房地產(chǎn)市場報(bào)告-區(qū)域市場分析

投資情況房地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，受宏觀政策調(diào)控影響2005年增速有所下降數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)月報(bào)開發(fā)情況受宏觀政策調(diào)控和施工期的影響2005年竣工面積有所下降，將導(dǎo)致2006年集中放量，房地產(chǎn)競爭將更加劇烈。2004年土地放量，導(dǎo)致2005年施工面積增加數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)月報(bào)銷售情況銷售額近年持續(xù)增加，說明房地產(chǎn)市場旺盛價(jià)格上漲？供給量增加？數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)月報(bào)銷售額銷售情況銷售面積銷售面積近3年根本持平，說明房地產(chǎn)市場屬于平穩(wěn)開展數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)月報(bào)價(jià)格情況資料來源：國土資源與房屋局房價(jià)增幅低于人均年可支配收入增幅，房價(jià)收入比進(jìn)一步下降，居民用于居住方面的消費(fèi)支出會繼續(xù)增加，住房依然是消費(fèi)熱點(diǎn)。2002、2003和2004年第四季度較大規(guī)模的城市拆遷，被動性購房因素明顯增多，對房價(jià)上升有一定的促進(jìn)作用，對二手房市場的活潑有較大的促進(jìn)作用。2003年新購房落戶政策“在市內(nèi)購置價(jià)值35萬元的住宅就可以落戶，并且免收城市增容費(fèi)〞的公布實(shí)施，對房價(jià)上升有很大的促進(jìn)作用。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場情況開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的寂靜后，受開發(fā)區(qū)的開展和新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)的影響，從2005年開始重新起步，2006年正式開始進(jìn)入新一輪開發(fā)頂峰。區(qū)域市場分析樣本的選擇樣本選擇原那么對本案有借鑒意義的工程和本案相似的工程和本案存在競爭的工程本案周邊的工程樣本框通過對競爭工程的分析，試圖找出本工程的差異化競爭優(yōu)勢和準(zhǔn)確的市場定位樣本工程分布圖新財(cái)富中心君悅豪庭古耕5000福佳國際公寓自由港億鋒現(xiàn)代城本案商業(yè)中心區(qū)規(guī)模3棟公寓群樓有近3萬平米的商業(yè)除億鋒現(xiàn)代城外，其它工程規(guī)模不大，公寓總規(guī)模約15萬平方米，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重建筑類型從建筑類型上看，各個(gè)工程公寓局部多數(shù)為高層塔樓，與本工程在同一個(gè)競爭層面上公寓局部為塔樓戶型本工程建筑層高為3米，25層以上為2.9米，考慮到本工程采用中央空調(diào)，局部層高為2.6米，從使用角度來說，本工程在層高方面有一定的劣勢。戶型層高戶型戶型面積君悅豪庭和億鋒現(xiàn)代城雖然都以普通住宅為主，但也都推出一定數(shù)量的小戶型，新財(cái)富中心和自由港戶型面積偏小，其他工程小戶型面積相近。3棟小戶型公寓局部小戶型公寓戶型面積同質(zhì)化嚴(yán)重戶型戶型類型平層依然是主流供給有4個(gè)工程有少量躍層戶型，且銷售〔或認(rèn)購〕狀況良好，分析原因，首先躍層戶型數(shù)量少，滿足了少數(shù)客戶的需求，其次躍層戶型整個(gè)戶型層高在米之間，上層可不計(jì)面積，也滿足了客戶“占廉價(jià)〞的心理從房地產(chǎn)業(yè)興旺的城市來看，平層是人們越來越認(rèn)可的戶型，平層舒適度要高于躍層戶型。戶型戶型設(shè)計(jì)新財(cái)富中心新財(cái)富中心福佳國際公寓福佳國際公寓戶型戶型設(shè)計(jì)古耕5000君悅豪庭戶型戶型設(shè)計(jì)自由港億鋒現(xiàn)代城戶型戶型設(shè)計(jì)戶型方正功能分區(qū)不明確低窗戶型面積適中開放廚房局部房間異型功能分區(qū)明確高窗戶型面積偏大明廚競爭工程本工程劣勢優(yōu)勢劣勢劣勢優(yōu)勢比較通過比較分析，本工程優(yōu)勢與劣勢并存，如何發(fā)揮優(yōu)勢躲避劣勢是本工程在后期包裝中所要解決的問題價(jià)格情況舊樓改造金馬路工程老工程金馬路工程價(jià)格高于其他地區(qū)，單價(jià)高出近1000元；新建住宅價(jià)格高于舊樓改造價(jià)格，說明舊樓因素是影響價(jià)格的主要因素之一；古耕5000由于開盤較早，當(dāng)時(shí)處于物以稀為貴狀態(tài)，所以價(jià)格較高。建議本工程整盤均價(jià)在5000-5500元/平方米之間銷售情況銷售情況不好的兩個(gè)工程，由于戶型面積稍大，導(dǎo)致戶型總價(jià)偏高是銷售狀況不理想的因素之一，說明客戶的總價(jià)有一定的敏感度，本工程大戶型在定價(jià)時(shí)應(yīng)考慮這一因素。工程戶型大裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修價(jià)格現(xiàn)市場供給工程精裝修實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)在300-500元/平方米之間,本工程可適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)建議本工程裝修標(biāo)準(zhǔn)為700-800元/平方米,在控制本錢的同時(shí)提升工程裝修檔次的同時(shí),保證工程的性價(jià)比,為工程價(jià)格的提升保存一定的空間.硬件設(shè)施電梯品牌電梯建議本工程選擇品牌電梯，保證本工程的品質(zhì)；考慮到本工程高達(dá)29層、3部電梯以及1層13戶的因素，豎向交通壓力大，建議本工程選擇高速電梯，電梯轎廂可適當(dāng)放大，顯示本工程高品質(zhì)。硬件設(shè)施智能化設(shè)施建議本工程設(shè)置可視樓宇對講系統(tǒng)，公共區(qū)域及群樓商業(yè)局部區(qū)域設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，煤氣報(bào)警系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)，凈水系統(tǒng)，有線電視，衛(wèi)星電視，寬帶，；有線電視接口可設(shè)置在客廳和主臥室，寬帶接口可設(shè)置在客廳，接口可設(shè)置在客廳；配套設(shè)施無餐飲和商務(wù)市場供給工程雖然大局部有會所，新建工程會所規(guī)模相對小，由于位置更加靠近商業(yè)中心，配套主要依賴于外部配套。建議本工程在原商業(yè)業(yè)態(tài)定位的根底上，考慮再引入健身中心、咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室、大型餐飲、會議中心等本工程會所可引入商務(wù)會所的概念，局部可采用會員制，提升會所的檔次物業(yè)管理建議本工程聘請知名物業(yè)公司進(jìn)行管理或進(jìn)行物業(yè)管理參謀，良好的物業(yè)管理可以促進(jìn)工程的升值日式管理自行管理外聘當(dāng)?shù)刂飿I(yè)管理由于本工程采用的是中央空調(diào)系統(tǒng)，使本工程物業(yè)費(fèi)趨高，而臨近本工程自由港物業(yè)費(fèi)只有0.8元，本工程物業(yè)管理應(yīng)仔細(xì)核算，確定合理的價(jià)格，防止物業(yè)費(fèi)過高，過高的物業(yè)費(fèi)會增加未來業(yè)主的居住本錢，從而把一局部客戶排斥在外客戶情況由于競爭工程同質(zhì)化嚴(yán)重，目標(biāo)客戶存在較大的共性：客戶來源：以開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)為主，少量市內(nèi)客戶以及外地客戶；開發(fā)區(qū)和保說區(qū)市區(qū)東北地區(qū)客群來源及構(gòu)成模型客戶情況主體特征：年齡：25-35歲學(xué)歷：一般為大學(xué)家庭結(jié)構(gòu)：單身、兩口之家為主家庭月收入：5000元以上購置目的及心理：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)條件允許，可以追求更高品質(zhì)的生活質(zhì)量，可以為自己買一套房子，作為臨時(shí)過度，同時(shí)兼顧投資，將來再換大房子；準(zhǔn)備結(jié)婚使用。從事行業(yè)：企業(yè)年輕的中層管理人員私營小業(yè)主個(gè)案點(diǎn)評工程位置:金馬路中段三元大廈對面工程占地5800平方米,建筑面積18000平方米獨(dú)棟共250套整戶型設(shè)計(jì)有躍層設(shè)計(jì)平層設(shè)計(jì)2種酒店式管理公寓.建筑形式為塔樓,是舊樓改造工程.一梯18戶,1-3層為公建其中一層是大堂.容積率:3.2便利的交通環(huán)境,但不是這個(gè)工程的唯一優(yōu)勢1,3,5路公交,城市快軌工程概況新財(cái)富中心主力戶型解析(平層)主力戶型面積為32.7平方米戶型優(yōu)勢:戶型方正,易于使用；平層層高優(yōu)勢明顯3.3米；采用低窗，采光效果明顯，窗戶的觀光效果顯著。戶型弊端:面寬小，進(jìn)深過長造成物品擺放受到局限性。功能分區(qū)不夠明顯，尤其開放式廚房:造成油煙不能別離。主力戶型解析(躍層)主力戶型面積為53.21平方米戶型優(yōu)勢:戶型方正，易于使用；保證了主臥室的私密性；戶型劣勢:層高最高4.8米，使二層空間布局有壓抑感覺，沒真正表達(dá)躍層的舒適感覺.功能分區(qū)不夠明確客戶構(gòu)成本工程的成交客戶中本市城鎮(zhèn)居民購置占到56%〔開發(fā)區(qū)為主，少量市內(nèi)客戶〕,外地個(gè)人購置客戶占到37%(其中決大局部是在本地工作的外地人),外國人占7%,可見本市城鎮(zhèn)購置客戶群為主要客戶購置力,外地自住與投資客戶為輔助客戶群.主力客戶以年輕夫婦和單身為主.客戶群本地客戶外地客戶外商仍以本地客戶為主

銷售時(shí)間最高價(jià)格最低價(jià)格均價(jià)價(jià)格描述2006年6月6600元/平方5360元/平方米6000元/平方米對市場進(jìn)行試探2006年7月6670元/平方米5860元/平方米6100元/平方米策略性價(jià)格調(diào)整2006年8月6880元/平方米5530元/平方米6020元/平方米尾房回落價(jià)格分析由于該工程靠近商業(yè)核心區(qū)，所以價(jià)格相對較高銷售分析現(xiàn)在無預(yù)售許可證月均銷售約45套,躍層戶型銷售狀況較好認(rèn)購期過長使客戶失去信心,導(dǎo)致客戶流失.〔06年5月開始認(rèn)購，預(yù)計(jì)06年10月開盤，07年5月入住〕工程推廣推廣重點(diǎn)訴求地段優(yōu)勢客戶定位70年代出生的人工程銷售中存在的問題銷售道具簡陋,整體形象差,沒有樓書及沙盤等重要的銷售道具.銷售人員素質(zhì)與銷售知識匱乏,客戶咨詢問題總不能給正面答復(fù)或者直接答復(fù)不知道,態(tài)度惡劣.售樓處裝修過于簡單使工程整體效果受到影響,整個(gè)售樓處沒任何裝修,用簡易的活動房作為銷售中心.銷售中承諾客戶的裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)不符,使客戶心中會產(chǎn)生對開發(fā)企業(yè)的不信任.銷售團(tuán)隊(duì)不完整,沒有統(tǒng)一的工作方案制定,造成銷售中的與客戶溝通環(huán)節(jié)脫節(jié).工程點(diǎn)評工程占地5800平米,總建筑面積18000平米,因開發(fā)工程屬于舊樓改造所以局限性較大,產(chǎn)品設(shè)計(jì)上單一,全部是以小戶型為主,價(jià)格從5360元/平方米到6880元/平方米.工程在定位上是比較準(zhǔn)確的,定位客戶群體為70年代后出生人群為主要目標(biāo)市場戶型小.總價(jià)款低.是這個(gè)年齡層的主要購置心理作為過度期的周轉(zhuǎn)房,另外位于金馬路中段的優(yōu)越地理位置也是工程的主要賣點(diǎn).工程前期認(rèn)購到達(dá)80%以上,但是后期因銷售許可證(預(yù)售許可證)至今為能辦理完畢,致使認(rèn)購客戶心理產(chǎn)生變化,后期認(rèn)購緩慢進(jìn)入滯銷期.裝修對外統(tǒng)一報(bào)價(jià)1000元/平方米但是裝修材料只到達(dá)500左右標(biāo)準(zhǔn),而且施工粗糙，為交房后帶來很多隱患.工程概況工程位置:金馬路與鞍山街交匯處屬性:酒店式管理公寓工程占地6000平方米,建筑面積69000平方米獨(dú)棟共630套左右.戶型設(shè)計(jì)有躍層設(shè)計(jì)平層設(shè)計(jì)兩種建筑形式為塔樓,是舊樓改造工程.1-3層為公建其中一層是大堂.便利的交通環(huán)境1,3,4,5,6路公交,城市快軌福佳國際公寓主力戶型解析主力戶型面積為60平方米戶型優(yōu)勢:戶型方正平層層高4米，優(yōu)勢明顯。戶型弊端:由于是舊寫字樓改造加大了公攤面積.功能分區(qū)不明確。主力戶型解析主力戶型面積為95平方米戶型優(yōu)勢:戶型方正動靜分區(qū)私密空間加大.室內(nèi)承重墻少，室內(nèi)可修改空間大戶型劣勢:廚房無自然采光，通風(fēng)效果差客戶構(gòu)成客戶群本地客戶外地客戶外商本工程的成交客戶中本市城鎮(zhèn)居民購置占到62%,外地個(gè)人購置客戶占到28%(其中決大局部是在本地工作的外地人),外國人占10%,可見本市城鎮(zhèn)購置客戶群為主要客戶購置力,外地自住與投資客戶為輔助客戶群.主力客戶以投資的高端客戶群為主，投資客戶可將物業(yè)出租給外商。工程客戶定位主要為在開發(fā)區(qū)工作的日韓籍人士，但實(shí)際目標(biāo)市場還是以本地客戶為主，從目前認(rèn)購情況來看也是如此。仍以本地客戶為主銷售時(shí)間最高價(jià)格最低價(jià)格均價(jià)價(jià)格描述2006年6月6500元/平方5500元/平方米6000元/平方米對市場進(jìn)行試探2006年7月6500元/平方米5000元/平方米6000元/平方米策略性價(jià)格調(diào)整2006年8月7200元/平方米5930元/平方米6200元/平方米正式認(rèn)購價(jià)格分析由于該工程靠近商業(yè)核心區(qū)，所以價(jià)格相對較高銷售分析現(xiàn)在無預(yù)售許可證月均認(rèn)購約24套小戶型銷售較好工程高開高走使工程升值空間小,所以投資客戶一直保持觀望狀態(tài)導(dǎo)致銷售緩慢.〔06年7月開始認(rèn)購，預(yù)計(jì)06年11月開盤，07年5月入住〕工程推廣推廣重點(diǎn)訴求國際化工程銷售中存在的問題銷售中承諾客戶的裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)不符,使客戶心中會產(chǎn)生對開發(fā)企業(yè)的不信任.銷售團(tuán)隊(duì)不完整,沒有統(tǒng)一的工作方案制定,造成銷售中的與客戶溝通環(huán)節(jié)脫節(jié).沒有良好的銷控體系,整個(gè)全部開盤銷售,前期客戶把好戶型全部認(rèn)購,給后續(xù)購置客戶選擇性不多,導(dǎo)致客戶流失.工程銷售培訓(xùn)不到位,使購置客戶群縮小,對上門客戶一直進(jìn)行投資誤導(dǎo),使自住客戶也有局部流失.工程點(diǎn)評工程占地6000平米,總建筑面積69000平方米,因開發(fā)工程屬于舊寫字樓改造,所以分?jǐn)偯娣e大.工程定位高端產(chǎn)品,但是偏向于外商購置和投資型客戶購置,忽略了本地最有力的購置群體.工程至今認(rèn)購還未到達(dá)50%,許可證(預(yù)售許可證)至今沒能辦理完畢,致使認(rèn)購客戶心理產(chǎn)生變化,后期認(rèn)購緩慢進(jìn)入滯銷期.銷售市場針對投資的高端客戶,但是后期效勞沒保障無法給客戶信心和升值空間.工程是開發(fā)區(qū)，最高工程,4米層高,第一個(gè)真正的外事公寓.億鋒-現(xiàn)代城公寓小戶型住宅方案整售工程概述工程位置:開發(fā)區(qū)五彩城東側(cè).屬性:普通住宅,局部公寓.工程占地55000平方米,建筑面積24.1萬平方米，共1800套左右.戶型設(shè)計(jì)有躍層設(shè)計(jì)平層設(shè)計(jì)兩種建筑形式:住宅高層板樓,公寓是塔樓.便利的交通環(huán)境1,2,3,4,5,7路公交.高度興旺的商業(yè)配套體系,毗鄰開發(fā)區(qū)核心地段,大型公建配套集餐飲-娛樂-休閑于一體.戶型解析(躍層)主力戶型面積為57.72平方米戶型優(yōu)勢:戶型方正戶型劣勢：功能分區(qū)不夠明確戶型解析(平層)主力戶型面積為50.34平方米戶型優(yōu)勢:戶型方正戶型劣勢:功能分區(qū)不明確客戶構(gòu)成本工程的成交客戶根本以本地的成熟消費(fèi)群體為主,投資型客戶已經(jīng)大大減少,多數(shù)是二次置業(yè)和自住型客戶為主.本地客戶占72%,外埠客戶占22%,外商6%.主力客戶以二次置業(yè)和自住客戶為主,年齡結(jié)構(gòu)30歲—60歲.客戶群本地客戶外地客戶外商

銷售時(shí)間最高價(jià)格最低價(jià)格均價(jià)價(jià)格描述2006年6月6200元/平方米5500元/平方米5700元/平方米認(rèn)購期間2006年7月6880元/平方米5800元/平方米6200元/平方米正式開盤價(jià)格提升2006