總結(jié)我的地產(chǎn)投資理念

總結(jié)我的地產(chǎn)投資理念——撥開繁蕪看本質(zhì)，易懂，看完你才知道房子神馬都是浮云，不用迷茫那些所謂“磚家”的叫囂了?。?！1、這篇文是我近年來從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗的總結(jié)。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結(jié)出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學，產(chǎn)生誤導(dǎo)。本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發(fā)建設(shè)成本和預(yù)計利潤，剩下的就是地價。（地價=預(yù)計售價-開發(fā)成本-預(yù)計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤的售價做簡單對照，來確定預(yù)計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷出，2到3年后的樓價漲幅，并以此來計算預(yù)計售價。對未來的漲幅判斷得越準確，理據(jù)越充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房價上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預(yù)測，都會在極快的時間內(nèi)得到市場檢驗。從獲取土地，到開售，（中間需要設(shè)計、報建、施工至預(yù)售進度）業(yè)內(nèi)品牌地產(chǎn)商的平均所需時間，大致是20個月的時間，也就是1年零8個月。投資人做出的預(yù)計售價建議，在這個時間就要得到檢驗。如果檢驗結(jié)果正確，那么這個投資人將得到重視；而如果檢驗結(jié)果錯誤，他必然會失業(yè)，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責任無可推脫，他造成的損失無可彌補，業(yè)內(nèi)也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復(fù)傳播。而且，地產(chǎn)投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預(yù)計售價的判斷。就我而言，我所在的城市，一年推出市場的地塊超過50宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區(qū)域的地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數(shù)據(jù)，而對數(shù)據(jù)背后的客觀規(guī)律毫無認知，那么他犯下重大的判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預(yù)計售價，從而導(dǎo)致拿下爛地，或者錯過好地。純粹基于生計所迫，我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數(shù)據(jù)，探尋城市房地產(chǎn)的根本規(guī)律。2、對房地產(chǎn)的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為：首次置業(yè)型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是：任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置業(yè)型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市，都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。舉例而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次置業(yè)型需求城市。（很不幸，把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，經(jīng)濟也相當落后，一直都是做點首次置業(yè)型客戶的生意。它最近樓市大漲，開始表現(xiàn)出強烈的投機型特征，這也是這種旅游城市的樓市特點：在首次置業(yè)和投機型需求之間跳躍，暴漲暴跌特征明顯。）佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市。廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機之間。中山和惠州是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個怪胎，沒有市區(qū)，它的需求大致介于首次置業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個投機盛行的城市，它受深圳的投機之風影響太深。當然，這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結(jié)，在一個城市的內(nèi)部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次置業(yè)階段，向改善型需求階段過渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首次置業(yè)型需求對產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對通風采光之類沒有特別的需求，對房屋朝向的要求也不高，最大的關(guān)注點，是價格。凡是以首次置業(yè)型需求為主的城市，其樓價漲幅都很低，樓市會長期維持在一個穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯?？蛻粼谛睦砩蠒刹侩娞荽嬖诜锤校驗檫@會導(dǎo)致他們的分攤率增加而得房率降低。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，因為這將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進入這類城市，即使進入了，品牌地產(chǎn)商也難以實現(xiàn)品牌溢價，只能和周邊的零星開發(fā)商等價賣。改善型需求為主的城市，對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學的經(jīng)驗剛好相反）裝修交房不受到鼓勵，但也不導(dǎo)致反感。但如果開發(fā)商試圖在裝修上賺一筆，試圖通過裝修實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路，他們要裝點自己的天地，實現(xiàn)自己的夢想，要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市的房地產(chǎn)市場，從首次置業(yè)型轉(zhuǎn)向改善型，那一般都將會引發(fā)樓市翻倍。品牌地產(chǎn)商會受到市民的追捧，并可以實現(xiàn)比零星開發(fā)商要高出10%左右的品牌溢價。佛山中心城區(qū)從03年開始這個轉(zhuǎn)向過渡，到08年完成過渡，樓價從03年的不到4000，上升到08年的8000。東莞主城區(qū)（讓我們就把東莞的東城區(qū)和南城區(qū)，當成是東莞的主城區(qū)吧，阿門）所經(jīng)歷的過程與佛山類似，連價位變化幅度都基本一致。似乎這兩個城市約定好了似的。當然，由于這兩個城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟規(guī)模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性，它們在樓市上所體現(xiàn)出的相同特征，也是可以理解的。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投機旺盛的城市，譬如溫州、上海和北京，這些個城市，就產(chǎn)品而言，我只能這么評價：非常爛，與珠三角相比，產(chǎn)品要落后20年不止。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場，只需考察一個數(shù)據(jù)：閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快，樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區(qū)域金融中心或者暴發(fā)戶聚集地。當然，還有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打著旅游旗號，吸引資金流入，典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說，相當恐懼。我個人的態(tài)度是敬而遠之。3、城市化進程前述房地產(chǎn)市場的4個需求階段，是伴隨著城市化的發(fā)展進程，而逐步升級的。在城市化的初期，必定是自住型需求為主階段。其后，隨著城市化的逐步推進，逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段，這是個怪胎，能成為資金黑洞的城市并不多，我也不多做闡述。（上海、北京和溫州等投機城市的清苦學生，我真不同情你們，活該你們選擇和資本大鱷一起競爭，自作自受。）這里需要闡釋的問題是：城市化到底是一個什么樣的進程，它是如何發(fā)生并發(fā)揮作用的。以目前正處于城市化迅猛發(fā)生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在03年之前，都處于極度分散狀態(tài)，都沒有市區(qū)的概念可言。03年前的佛山這一地域概念，僅有70余平方公里的主城區(qū)，號稱全中國統(tǒng)轄范圍最小的地級市，主城區(qū)之外的南海、順德、高明和三水，統(tǒng)統(tǒng)是具有獨立治權(quán)的縣級市，各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令，不能出主城區(qū)那70平方公里。主城區(qū)戶籍人口只有58萬，常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人，兩者合計仍不到60萬人，并長期維持，乃至有人口下降的趨勢。相對于當時350萬左右的全市戶籍人口，主城區(qū)完全達不到“主”的概念。同期的東莞更加可憐，主城區(qū)只有莞城這個鎮(zhèn)（注意，是一個鎮(zhèn)，不是一個區(qū)。東莞市和中山市，是全國獨有的地級市直接管鄉(xiāng)鎮(zhèn)的組織架構(gòu)，中間沒有區(qū)一級。），戶籍人口不到16萬，面積不到14平方公里。相對于當時東莞160萬的戶籍人口，更是連10%的比例都沒有。03年之后，這兩個城市的主城區(qū)開始進行迅猛的擴張和建設(shè)。佛山將南海順德等4個縣級市收并為市轄區(qū)，并將主城區(qū)統(tǒng)轄范圍從70余平方公里擴張到250多平方公里（包括禪城和東平新城），與此同時，人口開始迅速增長，到2023年，常住人口已接近100萬。主城區(qū)的面貌開始發(fā)生翻天覆地的變化，大量的基礎(chǔ)設(shè)施（包括路橋公園綠化等，最主要的工作是建設(shè)了佛山一環(huán)，這其中有無窮的酸甜苦辣，佛山人從一開始極度抗拒一環(huán)的建設(shè)，到現(xiàn)在一提到一環(huán)就驕傲，集中體現(xiàn)了佛山人從抗拒城市化，到歡迎城市化的心路歷程）以及生活設(shè)施（包括學校醫(yī)院和體育場館等）投資完工。這些東西看起來很枯燥，就不細說了。粗略估算，在新城區(qū)建設(shè)方面，政府投入在200億到250億之間，年均投入約40億。大量的資金被投入到主城區(qū)的新城區(qū)建設(shè)上，導(dǎo)致這個區(qū)域的生活便利性遠遠高于佛山其它區(qū)域，近在咫尺的公園，最高規(guī)格配備的學校和醫(yī)院，全新和寬敞的體育場館，這些因素累加起來，導(dǎo)致人口和財富開始向主城區(qū)匯集。市民的改善型購房需求被激發(fā)出來，并在新城區(qū)、新生活的愿望引導(dǎo)下，紛紛脫離舊城區(qū)，在新城區(qū)購買全新的豪宅。與此同時，東莞也開始啟動城區(qū)建設(shè)，將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮(zhèn)，同并為東莞市區(qū)，進行統(tǒng)一規(guī)劃（當然，這4個鎮(zhèn)的獨立的行政體制仍然存在，也不存在主城區(qū)這個區(qū)級行政架構(gòu)），東莞下死力建設(shè)了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn)，結(jié)束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。（各位不要嘲笑，直到今時今日，中山市仍是這個調(diào)調(diào)。）與佛山相類似，各種基礎(chǔ)設(shè)施在城區(qū)拔地而起，區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當然隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區(qū)在03年前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意識到了城市化的重要性，開始著手打造他們的城區(qū)，因此也實現(xiàn)了樓市從4000到10000的飛躍。中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀初期，開始著手啟動新城區(qū)建設(shè)，開始從單純的工業(yè)城市，向著城市化之路邁進?；蛟S這是由于這些城市從本世紀之初開始，已經(jīng)實現(xiàn)了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當?shù)卣牟欢x擇。當集中政府的財力打造出一個全新的城區(qū)之后，必然會吸引當?shù)氐母辉Ｈ后w和財富匯集，從而更加推高新城區(qū)的地價和房價。理解了這個客觀規(guī)律，就可以理解，經(jīng)濟發(fā)達的二線工業(yè)城市，它們集中力量打造的新城區(qū)，必然會成功，也必定能實現(xiàn)財富的匯集效應(yīng)。反過來，經(jīng)濟落后的三線、四線城市，它們?nèi)绻噲D打造新城區(qū)，受財力所限，能實現(xiàn)的配套有限，因此提升的生活品質(zhì)也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設(shè)背后的客觀規(guī)律。4、城市化進程之2相對于正努力從大型工業(yè)區(qū)向宜居型新城市邁進的二線城市來說，三線城市目前的主要任務(wù)，還是好好的提升工業(yè)化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務(wù)，就是打造核心經(jīng)濟區(qū)，也就是CBD。我算個小賬如下：一個稍有規(guī)模的新城區(qū)，占地至少應(yīng)有10平方公里，也就是15000畝。征地成本在二線城市大致需要80萬/畝（考慮到絕沒有國有閑置地，新城區(qū)建設(shè)必然要征地，前述標準僅系針對征收農(nóng)村集體土地，如果是城市拆遷，更不得了），征地總投入要達到120億。要完成3通一平，占地需大致占到40%的比例，投入約30萬/畝，也就是投入約45億，僅能得到9000畝的可建設(shè)用地；這個新城區(qū)還沒開張呢，165個億先花掉了。然后，生活設(shè)施配套，譬如學校醫(yī)院以及各色政府機構(gòu)等，需占去25%以上的可建設(shè)用地，總投資約需5億。現(xiàn)在，只剩下6700畝左右的熟地可以賣錢，而政府方面的硬性投入已經(jīng)超過170個億。如果不這么狠狠的花錢，那么打造出來的所謂新城區(qū)，與舊城區(qū)相比，將不具有足夠的吸引力，不具有質(zhì)上的變化。這些成本折合到剩下的可建設(shè)用地上，大致達到250萬/畝的水平。上述這個花錢的過程，就是我們通常所說的土地一級開發(fā)。上面這個數(shù)字，250萬/畝，是目前二線城市的通常的土地一級開發(fā)成本。在與政府談判勾地的場合，具有通用性。大家一般都承認這個250。三線城市的財力有限，往往不能承擔這種規(guī)模的財政支出。雖然新城區(qū)可以逐年開發(fā)，但各項成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城區(qū)未成形時，可以以前述的80萬/畝的價位征到地，一旦新城區(qū)開始建設(shè)，立馬提升到200萬/畝左右的水平。因此三線城市的所謂新城區(qū)，往往只能開始第一期工程，之后就極難推進。這與它們的整體財政實力有限有關(guān)，一旦它們的政府領(lǐng)導(dǎo)頭腦發(fā)熱，狂熱的推進新城區(qū)建設(shè)，必定會導(dǎo)致一場悲劇。一線城市早已經(jīng)完成從工業(yè)區(qū)向宜居型城市進化的過程，相對于二線城市從2000年初期才開始城市化相比，它們的起步的時間要更早。廣州大致在95年左右已經(jīng)開始城市化的進程，標志性的事件就是從90年代后期開始的城中村改造。到2000年，廣州已經(jīng)基本完成了工業(yè)外移的任務(wù)，標志就是位于偏遠蘿崗地區(qū)廣州開發(fā)區(qū)從那一年開始突飛猛進，接收了分散在廣州各地的幾乎所有零散工業(yè)，開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)整天笑得和不攏嘴，卻沒有意識到這僅僅只是城市化的必然。從2000年之后，廣州的主要精力就放在CBD的打造上，這同樣是城市化的必然：已完成宜居型城市化進程的一線城市，必須要打造一個核心經(jīng)濟區(qū)，以容納越來越多的向它匯集的財富的交易需要。（附帶說一句，我一直認為，寫字樓就是社會財富的交易場所，只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已）從2000年至今，廣州的城市化進程，就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一，批評的聲音比表揚的聲音多得多。批評者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子，來責備廣州市的CBD建設(shè)，也就是城市化，速度太慢。站在我的立場上，我認為，一切建設(shè)都不能脫離背后的客觀經(jīng)濟規(guī)律。廣州市所匯聚的財富，當它只需要200萬平米的寫字樓進行交易時，它就只能有目前的建設(shè)規(guī)模。不同于投機盛行，并定位為區(qū)域金融中心的深圳和上海，更不用說匯集全國財富的北京，務(wù)實的廣州，確實只能承載起目前的CBD規(guī)模。5、城市規(guī)劃中國城市發(fā)展的歷程，大致遵循著一個相同的軌跡：工業(yè)化——居住化——CBD化。絕大多數(shù)的城市只能在完成工業(yè)化后，進步到宜居型城市。CBD只能在極少數(shù)的一線城市打造成功。我們的城市化水平其實至今仍然相當之低。要知道我們的改革開放至今也只有30年，工業(yè)化的道路走了20年，而房地產(chǎn)行業(yè)，因應(yīng)于城市從工業(yè)向居住這種功能轉(zhuǎn)變的需要，也進入了快速增長通道。這個趨勢在短期內(nèi)不會改變，所以中國大多數(shù)完成了工業(yè)化的城市，其城市規(guī)劃的主要目的，就是完善居住環(huán)境，提供更多、更好的住宅，給從工業(yè)流水線上走下來的各色人等居住。這是大環(huán)境，大背景，無可爭辯，不容反抗，順之者昌，逆之者亡。補充一個我個人對城市等級的劃分方式，一、二、三線城市的區(qū)分，用GDP來區(qū)分，一般而言，人均GDP在1萬美元以上的，是1線城市；6000美元以上的，是2線城市；3000美元以上的，是3線城市。之下的都是在溫飽線上掙扎的城市。我們只要打開所有二線城市的總體規(guī)劃圖，基本都可以看到，最重要的規(guī)劃部分，永遠是新城區(qū)建設(shè)，也就是新的居住區(qū)建設(shè)。而打開所有三、四線城市的規(guī)劃圖，最重要的規(guī)劃部分，一定是各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而一線城市在規(guī)劃上就最重視CBD的建設(shè)。這是由于它們各自發(fā)展的階段不同而造成的必然結(jié)果。但是，有相當多的城市，無視自己的經(jīng)濟實力，強行試圖超越自己的發(fā)展階段，這必然導(dǎo)致悲劇。反面的例子相當多，舉不勝舉。珠三角的反面典型是江門。在2000年左右，工業(yè)化都沒有完成的時候，就強行要打造新城區(qū)，結(jié)果住宅銷售速度極慢，連累了無數(shù)房地產(chǎn)公司。那一波開發(fā)潮里面，江門把最鄰近的佛山的知名地產(chǎn)商全部忽悠了過去，這些地產(chǎn)商全都死在江門，造成的后果就是佛山從此再無本地房地產(chǎn)品牌企業(yè)，成為珠三角9城里面唯一一個沒有本土地產(chǎn)品牌的城市。這里面的教訓很多，很深刻。我認為，最關(guān)鍵，就是當時佛山的地產(chǎn)投資人沒有看透江門這個城市所處的發(fā)展階段，不能理解經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。這種水平的投資理念，即使不死在江門，也會死在其它地方。6、供求關(guān)系關(guān)于供求關(guān)系的爭議很大，因為成交數(shù)是可以量化的數(shù)字，但需求數(shù)極難確定。我自己來說，目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言，目前各大房地產(chǎn)機構(gòu)，所采取的供求關(guān)系計算模式，是用一手房和二手房的總成交量，與辦理了預(yù)售登記的一手新增供應(yīng)量，進行對比。一般而言，在本世紀，全國范圍內(nèi)，新增供應(yīng)都會被消化干凈，開發(fā)商極少有賣不出去的房子。考察一個區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角9城來說，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428萬平米，加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積221萬平米，一手房總成交量為649萬平米，而二手房交易量達到驚人的1400萬平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，達到了驚人的2.16：1。一般而言，業(yè)內(nèi)普遍接受的原理是：一旦房地產(chǎn)二手房和一手房的交易量，超過1.5：1的程度，那就意味著投機型需求占據(jù)了主體地位。在靜態(tài)上分析的話，每個購買一手房的客戶，都賣掉了自己原有的房屋，其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。這意味著樓市的換手率極高，自住型客戶（我們一般認為，自住型客戶就是所謂的剛性需求群體，他可能是首次置業(yè)，也可能是改善型置業(yè)，但必定是自住的。）極少。與之有著近似表現(xiàn)的，是北京。2023年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交僅為158747套，二手房與一手房的交易比例達到了1.59：1，而09年11月更是達到了1.9：1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數(shù)據(jù)，考慮自己所在城市的市場所處階段。二手房與一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之間時，我們一般認為，是投資性需求占主導(dǎo)。這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。相關(guān)的例子是廣州，09年一手房成交量為1125萬平米，二手房成交量為1320萬平米，二手房與一手房的成交量對比為1.17：1。這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代，但在市場表象上，仍會體現(xiàn)出強烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。二手房與一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之間時，我們一般認為，是改善型需求占主導(dǎo)地位，在靜態(tài)上看，大部分客戶賣掉了自己的第一套房，從而購買第二套房。相關(guān)的例子是佛山，2023年前3季度，一手房總成交量大致是480萬平米（老實說我對這個官方統(tǒng)計數(shù)字存在較大的疑問，相當多的地產(chǎn)中介機構(gòu)都采用的600萬左右的數(shù)據(jù)，目前姑且用之），二手房總成交量大致是362萬平米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。對佛山這個人均GDP超過1萬的一線富裕城市而言，目前的市場僅僅體現(xiàn)為典型的二線改善型需求的狀況，這與其城市自身的經(jīng)濟實力并不相符，這表明佛山的市場目前處于典型的洼地狀態(tài)，上升空間極大。二手房與一手房的成交量比值在0.5：1以下時，這是以首次置業(yè)型客戶為主體的市場，市場成交不活躍，換手率較低。這些城市需要慢慢的經(jīng)營，老實的發(fā)展經(jīng)濟，從原始積累做起。不要試圖在這種城市炒樓，也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望，除非它們確實能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)上，作出成就。7、供求關(guān)系之二討論供求關(guān)系的第二個重要方面，在于客戶來源分析。客戶來源越多，市場的開放程度就越高，需求就越旺盛，市場也就更活躍。一般而言，區(qū)域中心型城市，會吸引該區(qū)域的所有具有消費力的客戶，因為中心城市的生活配套無疑是區(qū)域內(nèi)最完善的，醫(yī)療、教育、消費，都是最完美的。在全國范圍內(nèi)來說，北京具有對全中國富人的吸引力，由于全中國的政府財政資源都向北京傾斜，所以北京相對于全中國所有的城市來說，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（調(diào)侃一句：堵車也是因此應(yīng)該付出的必要成本。你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生活資源，順帶讓你丫付出點時間成本，很應(yīng)當嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人買走。一直到北京開始限制外地人購房。但這種限制絕對無法阻止外地人進北京購房的沖動。土財主們看著自己城市的冷風殘煙，再看一眼北京的燈紅酒綠，死活都會想辦法去享受北京最好的資源。所以北京的無房族，就必須和全中國的所有富豪，一起競爭每年15萬套左右的新增住宅資源。我這里再給一個數(shù)據(jù)：近5年來，北京每年新增常住人口44萬人，即使每兩個湊成一對結(jié)婚，那也是22萬個需要住房的家庭。北京無論從哪個角度上分析，都是供不應(yīng)求，而且是極其嚴重的供不應(yīng)求，在這個背景之下，必定催生猛烈的投機心態(tài)。反觀珠三角，與北京這種黑洞型、磁鐵型的城市不一樣，珠三角絕大多數(shù)的城市，都缺乏對周邊城市的吸引力。即使廣州這種中心一線級城市，市場也是相對封閉的，以內(nèi)銷為主。珠海和惠州是例外。珠海這種打著旅游休閑地產(chǎn)名堂的城市，天生就是以外地人為主要營銷對象，最近中國地產(chǎn)界流行炒作旅游地產(chǎn)，能扯上點邊的地方都大漲，從海南往廣東廣西，旅游地產(chǎn)投機之風大盛，所以珠海的客戶來源，大約有6成以上是外地客戶。惠州本地的消費力太弱，它就是依靠深圳強悍的消費力，以及兩地之間懸虛的價差，吸引深圳客戶前往投資或者投機，它的市場，有一半是靠深圳人撐著。佛山東莞中山等地，市場不光是對外封閉，其內(nèi)部各個區(qū)之間，也是相對封閉。佛山各區(qū)之間，南海順德禪城，市場的相互融合程度，低于1成。也就是，各區(qū)的購房客戶，僅有不足1成是其它區(qū)的客戶。各區(qū)各自形成自己的中心，如禪城的亞藝中心，南海的千燈湖中心，順德的德勝中心，各自相對封閉的形成自己的新城區(qū)，并實現(xiàn)各自新城區(qū)的價格上漲。東莞僅東城和南城作為城市新城區(qū)，可以小規(guī)模的實現(xiàn)對東莞全市客戶的吸引，大致可以吸引到3成左右的跨鎮(zhèn)客戶。其它各個鎮(zhèn)街，均是堡壘分明，相互之間幾乎沒有融合，全是以內(nèi)部消化為主。中山索性連主城區(qū)市場的概念都沒有，全是鎮(zhèn)街市場。各個鎮(zhèn)街之間老死不相往來。封閉型市場和開放型市場，是兩種完全不同的市場形態(tài)。后者極易誘發(fā)投機，而前者的市場將相對穩(wěn)定。這就是房地產(chǎn)市場與其它商品市場相比而言的特殊性。其它商品市場越開放就越穩(wěn)定，而房地產(chǎn)市場，越開放就越不穩(wěn)定、越慘烈。這是由于房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量極其有限，提高供應(yīng)量的潛力，只能越挖越小，因此一旦客戶地理邊界爆發(fā)性的向外增長，就一定意外著供求嚴重失衡，從而導(dǎo)致價格暴漲。一般來說，對于城市群來說，越是均衡發(fā)展的，就越容易形成相對封閉型的房地產(chǎn)市場。珠三角的城市群相對發(fā)展都比較均衡，廣州和深圳雖然位于前列，但也沒有達到一枝獨秀的地步，因此也不能打破各個地方的壁壘，也不能對各個地方的客戶形成強烈的吸引。而北京這種城市，對周邊城市而言簡直是噩夢。它就像怪獸一樣，吞噬周邊城市的資源，獨食而肥，這樣的城市，想不形成開放型市場都難。8、城市分工這一段很簡單，也沒有數(shù)據(jù)支撐，純粹是我個人的扯淡，大家愛看不看。在全球視野上，現(xiàn)在世界經(jīng)濟的主旋律，是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農(nóng)業(yè)、金融、科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它國家還有染指的機會。中國搶到了制造業(yè)，現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計這一塊。在中國國內(nèi)，制造業(yè)被東部沿海城市搶到了，于是富了起來。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區(qū)富裕，那都不可能。但是這個時間算起來的話，其實中國的城市化，也就是這個富裕起來的過程，也沒多少年。時間往前推20年，現(xiàn)在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富人，都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20年彈指一揮間，發(fā)達的制造業(yè)催生了中國的城市化，目前大量的城市都到了工業(yè)化的后期，要從制造業(yè)的低端狀態(tài)，往高端進發(fā)，也就是科研和工業(yè)設(shè)計這個領(lǐng)域，中國人也打算要占領(lǐng)了?，F(xiàn)在國內(nèi)東部地區(qū)提得最多的，就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前提是什么？就是東部城市成功的提升自己的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，從單純的制造業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈往前走，把科研和工業(yè)設(shè)計這一塊拿下來。拿下來了之后，落后的制造業(yè)就可以遷移到西部，讓西部重走一遍東部經(jīng)歷的工業(yè)化之路，帶動西部地區(qū)的城市化。所以現(xiàn)在東部各個城市都在搞高新產(chǎn)業(yè)科技園，都在搞孵化池，都拼命的鼓勵創(chuàng)業(yè)。一邊這么做，一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業(yè)趕走。東部幾乎所有城市都在宣稱干這個事。但是，這個事急不來。我前面說了，忽悠人比忽悠錢困難多了，凡是有技術(shù)含量的活，就得讓有技術(shù)含量的人來做。不是你投入幾塊錢，就突然可以從天上掉下來幾個科學家工程師設(shè)計師，引發(fā)產(chǎn)業(yè)大爆炸的。做科技，比做制造，難得多。主要是沒人才。改革開放至今才30年，當年光顧著培養(yǎng)制造業(yè)的流水線工人了，根本沒想到要在學校培養(yǎng)科學家。現(xiàn)在回頭一看，好了，全是用僵化思維培養(yǎng)出的應(yīng)聲蟲，這種人在工廠里特好使，老板和政府都喜歡用，但如果想拿去搞研發(fā)，對不起，人家連扳手換一個方向擰都不敢，怎么可能給你突破常規(guī)思維，搞出新產(chǎn)品？所以最近輿論方向突然大變，開始檢討我們的教育體系，從上到下都開始批評照本宣科了，這就是時代的背景。有些個城市，搞制造產(chǎn)業(yè)搞習慣了，以為只要圈一個地，建幾個廠房，準備點做孵化用的小錢，科技產(chǎn)業(yè)就搞起來了，這是神經(jīng)病思維。凡是抱著這種思維去搞科技產(chǎn)業(yè)的城市，就一定會失敗。如果這個城市居然還頭腦發(fā)熱，自作多情的搞高科技園區(qū)的同時，就把傳統(tǒng)的制造業(yè)給遷移走了，那這個城市基本上就是在尋死。我不怕點名。我說的就是東莞。這個不要臉的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，讓大家改變對它臟亂差的印象，于是明著暗著，就打算把三來一補的制造業(yè)都干走，取了個名字，叫“騰籠換鳥”，結(jié)果籠子騰出來了，之前被東莞政府當成傻鳥的傳統(tǒng)制造業(yè)，都被其它城市，尤其是清遠和肇慶，當成鳳凰一樣迎接了過去，但是高科技這只好鳥，死活都飛不進東莞。連續(xù)兩年，東莞的GDP增長率為0，很不幸，又突然遇到金融海嘯沖擊，把東莞打得奄奄一息，差點就把艱苦奮斗20年的成果給滅了。好在人家底子厚，制造業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達，一發(fā)覺高科技產(chǎn)業(yè)那么難搞，不是一朝一夕能出成果的事，立馬轉(zhuǎn)身，把先前要淘汰的傳統(tǒng)制造業(yè)，又搞了起來?；旧希谖铱磥?，中國未來10年的城市分工，基本上，是東部城市逐漸的學會做科技研發(fā)工業(yè)設(shè)計這些個高端活計，西部城市變成制造產(chǎn)業(yè)基地，兩者分工合作。我個人認為，這是不可抗拒的歷史潮流。高端人才向東部集中，而低端制造業(yè)從業(yè)人員，就可以留在人口眾多的西部。要看未來10年的東西部地區(qū)的房價走勢，就得從上述這個規(guī)律著手來看。9、永遠的供不應(yīng)求這個問題我曾經(jīng)在自己的很多帖子里多次闡述過，現(xiàn)在再次集中闡述一次。城市化，也就是人口向城市集中的過程。城市化率，就是城市居民占總?cè)丝诘谋壤?。我們的城市化進程，始于改革開放，至今不過是30年。改革開放初期，也就是1980年代，我國的城市化率不足20%，到2000年的時候，經(jīng)歷20年的原始積累和發(fā)展，城市化率達到約35%。從2000年到2023年這10年時間，中國的城市化速度突飛猛進，2023年，我們的城市化率大致達到接近50%的水平。粗略計算的話，我國的城市人口，從80年代的2億人左右，上升到現(xiàn)在6.5億人，30年時間，城市增加了4.5億人。而近10年內(nèi)，也就是全國房地產(chǎn)市場突飛猛進的10年內(nèi)，城市就增加了超過2億人。這2億人，按人均30平米的住房需求計算，需要提供超過60億平米的新增住房，才能滿足他們的基本生活需求。而從2000年到2023年10年間，中國房地產(chǎn)市場提供的住宅總貨量，不足45億平米。這是非常簡單的數(shù)據(jù)，公開，不保密，任所有人查閱和研究。60億平米的基本需求和45億平米的總貨量，供應(yīng)缺口高達15億平米，25%的需求不可能得到滿足。而且，這個計算僅僅只考慮了僅10年的供應(yīng)缺口，未考慮前20年的供應(yīng)缺口，以及城市原居民的改善型需求。如果要考慮上述因素的話，我個人認為，中國的住宅市場，在整體上，存在超過30%的供應(yīng)缺口。這是一個相當嚴酷的數(shù)字，它意味著想降房價，基本不可能。2023年后，目前為大多數(shù)學者認可的未來城市化遞增速度，是每年1%，那就是每年增加的城市人口，超過1300萬，需要增加住宅供應(yīng)4億平米。假定之前的住宅缺口，在未來10年內(nèi)慢慢增加供應(yīng)予以消化，再加上現(xiàn)在每年新增加的4億平米的需求，并考慮一定的改善型換房需求，那么未來10年，我們的住宅供應(yīng)總量，應(yīng)該達到60億平米的規(guī)模。這種規(guī)模的供應(yīng)有可能達到嗎？近10年來，我國的每年的住宅竣工面積，大致是在3億到5億平米之間徘徊。05到08年間數(shù)據(jù)相對最高，在4-5億平米之間，其它年份都要在3.5億平米左右，09年的數(shù)據(jù)是3.67億平米。我們要知道，近10年的房地產(chǎn)建設(shè)投資，占全社會固定投資的比例，都在20%左右，這是相當高的比例。我相信隨著國家打壓房地產(chǎn)的決心日益強硬，住宅建設(shè)將不能再維持之前的規(guī)模，因此未來每年的竣工面積，預(yù)計將會持續(xù)下降，也就是每年不到4億平米。每年不到4億平米，10年不到40億平米，已經(jīng)無法解決城市新增人口的最低居住需求，也不能解決歷史舊債問題，更不能解決改善型客戶的購房需求。這些矛盾一定會逐漸累積、疊加，并形成巨大的社會矛盾。住房問題，必將是中國城市化進程中，困擾中國城市新居民的，最沉重的話題。10、永遠的供不應(yīng)求之二這一段的篇幅將會比較短。以珠三角幾個城市為例，闡述供求規(guī)律。佛山從05年至今，每年的總成交量大致在700萬平米左右。其中中心市區(qū)禪城區(qū)的交易量約占10%強，大致是80萬平米上下，年供應(yīng)套數(shù)大致是6500套。由于開發(fā)已達到飽和程度，預(yù)計未來5年的供應(yīng)量將會持續(xù)減少。禪城區(qū)的總?cè)丝诩s100萬，戶均3.6人，也就是27萬戶人。以20%的人口占有80%的財富這一我們目前公認的財富分配比例公式計算，禪城區(qū)的富裕家庭數(shù)超過5萬戶。希望大家還沒有忘記我前面闡述過的房地產(chǎn)市場的階段性特征。佛山目前是典型的改善型需求為主的城市。05年前，佛山基本上沒有像樣的住宅產(chǎn)品供應(yīng)。（不要嘲笑，目前絕大多數(shù)的北方和西部城市，都沒有像樣的住宅供應(yīng)。北京和上海的產(chǎn)品尤其爛和差。）這5萬戶的富裕家庭，在05年前，都居住在筒子樓、自建樓、低矮樓梯樓、宿舍樓這些落后產(chǎn)品里面，統(tǒng)統(tǒng)具有改善住房的需要。一梯兩戶、南北通透、通風采光的居住需求，是學會花錢之后的富人，必然要享受的生活環(huán)境。這種產(chǎn)品在05年前基本不存在。05年后，這批富人看著城市化的發(fā)展，看著禪城新城區(qū)（亞藝板塊）的建設(shè)，醒悟到兩種生活之間的巨大差異，于是紛紛的搶購新城區(qū)的房產(chǎn)。但是，每年的新增供應(yīng)，只有6500套。除掉在舊城區(qū)的大約40%的初級產(chǎn)品的供應(yīng)（我們總得為首次置業(yè)者留出一定的比例），新城區(qū)的改善型產(chǎn)品的供應(yīng)量，只有不到4000套。需要連續(xù)供應(yīng)12年，才能應(yīng)付禪城區(qū)自身已有的改善型客戶的需求。5年來它只供應(yīng)了不到2萬套改善型產(chǎn)品，為禪城區(qū)的富人所瘋搶，所有樓盤都可以實現(xiàn)開售后1星期內(nèi)清貨。這5年來，幾乎沒有聽說過賣不出去的貨。但是，禪城新區(qū)目前已經(jīng)不可能再增加供應(yīng)，它的開發(fā)已達飽和。未來的剩余貨量屈指可數(shù)。于是寸土寸金，新區(qū)樓價大漲，從05年的4000余元/平米，上漲到現(xiàn)在的12000元/平米。東莞的新城區(qū)建設(shè)的經(jīng)歷與佛山禪城相類似，東莞的經(jīng)濟構(gòu)成也與佛山相類似，兩者都是以私營企業(yè)作為城市經(jīng)濟主體，奉行的都是藏富于民的政策。近5年來東莞的年供應(yīng)量大致為550萬平米，約5萬套的年供應(yīng)量，其中主城區(qū)的住宅年供應(yīng)量大致相當于總供應(yīng)量的40%，僅約2萬套。與佛山的5區(qū)多中心發(fā)展模式不一樣，東莞目前盡全市之力打造主城區(qū)，主城區(qū)的生活便利程度冠于全市，因此主城區(qū)的購房客戶約有3成來自東莞其它鎮(zhèn)區(qū)，這也與佛山各區(qū)之間全封閉式的市場狀況不一致。我相信隨著東莞全力打造它的新城區(qū)，必將會吸引越來越多的在荒涼冷僻的鎮(zhèn)區(qū)生活的富裕家庭。東莞的常住人口是635萬，約180萬戶，其中主城區(qū)約20萬戶。我們也以20%來計算富裕家庭的數(shù)量。這么算下來，東莞主城區(qū)住房的需求總客戶數(shù)，合約36萬戶。這些人的改善型需求，按目前的供應(yīng)速度，還需要13年才能滿足。以上論述所使用的數(shù)據(jù)，均是公開數(shù)據(jù)，不保密。各位可以參照這個原理，考察自己所在城市的市場狀況，看看供不應(yīng)求的程度有多高。綜合本章和前章，我個人的判斷是：中國這種供不應(yīng)求的局面，將長期維持，在10年內(nèi)不可能緩解。而且隨著未來供不應(yīng)求問題的累積，問題將更加嚴峻。11、房價上升趨勢隨著城市化的繼續(xù)，城市居住環(huán)境的不斷改善，以及財富不斷的匯集，可以想見的是，房間必然隨之上漲。這是無從抗拒的客觀規(guī)律。只能接受，不能對抗。因此我們可以在幾乎所有的場合看到幾乎所有的經(jīng)濟學者，使用各種各樣的經(jīng)濟理論，得出這個遠期看漲的結(jié)論。在市場的第一階段，首次置業(yè)型階段，地價非常低，樓面地價占房價中所占的比例一般都低于10%。房價中的主要構(gòu)成部分是建安成本，大致占到60-70%左右?？紤]到目前東部沿海地區(qū)小高層的建安成本大致在2500元/平米左右（在這里我補充一句：老實說，我原本以為這個成本數(shù)是全國一致，最近兩年才驚訝的知道內(nèi)地可以低到什么程度，小高層建安成本低于1500的，比比皆是。這樣建出來的玩意，就別和我談什么抗震性了，太扯淡了），這樣算起來，首次置業(yè)型城市，房價一般都低于3500——4500元/平米。全中國絕大多數(shù)的非中心級城市，都是這種價位。這也是因為中國可以稱得上富裕的城市并不多，社會資源很稀缺，不足以向全國范圍進行廣泛分配。改革開放短短的30年，積累的人才、資源，只能相對滿足幾個中心城市的需要，往二線城市分配都稍嫌緊張，再往下分配，就嚴重的資源不足。以長江中游的武漢城市圈為例。武漢的均價目前可以達到8500元/平米的價位，但是所謂的武漢周邊城市群，譬如黃岡鄂州等市，價格在3000元/平米左右長期徘徊，無從上漲。最重要的原因，就在于集湖北一省的財力，也只能打造出一個武漢，只能維持武漢的發(fā)展需求，乃至武漢還必須還周邊城市抽血，集中這些城市的人才和財富。類似這樣的城市圈比比皆是。四川只能有一個成都，出了重慶來搶食，成都人就算不明白其中的經(jīng)濟學道理，下意識的也對重慶充滿反感。河南只能維持一個鄭州的開發(fā)，陜西只能盡全力打造西安。湖南很大聲的喊出長株潭經(jīng)濟圈協(xié)同發(fā)展的口號，事實上，只是把所有的資源傾斜到了長沙，順帶一下子解決了長沙房地產(chǎn)市場長期低迷的狀況，救活了差點死在長沙的無數(shù)房企。在市場的第二階段，改善型置業(yè)階段，地價開始上漲，樓面地價占房價的比重開始逐漸上漲，最終可以達到30%左右。建安成本所占比例開始逐漸下降，到30%左右，樓面地價與建安成本最終將達到大致相同的水平。銷售均價可以慢慢達到8500元/平米左右這個檔次。一般而言，只有東部的二線城市和西部的中心城市，才能實現(xiàn)這種價位。就珠三角而言，可以名正言順的叫二線城市這個名號的，只有佛山和東莞，全市的均價大致在8500元左右浮動，中心城區(qū)大致在12000元/平米，鎮(zhèn)區(qū)大致在6500元/平米的價位（以佛山的富裕程度，被列為二線，實在是因為它自己不爭氣，城市建設(shè)過于落后，各項生活配套都沒完善起來，所以只能委屈它和東莞這個更不爭氣的一起做二線城市。）。此外，廣深屬于一線城市，不多評價。中山珠海惠州江門（該排名表明我對這四個城市發(fā)展?jié)摿Φ目捶?，分先后），統(tǒng)統(tǒng)屬于三線城市，要達到8500的價位，還需要老實的錘煉內(nèi)功，好好的把基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)做好，把城市建設(shè)好，把生活配套完善起來。即使這四個城市因為投機盛行，在某個階段超過8500的價位，以后也一定會痛苦的跌下去。內(nèi)功不夠，投機來湊，最后的結(jié)果一定是死得很難看。我不怕點名，我罵的就是珠海。請在珠海搞投機的同學出來認領(lǐng)。在市場的第三階段，投資型置業(yè)階段。地價在樓價中的占比逐漸擴大，并成為最主要的成本，占比達到60-70%。建安成本占比下降到20%以下。在這類地區(qū)，樓市的主要價值是保值。銷售均價可以達到1萬左右，其中中心城區(qū)大致可以達到2萬左右。廣州是投資型城市的典型，南京最近也表現(xiàn)出比較強烈的投資型需求入市的味道。這類城市的城區(qū)久經(jīng)打造，生活配套成熟。市民心態(tài)平和，不狂熱，對閑散資金的涌入不盲目跟隨，缺乏炒作空間。隨著這類城市CBD價值的逐漸體現(xiàn)，資金在城市內(nèi)不斷沉淀，樓市的投資功能也會不斷凸顯。（外在表現(xiàn)是城市的高級白領(lǐng)、金領(lǐng)階層不斷壯大。）投機型城市，就不多評價了。十里洋場，紙醉金迷，市民心態(tài)浮躁狂熱，就如同周立波那廝大罵網(wǎng)民被閹一般。這類城市是閑散資金的匯集地，以樓市作為瀉洪口。這類城市的銷售價格，難以體現(xiàn)城市的真實價值。無法評價。難以量化。我看著溫州最近的土地出讓信息，經(jīng)常不能相信自己的眼睛。如果要調(diào)控，就應(yīng)該狠狠的調(diào)控這類神經(jīng)病城市。幾顆老鼠屎，搞壞一鍋粥。這幾個投機城市的網(wǎng)民出來瞎叫喚，搞得好像全中國的樓市都不健康了，都失去投資價值了。真是豈有此理。12、結(jié)語——說不完的房地產(chǎn)這篇文我寫得非常痛苦，有大量的數(shù)據(jù)要經(jīng)過反復(fù)查證才敢下筆，經(jīng)常到半夜三更還在查找數(shù)據(jù)。有很多城市的數(shù)據(jù)存在相互打架矛盾之處，要挑選出相對準確的數(shù)據(jù)。要兼顧自己的身份，有些話不能說得太透和太細?，F(xiàn)在就以這一節(jié)，作為整篇文章的結(jié)語吧。房地產(chǎn)，在全世界范圍內(nèi)，都是支柱性產(chǎn)業(yè)。這個話是可以大聲說出來的。房地產(chǎn)人不要覺得丟人。地方政府經(jīng)營城市的終極目的，就是讓城市的土地升值、房屋升值，從而獲得更高的財政收入。因此，在美國，物業(yè)稅的收入，占到地方政府總收入的70%以上。這筆收入又再次投入到基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套