廣州財(cái)貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司廣州南珠房地產(chǎn)有限公司與廣州市聯(lián)星農(nóng)工商

廣州財(cái)貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司、廣州南珠房地產(chǎn)與廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司拆遷合同糾紛廣東省廣州市中級人民法院民事判決書(2004)穗中法民四終字第2203號上訴人(原審被告、反訴原告)廣州財(cái)貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司(以下簡稱財(cái)貿(mào)公司)，住所地：廣州市荔灣區(qū)荔灣北路133號。法定代表人黎利權(quán)，該公司總經(jīng)理。上訴人(原審被告、反訴原告)廣州南珠房地產(chǎn)(以下簡稱南珠公司)，住所地：廣州市海珠區(qū)新港中路赤崗西二街2號301室。法定代表人張耀文，該公司董事長。兩上訴人的共同委托代理人李琦璐、廖聲哲，均是廣東萬達(dá)律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告、反訴被告)廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司，住所地：廣州市昌崗中路162號。法定代表人李慶津，該公司總經(jīng)理。委托代理人覃兆江、張忠，均是廣東中粵云天律師事物律師。原審第三人廣州南城大酒店，住所地：廣州市江南大道中255號。法定代表人何志明，該酒店總經(jīng)理。上訴人廣州財(cái)貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司、廣州南珠房地產(chǎn)因拆遷合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院(2003)海民三初字第1859號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院認(rèn)為:廣州市海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)聯(lián)星村民委員會與被告財(cái)貿(mào)公司簽訂的《征地補(bǔ)償協(xié)議書》及財(cái)貿(mào)公司與第三人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是其雙方真實(shí)意思表示，是有效協(xié)議，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行。拆遷地塊的用地單位已變更為被告南珠公司，且現(xiàn)回遷樓的權(quán)屬人為該公司，故南珠公司與財(cái)貿(mào)公司應(yīng)共同承擔(dān)逾期回遷的責(zé)任?，F(xiàn)廣州市海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)聯(lián)星村民委員會因城中村改制而被撤銷，其債權(quán)、債務(wù)由原告承擔(dān)，被告認(rèn)為原告不具備主體資格的意見不予采納?，F(xiàn)第三人廣州南城大酒店已將承租商鋪交回給原告，故逾期回遷的停業(yè)租金補(bǔ)償應(yīng)支付給原告。從被告所提供的證據(jù)反映，原告最遲已于1996年11月16日將商鋪交被告拆除，但被告未能舉證證明其通知廣州市南城大酒店或廣州市海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)聯(lián)星村民委員會回遷或原告已實(shí)際占有回遷房，應(yīng)承擔(dān)逾期回遷的違約責(zé)任。2001年9月11日至2003年9月11日的逾期回遷的停業(yè)租金補(bǔ)償并未超過訴訟時(shí)效，對被告認(rèn)為原告的該訴訟請求已超過訴訟請求的意見不予采納。回遷房屬于物權(quán)，被告認(rèn)為原告要求交付回遷房的訴訟請求已超過訴訟時(shí)效的意見不予采納。被告未能舉證證明其回遷房已全部通過法定驗(yàn)收，被告應(yīng)在回遷房通過法定驗(yàn)收之后交付給原告。參照合同法第一百三十六條的規(guī)定，為原告辦理回遷房的房地產(chǎn)證是被告的法定義務(wù)，被告應(yīng)在交付房屋后為原告辦理房地產(chǎn)證。被告反訴認(rèn)為因原告遲交房屋給其拆遷而造成其要承擔(dān)遲交樓的違約賠償金，證據(jù)并不確切，且被告在向預(yù)購人出售房屋時(shí)，動遷期間的事態(tài)已發(fā)生，其遲交樓責(zé)任，應(yīng)由被告自行承擔(dān)。至于賠償拆遷費(fèi)15萬元的訴請，已超過訴訟時(shí)效，對被告的反訴請求不予支持。據(jù)此，該院于2004年2月10日，依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百零六條第一款、國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十二條之規(guī)定，判決如下：一、被告廣州財(cái)貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司、廣州南珠房地產(chǎn)在廣州市工業(yè)大道沙園購物中心A幢二層附樓商場185.66平方米的房屋通過法定驗(yàn)收之日起五日內(nèi)將房屋移交給原告廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司，并在實(shí)際移交之日起三十日內(nèi)為原告辦理該屋的房產(chǎn)權(quán)證手續(xù);二、兩被告在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付從2001年9月11日至2003年9月11日的商鋪?zhàn)饨鹧a(bǔ)償708633.60元[按每月(185.66×40元+一個(gè)月的停業(yè)補(bǔ)償22100元)×24計(jì)];三、駁回兩被告的反訴請求。本案受理費(fèi)(含反訴費(fèi))27727元，由兩被告負(fù)擔(dān)。判后，財(cái)貿(mào)公司和南珠公司不服，共同上訴認(rèn)為:1、上訴人在廣州市工業(yè)大道沙園購物中心A幢二層附樓商場已于1996年8月26日通過法定驗(yàn)收，上訴人多次通知被上訴人收樓，在沒有辦理收樓手續(xù)的情況下，被上訴人自行使用該樓至今;2、原審適用法律不當(dāng)，且對訴訟時(shí)效適用不同標(biāo)準(zhǔn)，對于上訴人因被上訴人遲延交付拆遷而導(dǎo)致的損失，有法院生效法律文書證實(shí)，證據(jù)充分;3、上訴人與被上訴人于1996年7月20日簽訂補(bǔ)充協(xié)議中，約定補(bǔ)償租金每平方米130元，上訴人認(rèn)為有欺詐成份，實(shí)際租金為每平方米30元;另外，被上訴人的主體資格不適格，被上訴人提供的證據(jù)不符合《村民委員會組織法》關(guān)于撤銷村民委員會的法律文件，不能證明被上訴人具有主體資格。因此，請求撤銷原判，支持上訴人的反訴請求。被上訴人廣州市聯(lián)星農(nóng)工商總公司答辯稱同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求，被上訴人并無故意拖延辦理商鋪回遷的事實(shí)，而是上訴人沒有將房屋移交給被上訴人，卻將商鋪移交給他人使用;對于上訴人支付的15萬元是上訴人與臺聯(lián)商場之間的補(bǔ)償問題，收款人是臺聯(lián)商場，與被上訴人無關(guān)。典貍原審睛第三倡人廣有州南留城大至酒店柿述稱昌與被花上訴蓮人的槐意見還一致漫。眠笑經(jīng)審仗理查烘明，倆廣州竟市工言業(yè)大澡道沙石園肉予菜市閥場地獄段原絡(luò)由財(cái)炎貿(mào)公羊司經(jīng)志批準(zhǔn)率在該泛地段選興建朝商住梢樓(援第二陳期用蹦地)市、商煌業(yè)網(wǎng)勿點(diǎn)、盾購物煤市場沿，廣死州市憶國土睡局于惡19蘿95封年1既1月托10把日發(fā)妻出穗填國土伶建用邀函字伍[1烘99導(dǎo)5]偷第1光22表號《送關(guān)于申建設(shè)瘦用地易單位獨(dú)變更云為南快珠公斗司》疲，并喜于1偏99只6年權(quán)4月吳發(fā)出勻穗國均土建朵用字距第[棄19說96儉]第惜14懲5號坑《建編設(shè)用宏地批偶準(zhǔn)書幻》。障虜19勾96船年1傳月1荒8日膝，廣透州市攪海珠課區(qū)新罩滘鎮(zhèn)朗聯(lián)星樣村民宏委員非會(陰乙方安，被綿拆遷邊人)傾與財(cái)她貿(mào)公鞠司(滑甲方芹，拆拘遷人志)扎簽訂下了一陸份《查征地幣補(bǔ)償堵協(xié)議裳書》彎，約粱定：鄰甲方鉗經(jīng)廣哥州市驕城市漸規(guī)劃博局(搖92劃)城掩地批跟字第旺99破1號甚文批礦準(zhǔn)征決用乙訴方土瓣地3衰33魚.3改5平毯方米倦(折悅合0紛.5敏畝)陣，甲康方征削地紅摘線范軟圍內(nèi)蛋屬于飛乙方亦所屬粗企業(yè)萍的商彼業(yè)店鈔鋪，隆按雙悼方核乞定的侵拆遷最建筑柄面積舅，回漿遷于寨甲方坊本征率地紅握線內(nèi)佳商住忽樓的掛住宅漏面積營內(nèi)，部其停箭產(chǎn)停瞧業(yè)(滅租金擔(dān))按科雙方葛核定典數(shù)，辣從拆成除或琴停業(yè)贏之日澆起至剝回遷電完成瞎之日課截止脹，有布關(guān)搬取遷費(fèi)瓣、水茫電設(shè)桐施補(bǔ)粉償以肢及其內(nèi)他附菌著物貿(mào)補(bǔ)償羨(包絮括本鐘條款帝所及山的全唯部內(nèi)沸容)斯由甲枝方會竹同乙嚇方所臘屬企杰業(yè)，順實(shí)地男丈量仁清點(diǎn)洞，商井定補(bǔ)鏡償，摘簽訂吧補(bǔ)充啊協(xié)議孝等。嗓19稻96撐年7爐月2為0日商，上頂訴人勞財(cái)貿(mào)砍公司拔(甲對方)搞與第閉三人亦廣州診南城久大酒胞店(桐乙方茄)簽絨訂《舅補(bǔ)充返協(xié)議日》，凍約定刻：甲盆方經(jīng)拍廣州遵市城笑市規(guī)俗劃局億(翁92掠)城匹地批襪字第奧99女1號均文批顫準(zhǔn)征議用海廉珠區(qū)化工業(yè)潑大道蒜沙園筆肉菜慈市場謊等地詠段，皇其中座實(shí)際趴征用嗽乙方罪土地懷33串3.扁35落平方艘米(息折合勿0.強(qiáng)5市貢畝)免，經(jīng)跨查乙色方征餡用面窯積內(nèi)熔有建惱筑面跌積為兼85鞠.6劍6平批方米登的商夸鋪，稀經(jīng)協(xié)篩商，盯雙方元達(dá)成賀如下舟協(xié)議關(guān)：(鼠一)貨甲方燈將自咐建沙項(xiàng)園購顏物中紀(jì)心A倚幢二讀層附纖樓商信場中頂建筑添面積冰為1志85劇.6攤6平需方米紙(含逆南城掠大酒養(yǎng)店回摸遷建禮筑面連積8夠5.壩66懼平方廢米)胸，作就為征屋地補(bǔ)殺償給墨乙方某。甲鳥方負(fù)隙責(zé)辦速理有陪關(guān)產(chǎn)吵權(quán)手功續(xù)，哪其費(fèi)朵用由慌甲方秧支付蕩;(壺二)肯經(jīng)甲絡(luò)乙方壞確認(rèn)鑒拆除緣商鋪寫面積枝85光.6柜6平昨方米互及牽撤連面召積共抄17角0平閃方米滋，按化每月邊每平期方租拐金1逆30棚元標(biāo)矮準(zhǔn)計(jì)象算，搜甲方襯每月槐付給善乙方蓄商鋪撥租金劃補(bǔ)償忙為2裕21練00元元，俗至回殘遷之霧日止諸;(熊四)療乙方贊在收愁到甲猛方補(bǔ)規(guī)償金掙30袖天內(nèi)疑將商奉鋪及比牽連似面積宿內(nèi)建涼筑物詢交予棋甲方格拆除圈;(構(gòu)六)偷自本揪協(xié)議床簽訂屆之日驢起計(jì)呼算，綢于9近6年絨10鑼月3紅1日宗之前雷交付弄乙方碰使用房，逾粘期乙綱方按委每日頓每平正方米牲建筑宇面積貞40別元加旬收甲職方租灘金。茫上訴券人財(cái)紡貿(mào)公芹司在模上述枝兩協(xié)卡議甲灑方、鳴拆遷馬人處汽蓋章亂，上幸訴人采南珠熔公司攜在甲厲方受班委托約單位塌處蓋浪章。令第三艇人廣令州南等城大頌酒店弱在乙晶方簽際章處疼蓋章?lián)?。曲?9美96姻年7應(yīng)月2佳3日些，南稅珠公偶司向客聯(lián)星柄村民謊委員纖會支模付南尸城、患總公西司地異補(bǔ)償桿款1丈41漆77怠4元森。上勿訴人澆表示島該款啄中含悼征地聲補(bǔ)償象52示97娃4元趕，臺躬聯(lián)商崖場三渠個(gè)月縫租金失補(bǔ)償今66穗30省0元工，一步次性東搬遷凱費(fèi)2星25參00張?jiān)?。攝被上尾訴人守表示遷該補(bǔ)耽償金舌是支技付給攤聯(lián)星初村委終會的部租金拌損失固補(bǔ)償番。臺篩聯(lián)商靠場是倡南城循大酒勞店商戀鋪的扮承租碎人，凡由于拖臺聯(lián)齒商場毯沒有伐及時(shí)嶼搬走怪，上帥訴人響南珠爭公司鴨與臺正聯(lián)商埋場協(xié)毛商，職由南推珠公側(cè)司支蛛付1每5萬膜元給乘商場酸作停泡業(yè)補(bǔ)郊償費(fèi)景。上胳訴人剛與被流上訴丟人確疏認(rèn)該遞商場車于1物99弦6年枕11跟月2愉0日醉交上暴訴人戰(zhàn)拆除惠。齡花根據(jù)百南珠煙公司舉的申窩請，漠廣州字市公稠證處逐于1健99撥6年糖11潛月2勝0日年出具犬(9園6)丟穗證姿內(nèi)字銀第4跳75瘡40制號《卵保全護(hù)證據(jù)季公證鉗書》規(guī)，主輕要內(nèi)店容：合申請曠人廣削州南雁珠房墊地產(chǎn)保有限怒公司恰因建續(xù)設(shè)需體要，究向我類處申子請對薪海珠率區(qū)工杠業(yè)大附道北毀沙園金大街問臺聯(lián)法商場珍二十正一間錘商鋪寬進(jìn)行弱保全狼證據(jù)馳，本旦公證哭員與休公證響員熊沸暉于缺19殊96扒年1擾1月條15京日在派海珠扶區(qū)工濤業(yè)大夏道沙索園大頓街臺洋聯(lián)與許勘驗(yàn)?zāi)藢ξ洷Ｈ臉?biāo)的融進(jìn)行款了拍跑照，遣制作大了現(xiàn)繩場記紡錄一堆份，書照片寒二十切一張搭。茲字證明虜與本強(qiáng)公證傻書相幻粘連形的《劈現(xiàn)場孝記錄測》為畝公證澇人員衣、勘以驗(yàn)人泳現(xiàn)場陰勘驗(yàn)往所作珠，保得存于貿(mào)海珠讀區(qū)工薪業(yè)大鄰道沙暴園大下街臺季聯(lián)商顯場的堡照片耗二十汪一張?zhí)詾楣缸C人從員、移勘驗(yàn)?zāi)c人現(xiàn)予場拍裂攝，熟與現(xiàn)任場實(shí)體際情睜況相案符。繭現(xiàn)場鹽記錄鼻的主堤要內(nèi)企容為齒：南艇城大拌酒店緊至今駕仍未秩履行簽補(bǔ)充婆協(xié)議午，將嗚海珠師區(qū)工稀業(yè)大月道沙拍園肉誓菜市戀場地剝段內(nèi)漢被征馳拆的該25到間臨潑時(shí)商杜鋪交美我公籃司拆蹲除。析現(xiàn)場廢有廣治州南億珠房疤地產(chǎn)匆有限筋公司話的總暑經(jīng)理豬、業(yè)陰務(wù)員踏、保騙安和彈廣州牽市公末證處排的兩窮個(gè)公武證員翠。公遷證書轎所附蘭照片卡顯示咸，商儀鋪里藝有一橋批貨速物。矛分20嚴(yán)02站年6版月1框9日類，廣漠州市纏海珠輔區(qū)委嫩辦公遼室發(fā)宅出海牛委辦鋼[2牧00憤2]課51掃號《茶中共框海珠騰區(qū)委鋼辦公鴿室、匆海珠魯區(qū)人冠民政斷府辦幕公室亞關(guān)于傘“城奮中村扛”改疾制工怕作的欣實(shí)施站意見獅》，桐該實(shí)詞施意聚見的三主要蔥內(nèi)容尸：根清據(jù)《站廣州抬市委緊辦公堅(jiān)廳、支廣州培市人附民政懲府辦逆公廳禮關(guān)于潔“城孟中村督”改網(wǎng)制工踏作的罩若干挎意見漠》(職穗辦笛[2教00密2]庭17高號)象的精京神，閣經(jīng)區(qū)融委、慧區(qū)政辯府批黃準(zhǔn)，隸原區(qū)境撤鎮(zhèn)頓建街員直轄棒市小弦組更充名為隱“城箏中村毀”改車制工暖作領(lǐng)乒導(dǎo)小欠組，討領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)小組日下設(shè)賀辦公吳室，廉有關(guān)黃部門羽和街鼻道在構(gòu)今年腥六月司下旬無成立錄相應(yīng)棚的工鬼作機(jī)許構(gòu)，緣力爭卷用三佛年時(shí)荷間基灑本完障成我江區(qū)“急城中執(zhí)村”林改制配的各腰項(xiàng)任旅務(wù)，無全區(qū)羞現(xiàn)有脆20悔個(gè)村回委會交全部五停止自運(yùn)作量，組斧建社題區(qū)居才委會拾負(fù)責(zé)侵社區(qū)春管理評事務(wù)誘，“將城中轉(zhuǎn)村”啦村委剃會撤方銷的庭同時(shí)惠，改略變原私村合抄作經(jīng)辦濟(jì)組?？椪蟛谎苑值男郀顟B(tài)約，轉(zhuǎn)使制成富為集招體法淺人股趕東或漂個(gè)人有股東戒持股假的股塞份制需企業(yè)丹(公沉司)確等。托廣州噸市海楊珠區(qū)傷城中造村改楊制辦印公室子于2榆00薪3年日7月嚴(yán)18禾日出紡具《楊證明簡》，聾內(nèi)容忌：茲與證明牢廣州杏市海徐珠區(qū)捷原新炸滘鎮(zhèn)略聯(lián)星共村民框委員喉會已祝于2榜00看2年懲10漆月1奮日撤首消，證聯(lián)星錢村民旋委員恭會原遞有資貸產(chǎn)及峰債權(quán)面、債億務(wù)移辣交廣庫州市未聯(lián)星笨農(nóng)工凡商總妥公司循接收沸。蹲掃20屬02認(rèn)年1賭1月母3日絡(luò)，廣漏州市睛海珠糊區(qū)臺善聯(lián)沙灶園商隸場出睬具《捎證明虎》，趕主要希內(nèi)容喇：我促臺聯(lián)懶沙園授商場憤原是據(jù)租用友聯(lián)星悔南城誓大酒歌店商被鋪面待積約局23完00戒平方平米，艘其中壓一部泉分商收鋪地帥段在枯廣州蝕市財(cái)趣貿(mào)建揉設(shè)總運(yùn)公司歸征地喉紅線糖范圍啊內(nèi)，以聯(lián)星恰村及存南城脖大酒師店于稈19轎96墨年7禿月2妻2日告下文錘要求損我商東場拆簡遷范粉圍內(nèi)慶商鋪嫁18四5平炊方米趴共3貍0檔腹，在晨19蹲96漫年8碌月2壺0日旁前全乎部退中場交判征地宣方拆貼除。翻但直險(xiǎn)到1回99思6年階11初月6界日前撓，南綠城大飽酒店滾仍未右履行享對我斧商場閣個(gè)體襯戶拆阿遷的加停產(chǎn)嘆、停帝業(yè)退仙檔補(bǔ)方償。仔致使判我商巡場無或法進(jìn)扇行清左退場閘工作鄉(xiāng)。后粘征地傳方又暴與我潛商場查洽談注，同末意支罵付十豐五萬負(fù)元給鍛商場蠶30掏戶個(gè)避體戶繁一次她性退床檔不測回遷燭停產(chǎn)斤、停召業(yè)補(bǔ)斯償費(fèi)城，于段19南96草年1箱1月抄16稻日付孝現(xiàn)金臨15炒萬元千給商某場個(gè)依體戶腰，商卵場于陵11蔑月2旨6日歪將場誠地交傻付征前地方女。因扁拆遷律拖延火，從侮洽談舟至拆綁遷除頁大約映三個(gè)泊月時(shí)戰(zhàn)間。煎陷本院捎認(rèn)為減，上案訴人志財(cái)貿(mào)錄公司舌與原槳聯(lián)星蜂村民青委員蠟會及銜第三殼人簽萬訂的晃《征謙地補(bǔ)纖償協(xié)蠶議書氧》及昂《補(bǔ)非充協(xié)洗議》賞，是步當(dāng)事閘人的曲真實(shí)桑意思販表示刪，不的違反懂法律涂法規(guī)厭的強(qiáng)密制性訂規(guī)定兔，為浪有效謎合同惕。上滲訴人貫未按呆約支愛付租同金補(bǔ)異償費(fèi)哲及于蠻19器96尸年1吃0月獸30貧日前王將回緣遷房遞交付豬被上箱訴人肥使用視，應(yīng)嘴依合傘同承翅擔(dān)相嗓應(yīng)的劍民事研責(zé)任式。上診訴人風(fēng)提出糖被上笑訴人蹦已接趟收回櫻遷房膠，被遠(yuǎn)上訴于人對位此否謎認(rèn)，翁上訴奧人又寺無法絮提供暴相應(yīng)肉的證鋸據(jù)證細(xì)實(shí)被擱上訴參人接賠收過內(nèi)該樓小宇或烘已實(shí)虛際使雀用，往因此旅，上曠訴人腰的該粱請求腔依據(jù)京不足播，不釋予支慰持。尿?qū)τ谂撋显V傅人提晴出的冷被上胡訴人款的主潛體資水格及吉訴訟難時(shí)效退問題李。原擴(kuò)聯(lián)星底村民敗委員熊會已菌被撤嚷銷，賭該村校委會究的資捏產(chǎn)及趨權(quán)利承義