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文檔簡介
總結(jié)我的地產(chǎn)投資理念——撥開繁蕪看本質(zhì),易懂,看完你才知道房子神馬都是浮云,不用迷茫那些所謂“磚家”的叫囂了?。?!1、這篇文是我近年來從事土地拓展工作,一些經(jīng)驗的總結(jié)。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說話。由于我長期在珠三角混,所有本文中所總結(jié)出來的城市特征,基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學,產(chǎn)生誤導(dǎo)。本人從事的土地拓展工作,也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單,對照一下周邊樓盤的售價,扣除掉開發(fā)建設(shè)成本和預(yù)計利潤,剩下的就是地價。(地價=預(yù)計售價-開發(fā)成本-預(yù)計利潤)然而,由于土地市場競爭的血腥和慘烈,單純的以目前周邊樓盤的售價做簡單對照,來確定預(yù)計售價,一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷出,2到3年后的樓價漲幅,并以此來計算預(yù)計售價。對未來的漲幅判斷得越準確,理據(jù)越充分,在土地市場上的競價能力就越強。因此,這就逼迫著地產(chǎn)投資人,去尋找隱藏在房價上升背后的,客觀規(guī)律。我必須要說的是,任何地產(chǎn)投資人做出的預(yù)測,都會在極快的時間內(nèi)得到市場檢驗。從獲取土地,到開售,(中間需要設(shè)計、報建、施工至預(yù)售進度)業(yè)內(nèi)品牌地產(chǎn)商的平均所需時間,大致是20個月的時間,也就是1年零8個月。投資人做出的預(yù)計售價建議,在這個時間就要得到檢驗。如果檢驗結(jié)果正確,那么這個投資人將得到重視;而如果檢驗結(jié)果錯誤,他必然會失業(yè),而且也極可能會面臨不得不改行的厄運,因為他的責任無可推脫,他造成的損失無可彌補,業(yè)內(nèi)也將很快知道他的糗事,并會在這個小圈子里反復(fù)傳播。而且,地產(chǎn)投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊,他們都需要做出預(yù)計售價的判斷。就我而言,我所在的城市,一年推出市場的地塊超過50宗,平均每個星期,就會有一宗在這個城市不同區(qū)域的地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值,價值有多大。如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數(shù)據(jù),而對數(shù)據(jù)背后的客觀規(guī)律毫無認知,那么他犯下重大的判斷錯誤,就只是一個時間問題了。不是今天,就是明天,他必然會因為過高或過低的預(yù)計售價,從而導(dǎo)致拿下爛地,或者錯過好地。純粹基于生計所迫,我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數(shù)據(jù),探尋城市房地產(chǎn)的根本規(guī)律。2、對房地產(chǎn)的需求,一般而言,按從低到高的順序可分為:首次置業(yè)型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是:任何一種需求,都可以兼容其它需求。譬如,首次置業(yè)型的客戶,他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶,隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市,都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。舉例而言,珠海江門和肇慶,是典型的首次置業(yè)型需求城市。(很不幸,把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位,人口又少,經(jīng)濟也相當落后,一直都是做點首次置業(yè)型客戶的生意。它最近樓市大漲,開始表現(xiàn)出強烈的投機型特征,這也是這種旅游城市的樓市特點:在首次置業(yè)和投機型需求之間跳躍,暴漲暴跌特征明顯。)佛山東莞,就是典型的改善型需求為主的城市。廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳,介于投資與投機之間。中山和惠州是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個怪胎,沒有市區(qū),它的需求大致介于首次置業(yè)型和改善型之間。而惠州,是一個投機盛行的城市,它受深圳的投機之風影響太深。當然,這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結(jié),在一個城市的內(nèi)部不同區(qū)域,又體現(xiàn)出不同的特征。譬如,以廣州為例,天河中心區(qū)是投資性需求旺盛,而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主,花都區(qū),就正在從首次置業(yè)階段,向改善型需求階段過渡。不同的需求,所表現(xiàn)出的樓市外部特征,差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首次置業(yè)型需求對產(chǎn)品的要求不高,1梯4戶、6戶、8戶都非常常見,客戶對通風采光之類沒有特別的需求,對房屋朝向的要求也不高,最大的關(guān)注點,是價格。凡是以首次置業(yè)型需求為主的城市,其樓價漲幅都很低,樓市會長期維持在一個穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主,以樓梯房最常見,即使有電梯,也只需要一部電梯??蛻粼谛睦砩蠒刹侩娞荽嬖诜锤校驗檫@會導(dǎo)致他們的分攤率增加而得房率降低。毛坯交房最為常見,裝修交房受到極大的反感,因為這將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進入這類城市,即使進入了,品牌地產(chǎn)商也難以實現(xiàn)品牌溢價,只能和周邊的零星開發(fā)商等價賣。改善型需求為主的城市,對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶,南北對流,舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子,賣得越貴。(這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學的經(jīng)驗剛好相反)裝修交房不受到鼓勵,但也不導(dǎo)致反感。但如果開發(fā)商試圖在裝修上賺一筆,試圖通過裝修實現(xiàn)產(chǎn)品溢價,也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路,他們要裝點自己的天地,實現(xiàn)自己的夢想,要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市的房地產(chǎn)市場,從首次置業(yè)型轉(zhuǎn)向改善型,那一般都將會引發(fā)樓市翻倍。品牌地產(chǎn)商會受到市民的追捧,并可以實現(xiàn)比零星開發(fā)商要高出10%左右的品牌溢價。佛山中心城區(qū)從03年開始這個轉(zhuǎn)向過渡,到08年完成過渡,樓價從03年的不到4000,上升到08年的8000。東莞主城區(qū)(讓我們就把東莞的東城區(qū)和南城區(qū),當成是東莞的主城區(qū)吧,阿門)所經(jīng)歷的過程與佛山類似,連價位變化幅度都基本一致。似乎這兩個城市約定好了似的。當然,由于這兩個城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟規(guī)模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性,它們在樓市上所體現(xiàn)出的相同特征,也是可以理解的。投資性需求特征明顯的城市,如廣州,首要特點是:裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實,他們見過了世面,寵辱不驚,已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上,因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然,我們要知道,投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求,所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低,反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品,才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段,小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價,因為總價要低,對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段,價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū),04年均價在6000左右,此后投資性需求入市,開始快速上漲,07年過萬,現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投機旺盛的城市,譬如溫州、上海和北京,這些個城市,就產(chǎn)品而言,我只能這么評價:非常爛,與珠三角相比,產(chǎn)品要落后20年不止。這些城市往往是資金的匯集地,城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金,只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場,只需考察一個數(shù)據(jù):閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快,樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區(qū)域金融中心或者暴發(fā)戶聚集地。當然,還有另外一些城市,譬如那些旅游城市,打著旅游旗號,吸引資金流入,典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說,相當恐懼。我個人的態(tài)度是敬而遠之。3、城市化進程前述房地產(chǎn)市場的4個需求階段,是伴隨著城市化的發(fā)展進程,而逐步升級的。在城市化的初期,必定是自住型需求為主階段。其后,隨著城市化的逐步推進,逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段,這是個怪胎,能成為資金黑洞的城市并不多,我也不多做闡述。(上海、北京和溫州等投機城市的清苦學生,我真不同情你們,活該你們選擇和資本大鱷一起競爭,自作自受。)這里需要闡釋的問題是:城市化到底是一個什么樣的進程,它是如何發(fā)生并發(fā)揮作用的。以目前正處于城市化迅猛發(fā)生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在03年之前,都處于極度分散狀態(tài),都沒有市區(qū)的概念可言。03年前的佛山這一地域概念,僅有70余平方公里的主城區(qū),號稱全中國統(tǒng)轄范圍最小的地級市,主城區(qū)之外的南海、順德、高明和三水,統(tǒng)統(tǒng)是具有獨立治權(quán)的縣級市,各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令,不能出主城區(qū)那70平方公里。主城區(qū)戶籍人口只有58萬,常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人,兩者合計仍不到60萬人,并長期維持,乃至有人口下降的趨勢。相對于當時350萬左右的全市戶籍人口,主城區(qū)完全達不到“主”的概念。同期的東莞更加可憐,主城區(qū)只有莞城這個鎮(zhèn)(注意,是一個鎮(zhèn),不是一個區(qū)。東莞市和中山市,是全國獨有的地級市直接管鄉(xiāng)鎮(zhèn)的組織架構(gòu),中間沒有區(qū)一級。),戶籍人口不到16萬,面積不到14平方公里。相對于當時東莞160萬的戶籍人口,更是連10%的比例都沒有。03年之后,這兩個城市的主城區(qū)開始進行迅猛的擴張和建設(shè)。佛山將南海順德等4個縣級市收并為市轄區(qū),并將主城區(qū)統(tǒng)轄范圍從70余平方公里擴張到250多平方公里(包括禪城和東平新城),與此同時,人口開始迅速增長,到2023年,常住人口已接近100萬。主城區(qū)的面貌開始發(fā)生翻天覆地的變化,大量的基礎(chǔ)設(shè)施(包括路橋公園綠化等,最主要的工作是建設(shè)了佛山一環(huán),這其中有無窮的酸甜苦辣,佛山人從一開始極度抗拒一環(huán)的建設(shè),到現(xiàn)在一提到一環(huán)就驕傲,集中體現(xiàn)了佛山人從抗拒城市化,到歡迎城市化的心路歷程)以及生活設(shè)施(包括學校醫(yī)院和體育場館等)投資完工。這些東西看起來很枯燥,就不細說了。粗略估算,在新城區(qū)建設(shè)方面,政府投入在200億到250億之間,年均投入約40億。大量的資金被投入到主城區(qū)的新城區(qū)建設(shè)上,導(dǎo)致這個區(qū)域的生活便利性遠遠高于佛山其它區(qū)域,近在咫尺的公園,最高規(guī)格配備的學校和醫(yī)院,全新和寬敞的體育場館,這些因素累加起來,導(dǎo)致人口和財富開始向主城區(qū)匯集。市民的改善型購房需求被激發(fā)出來,并在新城區(qū)、新生活的愿望引導(dǎo)下,紛紛脫離舊城區(qū),在新城區(qū)購買全新的豪宅。與此同時,東莞也開始啟動城區(qū)建設(shè),將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮(zhèn),同并為東莞市區(qū),進行統(tǒng)一規(guī)劃(當然,這4個鎮(zhèn)的獨立的行政體制仍然存在,也不存在主城區(qū)這個區(qū)級行政架構(gòu)),東莞下死力建設(shè)了東莞大道,并以東莞大道為軸心,全面疏通了道路體系,以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn),結(jié)束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。(各位不要嘲笑,直到今時今日,中山市仍是這個調(diào)調(diào)。)與佛山相類似,各種基礎(chǔ)設(shè)施在城區(qū)拔地而起,區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善,從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當然隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看,一個類似的例子,就是天津。天津的主城區(qū)在03年前同樣可以用破爛形容,樓市也一直半死不活。在03年之后,天津人突然意識到了城市化的重要性,開始著手打造他們的城區(qū),因此也實現(xiàn)了樓市從4000到10000的飛躍。中國的二線城市,基本上有著一個相同的特點:那就是在本世紀初期,開始著手啟動新城區(qū)建設(shè),開始從單純的工業(yè)城市,向著城市化之路邁進?;蛟S這是由于這些城市從本世紀之初開始,已經(jīng)實現(xiàn)了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線,從流水線上下來的土老板們,開始有了生活得更好的需求,因此城市化,就必然是當?shù)卣牟欢x擇。當集中政府的財力打造出一個全新的城區(qū)之后,必然會吸引當?shù)氐母辉H后w和財富匯集,從而更加推高新城區(qū)的地價和房價。理解了這個客觀規(guī)律,就可以理解,經(jīng)濟發(fā)達的二線工業(yè)城市,它們集中力量打造的新城區(qū),必然會成功,也必定能實現(xiàn)財富的匯集效應(yīng)。反過來,經(jīng)濟落后的三線、四線城市,它們?nèi)绻噲D打造新城區(qū),受財力所限,能實現(xiàn)的配套有限,因此提升的生活品質(zhì)也極其有限,對財富的吸引力也必定有限,因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設(shè)背后的客觀規(guī)律。4、城市化進程之2相對于正努力從大型工業(yè)區(qū)向宜居型新城市邁進的二線城市來說,三線城市目前的主要任務(wù),還是好好的提升工業(yè)化的水平,完成原始積累。而一線城市的城市化任務(wù),就是打造核心經(jīng)濟區(qū),也就是CBD。我算個小賬如下:一個稍有規(guī)模的新城區(qū),占地至少應(yīng)有10平方公里,也就是15000畝。征地成本在二線城市大致需要80萬/畝(考慮到絕沒有國有閑置地,新城區(qū)建設(shè)必然要征地,前述標準僅系針對征收農(nóng)村集體土地,如果是城市拆遷,更不得了),征地總投入要達到120億。要完成3通一平,占地需大致占到40%的比例,投入約30萬/畝,也就是投入約45億,僅能得到9000畝的可建設(shè)用地;這個新城區(qū)還沒開張呢,165個億先花掉了。然后,生活設(shè)施配套,譬如學校醫(yī)院以及各色政府機構(gòu)等,需占去25%以上的可建設(shè)用地,總投資約需5億。現(xiàn)在,只剩下6700畝左右的熟地可以賣錢,而政府方面的硬性投入已經(jīng)超過170個億。如果不這么狠狠的花錢,那么打造出來的所謂新城區(qū),與舊城區(qū)相比,將不具有足夠的吸引力,不具有質(zhì)上的變化。這些成本折合到剩下的可建設(shè)用地上,大致達到250萬/畝的水平。上述這個花錢的過程,就是我們通常所說的土地一級開發(fā)。上面這個數(shù)字,250萬/畝,是目前二線城市的通常的土地一級開發(fā)成本。在與政府談判勾地的場合,具有通用性。大家一般都承認這個250。三線城市的財力有限,往往不能承擔這種規(guī)模的財政支出。雖然新城區(qū)可以逐年開發(fā),但各項成本也是在逐年增加。尤其是征地成本,在新城區(qū)未成形時,可以以前述的80萬/畝的價位征到地,一旦新城區(qū)開始建設(shè),立馬提升到200萬/畝左右的水平。因此三線城市的所謂新城區(qū),往往只能開始第一期工程,之后就極難推進。這與它們的整體財政實力有限有關(guān),一旦它們的政府領(lǐng)導(dǎo)頭腦發(fā)熱,狂熱的推進新城區(qū)建設(shè),必定會導(dǎo)致一場悲劇。一線城市早已經(jīng)完成從工業(yè)區(qū)向宜居型城市進化的過程,相對于二線城市從2000年初期才開始城市化相比,它們的起步的時間要更早。廣州大致在95年左右已經(jīng)開始城市化的進程,標志性的事件就是從90年代后期開始的城中村改造。到2000年,廣州已經(jīng)基本完成了工業(yè)外移的任務(wù),標志就是位于偏遠蘿崗地區(qū)廣州開發(fā)區(qū)從那一年開始突飛猛進,接收了分散在廣州各地的幾乎所有零散工業(yè),開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)整天笑得和不攏嘴,卻沒有意識到這僅僅只是城市化的必然。從2000年之后,廣州的主要精力就放在CBD的打造上,這同樣是城市化的必然:已完成宜居型城市化進程的一線城市,必須要打造一個核心經(jīng)濟區(qū),以容納越來越多的向它匯集的財富的交易需要。(附帶說一句,我一直認為,寫字樓就是社會財富的交易場所,只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已)從2000年至今,廣州的城市化進程,就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一,批評的聲音比表揚的聲音多得多。批評者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子,來責備廣州市的CBD建設(shè),也就是城市化,速度太慢。站在我的立場上,我認為,一切建設(shè)都不能脫離背后的客觀經(jīng)濟規(guī)律。廣州市所匯聚的財富,當它只需要200萬平米的寫字樓進行交易時,它就只能有目前的建設(shè)規(guī)模。不同于投機盛行,并定位為區(qū)域金融中心的深圳和上海,更不用說匯集全國財富的北京,務(wù)實的廣州,確實只能承載起目前的CBD規(guī)模。5、城市規(guī)劃中國城市發(fā)展的歷程,大致遵循著一個相同的軌跡:工業(yè)化——居住化——CBD化。絕大多數(shù)的城市只能在完成工業(yè)化后,進步到宜居型城市。CBD只能在極少數(shù)的一線城市打造成功。我們的城市化水平其實至今仍然相當之低。要知道我們的改革開放至今也只有30年,工業(yè)化的道路走了20年,而房地產(chǎn)行業(yè),因應(yīng)于城市從工業(yè)向居住這種功能轉(zhuǎn)變的需要,也進入了快速增長通道。這個趨勢在短期內(nèi)不會改變,所以中國大多數(shù)完成了工業(yè)化的城市,其城市規(guī)劃的主要目的,就是完善居住環(huán)境,提供更多、更好的住宅,給從工業(yè)流水線上走下來的各色人等居住。這是大環(huán)境,大背景,無可爭辯,不容反抗,順之者昌,逆之者亡。補充一個我個人對城市等級的劃分方式,一、二、三線城市的區(qū)分,用GDP來區(qū)分,一般而言,人均GDP在1萬美元以上的,是1線城市;6000美元以上的,是2線城市;3000美元以上的,是3線城市。之下的都是在溫飽線上掙扎的城市。我們只要打開所有二線城市的總體規(guī)劃圖,基本都可以看到,最重要的規(guī)劃部分,永遠是新城區(qū)建設(shè),也就是新的居住區(qū)建設(shè)。而打開所有三、四線城市的規(guī)劃圖,最重要的規(guī)劃部分,一定是各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而一線城市在規(guī)劃上就最重視CBD的建設(shè)。這是由于它們各自發(fā)展的階段不同而造成的必然結(jié)果。但是,有相當多的城市,無視自己的經(jīng)濟實力,強行試圖超越自己的發(fā)展階段,這必然導(dǎo)致悲劇。反面的例子相當多,舉不勝舉。珠三角的反面典型是江門。在2000年左右,工業(yè)化都沒有完成的時候,就強行要打造新城區(qū),結(jié)果住宅銷售速度極慢,連累了無數(shù)房地產(chǎn)公司。那一波開發(fā)潮里面,江門把最鄰近的佛山的知名地產(chǎn)商全部忽悠了過去,這些地產(chǎn)商全都死在江門,造成的后果就是佛山從此再無本地房地產(chǎn)品牌企業(yè),成為珠三角9城里面唯一一個沒有本土地產(chǎn)品牌的城市。這里面的教訓很多,很深刻。我認為,最關(guān)鍵,就是當時佛山的地產(chǎn)投資人沒有看透江門這個城市所處的發(fā)展階段,不能理解經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。這種水平的投資理念,即使不死在江門,也會死在其它地方。6、供求關(guān)系關(guān)于供求關(guān)系的爭議很大,因為成交數(shù)是可以量化的數(shù)字,但需求數(shù)極難確定。我自己來說,目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言,目前各大房地產(chǎn)機構(gòu),所采取的供求關(guān)系計算模式,是用一手房和二手房的總成交量,與辦理了預(yù)售登記的一手新增供應(yīng)量,進行對比。一般而言,在本世紀,全國范圍內(nèi),新增供應(yīng)都會被消化干凈,開發(fā)商極少有賣不出去的房子。考察一個區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度,主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角9城來說,深圳的二手房成交量占比最高,09年深圳推出新房428萬平米,加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積221萬平米,一手房總成交量為649萬平米,而二手房交易量達到驚人的1400萬平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比,達到了驚人的2.16:1。一般而言,業(yè)內(nèi)普遍接受的原理是:一旦房地產(chǎn)二手房和一手房的交易量,超過1.5:1的程度,那就意味著投機型需求占據(jù)了主體地位。在靜態(tài)上分析的話,每個購買一手房的客戶,都賣掉了自己原有的房屋,其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。這意味著樓市的換手率極高,自住型客戶(我們一般認為,自住型客戶就是所謂的剛性需求群體,他可能是首次置業(yè),也可能是改善型置業(yè),但必定是自住的。)極少。與之有著近似表現(xiàn)的,是北京。2023年北京市二手房成交252431套,而一手住宅成交僅為158747套,二手房與一手房的交易比例達到了1.59:1,而09年11月更是達到了1.9:1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數(shù)據(jù),考慮自己所在城市的市場所處階段。二手房與一手房的成交量比值在1:1到1.5:1之間時,我們一般認為,是投資性需求占主導(dǎo)。這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出,但未在整體上形成炒樓的氛圍。相關(guān)的例子是廣州,09年一手房成交量為1125萬平米,二手房成交量為1320萬平米,二手房與一手房的成交量對比為1.17:1。這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代,但在市場表象上,仍會體現(xiàn)出強烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。二手房與一手房的成交量比值在0.5:1到1:1之間時,我們一般認為,是改善型需求占主導(dǎo)地位,在靜態(tài)上看,大部分客戶賣掉了自己的第一套房,從而購買第二套房。相關(guān)的例子是佛山,2023年前3季度,一手房總成交量大致是480萬平米(老實說我對這個官方統(tǒng)計數(shù)字存在較大的疑問,相當多的地產(chǎn)中介機構(gòu)都采用的600萬左右的數(shù)據(jù),目前姑且用之),二手房總成交量大致是362萬平米,二手房和一手房的成交比是0.75:1。對佛山這個人均GDP超過1萬的一線富裕城市而言,目前的市場僅僅體現(xiàn)為典型的二線改善型需求的狀況,這與其城市自身的經(jīng)濟實力并不相符,這表明佛山的市場目前處于典型的洼地狀態(tài),上升空間極大。二手房與一手房的成交量比值在0.5:1以下時,這是以首次置業(yè)型客戶為主體的市場,市場成交不活躍,換手率較低。這些城市需要慢慢的經(jīng)營,老實的發(fā)展經(jīng)濟,從原始積累做起。不要試圖在這種城市炒樓,也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望,除非它們確實能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)上,作出成就。7、供求關(guān)系之二討論供求關(guān)系的第二個重要方面,在于客戶來源分析。客戶來源越多,市場的開放程度就越高,需求就越旺盛,市場也就更活躍。一般而言,區(qū)域中心型城市,會吸引該區(qū)域的所有具有消費力的客戶,因為中心城市的生活配套無疑是區(qū)域內(nèi)最完善的,醫(yī)療、教育、消費,都是最完美的。在全國范圍內(nèi)來說,北京具有對全中國富人的吸引力,由于全中國的政府財政資源都向北京傾斜,所以北京相對于全中國所有的城市來說,配套之完善、生活之便利,都是最好的。(調(diào)侃一句:堵車也是因此應(yīng)該付出的必要成本。你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生活資源,順帶讓你丫付出點時間成本,很應(yīng)當嘛。)所以自05年之后,北京的住宅3分之1的比例,都被外地人買走。一直到北京開始限制外地人購房。但這種限制絕對無法阻止外地人進北京購房的沖動。土財主們看著自己城市的冷風殘煙,再看一眼北京的燈紅酒綠,死活都會想辦法去享受北京最好的資源。所以北京的無房族,就必須和全中國的所有富豪,一起競爭每年15萬套左右的新增住宅資源。我這里再給一個數(shù)據(jù):近5年來,北京每年新增常住人口44萬人,即使每兩個湊成一對結(jié)婚,那也是22萬個需要住房的家庭。北京無論從哪個角度上分析,都是供不應(yīng)求,而且是極其嚴重的供不應(yīng)求,在這個背景之下,必定催生猛烈的投機心態(tài)。反觀珠三角,與北京這種黑洞型、磁鐵型的城市不一樣,珠三角絕大多數(shù)的城市,都缺乏對周邊城市的吸引力。即使廣州這種中心一線級城市,市場也是相對封閉的,以內(nèi)銷為主。珠海和惠州是例外。珠海這種打著旅游休閑地產(chǎn)名堂的城市,天生就是以外地人為主要營銷對象,最近中國地產(chǎn)界流行炒作旅游地產(chǎn),能扯上點邊的地方都大漲,從海南往廣東廣西,旅游地產(chǎn)投機之風大盛,所以珠海的客戶來源,大約有6成以上是外地客戶。惠州本地的消費力太弱,它就是依靠深圳強悍的消費力,以及兩地之間懸虛的價差,吸引深圳客戶前往投資或者投機,它的市場,有一半是靠深圳人撐著。佛山東莞中山等地,市場不光是對外封閉,其內(nèi)部各個區(qū)之間,也是相對封閉。佛山各區(qū)之間,南海順德禪城,市場的相互融合程度,低于1成。也就是,各區(qū)的購房客戶,僅有不足1成是其它區(qū)的客戶。各區(qū)各自形成自己的中心,如禪城的亞藝中心,南海的千燈湖中心,順德的德勝中心,各自相對封閉的形成自己的新城區(qū),并實現(xiàn)各自新城區(qū)的價格上漲。東莞僅東城和南城作為城市新城區(qū),可以小規(guī)模的實現(xiàn)對東莞全市客戶的吸引,大致可以吸引到3成左右的跨鎮(zhèn)客戶。其它各個鎮(zhèn)街,均是堡壘分明,相互之間幾乎沒有融合,全是以內(nèi)部消化為主。中山索性連主城區(qū)市場的概念都沒有,全是鎮(zhèn)街市場。各個鎮(zhèn)街之間老死不相往來。封閉型市場和開放型市場,是兩種完全不同的市場形態(tài)。后者極易誘發(fā)投機,而前者的市場將相對穩(wěn)定。這就是房地產(chǎn)市場與其它商品市場相比而言的特殊性。其它商品市場越開放就越穩(wěn)定,而房地產(chǎn)市場,越開放就越不穩(wěn)定、越慘烈。這是由于房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量極其有限,提高供應(yīng)量的潛力,只能越挖越小,因此一旦客戶地理邊界爆發(fā)性的向外增長,就一定意外著供求嚴重失衡,從而導(dǎo)致價格暴漲。一般來說,對于城市群來說,越是均衡發(fā)展的,就越容易形成相對封閉型的房地產(chǎn)市場。珠三角的城市群相對發(fā)展都比較均衡,廣州和深圳雖然位于前列,但也沒有達到一枝獨秀的地步,因此也不能打破各個地方的壁壘,也不能對各個地方的客戶形成強烈的吸引。而北京這種城市,對周邊城市而言簡直是噩夢。它就像怪獸一樣,吞噬周邊城市的資源,獨食而肥,這樣的城市,想不形成開放型市場都難。8、城市分工這一段很簡單,也沒有數(shù)據(jù)支撐,純粹是我個人的扯淡,大家愛看不看。在全球視野上,現(xiàn)在世界經(jīng)濟的主旋律,是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農(nóng)業(yè)、金融、科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計,各自被幾大板塊收走,而且基本上一收走,就是永久的事,看不出其它國家還有染指的機會。中國搶到了制造業(yè),現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計這一塊。在中國國內(nèi),制造業(yè)被東部沿海城市搶到了,于是富了起來。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區(qū)富裕,那都不可能。但是這個時間算起來的話,其實中國的城市化,也就是這個富裕起來的過程,也沒多少年。時間往前推20年,現(xiàn)在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富人,都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20年彈指一揮間,發(fā)達的制造業(yè)催生了中國的城市化,目前大量的城市都到了工業(yè)化的后期,要從制造業(yè)的低端狀態(tài),往高端進發(fā),也就是科研和工業(yè)設(shè)計這個領(lǐng)域,中國人也打算要占領(lǐng)了?,F(xiàn)在國內(nèi)東部地區(qū)提得最多的,就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前提是什么?就是東部城市成功的提升自己的產(chǎn)業(yè)狀態(tài),從單純的制造業(yè),把產(chǎn)業(yè)鏈往前走,把科研和工業(yè)設(shè)計這一塊拿下來。拿下來了之后,落后的制造業(yè)就可以遷移到西部,讓西部重走一遍東部經(jīng)歷的工業(yè)化之路,帶動西部地區(qū)的城市化。所以現(xiàn)在東部各個城市都在搞高新產(chǎn)業(yè)科技園,都在搞孵化池,都拼命的鼓勵創(chuàng)業(yè)。一邊這么做,一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業(yè)趕走。東部幾乎所有城市都在宣稱干這個事。但是,這個事急不來。我前面說了,忽悠人比忽悠錢困難多了,凡是有技術(shù)含量的活,就得讓有技術(shù)含量的人來做。不是你投入幾塊錢,就突然可以從天上掉下來幾個科學家工程師設(shè)計師,引發(fā)產(chǎn)業(yè)大爆炸的。做科技,比做制造,難得多。主要是沒人才。改革開放至今才30年,當年光顧著培養(yǎng)制造業(yè)的流水線工人了,根本沒想到要在學校培養(yǎng)科學家。現(xiàn)在回頭一看,好了,全是用僵化思維培養(yǎng)出的應(yīng)聲蟲,這種人在工廠里特好使,老板和政府都喜歡用,但如果想拿去搞研發(fā),對不起,人家連扳手換一個方向擰都不敢,怎么可能給你突破常規(guī)思維,搞出新產(chǎn)品?所以最近輿論方向突然大變,開始檢討我們的教育體系,從上到下都開始批評照本宣科了,這就是時代的背景。有些個城市,搞制造產(chǎn)業(yè)搞習慣了,以為只要圈一個地,建幾個廠房,準備點做孵化用的小錢,科技產(chǎn)業(yè)就搞起來了,這是神經(jīng)病思維。凡是抱著這種思維去搞科技產(chǎn)業(yè)的城市,就一定會失敗。如果這個城市居然還頭腦發(fā)熱,自作多情的搞高科技園區(qū)的同時,就把傳統(tǒng)的制造業(yè)給遷移走了,那這個城市基本上就是在尋死。我不怕點名。我說的就是東莞。這個不要臉的城市小富了一把,就打算忘本,想重新打造自己的城市名片,讓大家改變對它臟亂差的印象,于是明著暗著,就打算把三來一補的制造業(yè)都干走,取了個名字,叫“騰籠換鳥”,結(jié)果籠子騰出來了,之前被東莞政府當成傻鳥的傳統(tǒng)制造業(yè),都被其它城市,尤其是清遠和肇慶,當成鳳凰一樣迎接了過去,但是高科技這只好鳥,死活都飛不進東莞。連續(xù)兩年,東莞的GDP增長率為0,很不幸,又突然遇到金融海嘯沖擊,把東莞打得奄奄一息,差點就把艱苦奮斗20年的成果給滅了。好在人家底子厚,制造業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達,一發(fā)覺高科技產(chǎn)業(yè)那么難搞,不是一朝一夕能出成果的事,立馬轉(zhuǎn)身,把先前要淘汰的傳統(tǒng)制造業(yè),又搞了起來?;旧希谖铱磥?,中國未來10年的城市分工,基本上,是東部城市逐漸的學會做科技研發(fā)工業(yè)設(shè)計這些個高端活計,西部城市變成制造產(chǎn)業(yè)基地,兩者分工合作。我個人認為,這是不可抗拒的歷史潮流。高端人才向東部集中,而低端制造業(yè)從業(yè)人員,就可以留在人口眾多的西部。要看未來10年的東西部地區(qū)的房價走勢,就得從上述這個規(guī)律著手來看。9、永遠的供不應(yīng)求這個問題我曾經(jīng)在自己的很多帖子里多次闡述過,現(xiàn)在再次集中闡述一次。城市化,也就是人口向城市集中的過程。城市化率,就是城市居民占總?cè)丝诘谋壤?。我們的城市化進程,始于改革開放,至今不過是30年。改革開放初期,也就是1980年代,我國的城市化率不足20%,到2000年的時候,經(jīng)歷20年的原始積累和發(fā)展,城市化率達到約35%。從2000年到2023年這10年時間,中國的城市化速度突飛猛進,2023年,我們的城市化率大致達到接近50%的水平。粗略計算的話,我國的城市人口,從80年代的2億人左右,上升到現(xiàn)在6.5億人,30年時間,城市增加了4.5億人。而近10年內(nèi),也就是全國房地產(chǎn)市場突飛猛進的10年內(nèi),城市就增加了超過2億人。這2億人,按人均30平米的住房需求計算,需要提供超過60億平米的新增住房,才能滿足他們的基本生活需求。而從2000年到2023年10年間,中國房地產(chǎn)市場提供的住宅總貨量,不足45億平米。這是非常簡單的數(shù)據(jù),公開,不保密,任所有人查閱和研究。60億平米的基本需求和45億平米的總貨量,供應(yīng)缺口高達15億平米,25%的需求不可能得到滿足。而且,這個計算僅僅只考慮了僅10年的供應(yīng)缺口,未考慮前20年的供應(yīng)缺口,以及城市原居民的改善型需求。如果要考慮上述因素的話,我個人認為,中國的住宅市場,在整體上,存在超過30%的供應(yīng)缺口。這是一個相當嚴酷的數(shù)字,它意味著想降房價,基本不可能。2023年后,目前為大多數(shù)學者認可的未來城市化遞增速度,是每年1%,那就是每年增加的城市人口,超過1300萬,需要增加住宅供應(yīng)4億平米。假定之前的住宅缺口,在未來10年內(nèi)慢慢增加供應(yīng)予以消化,再加上現(xiàn)在每年新增加的4億平米的需求,并考慮一定的改善型換房需求,那么未來10年,我們的住宅供應(yīng)總量,應(yīng)該達到60億平米的規(guī)模。這種規(guī)模的供應(yīng)有可能達到嗎?近10年來,我國的每年的住宅竣工面積,大致是在3億到5億平米之間徘徊。05到08年間數(shù)據(jù)相對最高,在4-5億平米之間,其它年份都要在3.5億平米左右,09年的數(shù)據(jù)是3.67億平米。我們要知道,近10年的房地產(chǎn)建設(shè)投資,占全社會固定投資的比例,都在20%左右,這是相當高的比例。我相信隨著國家打壓房地產(chǎn)的決心日益強硬,住宅建設(shè)將不能再維持之前的規(guī)模,因此未來每年的竣工面積,預(yù)計將會持續(xù)下降,也就是每年不到4億平米。每年不到4億平米,10年不到40億平米,已經(jīng)無法解決城市新增人口的最低居住需求,也不能解決歷史舊債問題,更不能解決改善型客戶的購房需求。這些矛盾一定會逐漸累積、疊加,并形成巨大的社會矛盾。住房問題,必將是中國城市化進程中,困擾中國城市新居民的,最沉重的話題。10、永遠的供不應(yīng)求之二這一段的篇幅將會比較短。以珠三角幾個城市為例,闡述供求規(guī)律。佛山從05年至今,每年的總成交量大致在700萬平米左右。其中中心市區(qū)禪城區(qū)的交易量約占10%強,大致是80萬平米上下,年供應(yīng)套數(shù)大致是6500套。由于開發(fā)已達到飽和程度,預(yù)計未來5年的供應(yīng)量將會持續(xù)減少。禪城區(qū)的總?cè)丝诩s100萬,戶均3.6人,也就是27萬戶人。以20%的人口占有80%的財富這一我們目前公認的財富分配比例公式計算,禪城區(qū)的富裕家庭數(shù)超過5萬戶。希望大家還沒有忘記我前面闡述過的房地產(chǎn)市場的階段性特征。佛山目前是典型的改善型需求為主的城市。05年前,佛山基本上沒有像樣的住宅產(chǎn)品供應(yīng)。(不要嘲笑,目前絕大多數(shù)的北方和西部城市,都沒有像樣的住宅供應(yīng)。北京和上海的產(chǎn)品尤其爛和差。)這5萬戶的富裕家庭,在05年前,都居住在筒子樓、自建樓、低矮樓梯樓、宿舍樓這些落后產(chǎn)品里面,統(tǒng)統(tǒng)具有改善住房的需要。一梯兩戶、南北通透、通風采光的居住需求,是學會花錢之后的富人,必然要享受的生活環(huán)境。這種產(chǎn)品在05年前基本不存在。05年后,這批富人看著城市化的發(fā)展,看著禪城新城區(qū)(亞藝板塊)的建設(shè),醒悟到兩種生活之間的巨大差異,于是紛紛的搶購新城區(qū)的房產(chǎn)。但是,每年的新增供應(yīng),只有6500套。除掉在舊城區(qū)的大約40%的初級產(chǎn)品的供應(yīng)(我們總得為首次置業(yè)者留出一定的比例),新城區(qū)的改善型產(chǎn)品的供應(yīng)量,只有不到4000套。需要連續(xù)供應(yīng)12年,才能應(yīng)付禪城區(qū)自身已有的改善型客戶的需求。5年來它只供應(yīng)了不到2萬套改善型產(chǎn)品,為禪城區(qū)的富人所瘋搶,所有樓盤都可以實現(xiàn)開售后1星期內(nèi)清貨。這5年來,幾乎沒有聽說過賣不出去的貨。但是,禪城新區(qū)目前已經(jīng)不可能再增加供應(yīng),它的開發(fā)已達飽和。未來的剩余貨量屈指可數(shù)。于是寸土寸金,新區(qū)樓價大漲,從05年的4000余元/平米,上漲到現(xiàn)在的12000元/平米。東莞的新城區(qū)建設(shè)的經(jīng)歷與佛山禪城相類似,東莞的經(jīng)濟構(gòu)成也與佛山相類似,兩者都是以私營企業(yè)作為城市經(jīng)濟主體,奉行的都是藏富于民的政策。近5年來東莞的年供應(yīng)量大致為550萬平米,約5萬套的年供應(yīng)量,其中主城區(qū)的住宅年供應(yīng)量大致相當于總供應(yīng)量的40%,僅約2萬套。與佛山的5區(qū)多中心發(fā)展模式不一樣,東莞目前盡全市之力打造主城區(qū),主城區(qū)的生活便利程度冠于全市,因此主城區(qū)的購房客戶約有3成來自東莞其它鎮(zhèn)區(qū),這也與佛山各區(qū)之間全封閉式的市場狀況不一致。我相信隨著東莞全力打造它的新城區(qū),必將會吸引越來越多的在荒涼冷僻的鎮(zhèn)區(qū)生活的富裕家庭。東莞的常住人口是635萬,約180萬戶,其中主城區(qū)約20萬戶。我們也以20%來計算富裕家庭的數(shù)量。這么算下來,東莞主城區(qū)住房的需求總客戶數(shù),合約36萬戶。這些人的改善型需求,按目前的供應(yīng)速度,還需要13年才能滿足。以上論述所使用的數(shù)據(jù),均是公開數(shù)據(jù),不保密。各位可以參照這個原理,考察自己所在城市的市場狀況,看看供不應(yīng)求的程度有多高。綜合本章和前章,我個人的判斷是:中國這種供不應(yīng)求的局面,將長期維持,在10年內(nèi)不可能緩解。而且隨著未來供不應(yīng)求問題的累積,問題將更加嚴峻。11、房價上升趨勢隨著城市化的繼續(xù),城市居住環(huán)境的不斷改善,以及財富不斷的匯集,可以想見的是,房間必然隨之上漲。這是無從抗拒的客觀規(guī)律。只能接受,不能對抗。因此我們可以在幾乎所有的場合看到幾乎所有的經(jīng)濟學者,使用各種各樣的經(jīng)濟理論,得出這個遠期看漲的結(jié)論。在市場的第一階段,首次置業(yè)型階段,地價非常低,樓面地價占房價中所占的比例一般都低于10%。房價中的主要構(gòu)成部分是建安成本,大致占到60-70%左右??紤]到目前東部沿海地區(qū)小高層的建安成本大致在2500元/平米左右(在這里我補充一句:老實說,我原本以為這個成本數(shù)是全國一致,最近兩年才驚訝的知道內(nèi)地可以低到什么程度,小高層建安成本低于1500的,比比皆是。這樣建出來的玩意,就別和我談什么抗震性了,太扯淡了),這樣算起來,首次置業(yè)型城市,房價一般都低于3500——4500元/平米。全中國絕大多數(shù)的非中心級城市,都是這種價位。這也是因為中國可以稱得上富裕的城市并不多,社會資源很稀缺,不足以向全國范圍進行廣泛分配。改革開放短短的30年,積累的人才、資源,只能相對滿足幾個中心城市的需要,往二線城市分配都稍嫌緊張,再往下分配,就嚴重的資源不足。以長江中游的武漢城市圈為例。武漢的均價目前可以達到8500元/平米的價位,但是所謂的武漢周邊城市群,譬如黃岡鄂州等市,價格在3000元/平米左右長期徘徊,無從上漲。最重要的原因,就在于集湖北一省的財力,也只能打造出一個武漢,只能維持武漢的發(fā)展需求,乃至武漢還必須還周邊城市抽血,集中這些城市的人才和財富。類似這樣的城市圈比比皆是。四川只能有一個成都,出了重慶來搶食,成都人就算不明白其中的經(jīng)濟學道理,下意識的也對重慶充滿反感。河南只能維持一個鄭州的開發(fā),陜西只能盡全力打造西安。湖南很大聲的喊出長株潭經(jīng)濟圈協(xié)同發(fā)展的口號,事實上,只是把所有的資源傾斜到了長沙,順帶一下子解決了長沙房地產(chǎn)市場長期低迷的狀況,救活了差點死在長沙的無數(shù)房企。在市場的第二階段,改善型置業(yè)階段,地價開始上漲,樓面地價占房價的比重開始逐漸上漲,最終可以達到30%左右。建安成本所占比例開始逐漸下降,到30%左右,樓面地價與建安成本最終將達到大致相同的水平。銷售均價可以慢慢達到8500元/平米左右這個檔次。一般而言,只有東部的二線城市和西部的中心城市,才能實現(xiàn)這種價位。就珠三角而言,可以名正言順的叫二線城市這個名號的,只有佛山和東莞,全市的均價大致在8500元左右浮動,中心城區(qū)大致在12000元/平米,鎮(zhèn)區(qū)大致在6500元/平米的價位(以佛山的富裕程度,被列為二線,實在是因為它自己不爭氣,城市建設(shè)過于落后,各項生活配套都沒完善起來,所以只能委屈它和東莞這個更不爭氣的一起做二線城市。)。此外,廣深屬于一線城市,不多評價。中山珠海惠州江門(該排名表明我對這四個城市發(fā)展?jié)摿Φ目捶?,分先后),統(tǒng)統(tǒng)屬于三線城市,要達到8500的價位,還需要老實的錘煉內(nèi)功,好好的把基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)做好,把城市建設(shè)好,把生活配套完善起來。即使這四個城市因為投機盛行,在某個階段超過8500的價位,以后也一定會痛苦的跌下去。內(nèi)功不夠,投機來湊,最后的結(jié)果一定是死得很難看。我不怕點名,我罵的就是珠海。請在珠海搞投機的同學出來認領(lǐng)。在市場的第三階段,投資型置業(yè)階段。地價在樓價中的占比逐漸擴大,并成為最主要的成本,占比達到60-70%。建安成本占比下降到20%以下。在這類地區(qū),樓市的主要價值是保值。銷售均價可以達到1萬左右,其中中心城區(qū)大致可以達到2萬左右。廣州是投資型城市的典型,南京最近也表現(xiàn)出比較強烈的投資型需求入市的味道。這類城市的城區(qū)久經(jīng)打造,生活配套成熟。市民心態(tài)平和,不狂熱,對閑散資金的涌入不盲目跟隨,缺乏炒作空間。隨著這類城市CBD價值的逐漸體現(xiàn),資金在城市內(nèi)不斷沉淀,樓市的投資功能也會不斷凸顯。(外在表現(xiàn)是城市的高級白領(lǐng)、金領(lǐng)階層不斷壯大。)投機型城市,就不多評價了。十里洋場,紙醉金迷,市民心態(tài)浮躁狂熱,就如同周立波那廝大罵網(wǎng)民被閹一般。這類城市是閑散資金的匯集地,以樓市作為瀉洪口。這類城市的銷售價格,難以體現(xiàn)城市的真實價值。無法評價。難以量化。我看著溫州最近的土地出讓信息,經(jīng)常不能相信自己的眼睛。如果要調(diào)控,就應(yīng)該狠狠的調(diào)控這類神經(jīng)病城市。幾顆老鼠屎,搞壞一鍋粥。這幾個投機城市的網(wǎng)民出來瞎叫喚,搞得好像全中國的樓市都不健康了,都失去投資價值了。真是豈有此理。12、結(jié)語——說不完的房地產(chǎn)這篇文我寫得非常痛苦,有大量的數(shù)據(jù)要經(jīng)過反復(fù)查證才敢下筆,經(jīng)常到半夜三更還在查找數(shù)據(jù)。有很多城市的數(shù)據(jù)存在相互打架矛盾之處,要挑選出相對準確的數(shù)據(jù)。要兼顧自己的身份,有些話不能說得太透和太細?,F(xiàn)在就以這一節(jié),作為整篇文章的結(jié)語吧。房地產(chǎn),在全世界范圍內(nèi),都是支柱性產(chǎn)業(yè)。這個話是可以大聲說出來的。房地產(chǎn)人不要覺得丟人。地方政府經(jīng)營城市的終極目的,就是讓城市的土地升值、房屋升值,從而獲得更高的財政收入。因此,在美國,物業(yè)稅的收入,占到地方政府總收入的70%以上。這筆收入又再次投入到基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套
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