馬群馬術(shù)場公寓項(xiàng)目可行性研究報告

PAGEPAGE51南京鐘山國際賽馬場運(yùn)動員公寓會所項(xiàng)目可行性研究報告江蘇蘇地房地產(chǎn)咨詢評估有限公司二零零六年五月目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 31.1項(xiàng)目概況與背景 31.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 81.3可行性研究報告編制的依據(jù) 91.4可行性研究報告主要結(jié)論及建議 9第二章市場調(diào)查與分析 102.1南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀 102.2南京房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 132.3南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策 142.4南京市別墅租賃市場分析 17第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 223.1建設(shè)規(guī)模 223.2建設(shè)內(nèi)容 22第四章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 244.1環(huán)境保護(hù) 244.2節(jié)能 25第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 26第六章財務(wù)效益測算 276.1項(xiàng)目投資估算 276.2項(xiàng)目租賃收入預(yù)測 306.3該方案的財務(wù)評價 30第七章風(fēng)險分析 337.1敏感性分析 337.2盈虧平衡分析 347.3防范風(fēng)險對策 35第八章結(jié)論與建議 36附表與附圖 37

第一章總論1.1項(xiàng)目概況與背景建設(shè)單位概況南京鐘山國際賽馬場運(yùn)動員公寓會所項(xiàng)目（以下簡稱運(yùn)動員公寓項(xiàng)目）是由南京賽馬置業(yè)有限公司投資開發(fā)的。南京賽馬置業(yè)有限公司(以下簡稱賽馬公司),是為承建十運(yùn)會馬術(shù)和速度賽馬比賽場館而成立的有限責(zé)任公司。公司股東為：南京紅龍集團(tuán)（民企）和南京國有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱國資集團(tuán)）。公司注冊資本7000萬元。2003年，市政府采取市場化運(yùn)作的手段，通過掛牌出讓土地，吸收民營資本完成十運(yùn)會場館建設(shè)任務(wù)的方式來建設(shè)大型體育設(shè)施。對座落在馬群的馬術(shù)場地塊，拍價2.34億人民幣。由南京國資集團(tuán)中標(biāo)。嗣后，吸收南京紅龍集團(tuán)為大股東（占60%股權(quán)），成立賽馬公司建設(shè)十運(yùn)會南京馬術(shù)場。賽馬公司先后又投資2億多元，將南京馬術(shù)場建成，并交付十運(yùn)會馬術(shù)比賽無償使用。運(yùn)動員公寓會所項(xiàng)目是馬術(shù)場的二期工程。建設(shè)項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目的地址概況馬術(shù)場項(xiàng)目占地78.75萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為文化、體育、娛樂用地。地塊坐落在本市棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學(xué)城，北眺紫金山麓，南接滬寧高速公路。該項(xiàng)目地塊靠近游5,51W,55W,121W,309W等多路公交車站點(diǎn)；地鐵二號線也經(jīng)過此處。此外，為馬術(shù)場配套，南京市政府又專門新建了8車道的凱旋路、麒麟路、白水路，環(huán)繞馬術(shù)場，可謂風(fēng)景旖旎，交通便捷，文化歷史底蘊(yùn)厚重。運(yùn)動員公寓項(xiàng)目占地19.18萬平方米，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)動員公寓39000平方米，運(yùn)動員會所6000平方米。項(xiàng)目地塊位于賽馬場東面，公寓全部面向賽馬場、高爾夫練習(xí)場，遠(yuǎn)眺紫金山，地勢高低起伏，自然條件優(yōu)越。2、項(xiàng)目的基本情況馬術(shù)場地塊位于南京市東郊，位于國家級生態(tài)保護(hù)區(qū)紫金山東麓，空氣清新，自然條件優(yōu)越，自古以來就是“紫氣東來”的風(fēng)水寶地，也是南京悠久文化與自然相結(jié)合的絕版地塊。地塊距離著名的南京中山陵風(fēng)景區(qū)僅幾公里，地處丘陵地帶，風(fēng)景秀麗。本地塊距市中心新街口僅10公里左右，南側(cè)為滬寧高速公路，并有滬寧高速出口和南京地鐵二號線出口，近一兩年內(nèi)交通將更為便捷。滬寧高速公路北側(cè)為南京仙林大學(xué)城，已有近二十所大學(xué)入住，招生總規(guī)模已達(dá)8-9萬人，距離本項(xiàng)目僅500米。仙林大學(xué)城一角紫金山毛竹地塊現(xiàn)狀及周邊特征：馬術(shù)場地塊是國有土地，部分集體所有制用地，地上房屋建筑密度較小。地塊西鄰國家AAAA級風(fēng)景區(qū)——鐘山風(fēng)景區(qū)，景色秀麗。在該地塊周圍有“棲霞建設(shè)集團(tuán)”開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)太陽城、天悅花園、天泓山莊等，此外還有高檔別墅區(qū)帝豪花園、紫金山莊等，以及法國雅高酒店集團(tuán)投資建設(shè)的南京第一家按照超五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造的南京索菲特鐘山高爾夫酒店；南臨滬寧高速出口和南京地鐵二號線站臺，臨近還有江蘇萬泰集團(tuán)投資建造的鐘山國際高爾夫球場。鐘山國際高爾夫外景圖3、項(xiàng)目優(yōu)勢分析（1）開闊的場地，優(yōu)美的環(huán)境。該項(xiàng)目位于南京城東紫金山腳下，風(fēng)景秀麗，空氣新鮮，沒有鬧市區(qū)的喧鬧和嘈雜，臨近有鐘山國際高爾夫球場，有利于吸引高端消費(fèi)者前往。（2）發(fā)達(dá)、便捷的交通系統(tǒng)。地塊西臨寧蕪鐵路，南臨滬寧高速公路，離地鐵二號線站點(diǎn)近，便于出行。南有51、55路公交線路直達(dá)新街口，西有309路直通火車站，交通十分便捷。（3）地塊周圍生活配套設(shè)施較齊全，有太陽城小學(xué)、馬群中學(xué)、中國郵政、農(nóng)業(yè)銀行、美食館和連鎖超市等，居民生活方便。此外天泓山莊、帝豪花園、紫金山莊等高檔住宅區(qū)也提升了該地區(qū)的整體居住品質(zhì)。帝豪花園外景圖天泓山莊外景圖4.項(xiàng)目劣勢分析由于該項(xiàng)目為鐘山國際馬術(shù)場的二期工程，主要作為馬術(shù)場的配套項(xiàng)目，項(xiàng)目不可出售，只能通過出租獲得收益，為彌補(bǔ)建設(shè)期的投入，可采取預(yù)收10年租金的方式獲得出租收益。同時相應(yīng)營銷策略，采用“租賃+馬術(shù)俱樂部會員”的捆綁銷售方式，使承租人自動成為馬術(shù)俱樂部會員，享受VIP貴賓會員待遇以吸引客戶。項(xiàng)目建設(shè)背景1、該項(xiàng)目的建設(shè)背景賽馬在國內(nèi)外都屬高尚的運(yùn)動項(xiàng)目，南京城東地區(qū)向來被看作是高貴之地，南京人特別注重的“紫氣東來”的情懷，形成了在城東這塊風(fēng)水寶地置業(yè)的風(fēng)潮。馬術(shù)場就坐落在城東地段——棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學(xué)城，北眺紫金山麓，南接滬寧高速公路。未來這里將成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂、休閑區(qū)。（1）馬群鎮(zhèn)概況分析滬寧高速本案案馬群鎮(zhèn)位于棲霞區(qū)南部、紫金山東麓，東部與亞東新區(qū)(仙林農(nóng)牧場)和江寧縣相鄰，其他三面環(huán)接玄武區(qū)。馬群鎮(zhèn)距中山門僅5公里，素有“南京東大門”之稱，寧杭公路、環(huán)陵公路、寧棲公路、寧蕪鐵路等穿境而過；滬寧高速公路和南京繞城公路在此交匯，建有華東地區(qū)最大的公路互通立交橋，是連接國道、省道的重要樞紐。依托獨(dú)特的地理位置，根據(jù)南京市城中有山、山外有城的城市建設(shè)規(guī)劃，以滬寧高速公路互通立交為中心，創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，設(shè)立金融行政服務(wù)、高新技術(shù)、旅游度假和科工貿(mào)綜合開發(fā)等4個功能區(qū)。向東直達(dá)上海，沿繞城公路和機(jī)場高速公路向南35分鐘即可抵達(dá)南京祿口國際機(jī)場，向北緊鄰長江二橋和新生圩外貿(mào)港，有著顯著的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。滬寧高速本案案（2）仙西新城區(qū)的輻射作用南京為六朝古都勝地，歷史悠久，聲譽(yù)卓著，名揚(yáng)四海，南京馬術(shù)場項(xiàng)目臨近南京規(guī)劃中的城市副中心區(qū)——仙西新城區(qū)中心區(qū)，四面環(huán)路，交通便捷，它將成為新城區(qū)肌理中重要組成部分。馬術(shù)場項(xiàng)目的建設(shè)將為仙西新城區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的拓展以及對馬群地區(qū)的影響提供了歷史性的機(jī)遇，其規(guī)模和先期建設(shè)的交通、配套優(yōu)勢也使其對新城區(qū)的城市形態(tài)和肌理具有“定位”的作用。南京馬術(shù)場所處的位置是房地產(chǎn)業(yè)投資的理想風(fēng)水寶地，將吸引南京偏好城東的中、高收入消費(fèi)者，提升馬群地段的文化層次，有利于改善南京市“東大門”的面貌，促進(jìn)南京的和諧發(fā)展。（3）地鐵2號線的動工根據(jù)南京市現(xiàn)有城市總體規(guī)劃，南京將規(guī)劃建設(shè)6條總計長約139公里的城市軌道交通線路。其中1號線，即南北線，共長24.8公里，已于2005年9月正式通車。2號線，即東西線，長約25公里，主城區(qū)內(nèi)長約17.3公里，由河西經(jīng)北河口、漢中門大街、漢中路、中山東路、寧杭公路至仙西新城區(qū)，為主城東西向主干線，將于2009年完工并投入使用。馬術(shù)場距地鐵站出口較近，地塊東面即為滬寧高速的出口連接線（從該段高速公路至中山門完全免費(fèi)），交通狀況將極為有利，無論是自駕車出行還是利用公共交通抵達(dá)主城區(qū)中心、主要商業(yè)中心都相當(dāng)便捷。本案本案從北京、廣州、上海等先通地鐵的城市來看，地鐵的開通使站點(diǎn)周邊樓盤瞬間增幅達(dá)15%—25%，有的甚至超過30%，影響范圍大約為2公里。地鐵二號線經(jīng)過馬群，并在馬群有地鐵站出口，極大地方便人們的出行，吸引人們前來安家置業(yè)，這樣的優(yōu)勢勢必會在房價中體現(xiàn)。因此，南京地鐵二號線的開通，將會給地鐵沿線的房產(chǎn)銷售價格和需求帶來很大的上浮空間。目前南京市房地產(chǎn)價格一路上升，未來幾年周邊配套設(shè)施的改善，特別是寧杭高速公路馬群段的改造和地鐵二號線通車將給項(xiàng)目銷售價格很大的上升推動。（4）居民可支配收入的增加2005年全國27個省會城市調(diào)查資料顯示：27個省會城市居民人均可支配收入平均為11014元，年人均可支配收入超過13000元的城市有4個，其中南京居于第三位。根據(jù)南京市統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年截至10月份,南京城市居民人均可支配收入達(dá)到12593元,同比增長23.5%,超過2004年全年的11602元。收入的增長使消費(fèi)能力進(jìn)一步增長。1~10月城市居民人均消費(fèi)支出8939.54元。居民的消費(fèi)性支出額的增幅比往年提高。在消費(fèi)額增加的同時，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)的檔次也發(fā)生了較大的變化，居民在食品、交通通信、服務(wù)性消費(fèi)、旅游、教育方面的消費(fèi)呈現(xiàn)熱點(diǎn)，生活質(zhì)量逐步提高。原本似乎只屬于貴族的活動正在成為廣大賽馬愛好者的一項(xiàng)休閑運(yùn)動。1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性①南京市為江蘇省省會，中國歷史六朝古都聞名于世，是江蘇省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、電力工業(yè)、高科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠，被評為中國城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽(yù)。②從總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，根據(jù)南京市國民經(jīng)濟(jì)“十五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，房地產(chǎn)業(yè)特別是集商業(yè)、旅游、娛樂、酒店式公寓等于一體的大型綜合開發(fā)項(xiàng)目已成為城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。此外，馬術(shù)場項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)還在一定程度上給南京帶來了很大商業(yè)契機(jī)，促進(jìn)了南京的經(jīng)濟(jì)和體育事業(yè)的發(fā)展。運(yùn)動員公寓作為馬術(shù)場的配套項(xiàng)目有利于增加整個項(xiàng)目的完整性。③投資消費(fèi)環(huán)境的需求。A、中國加入WTO以后，南京市政府加大招商引資的力度，每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實(shí)業(yè)、超市紛紛落戶聚集南京，紛紛尋求投資、商貿(mào)、商務(wù)的環(huán)境。投資運(yùn)動員公寓本身也可以為投資者帶來豐厚的回報。B、隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。尤其是一些成功人士甚至對一些有挑戰(zhàn)性的休閑活動偏愛有加，比如：騎馬、參加馬術(shù)學(xué)習(xí)班等，這些人都為馬術(shù)場帶來生機(jī)和活力。運(yùn)動員公寓的開發(fā)使得承租的這些高端客戶能夠充分享受馬術(shù)場內(nèi)的高爾夫、垂釣、賽馬等各項(xiàng)高尚休閑活動，創(chuàng)造出更高的生活品質(zhì)。1.3可行性研究報告編制的依據(jù)1、南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號：寧規(guī)城東建筑[2005]0003號、寧規(guī)城東建筑[2005]0004號、寧規(guī)城東建筑[2005]0008號）2、國有土地使用權(quán)證（編號：寧棲國用（2004）第06606號、第06607號、第06608號、第06609號、寧棲國用（2005）第00385號）2、國家有關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范與準(zhǔn)則；3、項(xiàng)目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；4、項(xiàng)目總平面圖；5、建設(shè)單位對本項(xiàng)目建設(shè)情況的說明及其他有關(guān)材料。1.4可行性研究報告主要結(jié)論及建議1.4.1主要結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到南京市委、市政府的高度重視。馬術(shù)場項(xiàng)目是自房地產(chǎn)“新政”實(shí)施后，在南京房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，推出的適應(yīng)市場需求的大型的綜合性開發(fā)項(xiàng)目，這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。作為馬術(shù)場項(xiàng)目二期的運(yùn)動員公寓項(xiàng)目總體創(chuàng)意獨(dú)特，高起點(diǎn)、高品位的建筑設(shè)計和整體布局，既能滿足大型賽事的承辦需求和富裕階層對休閑、娛樂的要求，又能滿足顧客對周邊環(huán)境、自然景觀、交通道路、配套設(shè)施的潛在需求。加之未來3-5年時間內(nèi)賽馬運(yùn)動、高爾夫運(yùn)動及別墅市場整體經(jīng)營前景良好，經(jīng)可行性研究與分析表明，本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目的總體策劃是理想的、可行的。1.4.2問題和建議（1）加強(qiáng)運(yùn)動員公寓項(xiàng)目的經(jīng)營管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、景觀優(yōu)勢等條件，爭取今后能取得好的業(yè)績。（2）爭取銀行或其它金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的進(jìn)一步理解和重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問題。（3）重視項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。

第二章市場調(diào)查與分析2.1南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀今年一季度以來，南京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值605.93億元，按可比價計算，比上年同期增長15.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值17.34億元，增長3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值295.44億元，增長18.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值293.15億元，增長13.0%。今年開局以來，南京各項(xiàng)稅費(fèi)收入呈現(xiàn)出多年來罕見的低速運(yùn)行走勢，受其影響，全市財政收入形勢不容樂觀；金融機(jī)構(gòu)信貸收支保持平穩(wěn)運(yùn)行。1、稅費(fèi)收入增長情況各項(xiàng)稅費(fèi)收入同比增長7.4%。1-2月，全市國稅、地稅、財政累計組織各項(xiàng)稅費(fèi)收入105.75億元，同比增長7.4%，這是近年來我市各項(xiàng)稅費(fèi)收入增長速度首次回落至一位數(shù)，與往年相比，增幅回落幅度較大。其中三次產(chǎn)業(yè)稅收累計完成90.69億元，僅增長5.9%，增幅回落至近年來最低水平。究其原因，主要是受第二產(chǎn)業(yè)稅收增幅出現(xiàn)下降因素影響，1-2月全市第二產(chǎn)業(yè)稅收完成46.25億元，同比下降5.2%，其中占第二產(chǎn)業(yè)稅收比重86.6%的工業(yè)完成稅收40.04億元，同比下降9.5%。第一、三產(chǎn)業(yè)分別完成稅收0.38億元及44.06億元，增幅分別為65.2%及20.4%。1-2月全市社會保險基金等各項(xiàng)專項(xiàng)收入累計完成15.06億元，增長17.5%。財政收入增長情況財政收入同口徑增長13.6%。1-2月，全市累計實(shí)現(xiàn)財政收入95.39億元,同口徑增長13.6%，增幅回落至近年來同期最低水平。其中一般預(yù)算收入、上劃中央收入、基金預(yù)算收入分別完成40.04億元、39.60億元及15.75億元，增幅分別為11.2%、7.9%及39.3%，比重分別為42.0：41.5：16.5。1-2月，全市累計完成財政支出35.85億元，同比增長23.6%，其中累計完成地方一般預(yù)算支出21.39億元，增長10.7%。1-2月，全市一般預(yù)算收入與省內(nèi)13個市對比情況不容樂觀，增幅與位居首位的鹽城市（42.6%）相比差距較大，與位居末位的鎮(zhèn)江市11.1%相比僅高出0.1個百分點(diǎn)，名列倒數(shù)第2位，與全省平均增幅水平19.5%相比相差8.3個百分點(diǎn)；絕對額仍位居省內(nèi)13個市第二位，比位居首位的蘇州市73.03億元少32.99億元。各項(xiàng)稅費(fèi)收入同比增長7.4%。1-2月，全市國稅、地稅、財政累計組織各項(xiàng)稅費(fèi)收入105.75億元，同比增長7.4%，這是近年來我市各項(xiàng)稅費(fèi)收入增長速度首次回落至一位數(shù)，與往年相比，增幅回落幅度較大。其中三次產(chǎn)業(yè)稅收累計完成90.69億元，僅增長5.9%，增幅回落至近年來最低水平。究其原因，主要是受第二產(chǎn)業(yè)稅收增幅出現(xiàn)下降因素影響，1-2月全市第二產(chǎn)業(yè)稅收完成46.25億元，同比下降5.2%，其中占第二產(chǎn)業(yè)稅收比重86.6%的工業(yè)完成稅收40.04億元，同比下降9.5%。第一、三產(chǎn)業(yè)分別完成稅收0.38億元及44.06億元，增幅分別為65.2%及20.4%。1-2月全市社會保險基金等各項(xiàng)專項(xiàng)收入累計完成15.06億元，增長17.5%。3、金融運(yùn)行情況金融保持平穩(wěn)運(yùn)行。2月末，全市全轄金融機(jī)構(gòu)吸納各項(xiàng)本外幣存款余額5453.17億元，較年初凈增229.20億元，增長4.4%，比上年同期提高3.3個百分點(diǎn)。其中企事業(yè)單位存款余額達(dá)2453.45億元，較年初凈增6.50億元，增長0.3%，與上年同期下降3.9%相比，出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)局面；居民儲蓄存款繼續(xù)保持了較快增長勢頭，2月末其余額達(dá)1833.15億元，較年初凈增156.94億元，增長9.4%，增幅與上年同期持平。2月末，全市全轄金融機(jī)構(gòu)投放各項(xiàng)本外幣貸款余額達(dá)4752.82億元，較年初凈增146.22億元，增長3.2%，增幅比上年同期提高1.2個百分點(diǎn)，其中中長期貸款余額達(dá)2452.27億元，凈增83.63億元，增長3.5%，增幅比上年同期提高0.8個百分點(diǎn)；短期貸款余額達(dá)1780.92億元，凈增60.42億元，增長3.5%，增幅比上年同期提高1.4個百分點(diǎn)。4、南京固定資產(chǎn)投資情況南京市統(tǒng)計局所提供顯示：2006年一季度南京市500萬元以上城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資231.3億元，增長17.9%。投資構(gòu)成看：設(shè)備工器具購置增速明顯。一季度，在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中：建筑工程124.9億元，安裝工程11.62億元，設(shè)備工器具購置43.76億元，其它費(fèi)用51.02億元，增幅分別為16.6%、13.2%、113.1%和-16.4%。從產(chǎn)業(yè)分析看：第一、二產(chǎn)業(yè)增長較快，增幅均高于全省和全國平均水平，第三產(chǎn)業(yè)增幅較為緩慢。一、二產(chǎn)分別完成0.14億元、90.99億元，增幅分別為100%、41.8%，其中：工業(yè)90.88億元，增長42.3%，高于全省增幅7.3個百分點(diǎn)，比全國平均增幅高11.1個百分點(diǎn)。在工業(yè)行業(yè)中，增幅較快的行業(yè)有金屬制品業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)和電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)等，分別增長487.8%、464.0%、477.7%和60.1%。全市三產(chǎn)完成140.14億元，增長6.2%，在三產(chǎn)中，增幅排前三位的行業(yè)為：租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)以及衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，投資額分別是上年同期的11.6倍、10.6倍和4.7倍，增幅下降的兩個行業(yè)有：文化、體育和娛樂業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，增幅分別為：-89.2%和-53.3%。房地產(chǎn)業(yè)雖較上年同期有所增長，但增幅低于全省11.2個百分點(diǎn)，而交通運(yùn)輸倉儲業(yè)完成22.48億元，增長44.6%，比全省的增幅高39.7個百分點(diǎn)。在南京市的三產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重最大為55%，其次為交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)為16%，第三為水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)為12%，由此可見，雖然有的行業(yè)增速迅猛，但是占三產(chǎn)的比重較低，而所占比重較大的兩個行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增幅的降低是三產(chǎn)增幅較低的主要原因。從資金來源分析看：利用外資增長迅速，國家預(yù)算內(nèi)資金下降。一季度資金到位421.04億元，同比增長11.9%，其中上年末結(jié)余和其他資金來源以及國家預(yù)算內(nèi)資金呈下降態(tài)勢，分別下降12.6%、20.7%和62.2%；利用外資增長迅速，增長103.0%，國內(nèi)貸款和自籌資金分別增長26.3%和40.0%。從新開工項(xiàng)目的情況看：06年一季度城鎮(zhèn)規(guī)模以上新開工項(xiàng)目啟動早，規(guī)模擴(kuò)大。一季度新開工個數(shù)為366個，總規(guī)模為356.82億元，完成62.9億元，增幅分別為67.9%、158.2%和106.5%，新開工項(xiàng)目情況明顯好于上年同期。在一季度的新開工項(xiàng)目中，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的施工個數(shù)、規(guī)模和完成的增幅分別為150.0%、366.7%、130.8%，增幅較快的原因主要是南京中燃城市燃?xì)夤尽⒏廴A燃?xì)庥邢薰?、華冠熱電有限公司項(xiàng)目的陸續(xù)開工，僅此三個項(xiàng)目的計劃總投資就達(dá)8.3億元；交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)的新開工個數(shù)、規(guī)模和完成情況也較好，開工個數(shù)雖與上年持平，但規(guī)模和完成的增幅分別為81.0%和71.7%，其中規(guī)模較大的項(xiàng)目有：長江三橋的天后村互通、九州通物流技術(shù)開發(fā)有限公司的物流中心以及南京東揚(yáng)工業(yè)設(shè)備倉儲有限公司的廠房建設(shè)。2.2南京房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)開發(fā)投資總體保持平穩(wěn)增長2005年，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資在基數(shù)較大的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資約300億元，同比增長10%左右，在全市固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資約占23%。在供銷方面：2005年南京商品房上市量約800萬平方米，比2004年有所減少，但是規(guī)模適中；完成銷售900萬平方米，同比增長約10%，增幅有所減緩，但是與其他同等規(guī)模的城市相比，南京房地產(chǎn)銷售量增長的幅度居于第一方陣。同期，二手房市場交易量在440萬平方米左右，同比略有增加。房地產(chǎn)稅收與交易量、交易額同步增加，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮了地方經(jīng)濟(jì)的支柱作用。2、經(jīng)營性用地土地出讓市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理2005年，南京市經(jīng)營性用地土地出讓市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，土地供應(yīng)充足，供地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。土地出讓成交總量大幅增加，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。在供地總量上，經(jīng)營性用地出讓成交幅數(shù)、面積比上年有大幅增加，實(shí)際成交地塊98幅，面積613.1公頃，比上年增加335.7公頃。全市出讓的土地中，住宅用地面積468.9公頃，占76.5％；其次是商業(yè)辦公混合用地，成交面積131.7公頃，占21.5％。非住宅用地供應(yīng)較上年有所增加，基本適應(yīng)南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求。主城和江寧是土地交易最活躍的地區(qū)，成交面積占全市成交總面積的76.6％。主城全年成交面積盡管占全市總成交面積的39.8%，但同比下降15個百分點(diǎn)，而仙林同比提高了10個百分點(diǎn)，反映土地供應(yīng)開始向近郊區(qū)轉(zhuǎn)移。3、市場供需總量相對平衡，價格上漲趨緩房地產(chǎn)市場供需均衡，住房價格基本穩(wěn)定。全市商品房累計上市1062萬平米，同比增長3.6%，實(shí)現(xiàn)商品房合同銷售904.4萬平米，同比增長11.9%。2004年以來，全市住宅供銷比始終保持在1.1—1.3：1之間，處于合理區(qū)間內(nèi)，供需基本均衡。2005年全市商品住宅均價4403元/平米，同比增長2.8%，房價已基本穩(wěn)定。4、房地產(chǎn)新政對穩(wěn)定樓市的影響作用已逐漸發(fā)揮總體而言，新政在抑制南京房價的快速上漲方面作用還是比較明顯的。今年一季度，南京住宅成交均價為4100元／平方米，而去年一季度全市不含政策性住房的住宅成交均價為4235元／平方米，去年全年全市的住宅均價為4400元／平方米左右。從市房產(chǎn)局的成交數(shù)據(jù)上看，南京房價在去年四月份之后曾經(jīng)一度處于下降的狀態(tài)，此后基本保持平穩(wěn)，沒有大起大落，全年的住宅均價漲幅為3.5%。而另一項(xiàng)統(tǒng)計顯示，去年1-11月，大約有51%的樓盤銷售均價出現(xiàn)了增長，這個數(shù)字比2004年下降了23%，而漲幅的主導(dǎo)范圍由2004年的10%-50%區(qū)間下降到了5%以內(nèi)。但是從今年開始，隨著樓市出現(xiàn)回暖的趨勢，房價上漲的勢頭重又顯現(xiàn)，這是由多方面原因造成的：其一，新政后，一度被壓抑的購房需求出現(xiàn)了反彈。不少老百姓在新政實(shí)施之初持幣觀望，希望等待房價下降，市場需求受到了壓抑。其二，由于宏觀調(diào)控后市場競爭進(jìn)一步加劇，一些開發(fā)企業(yè)紛紛在提高產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，以期在市場上脫穎而出，從而導(dǎo)致其開發(fā)成本有所增加。此外，地價及部分建材價格總體仍在上升。在市場不好時，開發(fā)商可能不敢輕易提價，只能以降低利潤的方式保持價格平穩(wěn)，而市場一旦回暖，提價便進(jìn)入了議事日程；其三，宏觀調(diào)控的威力有所削弱。一個典型的例子是，去年在宏觀調(diào)控的背景下，有關(guān)部門曾倡議南京的開發(fā)商將房價漲幅控制在5%以內(nèi)，但是隨著時間的推移，這一倡議已經(jīng)變得毫無約束力。2.3南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策1、編制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃組織相關(guān)部門，統(tǒng)籌城市用地、城市環(huán)境容量、城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力、人口規(guī)模，綜合權(quán)衡城市的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，完成南京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的研究與編制工作，調(diào)控全市房地產(chǎn)用地布局和規(guī)模，房屋及配套的開發(fā)建設(shè)以及市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合“一城三區(qū)”城市發(fā)展布局，構(gòu)建以“主城居住圈”、“次中心居住圈”和“郊區(qū)居住圈”為載體的現(xiàn)代城市居住格局；完善“居住圈”綜合配套，強(qiáng)化獨(dú)立運(yùn)營功能；構(gòu)建快速公共交通體系，加強(qiáng)“居住圈”與城市整體的有機(jī)聯(lián)系。2、完善健全市場體系繁榮增量市場、搞活存量市場、培育租賃市場。保持穩(wěn)定的增量房市場，加強(qiáng)綜合配套，成片建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，兼顧不同層次居民的住房消費(fèi)需求，開發(fā)建設(shè)多類型、多檔次、多元化、適銷對路的商品住房；消除房改房政策性壁壘和障礙，全面搞活存量房市場；加強(qiáng)房屋租賃的登記備案，降低租賃稅費(fèi)，規(guī)范租賃服務(wù)，鼓勵住房承租權(quán)上市交易。給予政策傾斜，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加長期投資。3、完善政策法律法規(guī)適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，及時出臺規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法規(guī)，完善房地產(chǎn)開發(fā)用地、征地建設(shè)、經(jīng)營交易、物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)登記管理等一整套房地產(chǎn)市場法規(guī)規(guī)章體系，指導(dǎo)、規(guī)范、約束、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)紀(jì)人的行為，維護(hù)市場秩序。4、建立綜合調(diào)控機(jī)制加強(qiáng)部門工作聯(lián)系，建立聯(lián)席會議制度，打通房地產(chǎn)業(yè)管理鏈，超前研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)問題。加強(qiáng)規(guī)劃導(dǎo)向作用，細(xì)化規(guī)劃編制層次，指導(dǎo)土地儲備與出讓，發(fā)揮土地開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、整體效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。加強(qiáng)土地儲備與出讓管理工作的研究，建立土地出讓收益的分配與轉(zhuǎn)移機(jī)制，實(shí)施帶條件出讓地塊的試點(diǎn)工作，解決競價出讓導(dǎo)致地價過高的問題；建立房屋儲備機(jī)制，通過中低價商品房房源的轉(zhuǎn)換，增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)彈性，建立房－地雙向調(diào)控機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目給予繼續(xù)信貸支持，合理控制住房信貸比例與條件，發(fā)揮金融的杠桿調(diào)節(jié)作用。5、抓好可控環(huán)節(jié)的計劃調(diào)控以需求為導(dǎo)向，制定并下達(dá)住宅用地年度供應(yīng)計劃、拆遷年度計劃、住房保障年度計劃。合理安排土地投放總量、投放區(qū)域、投放時序，調(diào)節(jié)資源配置和市場預(yù)期，保持土地一級市場穩(wěn)定；合理安排全市征地拆遷總量和進(jìn)度，避免剛性需求短期過快釋放，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供需；合理安排住房保障的建設(shè)規(guī)模，解決中低收入被拆遷困難家庭住房困難。6、建立了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系和信息披露制度建立房地產(chǎn)開發(fā)信息采集、分析、發(fā)布渠道，及時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)市場交易，城市規(guī)劃、房屋建設(shè)、統(tǒng)計、金融、稅務(wù)以及企業(yè)間信息的互連互通。定期發(fā)布住房供應(yīng)量信息、房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度信息、市場交易及價格信息，促使市場配置以需求為導(dǎo)向，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，購房者理性消費(fèi)。7、加強(qiáng)市場要素管理，加強(qiáng)建筑質(zhì)量監(jiān)管加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理和開發(fā)項(xiàng)目審批管理，推進(jìn)業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度和工程質(zhì)量保險制度。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處開發(fā)、交易、拆遷、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。加快完善信用檔案體系，建立企業(yè)信用的查詢、評估、失信制約制度。健全房地產(chǎn)服務(wù)體系，積極發(fā)展獨(dú)立公正、規(guī)范運(yùn)作的專業(yè)化房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。推行房地產(chǎn)從業(yè)人員上崗培訓(xùn)制度，樹立行業(yè)誠信經(jīng)營氛圍。實(shí)行房屋質(zhì)量重大事故一票否決制。探索行之有效的管理機(jī)制，形成“以開發(fā)為主體，以設(shè)計為先導(dǎo)，以施工為基礎(chǔ)，以監(jiān)理為保證，相互制約、密切配合”的工作機(jī)制，有效保證住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴。制訂關(guān)于住宅質(zhì)量、創(chuàng)“無滲漏”工程等方面內(nèi)容的規(guī)范性文件，提高建筑部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化率，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高建筑質(zhì)量。8、完善住房保障體系，加大“三房工程”建設(shè)力度一是創(chuàng)新保障機(jī)制。加強(qiáng)對住房保障程度、保障人群的研究，提高對住房保障“社會”“經(jīng)濟(jì)”二元性認(rèn)識，改變單一的房屋保障方式，探索通過發(fā)放住房補(bǔ)貼、購房貼息解決中低收入家庭住房問題的新途徑，建立綜合保障體系。二是堅持“三房工程”建設(shè)。每年按照既定比例保持適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)和供應(yīng)規(guī)模，豐富中低價商品房市場調(diào)節(jié)功能，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房保障功能。“三房工程”供應(yīng)量占房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量控制在25％左右，其中中低價商品房15％，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量10％，廉租房的比例控制在11％以內(nèi)。完善中低價商品房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理。中低價商品房堅持“分散為主，集中為輔”的原則，主要通過出讓地塊切塊配建方式解決。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象監(jiān)管。三是研究保障性住房可持續(xù)發(fā)展問題。加強(qiáng)保障性住房集中區(qū)周邊與產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，在規(guī)劃選址和建設(shè)過程中，充分考慮服務(wù)、教育、商業(yè)、就業(yè)、公共交通配套設(shè)施建設(shè)，完善保障性住房集中區(qū)的城市綜合功能。2.4南京市別墅租賃市場分析由于運(yùn)動員公寓項(xiàng)目所采用的建筑形式以獨(dú)立別墅、雙拼別墅形式為主，因此我們針對南京市的別墅租賃市場狀況進(jìn)行分析。1、南京別墅市場概況南京別墅的起始時間追溯到1992年，當(dāng)時以3000元/平米起售的養(yǎng)龍山莊，開發(fā)商大膽把歐式風(fēng)格的別墅引進(jìn)南京，讓南京人品了一把鮮。同期出現(xiàn)有還有豪宅帝豪花園、東方花園。南京別墅的變遷過程分為四個階段：高潮、低潮、升溫、熱潮。一個新生事物剛出現(xiàn)就達(dá)到高潮肯定很難持久，很快1992年轟轟烈烈的別墅高潮因?yàn)橐恍┱咴蜷_始回落工一連幾年出現(xiàn)了低潮。到2002年，townhouse的出現(xiàn)很快帶熱了別墅市場，而2003年南京城市內(nèi)外的快速通道形成的經(jīng)5緯8路網(wǎng)，一下子讓近郊的別墅開始升溫，并持續(xù)到了2004年。在供應(yīng)的形態(tài)上，南京別墅2006年會逐漸由經(jīng)濟(jì)類別墅向中高檔別墅市場轉(zhuǎn)變，這是市場發(fā)展的一個必然趨勢，價格上仍有較大的上漲空間，且全年的漲幅會高于整個房地產(chǎn)市場的漲幅。2、南京別墅的供需狀況南京目前已供應(yīng)上市的別墅總數(shù)（聯(lián)排、雙拼）僅200萬平方米左右，在城市住宅總面積中不足1.5%，所占比例相當(dāng)?shù)汀Ｔ?003國土資源部叫停別墅用地供應(yīng)后，南京別墅開發(fā)商放緩開發(fā)速度，延遲產(chǎn)品上市時間，使別墅供應(yīng)量持續(xù)減少?！拔镆韵橘F”，這是南京別墅價格近兩年持續(xù)高走的內(nèi)在原因。江寧有的別墅價格年增長率超過20%。而按照上海、廣州等地區(qū)的情況。別墅年價格增長率約在5%-10%或一個售房周期上浮約10%-15%。而且，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，南京別墅消費(fèi)群體將不斷成熟，市場需求量將有明顯增長。根據(jù)預(yù)測，2005年至2007年南京每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬平方米、15萬平方米和15萬平方米，合計為75萬平方米；而這三年別墅的市場需求總量為85萬平方米，這意味著，未來三年南京的別墅供應(yīng)缺口總量高達(dá)10萬平方米。由于今后可供開發(fā)土地不多，開發(fā)商為了提高售價延期上市。在需求市場上，2004年和2005年，隨著別墅大戰(zhàn)加劇，消費(fèi)能力被激發(fā)，至2006年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質(zhì)別墅將在別墅叫停的背景下上漲，需求量可能會相應(yīng)暫時時被人為抑制。大量優(yōu)質(zhì)優(yōu)價別墅的上市，將對原有價高質(zhì)低的空置別墅造成沖擊，資金實(shí)力不強(qiáng)、質(zhì)量不高的樓盤將更為艱難。但2005年以后，南京別墅市場的供應(yīng)量失衡將逐步改善，長江三橋的建成為江北別墅項(xiàng)目帶來實(shí)質(zhì)利好。寧杭高速公路三期貫通，將釋放溧水遠(yuǎn)途別墅項(xiàng)目。南京的別墅市場江寧的翠屏山、將軍山一帶是供應(yīng)的主力。去年下半年，南京別墅的供應(yīng)分布是：江寧占90％左右；江北占6％左右；湯山占2％左右；寧南和亞東板塊各占1％左右。據(jù)預(yù)測，在未來一段時間里，江北板塊的別墅項(xiàng)目會有比較大的“動作”。估計這里的別墅供應(yīng)量將會達(dá)到40萬平方米左右。而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然較大，但供應(yīng)份額卻縮至70％左右。城東版塊的別墅類產(chǎn)品本來就稀確，在別墅類土地禁止出讓的宏觀背景下，價格將繼續(xù)攀升。3、南京的別墅消費(fèi)發(fā)展趨勢從某種程度上看，當(dāng)前南京的別墅消費(fèi)呈現(xiàn)出三大趨勢。⑴別墅供應(yīng)量在未來幾年將逐漸減少雖然南京別墅市場的上市量增長幅度非常大，但所占市場份額不足同年商品房上市量的10％，就南京這一省會城市來說，別墅的供應(yīng)量相對還是較小的。別墅禁地政策的推行將使別墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此，未來幾年的別墅供應(yīng)量仍然不會放大，供求關(guān)系會趨于平衡甚至逆轉(zhuǎn)。⑵土地升值對別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價值上看，別墅的容積率一般都較低，所占有的土地面積較大，而南京目前的土地價格下降的可能微乎其微，未來土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。2005年上半年仙林掛牌的二幅容積率0．6－0．7的別墅用地，市場價格已超過92萬元／畝，就是很好的例證。目前江寧、江北、湯山亞東、邊城等別墅板塊的別墅項(xiàng)目，隨著南京市進(jìn)一步加大新城區(qū)的建設(shè)力度，升值潛力相當(dāng)可觀。⑶需求原動力不斷增強(qiáng)，別墅價格具有較大的升值空間無論是第一居所類的別墅，還是度假型第二居所類的別墅，是居住消費(fèi)的最高形式，是每個有經(jīng)濟(jì)實(shí)力人士的追求目標(biāo)，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，這批新貴一族正不斷擴(kuò)大，再加上海歸人員的不斷增多，因而未來的別墅需求會不斷增大，另外從投資需求角度看，投資別墅的客戶基本上自有資金的實(shí)力較強(qiáng)，實(shí)際購買力受政策影響并不大，一旦心理觀望期過去，投資比例會反彈，甚至上升，再加上別墅供應(yīng)受土地政策影響，盡管短期投資比例和換手率不會太高，但中長期來看，別墅一定會有更大的升值空間。十年來，中山風(fēng)景區(qū)這個南京巨大的“綠肺”孕育了許多響當(dāng)當(dāng)?shù)膭e墅部落。除了紫金山東側(cè)山腳下帝豪花園，還有紫金山北麓的東方花園別墅、音樂臺南側(cè)的紫金山莊等等。紫金山東麓環(huán)陵路一線，一批高端物業(yè)如天泓山莊、萬泰·鐘山高爾夫、國投·馬術(shù)場、陽光·聚寶山等項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)著東郊豪宅的延續(xù)。4、類似房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價格調(diào)查經(jīng)市場調(diào)研，類似房地產(chǎn)項(xiàng)目狀況及租售價格如下：帝豪花園別墅帝豪花園別墅位居南京尊貴寶地——鐘山風(fēng)景區(qū)，越過紫金山的東麓，古樹婆娑，碧水蕩漾，14.8萬平方米的純自然生態(tài)環(huán)境，綠化面積高達(dá)80%，前臨碧波清澈的水庫，背倚天蘊(yùn)神秀的表山，風(fēng)水獨(dú)佳。整個小區(qū)全為歐式建筑風(fēng)格，共計15種款型，各種款型俱為建筑大師嘔心礫血之巨作，面積為190平方米到500平方米不等，建材精良，盡顯高尚王者氣派，與整個中山陵風(fēng)景區(qū)渾然天成，合為一體。帝豪花園的涉外率高達(dá)90%以上，住戶來自11個國家和地區(qū)。帝豪花園以美元論租金，一期低的2500美元／月，二期木質(zhì)別墅租到3000美元／月。2005年4月28日成交的帝豪花園7幢別墅拍賣價格為每平方米約20000元。紫金山莊紫金山莊處于“南京綠肺”——中山陵園風(fēng)景區(qū)的內(nèi)部，坐落在音樂臺南側(cè)，周圍山林環(huán)抱，鳥雀時鳴。這里的大氣、水和噪聲三項(xiàng)污染指標(biāo)，均低于聯(lián)合國文化保護(hù)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，山莊內(nèi)植有數(shù)十種名貴植物，整體綠地規(guī)劃，居住環(huán)境的優(yōu)越南京堪稱絕版。山莊由周界紅外線報警、彩色攝像監(jiān)控及園區(qū)道路監(jiān)控系統(tǒng)“武裝”起來的全封閉別墅群。紫金山莊是德基房地產(chǎn)公司開發(fā)的早期項(xiàng)目，建造時間略遲于帝豪花園，占地總面積約11474平方米，房屋總建筑面積約8100平方米，花園面積約5600平方米，占山莊總面積的49％。包括錯層、分體形式的別墅17幢，共40套。每套建筑面積在150—450平方米，每幢又擁有一個200—600平方米的草坪。紫金山莊的長期租賃價格為每戶每月2500美元—3500美元，在經(jīng)過了多年的租賃，最近在對外保密的情況下，即將開始低調(diào)銷售。預(yù)計售價約為2.8萬元／平方米，整幢別墅價格將會超過1000萬元。（3）鐘山國際高爾夫別墅鐘山國際高爾夫項(xiàng)目，占地3671畝，內(nèi)含可承辦國際賽事的標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場、燈光球場和200多幢頂級別墅，以及五星級酒店、度假區(qū)等。該項(xiàng)目背依紫金山，四面為環(huán)陵路、312國道、繞城公路、馬群立交等交通要道所環(huán)抱，從市中心至此只需20分鐘，交通便利，占盡天然地利優(yōu)勢。鐘山國際高爾夫別墅一期由美國BLA公司、EDSA公司、美國貝爾高林公司、GaryPlayer、WATG公司、上海高力國際等六大世界頂尖團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂打造。外立面風(fēng)格主要借鑒了西班牙式、意大利式和美國懷特式三種建筑風(fēng)格的精華，每套別墅風(fēng)格不同，個性化極強(qiáng)，同時考慮到中國的審美情趣和文化特色，添加了部分中國傳統(tǒng)元素，滿足不同性格、不同年齡階段，不同行業(yè)頂級人士，可謂不折不扣中西合璧的頂級別墅。目前，鐘山別墅只推出了19棟，從預(yù)訂情況看已不能滿足需求，價格約為2.5-3萬元/平方米。在租賃市場中，高檔別墅類產(chǎn)品的市場一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租賃價格居高不下，現(xiàn)舉例如下：案例瑞景文華香溪月園別墅地理位置江寧將軍大道仙林大學(xué)城建筑面積270平方米266平方米產(chǎn)品雙拼別墅構(gòu)成，建筑風(fēng)格較為普通獨(dú)棟別墅戶型5室3廳3衛(wèi)5室3廳3衛(wèi)租賃價格20000元/月16000元/月裝修狀況高檔裝修無裝修其他熱水淋浴器,電話,空調(diào),彩電,冰箱,洗衣機(jī),家具無設(shè)施案例金陵家天下紫金山莊地理位置仙林城東建筑面積320平方米425平方米產(chǎn)品英式獨(dú)立別墅，內(nèi)含三套臥房美式獨(dú)棟別墅戶型6室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價格21800元/月35000元/月裝修狀況高檔裝修高檔裝修其他中央空調(diào)，高檔紅木家具，熱水系統(tǒng)、另有530平方私家花園大金中央空調(diào),鍋爐,設(shè)施全。另有600平米花園案例帝豪花園別墅紫金山莊別墅地理位置城東城東建筑面積298平方米373平方米產(chǎn)品獨(dú)立別墅木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟別墅戶型4室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價格2600美元/月25000元/月裝修狀況高檔裝修高檔裝修其他中央空調(diào)，熱水系統(tǒng)、另有400平方私家花園、車庫大金中央空調(diào),鍋爐,設(shè)施全，另有500平米花園經(jīng)過測算，上述案例中別墅每平方米年租金分別為817.5元、721元、888元、988元、837元、801元，平均租賃價格為842元。由于另須收取物業(yè)管理費(fèi)用，因此凈租金收入大約為90%左右，即每年750元/平方米。

第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容3.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及南京馬術(shù)場項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖確立如下規(guī)劃設(shè)計條件：規(guī)劃總建設(shè)用地平方米787517.3運(yùn)動員公寓項(xiàng)目建設(shè)用地平方米191801.4運(yùn)動員公寓平方米39000.00運(yùn)動員會所平方米6000.00擬建項(xiàng)目地上總建筑面積平方米45000.00容積率0.233.2建設(shè)內(nèi)容整個賽馬場項(xiàng)目由香港利安顧問公司設(shè)計，現(xiàn)已完成一期工程，包括：看臺區(qū)、馬廄區(qū)、賽道區(qū)、廣場區(qū)等，目前二期運(yùn)動員公寓項(xiàng)目即將動工建設(shè)。運(yùn)動員公寓項(xiàng)目建設(shè)包括運(yùn)動員公寓、會所、道路、園林小品、配套公用設(shè)施等幾個主要部分。項(xiàng)目占地面積19.18萬平方米，地上總建筑面積45000平方米，容積率0.23，公寓、會所均為精裝修，配備家具、家電設(shè)施等。目前賽馬場項(xiàng)目已建的項(xiàng)目有：1、馬廄區(qū)：8幢二層框架結(jié)構(gòu)馬房依山而建，錯落有致，每幢建設(shè)有54間馬舍，馬廄區(qū)同時可容納400余匹馬入住。馬舍內(nèi)有自動飲水器，有冷、熱水供應(yīng)，門窗上設(shè)有馬匹探視洞口。馬舍通風(fēng)采光具佳，并設(shè)有鞍具室、飼養(yǎng)員辦公室、臥房等。室外配有洗馬臺、遛馬圈，四周用鋼絲網(wǎng)片全封閉隔離，對馬保護(hù)有加。馬廄區(qū)不僅吸收了國際領(lǐng)先馬房的設(shè)計精髓，而且處處體現(xiàn)以馬為本，勘稱亞洲頂級馬房。2、賽道區(qū)：從設(shè)計到施工都采用了國際最先進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是亞洲唯一集馬術(shù)和速度賽馬四大項(xiàng)比賽于同一賽場的綜合設(shè)施。其中：速度賽道由1850米長、35米寬的草道，1650米長、25米寬的沙道，1700米長、10米寬（含4米綠化帶）的救護(hù)道，1750米長、9米寬的訓(xùn)練道組成。跑道結(jié)構(gòu)合理科學(xué)，即使大雨滂沱也不見積水，照常比賽。60米×90米的場地障礙和盛裝舞步比賽場和60米×70米準(zhǔn)備場均按奧運(yùn)會場地要求興建。賽道和障礙舞步場地均有一流的排水系統(tǒng)和噴灌系統(tǒng)，旱澇無誤。三日越野賽道總長3.8公里，由亞馬聯(lián)秘書長、國際馬聯(lián)認(rèn)證設(shè)計師金一弘、樸正午設(shè)計并監(jiān)理，其坡道、彎道、環(huán)境、景觀、障礙設(shè)施等渾然一體，不僅蔚偉壯觀，而且達(dá)到國際賽道標(biāo)準(zhǔn)。賽道區(qū)主看臺區(qū)3、宏偉大氣的主看臺區(qū)：總建筑面積5.3萬平方米，由北主看臺與亮馬圈組成，主看臺為6層框架結(jié)構(gòu)，亮相圈3層，設(shè)有觀眾看臺和貴賓包房，可同時容納近萬人觀看馬術(shù)比賽。4、賽場區(qū)和廣場區(qū)：賽場區(qū)內(nèi)建有垂釣中心、高爾夫練習(xí)場、馬術(shù)訓(xùn)練場等。附有50余間三星級客房。并鋪有客廳、咖啡廳、露天茶社、棋牌室、寬帶網(wǎng)、健身房、還有鹿苑、水禽園、鴕鳥房、孔雀園、鴛鴦池、水簇館等小動物園地。是集垂釣、高爾夫練習(xí)、馬術(shù)乘騎為一體的國內(nèi)少有的休閑健身場所。垂釣中心高爾夫練習(xí)場

第四章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能4.1環(huán)境保護(hù)1、環(huán)境狀況建設(shè)場地周圍沒有工廠等易產(chǎn)生污染源的設(shè)施，環(huán)境條件良好。由于其鄰近繞城公路、滬寧高速公路等城市干道，交通流量較大，可能會有一定的汽車廢氣和噪聲污染。2、項(xiàng)目主要污染源本項(xiàng)目建設(shè)期間可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。施工期間的其它污染源主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房、煙氣、屋內(nèi)廢氣、各種設(shè)備、汽車噪聲和汽車尾氣等。3、“三廢”治理初步方案根據(jù)南京市同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目各種污染源產(chǎn)生的污染量較少，在加強(qiáng)預(yù)先防范并經(jīng)妥善處理后，均能達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（1）污水處理生活污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機(jī)房地面清洗污水沒有欄網(wǎng)或隔油池裝置，以防止大顆粒固體物質(zhì)和油脂進(jìn)入管網(wǎng)造成堵塞。地面排水采取排水采取排水溝和排水管集中經(jīng)地下二層集水井用潛水泵提升排至室外污水管。污水經(jīng)二級生物處理后排入經(jīng)四路φ600mm市政污水管。二級生物處理采用地埋式污水處理構(gòu)筑物，設(shè)在室外草坪下。洗手間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水截流干管。（2）固體廢棄物處理固體廢棄物包括產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄物。主要處理措施是設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，按規(guī)定分類回收處理后運(yùn)出。（3）廚房煙氣處理廚房產(chǎn)生的油煙、一氧化碳以及燃?xì)鈴U氣等有害氣體，可采用爐罩分離垂直上抽式高效機(jī)械排風(fēng)設(shè)施。要求把油煙中絕大部分含油液體分離出來，盡量減少油顆粒排入大氣。廚房煙氣排放排風(fēng)機(jī)房盡量封閉或采用一些高效消音設(shè)備，以減少噪音對周圍環(huán)境的影響。（4）汽車尾氣和室內(nèi)廢氣的處理汽車產(chǎn)生的汽車尾氣、衛(wèi)生間產(chǎn)生的廢氣均采用機(jī)械排風(fēng)的方式處理。其余室內(nèi)場所可考慮自然通風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)相結(jié)合的方式。（5）噪聲污染的處理汽車噪聲由于執(zhí)行南京市機(jī)動車輛管理的有關(guān)規(guī)定，城區(qū)禁止鳴號，不會超過標(biāo)準(zhǔn)要求。設(shè)備產(chǎn)生的噪聲通過以下辦法減振降噪：溴化鋰?yán)渌畽C(jī)組、防排煙風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備采用減振臺座、彈簧減振器或橡膠減振墊。風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用涂膠帆布軟管，通風(fēng)系統(tǒng)的送風(fēng)及排風(fēng)機(jī)總風(fēng)管上裝消聲器。（6）施工期間的污染防治施工運(yùn)送砂石、泥土、水泥等車輛，車廂應(yīng)嚴(yán)密，防止泄漏造成沿途地面污染。建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運(yùn)送至指定地點(diǎn)。雖然施工現(xiàn)場周圍人口密度較小，但施工設(shè)備仍應(yīng)注意噪聲的控制。對于不可避免噪聲的作業(yè)，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)施工，盡量減少對周圍環(huán)境的影響。4.2節(jié)能根據(jù)項(xiàng)目對能源供應(yīng)質(zhì)量要求高和耗能強(qiáng)度分布不均勻的特點(diǎn)，采取的主要節(jié)能措施有：選用高性能低能耗產(chǎn)品（包括動力機(jī)械照明燈具、炊事爐具等）。在總?cè)萘坎蛔兊那闆r下，可根據(jù)利用的實(shí)際情況，考慮配置多臺變壓器以及水冷式鍋爐，以便根據(jù)負(fù)荷情況全部或部分投入運(yùn)行，減少空耗，使設(shè)備盡量能在負(fù)荷高效區(qū)運(yùn)行。部分別墅將考慮引入單元式中央空調(diào)，以滿足業(yè)主根據(jù)情況局部開啟的需要。合理配置設(shè)備與室外照明燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。建筑物設(shè)計盡量滿足通風(fēng)、采光要求，以減少通風(fēng)、空調(diào)的能耗。采用節(jié)水措施，加強(qiáng)自來水管網(wǎng)的管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。

第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施分階段進(jìn)行，2003年5月初通過掛牌出讓方式獲得土地的使用權(quán)，目前按照規(guī)劃設(shè)計要求完成賽馬場地、了望塔、亮相圈、北主看臺、馬房、看點(diǎn)房、高爾夫練習(xí)場等工程，其他工程（環(huán)境建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施）穿插進(jìn)行。運(yùn)動員公寓及會所的建設(shè)即將開展。該項(xiàng)目總建筑面積為：45000平方米，項(xiàng)目采用分期建設(shè)、分期銷售的策略，總建設(shè)期從2006年3季度開工之日起計劃為30個月，于2008年12月底全部竣工交付使用。對外租賃期從2007年3季度一期別墅竣工后起，于2010年12月底全部出租完畢。具體實(shí)施進(jìn)度計劃如附圖2所示。

第六章財務(wù)效益測算6.1項(xiàng)目投資估算6.1.1投資估算依據(jù)1、國家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》；2、國家及南京對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用取定的相關(guān)文件。3、南京市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)及項(xiàng)目的初步方案。4、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料。5、類似項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)。6.1.2投資估算方法（一）項(xiàng)目投資、經(jīng)營費(fèi)用估算1、土地費(fèi)用獲得國有出讓土地使用權(quán)總費(fèi)用為23400萬元，用途為文化、體育、娛樂用地，使用年限為50年。運(yùn)動員公寓會所項(xiàng)目占地面積191801.4平方米，約占整個地塊的24.36%，相應(yīng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)總費(fèi)用計為5699.12萬元。此外，該項(xiàng)目支付土地征用及拆遷費(fèi)用分?jǐn)?37.76萬元。2、前期工程費(fèi)主要包括：規(guī)劃、建筑設(shè)計費(fèi)、勘察費(fèi)、臨時供水、供電費(fèi)、場地平整費(fèi)等，總計為162萬元。具體如下表所示：表1前期工程費(fèi)序號項(xiàng)目元／建筑平方米1規(guī)劃、建筑設(shè)計費(fèi)202勘察費(fèi)83臨時供水、供電費(fèi)34場地平整費(fèi)5合計363、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，合計156.26萬元。4、建筑安裝工程費(fèi)由于該項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，且具有一定的造型要求。參照南京地區(qū)2006年二季度新近竣工的同類建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行估算。本項(xiàng)目運(yùn)動員公寓及會所等的建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成情況見表2，總計投入13950.54萬元。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，每年按40%、30%、30%進(jìn)度進(jìn)行投入。表2建筑安裝工程費(fèi)估算表序號項(xiàng)目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）1建安工程費(fèi)45000.00308713891.501.1土建安裝工程費(fèi)45000.0010674801.501.2裝飾工程費(fèi)45000.0017007650.001.3給排水工程費(fèi)45000.00120540.001.4電力照明工程費(fèi)45000.00200900.002地下室393.60150059.04合計13950.545、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括項(xiàng)目范圍內(nèi)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，如道路、園林、配電房等。本項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為209.97萬元。表3公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號項(xiàng)目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）1配電房、機(jī)房50060030.002垃圾中轉(zhuǎn)站20060012.003綠化、園林小品等2891.00451.31130.474道路、地面停車場250015037.50合計209.976、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指企業(yè)的管理部門為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。以上1～5項(xiàng)之和20415.65萬元為基數(shù)，費(fèi)率為2.0％。則管理費(fèi)用為：20415.65萬元×2.00％＝408.31萬元。8、財務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目需貸款10000萬元，計劃分四年償還，每季度還本付息。財務(wù)費(fèi)用詳見附表5。9、租賃推廣費(fèi)用租賃推廣費(fèi)用是指該項(xiàng)目為租售運(yùn)動員公寓而開展各類營銷活動過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。以租金額為基數(shù)，費(fèi)率為1.5％。則銷售費(fèi)用為：33750×1.5％＝506.25萬元10、開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項(xiàng)目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費(fèi)用。開發(fā)期稅費(fèi)見表2。表4開發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)數(shù)量（m2）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元／m2）總額（萬元）1新建房屋白蟻防治費(fèi)寧價房字45000.002.310.35（1996）315號2市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)寧政發(fā)45000.00105472.5［2003］104號3發(fā)展新墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)寧財綜45000.001045［2002］707號4人防建設(shè)經(jīng)費(fèi)寧防辦45000.0075337.5［2003］70號5自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)寧價工字45000.002090［2003］371號合計955.3511、其他費(fèi)用其他費(fèi)用是指根據(jù)國家或項(xiàng)目所在地政府部門規(guī)定計取、或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計入1至10項(xiàng)的費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)國家或項(xiàng)目所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以及類似工程的數(shù)據(jù)對項(xiàng)目總投資構(gòu)成中的其他費(fèi)用進(jìn)行估算。其他費(fèi)用見表3。表5其他費(fèi)用估算表序號收費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（‰）金額（萬元）1建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)13950.541.216.742建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)13950.540.34.193建設(shè)工程招標(biāo)管理費(fèi)13950.540.34.194建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)107846.002.526.965建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)13950.540.68.376工程監(jiān)理費(fèi)13950.548111.607圖紙審查費(fèi)13950.540.79.77合計172.0512、不可預(yù)見費(fèi)以上1～5項(xiàng)之和20415.65萬元為基數(shù)，根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算其費(fèi)率為1.5%。不可預(yù)見費(fèi)為：20415.65×1.5％＝306.23萬元。6.2項(xiàng)目租賃收入預(yù)測綜上所述，本項(xiàng)目的精裝修運(yùn)動員別墅公寓及會所項(xiàng)目的若可以公開銷售，則其銷售價格（按50年使用權(quán)計）約20000元/M2左右，按照收益法計算公式推算：A=V×R，得到凈租金收入為每年750元/M2?？傋赓U收入為33750萬元。6.3該方案的財務(wù)評價6.3.1資金籌措購買該土地已投入自有資金5699.12萬元，除繼續(xù)投入自有資金2972.31萬元以外,尚需在2006年第三季度申請銀行貸款10000萬元。由于實(shí)行先建設(shè)、后銷售的銷售策略，其余建設(shè)、經(jīng)營資金由開發(fā)企業(yè)自有資金和經(jīng)營租金收入提供。貸款可于4年后全部清償完畢。詳見附表5貸款還本付息表。6.3.2建設(shè)總投資24328.84萬元6.3.3項(xiàng)目經(jīng)營總收入33750萬元其中精裝修運(yùn)動員別墅公寓及會所項(xiàng)目租賃總收入33750萬元，租賃期均為十年,采取預(yù)收租金的方法，2010年完成別墅的出租。6.3.4稅后利潤總額為3983.09萬元6.3.5財務(wù)評價指標(biāo)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價方法主要依據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，對其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價，選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.它反映的是項(xiàng)目動態(tài)投資收益率,是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo).根據(jù)資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表,設(shè)投資者可接受的最低收益率為8%,用不同的I值進(jìn)行計算,計算資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率如下:(1)當(dāng)I年=46.41%時,NPV1=62.17(2)當(dāng)I年=48.01%時，NPV2=-4.90插入法得:FIRR（年）=46.41%+[62.71/(62.71+4.90)×(48.01%-46.41%)]=46.41%+1.48%=47.89%FIRR（年）=47.89%＞＞MARR=8%所以，從財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此方案是可行的.2.財務(wù)凈現(xiàn)金值(FNPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率,將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。則:I季=1.95%，I年=8%時NPV=2866.84＞0因?yàn)镕NPV＞0，則從財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此方案是可行的。3.利潤率.（1）經(jīng)營利潤率（五年）=3983.09/24328.84=16.37%（2）自有資金利潤率=3983.09/8671.42=45.93%經(jīng)計算，本項(xiàng)目的其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果如下：1項(xiàng)目建設(shè)投資總額24328.84其中：土地投資5699.12地上投資18629.732貸款總額10000.003自有資金總額(含土地費(fèi)用)8671.424自有資金比例36%5租賃總收入33750.006稅后利潤3983.097資本金動態(tài)投資回收期2.81年8經(jīng)營利潤率16.37%

第七章風(fēng)險分析該項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。不確定性分析是經(jīng)濟(jì)評價的重要組成部分，對運(yùn)動員公寓項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響。項(xiàng)目的不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)項(xiàng)目投資風(fēng)險的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險的防范和控制。對該投資方案進(jìn)行不確定性分析的目的就是為了有效地把握和控制風(fēng)險。7.1敏感性分析該項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為凈現(xiàn)值，必要時也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價指標(biāo)時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復(fù)雜程度。（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。（3）計算不確定因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。（4）通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進(jìn)一步的分析。將建設(shè)投資、租賃收入、貸款額度和基準(zhǔn)收益率等因素作為不確定性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)投資和租賃收入兩個因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。根據(jù)測算，開發(fā)投資和經(jīng)營收入的變動若超過基本方案10%左右的范圍將使方案的凈現(xiàn)值產(chǎn)生較大波動，詳見下表：序號項(xiàng)目變動幅度（%）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）稅后利潤（萬元）1建設(shè)投資+10——1199.302353.06-10——4534.385613.122租賃收入+10——4619.315977.51-10——1114.371988.673貸款額度+10——2939.733878.23-10——2793.954087.944基準(zhǔn)收益率+10——2769.483983.09-10——2993.683983.09敏感性分析表由此可見，該項(xiàng)目對租賃收入、建設(shè)投資較為敏感，項(xiàng)目的成敗依賴于租賃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與成本控制。但不確定性分析同時證明,只有在市場行情出現(xiàn)很大波動時，該項(xiàng)目才會存在一定的風(fēng)險，表示項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。7.2盈虧平衡分析由于該項(xiàng)目的基本方案為可行方案，經(jīng)過測算，開發(fā)投資、租賃收入、貸款額度的臨界點(diǎn)如下表，臨界點(diǎn)即可行點(diǎn)：臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本值臨界點(diǎn)內(nèi)部收益率47.89%期望值8%開發(fā)建設(shè)投資（萬元）24328.84最高值28586.39租賃收入（萬元）33750最低值28181.25貸款額度（萬元）10000最低值76307.3防范風(fēng)險對策（1）在項(xiàng)目開發(fā)的各個階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。應(yīng)增加開發(fā)投資的控制力度，進(jìn)一步提高資金使用效率，在建設(shè)計劃中合理安排建設(shè)順序，控制財務(wù)成本。（2）由于該項(xiàng)目周邊的競爭性項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品類型接近，因此馬術(shù)場別墅項(xiàng)目必須超越眾多的競爭對手，最終體現(xiàn)自身的價值，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目推廣過程中進(jìn)行成功的形象包裝和營銷策劃，以增加項(xiàng)目的高端客戶定位的附加值和產(chǎn)品競爭力。（3）對擬投資的經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險。將資金和經(jīng)歷集中在較快實(shí)現(xiàn)投資回報的經(jīng)營項(xiàng)目上，以支撐投資項(xiàng)目，使租售項(xiàng)目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)?？刂骑L(fēng)險，保證企業(yè)的資金支持。（4）處理好項(xiàng)目融資管理與建設(shè)管理兩者關(guān)系。由于項(xiàng)目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，二者相輔相成。

第八章結(jié)論與建議運(yùn)動員公寓項(xiàng)目是自房地產(chǎn)“新政”實(shí)施后，在南京房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，推出的適應(yīng)市場需求的建設(shè)項(xiàng)目，這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。同時，運(yùn)動員公寓項(xiàng)目總體創(chuàng)意獨(dú)特，高起點(diǎn)、高品位的建筑設(shè)計和整體布局，既能滿足富裕階層對休閑、娛樂的要求，又能滿足顧客對周邊環(huán)境、自然景觀、交通道路、配套設(shè)施的潛在需求。加之未來3-5年時間內(nèi)房地產(chǎn)市場尤其是別墅市場租賃整體供小于求，推廣前景良好，經(jīng)可行性研究與分析表明，本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目的總體策劃是理想的、可行的。建議：1、逐步落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)，管理組織體系、組織有經(jīng)驗(yàn)、有能力、有水平的各專業(yè)人才，直接參與從項(xiàng)目前期、工程設(shè)計、施工到竣工驗(yàn)收、物業(yè)管理；參與項(xiàng)目運(yùn)營策劃；參與項(xiàng)目投資控制與管理全過程的實(shí)施，應(yīng)使項(xiàng)目從一開始就進(jìn)入科學(xué)化、系統(tǒng)化、程序化的管理狀態(tài)。2、爭取銀行或其它金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的進(jìn)一步理解和重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問題。3、重視項(xiàng)目的整體策劃和規(guī)劃設(shè)計。聘請高水平的項(xiàng)目策劃人員，對該項(xiàng)目進(jìn)行企業(yè)和項(xiàng)目推廣的全過程策劃，組織好廣告宣傳；盡快邀請市規(guī)劃部門及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計專業(yè)人員、咨詢機(jī)構(gòu)專家學(xué)者、和公司技術(shù)骨干等召開專家座談會，對項(xiàng)目實(shí)施過程中的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品定位、租賃價格定位等進(jìn)行進(jìn)一步論證。聘請高水平的項(xiàng)目策劃公司，對該項(xiàng)目進(jìn)行企業(yè)和項(xiàng)目的全過程策劃，組織好廣告宣傳。4、組織完成詳細(xì)的市場調(diào)研工作，將調(diào)研范圍從本地客戶擴(kuò)大至周邊城市，必要時應(yīng)進(jìn)行國內(nèi)外城市中同類項(xiàng)目的考察，進(jìn)一步更新觀點(diǎn)、統(tǒng)一認(rèn)識，創(chuàng)造最佳的經(jīng)濟(jì)效益。5、加強(qiáng)該項(xiàng)目后期的經(jīng)營管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、景觀優(yōu)勢、等條件，爭取今后能取得好的業(yè)績。

附表與附圖項(xiàng)目的區(qū)位示意圖項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制圖經(jīng)營收入一覽表4、經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金附加估算表5、投資計劃與資金籌措表6、項(xiàng)目投資構(gòu)成表7、貸款還本付息表8、全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表9、資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表10、損益表11、資金來源與運(yùn)用表12、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表

附圖1項(xiàng)目的區(qū)位示意圖本案本案附圖2項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制圖進(jìn)時進(jìn)時度間度間容內(nèi)容內(nèi)建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年2009年2010年前期準(zhǔn)備工作總體施工及竣工驗(yàn)收運(yùn)動員公寓對外租賃運(yùn)動員公寓附表1經(jīng)營收入一覽表單位:萬元序號項(xiàng)目單位數(shù)量租金（元/年）合計（萬元）建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年2009年2010年1公寓會所租賃收入平方米45000750.0033750.0010125.0011812.506750.005062.50合計33750.000.0010125.0011812.506750.005062.50附表2經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年2009年2010年1租售經(jīng)營收入33750.000.0010125.0011812.506750.005062.502營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅3476.250.00961.881054.69776.25683.44附表3投資計劃與資金籌措表單位:萬元序號項(xiàng)目合計建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年2009年2010年1項(xiàng)目總投資24328.8412972.315498.775367.58336.00154.191.1開發(fā)建設(shè)總投資24328.8412972.315498.775367.58336.00154.19其中:不含財務(wù)費(fèi)用22763.8412659.314951.024976.33101.2575.94財務(wù)費(fèi)用1565.00313.00547.75391.25234.7578.252資金籌措24328.8412972.315498.775367.58336.00154.192.1資本金（不含土地費(fèi)用）2972.312972.310.002.2借貸資金10000.0010000.000.002.3租賃總收入33750.000.0010125.0011812.506750.005062.50附表4項(xiàng)目投資構(gòu)成表單位：萬元序號項(xiàng)目單價（元/平方米）總投資建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年2009年2010年1開發(fā)建設(shè)總投資24328.8412972.315498.775367.58336.00154.191.1土地費(fèi)用5699.125699.120.000.000.000.001.2征用及拆遷費(fèi)用237.76237.761.3前期工程費(fèi)36.00162.00162.000.000.000.000.001.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)156.26156.260.000.000.000.001.5建設(shè)安裝工程費(fèi)3087.0013950.545580.224185.164185.160.000.001.6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)209.97209.970.000.000.000.001.7管理費(fèi)用2.00%408.31136.10136.10136.100.000.001.8財務(wù)費(fèi)用6.12%1565.00313.00547.75391.25234.7578.251.9銷售費(fèi)用1.50%506.25151.88177.19101.2575.941.10開發(fā)期稅費(fèi)955.35318.45318.45318.450.000.001.11其他費(fèi)用172.0557.3557.3557.350.000.001.12不可預(yù)見費(fèi)1.50%306.23102.08102.08102.080.000.002項(xiàng)目總投資24328.8412972.315498.775367.58336.00154.19附表5貸款還本付息單位:萬元序號項(xiàng)目合計2006年2007年2008年2009年2010年1借款及還本付息1.1年初借款累計0.0010000.007500.005000.002500.001.2本年借款10000.0010000.000.000.000.000.001.3本年應(yīng)付利息1565.00313.00547.75391.25234.7578.251.4本年還款10000.000.002500.002500.002500.002500.00附表6全部財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目合計建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入33750.000.0010125.0011812.506750.005062.501.1銷售收入33750.000.0010125.0011812.506750.005062.502現(xiàn)金流出282