一個房奴地頓悟(見過地談房價走勢地最好貼)

[轉貼]一個房奴的頓悟（見過的談房價走勢的最好貼）32705次點擊124個回復0次轉到微評臥藤椅聽古典于2011-3-16102152發(fā)布在凱迪社區(qū)經濟風云前一段時間，在網上寫過一個帖子，是討論中國的房地產的，帖子發(fā)了之后，引發(fā)了不少人的討論，這里面有同意的，也有不少是批判的。由于那個帖子是隨性而寫，所以寫的很隨意，有很多語法錯誤，前后也銜接不上。所以就將之前寫的內容重新整理了一下，又加了寫內容，準備系統(tǒng)的寫一下自己的想法。目前已經寫了大概有十章左右，剩余的還正在寫，先發(fā)上來，求大家指正，批評的還是贊揚的都歡迎，特別歡迎有實質性的意見，希望大家不要無事生非的謾罵就好了，在這里先感謝大家的支持了。本來不想說這么多的，可是由于天涯有規(guī)定，發(fā)帖必須要滿五百字，所以只能羅嗦了半天，希望大家不要煩。好了，應該差不多了，先來個目錄。目錄前言第一部分表象第一章房價有多高第二章房子多不多第三章誰在賣房子第四章誰在買房子第五章未來向何處去第二部分本質第六章表象與本質第七章人口紅利、經濟增長和房價第八章城市化與房市泡沫第九章中國的宏觀經濟與房價第十章中國房地產政策的演變第三部分歷史第十一章瘋狂與理性-泡沫經濟的演變途徑第十二章日本房地產泡沫第十三章民國時期的通貨膨脹第十四章法國密西西比泡沫第十五章海南房地產泡沫前言2002年大學畢業(yè)前夕，王石來我們學校做了一場演講，宣傳萬科的。關于萬科我倒沒留意，只記住他說北京的房價太高。當時北京申奧剛剛成功，所以有人拿這個說事兒，但王石依然堅持，態(tài)度十分堅定。我在大學一直不務正業(yè)，專業(yè)學的不怎么樣，可是酷愛經濟學，對于經濟史上的歷次經濟泡沫諸如荷蘭郁金香狂熱、英國南海危機、美國1929經濟大蕭條、日本“失去的十年”、中國海南房地產泡沫崩盤、東南亞金融危機如數(shù)家珍。加上王石這么一忽悠，在房價這件事情上，我成了一個堅定的看空者。從2003年進北京，就等著目睹北京房價的暴跌，可是結果卻是眼看著北京的房價一路從五千漲到一萬，一萬漲到兩萬，兩萬漲到三萬。后來我再度復習經濟學，才發(fā)現(xiàn)原來是自己學藝不精。泡沫最終總會破裂是沒錯，可是什么時候破卻是個大問題。歷史上每一次泡沫經濟的初期和中期，都會有不少理性人士出來警告人們“有泡沫了，請注意！”但是這個時候，泡沫卻從來都不會破裂，而是會繼續(xù)漲下去，通常緊接而來的還會是瘋狂的上漲，上漲的程度足以摧毀那些理性人士們的信心，等到這些人一個個都被無情的現(xiàn)實打擊的意志全無，再不敢出來大放厥詞的時候，甚至連他們都相信泡沫會永遠持續(xù)下去的時候，卻往往是泡沫破裂之時。而所有研究泡沫經濟的人都沒有提及的一個事實是，雖然泡沫破裂時，資產價格會大幅下跌，相對于頂峰時的價格，泡沫破裂之后的資產價格確實很低，但是與泡沫剛剛起來時的價格比，往往還是高出很多。就以這一次中國的房地產市場的泡沫來說，現(xiàn)在悲觀者預測說2012年房地產可能會跌30、40%，甚至是50%，可是以現(xiàn)在的價格來看，即便是跌了50%，仍然相當于2008年時的價格，相比于泡沫剛剛開始時的2003年的價格，甚至是2005年、2006年的價格，還是高了很多。造成這樣的結果有兩個原因，第一是從長期趨勢來看，各種資產的價格都是呈螺旋形上升的，就如同社會發(fā)展一樣。雖然資產價格是由上升、下跌這樣一個個波浪構成的，但是從大趨勢來說，后一次的低點一般總是略高于前一次的低點。你看中國股市從出現(xiàn)到現(xiàn)在不斷上升下跌，可是相比于剛成立時，指數(shù)還是增加了很多，2007年跌的那么慘，還有1700多點，剛成立的時候的基數(shù)是多少，100點。第二個原因是貨幣購買力的不斷降低?，F(xiàn)在全世界大多數(shù)國家用的都是信用貨幣，對于信用貨幣來說，通貨膨脹是必然的，而在經濟出現(xiàn)泡沫時，通貨膨脹往往也比較大，到了泡沫破裂的時候，資產的表面價格還會比泡沫初起之時高了很多，這里面有一大部分是通貨膨脹的原因。就拿現(xiàn)在人民幣購買力來說，雖然僅從官方公布的CPI來說，從2000年初到現(xiàn)在，可能貨幣的購買力降低并不是很多，可是我們都明白，實際上這十年來貨幣的購買了的降低是十分大的。所以，每一次泡沫經濟的發(fā)展過程中，在早期和中期買入的人，基本上都能賺錢，即便是你從早期買入一直持有到最后泡沫破裂，資產價格已經跌去了大半，相比早期和中期的價格，往往還是有利潤的。這么一盤算在泡沫的成長過程中，如果你看不清局勢，那么看多勝算的概率通常大于看空，因為在泡沫的成長過程中，上漲過程持續(xù)的時間通常很長，而從達到峰值，再轉入下跌的過程，相比之下，持續(xù)的時間要短的多。當然，我這么說，絕不是勸人們現(xiàn)在還去買房子，因為從種種因素來看，現(xiàn)在中國的房價即便是沒有見頂，離頂峰也應該不遠了。在資產泡沫的發(fā)展過程中，價格是非理性的，所以，不排除現(xiàn)在的房價還會上漲個20～30%甚至更多，但是開始下跌的時間絕對也為期不遠了。因為支撐泡沫經濟中資產價格繼續(xù)上漲的因素就是心理和資金，心理就是人們相信房子的價格會繼續(xù)上漲，所以有買入的想法，資金就是還有大量人投資進入市場買入資產，可是看現(xiàn)在的房價，連過去熱衷投資房子的人，都覺得高的離譜，開始紛紛離開，而泡沫時期的資產價格，歷來都是非漲即跌，所以，從現(xiàn)在的局勢來看，房地產這個大泡泡，離破裂的時候確實是不遠了。（不過，如果有生之年你再遇到類似這一次中國房地產市場的泡沫經濟，倒是不妨按照我上面提到的觀念操作一下，在泡沫的初期和中期，完全不必過分的理性，可以大膽的跟著盲目的人們買入。也許你覺得下一次泡沫的來臨十分渺茫，可是人的一生將近百年，經歷個幾次類似的泡沫毫不稀奇，你只要抓住一兩次機會，就能改變一生的命運甚至包括你后代的命運。）因此，如果你現(xiàn)在打算買房子做投資，那確實需要慎重考慮了，先不說價格未來肯定會下跌，只要不漲或只是微漲，投資房子就是賠錢的事情，因為投資房地產實際上是有很大的交易成本的，沒有足夠的上漲空間，是無法彌補這些交易成本的。但如果是因為自住需求，在短期內必須購買住房，那就是另外一種情況了，我絕不會像很多人那樣，勸人們去租房甚至是賣掉現(xiàn)有的住房。因為就現(xiàn)在的國情，自己有住房相比租房，確實能夠大大提高生活品質，這是一個不可回避的事實，更何況住房還涉及到戶口、小孩入學的問題。不過，鑒于當前的局勢，如果買房，應該注意不要買總價過高、按揭太多、超過自己支付能力的房子，而且應該在財務上留有一定的余地。這是因為未來的幾年，中國經濟很有可能遭遇極大的危機，如果現(xiàn)在超過自己的財務能力按揭，一旦未來經濟不景氣，就有可能把自己帶入非常悲慘的境地，另一方面，即便是從現(xiàn)在的經濟能力來看是可行的，如果未來經濟不景氣，遇到減薪甚至是失業(yè)，也會因為房子問題使自己立即進入財務困境。日本上世紀九十年代房地產泡沫破裂的時候，曾經有無數(shù)的日本人因為在經濟繁榮時買入高檔物業(yè)而面臨嚴重的財務危機?；仡^說我跟房子的事情，“復習經濟學”是很久以后的事情，如果不是父母、準媳婦和未來丈母娘的壓力，我當年還會繼續(xù)看空下去?？墒切蝿荼迫耍?008年的時候，在這“三座大山”的壓力下，依然堅持看空的我，還是在望京買了自己的第一套二手房。一居改造的小兩居，七十八平米，平米價一萬三，總價一百萬出頭，首付五十多萬，還有十年的貸款，月還款額度人民幣六千二百一十八元。買了房子之后的好處是，看待事情的態(tài)度更加客觀和平和了。人都有很嚴重的心理暗示，就好像炒股票，牛市踏空的人，總是覺得股票會跌，拿著股票的人呢，即便大盤從6000點都跌到了1600點了，還是從各個角度給自己解釋，大盤會漲回去的。買房子也是一樣，沒買房子的總是覺著房子要跌了，有幾套房子的人，則天天想著房子會漲，一聽有人說樓市要跌馬上就罵街。有一套房子的人心態(tài)最好。因為房子漲了，雖然賬面價值增加了，可是也不能賣了獲利，房子跌了嗎，賬面上看是虧了，可是好歹貸款也沒多少了，不會因此倒閉破產，而且真要跌了，還有機會換套大點的房子呢。我周圍的人，有一套房子的人，雖然從心理上來說，應該盼著漲才對，其實多數(shù)都在盼著跌呢，這樣才有可能換套大一點的或者是離城近的房子。最后說說未來房價的趨勢，雖然從短期來說，預測房價是很困難的，因為從短期來看，市場價格的表現(xiàn)摻雜了很多因素，這里面有真實的需求，也有投資、投機的因素，投資也好，投機也罷，跟人的心理關系很大，所以短期價格很難預測，而如果想預測時間，就難上加難，需要的不僅是超人的頭腦，還要有過人的直覺與心理，實話說，我做不到這一點。其實別說是我，偉大如費雪、凱恩斯、格雷厄姆都曾經在美國1929年的股市崩盤中賠的一干二凈，曾經預言東南亞金融危機的諾貝爾獎得主克魯格曼，也說不出市場開始下行的具體時間，只能是定性的做做分析。想來想去，這世界也許只有索羅斯能夠做到這一點，可他也不是百發(fā)百中。不過，從中長期來看，價格的走勢最終都會受真實的供給和需求、受表象背后的宏觀經濟形式的影響，所以房價的中長期趨勢還是可以分析的。我這本書會包含以下一些內容：1.目前中國房地產市場的形勢，以及背后的宏觀經濟形勢。2.中國房地產市場未來的發(fā)展趨勢。3.中國和世界經濟歷史上的一些類似的泡沫經濟的情況，它們的起源、發(fā)展和結果。我希望我寫的這些東西至少能對以下一些人群產生一點作用。一是正在為買房而焦慮不堪的年輕人們，其實大可不必。雖然我不敢像很多人那樣拍著胸脯說一兩年之內，房價必然大跌，但是只要把時間再放長一點，那么房價一定會恢復正常，屆時大部分人買房并不會像今天這樣艱難。當然，房價恢復正常的途徑會有不同的可能性，也許是從現(xiàn)在開始就逐漸下跌，房地產進入熊市，但是也不排除“我們公司”通過通貨膨脹的方式，逐漸抬高人們的名義工資和其它產品的價格，從而使的房價回復正常。如果經歷的是第二種途徑，對很多有積蓄的人來說，是一個財富洗劫的過程，特別是小有余財?shù)闹挟a階級，因為富人們的財產一般不會是儲蓄，而是以各種資產的形式體現(xiàn)，通貨膨脹對他們的沖擊也不會太大，而窮人們呢，就像現(xiàn)在一無所有的年輕人，在這個過程中會覺得生活很艱難，不過也不會有多大的損失，反正也是一無所有嗎。二是有權力做決策改變現(xiàn)狀的當權者們?，F(xiàn)在房價問題之所以如此熱鬧，是因為它已經不是簡單的某個商品的價格問題了，而是已經深刻影響到整個社會，并且已經改變了正常的社會秩序和社會激勵導向。這種導向會對我們社會產生長久的、深刻的負面影響，對于社會和經濟的損害將是難以估計的。雖然我個人一直都明白，要想在這個社會混的好一點，絕對不是簡單的依靠能力和學識就可以?？墒菍τ谡麄€社會來說，要想健康的發(fā)展，那還是要有一個基本上的價值導向，這個價值導向簡單說就是，聰明的要比不聰明的混的好點，努力的比不努力的混的好點，在公司里面職位高的人要比職位低的人有錢點。不過，僅僅因為一個房子，現(xiàn)在中國社會的價值導向和激勵已經完全扭曲。以我們公司來說，現(xiàn)在成功的標準基本上和工作、奮斗這些詞語無關了，而是要看你是否及時做了“正確”的決策，在北京及早買了房子，如果父母恰好有點錢，自己行動又夠迅速，比別人早一步在北京買了房子，甚至買了兩套三套的，那你要比做什么總監(jiān)、部門經理“成功”多了。我們公司的一個清潔阿姨，因為拆遷，儼然已經家資千萬，絕對比我們部門中任何一個人都成功。實際上，這一現(xiàn)象對于大家的激勵也是很明顯的，因為相比現(xiàn)在的房價，你比別人每個月多掙三千、五千，基本上沒有任何實質意義，別人只要比你早兩年三年買房子，那你現(xiàn)在就是再干二十年、三十年，可能也趕不上他的家產。所以工作、奮斗對人們來說，已經沒有太大意義。從短期來看，GDP、供給、需求這些數(shù)字都對于經濟都有非常重要的作用，可是從長期來看，這些都是過眼煙云，不過是數(shù)字而已，真正決定一個國家實力的還是數(shù)字背后實實在在的生產力和科技水平，而這是要靠全體國人，特別是年輕一代的創(chuàng)造力和埋頭苦干的。不過，當年輕人們都背負著沉重的經濟負擔，每天為了還房貸而奔波時，他們是沒有辦法安下心來，踏踏實實的奮斗和創(chuàng)造的。我們常常說國人目光短淺，不能沉下心來做事，而西方人做事更踏實，追求長遠的目標?？墒牵覀儾桓疑萃裎鞣饺艘粯訐碛懈吒＠?，只要年輕人們的負擔稍微減輕一些，房價比現(xiàn)在降低一半，看看現(xiàn)在年輕人們是不是會更踏實，更有創(chuàng)造力。前些日子看了一篇文章，說民國時期是中國近代思想最活躍，最有創(chuàng)造性也最人才輩出的年代。在那個時代，一個教授的月收入是400～600銀元，副教授是260～400銀元，講師是160～260銀元，這是1927年國民“我們公司”教育委員會制定的大學教員薪俸標準。當時的物價水平如何呢，在北平，一個銀元可以請一頓涮羊肉，上海一個銀元能買兩份西餐。而在北平，一個四口之家，80銀元就足以維持體面而正常的生活。胡適1917年剛入北京大學做教授時，薪水260銀元，當時和同鄉(xiāng)合租了一處房子，房租一個月是六個銀元，平均每人分攤三個銀元，在北大的食堂包伙，每個月開銷不到六個銀元，而且伙食很豐盛。這樣的生活比他在美國要優(yōu)越的多，所以胡適很滿意，從此就安心于學術研究了。如果今天的中國能夠回到低稅負、低負擔、高個人收入的時代，年輕人們不用在為了工作、房子、結婚、孩子、子女教育這些問題而整日奔波時，他們自然也就能將精力用于個人能力的培養(yǎng)，能夠踏踏實實的做學問和工作了。從這個角度來看，現(xiàn)在的房價問題實在已經成為關系到國計民生的大事了，可是人們僅僅看到了現(xiàn)在房價問題給人們生活帶來的艱難，當權者擔心的是由此帶來的人們的激烈的反應，可是大多數(shù)人都忽略了由于房價問題給社會秩序和價值導向帶來的深層次的影響，而這種影響對于國家未來的發(fā)展帶來的損害比人們看到的問題可能更嚴重，影響也更長久。我把這本書分為了三個大部分，分別是表象、本質和歷史。第一部分叫做表象，又分了五章，分別是房價有多高，房子多不多，誰在賣房子和誰在買房子，最后是綜合分析。房價高低是最后的表象，而房子多少、賣房子和買房子的人一起構成了供給和需求，是決定房價的原因。不過這些原因也不過是由于眾多復雜的經濟因素所導致的，所以我一并將它們稱為表象。第二部分是本質，與第一部分的表象相對應，這一部分講述的就是表象背后的決定性因素，最后這些因素都會歸結到需求或者供給，從而最終決定房價，主要涉及到的因素包括人口、城市化進程、宏觀經濟形勢和政策的影響以及近三十年來的房地產政策的演變。第三部分是歷史。這一次中國房地產的熱潮，是泡沫經濟已經無疑。在人類的經濟史上，各種各樣的泡沫經濟已經層出不窮，這一部分就給大家展示一下經濟史上的一些主要的經濟泡沫，特別是和這一次中國房地產泡沫比較類似的情況。第一部分表象第一章房價有多高關于北京房價，網上流傳過一個帖子：最近，國家某部公布了一項統(tǒng)計數(shù)據，告訴人們：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京買套100平方米總價300萬的房，社會階層所付出的代價請看：1：種三畝地每畝純收入400元的話要從唐朝開始至今才能湊齊（還不能有災年）2：工人：每月工資1500元需從鴉片戰(zhàn)爭上班至今（雙休日不能休）3：白領：年薪6萬，需從1960年上班就拿這么多錢至今不吃不喝（取消法定假日）4：搶劫犯：連續(xù)作案2500次（必須事主是白領）約30年。5：“服務員”：連續(xù)接客10000次，以每天都接一次客，需備戰(zhàn)10000天，從18歲起按此頻率接客到46歲（中間還不能來例假)以上還不算裝修、家具、家電等等費用這個帖子中除了“某部公布了一項統(tǒng)計數(shù)據”這句話是虛構的，其余內容基本屬實。目前北京的房價，在五環(huán)以內的新房，基本上都在三萬每平米以上，即便是通縣的房子，一般也都在兩萬左右，所以一百平米的房子三百萬并非夸張。為了更清楚地給大家展示一下中國房價的發(fā)展，我想先說說我在北京的一些事情。不為別的，只是為了比較直觀的記錄一下北京的房價，現(xiàn)在官方和各種機構關于房價的統(tǒng)計數(shù)字很多，不過看這些數(shù)字，遠不如我們的直觀感受來的更直接。就以2010年的北京房價來說，我們誰都知道，從2009年到2010年的頂峰，漲了大概有百分之六七十，可是官方的統(tǒng)計數(shù)字愣是還不足百分之十。我2003年大學畢業(yè)以后到北京工作。當時稅前工資一千五，外加補貼五百，扣除各種名目的稅、險、金之后，每月到手不足兩千。不過還好，當年公司提供住宿，宿舍在望京，九十年代的舊房子，四個人一個兩居室，兩人一間，雖然地方不甚寬裕，可是比起今天的畢業(yè)生們，已經十分滿意了。當時我在東四環(huán)邊上的一個地產項目工作，項目在朝陽公園南門對面，是當年有名的高檔住宅。剛開盤時的價格是九千多，我到項目的時候已經漲了很多，大約是一萬三。一萬三的“豪宅”我們可是不敢問津的，當時我們公司有個中層領導，買了個七千多一平米的房子，我們都驚嘆他的富有。能買起這里房子的人，都是絕對的有錢人，當年我在項目上看見好幾個經常在電視上露面的人來這里買房子。還有一些人，雖然在電視上沒見過，可是一看也是有錢人，有一次兩個穿著時髦的女人來看房子，看完房子后，其中一個人直勸另外一個人說：“哎呀，這里的房子就是這么小了，反正你也不是自己住，隨便買一套得了”。還有一次，我們剛綁完樓板鋼筋，設計院忽然下發(fā)變更要求改圖紙，原來是有人買了兩層要做躍層，所以讓我們在樓板上留個口子。當年這些人的有錢都讓我們羨慕不已，心想什么時候我也能買的起一萬塊錢的房子就好了。在我們旁邊也有一個工地，就是后來大名鼎鼎的棕櫚泉，當時也賣一萬多。我們項目的人都覺得棕櫚泉做的很土氣，又是個本地的土老板做的，不像我們項目是美國公司開發(fā)的，設計的也很有品味。不過后來棕櫚泉因為賣的慢，名氣反而比我們項目大的多，而且因為價格一直在漲，所以棕櫚泉也因此比我們項目多賺了很多錢，棕櫚泉的老板曾偉因此而大賺了一筆，一度在北京大有名氣，甚至被傳為曾慶紅的兒子，其實不過是空穴來風，誤傳而已。2009年我回到北京，在東三環(huán)的燕莎友誼商城邊上的一個寫字樓上班，我們辦公室旁邊有個房地產項目，是九十年代末期有名的爛尾樓，當年叫做瑞城中心，停了十年一直沒有動工，在2009年時我們忽然發(fā)現(xiàn)這個項目又動起來了。后來知道這個項目原來是被曾偉接手了，和他合伙的還有香港鳳凰衛(wèi)視的老板劉長樂，重新開工之后的項目名稱是四季公寓，想必是四季酒店也有份參與這個項目，項目對外的業(yè)主公司是長青有限公司。不過這一次的曾偉沒有做棕櫚泉時那么幸運，先是趕上了國內調控房價，所以四季公寓一直賣的不好。而不久前，還因為行賄的問題竟然在香港被拘了。說說當年其它一些地方的房價。2003年的望京還是一片荒涼，沃爾瑪、新世界的影子都還沒有看見，華堂、華聯(lián)也都沒有開張，我們當時能夠念出名字的小區(qū)就只有一個望京新城，房價五千多，我們當時覺得已經是天價了。只有通縣這樣的地方才是像我這樣的年輕人可以夢想的地方，2003年時的房價是三千多一平米。買房子這個事情對于像我這樣剛畢業(yè)的學生來說，基本上是不敢想象的。我辦公室有個同事，比我早兩年畢業(yè)，2003年時正在到處看房子，我們正在做的項目他自然是不敢問津，所以只能去看別的項目了，當時工地附近正好有另外一個項目，陽光上東，還沒開盤，剛打出來廣告，我們覺得這個樓應該不會太貴，就攛掇他打電話去問，結果對方說他們的定位是一萬左右，我們那位同事是紅著臉掛電話的。后來我們聽說2004年他在望京買了房子，五千每平米，我們已經覺得他很有錢了，能買得起五千一平米的房子。因為實在是生活的太郁悶了，2004年我就離開了北京，到外地工作了兩年，2006年初，我攢了十萬塊錢殺回北京，又開始到處看房子。因為之前比較熟悉，再回來后我還是住在望京，跟人合租了一個房子，月租九百。2006年望京華聯(lián)剛剛開業(yè)，沃爾瑪也開始動工，機床研究所對面的正時家具已經遷走，那里夷為了平米，準備動土蓋新樓，西門子正在蓋新辦公大樓，一切都已物是人非了。一看房子才發(fā)現(xiàn)，雖然攢了兩年的錢，可是房價也水漲船高了，2003年望京的房子是五千，2006年已經漲到了八千以上，連通縣的房子都已經漲到了五六千了。這么一算，如果我2003年不離開北京，在望京買一套八十平米的房子，總價大約四十多萬，可是到了2006年的時候就要六十五萬了，我這兩年攢了十萬，可是買一套八十平米的房子要多掏二十五萬。這一次我看了不少房子，第一站是望京的嘉美風尚，當時網上的價格是八千五，我比較了半天，覺得這個比較合適，可是買不起太大的，最多只敢奢望八十平米左右的兩居。到現(xiàn)場看房時，感覺十分慚愧，因為其它人都是西裝革履開車去的，我穿著圓領體恤步行著就去了，不過售樓小姐素質很高，還是很高興的接待了我，但是很遺憾的告訴我，八十平米的現(xiàn)在不能確定，需要等消息，如果是三居的馬上就可以定。我并不是不喜歡三居，但是沒有錢，所以只能失望而歸。數(shù)個禮拜之后，這個售樓小姐又聯(lián)系過我，說兩居的是有了，不過要九千五一平米。因為憤怒售樓小姐的行為，而且也覺得價格有些貴，所以我最終放棄了這個樓盤。前幾天我和老婆一起路過這里，看了二手房中介的標價，已經是兩萬五一平米了?？戳藥讉€樓盤之后發(fā)現(xiàn)，從網上看到的價格，通常都比現(xiàn)場實際報價要低，在2008年“我們公司”調控房價時，情況則恰好相反，現(xiàn)場問到的價格總是比網上的標價低，還有各種各樣的優(yōu)惠?；仡^來看，2006年正是中國房地產泡沫開始風起云涌的一年啊。接著看過的一個樓盤是明天第一城，也是當年比較熱門的樓盤，當時標價七千，我當年好容易弄清楚了立水橋在哪里，也去走了一遭，覺得還不如在望京合適呢，然后就放棄了，現(xiàn)在這里的標價是一萬九。還看過一個叫做炫特區(qū)的項目，當年的價格是八千五，去現(xiàn)場看了之后才發(fā)現(xiàn)，2003年剛畢業(yè)的時候就陪同事去看過這里的房子，那時的房價是五千五，寫到這里我特意上網去搜了一下，現(xiàn)在這里的房價是兩萬四。我也去不少的房展看過，不過房展的情況實在是太混亂了，浪費時間還找不到什么有用的信息，還不如從網上看來的有用，有一次終于看到了一個房子，在西三環(huán)，價錢也算合適，長期以來，我一直活動于北京東部，很少到西邊，就和一個同事一起跑過去看了看，本來人家是有看房班車的，我們覺得坐他們的車去太沒面子了，就自己坐車過去，先坐一號線，出了地鐵之后又倒公交，然后又按照他們的地圖七拐八拐，走了半個多小時才終于在一堆立交橋交叉的拐角處看到了那個項目，可是我的朋友已經到了忍耐的極限，結果我們在幾乎就要到達目標的時候撤了。當年在北京西邊還看過一個房子，叫做榮豐2000，2006年時大概賣八千多，這個項目不止房子的戶型十分奇怪，還建在火車道邊上，我一直很好奇，什么人會買這樣的房子，不過現(xiàn)在即便是這樣的房子，房價也在兩萬以上了。后來我也去過幾次北京西邊，一次是去看一個十年未謀面的高中女同學，還有幾次就是接送現(xiàn)在的老婆了。每一次去都是在晚上，總是感覺立交林立，陰氣森森，沒有留下太好的印象，所以也就放棄了在西邊買房子的想法。2006年的看房史就這么結束了，最后還是沒買，沒買的原因有兩個，一個是當年囊中羞澀，自己中意的房子都買不起，買得起的又不喜歡，另外一個原因，就是我當時覺得北京的房價已經很高了，應該是快要跌的時候了。2006年之后，我又離開了北京一段時間，再次回到北京是在2007年底。進入2008年之后，房價在“我們公司”的調控下曾經有過一段短暫的下跌，可是即便如此，與2006年時的房價比也是不可同日而語了，2008年連通縣的房子都漲到了一萬以上，望京的房價最高曾經沖到了一萬五以上。我認識的很多人都是在這段時間買得房子。我認識的一個女生，2008年時以一萬一的單價在望京買了套二手房，還有一個朋友以一萬三的單價在西四環(huán)買了一套新房。我當時仍然堅信房價必跌?？墒俏业默F(xiàn)任老婆不干，再加上雙方父母的壓力，雖然依然看空，可是考慮到愛情無價，所以也就忍痛出手了，在年中的時候，以一萬三的單價買了現(xiàn)在的房子，七十八平米，總價一百萬還多，首付了五十萬，還有十年的貸款，月還款六千二百一十八元。說說之后的情況吧，誰也沒有想到，隨后“我們單位”“我們公司”就掉轉了矛頭，從調控房價變?yōu)榇碳し績r了，“我們公司”控制房價從來沒有效果，可是刺激房價的效果卻立竿見影，從2009年開始，北京乃至全中國的房價都一飛沖天。2009年初的時候，我買的那個房子單價還不過是一萬六七，2010年巔峰時期竟然漲到過三萬。通縣的房子，也都是動輒兩萬以上，我一個同事在六環(huán)買得房子單價都一萬以上。我前面說，我只有一套房子，所以再漲也沒法賣，那是因為我很不幸有一張北京戶口，還舍不得放棄，總想著將來我的兒子在高考時可以少考個一百來分，還能上好大學。但是還真有賣房子的，我一個同學的妹妹，2005年和男朋友一起在北京買了套房子，2008年兩個人賣了房子，帶著200萬的家產回老家去了。不過，我們大部分人還是要在北京生活下去的，即便不在北京，也要在其它地區(qū)生活，也要買房子，于是很多人都會關心一個問題，房價到底什么時候會跌？我認為要回答這個問題，要弄清楚三個問題：1.房子多不多2.誰在賣房子3.誰在買房子第二章中國的房子多不多現(xiàn)在中國的房子多不多？這個問題很難回答，難回答的原因在于國內現(xiàn)在沒有科學的統(tǒng)計數(shù)據，所以我們只能找一些側面的數(shù)據去觀察這個事情。前段時間，網上爆出個事情，有人根據不走數(shù)的電表統(tǒng)計，全國有超過6000萬套房子空置，按照三口之家計算，這些房子夠大概兩億人居住，我本來還不相信這件事情，不過后來專家們都紛紛出來辟謠了，我倒是開始有點相信了。因為無數(shù)事實已經充分證明了專家們預測的“準確”性，只要你從反面去理解，基本上百發(fā)百中。我的方法是觀察掛牌出手的新房和二手房的數(shù)量，現(xiàn)在的網絡真是發(fā)達，只要坐在家里，打開“淘寶”網，就能知道有什么房子在賣，價錢是多少，雖然我沒有一個個去數(shù)到底有多少套房子，不過就我每天關注的北京，在售房子的數(shù)量真是太多了，尤其是二手房的數(shù)量。當然從這些網站上看的數(shù)據也有一些問題，新房的信息基本上還是比較準確的，可是網上掛的二手房信息，很多早就賣了還在掛著，很多信息又是重復的，所以即便是一間間的數(shù)出來，數(shù)據也不完全準確。為此，我做了另外一項研究，研究對象是我周圍的人，包括我的同事、朋友和親戚等各種我認識的人，研究內容就是他們持有房屋的情況。先從我周圍的同事開始研究。我在一個國企工作，按照網上一個帖子的分類，我工作的公司是典型的競爭性國企，就是說福利不太好，工資也不高，虛榮一點說，收入大概在各種企業(yè)中算是中等水平。我在的公司部門一共有十三個人，部門經理40歲，兩個部門副經理都是35歲左右。剩下的員工中，有一個是去年剛畢業(yè)的學生，其余的都是畢業(yè)5年到8年左右的老員工。十三個人中，有兩個人是土著北京人，剛畢業(yè)不久的那個學生和另外一個畢業(yè)五年的同事，其余的人都是大學畢業(yè)后分配到北京的。十三個人現(xiàn)在都是北京戶口，其中九人有房，四人無房，比例算是很高了，部門經理比較厲害，個人擁有六套住房，因為他年紀比較大，曾經做過公司高層，后來在斗爭中被拿了下來，雖然前程也就這樣了，可是瘦死的駱駝比馬大，畢竟早年攢了不少家產，置業(yè)也比較早，他現(xiàn)在也不在乎什么前程了，就是在公司混日子。兩個部門副經理各有一套住房，都是工作后和媳婦（老公）一起奮斗買的，住的都比較遠，一個在回龍觀，一個在天通苑，還有兩個同事各有兩套房子，都是由于父母家境不錯，剛畢業(yè)不久，在2002~2004年間就買了第一套房子，在2005年前后又買了第二套，其他有房的都是只有一套，其中有兩人分別買的是經適房和限價房，買的比較早，那個時候手續(xù)還比較簡單，有一套房的人群中，買在通縣的人有好幾個，上班很遠，每天早上要提前至少一個半小時出發(fā)，喊著號子擠地鐵。沒有房子的四個人中，一個工作了七八年的，屬于一直猶豫不絕沒買房子的，結果越往后越買不起的，我們都稱之為“杯具帝”，本來聰明能干的主，可是就是在買房子這件事情上猶豫不絕，結果辛苦攢了好多年的錢，還比不上在通縣買了房子的人升值的多。還有三個沒房子的，一個畢業(yè)五年的男生，剛畢業(yè)的一個小女生，家都在北京，自己沒買房子，家里的房產不少，其中那個小女生應該家里還是頗有地產的，據說正在等著拆遷呢，以后就是富婆了，還有一個是畢業(yè)了五年的女生，屬于逍遙自在的主兒，天天風流快活，泡吧找男朋友，據說男朋友是按照月拋型和日拋型計算，這么算下來，我們部門13個人，一共有16套房子，平均一人一套房子還多一點，當然他們的房子都是與家庭共有的，但是數(shù)量也確實不少了。其實我還應該說一個人，就是我們公司里做清潔的阿姨，她不能算我們部門的，算我們公司的，算下來，他是我在部門里面天天見的人中，唯一能夠跟我們部門經理斗富的人，她是典型的老北京人，以前家里有面積不小的平房，因為收入不高，本來一直生活的凄凄慘慘的，可是時來運轉趕上了拆遷，現(xiàn)在據說家里有好幾套房子，還有幾百萬的存款，總資產過千萬。說完了公司，說說我的同學朋友的情況。我的一個初中同學，高中畢業(yè)后由于家庭原因，輟學到北京打工，后來又把她的高中同學兼女朋友弄到了北京，由于來北京比較早，兩人又都是極聰明的人，2001年就在通縣買了第一套房子，2006年左右在燕郊買了第二套房子。我的兩位高中同學，兩人一起到北京念大學，一起畢業(yè)然后結婚，2006年在望京買了第一套房子，單價8000，總價六十四萬，首付了五十萬，現(xiàn)在貸款已經全部還清了。我認識的一個小女生，2004年畢業(yè)，曾經還一度喜歡過我，跟我約過幾次會，2008年房價低谷時在望京買了一套二手房，七十多平米，單價大約11000，之后就再沒工夫搭理我了，看來房價對人的心理還是很有影響的。還有一個女同學，曾經和我一起淪為大齡青年，本來我還幻想了半天，可是忽然有一天跟我說很苦惱，因為同時有兩個男生追求她，不知道該選擇哪個，我苦口婆心的勸了她半天要慎重（意思就是一個都不要選），最后她還是把握機會，選了一個人共筑愛巢去了，并于2009年在立水橋買了房子，之后就天天請教我裝修的問題了，我還借了兩萬塊錢給她去做裝修，至今尚未歸還。想來想去，我的同學朋友中，似乎沒有房子的人還真是不多。說一個，是我在高中喜歡過的姑娘，后來在我還獨自飄零的時候，就找了個男朋友，不過現(xiàn)在還沒有結婚，不過人家是鐵了心指望男朋友買房子的。還有一個，也是個女生，本來在2008年時買了套房子，后來考了個美國的MBA，手里沒錢，在2009年七月份把房子賣了去讀書了，不知道她現(xiàn)在是不是覺得這個MBA的成本有點太高了呢，看來精通金融的美女也有失手的時候。這么算下來，有房人的比例還是很高的，我周圍人的基本情況是，三十歲左右，結了婚，有普通大學以上學歷，工作比較穩(wěn)定的，普遍都有住房。當然，如果不是畢業(yè)的早，或者父母比較有錢，典型的情況是：房子在通縣、天通苑、回龍觀，2000年以前畢業(yè)的人，工作6-8年買房，房價35萬，首付十萬，大部分自己出錢，2000年以后畢業(yè)的人，一般工作3-5年買房，也就是買在2008年前，總價60萬，首付20萬，自己出5萬，雙方父母一共支持15萬左右。不管怎么說，在北京的青年們，擁有房子的比例還是比較高的，買房的最初年紀也都比較年輕。當然，不可否認，確實有很多人是沒有房子的，哪些人呢：1.民工；2.學歷比較低的打工者們，如服務員，保安等；3.民辦大學、較差的公辦學校畢業(yè)的大學生，工作不穩(wěn)定；4.工作時間不長的白領們，指普通大學以上畢業(yè)，工作穩(wěn)定，未來前景較好的人群；5.部分收入較高，但是工作區(qū)域不穩(wěn)定，并不是置不起業(yè)，但種種原因尚未置業(yè)的人們。如果考慮上面人群中，大部分人只是來賺錢，最后并不打算待在北京，那么實際上準備在北京安家立業(yè)的人群，房屋的擁有率還是很高的，如果考慮擁有兩套以上房子的人大有人在的話，而且隨著老一輩人的去世，還會空出很多房子，那么就北京現(xiàn)在的情況，已經蓋起來的房子確實足夠人們居住了。當然，我這里說房子夠多了，絕沒有隱含房價一定會降的意思，如果放在其他國家，某種程度上可以這么說，但是在非理性的中國，這樣說是會犯錯的，如果人們夠理性的話，房價就不會漲到2010年的水平，就不會出現(xiàn)現(xiàn)在“我們公司”使出各種手段調控房價，房價還不跌反漲的局面。我的這個分析結果只是說，在房子這么多的情況下，如果“我們公司”真的想讓房子降下來的話，是有可能的，或者說，房子夠多是房子能降的必要條件，而非充分條件。要回答房子到底能不能降，或者說先回答為什么屢壓不降，還要進入第二個問題，賣房者都是什么人，這些人處于什么狀態(tài)，有什么心態(tài)。第三章誰在賣房子上一章討論了一個重要的問題，國內城市現(xiàn)在房屋的存量到底多不多。這一章討論另外一個問題，賣房子的都是什么人，他們處于什么樣的狀態(tài)，有什么心態(tài)。其實，正在賣的房子無非兩種，新房和二手房。先說賣新房的，當然就是房地產商了，說到這里，需要先提及一個事實，如果放在歐洲和美國，其實二手房的才是房屋銷售的主力，因為這些國家城市房屋的存量夠高，城市人數(shù)也比較固定，很多國家的人口可能還在不斷減少，而且像德國、英國這些國家，產品質量做的又好，一套房子住了上百年了還不壞，所以這些國家基本不需要蓋太多的新房，房地產市場做的事情，通常就是你把房子倒給我，我把房子倒給你，所以其實看國外，房地產商成了頂級富豪的真是少之又少，房地產商成了巨富的，世界上只有兩個地方，一個是中國香港，一個是中國大陸。不過在中國，房地產的大幕才剛剛拉開，雖然“老板”1978年去新加坡等地方轉了一圈之后就羨慕不已，說要在中國搞房地產，不過隨后的二十年基本上是小打小鬧，主要是在深圳、海南等地方做個試點之類，中國的房地產政策基本上還停留在福利分房的年代，沒有出現(xiàn)太大的變化。不過就是這樣，那個彈丸之地海南，當年還只是個農業(yè)為主剛剛獨立的省份，經濟并不發(fā)達，在1992年時就在房地產上著實火爆了一把，當時是全民赴海南炒房子，就如今天的全中國似的，后來朱"CEO"上臺，一記鐵拳，就把海南打下去了，從此之后海南經濟一蹶不振。而全中國的房地產大業(yè)，是從1998年才開始的，也是朱"CEO"扶正之后的第一年，這一年“我們公司”正式宣布徹底停止福利分房，將房地產市場化。據說當時潘石屹剛剛在北京開發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，可是賣的不怎么樣，任是請什么專家大師做銷售策劃，就是賣不出去，可是國家的政策公布不久之后，潘石屹忽然發(fā)現(xiàn)，他的房子賣的快了，很快就供不應求賣完了，也成就了一代房產明星大亨的大業(yè)。我前面提到這一章要分析賣房人的狀態(tài)和心態(tài)，狀態(tài)主要是說資金情況，心態(tài)嗎，就是說著急不著急賣，是賣出去賣不出去無所謂，還是說指望著這個謀生，一定得賣出去呢。房地產商們是就做賣房子生意的，所以當然是很著急賣掉房子的，當然，在狀況好的情況下，比如說2006年時，很多房地產商確實在捂盤，捂盤是為了賣個更好的價錢，不過房地產商們的捂盤還是有限的，因為對于企業(yè)經營，現(xiàn)金流很重要，你就是利潤再好，現(xiàn)金流出了問題，公司還是要倒閉的，順馳當年那么牛，結果在房地產最熱的時候倒閉了，不就是資金鏈出了問題了嗎，所以房地產商們捂盤是捂盤，但是捂的差不多的時候還是著急賣的。說到資金，我因為喜歡研究股票，正好又是做房地產相關行業(yè)的，所以對于房地產的股票就比較關注，對各個房地產公司的年報我全都門清。關注多了，我就發(fā)現(xiàn)，雖然這十年來中國的房地產行業(yè)很火爆，可是從2006年來，大部分上市房地產公司的總現(xiàn)金流雖然是正的，可是所有房地產公司的經營凈現(xiàn)金流都是負的，請一定要注意是所有的房地產公司的經營現(xiàn)金流。這說明了兩個問題，第一是大部分房地產公司都在大規(guī)模擴張業(yè)務，這一句似乎是廢話，不用我說大家也明白；第二就是所有的房地產公司都是靠貸款度日的，而且是大規(guī)模的貸款。按說貸款那么多的話，房地產商應該小心自己的現(xiàn)金流，可是現(xiàn)在的現(xiàn)象很奇怪，2008年時，中國打壓了那么久房地產，可是房價就是不降，銷售量都降到冰點了，可是還是死撐著?，F(xiàn)在又是這樣，從三四月份“我們公司”開始打壓房地產了，銷售量又是大幅度的萎縮，可是房地產商就是死命撐著，后面我會分析道，為什么房地產商們銷售量都這么低了，寧可冒著資金鏈斷裂的巨大風險，就是不敢降價，而即使降價，也一定要以各種優(yōu)惠明目，就是不明明白白的降價，原因在于現(xiàn)在房產持有人的結構和買房人的構成，造成現(xiàn)在中國的房價，要么繼續(xù)漲上去，要么就是暴跌?？墒顷P鍵在于，為什么房地產商們資金鏈這么緊張，硬是撐的住呢，我開始一直沒想明白，不過后來潘石屹把原因給說出來了，回到2008年，房地產商們能夠挺那么長時間，硬是等來了“我們公司”改變政策，開始拉動房地產，是因為銀行們一直在給房地產商補充血液，增加貸款，所以房地產商們能夠一直維持資金鏈不斷，這里面地方“我們公司”是給了房地產商很大支持的，當然，除了動員銀行給房地產商貸款，還有一些其他方式的支持，比如購地款的緩繳，從其他渠道協(xié)助房地產商融資等等?；貜蛗引用回帖人：臥藤椅聽古典影響力指數(shù)：3||發(fā)短消息|只看此人|2011-3-1611:34:12跟帖回復：第12樓2010年房地產商們又在撐著了，跟2008年如出一轍，道理還是一樣。所以，如果想讓房地產商急著賣房子，只有一個辦法，就是斷了他們的資金來源，讓他們不得不著急賣房子，著急賣房子就只有降價一途，一旦降價就會如同失了韁的馬一樣，一發(fā)而不可收拾。問題在于，斷房地產商的資金是很難的，雖然現(xiàn)在“我們公司”出了些辦法，可是只要看一下2010年中國天量的信貸，就知道房地產商們拿到錢是很容易的，只要有貸款出來，他們就有辦法以各種明目把錢拿到，關鍵問題就在于，地方“我們公司”肯定是要在暗中幫忙的。當然，這件事情不能怪地方“我們公司”，對于現(xiàn)在以GDP為綱的中國“我們公司”來說，企業(yè)可是關系到地方“我們公司”的政績，更何況，現(xiàn)在地方“我們公司”的錢，一多半都是靠賣地給房地產商們的，你說從自己的利益出發(fā)，他能狠下心來動真格打壓房地產市場嗎。其實，哪個娘不心疼自己的孩子呢。就在前幾個月，國資委發(fā)了個文件，要求78家央企退出房地產市場，有人說這是“我們公司”為了打壓房市，所以要求國資委這么做，這么看你就太單純了，你見過打壓物品價格的話，還要減少供給的嗎。其實，這說明“我們公司”這次是想要動真格的去打壓房地產市場，國資委怕傷了自己的孩子，所以要求這些企業(yè)提前退出，以免傷著了。果不其然，這個命令下來不久之后，“我們公司”的打壓政策就是一招接著一招，雖然說至今沒起了作用吧，可是也能看出“我們公司”對自己的孩子是多么偏心。說完了新房，現(xiàn)在說二手房吧。二手房的持有情況比較復雜，我覺得大概有以下幾類：一類是我們說的最熱鬧的外資，人們也一度把這個原因說成是房地產泡沫的罪魁禍首，不過其實外資炒房地產的確實有，也有一定的規(guī)模，但是畢竟對中國不熟悉，所以基本上集中在高檔的住宅和寫字樓，后者可能更多一些，而且，最近的一年中，外資已經大量收手，這個線索很難琢磨，不過看新聞比較多，也比較喜歡琢磨這個事情，有段時間，我曾經看到一些報道，說的是一些炒房客們大規(guī)模接手外商們的高檔物業(yè)，我突然意識到，其實這是外資們已經在出售物業(yè)了。其實外資熱錢流入國內一直是個熱門話題，熱錢流入的關鍵原因是賭人民幣升值，可是進來了，就不能閑著，中國的利息又低，股票2007年之后一蹶不振，所以總要炒點什么吧，房地產無疑是最好的選擇。不過，現(xiàn)在外資該是流出的時候了，人民幣升值的事情現(xiàn)在雖然還很熱鬧，不過，如果是放在三四年前，我也認為人民幣還有很大升值空間，可是現(xiàn)在的情況已經變了，過去美國催人民幣升值，是因為人民幣兌美元幣值過低，所以要升起來，可是解決這個問題的辦法有兩個，一個是直接調整匯率，讓人民幣升值，這個人們看得很明白，還有一種選擇就是對內通貨膨脹，把人民幣的價值降低，那么原來的匯率也就不低了。比如說，人民幣對美元匯率是8：1，可是實際上人民幣的價值兌美元是4：1，我再多發(fā)一倍的人民幣，那么現(xiàn)在的匯率和人民幣的價值不就相等了嗎。對于一個將GDP看的很重的“我們公司”來說，選擇前者，會立即打擊拉動GDP最重要