宜居小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告

XX縣XX宜居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告重慶市豐都縣柏康.陽光上海城二期程項目可行性研究報告%公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)。2010年1月公司在某某縣購買了9.88畝土地,擬開發(fā)某某縣XX鎮(zhèn)宜居小區(qū)商品房住宅項目2．2公司的組織機構公司的組織機構圖如下：董事會監(jiān)事會董事會監(jiān)事會總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理職能部門經(jīng)營部門職能部門經(jīng)營部門融資部市場拓展部銷售部物業(yè)部融資部市場拓展部銷售部物業(yè)部工程部材料采購部財務部辦公室2.3項目負責人情況項目負責人XXX先生，生于XXX年，大專文化。秦先生長期從事建筑材料生產(chǎn)、管理工作，在建筑領域具有很高的專業(yè)水平和管理水平。先后任職于XX建設水泥廠、重慶XX水泥有限公司擔任法定代表人和執(zhí)行董事。2010年創(chuàng)辦重慶XX實業(yè)發(fā)展有限公司。第三章項目背景和建設的必要性3.1項目背景3.1.1全國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況1998年住房體制改革標志著我國房地產(chǎn)市場開始形成，在這十年間，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了培育啟動、發(fā)展和調(diào)整三個階段。1998年到2002年是房地產(chǎn)市場的啟動和培育階段，住房市場化逐步被國民接受。1998-2002年，全國商品房銷售面積從1.22億平方米增加到2.68億平方米，5年翻了一倍多，平均年增長23.93%；2003-2007年是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的階段，在這5年里房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅投資、施工面積、竣工面積、銷售面積和房屋價格等各項指標都保持了高增長態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資每年平均增長率為30.03%。隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，房價不斷高漲，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。從2007年底開始，房地產(chǎn)業(yè)開始萎縮，2008年和2009年房地產(chǎn)進入調(diào)整階段，開發(fā)投資增長放緩，2008年銷售面積出現(xiàn)了較大幅度的負增長。表42003-2009年全國房地產(chǎn)投資及銷售情況表年度投資額（億元）增長率銷售面積（億平方米）增長率20031010629.70%3.2220.15%20041315830.20%3.8218.63%20051591319.80%5.5846.07%20061938221.80%5.54-0.7%20072528030.20%6.9124.7%20083058020.97%6.2-19.70%20093411411.56%8.232.29%相關理論研究表明，房地產(chǎn)市場的發(fā)展要和整個國民經(jīng)濟發(fā)展基本相適應才能夠理性運行與發(fā)展。按照國際標準，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的3%-8%較為正常，而2003-2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重一直高于8%，2008年甚至到達了10.17%。7年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大大高于GDP增長率（見下圖），房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了國民經(jīng)濟正常的增長軌跡。在這種情況下，國家出臺了一系列的穩(wěn)定房價的措施，特別是2007年下半年國家出臺第二套房貸新政，使投資特別是投機性購房門檻提高、風險增大，這一政策在2008年延續(xù)實施，大大抑制了投資和投機性需求，也抑制了改善性需求。同時，隨著美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機的沖擊、經(jīng)濟下滑壓力的加大，2007年底房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)的調(diào)整跡象。2003-2009年GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長圖2003-2009年GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長圖盡管房地產(chǎn)市場進入了調(diào)整期，但從長期看，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然處于發(fā)展期，其增長的長期趨勢不會發(fā)生改變。首先，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎并未發(fā)生改變。城市人口增長是房地產(chǎn)市場需求增長的主要動力，我國仍處于城市化的加速時期，根據(jù)《2001—2002中國城市發(fā)展報告》預測，2050年城市化率將達到75%以上。2006年和2007年我國城市化率分別為43.9%和44.9%，實際上雖然我們把在城市工作生活半年以上的農(nóng)村流動人口統(tǒng)計為城市人口，但他們并沒有真正在城市定居，其數(shù)量至少達1.2億人。有學者估算如果扣除這部分人口，2006年的城市化率可能就不是43.9%，而是33%。也就是說，如果2050年城市化率將達到75%，到2050年城市人口將以年均接近1%的速度增長，每年約千萬人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加上改善性住房需求等，商品房市場向好趨勢未變。其次，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然強勁。經(jīng)濟發(fā)展是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎，目前我國經(jīng)濟發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟發(fā)展的基本面和長期趨勢沒有改變。一是為應對國際金融危機沖擊，中央及時采取了一系列積極的、有針對性的財政政策和貨幣政策，我國經(jīng)濟在世界各國經(jīng)濟增長中仍然處在前列，并有可能率先復蘇。二是30年持續(xù)快速發(fā)展為我國打下了應對各種風險和挑戰(zhàn)的堅實物質(zhì)基礎，我國經(jīng)濟發(fā)展的各種優(yōu)勢條件沒有發(fā)生根本變化。三是城工業(yè)化、新農(nóng)村建設進程方興未艾，東北振興、西部大開發(fā)、中部崛起、海西區(qū)發(fā)展、基礎設施等需要建設的空間還很大，經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在動力依然強勁，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎依然堅實。最后，從房地產(chǎn)市場的主要指標變化來看，房地產(chǎn)市場依然保持了向好的總體趨勢。從市場主要指標的年度變化看：2008年，房地產(chǎn)投資、商品住宅投資均為房改以來最高；施工面積和新開工面積同比都有所增長(新開工面積同比增長2.3%)；土地購置面積和竣工面積同比雖有減少，但仍處于近年波動范圍之內(nèi)；盡管商品房均價增速逐月回落，出現(xiàn)下調(diào)趨勢，但房價一直保持了同比增長態(tài)勢，70個大中城市全年房價增長了6.5%；調(diào)整顯著的是銷售量，商品房銷售量同比下降19.7%，商品住宅銷售量同比下降20.3%。因此，從年度變化看，市場的主要指標除銷售量外，其他主要指標并沒有出現(xiàn)明顯向下的轉(zhuǎn)折。從主要指標的月度變化看：房價2008年從年初到年末形成下降趨勢，但2009年1—6月份房價環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從3月開始出現(xiàn)正增長，增幅逐月擴大；銷售量2008年持續(xù)低迷，2009年1—6月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長30%；投資在2008年高位的基礎上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長態(tài)勢，2009年1—6月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長近10%；其他指標中，2009年1—6月除完成土地購置面積同比下降26.5%、完成土地開發(fā)面積同比下降15.2%外，房屋施工面積同比增長12.7%，房屋竣工面積同比增長22.3%。除市場主要指標外，衡量市場整體運行情況的綜合指標—國房景氣指數(shù)也開始顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。綜上所述，本次調(diào)整是政府抑制房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展和國際金融危機雙重作用的結果。經(jīng)過這次調(diào)整，我國房地產(chǎn)業(yè)將回歸到理性增長的軌道上，2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與GDP增長率比較接近，標志著我國房地產(chǎn)市場開始進入持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的新階段。3.1.2重慶市房地產(chǎn)市場狀況重慶房地產(chǎn)市場的走勢是整個中國房地產(chǎn)市場的縮影，同樣經(jīng)歷了培育、發(fā)展和調(diào)整三個階段，而且與全國房地產(chǎn)市場同步變化。近4年重慶房地產(chǎn)市場各項指標見下表：表52005-2008年重慶房地產(chǎn)各項指標表項目年度2005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）5177291629630084989669909970銷售面積（萬平米）2018222835532872銷售額（萬元）4307679505685096791258000006開工面積（萬平米）7487.368864.3710578.8411639竣工面積（萬平米）222522532368可以看出，近幾年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，除2008年銷售面積和銷售額出現(xiàn)了近幾年來的首次下降以外，其余各項指標都表示出較快幅度的增長。同全國房地產(chǎn)市場一樣，銷售面積的下降并不意味著我市房地產(chǎn)業(yè)進入“衰退期”?？傮w來看，我市房地產(chǎn)投資增長對GDP增長的偏離程度低于全國水平，2008年投資增長率甚至低于地區(qū)GDP增長率。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積和竣工面積等指標均創(chuàng)下歷史新高。進入2009年，重慶房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖。來自中國指數(shù)研究院西南分院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2009年重慶主城區(qū)商品房成交套數(shù)同比上漲101.89%。1~11月累計成交24.02萬套，2214.88萬平方米，同比分別上漲101.89%、96.67%，創(chuàng)下重慶歷史新高。在價格方面，全年呈現(xiàn)波動上揚的走勢。由于我市經(jīng)濟總量和人均收入的持續(xù)增長，改善性購房需求還有一定容量。更重要的是，我市“大城市帶動大農(nóng)村”的格局決定了隨著城鎮(zhèn)化率的提高，城市房屋需求在未來相當長一段時期內(nèi)將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。但是，也要清醒的看到，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP的比例長期偏高（見表6），不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展必須，否則，一旦泡沫破滅將會對地方經(jīng)濟造成嚴重打擊。表6重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP比重表年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）地區(qū)GDP（億元）比例2005年518307016.87%2006年630349218.04%2007年850412320.62%2008年991509719.44%為防止房地產(chǎn)市場的過度繁榮，從2009年末開始，國家出臺了一系列的政策進行調(diào)控。先后出臺了“國四條”、“拿地首付不低于50%”，營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止、開征物業(yè)稅等，這些措施將在一定程度上遏制房地產(chǎn)市場的過快增長。3.1.3某某縣社會經(jīng)濟狀況某某縣位于重慶市中心地區(qū)，三峽庫區(qū)腹地，呈西北—東南走向分布，南北長87km，東西寬54km，幅員面積2901km2。長江橫穿縣境47km，水上距離重慶主城區(qū)172km、陸上150km。東依XX土家族自治縣，南接XX縣、XX縣，西靠XX區(qū)，北鄰XX縣、XX縣。全縣轄31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)340個行政村，總?cè)丝?2萬人。全縣屬亞熱帶季風氣候，具有氣候溫和、降水充沛、四季分明、季風明顯及立體氣候明顯等特點。某地是著名的旅游名城，被譽為東方“XXXXX鄉(xiāng)”。境內(nèi)有XX山、XXX洞兩個4A級景區(qū)和國家級森林公園XXX山等眾多景點，年均接待游客百萬人次以上。目前全縣基本形成了民俗文化觀光區(qū)、XXX流域自然風情旅游區(qū)、XX縣城旅游綜合服務區(qū)三大旅游景區(qū)。某地緊緊抓住三峽工程帶來的歷史機遇，在移民政策的扶持下利用自身的優(yōu)勢和特點，大力發(fā)展特色工業(yè)和旅游業(yè)，進入了經(jīng)濟增長的快車道。近年來，某地的城鎮(zhèn)化進程很快。城鎮(zhèn)化率已從2004年的15%增長到2009年24%，新增城鎮(zhèn)人口8萬人。3.2項目建設的必要性3.2.1有利于加快城鎮(zhèn)化建設《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》（以下簡稱“十一五”計劃）是近五年我國經(jīng)濟建設和社會發(fā)展的綱領性文件，是經(jīng)過全國人大批準的權威性文件。“十一五”計劃明確提出：隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高和工業(yè)化進程的加快，我國推進城鎮(zhèn)化的條件已漸成熟，要不失時機地實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。中央領導同志在發(fā)展西部社會經(jīng)濟的報告中強調(diào)指出：“實施西部大開發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設，都是關系我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題，應該提上議事日程，進行全面的調(diào)查研究，拿出方案，加緊實施”。重慶市“十一五”計劃明確指出：“實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進工業(yè)化進程相結合，加快小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展經(jīng)濟相結合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機體上結合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進程。把發(fā)展小城鎮(zhèn)的重點放到縣城和部分基礎條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄔO鎮(zhèn)，并將有條件的小城鎮(zhèn)逐步發(fā)展成為小城市，使之盡快完善功能，集聚人口，發(fā)揮農(nóng)村地域性經(jīng)濟、文化中心的作用”。因此，本項目的建設，將有利于推進本地區(qū)的城鎮(zhèn)化進程。3.2.2有利于在三峽庫區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中起重要作用隨著重慶基礎設施建設不斷推進，交通條件的逐步完善和發(fā)展，四通八達的鐵路和高速公路網(wǎng)絡不斷延伸；重慶在西部大開發(fā)中的龍頭作用、窗口作用、輻射作用的進一步增強，三峽庫區(qū)必將成為重慶市經(jīng)濟跨越式發(fā)展的重要支撐點，與涪陵、萬州等形成渝東大中城市連綿區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集帶，從而帶動三峽庫區(qū)和長江上游地區(qū)在西部大開發(fā)中率先發(fā)展，使城市化水平由現(xiàn)在的33%提高到2010年的50%，真正起到長江上游經(jīng)濟中心的核心作用。因此，本項目的實施，可以改善某某縣的人民住宅條件，促進某某縣社會經(jīng)濟發(fā)展。3.2.3有利于提高項目周邊土地的利用價值本項目位于某某縣XX鎮(zhèn)新城拓展區(qū)，土地正待開發(fā)。因此本項目的建設，將帶動周邊地區(qū)的土地開發(fā)，將使其他土地得到進一步的綜合利用。從而改善某某縣的投資環(huán)境，帶動周邊的經(jīng)濟發(fā)展，使周邊土地的利用價值也得到相應的提高。綜上所述，本項目的建設是非常必要的。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4.1項目區(qū)域市場分析4.1.1某地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及原因分析某某縣是一個移民新興城市，受到三峽移民購房需求的拉動，近年來，某地房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，即使在2008年重慶樓市低迷時期，某地樓市都表現(xiàn)出了強勁的增長態(tài)勢。表7某某縣2006-2008年房地產(chǎn)各項指標表項目200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）117912191626096商品房銷售面積（萬平米）13.7111.5518.75商品房銷售額（萬元）11651907029108商品房竣工面積（萬平米）15.347.9214.71上表可見，某地樓市并未受到2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整的沖擊，其原因有以下幾點：1）房地產(chǎn)市場理性健康從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展的適應性看，某地的情況遠遠好于全國和重慶整體情況。表8某地房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP比重情況表年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）地區(qū)GDP（萬元）比例2006年117913994742.95%2007年219164797034.57%2008年260965746844.54%表9某地與全國、重慶對比表200620072008全國9.19%9.82%10.17%重慶18.04%20.62%19.44%某地2.95%4.57%4.5%按照國際標準，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例應保持在3%-8%之間才能維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。全國和重慶市的指標均高于上限8%，而某地還靠近下縣，平均比重僅為4%，處于正常范圍之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間。說明某地房地產(chǎn)市場目前應是處于健康發(fā)展階段，沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。近3年來，某地房價也支持了這種結論：2007年為1800元/平方米，2008年為2300元/平方米，2009年為2600元/平方米，沒有經(jīng)歷樓市調(diào)整。2）購房剛性需求增長一方面，盡管移民遷建還建工程已經(jīng)完成，但由于還建住房都屬于經(jīng)濟適用房，一些經(jīng)濟條件比較好的家庭改善性購房需求旺盛。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，縣城人口不斷增加。根據(jù)《某地總規(guī)》的規(guī)劃，縣城人口規(guī)模2003-2007年為12萬人，2008-2012年將達到17萬人，增長率為41%。這部分新增人口極大地提高了商品房的需求量。3）人民收入穩(wěn)固上升，促進了房地產(chǎn)消費需求近年來，某地經(jīng)濟增長速度較快，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，從而增加了房地產(chǎn)消費支出。4）高品質(zhì)樓盤的推出，刺激了需求增長2006年以前某地樓市主要以銷售移民房為主，主要為多層結構。近幾年，隨著一些實力較強的發(fā)展商進駐，推出了一些品質(zhì)較高的精品住宅，如第一江城、金都世紀等，滿足了較高收入階層的住房訴求，從而拉動了市場需求。4.1.2未來房地產(chǎn)市場展望根據(jù)上述的市場需求分析，可以預計某某縣商品房的供給會持續(xù)上升。隨著交通規(guī)劃的進一步實施，縣城中心區(qū)域以外的地區(qū)配套設施進一步完善，消費者購房的區(qū)域性將呈現(xiàn)“多元化”，不會過度集中在縣城中心位置。同時，項目的品質(zhì)和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場的主流。房屋價格仍將上升，但增長幅度應有回落。4.2項目定位本項目秉承新古典主義的建筑風格，高綠化率、全封閉管理、，低密度、低容積率，體現(xiàn)出以人為本的理念，力圖為業(yè)主打造一個舒適、溫馨的綠色家園。在某地房地產(chǎn)市場上處于中端地位。通過地塊物理屬性及市場屬性分析，我們將本項目定位為：中低產(chǎn)階級的溫馨家園。本項目的目標客戶是具有穩(wěn)定職業(yè)和收入的城市中低產(chǎn)階級；在發(fā)達地區(qū)務工，有著較高眼界的返鄉(xiāng)置業(yè)人員。這些目標客戶的主要特征如下：1.年齡在25歲到45歲之間；2.家庭人口為3-5人；3.家庭年收入在1萬元以上；4.客戶來源于某地新縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；5.購買特征：以一、二次置業(yè)為主，向往城鎮(zhèn)的生活，追求高附加值產(chǎn)品；6.個性特征：追求品質(zhì)生活，向往和諧的生活氛圍，有較強的群體歸屬感及身份認同；7.功能需求：1間主臥，1間老人房，1間兒童房或客房或書房。4.3項目區(qū)域市場競爭狀況某某縣城目前市場上與本項目形成競爭的樓盤主要有：西田花園、第一江城、桂花花園和金都世紀。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢，也存在自身的缺點。西田花園：該樓盤全部多層，磚混結構，由于在性質(zhì)上仍屬于開發(fā)式移民建設，所以價格也定得比較低，目前售價約1,800元/m2。優(yōu)點銷售價格定位合理，銷售周期短，但尾盤價格拉升缺少房源。第一江城：該樓盤占地380畝，規(guī)模較大，地段位于比較熱鬧的濱江路地段?，F(xiàn)處一期已經(jīng)交房，隨著項目成熟，二手房價格達到2,500元左右。該樓盤目前銷售的二期期房，市場銷售價格在3000元~4,300元/m2，最高房價4500元/m2。但該樓盤沿江而建，無法形成封閉小區(qū)，對居住環(huán)境、安全性和私密性造成一定影響。桂花花園：該樓盤一期已建成5棟，二期處于在建階段。二手房毛坯價格：電梯房3000元/m2以上，多層2,400元/m2以上。該樓盤地處中心區(qū)，且算封閉式管理，但建筑密度過大，小區(qū)綠化不成規(guī)模。二期樓盤銷售價格約在4000/m2以上。金都世紀：單幢27層電梯房，為某地樓層最高的商住樓。但該樓盤單層戶數(shù)過多，電梯配置不足，質(zhì)量有缺陷，無綠化。目前二手房均價在2,500~3,500元/m2以上。這些項目與本項目在品質(zhì)方面比較接近，存在一定程度上的競爭。4.4項目定價目前，某某縣城電梯房價格平均在3500元左右。本項目是為封閉式社區(qū)，考慮到項目所處地理位置目前還相對偏僻，暫時交通不夠便利，因此，為取得市場競爭優(yōu)勢，定價略低于市場平均價格為宜，初步定價為2350元/平方米。4.5項目SWOT分析表10項目SWOT分析表項目優(yōu)勢（S）本項目劣勢(W)1.項目小區(qū)是目前某地新城較大規(guī)模（建筑面積1萬平方米）修建中低檔次居住小區(qū)，東臨XX鎮(zhèn)“鬼成”，南望長江的地塊，與XX鎮(zhèn)政府和名山小學相連。2．本項目具有封閉式小區(qū)特點，能很好的滿足人們的安全、舒適品位享受需求，給業(yè)主有更好的自豪感、安全感和歸屬感；3.項目住宅采用“五+一”地層建筑、民族風味濃厚，對整個社區(qū)的檔次無疑又有了一個提升；4.項目建筑設計充分利用項目地貌的特征，項目的戶型格局、采光較為合理，符合人們對戶型日益增長的品質(zhì)追求。5.項目附近區(qū)域教育設施齊全，僅靠名山小學、XX鎮(zhèn)政府，能夠滿足業(yè)主子女的教育和方便政府辦事需求。1．項目地塊地勢低洼，平場填挖土石方量大，增加建設成本；2．長江二橋未建設開通；本項目機會(O)本項目威脅(T) 1．本地無同類型產(chǎn)品可比，增強有效的產(chǎn)品引導及推廣消除一定的市場競爭力；2．規(guī)劃實施的長江二橋可以拉近本區(qū)域與縣中心的距離；將提高本地及本案的商業(yè)價值、地段價值；1．其他建設項目的推出將分化本案的部分潛在客戶。第五章項目建設條件5.1項目位置本項目位于重慶市某某縣XX鎮(zhèn)新城。該地塊總面積9畝，共6590平方米，北接XX鎮(zhèn)政府，東臨國家級森林公園雙桂山，龍河。場地東西長約80米，南北寬約75米。備注：紅色圖案為項目地址，兩根紅線代表擬建長江二橋5.2項目綜合情況鉑坤·名山新城項目建設期限一年。用地面積6590平方米，建筑面積10643.57平方米，修建住宅110套。5.3項目建設主要技術經(jīng)濟指標項目建設主要技術指標如下：表12主要技術指標序名稱單位數(shù)據(jù)備注1總用地面積m26590其中建筑物占地面積m22122道路廣場及其他占地m22438綠化占地m220302總建筑面積m2106443建筑密度%32%4容積率1.65綠地面積m220306綠地率%31%7居住總戶數(shù)戶1108總居住人數(shù)人33005.4項目建設條件1.本地區(qū)氣象條件和工程地質(zhì)條件①氣象條件重慶氣象臺裝置位置：北緯29°35'；東經(jīng)106°28'。溫度：年平均溫度18.3℃；極端最高溫度44.0℃；極端最低溫度－1.8℃。降雨量：歷年平均降雨量1081.7mm；最大小時降雨量65mm。濕度：歷年平均相對濕度79％；最熱月平均相對濕度76％；最冷月平均相對濕度81.3％。風向：全年主導風向北風；最大風速28.4m/s；冬季風向C頻率36％，北向頻率15％；夏季風向C頻率31％，北向頻率10％。歷年平均風速2.2m/s?；撅L壓0.4KN/m2。②工程水文及地質(zhì)條件根據(jù)重慶川東南地質(zhì)工程勘察院編制的巖土工程勘察報告，本工程場地類別為II類，場地上特征周期為0.35s，地貌屬淺丘斜坡地貌，地基土分類為巖石地基，地基承載力特征值1710kpa，常年地下水位較深，變化幅度不大，無腐蝕性。本地區(qū)地震基本烈度6度，抗震設防烈度6度。2.建設條件本工程建設地點距縣城中心（直線距離）1.5公里，交通便利，市政配套設施齊全。本工程在西北方向有市政供水管，西北方向有市政污水管，西北方向有市政雨水管。天然氣管道由西北方向引入；電力管網(wǎng)由西北方向引入；電訊（網(wǎng)絡、閉路電視）管網(wǎng)由西北方向引入。3.交通條件項目位于規(guī)劃中的名山新城新區(qū)，交通便利，特別是長江二橋的建設開通，將縮短與縣成中心距離。第六章項目建設工程方案6.1主要設計依據(jù)1)《民用建筑設計通則》GB50352-2005；2)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93（2002年版）。3)《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）；4)《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005；5)《重慶市居住建筑節(jié)能設計標準》DB50/5024-2002；6)《公共建筑節(jié)能設計標準》DBJ50-052-2006；7)《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ100-98；8)《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48-88；9)《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》（2003年版）；10）《重慶市建設工程初步設計審查要點》（2006年版）；11）《工程建設標準強制性條文(2002年版)―房屋建筑部分》；12）國家和地方與本工程有關的其它現(xiàn)行設計規(guī)范、標準、法規(guī)和條例。6.2設計指導思想及主要原則各專業(yè)在符合國家和重慶市現(xiàn)行有關規(guī)范、規(guī)定和技術標準的前提下，盡量忠實于原方案設計和滿足顧客提出的要求，并完善建設各項配套設施。同時，應針對該項目的特點對方案進一步深化。充分體現(xiàn)“以人為本”的現(xiàn)代設計思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間和人與人之間的關系。設計總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。堅持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益統(tǒng)一的原則，執(zhí)行“節(jié)能、省地、環(huán)保”的國策。采取具體措施和作法，滿足有關節(jié)能設計規(guī)范的要求。充分挖掘用地潛力，多利用地下空間，增加停車位。采取具體措施和作法，保護環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略要求。堅持適用、安全、經(jīng)濟、美觀的原則，積極采用新技術、新材料、新工藝、新設備，做到技術先進，經(jīng)濟合理，形象美觀。合理利用地形設計小區(qū)布局及其他功能建筑物，以降低工程造價，方便用地的開發(fā)。6.3建筑方案概要（一）平面布局及功能分區(qū)該小區(qū)位置優(yōu)越，與雙桂山國家級風景區(qū)相連，遠處可眺望長江及某某縣城，再加上自身優(yōu)美的中庭環(huán)境，所以在戶型設計中通過合理布局利用，充分考慮對景觀的欣賞，打造出舒適的居住空間。同時在戶型平面設計中合理組織套內(nèi)功能空間。做到動靜分區(qū)，潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間與居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與盥洗洗滌空間的關系。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。室內(nèi)交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。一般戶行為：入口為一玄關過渡空間，可放置鞋柜。由玄關處可直達客廳、餐廳和廚房，客廳另一端近臥室，這樣動靜分區(qū)和家庭的私密性得以圓滿解決。臥室中除放置雙人床外可設置衣柜，臨窗可設置工作臺。客廳方正完整比例適當，無其他房間的門朝向客廳，故客廳家具布置較為理想。在餐廳前面設置一個工作陽臺，洗衣、晾衣均在此進行，使?jié)嵨鄯謪^(qū)明確，保證了餐廳廚房的清潔。在本工程中，每戶均做到了“明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳”的“四明”格局。每戶兩間居住空間和客廳朝向主要景觀。臥室設置低窗臺大玻璃（內(nèi)加防護欄桿），起居室至陽臺為落地玻璃門，從而擴展了廳內(nèi)的景觀視野，提高了舒適度。（二）立面設計本小區(qū)建筑設計采用的立面及立面構成手法塑造出現(xiàn)代與傳統(tǒng)緊密結合而成的協(xié)調(diào)感，以全新的思維及手法追求新時代的海派風格。設計中力爭創(chuàng)造富有高貴典雅氣息的建筑新風格，使該小區(qū)建筑從周圍環(huán)境中脫穎而出。立面采用現(xiàn)代建筑手法處理，以勻稱的體量，豐富的細節(jié)和悅目的色彩使該建筑群顯得簡潔、典雅和清新。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，帶來室內(nèi)通明透亮的視覺效果，并使室內(nèi)外空間相互流通，也使整體立面顯得活潑而明快。充滿貴族氣息的紅色唐式屋頂，把建筑的獨特性予以鮮明的注釋。建筑色彩將以溫暖的米黃色為基調(diào)，搭配淡綠色透明玻璃窗及局部灰色及底部褐色仿石面磚墻面，體現(xiàn)一種清新，灑脫的居住文化。（三）剖面設計剖面設計根據(jù)使用功能、建筑造型、結構尺度、并結合地形高差綜合考慮。具體為：住宅層高3.0m；室內(nèi)外高差0.30~0.90m；樓梯每個梯段的踏步數(shù)不超過18級，也不少于3級；樓梯平臺上部及下部過道處的凈高。不小于2m，梯段凈高不小于2.2m。（四）建筑安全1.女兒墻完成面凈高應≥1100，幼兒園等少兒活動場所≥1200。2.面積大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500的落地窗，面積大于0.5m2的有框門玻璃均應采用安全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。無框玻璃門應采用公稱厚度不小于10mm的鋼化玻璃。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應用技術規(guī)程》JGJ113-2003表6.1.2-1選用。3.外墻飾面磚工程施工執(zhí)行《外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程》JGJ126-2000的有關技術要求。當基層的抗拉強度小于外墻飾面磚粘貼的粘結強度時，必須進行加固處理，加固后應對樣板進行強度檢測。找平層材料的抗拉強度不應低于外墻飾面磚粘貼的粘結強度。4.安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應采取保護措施。保護措施應視易發(fā)生碰撞的建筑玻璃所處的具體部位不同，分別采取警示（在視線高度設醒目標志）或防碰撞設施（設置護欄）等。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護欄。5.樓梯桿扶手高度自踏步前緣量起不應小于900?？繕翘菥粋?cè)水平長度大于500時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為1050。住宅、會所、商場、幼兒園及少年兒童專用活動場所的欄桿垂直桿件間的凈距不應大于110。6.陽臺、外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、上人屋面及室外樓梯等臨空處欄桿（板）下部離地0.10m高度不應留空。臨空高度在六層及以下時,欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在六層以上時，欄桿高度不應于1.10m，幼兒園等少兒活動場所應不小于1.2m。如底部有寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，應從可踏部位頂面起計算。7.低窗臺（窗臺凈高度低于0.8m或住宅窗臺低于0.9m時）的防護措施應遵守以下規(guī)定：窗臺高度低于或等于0.45m時，護欄或固定扇的高度應自窗臺面起算；窗臺高度高于0.45m時，護欄或固定扇的高度可自地面起算（但護欄下部0.45m高度范圍內(nèi)不得設置水平欄柵或任何其他可踏部位。如有可踏部位應從可踏部位起算）。陽光窗（凸窗）范圍內(nèi)設有供人坐或放置花盆等用時，護欄或固定扇的防護高度一律從窗臺面起算；8.住宅的公共出入口位于陽臺、外廊及敞開樓梯平臺的下部時，應采取防止物體墜落傷人的安全措施。（六）結構設計本項目所有建筑均采用混合結構。6.4公用工程建設方案（一）給水排水1.給水本工程水源為城市自來水，設進水管1條，管徑為DN100mm，由西側(cè)接入。按照項目入住規(guī)模計算，最高日水量852.4m3,最大時水量102.6m3。1）室外采用生活和消防分供制給水系統(tǒng)，室內(nèi)采用生活和消防各自獨立的給水系統(tǒng)。2）室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設，管徑為DN50~DN100mm。管道覆土深度3）除在本工程進水管上設置總水表外，并在小區(qū)內(nèi)根據(jù)不同的用水性質(zhì)分別設置水表計量。4）給水管采用下行上給系統(tǒng)。5）二次加壓給水采用無負壓供水設備供水。2.排水1）本工程污水量：按生活給水量的90%計算，則最高日污水量835.2m32）雨水量：暴雨強度公式：q=2822（1+0.775lgp）/（t+12.8p0.076）0.77（升/秒.公頃）。設計重現(xiàn)期：P=3年。地面綜合徑流系數(shù)：取Ψ=0.60。匯水面積：F=95943m2。雨水量Q=2320L/s。3）排水系統(tǒng)①排水采用生活污水和雨水分流制。②室外污水和雨水均通過暗管組織排水，污水排向小區(qū)的城市污水管道中。雨水以小區(qū)內(nèi)道路為分界線，分別排向本工程城市雨水管道（Q=1289L/s）和的排水渠后再進入長江（Q=1023L/s）。③室外污水按匯水區(qū)域設2根排出管，雨水按匯水區(qū)域設3根排出管。④室內(nèi)的污水和雨水采用重力流組織排水；但采用重力流排水有困難的廢水排至地下室的集水池內(nèi)后，再采用潛水排污泵提升至室外雨水管道。⑤污水管管徑為d150mm,雨水管管徑為d150~d300mm。（二）強電1.電源及電壓根據(jù)開發(fā)商與供電局協(xié)議，本工程用電由區(qū)域開閉所提供一回10kV電源專線。建筑物外10kV供電線路型號規(guī)格由供電局確定。建筑物內(nèi)10kV配電線路采用（ZR）-YJV-10kV電力電纜。2.供電系統(tǒng)10kV配電采用單母線不分段運行，由附近市政變電站引來的10kV電源經(jīng)小區(qū)10kV配電所分配后，以放射式向各變電所供電，變壓器之間設低壓聯(lián)絡,以備負荷調(diào)節(jié)之用。3.變電所本工程共設一個組合式變電所,變壓器總裝機容量為1286kVA。4.照明①商場照明采用格柵式高效熒光燈為主，輔以高效節(jié)能嵌燈，商場由配電箱集中控制。②餐飲、娛樂照明以白熾燈為主，輔以少量熒光燈和高效節(jié)能燈。控制采用配電箱集中控制與就地控制相結合的方式；③車庫照明采用簡式熒光吸頂(鏈吊)燈，由照明配電箱集中控制；設備用房照明采用防水防塵燈具。由各房間就地控制；④住宅室內(nèi)照明由住戶自理，公共走廊、樓梯間照明采用吸頂燈，由聲、光控開關控制，電梯間照明采用環(huán)形熒光吸頂，由蹺板開關就地控制；⑤應急、疏散照明采用集中應急電源型燈具，由消防中心集中控制或就地控制。⑥變配電所、消防控制室、電信機房、消防水泵房、樓梯間、前室、公共走廊、商場、車庫等場所設置應急照明。⑦所有照明配電線路均采用BV-0.45KV/0.75KV型導線穿PVC管或鋼管在棚、墻內(nèi)敷設。5.防雷1)防雷等級根據(jù)本工程建筑性質(zhì)，確定6、7號樓為二類防雷建筑；確定其余建筑為三類防雷建筑。2)防雷措施①為防直接雷，在6、7號樓建筑物屋頂沿女兒墻四周敷設一條水平避雷帶及在屋面敷設10×10m避雷網(wǎng)；在其余建筑物屋頂沿女兒墻四周敷設一條水平避雷帶及在屋面敷設20×20m避雷網(wǎng)，以防直擊雷；高度在30m及以下的建筑，屋頂避雷帶采用暗敷，其暗敷厚度不大于2cm；高度在30m以上的建筑，屋頂外墻避雷帶采用明敷，屋面避雷帶采用暗敷。②為防側(cè)接雷，在二類防雷建筑物高度30m以上各層四周邊梁鋼筋焊接成環(huán)行成水平避雷帶；30m以上外墻上的金屬欄桿、門窗等較大的金屬物體及豎向金屬管道均與防雷裝置相接；③為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設備接地相連；④防雷引下線利用建筑物柱內(nèi)主筋，二類引下線平均間距分別為不大于18米m；三類引下線平均間距分別為不大于25米m；⑤高、低壓變、配電設備采用氧化鋅避雷器作過電壓保護；屋頂電梯、風機配電箱和其它重要設備配電箱內(nèi)加裝SPD模塊，以防雷擊過電壓損壞設備。（三）弱電1.通信系統(tǒng)①本工程居住建筑電話全部采用市話直通，住宅每戶考慮1門電話，公建用房按0.01門/m2計算，另考慮15%裕量，約需電話160門。電話機房電源由變電所提供兩路~220V，50Hz電源，在機房經(jīng)雙電源自動切換裝置后，由50kVA在線式UPS不間斷電源供給。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設備間與電話設備間共用；②引至本工程的通信電纜由小區(qū)西面部位穿管埋地引入。電話機房總配線架和居住建筑電話設備間之外的線纜由電信部門負責；③電話機房設局部等電位箱，接地裝置與大樓防雷接地裝置共用，接地電阻不大于1Ω。2.有線電視系統(tǒng)①本工程共有用戶終端數(shù)110個。系統(tǒng)采用分配模式，由前端設備、干線、放大器、分配器、支線及用戶終端等組成。系統(tǒng)采用750MHz全頻雙向傳輸，用戶電平要求67±4dB，圖象清晰度應在四級以上。②用戶分配網(wǎng)絡采用分配分支的分配型式，干線電纜選用SYV-75-9，支線電纜選用SYV-75-5，穿PVC管或鍍鋅鋼管暗敷；（四）通風系統(tǒng)設計住宅衛(wèi)生間通風設換氣扇，由用戶自理。（五）消防1.設計原則：貫徹“以防為主，防消結合”的方針。根據(jù)每幢建筑物的消防特征，正確定性，分別采用不同的消防方式，以滿足國家強制性防火規(guī)范的規(guī)定要求。2.消防車道建筑的周圍，均設有環(huán)形消防車道。3.結構防火該工程設計所采用的建筑構件（承重墻、柱、梁、樓板和屋面板等）燃燒性能和耐火極限均達到規(guī)范規(guī)定的相應等級要求。結構柱、梁、板保護層厚度達到相應設計耐火等級要求。4.消防給排水1）消防水源室內(nèi)外消防用水均貯存在本工程內(nèi)3#樓內(nèi)的消防水池內(nèi)。消防水池的有效容積為V=125m3。并從本工程西側(cè)的城市給水管道接入DN150mm進水管一條，作為消防水池補水使用。2）室外消防給水系統(tǒng)室外采用生活與消防獨立的消防給水系統(tǒng),管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設,管徑為DN150mm。5．消防排水1)消防電梯坑底的側(cè)面設有集水池，池內(nèi)設消防潛水泵排出消防廢水。2)集水池有效容積3.6m3，潛水泵2臺，一備一用。6.化學消防各建筑內(nèi)根據(jù)其面積和火災類別，在適當位置配置一定數(shù)量的手提式磷酸氨鹽干粉滅火器。第七章環(huán)境保護和節(jié)能措施7.1環(huán)境保護7.1.1環(huán)境保護標準《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095—1996）二級《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838—2002）III級《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93）2類《建筑施工場界噪聲限值》（GB12623—90）7.1.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀本項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量總體情況較好。根據(jù)某某縣環(huán)境監(jiān)測站的監(jiān)測結果，該區(qū)域環(huán)境空氣中NO2、SO2、PM10濃度均能滿足環(huán)境空氣質(zhì)量標準的要求，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。噪聲監(jiān)測點能滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）中2、4類標準要求，聲環(huán)境質(zhì)量較好。長江大橋斷面和龍河金竹灘斷面各監(jiān)測因子均未超標，水質(zhì)能滿足Ⅲ類水域水質(zhì)標準，水質(zhì)現(xiàn)狀較好。7.1.3施工期環(huán)境影響及防治措施①環(huán)境空氣：由于燃油動力機械為間斷作業(yè)，使用數(shù)量不大，僅對施工區(qū)域近距離的環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生短期的不利影響。施工人員生活燃料使用清潔能源或液化氣，對環(huán)境空氣影響不大。在施工過程中，應加強管理，切實控制施工揚塵污染。②聲環(huán)境：施工噪聲對項目周圍環(huán)境有一定影響，易出現(xiàn)噪聲超標。施工期應采用較先進、噪聲較低的施工設備和合理的施工方法，加強對施工機械的維護保養(yǎng)，避免由于設備性能差而使機械噪聲增大的現(xiàn)象發(fā)生。施工單位應注意合理安排施工時間和機械設備的擺放位置，盡量避免出現(xiàn)施工噪聲擾民問題。③地表水環(huán)境：施工場區(qū)應設隔油、沉砂池，施工期產(chǎn)生的廢水經(jīng)沉砂后達標排放或回用，施工機械產(chǎn)生的含油廢水經(jīng)隔油沉淀處理后達標排放；在施工期工地會有一定量的生活廢水，施工人員利用附近公廁，減少生活污水的排放量，使施工期對地表水環(huán)境質(zhì)量影響降低到最低程度。施工方有責任做好污染防治工作，使這些問題不對區(qū)域環(huán)境造成影響，使施工期對地表水環(huán)境的影響降低到最低程度。④固體廢棄物：場地現(xiàn)已基本平整，僅局部去高填低，挖方量約為11萬m2，全部用于場地填平，不外運，無棄方。管溝開挖后及時安裝管道以將泥土回填到位，對建筑棄渣收集至指定渣場處置，不能隨意堆放、傾倒。施工人員生活垃圾集中處理，不得亂倒，必須集中收集后送往指定垃圾處理場統(tǒng)一處理，廢渣經(jīng)以上方法處理后對環(huán)境影響很小。⑤水土流失：工程場地開挖時易造成水土流失，在施工期應合理安排工期，地表開挖盡量避免暴雨季節(jié)，根據(jù)施工計劃，預先修建沉砂池、排水溝等，對于長時間裸露的開挖面，遇雨時應用塑料布覆蓋，減輕降雨的沖刷，施工完成后應盡快進行路面硬化和綠化工作，把水土流失降低到最低限度。⑥交通影響分析：施工期大量工程車輛進出施工場地，會加大該地區(qū)的交通壓力，容易形成交通堵塞，并產(chǎn)生一定的噪聲影響。施工方應合理規(guī)劃車輛進出路線，安排專人指揮交通，以防止交通阻塞和噪聲污染，車輛上路前必須將泥土清理干凈，嚴禁車輪帶泥土上路和超高、超載運輸。7.1.4營運期的環(huán)境影響①廢氣：項目工程投入使用后，對大氣的污染主要為住宅廚房油煙、生化處理池產(chǎn)生的臭氣和汽車尾氣。各住戶均使用清潔能源天然氣，排放廢氣中的污染物對大氣環(huán)境影響很小，住宅樓油煙經(jīng)排氣道高空排放，對環(huán)境影響小；生化處理池產(chǎn)生的臭氣經(jīng)專用管道接入就近樓頂排放，對環(huán)境影響很?。卉噹熘形矚馀欧帕可?，經(jīng)機械排風系統(tǒng)由專用管道至豎井高空排放，對環(huán)境影響甚微。②廢水：小區(qū)內(nèi)住宅生活污水可直接排入市政污水管，營業(yè)性餐飲污水需經(jīng)隔油、生化處理達一級排放標準后排入市政污水管，小區(qū)各種污水經(jīng)市政管道最終匯集到某某縣污水處理廠處理。③噪聲：本項目投入建設期間，對噪聲值較高的部分設備，采取了極為嚴格的防治措施，且采取較為嚴格的隔聲、減震等措施。故正常情況下，對外部聲環(huán)境不會產(chǎn)生明顯影響。④固體廢棄物：小區(qū)的主要固體廢棄物是生活垃圾，小區(qū)內(nèi)設一個小型垃圾中轉(zhuǎn)站，位于南側(cè)，距離垃圾站15m的衛(wèi)生防護距離要求，生活垃圾實行分類袋裝化，每日由專人到居民區(qū)收集后運至專門垃圾收集點，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置，不危害環(huán)境。7.1.5環(huán)境影響評價通過以上措施，可以極大地減少道路施工期間水土流失對環(huán)境的影響，同時盡力使這種影響短暫，隨著工程竣工立即消失。本工程作為高標準開發(fā)的商品房小區(qū)，交通順暢，服務水平高，且管理完善，綠化面積大，將大大地減少噪聲、廢氣、交通振動的污染。總體上，本工程道路運營期間對城市環(huán)境影響較小。7.2節(jié)能措施7.2.1設計依據(jù)①《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176-93；②重慶市《公共建筑節(jié)能設計標準》DBJ50-052-2006；③《重慶市居住建筑節(jié)能設計標準》GB50/5024-2002;④《建筑照明設計標準》GB50034-2004。⑤《節(jié)水型生活用水器具》CJ164－2002。7.2.2建筑節(jié)能①總平面節(jié)能設計中盡量減少硬化（混凝土、石板等）地面，增加綠地和水域；建筑群的布置疏密有間，布置有利于自然通風；建筑物的平面盡可能保證通風良好，特別是板式住宅通風條件相當優(yōu)越。小區(qū)大部分住宅盡可能偏于南北朝向布置。②建筑單體節(jié)能將住宅主要活動房間布置在南面，使房間夏天可減少室外熱量侵入，冬天可獲得較多的日照；選用合適的外窗尺寸和窗墻比例，使其傳熱系數(shù)符合《重慶市居住建筑節(jié)能設計標準》和《公共建筑節(jié)能設計標準的規(guī)定。門窗洞口的開啟位置有利于自然采光，也有利于自然通風；原則上減少建筑物外表面積。選用合適的建筑體型系數(shù)，居住建筑滿足《重慶市居住建筑節(jié)能設計標準》的規(guī)定；廚房和衛(wèi)生間排風口的設置，避免強風時的倒灌現(xiàn)象和油煙等對周圍環(huán)境的污染；單面采光房間的進深適宜；屋面、外墻表面采用淺色處理；樓梯間采用可開啟式外窗;加強樓地面、分戶墻的保溫隔熱處理;住戶的空調(diào)機組室外機位置合理，滿足通風要求，不易受陽光直射。③建筑物外圍護墻節(jié)能在滿足基本的承重、安全圍護、防水、防潮功能外，考慮以下幾點：采用保溫隔熱性能好的墻體材料，如燒結巖空心磚、加氣混凝土砌塊、陶?；炷疗鰤K、加保溫層的復合墻板等；采用外墻保溫體系（如聚苯顆粒保溫漿料保溫砂漿、擠塑聚苯板保溫板等），以滿足相應建筑節(jié)能設計標準的相關規(guī)定。④門窗節(jié)能除滿足基本的采光、通風和安全圍護作用外，還應從以下及各方面來考慮門窗的節(jié)能特性，以滿足相應建筑節(jié)能設計標準的相關規(guī)定：選用塑料窗框型材；采用傳熱系數(shù)低的外門窗玻璃（中空玻璃、低輻射中空玻璃、Low-E玻璃等）材料；門窗應具有良好的密封性能。住宅外窗氣密性七層以下不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》規(guī)定的3級，七層及以上不低于4級。公建外窗氣密性不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》規(guī)定的4級。透明幕墻的氣密性不低于《建筑幕墻物理性能分級》規(guī)定的3級。⑤屋面節(jié)能利用屋頂植草、栽花、種植灌木、形成生態(tài)屋面；保溫層設置在防水層上，形成倒置式屋面；⑥對于圍護結構個別部位滿足“節(jié)能標準”有較大困難時，將在施工圖設計階段進行建筑物全年耗電量的綜合性能指標（或權衡）判斷，通過調(diào)整構造，使該指標能滿足相應建筑節(jié)能設計標準的規(guī)定。7.2.3給排水節(jié)能①選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。②按用水部門設置水表進行計量收費。③游泳池用水經(jīng)處理后，循環(huán)使用，可循環(huán)利用率達85-90%。④水池（箱）設報警溢流水位，防止長時間溢流排水。7.2.4電氣節(jié)能（1）供配電系統(tǒng)節(jié)能①變配電所應盡量靠近負荷中心，以縮短配電半經(jīng)減少線路損耗；②合理選擇變壓器的容量和臺數(shù)，以適應由于季節(jié)性造成的負荷變化時能夠靈活投切變壓器，實現(xiàn)經(jīng)濟運行減少由于輕載運行造成的不必要電能損耗，③合理分配負荷，控制變壓器負載率在75%--85%之間，盡量使變壓器工作在高效低耗區(qū)內(nèi)；（2）減少線路損耗：①盡量選用電阻率ρ較小的導線；②盡可能減少導線長度，盡可能避免在設計中線路走彎，不走或少走回頭路；③變電所應盡可能地靠近負荷中心，以減少供電半徑；④對于較長的線路，在滿足載流量、熱穩(wěn)定、保護配合及電壓降要求的前提下，在選定線截面時加大一級線截面。（3）提高功率因數(shù)①設計中盡可能采用功率因數(shù)高的用電設備；電感性用電設備可選用有補償電容器的用電設備(如配有電容補償?shù)臒晒鉄舻?；②在采用分散就地補償和高、低壓柜集中補償相結合的方式以提高功率因數(shù)。（4）變壓器、電動機節(jié)能①選用SCR9節(jié)能變壓器；②選用高效率的電動機；③采用變頻調(diào)速控制電動機使其在負載率變化時自動調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)速使得與負載變化相適應以提高電動機輕載時的效率。（5）照明節(jié)能在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能.。①充分合理地利用自然光，使之與室內(nèi)人工照明有機地結合，以節(jié)約了人工照明電能；②照明設計滿足《建筑照明設計標準》中規(guī)定的各種照度標準、視覺要求、照明功率密度，其主要場所的平均照度及功率密度值如下；樓梯、平臺75lx③在滿足照明質(zhì)量的前提下，一般房間(場所)優(yōu)先采用高效發(fā)光的熒光燈(如T5、T8管)及緊湊型熒光燈；④使用低能耗及性能優(yōu)的光源用電附件（電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等）；公共建筑場所內(nèi)的熒光燈選用帶有無功補償?shù)臒艟撸o湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器。⑤根據(jù)照明使用特點，采取分區(qū)控制燈光或適當增加照明開關點；公共場所及室外照明采用程序控制或光電、聲控開關；走道、樓梯等人員短暫停留的公共場所采用節(jié)能自熄開關。7.2.5節(jié)能效果評價采取以上節(jié)能措施后，能源利用率將得到提高。本項目可達到國家節(jié)能規(guī)定的要求，符合節(jié)約能源的總方針。第八章勞動安全衛(wèi)生與消防8.1國家有關法規(guī)1、《中華人民共和國行政處罰法》〔2007-02-02〕2、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》〔2007-02-02〕3、《中華人民共和國消防法》〔2007-02-02〕8.2項目實施中有可能對勞動法造成的危害1、土方開挖：土方在開挖的過程中有可能出現(xiàn)崩塌，這也可能危害勞動者的生命安全，必須盡可能避免對人造成傷害。2、機械傷害：施工過程中將使用各種大型機具，若操作不當，也會造成對人的傷害。3、施工人員在現(xiàn)場的住房：若消防安全措施不到位，亦可能造成火災，從而危及人員的安全。8.3安全措施1、組成：以業(yè)主、施工單位、監(jiān)理單位為主要成員的安全、消防領導機構，制定切實有效的安全管理條例，定人定期定時對安全消防進行檢查，凡不符合安全生產(chǎn)及消防安全的作法隨時糾正，避免發(fā)生安全事故。2、嚴格對危險品如炸藥、雷管等的管理，非危險品操作人員不得接觸危險品。存儲危險品的庫房，應有安全消防措施，并應距人員集區(qū)、道路、房屋保持安全距離。3、對施工機具應制定安全操作規(guī)程，操作人員應持證上崗，杜絕無證操作。4、對現(xiàn)場施工人員的住房，應按《建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定修建，應有必須的消防通道及消防措施，嚴格對用電、用火的規(guī)定檢查，消除火災隱患。5、對隨時會產(chǎn)生安全危害的作業(yè)應采取必要的安全保護措施；如土方開挖時的護坡和支撐等，沒有安全措施不得施工。6、應按工作需要或氣候特點發(fā)放勞動保護用品、清涼或消暑、防寒藥品和用具。第九章項目的管理及實施9.1組織機構組織機構是否合理，不僅會影響工作效率，而且會對其員工的精神面貌、工作態(tài)度產(chǎn)生影響。組織機構設置的基本原則有九條，分別是：組織的目標性：使組織內(nèi)各部分于單位整體經(jīng)營目標下能充分發(fā)揮能力而達成各自目標；組織的成長性：考慮單位的業(yè)績經(jīng)營與持續(xù)成長；組織的穩(wěn)定性：隨著單位成長而逐步調(diào)整組織是必要的，但經(jīng)常的組織、權責、程序變更將使員工信心動搖；組織的簡單性：組織的簡單將有助于內(nèi)部協(xié)調(diào)與人力分配；組織的彈性：保持基本形態(tài)，又能配合各種環(huán)境條件的變化；組織的均衡性：各部門業(yè)務量的均衡，將有助于內(nèi)部的平衡與分工；指揮的統(tǒng)一性：一人同時接受二位以上主管管理，將使其產(chǎn)生無所適從的感覺；權責明確化：權責或職責不清將使工作發(fā)生重復或遺漏、推諉現(xiàn)象，易使員工產(chǎn)生挫折感；作業(yè)制度化：明確的制度與標準作業(yè)可減少摸索時間。當然，在實際運作過程中，組織機構的設置應根據(jù)項目的發(fā)展和變化而不斷進行動態(tài)調(diào)整。組織機構設置的重點是管理跨距與專業(yè)化。管理跨距（控制界限）受單位主管直接有效地指揮、監(jiān)督部屬的能力限制，最適當?shù)墓芾砜缇嘣O計并無一定的法則；專業(yè)化則是在可能的范圍內(nèi)由各單位人員擔任單一或?qū)I(yè)分工的業(yè)務活動，可加強單位面對多變競爭環(huán)境的適應能力。因此業(yè)主成立以公司領導為主的項目實施組織機構，配備足夠的管理人員。組織機構圖公司領導層公司領導層項目經(jīng)理銷售部財務部工程部安全消防部后勤部1、以公司主要領導為項目經(jīng)理，統(tǒng)一管理項目的實施。2、該項目管理辦公室，負責處理日常文字打印，公文交接等事務。3、設立財務部，負責處理現(xiàn)場預決算和小額財務費用的報銷經(jīng)賬。4、設立工程部，主要控制項目實施的進度，施工質(zhì)量和工程量的確認等，可吸納監(jiān)理單位監(jiān)理工程師共同組成。5、設立安全消防部，負責項目實施過程中的安全規(guī)章的制度，檢查落實工作，并對消防工作和現(xiàn)場的保衛(wèi)防盜防火負責，其主要責任人為項目經(jīng)理。6、設立后勤部，主要負責施工人員的生產(chǎn)生活必需品的采購供應及發(fā)放工作。7、設立銷售部，負責對項目進行推廣銷售。9.2項目的監(jiān)督和評價9.2.1實施質(zhì)量監(jiān)督1、項目的監(jiān)督機構由項目業(yè)主人員組成，主要監(jiān)督資金到位和運用情況，確保?？顚Ｓ煤凸こ痰捻樌麑嵤?。2、項目的監(jiān)督可采取現(xiàn)場查勘、資料抽查等監(jiān)督方式。3、工程監(jiān)督實行工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督，報請政府派出機構質(zhì)量監(jiān)督站，并委托有相應資質(zhì)的社會監(jiān)理公司進行質(zhì)量監(jiān)督，結合專家組共同把好工程建設質(zhì)量關。9.2.2監(jiān)督方式監(jiān)督分為兩種：經(jīng)常性監(jiān)督：即對項目活動的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督檢查，如計劃的可行性、計劃的實施情況、資金的到位情況、建設質(zhì)量等，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，以保證項目的順利實施和投資效益的發(fā)揮。階段性監(jiān)督：即定期對項目實施情況進行監(jiān)督，如項目相關政策的制定與實施，配套資金的落實。設備的安裝和使用等。對項目中的不足之處進行修改和完善。第十章項目實施進度計劃本項目的運作周期，從項目前期工作到實現(xiàn)全部銷售，為縮短工期建設期，部分工作交叉進行。根據(jù)謹慎預計，在項目滿足所有建設條件下，按照正常的建設速度，項目可以實現(xiàn)2011年3月獲得樓房的預售許可證，2011年12月全部工程竣工。2011年12月全部銷售。10.1項目的建設進度計劃根據(jù)業(yè)主的建設計劃，在滿足資金供應的前提下，項目的建設計劃進度見下表：項目建設計劃進度年月

工程內(nèi)容2010年2011年2012年91011121234…11121234可行性報告資金落實工程招標土建施工竣工驗收房屋銷售第十一章投資估算和資金籌措11.1投資估算11.1.1投資估算的編制依據(jù)1）建設部《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》（2003年版）2）《重慶市建設工程設計概算編制規(guī)定》3）重慶市關于建設工程各項費用的相關文件4）建筑、結構和公用工程各專業(yè)單位提供的設計圖紙和數(shù)據(jù)5）國家相關稅收法律、法規(guī)和政策6）一期工程建設的相關情況7）一二期工程共同發(fā)生的費用，按照用地面積分攤，二期分攤系數(shù)為0.62。11.1.2建設投資估算1）建筑安裝工程費用本項目建筑安裝工程費用為1,064.36萬元，詳見表：重慶市豐都縣柏康.陽光上海城二期工程項目可行性研究報告PAGEPAGE77建筑安裝工程費用估算表序號成本項目可售面積單位成本總成本（萬元）備注平均A棟5層住宅B棟5層住宅C棟5層住宅D棟5層住宅合計建筑面積*3,213.882,695.142,695.502,039.0510,643.571主體建筑工程費917.89295.00247.38247.42187.16976.96◆基礎工程費130.9042.0735.2835.2826.69139.32◆結構及粗裝修536.00172.26144.46144.48109.29570.50◆門窗工程63.8020.5017.1917.2013.0167.91◆公共部位裝修31.6210.168.528.526.4533.65◆外立面裝修155.5850.0041.9341.9431.72165.592主體安裝工程費82.1126.3922.1322.1316.7487.39◆室內(nèi)水暖氣電62.1119.9616.7416.7412.6666.11◆設備及安裝費15.004.824.044.043.0615.97◆弱電系統(tǒng)5.001.611.351.351.025.32合計1000.00321.39269.51269.55203.911064.363）項目建設其他費用主要計算依據(jù):①.土地費用,本項目地塊屬于出讓土地性質(zhì)，共6590平方米，公司已經(jīng)一次性支付了全部土地出讓金和合同契稅等稅費347萬元。②.勘察設計費，根據(jù)原國家計委和建設部聯(lián)合發(fā)布的計價格〔2002〕10號文規(guī)定估算。③.建設單位管理費，根據(jù)渝財建〔2003〕71號文計取計取。④.工程監(jiān)理費根據(jù)“發(fā)改價格【2007】670號文件規(guī)定按計取。⑤.工程造價咨詢費根據(jù)“渝價〔2006〕49號”文件規(guī)定計取。⑥.工程招標代理費根據(jù)計價格〔2002〕1980號文規(guī)定并參照市場價格標準計取。⑦.城市建設配套費按2011年重慶市人政府令第253號和渝府發(fā)〔2009〕110號文執(zhí)行。其城市建設配套費征收標準由所在區(qū)縣（自治縣）人民政府確定。按某地現(xiàn)行標準為160元/m2估算。⑧.環(huán)評費按照某某縣政府有關規(guī)定，按1元/m2計?、?其他未標準費用按表列備注進行估算。估算結果，工程建設其他費用782.14萬元,其中:土地成本347萬元,前期工程成本145.68萬元,基礎設施建設成本245.60萬元,小區(qū)配套工程成本25.28萬元,開發(fā)管理間接費18.28萬元；具體見工程建設其他費用估算表。工程建設其它費用估算表序號成本項目計量單位工作量單價(元)金額

(萬元)工程量及單價說明2.1土地成本萬元527.00347.29根據(jù)國地出合同繳交地價2.2前期工程成本M2145.682.2.1勘察設計費M2-5.92[計價格[2002]10號]◆測繪費用M2106441.501.60按建筑面積1.5元/平方米。按土地面積0.14元/平方米◆施工放線M242,954.001.18按每棟2954元，參照其他單位◆竣工測量費M2106442.752.93參照其他單位估算價格綜合估算.建筑面積測量為0.3元/平方米，高度和間距測量：300元/幢◆建筑物沉降觀測M2106440.200.212.2.2規(guī)劃設計費M2-27.73◆規(guī)劃技術服務費費M2106441.001.06按建筑面積：1元/m2◆總體規(guī)劃設計及(曬)圖紙費M26,590.000.750.490.75元/M2◆概念設計M2106440.200.21總體規(guī)劃設計費（定點費）按土地面積2元/平方米。◆規(guī)劃設計M2106445.005.32◆建筑設計費㎡1064410.0010.64[計價格[2002]10號]，參照其他單位執(zhí)行10元/平米（建筑面積）◆施工圖技術審查費㎡106443.003.19建筑面積*3元/m2◆施工圖設計費M2106443.003.19建筑面積*3元/m2，包括總圖（市政、給排水）施工圖設計◆圖紙審查費M2106441.481.57按建筑面積：1.48元/平方米◆環(huán)境設計M2203010.002.03按綠化用地面積:10元/平方米，2.2.3技術類咨詢費用8.48技術咨詢費用◆工程咨詢費元、%1064.361.000.11按建筑面積:1元/平方米。。渝價[2000]352號、計價格［1999］1283號◆工程造價咨詢服務費元、%10641.000.11[渝價[2010]69號]

概算審查費、編制標底審核等咨詢費、跟蹤審計費、決算編制費◆招投標代理服務費元、%10640.000.00發(fā)改辦價格【2003】857號、計價格[2002]1980號，按中標價0.2％◆合同簽證管理費元、%1064-按中標價計：合同印花稅：合同價的萬分之三，甲乙方各付一半◆環(huán)保評審費（環(huán)評報告編制及評審費）元、%10642.500.27按中標價計：計價格[2002]125號。◆標底編制審查費元、%10640.000.00按中標價：標底價的3‰◆工程建設監(jiān)理費元、%10641.50%發(fā)改價格[2007]670號◆地震安全評價M2106447.528.00參照其他單位估算2.2.4報批報建費M237.36◆白蟻防治費M2106441.001.06建筑面積×1.2元/m2渝價【2003】489號◆人防易地建設費M21064425.0026.61按建筑面積:25元/平方米。渝價（2010〕230號，按建設項目地面規(guī)劃設計房屋總建筑面積計收文件25元/M2◆消防審查費M2106441.501.60按建筑面積：3元/平方米計算◆防雷監(jiān)督費、檢測、設計審查費M2106440.800.85暫估，監(jiān)督費0.8元/平方米。檢測避雷針55元/支，計500支3萬元◆排污費萬元106444.004.26暫估價◆噪音費月121,600.001.921600元/月估算◆房產(chǎn)測繪費M2106441.001.06合同正在辦理中,按1元/平方2.2.5建設監(jiān)管收費M2-8.53◆工程監(jiān)理費M2106443.503.73發(fā)改價格[2007]670號，可按建筑面積計◆預結算編審費M2106441.001.06工程造價的1‰，也可按建筑面積計◆工程質(zhì)量監(jiān)督費M2106441.701.81工程造價的1.7‰，參照市場價格按渝價【2001】345號◆安全監(jiān)督費M2106440.810.86工程造價的0.6‰，包含在工程費中◆建筑市場管理費M2106441.001.06工程造價的1.28‰，也可按建筑面積計2.2.6三通一平費M2-57.67◆臨時用電M2106442.002.13臨時電KVA,參照估算◆臨時用水M2106441.001.06占地面積,參照估算◆場地平整M265908.005.2735~180元/平米◆臨時圍墻建造費M3165180.002.97臨時圍墻可按長度米計算，每米35~50/米，也可按立方米計算套定額。圍墻長度*圍墻高度1.8m*圍墻厚度24墻（24厘米）。單價：按180元/M3◆臨時施工道路M22,437.6915.003.66按占地面積:15元/平方米◆施工用電M21064415.0015.97按建筑面積:15元/平方米◆施工用水M21064420.0021.29按建筑面積:20元/平方米◆其它費用M2106445.005.32按建筑面積:5元/平方米2.3基礎設施建設成本245.602.3.1室外給排水系統(tǒng)M2-26.61◆室外給水系統(tǒng)M21064425.0026.61總建筑面積*20元/平方米◆雨污水系統(tǒng)M210644-總建筑面積*15元/平方米2.3.3室外電氣及高低壓設備M2-42.57雙回路系統(tǒng)，不需發(fā)電機◆高低壓配電設備及安裝M21064440.0042.572.3.4室外智能化系統(tǒng)M2-6.12◆停車管理系統(tǒng)M2106440.550.59露天停車場、地下室、架空層停車場管理◆小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)M2106440.500.53◆小區(qū)周界紅外線防越報警系統(tǒng)M2106440.200.21◆小區(qū)門禁系統(tǒng)M2106443.804.04◆電子巡更系統(tǒng)M2106440.100.11◆電子公告屏M2106440.250.27◆管理中心M2106440.350.372.3.5市政基礎設施配套費M210643.57160.00170.30按建筑面積:160元/平方米2.4小區(qū)配套工程成本M225.28暫按建安工程費2.4.1綠化建設費M22030-7.11用地面積元/平方米，一般按綠化用地35元/平米◆公共綠化M2203035.007.11重要公共部位的綠化2.4.3道路廣場建造費M224384.88按道路面積每平方35元計算,道路按寬5Ｍ*道路長度◆普通車行道M2243820.004.88道路面積：含瀝青路面及砼路面車行道◆硬質(zhì)鋪裝車行道M2-硬鋪裝車道面積計：消防等使用的硬鋪裝車道◆硬質(zhì)鋪裝廣場及人行道M2-按鋪裝面積計算2.4.4室外照明M2106441.501.60建筑面積2.4.5室外環(huán)衛(wèi)設施工程M21064411.71建筑面積：兒童游樂設施、指示、標識牌、垃圾桶、座椅、陽傘◆小區(qū)環(huán)衛(wèi)設施工程M210643.575.005.32用地面積5元/平方米◆小區(qū)市政配套工程M210643.576.006.39用地面積6元/平方米◆小區(qū)水岸整治M2-用地面積0元/平方米2.5開發(fā)間接費萬元、%18.28直接投資額*2%2.5.1管理費萬元、%1,8281.0%18.28[渝財建[2003]71號]，按總投資的0.8%。建標（1996）628號、財建(2002)394號2.5.2財務費用萬元、%05.4%0.00按銀行最新貸款基準利率為5.4%中長期貸款:一至三年（含）期年利率為5.4%合計萬元-782.143）預備費由于本項目建設時間較短，約1年，因此不做漲價預備費估算。按照建設部的規(guī)定，基本預備費安工程費用和其他費用按5%計取，為92.27萬元。6）項目建設工程靜態(tài)投資估算匯總經(jīng)匯總計算，本項目建設投資總額為1938.77萬元，詳見表15。表15項目工程建設投資估算匯總表序號成本項目平均單位成本投資估算匯總成本（萬元）成本占比（元）A棟5層住宅B棟5層住宅C棟5層住宅D棟5層住宅合計建筑面積*3,213.882,695.142,695.502,039.0510,643.571建安工程成本1000.00321.39269.51269.55203.911,064.3654.9%1.1主體建筑工程費917.89295.00247.38247.42187.16976.9650.4%1.2主體安裝工程費82.1126.3922.1322.1316.7487.394.5%2工程建設其他費用734.85236.17198.05198.08149.84782.1440.3%2.1土地成本326.29104.8787.9487.9566.53347.2917.9%2.2前期工程成本136.8743.9936.8936.8927.91145.687.5%2.3基礎設施建設成本230.7574.1662.1962.2047.05245.6012.7%2.4小區(qū)配套工程成本23.767.636.406.404.8425.281.3%2.5開發(fā)間接費17.185.524.634.633.5018.280.9%2.5.1管理費17.185.524.634.633.5018.280.9%2.5.2財務費用0.00-----0.0%3不可預見費86.6927.8623.3623.3717.6892.274.8%3.1基本預備費86.6927.8623.3623.3717.6892.274.8%3.2漲價預備費0.00-----0.0%開發(fā)成本1821.54585.42490.93491.00371.421938.77100.0%11.3資金籌措以及安排項目總投資1938.77萬元，計劃資金籌措：自