物業(yè)管理法律風險防范-課件

物業(yè)管理法律風險防范

第一章前期物業(yè)管理法律風險防范一、前期物業(yè)管理證據(jù)風險防范1、入伙通知書2、房地產(chǎn)買賣合同3、買受人身份證明文件4、代理人身份證明文件及授權(quán)委托書5、房屋使用人的身份證明文件及房屋租賃合同第一章前期物業(yè)管理法律風險防范一、前期物業(yè)管理證據(jù)風險防范6、業(yè)主或房屋使用人通訊方式及送達地址確認書7、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議8、臨時管理規(guī)約9、裝修管理協(xié)議10、裝修注意事項告知書第一章前期物業(yè)管理法律風險防范一、前期物業(yè)管理證據(jù)風險防范11、裝修申報登記表12、車輛停放管理協(xié)議書13、水電抄表底數(shù)確認書14、房屋鑰匙領(lǐng)取確認書15、水電費代收代繳協(xié)議書第一章前期物業(yè)管理法律風險防范二、裝修管理法律風險防范（一）裝修管理的法律依據(jù)1、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（建設(shè)部【2000】第46號）。該規(guī)定適用于所有新建、在建、改建工程和對原有房屋等建筑物、構(gòu)筑物進行裝飾裝修的行為。2、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令【2002】第88號第一章前期物業(yè)管理法律風險防范二、裝修管理法律風險防范（一）裝修管理的法律依據(jù)3、地方性法規(guī)或規(guī)章。4、《裝修管理協(xié)議》5、《臨時管理規(guī)約》第一章前期物業(yè)管理法律風險防范二、裝修管理法律風險防范（二）裝修申報法律風險防范1、裝修申報登記備案表2、申請人身份證件（包括業(yè)主、使用人及裝修工人的身份證）3、有權(quán)裝修的書證4、裝飾裝修方案5、變動建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案6、涉及經(jīng)批準方可實施行為，需提交有關(guān)部門的批準文件7、委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件第一章前期物業(yè)管理法律風險防范二、裝修管理法律風險防范（三）裝修施工監(jiān)督管理的法律風險防范1、定期監(jiān)督檢查2、發(fā)現(xiàn)有違章裝修行為時，應(yīng)當立即發(fā)出書面整改通知書并及時采取措施制止3、已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。4、對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責任。5、對已造成違章裝修的事實，相關(guān)責任人拒不改正，政府相關(guān)部門又不予處理的，可以通過訴訟的方式解決。第一章前期物業(yè)管理法律風險防范三、前期物業(yè)服務(wù)合同履行法律風險防范（一）關(guān)于未通過招標方式簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力問題。（二）關(guān)于物業(yè)面積超過資質(zhì)等級許可范圍的前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力問題。（三）關(guān)于合同有效期內(nèi)開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否提前解除合同問題。第一章前期物業(yè)管理法律風險防范三、前期物業(yè)服務(wù)合同履行法律風險防范（四）關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后開發(fā)商變更或拒不續(xù)簽合同的法律風險問題。（五）關(guān)于物業(yè)公司退出前期物業(yè)管理的法律風險問題。（六）關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是否具有法律效力問題。第二章物業(yè)服務(wù)收費法律風險防范一、關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的法律依據(jù)問題1、前期物業(yè)服務(wù)合同2、物業(yè)服務(wù)合同3、物業(yè)服務(wù)協(xié)議4、當?shù)卣飪r部門的指導標準5、當?shù)氐男袠I(yè)通常慣例第二章物業(yè)服務(wù)收費法律風險防范二、物業(yè)服務(wù)收費的催繳方式及法律風險1、上門催收2、電話催收3、書面催收（1）催款通知書（格式問題，包括被通知人、項目、時間段、收費標準、計算方法等）（2）催款通知的當面送達（簽收）（3）催款通知的直接投遞（4）催款通知的郵寄送達（5）催款通知的電子郵件送達（6）催款通知的短信送達（7）催款通知的微信送達（8）催款通知的公告送達（報紙公告、公開張貼）第二章物業(yè)服務(wù)收費法律風險防范二、物業(yè)服務(wù)收費的催繳方式及法律風險4、拒絕辦理入住手續(xù)5、發(fā)律師函6、訴訟或仲裁第二章物業(yè)服務(wù)收費法律風險防范三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的滯納金問題（一）滯納金的收取依據(jù)（1）合同依據(jù)（2）利息損失（二）滯納金的收取標準第二章物業(yè)服務(wù)收費法律風險防范四、關(guān)于管理費的訴訟時效問題1、訴訟時效期間2年，從知道或應(yīng)當知道權(quán)利被侵害之日起計算。2、中斷訴訟時效的方法（1）催收（EMS郵寄單）（2）訴訟或仲裁（3）簽訂還款協(xié)議第二章物業(yè)服務(wù)收費法律風險防范五、關(guān)于上調(diào)物業(yè)管理費問題1、通過業(yè)主委員會召開業(yè)主大會作出決定方式；2、通過居委會組織召開業(yè)主大會作出決定3、通過征詢業(yè)主意見及簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議方式第三章物業(yè)管理日常安保服務(wù)風險防范一、安防措施合法性分析1、保安員是否有權(quán)查驗來訪人員的身份證件2、放行條制度是否具有法律效力第三章物業(yè)管理日常安保服務(wù)風險防范二、盜竊案例的法律責任分析第三章物業(yè)管理日常安保服務(wù)風險防范三、入室搶劫及殺人案例分析第三章物業(yè)管理日常安保服務(wù)風險防范四、保安員犯罪的法律風險問題1、保安員故意傷害罪案例分析2、保安員搶劫罪案例分析3、保安員盜竊案例分析第三章物業(yè)管理日常安保服務(wù)風險防范五、高空拋物的法律責任問題1、好來居高空拋物致人死亡案例分析2、高空拋物防范措施第四章停車場管理服務(wù)的法律風險防范一、車位所有權(quán)歸屬的司法認定問題（一）地下車位的所有權(quán)歸屬問題（二）地面車位的所有權(quán)歸屬問題（三）架空層停車位的所有權(quán)歸屬問題第四章停車場管理服務(wù)的法律風險防范二、關(guān)于停車場收益分配及處理問題（一）停車場收費的性質(zhì)1、車位使用費2、車輛停放服務(wù)費3、車輛保管費4、車位使用費和車輛停放管理費第四章停車場管理服務(wù)的法律風險防范二、關(guān)于停車場收益分配及處理問題（二）停車場收益分配1、停車場管理人與開發(fā)商之間的分配2、停車場管理人與業(yè)委會之間的分配3、規(guī)劃車位收益與非規(guī)劃車位收益的分配4、定期停車收益與臨時停車收益分配5、停車場收益的協(xié)議分配與訴訟分配第四章停車場管理服務(wù)的法律風險防范三、關(guān)于車輛丟失或毀損的賠償責任問題（一）車輛丟失的法律責任及案例分析1、免費停車場車輛丟失的法律責任分析2、收費停車場車輛丟失的法律責任分析第四章停車場管理服務(wù)的法律風險防范三、關(guān)于車輛丟失或毀損的賠償責任問題（二）車輛毀損的法律責任及案例分析1、車輛在停車場內(nèi)被刮劃的責任承擔問題2、車輛在停車場內(nèi)遭水浸的責任承擔問題第五章物業(yè)服務(wù)意外事故的法律風險防范一、火災(zāi)事故的法律風險防范（一）火災(zāi)事故的處理1、滅火2、報警3、切斷電源4、疏散、搶救被困人員和物品5、保護現(xiàn)場、協(xié)助公安進行火災(zāi)調(diào)查6、發(fā)布事故公告及處置方案7、損失調(diào)查與評估8、清理事故現(xiàn)場9、損害賠償處理第五章物業(yè)服務(wù)意外事故的法律風險防范一、火災(zāi)事故的法律風險防范（二）火災(zāi)事故的賠償主體及范圍1、損害賠償主體2、損害賠償范圍（1）物品損害（2）裝修損失（3）房屋無法使用損失（4）無法正常經(jīng)營損失（5）誤工損失（6）交通費損失（7）精神損失費第五章物業(yè)服務(wù)意外事故的法律風險防范二、水浸事故的處理與賠償責任問題（一）水浸事故的處理1、尋找浸水來源，切斷水源2、現(xiàn)場取證，清除積水3、水浸事故保險報告4、受損物品登記清查5、損害賠償協(xié)商第五章物業(yè)服務(wù)意外事故的法律風險防范二、水浸事故的處理與賠償責任問題（二）賠償責任主體及范圍1、損害賠償主體2、損害賠償范圍（1）裝修損失（2）物品損失（3