萬科地產(chǎn)項目可行性報告

萬科地產(chǎn)項目可行性報告一、前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。二、可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；姜二、裙內(nèi)部絕因素條1妨、盈項目腦啟動備對公鋤司未唯來幾乖年發(fā)葬展戰(zhàn)衡略、禽發(fā)展問規(guī)劃仆的意漫義（銳一般帥3—泰5育年）晌，在檔公司旦發(fā)展耽中的考地位屢（是棟否核最心項粘目）苗；遮2倦、傳公司打進(jìn)入桃重點爪區(qū)域信市場窩、項倒目合捏理布采局，廁對公聰司提丙高市召場覆抱蓋率謝、提駛升品菜牌形貫象、肚降低追經(jīng)營埋風(fēng)險栗、擴(kuò)飄大社受會影恨響力找的作脂用；協(xié)3婆、揪從公春司未豆來的卸利潤租需求子、可予持續(xù)和經(jīng)營薦等角妙度描箏述立沈項的然意義炒；庸第一柴部分反：項瘦目概祖況廊一、負(fù)宗沃地位括置餡宗地豪所處久城市淋、行盟政區(qū)恢域、筍非行炊政區(qū)缺域（碗經(jīng)濟(jì)振開發(fā)槽區(qū)、織商貿(mào)舅金融跌區(qū)等段）的銅地理硬位置流。算附圖拖：項禍目在頸該城桂市的墨區(qū)位做圖，是標(biāo)記凈出宗冷地區(qū)架域位獨(dú)置，鴿與標(biāo)填志性爺市政夜設(shè)施膀、建臉筑物夾（如灘市中礙心商燦圈、認(rèn)機(jī)場彩等）抓的相泰對位涌置和賓距離煙、地叮段的發(fā)定性恢描述鎮(zhèn)（與階主要藝中心遼區(qū)域西辦公氣/摘商務(wù)宿/本政府闖的關(guān)柜系）痰。本二、縫宗地佳現(xiàn)狀另1擾、像四至派范圍沈；蜜2盜、訊地勢州平坦秘狀況全，自規(guī)然標(biāo)勻高，憤與周萬邊地犁勢比指較；叉3濤、劑地面奇現(xiàn)狀晝，包遷括宗轟地內(nèi)擋是否費(fèi)有水喇渠、療較深趁的溝蹤壑（盆小峽店谷）持、池扔塘及顫高壓重線等典對開盜發(fā)有劈較大查影響激的因戚素，騾并計慶算因堆此而渴損失懶的實挪際用顯地面朵積；尚4飼、天地面柜現(xiàn)有忽居民駛情況酒，包尋括具爐體居戴住人嚴(yán)數(shù)、甜戶數(shù)液，工祝廠數(shù)危量、舒規(guī)模萄、產(chǎn)市品性中質(zhì)、秀開工厘狀況朋等，妥并說唯明對魂拆遷故及項失目開樹發(fā)進(jìn)煤度的謀影響往；薦5遣、止地下歇情況據(jù)，包將括管書線、潤地下銳電纜晨、暗到渠、享地上雄建筑熄物原濤有樁景基及欣地下莖建筑流/刺結(jié)構(gòu)將等，恨地上傅地下徑都要著注意遇有沒竊有受擦保護(hù)辯的歷派史文桌物古唉跡、暢可利櫻用的鋤構(gòu)建桃；告6箭、傷土地雹的完辣整性怒，有己否市基政代堵征地欠、市模政綠遼化帶質(zhì)、市扎政道評路、駛名勝爺古跡騎、江蠶河湖癥泊等把因素失分割渠土地史；杠7粘、議地質(zhì)頑情況慮，包織括土代地結(jié)滴構(gòu)、壟承載筒力、訊地下犬水位嗽和抗抱震性領(lǐng)要求解。蠢附圖灣：平么面地著形圖梳，標(biāo)幸記四拉至范務(wù)圍及昂相關(guān)塔數(shù)據(jù)微；繡地形品地貌擁圖，塵主要慨反映呈宗地嘉地面苗建筑渣、河棒流、嗽溝壑莫、高凳壓線界等內(nèi)墓容；半地下介狀況抱圖，飯包括莫地下召管線荒、暗咳渠、夫電纜持等。桃三、車項目蠶周邊膊的社想?yún)^(qū)配幅套癢（一傲）周狹邊狹30顫00零米范暴圍內(nèi)司的社農(nóng)區(qū)配璃套風(fēng)1糟、善交通散狀況滿（朱1株）視公交假系統(tǒng)繞情況利，包陷括主鼠要線益路、俱行車貝區(qū)間徐等；席（醒2狠）拴宗地智出行姜主要拒依靠蔬的交膊通方漲式，錯是否替需要譽(yù)發(fā)展酷商自動己解胃決；普（慈3兔）瓦現(xiàn)有句交通笨捷運(yùn)佳系統(tǒng)菌，近豎期或到規(guī)劃其中是昌否有球地鐵冶、輕縣軌等趁對交蟻通狀顫況有枝重大掙影響帽的工彼程。嚷附圖譽(yù)：交傍通狀成況示筆意圖雨，包蜘括現(xiàn)冶有和價未來括規(guī)劃慌的城叢市公釋共交陷通和寺快速范捷運(yùn)撤系統(tǒng)丸；丟2音、螞教育蓮：大坡中小養(yǎng)學(xué)及另教育健質(zhì)量娘情況虜。輩3屋、率醫(yī)院桂等級蟻和醫(yī)轟療水乎平乏4迅、束大型拾購物嶼中心縮、主鑄要商盟業(yè)和工菜市順場貝5農(nóng)、塑文化杏、體東育、朽娛樂孤設(shè)施進(jìn)6抖、毛公園與7屈、穩(wěn)銀行局8那、宣郵局樂9、渠其漏他油附圖諷：生匹活設(shè)傲施分離布圖腔，具輝體位燈置、爽距離排。刺（二哀）宗冠地周挺邊竹30陣00裳米外墊但可些輻射丟范圍冷內(nèi)主其要社騙區(qū)配莊套現(xiàn)叛狀杯四、堅項目轉(zhuǎn)周邊狠環(huán)境劃（根盛據(jù)個違案特部性描犧述，茄沒有嚼的可布以不酬寫）仰1申、套治安吼情況巨2梳、臟空氣褲狀況腫3悉、用噪聲東情況蠶4囑、帶污染誰情況舌（化殲工廠察、河誘流湖刃泊污搖染等褲）聚5鴨、蹦危險對源情擇況（尋如高已壓線摘、放敲射性牌、易崖燃易胃爆物現(xiàn)品生替產(chǎn)或真?zhèn)}儲梯基地儲等）磨6裂、紛周邊懲景觀廚7趨、趟風(fēng)水猶情況邁8絮、堅近期疼或規(guī)聰劃中組周邊黃環(huán)境窄的主蠻要變顯化，敞如道畝路的販拓寬姥、工所廠的感搬遷伯、大殘型醫(yī)低院、五學(xué)校災(zāi)、購愁物中埋心設(shè)/角超市階的建年設(shè)等軍。祝9、哥其企他送五、塌大市忌政配溪套（協(xié)都要臥說明望距宗客地距貿(mào)離、勢成本地、接衡入的筒可能悼性）思1輔、弦道路彈現(xiàn)狀垮及規(guī)倉劃發(fā)或展傻包括擠現(xiàn)有笛路幅笨、規(guī)掛劃路圾幅，漸規(guī)劃鴿實施醋的時戀間，員與宗偏地的皇關(guān)系揚(yáng)（影賽響）眨。泊2諷、即供水居狀況壺：現(xiàn)朋有管緒線、檢管徑在及未斗來規(guī)痕劃和摸實施勞時間亂。惹3肢、筍污水惠、雨璃水排伴放：哨現(xiàn)有徒管線攝、管暖徑及凍未來功規(guī)劃舅和實漸施時采間。眉4往、岸通訊表（有嬸線電枝視、饞光、網(wǎng)召絡(luò)）凱：現(xiàn)曠有管或線、弦上源毅位置捏、距前宗地米距離件、涉醬及線鵝路成夾本等概。酸5旬、搖永久志性供互電和法臨時積施工持用電閥：現(xiàn)繳有管納線、哀上源含位置脾、距栗宗地愛距離腦、涉貝及線捉路成持本等烤。拖6委、矩燃?xì)怏H：現(xiàn)廢有管扎線、層管徑支、上哲源位玻置、柳距宗獅地距鑰離、脆接口熔位置部。狼7巡、劍供熱瓜及生脖活熱膜水：批現(xiàn)有瞇管線唇、管徑徑、旗上源臘位置喬、距劣宗地懶距離濾、接娃口位掃置。安附圖影：說談明上疊述配叼套設(shè)呈施的增管線扶走向核、容燦量和赤接口時位置串，及肉未來兆規(guī)劃吉擴(kuò)容誤和增騾加的鬼情況與。萍六、召規(guī)劃鈔控制聯(lián)要點猛1織、壺總占的地面零積、賤代征堵地面許積、跡凈用壽地面靈積、拳綠化扭面積密、道磁路面必積她2持、嗚住宅肥建筑度面積搖、公已建建屋筑面屆積，奧公建謠的內(nèi)薯容，逮并區(qū)徑分經(jīng)晴營性濤和非賄經(jīng)營摔性公廉建的尊面積炮3京、塔綜合久容積凳率、恩住宅魄容積怪率苦4、躍建版筑密磚度忠5、把控醫(yī)高幣6食、捐綠化錦率嚷7、惱其玩他椅七、思土喘地價崗格污土地卸價格奪計算緊的方良法，騙若有育代征辭地要斃說明額代征完地價濱格。表根據(jù)杠購買夾價格場計算品總地遵價、魯樓面色地價遵。賓第二地部分戒：法錫律及騾政策醒性風(fēng)浸險分拉析芹一、砍合作喂方式能及條宜件糠1襪、涂合作睜方基基本情聚況：伏名稱撇，主喚要股礎(chǔ)東投棟資情纏況，萬注冊論資本框，成觸立時重間、眼特殊搶背景跌等遼2增、殿合作竊方式毫：例石如：憲一次外性買閃斷土蘇地、億建后春分房亦（面讀積）良、建削后分搏銷售爽收入遷、建胳后分啞利潤奪、共開同設(shè)圈立公顛司等撫。除欠直接慰從政臥府批命租土奸地外定，都產(chǎn)要明診確對娃方一懸定能跌夠提嚇供正充規(guī)稅叼務(wù)發(fā)乖票。敘對分缸房、芽分收源入要載明確門合作榨方是曬否有專承擔(dān)魂營業(yè)瘋稅的部義務(wù)桌。帽3碰、脆付款堆進(jìn)度臨及與抽拿地芽程序宜的配萍合膊4率、屯其他賢合作級的主湯要條慮件潛5淚、混與合刑作方像式相潑關(guān)的坡其它宏法律咱規(guī)定虹二、鏡土地姐法律時性質(zhì)應(yīng)評估石（一鎖）現(xiàn)始狀貪1往、膜土地批所有葵權(quán)歸專屬艇2惰、僑土地喊使用諸權(quán)歸硬屬光3、帽土撲地的情用途五恥（二吼）規(guī)吹劃奧1劇、規(guī)捐劃所志有權(quán)洲歸屬腹2好、規(guī)城劃使宅用權(quán)齒歸屬西3金、規(guī)合劃的拉用途惱三、嫁取得汁土地于使用姜權(quán)程吩序評取估潔1翠、校取得障土地渠使用儀權(quán)的深程序形2蛛、渾取得芬土地冰使用芹權(quán)需港要的艦工作爭日挎3談、風(fēng)取得辟商品砍房用轟地土那地使太用權(quán)記所需宮條件犯4巴、撿取得近土地悔使用沿權(quán)的極風(fēng)險替及控羨制（厭取得殖土地升使用奔權(quán)存吊在的劣不確況定因牌素及視解決新）營四、米土地閑性質(zhì)論變更鏟的評東估（腹已經(jīng)避是商幣品房炮用地轎可以先不寫翼）葉1著、妻土地典性質(zhì)遼變更月的程蟲序和醫(yī)理由濟(jì)2倘、跨土地散性質(zhì)欣變更課的政婆策支宇持或港障礙微3尿、汽土地驗性質(zhì)飄變更絮需要像的工電作日貍五、可政策吼性風(fēng)啟險評揉估麗城市生規(guī)劃司限制犬或更茫改、者突發(fā)瘡性政竭策等蝦政府害因素爭導(dǎo)致贏項目體中斷硬開發(fā)吵、報時批報售建流盯程無刺法完她成、億項目毒開發(fā)文期間株土地殼性質(zhì)情變更藍(lán)受挫綁，從斷而造松成前享期投司入全冰部或棟部分弓損失弄的可朗能性獻(xiàn)判斷隔。例艘如：優(yōu)優(yōu)詩也美地刮二三嚴(yán)期、障北京祝中關(guān)呼村建失設(shè)停逆建所夸有區(qū)播內(nèi)住劍宅等隔。竟六、南總體秘評價職對各舅項法隙律手票續(xù)和繪程序算的可誤操作咬性、摸合法讀性，益風(fēng)險綁的可療控性嫂進(jìn)行司評價臣。如罷：簽液約合京同中她明顯艘對我顯方不迅利的初條款濃及其長考慮鋤；部鵲分或庸全部竭條款忙存在階的不花確定蝴性因肅素的此控制峰；不息利、蝴不確乞定條裹款可沖能遭擁受的勢損失敵和對蘆開發(fā)懂進(jìn)度京的影犧響等出。喘第三余部分定：市個場分權(quán)析表一、萄區(qū)域膀住宅索市場慣成長依狀況擾1秩、猛區(qū)域技住宅緞市場機(jī)簡述牙?星形成刃時間別?號各檔聞次住陡宅區(qū)誰域內(nèi)球分布捐狀況愉?蝦購買罩人群紙變化碑2軟、伯區(qū)域昂住宅窯市場帽各項思指標(biāo)膨成長軍狀況渡（近棉3-驅(qū)5揮年）驢?傲開工免量寸/洋竣工茂量薦?孕銷售搖量供/捧供需輪比偶?渠平均酬售價事抄3毫、高區(qū)域恨市場佩在市示內(nèi)各循項指碌標(biāo)的填排名繭狀況啄及發(fā)城展趨掃勢投二、喘區(qū)域取內(nèi)供驢應(yīng)產(chǎn)弱品特假征優(yōu)1權(quán)、盞各檔復(fù)次產(chǎn)辯品供且應(yīng)狀瞧況康2加、編各檔膚次產(chǎn)談品的茶集合東特征移尤其磚研究門與本煤案類院似檔歌次物脂業(yè)的只特征預(yù)?言平均糧售價演遞?面開發(fā)笑規(guī)模寺?喉產(chǎn)品闖形式離?隨平均羞消化惱率頂?劃平均撕容積當(dāng)率黃?燥物業(yè)京在區(qū)乖域內(nèi)紫分布營特征硬3細(xì)、婚區(qū)域禍內(nèi)表他現(xiàn)最協(xié)好個籍案狀聞況押附圖撿：項性目周顛邊樓峽盤個括案分籃布圖皆，其駁中一佛些具碰代表鄰性的孟未來械主要急競爭腥樓盤孝還要央配置劃現(xiàn)場免圖片隨。信4貼、鼠未來慘2-基3仍年區(qū)姐域內(nèi)柔可供莖應(yīng)土倚地狀丟況、樣產(chǎn)品群供應(yīng)扁量和壟產(chǎn)品誼類型彼5欲、迷分析務(wù)：本制案在露區(qū)域短市場串內(nèi)的領(lǐng)機(jī)會隊點鉗6據(jù)、王結(jié)論斗：章?逢區(qū)域齊市場顧在整舞體市四場的背地位搖及發(fā)歐展態(tài)植勢抽?越本案血所在呀位置孤的價翠位區(qū)怎間和獲本案綁開發(fā)換產(chǎn)品腔的價竄位區(qū)碰間及鳴產(chǎn)品糧形式柴?務(wù)本案壽在區(qū)次域內(nèi)刃開發(fā)噸市場陸潛力驕?蛛本案間在開湖發(fā)中桶的營瓶銷焦橫點問拳題疼三、摘區(qū)域貿(mào)市場叢目標(biāo)罩客層辟研究亞1盡、榜各檔犁次產(chǎn)靈品目座標(biāo)客孤層特霸征及換輻射繼商圈椒范圍因（建丘立在決本區(qū)洲域參妄照項漸目的炮經(jīng)驗啞研究循及全嶼市的雀趨勢體特征儉上）子2匠、淹結(jié)論將：本訊案目提標(biāo)人溜群的扒區(qū)域航來源肺、行巨業(yè)特現(xiàn)點、螺產(chǎn)品賠力的域偏好塌、購涉買方肉式和扁主要水的關(guān)鮮注點朝、訴飯求點淋。賺四、稱目標(biāo)照市場誰定位錫及產(chǎn)若品定錘位法1逝、刊市場框定位蘿2辨、輕目標(biāo)更人群煉特征貪/座來源略區(qū)域眠/菠行業(yè)襖特點及3仁、潛產(chǎn)品伸建議露第四乘部分叨：規(guī)因劃設(shè)筑計分杜析請一、懸初步月規(guī)劃琴設(shè)計畢思路胖1瞧、鴿設(shè)計壓概念諷：產(chǎn)鴉品體豪現(xiàn)的寒主題艦思想粒，主賺要設(shè)坑計風(fēng)屠格、來設(shè)計散特點哪。瘡2越、隆主要患產(chǎn)品瓣類型寇：多濫層、融高層土，還費(fèi)是聯(lián)膊排別沫墅或泄屋頂躺花園籃、頂經(jīng)層復(fù)尼式等爸其他概類型頌，及誓不同本類型講產(chǎn)品見的比誰例。盼3怎、徐節(jié)能呢和環(huán)已保型俯建筑琴材料歸選用婦的考廁慮。才4貫、搶在所葬在城撐市中惑，生拳產(chǎn)新攤型、截別具搖一格驚產(chǎn)品衰的可蒜能性脖。倒5惠、姐如果栽是大眉型、屈超大況型項蝴目，急對營求造大腔社區(qū)伏概念安的考榜慮。膏二、暮規(guī)劃枕設(shè)計笑的可衫行性看分析債1升、悶在既但定容寄積率視、凈漂用地聰面積歸、住繪宅面辦積、搜配套唯公建宰面積挺、控鵝高、唉建筑妨密度廉條件僑下，京制造落出的熄產(chǎn)品釋是什扭么類喝型和鬼特性陸，是掛否符蘋合前物面提喬及的否規(guī)劃耳設(shè)計姐概念問和萬史科所駝追尋甚的各蝕種檔邀次高昏品質(zhì)渾住宅蒜的要艱求。隙主要軋從規(guī)替劃設(shè)揚(yáng)計角剪度判街?jǐn)鄬⑿缴鲜鍪居仓笂A標(biāo)轉(zhuǎn)寒化成反現(xiàn)實抖產(chǎn)品垂的可菠能性羽。爆2屠、需容積鉆率變徒化對島產(chǎn)品住設(shè)計番概念陸、產(chǎn)鉤品類喚型和縫特征濾的影梨響。相3篩、豆土地喇本身筐特征終對產(chǎn)君品設(shè)肆計的層影響勺和考艱慮。特如：跑地勢柜高低震、地者形起唐伏、荒地塊吃的完春整性閘、地俯質(zhì)狀逃況、圣較深雀的溝霜壑（昨小峽堵谷）伙、河煤流、恰水塘僻、地倉上附史著物販、地卸下管崗線暗鍋渠等印對產(chǎn)輕品設(shè)宗計和替環(huán)境蓋保護(hù)條的影羨響及尖解決倡的方蚊法。違4疾、象周邊值自然貪環(huán)境鋼和人違文環(huán)坑境對仿產(chǎn)品菊設(shè)計罪的影殿響及旨考慮幣。如斧：治紋安環(huán)監(jiān)境、煉噪聲洗環(huán)境型、污判染環(huán)尤境、濟(jì)空氣疑情況舟、危部險源坦、辨“凱風(fēng)水刑”越因素甜等對挎產(chǎn)品餓規(guī)劃共設(shè)計青和環(huán)烈境保無護(hù)的去影響害及解芽決方交法。懸5擠、諷周邊謙市政呢工程詳配套拌設(shè)施庸對產(chǎn)怕品設(shè)都計的系影響下和考貌慮?？纾呵坏缆氛\狀況汪（可牌能與妥小區(qū)式主要奧出入塑口有觀關(guān)）退、供何水、曾排水插、通劣訊（影有線平電視溫、電派話、樹網(wǎng)絡(luò)只）、遮永久棄性用承電和惱臨時耳施工確用電韻、燃姐氣、床供熱妙及生胳活熱眾水等召對產(chǎn)揀品規(guī)鐘劃設(shè)產(chǎn)計的助影響符及解眾決方似法。溪6屋、共周邊互生活是配套盡設(shè)施瓜對產(chǎn)料品設(shè)將計的雖影響諷和考糾慮。辣如：皺交通性狀況械（與許是否逮開通昌業(yè)主怪班車覽有關(guān)到）、堡商業(yè)抗設(shè)施家（大但型購估物中柄心）竹、教霧育現(xiàn)相狀、巾體育針娛樂紗公園疫等休欺閑場鈴所、金銀行蘭醫(yī)院甲等生撇活設(shè)冶施對說自身廁配套聲建設(shè)合規(guī)模鍵和面衰積作眼出判揚(yáng)斷。趁7創(chuàng)、脾市場誠分析某結(jié)果希對產(chǎn)叢品設(shè)頌計的廚影響玉和考羅慮。胞如：尚市場邀價格篩限制灰、總憑價控舅制原帖則與蔽前面字產(chǎn)品壟類型盒和產(chǎn)段品特筐性設(shè)陰計是迷否存下在矛勝盾，息對產(chǎn)的品品串質(zhì)是慰否有游影響辮，及州如何夏解決文。紛第五禿部分血：項斜目開昆發(fā)省一、桌土地溫升值抹潛力震初步守評估缺。迷從地示理位膠置、階土地講供應(yīng)溫、周恭邊環(huán)娃境及屑配套店、市悼場發(fā)但展?fàn)盍r、罪政府游規(guī)劃奉、城簽市未威來發(fā)響展戰(zhàn)夕略等佳角度胡對土絹地升義值潛湯力做壞出初裕步評揚(yáng)估。錦二、棚立即窄開發(fā)套與作搭為土娛地儲水備優(yōu)云缺點艙分析采三、糟工程井計劃川：工祖期計榨劃、鍬各期持開工盞面積營、竣庫工計猜劃、映開竣嫩工時庫占當(dāng)你地城鄙市市謎場和遺片區(qū)刮市場蓋的占經(jīng)有率目。喊四、栗銷售掘計劃釀：各貌期銷稿售時脾間、密價格陸、面流積，青預(yù)計次銷售太各期用的市負(fù)場占停有率動，銷逼售計掙劃實螺現(xiàn)的液可行鼻性分秩析。通第六窩部分豆：投點資收苦益分歐析蒸一、散成本臺預(yù)測活說明訂測算盛假設(shè)禁和主炸要運(yùn)伴用指代標(biāo)，行如產(chǎn)拔品類尺型假從設(shè)，況總建費(fèi)筑面籃積，燙住宅育和非臣住宅藝面積梢，容本積率他，項乏目總得投資仿（直倦接建椒造成別本加饒期間吧費(fèi)用槳，不局包括坊營業(yè)優(yōu)稅和昨所得限稅）超等。方并參政照下耳面表鳳格列代示：變項狠目投投資荒總額赤（萬傅元）用單位仿成本溝（元?dú)?m頸2蕩）馬土地提成本猜紛前期主工程昌費(fèi)薦基礎(chǔ)尼設(shè)施海費(fèi)壯建安錫工程鍬費(fèi)表配套縣費(fèi)用辮開發(fā)屈間接兄費(fèi)袍直接磚建造嬸成本釘小計疲營銷急費(fèi)用芳管理縱費(fèi)用總計妙二、顏稅務(wù)竟分析洗1引、處營業(yè)頸稅及富附加本2廢、栗所得案稅縮3分、費(fèi)土地姐增值障稅濫上述灑稅種揮的基初本稅寺率，萍能夠漫享受細(xì)的稅民收優(yōu)駕惠政假策時宗的稅戒率，然項目電本身尚適用控的稅臉率，莫若享競受地禽方政然府的黃優(yōu)惠肚政策斬，要廁特別凱說明芝該項蛇優(yōu)惠機(jī)與國貢家政臉策是勿否有要沖突陰，以蒼及如飾何解勺決，疏具體爪的操快作的蜂過程總是什只么。例三、精經(jīng)濟(jì)哪效益桌分析團(tuán)1升、擁經(jīng)濟(jì)式效益砍分析烤的假訂設(shè)條堂件，變?nèi)纾号闶欠衿菹硎軌壅靖鞣N葡稅費(fèi)呢的減鄰免等卻2穩(wěn)、伍項目番利潤文率、扭投資懇回報宅率及凍主要飛經(jīng)濟(jì)惑指標(biāo)萬。參餓照以吼下表使格：貨經(jīng)濟(jì)泊指標(biāo)岡單位公數(shù)值第（元工/m騎2際）覆項目誠總金具額（旅萬元伍）嚴(yán)銷售快收入泡直接顛成本虧首總投膚資緣毛利態(tài)率核稅前疑利潤央稅后吧利潤懶銷售飽凈利栗率豆投資肆回報拳率裙3分、群項目琴開發(fā)懲各期拜的利普潤體散現(xiàn)廢經(jīng)濟(jì)擱指標(biāo)性2葉00護(hù)1趙年源﹒﹒滔﹒氧2慘0×蹤×榴年員合造計遺上半導(dǎo)年術(shù)下半馬年乖上半甜年嫁下半行年提上半銀年雞下半罩年醫(yī)結(jié)算泡面積蜓（神m2腦）融單位瘦利潤樂(榴元宮/m岸2)扒勒利潤并(涼萬元滑)勞4時、過敏感邪性分率析，爆參照讓以下閉內(nèi)容鞋及表征格，磚可根掛據(jù)實珠際情績況增橫減。倒（柴1崗）板成本彈變動敘各項何經(jīng)濟(jì)襯指標(biāo)專的變斜化，美假設(shè)腐成本粘每上侄升（棍下降嘩）一桿定金鳳額或亡上升鞠（下止降）處一定具百分膨比來橡比較繩，如強(qiáng)：銳經(jīng)濟(jì)向指標(biāo)塑預(yù)測杠成本腫×除90期%榨預(yù)測礎(chǔ)成本羨預(yù)測案成本鍵×壇11禾0%礙陪預(yù)測澤成本護(hù)×撥12旱0%張書總投制資寶毛利址率腔稅前它利潤或稅后燕凈利欲銷售筆凈利丈率館總投雖資回隨報率意（編2努）鍋售價召變動齊各項端經(jīng)濟(jì)鵝指標(biāo)細(xì)的變昆化，寧假設(shè)委售價醉每上咳升（信下降織）一新定金獻(xiàn)額或丹上升煉（下弟降）遭一定鍋百分儲比來善比較掏，如淹：鈔經(jīng)濟(jì)拘指標(biāo)陵預(yù)測姿售價腎×夕90惰%閥預(yù)測郵售價代預(yù)測治售價怠×碎11屯0%州民預(yù)測丙售價漆×坐12壽0%滲戀營業(yè)腫額和毛利狹率談稅前拌利潤艷稅后喇凈利貿(mào)銷售開凈利捏率渾總投無資回踩報率等（叨3茶）青容積者率變釋動各蜘項指椅標(biāo)的頂變化政主要淘指標(biāo)盞容積隨率埋1呢容積泊率類2皺容積汽率緒3會容積匆率沃4關(guān)容積役率菊5殃多高脅層比濟(jì)營業(yè)補(bǔ)額在總投濾資霜毛利聲率芳稅后將利潤些稅后副凈利始率尾總投中資回乞報率貞四、頭項目集資金循預(yù)測靠1有、輝資金狀投入輩計劃藏：各算期地罩價、占前期國費(fèi)用五、基慚礎(chǔ)、色建安秘、配練套、嗓開發(fā)庸間接稍費(fèi)等劑的投聾入安爸排。慘2予、版資金跡回款棄計劃栗：各苗期銷演售回獲款計局劃。脈3勿、號資金嘗需求俯計劃厲：結(jié)歡合整搭個公剩司資氧金情輛況，王列示蛛各期哪資金世的需著求缺巴口及唉融資厚途徑慢。胃4忍、模啟動麗資金艇及啟眨動時解占用叫資金籍內(nèi)容發(fā)、資盯金占境用峰桌值、團(tuán)實現(xiàn)思現(xiàn)金柏正流絲入時叮間、充資金燕占用藝月平竊均額章第七答部分怎：管叔理資細(xì)源配搜置雁五、屈機(jī)構(gòu)涂設(shè)置與：是乘否需起要成籃立獨(dú)居立法適人公慕司（形項目眉公司勢）；幫主要剩部門遵設(shè)置何。胃六、惑人力劉資源投需求假：啟阿動項唇目對道個專惱業(yè)（財部門撲）人羽員的有需求屢，具煙體人因數(shù)（交重點糾是專超業(yè)經(jīng)梅理）物。講七、唇人力任資源街缺口旦及解倘決：兇現(xiàn)有量人員澡能否競滿足頃需要禽，缺張口人阻員的襪解決謙途徑欠（調(diào)鬧動、創(chuàng)招聘雄、培絞訓(xùn)等榨）。肢第八礎(chǔ)部分醋：綜宴合分此析與軟建議柏一、柳優(yōu)勢揮：從脈品牌燒、設(shè)批計、腳啟動簡速度航、產(chǎn)典品品畢質(zhì)和蘭特性私、市量場競緞爭、煎營銷群、合里作方濫式、童大市交政配鋪套、外生活葡配套趣、是衡否符在合萬帶科一紡貫發(fā)脊展思昨路等棉方面愈論述希。轟二、效劣勢若：從玻品牌抬、設(shè)釀計、盒啟動陜速度夕、產(chǎn)糾品品閱質(zhì)和逼特性勺、市夏場競清爭、戶營銷逮、合慈作方甚式、巖大市波政配味套、偏生活遲配套陵、是甘否符宰合萬洪科一若貫發(fā)唯展思轟路等亭方面學(xué)論述盲。粘三、淹機(jī)會鋤：從謹(jǐn)市場爽機(jī)會克、提睬高市翁場占脅有率碰、樹籠立品狗牌形窯象、慣地區(qū)斑性優(yōu)凱惠政映策、肚城市座發(fā)展割規(guī)劃參、宗興地所在屬區(qū)拔域土班地價盡格趨煎勢等受方面性論述朝。乞四、電結(jié)論劈和建豆議雖第九鑄部分明：竟艇拍和柳投標(biāo)弦方式看取得驕土地于需要巧注意聰?shù)膯柲z題熱（一舌）咐主要櫻指標(biāo)斷測算獨(dú)1宴、段預(yù)測袍直接獅建造棚成本忽（不螞包括蜘地價漫）、堆售價驚2票、寶投資謝收益低分析嬌（參霧考以訪下格挪式）服：仿經(jīng)濟(jì)配指標(biāo)挖A震A蝶+M悼A功+2腸M盞﹒﹒泡﹒宏A滾+n諷M比樓面除地價殲完全總成本休嬌總投偽資末毛利茅率摔稅前善利潤版稅后古凈利鍛銷售旗凈利伙率縮總投禮資回螞報率扣注：類A誠代表奶起拍燭價或?qū)W投標(biāo)查底價姜，若瓣沒有雙底價松A百代表追略低強(qiáng)于可虹能最猾低中壓標(biāo)價禮；尋M枕代表質(zhì)每次厲舉牌朽增加房的最劣小單吼位價唉格，麻或者郊是設(shè)憤定的資敏感燦性（遺或重示要性躍）變恒化值榴，例挺如蝕10腔0術(shù)萬元逢，變見化值矩不宜然過大枯。菊3追、液根據(jù)前需要外，可施增加禾如下肝測算緩：辦銷售白凈利紛率沾完全胳成本館最高告樓面僻地價巖最高泡總地驢價給R1禁撞R2袖遍R3耽飯﹒﹒睡﹒棉注：彩R肚代表牙可接聾受的魄銷售御凈利鵝率；賣銷售湊凈利詞率還止可以桃換成它其他世主要逆分析櫻指標(biāo)蚊，如霸投資巨回報蚊率等宅。何（二殘）拌競爭喝對手吳分析奉1省、流主要禿背景熊，控畢股股啊東情沒況掌2狀、舒總資養(yǎng)產(chǎn)、容凈資腳產(chǎn)、么凈利績潤（注每股棄利潤仙）陶3勞、忠資金爐狀況既，可暈?zāi)苜Y程金來置源，馬融資強(qiáng)能力驚，資瘡金成撥本競4葬、涼操作膛水平耐，主來要開菊發(fā)的奪項目隆5濃、蓋參與成競爭澆的主差要目詳?shù)模M(jìn)而玉分析客對手刃拿地演的氣庭勢，恢是否偷志在友必得伶。裳（三方）指制定示策略寺俗1產(chǎn)、壘分析陽盈虧鈔平衡抽點，徐即保盜本銷勾售時餡的地纏價。云2步、雀銷售礙凈利心率在戚10武%森時可貼接受辮的地吉價或喪在可栗接受范的銷恐售凈屢利率晚時的雀地價醋。也籍可以此通過懸其他漫指標(biāo)光分析貼可接尺受的輝地價慢。最皇終確勁定最牙高競拜價和扒投標(biāo)剛價。轎3壟、輝把握替以微奏弱優(yōu)壤勢取涉得土擴(kuò)地使倘用權(quán)草（開劍發(fā)權(quán)吩）的本原則舍。矩（四棉）知資金途籌措昆短期塞集中逐支付捧大額蕩資金劫的保利證，異自籌堂資金僚還是頸向金掩融機(jī)票構(gòu)融政資，候是否于與有乎關(guān)金艙融機(jī)悠構(gòu)達(dá)循成屆幣時一刮定提臉供融駱資服全務(wù)的恩協(xié)議銀。座第十贏部分僑：在猶新城蘋市開職發(fā)需忙要補(bǔ)劃充的孫內(nèi)容答一、爆市場綁分析促部分滔增加胳當(dāng)?shù)仄錾唐峰e住宅礦市場儲總體塘狀況脫1維、熄近三潔到五掩年商粥品住門宅市臘場發(fā)懂展?fàn)钼n況：歲開工鈔面積求、竣逗工面諸積、爽銷售滑面積讀、銷叢售額拘。切2鑒、載量值坐描述晶市場駱狀況和：當(dāng)撤年市值場主碰要指瘋標(biāo)：編土地稈批租骨量、鬼開工畢量、推竣工被量、贏銷售賢量、冒銷售閃額、比供需付比、慮個人扣購房瞞比例拉、平航均售減價、舒?zhèn)€人橋信貸察額度魯占銷勸售額荒比例園。藥3哲、蔬各類頭型產(chǎn)爪品的印市場播特征莊：價弄位區(qū)淹分、燃各檔痕次市侍場比圖例、異發(fā)展價趨勢鉛、產(chǎn)搞品特裕征、發(fā)分布醬區(qū)域寒等。狗4瞎、絹各行發(fā)政區(qū)瞞市場未比較白：牽（扭1雪）秘量值農(nóng)描述粒：土愚地批簡租量棕、開虹工量下、竣快工量畫、銷灑售量就、各腔種檔歇次樓欄盤的槳銷售古比重任、平瘋均價取格等垃。做（捉2陪）循各區(qū)走商品化住宅片分布賠特征巡：供饅應(yīng)量剪、銷傻售量欠變化喘和發(fā)貧展趨查勢等裳。去5庫、秩當(dāng)?shù)夭莩鞘信薪?、氧中期捉?guī)劃赤發(fā)展龜方向右描述僵城市骨發(fā)展存規(guī)劃晃、功叫能布精局、魯基礎(chǔ)悟設(shè)施聽建設(shè)敵等與殲項目方開發(fā)討和居徐民住葬宅密綿切相歉關(guān)方旱面。鑰6景、畏主要薪發(fā)展協(xié)商情枝況：吵發(fā)展隊商實抵力、幻企業(yè)惡性質(zhì)傷、開旗發(fā)水宜平；廳前括20蹲名發(fā)俘展商奧最近揪3忙年的腐開工旨量、紙竣工醬量、口銷售參量、宮銷售映額、合銷售防率、未市場鹽占有幫率。現(xiàn)7封、鼻熱點件區(qū)域務(wù)的表那述和豆特征沒，熱超點產(chǎn)仇品的下表述躍和特莊征泳8信、神客戶欄的購萌買偏賊好、桃購買矛關(guān)注方的要覽素災(zāi)9學(xué)、屢重點灰樓盤哈描述于二、渡需要抖完成雅新城竹市發(fā)芽展及柳房地箏產(chǎn)市玉場調(diào)凡研報墊告（僑報告渡格式裳及內(nèi)照容另令附）徒附件海：塊1務(wù)、嫩有關(guān)鄙宗地蠟情況群的補(bǔ)姿充證詞明資預(yù)料和蜜法律構(gòu)文件棚，如圖各種神政府搶批文迅、權(quán)配證等山。惰2貿(mào)、善按照注萬科讀集團(tuán)抱成本冤核算染指導(dǎo)彼設(shè)置共科目局明細(xì)燥，詳柿細(xì)列輸示成玉本測他算過殲程風(fēng)成本怒測算其可采跳用兩處種方猴法：報（揚(yáng)1制）五從預(yù)仇算角推度，韻依照扭當(dāng)?shù)刂x