獲取租賃信息，天力物業(yè)不負(fù)責(zé)代租。房型建筑面積租金元/月租金折合元/平/月售價(jià)（二手）元/平物業(yè)管理費(fèi)元/平/月（不含水電費(fèi)）一房9290009825000-270005-6.5（不同面積戶型物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同）二房1251100088三房1901500079富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓——租金情況說(shuō)明：租金在珠江新城公寓相比，租金價(jià)格相對(duì)較低，不超過(guò)100元/平/月。工作人員都是在四星級(jí)以上酒店服務(wù)過(guò)，至少有兩年服務(wù)經(jīng)驗(yàn)管理人員提供三語(yǔ)服務(wù)，包括日語(yǔ)、韓語(yǔ)和英語(yǔ)為客戶代收郵件預(yù)約清潔打掃為客戶提供翻譯會(huì)所有圖書館和兒童游樂(lè)室開放有償提供商務(wù)服務(wù)中心，如小型咖啡廳等可協(xié)商用做會(huì)議空間有償會(huì)所服務(wù):游泳、桑拿、健身、斯諾克競(jìng)技館等另外計(jì)費(fèi)。（紅色字體事項(xiàng)收費(fèi)）富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓——物業(yè)服務(wù)內(nèi)容新大廈國(guó)際公寓——概況廣州新大廈國(guó)際公寓是由著名金鑰匙成員管理公司廣州泛盈酒店公寓管理有限公司管理的實(shí)行星級(jí)酒店式服務(wù)的公寓。地處廣州大道中珠江新城核心CBD商務(wù)中心。目前二手房屋有售，業(yè)主零散出租，無(wú)統(tǒng)一出租管理。房型建筑面積租金元/月租金折合元/平/月售價(jià)（二手）元/平物業(yè)管理費(fèi)元/平/月（不含水電費(fèi)）四房168150008928000-320003.8四房17613000-1500080四房18313000-1500077新大廈國(guó)際公寓——租金情況行李寄存叫醒服務(wù)租車服務(wù)多國(guó)語(yǔ)言工作人員翻譯服務(wù)金鑰匙服務(wù)代客泊車叫車服務(wù)外幣兌換服務(wù)旅游票務(wù)服務(wù)送餐服務(wù)新大廈國(guó)際公寓——物業(yè)服務(wù)內(nèi)容干洗傳真/復(fù)印外送洗衣服務(wù)郵政服務(wù)專職行李員（紅色為收費(fèi)項(xiàng)目）廣州領(lǐng)峰W公寓掛名W酒店，發(fā)展商自己的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)物管服務(wù)三、無(wú)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作管理、掛名知名酒店品牌朱美拉國(guó)際公寓掛名朱美拉酒店，發(fā)展商自己的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)物管服務(wù)廣州領(lǐng)峰W公寓——概況合景領(lǐng)峰Ｗ公寓，依托世界奢華酒店品牌Ｗ酒店，產(chǎn)品較為奢華，交樓標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)6500元/平方米。實(shí)際物業(yè)管理有合景泰富找的新加坡團(tuán)隊(duì)來(lái)管理，與酒店方面的管理服務(wù)無(wú)關(guān)聯(lián)。業(yè)主自行出租房屋，無(wú)統(tǒng)一團(tuán)隊(duì)管理租賃事宜。房型建筑面積租金元/月租金折合元/平/月售價(jià)（二手）元/平物業(yè)管理費(fèi)元/平/月（不含水電費(fèi)）單間45-485000-530011137000-380004.5一房83-878300-8900100廣州領(lǐng)峰W公寓——租金情況廣州領(lǐng)峰W公寓——物業(yè)服務(wù)內(nèi)容呼應(yīng)W酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)外稱提供“隨時(shí)隨需服務(wù)”。六星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。除日常保潔、常規(guī)安保工作、免費(fèi)推介一些服務(wù)電話等免費(fèi)，其他都為收費(fèi)項(xiàng)目。隨時(shí)/隨需服務(wù)內(nèi)容：提供兒童看護(hù)推介組織常規(guī)城市之旅協(xié)助購(gòu)買飛機(jī)和火車票購(gòu)物服務(wù)會(huì)議室餐廳預(yù)訂鮮花布置……費(fèi)用因不同服務(wù)而各異（紅色字體收費(fèi)項(xiàng)目）

朱美拉國(guó)際公寓——概況朱美拉酒店式公寓位于珠江新城的核心地段即冼村路與花城大道交匯處。由高德置地開發(fā)建設(shè)。掛名朱美拉酒店名字，打酒店式公寓形象。朱美拉物業(yè)有限公司來(lái)管理，成立專門的租賃公司為業(yè)主代租，中介費(fèi)用比市場(chǎng)上低一半。房型建筑面積租金元/月租金折合元/平/月售價(jià)（二手）元/平物業(yè)管理費(fèi)元/平/月（不含水電費(fèi)）大單間65-685800-630091350004.5一房75-806000-700086朱美拉國(guó)際公寓——租金情況朱美拉國(guó)際公寓——物業(yè)服務(wù)內(nèi)容六星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)24小時(shí)前臺(tái)接待24小時(shí)安保監(jiān)控服務(wù)每周客房清潔商務(wù)中心服務(wù)保姆服務(wù)購(gòu)物服務(wù)會(huì)議室及多功能廳（紅色字體收費(fèi)項(xiàng)目）

匯峰國(guó)際公寓仲量聯(lián)行物管，又有四家酒店管理公司承租，四、銷售階段沒(méi)有專業(yè)公寓管理公司，售后部分產(chǎn)品由多家小型酒店管理公司管理匯峰國(guó)際公寓——概況匯峰國(guó)際公寓由合景泰富集團(tuán)、方圓集團(tuán)、嘉裕集團(tuán)聯(lián)合打造，是匯峰苑的A棟。物業(yè)公司是仲量聯(lián)行。目前有思享家、威喜登等四家小型酒店管理公司管理出租，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一，辦公客、散客、酒店商務(wù)客混居，整體居住氛圍雜亂。房型建筑面積租金元/月租金折合元/平/月售價(jià)（二手）元/平物業(yè)管理費(fèi)元/平/月（不含水電費(fèi)）單間41-45方3800-450095430004.5一房76-86方8500-9000109匯峰國(guó)際公寓——租金情況說(shuō)明：多家酒店管理公司進(jìn)駐，管理標(biāo)準(zhǔn)不一，影響居住品質(zhì)和居住環(huán)境。匯峰國(guó)際公寓——物業(yè)服務(wù)內(nèi)容六星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)24小時(shí)前臺(tái)接待24小時(shí)安保監(jiān)控服務(wù)每周客房清潔商務(wù)中心服務(wù)保姆服務(wù)購(gòu)物服務(wù)會(huì)議室及多功能廳（紅色字體收費(fèi)項(xiàng)目）多家管理公司管理，標(biāo)準(zhǔn)不一，此為大概常規(guī)項(xiàng)列舉?？偨Y(jié)——調(diào)研項(xiàng)目情況匯總表項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式管理情況土地性質(zhì)房型面積（㎡）月租（元）元/平/月二手價(jià)格（元/㎡）物管費(fèi)（元/㎡）廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣公寓只租不售有專業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)管理商業(yè)一房95-10021500226//二房195-20132000164富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓銷售無(wú)專業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)管理，但有優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的公寓商業(yè)一房9290009825000-270005-6.5二房1251100088三房1901500079新大廈國(guó)際公寓銷售住宅四房168150008928000-320003.8四房1761400080四房1831400077廣州領(lǐng)峰W公寓銷售無(wú)專業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作管理但掛名知名酒店品牌的公寓住宅單間46510011137000-380004.5一房858500100朱美拉國(guó)際公寓銷售住宅一房65-685800-630091350004.5一房75-806000-700086匯峰國(guó)際公寓銷售售后由多家管理公司與小業(yè)主單獨(dú)簽訂管理協(xié)議住宅單間41-453800-450095430004.5一房76-868500-9000109分析：1）由高端酒店管理團(tuán)隊(duì)管理的雅詩(shī)閣公寓租金屬高出其他調(diào)研項(xiàng)目接近兩倍的價(jià)格；2）在小面積稀缺公寓的珠江新城，W公寓和匯峰國(guó)際公寓租賃相對(duì)受歡迎，租賃價(jià)格及二手售價(jià)比周邊項(xiàng)目稍高；3）住宅性質(zhì)比商業(yè)性質(zhì)，在產(chǎn)權(quán)年限上影響對(duì)物業(yè)價(jià)值的判斷，表中二手住宅價(jià)高于二手商業(yè)價(jià)。小結(jié)——對(duì)本案A塔酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)啟示如若不與專業(yè)公寓管理團(tuán)隊(duì)合作，需優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)與項(xiàng)目定位相匹配，方能支撐品質(zhì)物業(yè)的價(jià)格及維護(hù)項(xiàng)目長(zhǎng)久品牌形象目前市場(chǎng)上的銷售項(xiàng)目，有如下四種操作方式：方式一：沒(méi)有任何品牌，但配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)及部分額外收費(fèi)服務(wù)。方式二：五星級(jí)酒店貼牌形式，但不輸出相應(yīng)管理及服務(wù)，配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)及部分額外收費(fèi)服務(wù)；方式三：設(shè)計(jì)品牌合作形式，配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)及部分額外收費(fèi)服務(wù)；

阿瑪尼公寓、范思哲公寓、或與無(wú)印良品設(shè)計(jì)品牌合作對(duì)裝修風(fēng)格、家私進(jìn)行特別定制。方式四：與公寓管理公司合作，返租模式。阿瑪尼藝術(shù)公寓模式一：不與專業(yè)公寓管理公司合作，直接銷售，配置優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。1、沒(méi)有任何品牌，但配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)及部分額外收費(fèi)服務(wù)。2、五星級(jí)酒店貼牌形式，但不輸出相應(yīng)管理及服務(wù)，配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)及部分額外收費(fèi)服務(wù)；3、設(shè)計(jì)品牌貼牌形式，配套配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)及部分額外收費(fèi)服務(wù)；

阿瑪尼公寓、范思哲公寓等模式二：引入中高端公寓管理公司合作，售后返租。根據(jù)項(xiàng)目定位，我們認(rèn)為A塔公寓的運(yùn)作模式有如下兩種：模式一：直接銷售，配置優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，沒(méi)有專業(yè)公寓管理公司運(yùn)營(yíng)。我們將通過(guò)如下調(diào)研，分析在沒(méi)有專業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)公司的情況下，將相應(yīng)配套什么服務(wù)內(nèi)容，來(lái)保持物業(yè)的品質(zhì)及符合項(xiàng)目的中高端定位，并預(yù)測(cè)項(xiàng)目的售價(jià)。模式一售價(jià)分析：根據(jù)營(yíng)銷全案建議，帶公寓管理公司，帶精裝修、帶返租的售價(jià)為26000元/㎡1、不與專業(yè)公寓管理公司合作，直接銷售，配置優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不帶返租的情況下，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在26000元/㎡基礎(chǔ)上，將有8%-15%的下浮空間，銷售均價(jià)約為22000-24000元/平。2、如采用五星級(jí)酒店貼牌方式銷售，則售價(jià)在22000-24000元/平基礎(chǔ)上加上貼牌成本。3、如采用設(shè)計(jì)師品牌貼牌銷售，則售價(jià)在22000-24000元/平基礎(chǔ)上加上設(shè)計(jì)師品牌貼牌成本。模式二：引入中高端公寓管理公司合作，售后返租檔次類型運(yùn)營(yíng)商品牌合作模式是否接受散售及返租中高端-高端√五星級(jí)酒店旗下酒店管理公司各大酒店管理集團(tuán)萬(wàn)豪行政公寓、麗茲卡爾頓公寓等業(yè)主持有物業(yè)、運(yùn)營(yíng)商品牌輸出管理、品牌否朱美拉酒店集團(tuán)朱美拉公寓酒店運(yùn)營(yíng)商純出售品牌冠名權(quán)，不輸出管理，簡(jiǎn)稱“貼牌”模式接受散售模式，不接受售后返租模式×喜達(dá)屋酒店集團(tuán)W公寓專業(yè)酒店式公寓管理公司輝盛國(guó)際管理公司輝盛閣、輝盛坊、輝盛庭業(yè)主持有物業(yè)、運(yùn)營(yíng)商品牌輸出管理

否×

香港莎瑪酒店管理公司Shamaluxe、Shama雅詩(shī)閣中國(guó)雅詩(shī)閣、盛捷、馨樂(lè)庭奧克伍德集團(tuán)奧克伍德豪景、奧克伍德華庭中高端√友和酒店公寓集團(tuán)友和公寓運(yùn)營(yíng)商單獨(dú)與小業(yè)主簽署委托管理合同，并與業(yè)主分別承擔(dān)一定比例的返租回報(bào)是√一呆集團(tuán)私享家酒店公寓公司維也納、途家伊思德國(guó)際公寓、伊思德公寓私享家維也納、途家等中低端×是√目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的公寓管理公司類型、品牌及合作模式目前，我司已與以下三種類型的專業(yè)公寓管理公司進(jìn)行接洽：第一類：高端公寓管理公司：輝盛、奧克伍德、雅詩(shī)閣第二類：中高端公寓管理公司：友和第三類：中低端公寓管理公司：伊思德經(jīng)過(guò)上表分析，營(yíng)銷部認(rèn)為從符合項(xiàng)目定位、檔次、合作模式、是否接受散售及返租這些條件來(lái)分析，友和是最符合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需求的合作單位。基于此，營(yíng)銷部建議制定以下合作方案：返租年限5年活期合約，5年固定期限合約，共10年返租建議前5年，固定投資回報(bào)率5%，后5年按保底分成模式：保底5%回報(bào)率，超過(guò)5%部分按實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況分成甲方承擔(dān)返租成本前3年，甲方承擔(dān)返租3%/年，后7年，甲方不承擔(dān)返租成本乙方承擔(dān)返租成本前3年，乙方承擔(dān)返租2%/年，后7年，全部由乙方承擔(dān)返租成本會(huì)所配套面積收取乙方正常商業(yè)租金合作方案建議一：

沒(méi)合作方

（帶裝修軟裝）有合作方

（帶裝修軟裝、返租）銷售單價(jià)（元/㎡）2300026000銷售面積2546725467銷售收入（萬(wàn)元）

58,574

66,214

返租成本單方返租成本配套設(shè)施投入成本（萬(wàn)元）

957.88376.1運(yùn)營(yíng)配套費(fèi)用（萬(wàn)元）365143開業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用（萬(wàn)元）20079甲方承擔(dān)返租成本（萬(wàn)元）59592340額外增加成本合計(jì)

7,482.2

2,938.0銷售收入對(duì)比：投入成本對(duì)比：有合作方與無(wú)合作方對(duì)比合作收益與額外增加成本差額157.94萬(wàn)元合作方案建議二：銷售收入對(duì)比：投入成本對(duì)比：有合作方與無(wú)合作方對(duì)比合作收益與額外增加成本差額萬(wàn)元

-504.20返租年限5年固定期限合約返租建議固定投資回報(bào)率5%甲方承擔(dān)返租成本甲方承擔(dān)返租2%/年，共5年10%乙方承擔(dān)返租成本乙方承擔(dān)返租3%/年，共5年15%會(huì)所配套面積收取乙方正常商業(yè)租金

沒(méi)合作方

（帶裝修軟裝）有合作方

（帶裝修軟裝）銷售單價(jià)（元/平方米）2300026000銷售面積2546725467銷售收入（萬(wàn)元）

58,574

66,214

返租成本單方返租成本配套設(shè)置投入成本（萬(wàn)元）

957.88

376.1運(yùn)營(yíng)配套費(fèi)用（萬(wàn)元）365143開業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用（萬(wàn)元）20079甲方承擔(dān)返租成本（萬(wàn)元）6621.422600額外增加成本合計(jì)

8,144.3

3,198.0合作方案建議三：返租年限5年固定期限合約返租建議固定投資回報(bào)率5%甲方承擔(dān)返租成本甲方承擔(dān)返租3%/年，共5年15%乙方承擔(dān)返租成本乙方承擔(dān)返租2%/年，共5年10%

不與友和合作

（帶裝修軟裝出售）與友和合作

（帶裝修軟裝出售）銷售單價(jià)（元/平方米）2300026000銷售面積2546725467銷售收入（萬(wàn)元）

58,574

66,214

返租成本單方返租成本配套設(shè)置投入成本（萬(wàn)元）

957.88

376.1運(yùn)營(yíng)配套費(fèi)用（萬(wàn)元）365143開業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用（萬(wàn)元）20079甲方承擔(dān)返租成本（萬(wàn)元）9932.133900額外增加成本合計(jì)

11,455.0

4,498.0銷售收入對(duì)比：投入成本對(duì)比：有合作方與無(wú)合作方對(duì)比合作收益與額外增加成本差額萬(wàn)元

-3,814.91

模式一

無(wú)專業(yè)公寓管理公司模式二

有專業(yè)公寓管理公司，帶返租方案一（10年，甲方返租3%，3年）方案二（5年，甲方返租2%，5年）方案三（5年，甲方返租3%，5年）定位中高端精品商務(wù)公寓品牌形象需在物業(yè)管理、額外的增值服務(wù)方面下功夫，以匹配其中高端的產(chǎn)品定位更為匹配，有專業(yè)公寓管理公司管理更符合產(chǎn)品中高端定位目標(biāo)客戶群中高端商務(wù)自住客、辦公自用客、投資客投資客售價(jià)23000元/㎡26000元/㎡26000元/㎡26000元/㎡成本額外增加投入五星級(jí)酒店貼牌、設(shè)計(jì)師貼牌成本通過(guò)增加售價(jià)方式持平7482.2萬(wàn)元8144.3萬(wàn)元11455萬(wàn)元銷售收入58574萬(wàn)元66214萬(wàn)元66214萬(wàn)元66214萬(wàn)元運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)后期運(yùn)營(yíng)品質(zhì)無(wú)法保障，容易影響其他持有業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)返租模式存在法律風(fēng)險(xiǎn)，正常運(yùn)營(yíng)后公寓管理公司的運(yùn)營(yíng)及返租無(wú)法保障時(shí)，有可能會(huì)為發(fā)展商帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，故公寓管理公司的選擇及返租合同的條款需慎重。對(duì)其他業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)影響與BC塔產(chǎn)品形成互相競(jìng)爭(zhēng)的局面，需錯(cuò)開銷售期銷售與酒店形成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)有一定的影響。對(duì)酒店收入的幫助如采用配套與酒店共享的模式，則可間接增加五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)收入無(wú)歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用[自讀教材·填要點(diǎn)]一、鐵路，更多的鐵路1．地位鐵路是

建設(shè)的重點(diǎn)，便于國(guó)計(jì)民生，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈。2．出現(xiàn)1881年，中國(guó)自建的第一條鐵路——唐山

至胥各莊鐵路建成通車。1888年，宮廷專用鐵路落成。交通運(yùn)輸開平

3．發(fā)展(1)原因：①甲午戰(zhàn)爭(zhēng)以后列強(qiáng)激烈爭(zhēng)奪在華鐵路的

。②修路成為中國(guó)人

的強(qiáng)烈愿望。(2)成果：1909年

建成通車；民國(guó)以后，各條商路修筑權(quán)收歸國(guó)有。4．制約因素政潮迭起，軍閥混戰(zhàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)凋敝，鐵路建設(shè)始終未入正軌。修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路

二、水運(yùn)與航空1．水運(yùn)(1)1872年,

正式成立，標(biāo)志著中國(guó)新式航運(yùn)業(yè)的誕生。(2)1900年前后，民間興辦的各種輪船航運(yùn)公司近百家，幾乎都是在列強(qiáng)排擠中艱難求生。2．航空(1)起步：1918年，附設(shè)在福建馬尾造船廠的海軍飛機(jī)工程處開始研制

。(2)發(fā)展：1918年，北洋政府在交通部下設(shè)“

”；此后十年間，航空事業(yè)獲得較快發(fā)展。輪船招商局水上飛機(jī)籌辦航空事宜處三、從驛傳到郵政1．郵政(1)初辦郵政：1896年成立“大清郵政局”，此后又設(shè)

，郵傳正式脫離海關(guān)。(2)進(jìn)一步發(fā)展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驛站；1920年，中國(guó)首次參加

。郵傳部萬(wàn)國(guó)郵聯(lián)大會(huì)2．電訊(1)開端：1877年，福建巡撫在

架設(shè)第一條電報(bào)線，成為中國(guó)自辦電報(bào)的開端。(2)特點(diǎn)：進(jìn)程曲折，發(fā)展緩慢，直到20世紀(jì)30年代情況才發(fā)生變化。3．交通通訊變化的影響(1)新式交通促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變了人們的通訊手段和

，

轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念。(2)交通近代化使中國(guó)同世界的聯(lián)系大大增強(qiáng)，使異地傳輸更為便捷。(3)促進(jìn)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，也使人們的生活

。臺(tái)灣出行方式多姿多彩[合作探究·提認(rèn)知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟(jì)南章丘朱家峪人朱開山一家，從清末到九一八事變爆發(fā)闖關(guān)東的前塵往事。下圖是朱開山一家從山東輾轉(zhuǎn)逃亡到東北途中可能用到的四種交通工具。依據(jù)材料概括晚清中國(guó)交通方式的特點(diǎn)，并分析其成因。

提示：特點(diǎn)：新舊交通工具并存(或：傳統(tǒng)的帆船、獨(dú)輪車，近代的小火輪、火車同時(shí)使用)。

原因：近代西方列強(qiáng)的侵略加劇了中國(guó)的貧困，阻礙社會(huì)發(fā)展；西方工業(yè)文明的沖擊與示范；中國(guó)民族工業(yè)的興起與發(fā)展；政府及各階層人士的提倡與推動(dòng)。[串點(diǎn)成面·握全局]

一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點(diǎn)及影響1．原因(1)先進(jìn)的中國(guó)人為救國(guó)救民，積極興辦近代交通業(yè)，促進(jìn)中國(guó)社會(huì)發(fā)展。(2)列強(qiáng)侵華的需要。為擴(kuò)大在華利益，加強(qiáng)控制、鎮(zhèn)壓中國(guó)人民的反抗，控制和操縱中國(guó)交通建設(shè)。(3)工業(yè)革命的成果傳入中國(guó)，為近代交通業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)條件。2．特點(diǎn)(1)近代中國(guó)交通業(yè)逐漸開始近代化的進(jìn)程，鐵路、水運(yùn)和航空都獲得了一定程度的發(fā)展。(2)近代中國(guó)交通業(yè)受到西方列強(qiáng)的控制和操縱。(3)地域之間的發(fā)展不平衡。3．影響(1)積極影響：促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變了人們的出行方式，一定程度上轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念；加強(qiáng)了中國(guó)與世界各地的聯(lián)系，豐富了人們的生活。(2)消極影響：有利于西方列強(qiáng)的政治侵略和經(jīng)濟(jì)掠奪。1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成為長(zhǎng)江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之勢(shì)”。這說(shuō)明該企業(yè)的創(chuàng)辦 (

)A．打破了外商對(duì)中國(guó)航運(yùn)業(yè)的壟斷B．阻止了外國(guó)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)侵略C．標(biāo)志著中國(guó)近代化的起步D．使李鴻章轉(zhuǎn)變?yōu)槊褡遒Y本家解析：李鴻章是地主階級(jí)的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務(wù)運(yùn)動(dòng)標(biāo)志著中國(guó)近代化的開端，但不是具體以某個(gè)企業(yè)的創(chuàng)辦為標(biāo)志；洋務(wù)運(yùn)動(dòng)中民用企業(yè)的創(chuàng)辦在一定程度上抵制了列強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三項(xiàng)表述都有錯(cuò)誤。答案：A二、近代以來(lái)交通、通訊工具的進(jìn)步對(duì)人們社會(huì)生活的影響(1)交通工具和交通事業(yè)的發(fā)展，不僅推動(dòng)各地經(jīng)濟(jì)文化交流和發(fā)展，而且也促進(jìn)信息的傳播，開闊人們的視野，加快生活的節(jié)奏，對(duì)人們的社會(huì)生活產(chǎn)生了深刻影響。(2)通訊工具的變遷和電訊事業(yè)的發(fā)展，使信息的傳遞變得快捷簡(jiǎn)便，深刻地改變著人們的思想觀念，影響著人們的社會(huì)生活。2．清朝黃遵憲曾作詩(shī)曰：“鐘聲一及時(shí)，頃刻不少留。雖有萬(wàn)鈞柁，動(dòng)如繞指柔?！边@是在描寫 (

)A．電話B．汽車C．電報(bào) D．火車解析：從“萬(wàn)鈞柁”“動(dòng)如繞指柔”可推斷為火車。答案：D[典題例析][例1]

上海世博會(huì)曾吸引了大批海內(nèi)外人士利用各種交通工具前往參觀。然而在19世紀(jì)七十年代，江蘇沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是 (

)A．江南制造總局的汽車B．洋人發(fā)明的火車C．輪船招商局的輪船D．福州船政局的軍艦[解析]由材料信息“19世紀(jì)七十年代，由江蘇沿江居民到上海”可判斷最有可能是輪船招商局的輪船。[答案]

C[題組沖關(guān)]1．中國(guó)近代史上首次打破列強(qiáng)壟斷局面的交通行業(yè)是(

)A．公路運(yùn)輸 B．鐵路運(yùn)輸C．輪船運(yùn)輸 D．航空運(yùn)輸解析：根據(jù)所學(xué)1872年李鴻章創(chuàng)辦輪船招商局，這是洋務(wù)運(yùn)動(dòng)中由軍工企業(yè)轉(zhuǎn)向兼辦民用企業(yè)、由官辦轉(zhuǎn)向官督商辦的第一個(gè)企業(yè)。具有打破外輪壟斷中國(guó)航運(yùn)業(yè)的積極意義，這在一定程度上保護(hù)了中國(guó)的權(quán)利。據(jù)此本題選C項(xiàng)。答案：C2.右圖是1909年《民呼日?qǐng)?bào)》上登載的一幅漫畫，其要表達(dá)的主題是(

)A．帝國(guó)主義掠奪中國(guó)鐵路權(quán)益B．西方國(guó)家學(xué)習(xí)中國(guó)文化C．西方列強(qiáng)掀起瓜分中國(guó)狂潮D．西方八國(guó)組成聯(lián)軍侵略中國(guó)解析：從圖片中可以了解到各國(guó)舉的燈籠是火車形狀，20世紀(jì)初的這一幅漫畫正反映了帝國(guó)主義掠奪中國(guó)鐵路權(quán)益。B項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤，C項(xiàng)不能反映漫畫的主題，D項(xiàng)時(shí)間上不一致。答案：A[典題例析][例2]

(2010·福建高考)上海是近代中國(guó)茶葉的一個(gè)外銷中心。1884年，福建茶葉市場(chǎng)出現(xiàn)了茶葉收購(gòu)價(jià)格與上海出口價(jià)格同步變動(dòng)的現(xiàn)象。與這一現(xiàn)象直接相關(guān)的近代事業(yè)是(

)A．電報(bào)業(yè)