商圈分析與開店環(huán)境策劃

/學(xué)習(xí)情境二：商圈分析與開店環(huán)境策劃 實訓(xùn)任務(wù):商圈分析、店鋪選址、制作開業(yè)環(huán)境策劃書?實訓(xùn)目的:掌握商圈調(diào)研技巧,能夠完成商圈調(diào)研和分析工作能夠運用商圈、店鋪選址相關(guān)知識的運用，制定開店選址策劃方案。任務(wù)內(nèi)容及要求：任務(wù)一：商圈分析任務(wù)說明：創(chuàng)業(yè)團隊,根據(jù)調(diào)研區(qū)域內(nèi)的實際情況，分工調(diào)查，形成商圈分析報告及開店環(huán)境策劃方案。步驟1:區(qū)域商圈分析1.1調(diào)查說明本次商圈調(diào)查的輻射范圍:步行15分鐘距離，約公里半徑的區(qū)域。１.２調(diào)查區(qū)域綜述:便利店的家數(shù)不少。消費人口多人的消費能力相對較強(例:龍泉師大花園青臺山路）商業(yè)狀況商業(yè)規(guī)劃50萬平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)便利店專賣店商業(yè)特色中小型店店鋪面積不大業(yè)態(tài)分布零售為主.(業(yè)態(tài)分布比例較大）租金水平3000—5０00元／m２消費群特征所有人主要消費年齡10－60歲主要消費群體月平均收入350０元總體平均提袋率平日～40％周末~６0％交通便利性交通便利靠近地鐵站人流狀況接近50０0/平日,接近8200/節(jié)假日市政規(guī)劃可發(fā)展因素消費能力強周圍學(xué)校原因人流量很固定開發(fā)潛力消費人群廣物業(yè)吸引力較強綜合評析很有開發(fā)的市場技能資訊２-１商圈范圍劃分技巧商圈也稱作交易區(qū)域，是指以店鋪所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展,吸引顧客的輻射范圍。商圈分析重在選取一個具有現(xiàn)實意義和發(fā)展前景的市場，它是一個“面”的選擇過程。商圈范圍劃分要求：1．商圈范圍（1)集中型商圈主要商圈半徑在2000米以內(nèi),次要商圈半徑在2000米—5０00米之間，邊緣商圈在５０00米以外。（2）分散型商圈主要商圈半徑在5０0米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米-1000米之間，邊緣商圈在1０00米以外。2。馬路之分界、凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道３。鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈4。高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。６.大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈.7.單行道因單行道阻隔,使人潮流動不易而劃分成不同商圈。８。人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)形成一獨立商圈。步驟2：商圈內(nèi)代表性商業(yè)項目(完成人：謝佳王芯）２。１概況１．商圈內(nèi)代表性商業(yè)項目有哪些？調(diào)查商圈主要是學(xué)校和社區(qū)附近，所以代表性的商業(yè)項目是餐飲，休閑，購物,服裝，家居.2.代表性商業(yè)整體分布情況及各自運營概況？整體分布情況：集中型商圈，以零售店為主小餐館較多主要集中于青臺山路，川師現(xiàn)代花園附近項目1概況：便利店:在街道兩側(cè)很分散項目2概況：專業(yè)店：在街道兩側(cè)很分散項目３概況：超市:就一家在師大花園項目4概況:飯店:很分散很多2．2商圈內(nèi)代表性商業(yè)項目分布網(wǎng)點圖(請標注輻射范圍內(nèi)相關(guān)街道、商鋪名及位置）＊要求自行繪制一份網(wǎng)點分布圖?技能資訊2－2繪制簡圖應(yīng)注意事項繪制簡圖要求標明的內(nèi)容如下：1．標出重要建筑物及樓別（金融大樓、辦公大樓等）；２。著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司等）;３.人潮匯集之地段商店群及大型集客場所（超級市場、娛樂區(qū)等）；４。標出競爭店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點之所在位置；5?？膳c本企業(yè)連鎖店有互補作用之門店；６。政府重要之行政中心;７.車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園．．等特定族群會集場所；8．標出街道之行進方向（單行道方)。2。３。特色商業(yè)項目吉家百貨規(guī)模：面積：1５00(平方米)業(yè)態(tài)比例（請用餅狀圖標示)：檔次比例：(請用餅狀圖標示）：樓層業(yè)態(tài)分布：一樓專賣店二樓生活必須品租金或扣點：４500—６０00一個月經(jīng)營檔次:中裝修檔次:中代表品牌：目前客戶群：周邊人群停車位：1電梯數(shù)：2經(jīng)營狀況:一般通道寬度:6m人流量:１0００動線合理性：一般主要優(yōu)勢：就一家較大的商超競爭者少分流量大目前不足：商品不是很齊全品種單一化綜合分析：人流量大消費群體多有自己的位置優(yōu)勢人們的需求量大。注：如商業(yè)區(qū)域內(nèi)有多家特色商業(yè)項目,請分別填寫上表2。４項目周邊交通規(guī)劃2.4.1項目所在地公交交通現(xiàn)狀項目周邊10０0米范圍內(nèi)的公交線路情況（3條路線)序號公交站公交線路發(fā)/收車時間1例:1９路例：錦興路東—土橋例：6:3０－2１：30221８路大面鎮(zhèn)—汽車總站7:30—２3：３５3854A路龍泉汽車總站—十陵公交站7:３0—１9：０0487４路星光西路大連路口站|—大面鋪站6：30-１９:00２.4。2項目所在區(qū)域機動車流量表(＊測量時間為單向１5分鐘） ? 觀測時間:例：上午10：０0觀測地點雙向機動車道方向方向道路狀況條機動車道例：自北向南例：自南向北水泥路面,道路中間設(shè)有隔離欄例；72例：56條機動車道觀測時間:觀測地點雙向機動車道方向方向道路狀況條機動車道自西向南自西向北水泥路面，道路中間設(shè)有隔離欄兩側(cè)設(shè)有人行道４632條機動車道自南向西2４步驟3商圈評估3。1商圈整體匯總，填寫商圈信息表商圈名稱：商圈結(jié)構(gòu)“井”字形結(jié)構(gòu)□三角形結(jié)構(gòu)□十字形結(jié)構(gòu)□平行線結(jié)構(gòu)□直線結(jié)構(gòu)商圈性質(zhì)城市中商圈地位□一級商圈二級商圈□三級商圈□四級商圈商圈級別□核心商圈□次級商圈邊緣商圈商圈屬性□商業(yè)區(qū)□娛樂期□金融區(qū)綜合區(qū)□住宅區(qū)商圈生命周期成長期□形成期□成熟期□衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境□好一般□差物業(yè)環(huán)境□好一般□差道路基礎(chǔ)建設(shè)□好一般□差休息區(qū)建設(shè)□好一般□差商圈購買力評估商圈購買力評估（飾品消費客單價)50元—10０元□100元□５0元商圈目標客流量＿３0０人／天以上（日常）＿600人/天以上(周末)常住住戶數(shù)的消費能力□高中□低商圈易達性公交站：８_個公交線路：854＿路停車場：２_個地鐵：有□無所在主干道路長:６00＿米左右主干道是否通暢□交通良好一般□差店前人行道寬:7＿米人行道是否通暢□交通良好一般□差商圈主力店:＿1家，分別是:吉家超市商圈品牌店：5_家，分別是:良品鋪子愛兒樂\愛你寶貝\華為\良品鋪子商圈大型休閑／娛樂場所:5_家，分別是：明星KTV占狼眾圣網(wǎng)咖純K太古女裝品牌店：＿1家主要有:多又多內(nèi)衣連鎖店競品店：４_家主要有:吉家紅旗零點天易3．2商圈綜合評價，填寫商圈評分表考核中項考核小項維度得分標準最后得分考核中項中項權(quán)重小項3分２分１分得分綜合得分商圈業(yè)態(tài)１3％商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈１1商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)28商圈生命周期成長期成熟期形成期衰退期３商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好一般差2商圈購買力評估５2%商圈潛在客群的消費能力高中低22目標客流量/天（非周末)大于５0００人3000~5００0人小于3000人3５預(yù)估飾品消費客單價1０0元以上５0~100元5０元以下2商圈易達性６％公交線路或停車站多于３個２個1個3３主干道是否通暢良好一般２８商圈人行道是否通暢通暢一般2商圈主干道長4００～60０米接近4００米或6０0～800米其它范圍２商圈主干道寬8~１2米左右接近8米其他范圍2商業(yè)氛圍２8％商圈主力店2家以上1家無22商圈品牌店2家以上1家無310休閑娛樂場所2家以上1家無3競爭對手定位相同定位品牌不同定位品牌一般店2商圈內(nèi)同業(yè)競爭狀況３～5個２或６～8個＜２家或＞8家2注:商圈得分＝∑綜合得分,綜合得分＝１00*權(quán)重＊小項得分之和/小項滿分和基礎(chǔ)分＝６6分??任務(wù)二：項目選址任務(wù)說明：明確項目選址的難點與解決方案。并對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅有明確的認識.步驟１。商業(yè)項目目標：商業(yè)業(yè)態(tài)定位于是做便利店。集購物與餐飲于一身的商業(yè)項目。技能資訊2-３項目經(jīng)營目標確定應(yīng)注意的問題進行項目選址時,最主要的參考目標就是商業(yè)項目的經(jīng)營目標,不同的目標決定不同的選址位置,而經(jīng)營目標的確定我們需要考慮預(yù)估收入、支出與可能凈利三者之間的關(guān)系。具體內(nèi)容如下：１。以抽樣點之實際平方米數(shù)與租金之調(diào)查（1)與目前承租人洽詢(2）與其他店鋪承租人洽詢2。預(yù)估每次消費金額（１)評估本商圈抽樣點適合開何類型之店（2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位3．每日來客人數(shù)預(yù)估（1）門店之人潮數(shù)（２）門店入店率門店入店率=門店之來客÷各店之人潮數(shù)×1００％（３）預(yù)估客戶數(shù)預(yù)估客戶數(shù)=再以求出之入店率×該商圈抽樣點之人潮數(shù)（4)未來再依商圈之消費年齡、習(xí)慣、所得的變動可能對來客數(shù)之影響而做正（負)百分比之修正4．預(yù)計業(yè)績（1)預(yù)計每日營業(yè)金額預(yù)計每日營業(yè)金額=預(yù)估消費金額×可能客戶數(shù)(2)預(yù)計每月營業(yè)金額預(yù)計每月營業(yè)金額=可能每日營業(yè)金額×3０5。固定費用預(yù)估固定費用，固定費用：包括商場租金、管理費、裝修費分攤、其它費用等每月固定不變的費用項目6。預(yù)估變動成本預(yù)估變動成本＝％×月營業(yè)額變動費用：包括商品成本、員工工資（銷售提成）等隨銷售額變化的相關(guān)費用。7.預(yù)估凈利預(yù)估凈利（本預(yù)估凈利為稅前凈利)=預(yù)估月營業(yè)業(yè)績-租金—固定費用－變動總費用8。損益平衡點損益平衡點=（固定費用+租金)÷（１—變動成本)9.商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客。例如：(1）藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2）百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。步驟2。項目難點及解決辦法難點一：插入圖片對于開店沒有經(jīng)驗，對于家居建材插入圖片類沒有深入研究，不了解行情解決辦法:上百度,找度娘,到實體店進行學(xué)習(xí)和研究,實地考察難點二：插入圖片插入圖片解決辦法：步驟3３。1店鋪便利性評分表考評項目中項權(quán)重項目B3分2分1分等級得分綜合得分店面可視性２４％店招可視距離25M之外可看到15～25M內(nèi)看到１５M內(nèi)看到２店面面積（㎡）25~3515~２5或３6~40<15或＞４０2店面開間寬度(３0㎡）3。5Ｍ以上3～3。5M以上3M以下２店內(nèi)空間高度2。8~3.5M2.5～2。8M或3。５～3。8Ｍ〈2.5M或〉3。８M２應(yīng)光性整個空間自然光照充足小部分區(qū)域自然光照不足大部分區(qū)域自然光照不足2店面進深度5－6米3－5米或6-8米其他范圍２櫥窗（展示與通透性)2個1個無3空間效果7%店面柱墻（影響布局）無有1功能性便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能2形狀利用效果無死角1個死角多個死角2店面可接近性１５％交通易達性無護欄,近公交站和斑馬線無護欄,遠公交站和斑馬線街道末端,遠公交站和斑馬線3道路結(jié)構(gòu)寬8米—－10米寬6～８米或10~12米其它范圍2障礙物店前無障礙物,無臺階店前無障礙物，有臺階店前有障礙物，有臺階3店鋪立地效果５4％店鋪位于街道位置1/3～２/3處接近１/3或接近2／3處其他位置235街道有無聚客點多個聚客點1個聚客點無聚客點３街道客流主體靠近店面一側(cè)是不是2店鋪分流狀況沒有分流分流很少分流較多2注：商圈得分=∑綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項得分之和/小項滿分和基礎(chǔ)分=6０分3.2店鋪便利性加分項目項目加分項目加分項目加分項目加分廣告燈箱位店面朝南門口有無休閑坐凳街道店面風(fēng)格統(tǒng)一度路燈距店面近距離(店面直接受益）店門允許外開防火措施得當(dāng)?shù)昝嫣幵诠战俏恢米ⅲ悍霞臃謽藴实拿總€項目加1分店鋪便利性得分＝∑綜合得分,綜合得分=１00＊權(quán)重＊小項評估得分之和/小項滿分之和3.3店址調(diào)查表預(yù)期店所屬分公司：預(yù)期店位置：性質(zhì)：□直營□加盟□其他店租＿6000＿元轉(zhuǎn)讓費＿0_元其他費＿１００0＿元店使用情況：□空屋□使用可遷入時間：＿201７_年＿6_月_6_日店鋪營業(yè)時間:從9_時_0分－——9＿時_０分周圍店鋪的租金情況：１、9０00＿元/年(共120平方米)；2、4500_元/年（共７0平方米）店面物業(yè)條件店面面積：＿９0＿平方米店面尺寸:面寬_9＿米縱深_10米店高＿4＿米店招尺寸:寛＿9米高_4米店面形狀:□窄形□寬形□方形□圓弧形□其他形狀櫥窗：□有＿1_個尺寸：寛4＿米高3_米店門朝向:_北＿(方向）；□外開□內(nèi)開店面功能性：□儲藏□展示□試鏡店面利用率：_８0%＿（百分比）；有無死角:□有_１＿個□無防火措施：□好□一般□差店面柱墻：□有_2＿個□無店周圍物業(yè)條件店招可視距離:＿5米店前分布：□護欄□斑馬線□公交站＿＿線路車店前臺階：□有＿5_階□無店前障礙物:□無□有主要是：__＿＿門口休閑凳：□無□有距店＿2＿米門口路燈:□無□有距店＿5_米廣告燈箱位：□有＿1_個□無門口公交站：□無□有距店_10_米臨店聚人氣的大店：□有_１_個□無店面所處位置：□進口□中心□交叉口□拐角店面所處：□陽街□陰街;店面人行道寬_米店前目標人流量：＿人／天，人流高峰從_時_分－—-_時＿分臨近經(jīng)營方向：□同定位的品牌□高檔定位的品牌□低檔定位的品牌□一般步驟4龍泉驛區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃對本項目的影響4.1。龍泉驛區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃“龍泉驛區(qū)引進多個城市綜合體項目”，項目涉及投資總額達100多億元，項目包含了五星級酒店、大型購物中心、會議會務(wù)中心等多種公共功能。龍泉驛區(qū)作為2013年最受購房者關(guān)注的區(qū)域之一,區(qū)域內(nèi)的大面板塊、成都經(jīng)開區(qū)、天鵝湖板塊等板塊的住宅項目開發(fā)進入白熱化趨勢,與此同時，龍泉驛區(qū)的商業(yè)商務(wù)配套建設(shè)也成為與購房者生活便捷性息息相關(guān)的話題.結(jié)論:綜上所述，龍泉驛區(qū)住宅發(fā)展曾滯后于城南和城西,而商業(yè)配套又滯后于住宅發(fā)展，但是隨著目前的政府規(guī)劃方案和房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出甩開城西、直追城南的勢頭。隨著城東住宅市場和汽車產(chǎn)業(yè)的走強，老城區(qū)商業(yè)補倉，新興區(qū)域商業(yè)商務(wù)環(huán)境跟進,未來3年內(nèi)，龍泉曾經(jīng)沒有大型綜合體的區(qū)域形象將發(fā)生翻天覆地的變化，成為現(xiàn)代化城區(qū)居住發(fā)展新樣板。步驟5項目選址的初步選擇方案根據(jù)以上選址調(diào)研內(nèi)容，結(jié)合經(jīng)營目標和區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向確定，項目選址初步方案：方案一：龍城一號小區(qū)附近方案2：川師現(xiàn)代花園青臺山路任務(wù)三：制作開店環(huán)境策劃書任務(wù)說明：根據(jù)任務(wù)一、任務(wù)二的相關(guān)工作內(nèi)容，按照開店環(huán)境策劃書的格式要求，完成一份完整的開店環(huán)境策劃書.Hｏur便利店項目開店環(huán)境策劃書一、客流規(guī)律分析（一)店前客流分析營業(yè)收入是交易筆數(shù)與客單價這兩個因子的乘積，交易筆數(shù)的形成又可以進一步分解為店鋪外通行人流量、進店率和購買率之積,而店前通行人流量與商業(yè)區(qū)域的客流又有極為密切的對應(yīng)關(guān)系。選址人員在客流調(diào)查測評過程中主要應(yīng)關(guān)注以下幾個方面?？土髁髁繙y評(1)界定商業(yè)區(qū)域客流行進切分點青臺山路分為上中下(２）在每個切分點上安排工作人員上區(qū)：廖強、龔厚賢中區(qū)：王芯、謝佳下區(qū):江梅、周燕伲(３）工作人員攜帶的工具有筆、紙、手機拍照(4）根據(jù)各切分點實測情況填寫商業(yè)區(qū)域客流流量實測統(tǒng)計表.商業(yè)區(qū)域客流流量實測統(tǒng)計表實測日期2017。04．03日期說明商業(yè)區(qū)域名稱川師現(xiàn)代花園區(qū)域?qū)崪y路段青臺山路實測地點龍城一號天氣情況陰實測人員江梅，王芯，謝佳，周燕伲，廖強,龔厚賢記錄人員江梅，周燕伲時間統(tǒng)計人數(shù)(人)備注上午8：00-9:00457/9：00—1０：0０36４／1０：0０—11:0０23４/11：00—12：00４5９／中午１２：0０—13:00397/１3：00—14：00458/下午１4:00-15：00365/1５：0０—1６：00４5３/１６:０0-17:0０672/１7:00—１8：00643／晚間18：0０-１9：０0554/1９:０0-20:0０３20/20:０0—21：0０4２3/２1：０0—22：002３9／22:00—２3：00132/2．客流構(gòu)成分析客流的性別比例7：3客流的年齡層次家庭主婦,上班族，學(xué)生族3．消費者的出行方式與行進狀態(tài)步行（散步）4．客流的聚集點小區(qū)門口，小吃一條街(二)周邊居民數(shù)量測評約102５６人二、顧客購買能力分析1.年固定收入１０萬以上2?？沙惺苊看蜗M在150元以上注：通常的預(yù)測方法有兩種,第一種是對競爭店及備選店鋪的整體觀察。第二種是將市場調(diào)查的實測數(shù)據(jù)通過統(tǒng)計方法進行測算。選址人員可以將兩種方法結(jié)合起來使用，以便相互印證。三、顧客消費習(xí)慣分析1．顧客對設(shè)定商品、服務(wù)的看法和評價1.購買便利2。交貨迅速3.服務(wù)咨詢到位４.營業(yè)時間長2．顧客購買設(shè)定商品、服務(wù)的頻率購買頻率較大３。顧客購買設(shè)定商品、服務(wù)的動機有需求,求廉,求便4。顧客在店鋪中購買商品、服務(wù)的行為習(xí)慣性購買，儲備購買，饋贈購買四、周邊店聚集情況分析（一)異業(yè)聚集情況異業(yè)聚集程度越高則商業(yè)區(qū)域越偏向于綜合化，其輻射能力和輻射范圍就越大,吸引來的客流也就越多.商業(yè)區(qū)中娛樂休閑場所或設(shè)施情況健身會所，臺球室，網(wǎng)吧等2．商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布情況服務(wù)業(yè),餐飲業(yè)較多3。商業(yè)區(qū)中最大和最知名的布點位置及對附近中小型店的影響吉家布點位置在川師現(xiàn)代花園，對附近中小型店的影響是造成了一部分顧客流失。(二）同業(yè)聚集情況便利店散亂，分布不集中，便利店較少。五、競爭對手分析1。競爭店的基本信息吉殼殼\紅旗連鎖\天易2。競爭店的地理信息青臺山路3.競爭店的商品信息生活用品、奶制品、飲料、小吃等4.競爭店的業(yè)績狀況良好5．顧客在競爭店內(nèi)的消費行為及評價一般競爭對手調(diào)查記錄表調(diào)查項目競爭店A競爭店B競爭店C店鋪區(qū)位吉殼殼紅旗連鎖天易店鋪面積前臺面積(平方米）１Ｘ１2X21X１內(nèi)倉面積（平方米）/3X3/店鋪組織形態(tài)便利店超市便利店店鋪銷售人員數(shù)量252商品調(diào)查商品品種大類生活用品、飲料、小吃等生活用品、飲料、奶制品、小吃等生活用品、飲料、小吃等商品整體風(fēng)格商品分類較亂簡潔、明了干凈商品檔次低較高中主力商品雜貨奶制品生活用品主力商品價格帶5-1０元28-8５元5－50元輔助商品小吃充值服務(wù)散裝餅干輔助商品價格帶５-2０元不定8—２4元經(jīng)營效果評價日交易次數(shù)不定不定不定日客單價12元55元１2元預(yù)估日銷售額518元10３２元769元綜合預(yù)估坪效較好好較好店鋪形象商品陳列效果差較好一般店鋪布局規(guī)范狹小適中較小店鋪內(nèi)裝修效果差較好一般店鋪外裝修效果一般一般一般顧客意見店鋪銷售氛圍較好一般冷清顧客購買狀況較多一般較少服務(wù)水平低高一般顧客意見評價較好好一般其他/／/六、店址物業(yè)條件評估(一)店鋪面積1．店鋪級數(shù)低店鋪級數(shù)是指根據(jù)店鋪在連鎖體系中所處的戰(zhàn)略位置差異而賦予不同級別店鋪以不同的面積區(qū)別。2．基本經(jīng)營需要５0平方米不同的行業(yè)對經(jīng)營面積有最基本的下限要求，即完成最基本的商品展示和服務(wù)功能必須要求有最低的營業(yè)面積保障。３．客流和成交量的大小小(二)店鋪形狀店鋪受物業(yè)硬件條件的影響會有各種的形狀,選址人員在具體察看時一定要考慮到不同行業(yè)在店鋪形狀適應(yīng)性上的差異。選址人員可以從以下三個方面進行考慮.1．賣場與后臺(倉儲、辦公、生產(chǎn)場所)功能區(qū)分無2。顧客心理壓力心理壓力小3。店鋪面積的利用率一般利用(三）店鋪開間和朝向朝向行人的主行徑方向，南北朝向（更能吸引顧客)（四)柱墻大小、數(shù)量和位置無(五）店鋪空間高度3～3．5米（六）店鋪使用年限、保養(yǎng)狀況和基礎(chǔ)設(shè)施完整程度等年限較小的,保養(yǎng)狀況良好，基礎(chǔ)設(shè)施完善七、店址與周邊微區(qū)位小環(huán)境相互關(guān)系１．商業(yè)區(qū)交通道路格局一條青臺山主道,兩條小道輔2．店址周邊道路格局兩條主干道相交,幾條小道縱橫其間八、商業(yè)發(fā)展趨勢1．逐步發(fā)展2。向外擴張九、店址評估匯總店址區(qū)位綜合加權(quán)平均分表被選店址編號備選店址Ａ店址××商業(yè)區(qū)××路××號評估大項物業(yè)條件大項權(quán)重3０％評估中項基本物業(yè)條件參數(shù)中項權(quán)重3０%小項次小項目５分4分3分2分1分等級得分小項權(quán)重加權(quán)得分1前臺面積占比90％以上81％-９0％71%-80％61％－70％60％以下420%0。8２店鋪形狀利用效率高效利用一般利用低效利用５20％1。03門面開間寬度１0m以上８-1０m6-8ｍ4-6m4ｍ以下35％0.１54店鋪柱墻數(shù)量無少量很多55％０．2５５柱墻分布位置全部靠邊大量邊側(cè)少量居中大量居中５５％０。25６店內(nèi)空間高度3-３。５ｍ3。5m以上3m以下55%0。２5……………………小計得分100%１0項目選址:龍城一號小區(qū)附近十、設(shè)備投資根據(jù)店面面積、經(jīng)營品種對店面投資做出測算序號設(shè)備名稱數(shù)量預(yù)算金額備注１貨架4組3200按４組計算，每組8002租金／6000/月3微波爐1臺5０04開放式凍柜1臺300０５收銀POS機＋收銀臺1套35０06監(jiān)控器1套10０07滅火器2瓶2００合計1740０此價格為廠家第一次報價，以上設(shè)備按三年進行攤銷,每月應(yīng)17400／36=4８3。3３包括租金、店面裝修，照明、冷凍冷藏設(shè)備、貨架、電腦、收銀機、存包柜等，并按設(shè)備種類分年度攤銷。十一、投資回報分析在測算投資金額和月銷售額后，填寫下表5-3,對新開店鋪進行可行性分析，以了解店鋪開業(yè)后的經(jīng)營業(yè)績和投資回報期，對店鋪經(jīng)營前景作出判斷，一便進行相應(yīng)決策。新開店鋪投資預(yù)算和經(jīng)營分析表序號項目金額（萬元）備注一投資１522101工程投資（裝修）155903年攤提2設(shè)備投資8200３年攤提3電腦系統(tǒng)2100含在設(shè)備投資內(nèi)4非實質(zhì)商品32003年攤提５開辦費11203年攤提6流動資金5000０7建筑成本(租金）６000x1２=72000………二年費用1135001經(jīng)營費7000人事費用40０0按銷售額×%測算基本設(shè)備費用2１0０按銷售額×%測算營銷費用２00按銷售額׉測算款機費用200按銷售額׉測算維修費用300按每月××元計算一般費用100按銷售額׉測算商品損耗100按銷售額×％測算………２管理費106500投資攤銷/租金６00０………3財務(wù)費用500４營業(yè)稅及附加100000………三年營業(yè)收入４1029０１含稅銷售收入340000２毛利７02９03其他收入/4營業(yè)外收入/………四投資評估1損益平衡點/2利潤7029０3投資回報率10.2%４投資回報期1年十二、店鋪未來5年銷售計劃及投資回報測算店鋪未來5年銷售計劃及投資回報表項目投資攤銷及經(jīng)營計劃投資回收后經(jīng)營計劃第一年第二年第三年第四年第五年1.0現(xiàn)金流入量11200020１0０02230０026700０21600０1.1銷售收入23０000210０0023400０３６0０0０28100０１。２其它收入/////1.3現(xiàn)金流入小計34２000411000457０00627000４９７0002．0現(xiàn)金流出量80０055０03６00６30027002．１商品購進成本１0000１２0002００0０180０02０000２。2經(jīng)營費用24０022００２3０022002１00２。2.1人事費用４０004000４０0０4000400０、2.2。2基本設(shè)施費用500600３59３６８８７６2.2．3營銷費用11160７434672。２。4收款機費用24568９21６5２。2．5維修費用２０020０20０2０02002.２。6一般費用1001001０010０100２．２。7商品損耗150１5015015０1502.3財務(wù)費用2202202２0２2022０２.4財務(wù)費用/////2。5改造投資支出/／／/／2.6租金費用7２0007200０7200072０007200０…現(xiàn)金流出小計905059７0８6８519210３5931025583。0凈現(xiàn)金流量1200014000１5000１6０0０15000投資攤銷46。25４。３46。24654未攤銷投資余額//／//利潤25１４9531３91437１80５５2３407394４42完成時間201７年4月1７日調(diào)研參與人江梅、周燕伲任務(wù)考核：1.個人自我評價個人自我評價表組員姓名江梅小組名稱Hｏｕr便利店主要承擔(dān)的工作工作內(nèi)容起止日期其它參與成員本人表現(xiàn)\收集資料,負責(zé)青