第七章建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價必備復(fù)習知識點

第#頁第七章建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價知識點一：建設(shè)工程財務(wù)分析.財務(wù)費用建設(shè)投資、流動資金、經(jīng)營成本、稅費、維持運營投資.財務(wù)報表分析區(qū)分現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出.財務(wù)分析指標體系靜態(tài)、動態(tài)、盈利、償債、財務(wù)生存能力評價指標.建設(shè)項目的經(jīng)營成本包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊 B.利息支出 C.燃料及動力費D.外購材料費 E.工資及福利費『正確答案』CDE『答案解析』經(jīng)營成本是指總成本費用中以現(xiàn)金形式支付的成本。參見教材P377。經(jīng)營成本=總成本-折舊費-攤銷費-利息支出經(jīng)營成本=外購原材料、燃料和動力費+工資及福利費+修理費+其他費用【結(jié)論】總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出.下列各項中，可以反映企業(yè)財務(wù)盈利能力的指標是（）A.財務(wù)凈現(xiàn)值 B.償債備付率C.累計盈余資金 D.資產(chǎn)負債率『正確答案』A『答案解析』償債備付率和資產(chǎn)負債率屬于償債能力評價指標；累計盈余資金屬于財務(wù)生存能力評價指標。參見教材P384、385。.下列各項中，可以反映企業(yè)財務(wù)盈利能力的動態(tài)指標是（）A.財務(wù)內(nèi)部收益率 B.利息備付率C.累計盈余資金 D.總投資收益率『正確答案』A『答案解析』利息備付率屬于償債能力評價指標；累計盈余資金屬于財務(wù)生存能力評價指標；總投資收益率屬于盈利能力評價的靜態(tài)指標。參見教材P384、385。.下列建設(shè)工程項目財務(wù)評價指標中，反映盈利能力的指標有（）。A.財務(wù)凈現(xiàn)值 B.利息備付率C.資產(chǎn)負債率 D.財務(wù)內(nèi)部收益率E.資本金凈利潤率『正確答案』ADE『答案解析』BC屬于償債能力的分析指標。參見教材P384-385。.下列評價指標中，屬于建設(shè)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標的有（）。A.利息備付率 B.資產(chǎn)負債率C.財務(wù)凈現(xiàn)值 D.資本金凈利潤率E.財務(wù)內(nèi)部收益率『正確答案』ABD『答案解析』根據(jù)是否考慮時間價值劃分財務(wù)評價指標。動態(tài)評價指標只有兩個：財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P384。.在“項目投資現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計入現(xiàn)金流出的有（）。A.折舊 B.建設(shè)投資C.經(jīng)營成本 D.營業(yè)稅金及附加E.利息支出『正確答案』BCD『答案解析』項目投資現(xiàn)金流量表中，部分投資資金來源，因而利息支出不作為現(xiàn)金流出。折舊不在現(xiàn)金流量表中體現(xiàn)。參見教材P380。項目投資現(xiàn)金流量表項目資本金現(xiàn)金流量表含義不分資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，進行盈利能力分析以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，進行盈利能力分析、償債能力分析和財務(wù)生存能力分析現(xiàn)金流入營業(yè)收入、補貼收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金相同現(xiàn)金流出建設(shè)項目投資、流動資金、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加、運營期內(nèi)的維持運營的投資項目資本金、借款本金償還、利息支付、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加、運營期內(nèi)的維持運營的投資其他計算調(diào)整所得稅計算所得稅。償還本金有兩部B分：借款還本付息表中的本年還本額；流動資金借款本金償還；利息包括：流動資金借款利息、長期借款利息。.在“項目資本金現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計入現(xiàn)金流出的有（）。A.折舊 B.建設(shè)項目投資借款C.經(jīng)營成本 0.項目資本金 E.利息支出『正確答案』CDE『答案解析』兩個現(xiàn)金流量表都與固定資產(chǎn)折舊、攤銷無關(guān)，不能重復(fù)計算。兩個現(xiàn)金流量表的區(qū)別：融資前，全部投資作為計算基礎(chǔ)。融資后，以資本金為計算基礎(chǔ)，包括借款本金償還和利息支付為流出。參見教材P380。.進行建設(shè)項目財務(wù)評價時，判別其財務(wù)上可行的標準有（）。A.償債備付率應(yīng)當大于1,并結(jié)合債權(quán)人的要求確定B.按行業(yè)基準收益率計算的財務(wù)凈現(xiàn)值不小于零口項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于該項目的投資利潤率0.項目動態(tài)投資回收期短于靜態(tài)投資回收期巳項目投資利潤率不小于行業(yè)平均投資利潤率『正確答案』ABE『答案解析』利息備付率、償債備付率都是應(yīng)當大于1,并結(jié)合債權(quán)人的要求確定。財務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率一般采用基準收益率進行計算?？偼顿Y收益率和資本金凈利潤率大于等于同行業(yè)的。參見教材P385-390.在利潤與利潤分配表中,可供分配的利潤應(yīng)首先（）。

A.支付優(yōu)先股股利B.提取任意盈余公積金C.支付普通股股利D.提取法定盈余公積金『正確答案』D『答案解析』凈利潤按法定盈余公積金、優(yōu)先股股利、任意盈余公積金、普通股股利及未分配利潤等進行分配。參見教材P381。10.財務(wù)生存能力分析的理解錯誤的是（）。A.財務(wù)生存能力旨在分析考察項目在整個計算期內(nèi)的資金充裕程度，分析財務(wù)可持續(xù)性B.判斷在財務(wù)上的生存能力，應(yīng)根據(jù)利潤與利潤分配表進行C.財務(wù)生存能力分析亦可稱為資金平衡分析D.財務(wù)生存能力分析應(yīng)結(jié)合償債能力分析進行『正確答案』B『答案解析』判斷在財務(wù)上的生存能力，應(yīng)根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表進行。11.已知某項目現(xiàn)金流量表如下表所示，則該項目靜態(tài)投資回收期為（）年。年份1234?20CI（萬元）70100CO（萬元）-150-40-40-50A.6.11 B.6.25C.6.20 D.7.00『正確答案』C年份1234567CI（萬元）70100100100100CO（萬元）-150-40-40-50-50-50-50凈現(xiàn)金流量（萬元）-150-403050505050累計凈現(xiàn)金流量（萬元）-150-190-160-110-60-104012.某新建項目總投資65597萬元，兩年建設(shè)，投產(chǎn)后運行10年，稅前利潤為155340萬元，稅后利潤總額為135860萬元，項目資本金總額為25000萬元，其余為國內(nèi)外借款，借款利息為1500萬元。試計算總投資收益率和資本金凈利潤率?？偼顿Y收益率=1155340+15001-10總投資收益率=1155340+15001-1065597xlOO%有"綱潤率=運營鼻靠普利潤=喘嗎.=-知識點二：房屋建筑工程功能評價.容積率的計算容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積.功能評價方法01、04、多比例評分法環(huán)比評分法、功能系統(tǒng)評分法.下列指標中，屬于住宅小區(qū)功能評價指標的是（）。A.建筑體積 B.土地利用系數(shù)C.使用面積 D.建筑面積密度『正確答案』D『答案解析』建筑體積、使用面積屬于公共建筑的評價指標；土地利用系數(shù)屬于工業(yè)建筑的評價指標。參見教材P406-409。.某住宅小區(qū)的居住建筑面積為120000m二規(guī)劃的容積率為1.5,公共建筑面積與居住建筑面積之比為1：8，則該居住小區(qū)用地總面積為（）。A.80000 B.90000C.95000 D.135000『正確答案』B『答案解析』居住建筑面積=120000m）則公共建筑面積=120000:8=15000m）小區(qū)總建筑面積=120000+15000=135000tf,居住小區(qū)用地總面積;建筑面積；容積率=135000:1.5=90000m:參見教材P409。.某住宅小區(qū)居住建筑面積為96000m）居住小區(qū)用地總面積為240000m二公共建筑面積與居住建筑面積之比為0.3：1,則該小區(qū)的容積率為（）。A.0.40 B.0.48 C.0.52 D.0.60『正確答案』C『答案解析』0.3：1=x：96000x=28800（96000+28800）：240000=124800：240000=0.52參見教材P409。4.某居住小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)5000人,人口毛密度為500人／公頃,容積率為2,則該小區(qū)總建筑面積為（）萬平方米。A.5 B.10 C.20 D.25『正確答案』C『答案解析』人口毛密度=居住總?cè)藬?shù)/居住小區(qū)用地總面積居住小區(qū)用地總面積=居住總?cè)藬?shù)/人口毛密度=5000：500=10容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積總建筑面積=10X2=201公頃=1萬平方米。參見教材P409。5.對某建筑工程的功能進行評價時,采用多比例評分法對各評價指標評分的結(jié)果見下表。指標甲乙丙丁甲/476乙6/87丙32/4

丁436/則指標乙的權(quán)重值為（）。A.0.15 B.0.28 C.0.35 D.0.53『正確答案』C『答案解析』甲17分，乙21分，丙9分，丁13分?？偡?0分。21：60=0.35。參見教材P413。6.進行建筑工程功能評價時，如果甲、乙、丙、丁四項評價指標間重要度比值分別為甲／乙=2；乙/丙=0.3；丙／丁=1.5，則采用環(huán)比評分法確定的指標甲的權(quán)重為（）。A.0.12 B.0.18 C.0.23 D.0.35『正確答案』C『答案解析』給丁1分，丙得1.5分，乙得0.45分，甲得0.9分?？偡?.85。0.9：3.85=0.23。參見教材P414?！纠}?綜合】評估人員對某住宅建筑進行功能評價，將住宅建筑功能分為“適用”、“安全”、“美觀”和“其他”四方面并以此作為上位指標，其權(quán)重采用多比例評分法確定，如表1所示。表1上位指標權(quán)重計算表指標適用安全美觀其他適用/897安全/64美觀/4其他/下位指標及相應(yīng)的重要性如表2所示?？紤]到交通狀況對建筑物功能的影響，擬在上位指標“其他”項中增加一項“交通狀況”的指標，“其他”項中各下位指標的重要性需要采用環(huán)比評分法確定，其重要度比值如表3所示。表2指標體系上位指標適用安全美觀其他下位指標平面空間采光層高牢固三防建筑室外室內(nèi)工程環(huán)境交通其他布置布置通風層數(shù)耐用措施造型裝修裝修造價協(xié)調(diào)狀況配套重要性（%）352025206040202060（需要重新計算）表3重要度比值計算表指標重要度比值工程造價環(huán)境協(xié)調(diào)1.60交通狀況0.83其他配套1評估人員采用百分制對各下位指標進行打分，打分結(jié)果如表4所示。表4指標打分表

上位指標適用安全美觀其他下位平面空間采光層高牢固三防建筑室外室內(nèi)工程環(huán)境交通其他指標布置布置通風層數(shù)耐用措施造型裝修裝修造價協(xié)調(diào)狀況配套打分值80807585757075657090808599問題：.在答題紙的表1中補齊上位指標的評分值，并確定得分值和權(quán)重。.在答題紙的表3中確定各項指標的權(quán)重，并將計算結(jié)果填入答題紙的表2中相應(yīng)位置。.考慮各項下位指標相對于上位指標的重要性后，在答題紙的表2中計算各項下位指標的權(quán)重和得分值。.計算該住宅建筑的綜合評價總得分值。（計算結(jié)果保留2位小數(shù)，百分數(shù)保留整數(shù)）『正確答案』上位指標的評分值、得分值和權(quán)重：上位指標權(quán)重計算表指標適用安全美觀其他得分權(quán)重適用/897240.40安全/64120.20美觀/490.15其他/150.25合計601.O02.表3中各項指標權(quán)重的計算：表3重要度比值計算表指標重要度比值修正重要度比值權(quán)重（％）工程造價1.3332環(huán)境協(xié)調(diào)1.600.8320交通狀況0.83124其他配套1124合計4.16100注：權(quán)重值弄成百分比形式，與其它下位指標重要性用%統(tǒng)3.各項下位指標的權(quán)重和得分值：表2指標體系上位指標適用（0.40）安全(0.20)美觀（0.15）其他（0.25）下位指平面空間采光層高牢固三防建筑室外室內(nèi)工程環(huán)境交通其他標布置布置通風層數(shù)耐用措施造型裝修裝修造價協(xié)調(diào)狀況配套重要性（%）35202520604020206032202424權(quán)重0.140.080.100.080.120.080.030.030.090.080.O50.060.O6打分值80807585757075657090808590得分11.26.47.56.895.62.251.956.37.245.15.44.綜合評價總得分=11.2+6.4+7.5+6.8+9+5.6+2.254+1.95+6.3+7.2+4+5.1+5.4=78.7（分）【例題?綜合】某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)住宅項目，占地面積為8000平方米，規(guī)劃建筑面積為40000平方米（全部為可銷售面積）。預(yù)計開發(fā)建設(shè)期為2年，建成后開始現(xiàn)房銷售，兩年內(nèi)銷售完畢。該項目的土地獲得費用為每平方米7000元，建安工程費用為1500元／建筑平方米，開發(fā)中的其他費用為500元／建筑平方米。建設(shè)期第一年年初需投入土地費用的100%、建安工程費用的35%和其他費用的85%，剩余資金在第二年年初投入。該開發(fā)商自有資金9600萬元，開發(fā)所需資金的不足部分需貸款，連續(xù)兩年每年年初借入同等數(shù)目的資金用于開發(fā)，貸款年利率為10%，按年以復(fù)利計息。預(yù)計該項目建成后能以5000元／建筑平方米的均價售出，兩年銷售數(shù)量比率分別為60%和40%。經(jīng)營成本和銷售稅金及附加分別為銷售收入的2%和5.5%。建設(shè)期貸款本利和在銷售期兩年內(nèi)每年各償還50%。假設(shè)銷售期現(xiàn)金流量均發(fā)生在年末，銷售期產(chǎn)生的利息在當年末償還。問題：.分別計算項目開發(fā)所需資金總額和貸款總額。解：項目開發(fā)所需資金總額;土地費用+建安費用+其他費用=7000X8000+1500X40000+500X40000=136000000（元）=13600（萬元）貸款總額=13600－9600=4000（萬元）.分別計算建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應(yīng)計利息及銷售期各年應(yīng)償還的建設(shè)期貸款本利和。解：每年借款額=4000／2=2000（萬元）第1年應(yīng)計利息=2000X10%=200（萬元）第2年應(yīng)計利息:〔（2000+200）+2000〕X10%=420（萬元）第3年：年初借款累計=2000+2200+420=4620（萬元）應(yīng)計利息=4620X10%=462（萬元）應(yīng)還利息=462（萬元）應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=4620／2=2310（萬元）第4年：年初借款累計=2310（萬元）應(yīng)計利息=2310X10%=231（萬元）應(yīng)還利息=231（萬元）應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=2310（萬元）.為了編寫自有資金現(xiàn)金流量表，需計算現(xiàn)金流量。試分別計算該項目建設(shè)期初（第1年年初）自有資金現(xiàn)金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量。01234現(xiàn)金流入00120008000現(xiàn)金流出74002200036723141凈現(xiàn)金流量-7400-2200083284859解：①第1年初自有資金流出：自有資金流出=（7000X8000+1500X40000X35%+500X40000X85%）/10000-2000=7400（萬元）②現(xiàn)金流入第1、2年年末現(xiàn)金流入為零。第3年：40000X5000X60%=12000（萬元）第4年：40000X5000X40%=8000（萬元）③現(xiàn)金流出第1年年末（第2年初）：自有資金流出二（1500X40000X65%+500X40000X15%）/10000-2000=2200（萬元）或9600－7400=2200（萬元）第2年末：自有資金流出為零。第3年末：借款還本=2310（萬元）借款付息為462萬元經(jīng)營成本:銷售收入*2%=12000*2%=240（萬元）銷售稅金及附加工銷售收入*5.5%=12000*5.5%=660（萬元）現(xiàn)金流出=2310+462+240+660=3672（萬元）第4年末：借款還本=2310借款付息為23