公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目 錄第1章 項(xiàng)目概況及申報(bào)單位概況 21.1 項(xiàng)目概況. 21.2 項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況 71.3 項(xiàng)目研究結(jié)論 8第2章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 102.1 房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃 102.2 房地產(chǎn)業(yè)政策 142.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 23第3章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 253.1 資源開(kāi)發(fā)方案 253.2 資源開(kāi)發(fā)利用方案 273.3 資源節(jié)約措施 28第4章 節(jié)能方案分析 294.1 建筑用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 294.2 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 294.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 31第5章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 335.1 項(xiàng)目選址及用地方案 335.2 土地利用合理性分析 335.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 34第6章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 356.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 356.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 356.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 366.4 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 376.5 特殊環(huán)境影響分析 37第7章 經(jīng)濟(jì)影響分析 387.1 項(xiàng)目投資估算 387.2 資金籌措. 417.3 盈利能力分析 41第8章 社會(huì)影響分析 428.1 社會(huì)影響效果分析 448.2 社會(huì)適應(yīng)性分析 458.1 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 461公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第一章 項(xiàng)目概況及申報(bào)單位概況1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司**公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。1.1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶。1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)背景某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司按照建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)及申請(qǐng)用地程序，于2007年04月17日辦理有兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，；2007年05月12日取得兩份《國(guó)有土地使用證》，項(xiàng)目用地坐落在**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶。臨沿江西路及水寶路，本地塊屬于**市城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。所處區(qū)位交通便利，附近有沿江西路及寶源橋?，F(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍大部份正在建設(shè)施工,周邊有威利斯花園、碧水居、濱江金利大酒店、假日酒店及市經(jīng)委工業(yè)園等。公共配套設(shè)施正在完善。據(jù)目前發(fā)展趨勢(shì)2公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告可預(yù)測(cè)，該區(qū)域未來(lái)居住生活環(huán)境規(guī)劃良好。項(xiàng)目土地紅線內(nèi)已平整 ,達(dá)五通一平,建設(shè)進(jìn)場(chǎng)條件成熟,項(xiàng)目的早日建設(shè)可以使土地實(shí)現(xiàn)其價(jià)值盡快地得到實(shí)現(xiàn)。1.1.5 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司委托長(zhǎng)沙雨花建筑設(shè)計(jì)院**分院對(duì)公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案經(jīng)報(bào)**市規(guī)劃建設(shè)局審批同意，項(xiàng)目擬建共一棟聯(lián)體公寓式商住樓，層高為九至十層，其中地下一層為停車場(chǎng)；第一至三層為商場(chǎng)及商場(chǎng)配套用房、四層以上為住宅，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目單位指標(biāo)總用地面積平方米3499.10建筑占地面積平方米1995.35總建筑面積平方米21835.46其其中計(jì)入容積率面積住宅總建筑面積平方米13586.15商鋪總建筑面積平方米5995.21中不計(jì)入容積率面積地下車庫(kù)面積平方米2254.10容積率5.60綠化率覆蓋率%57.02總戶數(shù)戶249層數(shù)層9/10總車位數(shù)個(gè)76其地上停車位數(shù)個(gè)中地下停車位數(shù)個(gè)763公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1.1.6工程技術(shù)方案1、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)商豐富的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)開(kāi)拓經(jīng)驗(yàn) ,擬建設(shè)高品質(zhì)的集商業(yè)、公寓住宅及停車為一體的綜合性小區(qū)商住樓 ,以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高、項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、資源利用最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。2、目標(biāo)客戶及市場(chǎng)價(jià)格定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)合其實(shí)際地理位置及地塊周圍環(huán)境因素,分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要定為**市未婚或新婚人士、外來(lái)定居**的單身人士、工廠工人或管理人事。本項(xiàng)目位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶，屬于**市城市規(guī)劃發(fā)展方向，區(qū)域附近已建或正在建設(shè)的商住樓較多，未來(lái)有著良好的景觀與規(guī)劃，本項(xiàng)目銷售定位根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)定價(jià)的原則，結(jié)合本項(xiàng)目的自身位置、市場(chǎng)定位、區(qū)域發(fā)展等相關(guān)因素，選擇項(xiàng)目區(qū)域附近同期同類檔次的物業(yè)作為定價(jià)參照，同時(shí)參考目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格的感受分析，建議項(xiàng)目以“低開(kāi)高走”的滲透模式為定價(jià)策略，項(xiàng)目商鋪售價(jià)建議 5000元/平方米，住宅售價(jià)建議 2300元/平方米,停車場(chǎng)售價(jià)建議 4萬(wàn)元/個(gè)。項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售期內(nèi)，價(jià)格調(diào)整可在 10%～20%。4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況,項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)面積21835.46平方米,開(kāi)發(fā)面積較大,及區(qū)域內(nèi)類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，且考慮到 **市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，該項(xiàng)目應(yīng)遵循審慎、加快的開(kāi)發(fā)原則，方案建議快速開(kāi)發(fā)，總開(kāi)發(fā)期為16個(gè)月(約1.3年)。1.1.7 主要設(shè)備選型及配套工程4公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1）、電氣設(shè)計(jì)本項(xiàng)目屬民用建筑項(xiàng)目。根據(jù)其電負(fù)荷運(yùn)作特點(diǎn)和電器品質(zhì)的要求，遵循安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性和靈活性的四個(gè)原則，設(shè)計(jì)供配電方案。設(shè)計(jì)依據(jù)：《建筑電氣設(shè)計(jì)手冊(cè)》；《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》[JGJ/T16-92]；《供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50052-95]；《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50054-95]；《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50057-94]；《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50116-98]。供電設(shè)計(jì)：1．供電電源及電壓：采用10KV環(huán)網(wǎng)供電，采用電纜沿城市電纜溝暗敷引至；裝設(shè)380/220V應(yīng)急式柴油發(fā)電機(jī)組作為一級(jí)負(fù)荷的備用電源。2．供電系統(tǒng)：10KV系統(tǒng)采用單母線接線，放射式饋至各臺(tái)變壓器；低壓系統(tǒng)采用單母線分段接線，正常時(shí)各變壓器獨(dú)立運(yùn)行，變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò)。3．配變電所：在地下室設(shè)一座配變電所，變壓器總裝設(shè)容量 4800KVA；裝設(shè)一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)組，容量為 500KW。4．室外工程：所有室外高、低壓電纜均采用直埋或電纜溝敷設(shè)。5．防雷與接地：配變電所在工作及保護(hù)接地系統(tǒng)與建筑物防雷接地系統(tǒng)共用接地裝置。為防止雷電波沿高壓電纜侵入形成過(guò)電壓而損壞電氣設(shè)備，10KV供電系統(tǒng)裝設(shè)避雷器。電力、照明及自動(dòng)控制設(shè)計(jì)：1．電源、電壓和配電系統(tǒng)：電力、照明配電電源由本配變電所引接，采用380/220V中性點(diǎn)接地 TN-S系統(tǒng)。照明系統(tǒng)則采用放射式與樹(shù)干式相5公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告結(jié)合的配電方式。2．用電指標(biāo)：建筑按 50-70VA/M2的用電標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。3．接地故障保護(hù)：本建筑電源總進(jìn)線進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)：所有用電設(shè)備的金屬外露部分均與 PE專用接地線連接。2）、給排水設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)：《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GBJ13-86] ；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GBJ14-87] ；《建筑給水排水設(shè)計(jì)》 [GBJ15-86] 。設(shè)計(jì)方案：1、城市居民用水量標(biāo)準(zhǔn)。本工程用水量估算見(jiàn)表 1-2。表1-2城市居民用水量標(biāo)準(zhǔn)地域分區(qū)日用水量(L/人〃d)適用范圍一80～135黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古二85～140北京、天津、河北、山東、河南、山西、陜西、寧夏、甘肅三120～180上海、江蘇、浙江、福建、江西、湖北、湖南、安徽四150～220廣西、廣東、海南五100～140重慶、四川、貴州、云南六75～125新疆、西藏、青海注：1表中所列日用水量是滿足人們?nèi)粘Ｉ罨拘枰臉?biāo)準(zhǔn)值。在核定城市居民用水量時(shí)，各地應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)值區(qū)間內(nèi)直接選定。城市居民生活用水考核不應(yīng)以日作為考核周期，日用水量指標(biāo)應(yīng)作為月度考核周期計(jì)算水量指標(biāo)的基礎(chǔ)值。指標(biāo)值中的上限值是根據(jù)氣溫變化和用水高峰月變化參數(shù)確定的，一個(gè)年度當(dāng)中對(duì)居民用水可分段考核，利用區(qū)間值進(jìn)行調(diào)整使用。上限值可作為一個(gè)年度當(dāng)中最高月的指標(biāo)值。家庭用水人口的計(jì)算，由各地根據(jù)本地實(shí)際情況自行制定的管理規(guī)則或辦法。以本標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，各地視本地情況可制定地方標(biāo)準(zhǔn)或管理辦法組織實(shí)施。生活給水系統(tǒng)：3本建筑給水水源采用**市自來(lái)水。全天用水總量約 55800M，給水、污6公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告水和雨水就近與小區(qū)路上的城市管道連接。建議給水管分別從兩條道路上引入，以實(shí)現(xiàn)雙路供水。三層及其以下為低區(qū)供水，由城市管網(wǎng)保證其水量和水壓。三層以上又成一區(qū)，由一組變頻機(jī)組供水。污水和雨水排放：地段內(nèi)污雨水分流。本設(shè)計(jì)中排出的污水主要是生活污水，室外設(shè)化糞池，待處理后，排入城市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內(nèi)排水，在室外集中后排入城市雨水管。1.1.8 投資規(guī)模及資金籌措經(jīng)估算,本項(xiàng)目所需建設(shè)資金 4121.07萬(wàn)元(詳見(jiàn)7.1.3 項(xiàng)目投資總估算)，由開(kāi)發(fā)公司自有資金投入 1500萬(wàn)元，占總估算投資的 36.40%；其余2621.07萬(wàn)元可通過(guò)銀行貸款或其他渠道融資。1.2項(xiàng)目申報(bào)單位概況單位名稱: 某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司機(jī)構(gòu)地址: 某區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶法人代表: 鄭文德股東構(gòu)成: 鄭文德、鄭文豪注冊(cè)號(hào):4416002000481企業(yè)類型: 有限責(zé)任公司成立日期:2007年02月28日注冊(cè)資本: 人民幣捌佰萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（憑有效資質(zhì)證書(shū)經(jīng)營(yíng)） ；銷售建筑材料。資產(chǎn)負(fù)債:根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供資料所知，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司截止2007年10月30日,2007年資產(chǎn)負(fù)債見(jiàn)表1-3:7公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告表1-3資產(chǎn)負(fù)債表單位:元資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益1流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)18853853.92流動(dòng)負(fù)債合計(jì)12061570.002長(zhǎng)期投資0.00長(zhǎng)期負(fù)債0.003固定資產(chǎn)674570.91所有者權(quán)益7466854.834無(wú)形及遞延資產(chǎn)0.005其他資產(chǎn)0.006資產(chǎn)總計(jì):19528424.83負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)19528424.83主要投資項(xiàng)目:**公寓樓現(xiàn)有生產(chǎn)能力:根據(jù)自籌資金驗(yàn)資報(bào)告（河晟師驗(yàn)字[2007]第17號(hào)）：某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司截至 2007年3月19日止，累計(jì)實(shí)繳注冊(cè)資本為人民幣800萬(wàn)元，及位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶的一宗3499.10平方米土地,15900000.00元。合計(jì)為33611295.00元。1.3 項(xiàng)目研究結(jié)論1.3.1 投資估算和資金籌措1、投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為4121.07萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為3887.25萬(wàn)元，建設(shè)期利息233.82萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目總投資估算表（表7-3及表7-4）。2、資金籌措本項(xiàng)目所需建設(shè)資金 4121.07萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)公司自有資金投入 1500萬(wàn)元，占總估算投資的 36.40%；其余2621.07萬(wàn)元可通過(guò)銀行貸款或其他渠道融資。1.3.2 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論8公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告本項(xiàng)目是屬于中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將對(duì) **市新市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市功能的改善起到積極的推動(dòng)作用，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值也隨著項(xiàng)目綜合功能的完善、產(chǎn)品的高品質(zhì)與高附加值、功能多樣性而得以提升。1.3.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、當(dāng)平均收益率 ic取16%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為587.37萬(wàn)元，大于0，表明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到并超過(guò)了平均收益率的要求， 在財(cái)務(wù)上是可以接受的。2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=35.04%>16%(目標(biāo)收益率)＞7.47%（貸款利率），且水平較高，表明項(xiàng)目盈利能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。3、靜態(tài)投資回收期 Pt為1.27年小于1.33年,表明項(xiàng)目可行。上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。9公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃2.1.1** 城市發(fā)展與規(guī)劃市位于廣東省東北部、東江中上游。其范圍是東經(jīng)114度14分至115度36分，北緯23度10分至24度27分。東接梅州市、汕尾市，南鄰惠州市，西連韶關(guān)市、惠州市，北與江西省交界。全市面積 1.58萬(wàn)平方公里。市是京九入粵第一市，又是廣東省擁有鐵路最長(zhǎng)的城市市；京九鐵路、廣梅汕鐵路、105國(guó)道、205國(guó)道、河惠、河梅、粵贛高速公路構(gòu)筑了 **四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，是粵東北重要的交通樞紐。1、**市總體城市功能定位是廣東經(jīng)濟(jì)北上，向內(nèi)地梯度推進(jìn)的接力站、支撐點(diǎn)，是南接珠三角，北接閩、浙、贛的重要通道，是廣東省優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境基地和生態(tài)屏障。市是國(guó)務(wù)院1988年1月7日批準(zhǔn)設(shè)立的地級(jí)市，管轄**區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。全市原有 119個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，截止至2006年末全市現(xiàn)設(shè)有98個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，4個(gè)街道辦事處，1個(gè)農(nóng)場(chǎng)，1251個(gè)村委會(huì)和154個(gè)社區(qū)居委會(huì)，全市總面積1.58萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?24.9萬(wàn)人。2、**城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》到2010年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到420億元，年均增長(zhǎng)16%；人均生產(chǎn)總值達(dá)13330元（約合1646美元，按8.1元：1美元折算），年均增長(zhǎng)15%；第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到220億元，年均增長(zhǎng)23%，其中工業(yè)增加值達(dá)到173億元，年均增長(zhǎng)22%，三次產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到 12∶52∶36；地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá) 21億元，年均增長(zhǎng)20%；縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得新突破，縣區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 15%以上。10公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告3、**城市社會(huì)發(fā)展規(guī)劃市以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以深入貫徹黨的十六精神為動(dòng)力，以加快發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。以打造“四個(gè)**”、爭(zhēng)創(chuàng)“五個(gè)城市”、實(shí)現(xiàn)“五大發(fā)展”為目標(biāo),全力推進(jìn)交通、能源、工礦骨干項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、水資源開(kāi)發(fā)、旅游資源開(kāi)發(fā)、城市化、社會(huì)主義新農(nóng)村、教育文化、生態(tài)環(huán)保等“十大工程”建設(shè)。在最近召開(kāi)的全市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作會(huì)議上提出：經(jīng)過(guò)10年左右的努力，初步形成以中心城市（市區(qū)）為龍頭，以縣城和中心鎮(zhèn)為骨干，以一般建制鎮(zhèn)和中心村為依托的城鎮(zhèn)化發(fā)展的新格局，力爭(zhēng)到2010年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%。根據(jù)**市總體規(guī)劃，確定城市發(fā)展方向?yàn)橹攸c(diǎn)向北發(fā)展，適當(dāng)向南和江東擴(kuò)展。建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序，遵循重點(diǎn)建設(shè)東埔，合理開(kāi)發(fā)白田，完善老城區(qū)，遠(yuǎn)期東江的原則。努力建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美，最適宜居住和創(chuàng)業(yè)的粵東北陸路交通樞紐和山水園林城市。4、**城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建綠色**以實(shí)施綠色廣東戰(zhàn)略為契機(jī)，嚴(yán)格控制各類污染源，強(qiáng)化中心城區(qū)更新建設(shè)，確保 **生態(tài)優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，努力構(gòu)建環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會(huì)，全力打造“既要金山銀山，又要綠水青山”的綠色 **，把**建成優(yōu)美的山水園林城市 ,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。5、**城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃重大工程項(xiàng)目是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的重要載體，也是實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的強(qiáng)大支撐。“十一五”期間， **市重點(diǎn)建設(shè)“十大工程”，規(guī)劃建設(shè)重大項(xiàng)目193項(xiàng)，計(jì)劃總投資380億元，“十一五”期間計(jì)劃投資359.7億元。其中:規(guī)劃建設(shè)交通項(xiàng)目19項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資24.9億元。高速公路建設(shè)。重點(diǎn)建設(shè)廣河高速公路 **段及汕昆高速公路龍川至連平段。規(guī)劃建設(shè)能源項(xiàng)目 22項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資 78.4億元。11公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告規(guī)劃建設(shè)工礦企業(yè)項(xiàng)目40項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資94.5億元。規(guī)劃建設(shè)新農(nóng)村工程項(xiàng)目4項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資8.3億元。規(guī)劃建設(shè)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)項(xiàng)目19項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資31.6億元。規(guī)劃建設(shè)水資源開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目14項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資31.2億元。規(guī)劃建設(shè)旅游資源開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目11項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資20.3億元。公共衛(wèi)生體系。重點(diǎn)建設(shè)好市人民醫(yī)院、市婦幼保健院、市中醫(yī)院等公共衛(wèi)生工程。文化教育設(shè)施。重點(diǎn)建設(shè)市職業(yè)技術(shù)學(xué)院二期、市技工學(xué)校二期、市職業(yè)技術(shù)學(xué)校、市第二中學(xué)、市圖書(shū)館、市廣播電視中心及廣播電視數(shù)字化等項(xiàng)目。體育設(shè)施。重點(diǎn)建設(shè)市體育場(chǎng)和市體校改造工程。（十）生態(tài)環(huán)保工程規(guī)劃建設(shè)生態(tài)、環(huán)保工程項(xiàng)目16項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資10.5億元。環(huán)境保護(hù)。加快建設(shè)城市和縣城污水處理設(shè)施生態(tài)環(huán)境建設(shè)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施。規(guī)劃建設(shè)城市密閉式垃圾中轉(zhuǎn)站，改造和建設(shè)公共廁所。生態(tài)環(huán)境建設(shè)。重點(diǎn)建設(shè)水土流失綜合治理及江河整治工程。2.1.2項(xiàng)目情況分析公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶,總用地面積3499.10平方米，總建筑面積21835.46平方米,規(guī)劃總戶數(shù)為249戶,共一棟層高為 9、1012公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告層,其中地下一層為地下停車場(chǎng)、第一至三層為商場(chǎng)及商業(yè)配套用房、四層以上為公寓住宅,該項(xiàng)目屬于中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。近年,**市房地產(chǎn)發(fā)展迅速,開(kāi)發(fā)面積增大、開(kāi)發(fā)品質(zhì)提高及商品價(jià)格上漲速度快等特點(diǎn)。某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司根據(jù)**市房地產(chǎn)發(fā)展情況,結(jié)合區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向,及整個(gè)**市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),規(guī)劃擬建一棟集停車、商業(yè)、住宅為一體的綜合性商住樓。規(guī)劃地下一層為停車場(chǎng)、第一至三層為商場(chǎng)、三層以上為小面積公寓式住宅樓。小面積公寓式住宅樓的建成不僅彌補(bǔ)**市小面積公寓樓的市場(chǎng)空缺,降低消費(fèi)者購(gòu)房壓力,滿足了單身人士購(gòu)房的需要。還促進(jìn)**市居住功能發(fā)展完善,符合**市新市區(qū)規(guī)劃發(fā)展發(fā)向,改善了**市新市區(qū)城市環(huán)境,促進(jìn)**市旅游業(yè)的發(fā)展,帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.2房地產(chǎn)業(yè)政策2.2.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、基本情況及特點(diǎn)1）、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況2006年新批準(zhǔn)立項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 51個(gè)，預(yù)期建設(shè)總建筑面積 217.07萬(wàn)平方米，項(xiàng)目計(jì)劃總投資約 30.86億元。2006年實(shí)際完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 11.68億元，占項(xiàng)目計(jì)劃投資的 37.85%，同比增長(zhǎng) 51.89%（2005年完成7.69億元）。市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占市區(qū)（含市直和 **）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額（44.89億元）比重為 26%。2）、房地產(chǎn)施工、竣工面積2006年施工項(xiàng)目63個(gè)（含往年未竣工項(xiàng)目），累計(jì)施工面積194.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.94%，其中2006年新開(kāi)工項(xiàng)目31個(gè),新開(kāi)工面積117.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)136.71%。市區(qū)2006年商品房竣工面積52.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 25%。3）、批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目情況13公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2006年1～12月共批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目45個(gè),批準(zhǔn)預(yù)售面積80.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.14％。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積71.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.72％；住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)5799套，同比增長(zhǎng)32％。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積9.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2％。4）、區(qū)域分布及主要樓盤情況2007年開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要集中在兩江四岸、建設(shè)大道周邊、永和路兩旁及新市區(qū)，其中2007年擬建地塊附近沿江兩岸主要樓盤有：雍雅豪苑、明珠華庭、碧水居、威利斯花園等。5）、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況2006年**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房供應(yīng)上以單套住房建筑面積在90～144平方米之間、戶型為三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)的普通住宅為主，約占批準(zhǔn)預(yù)售面積的48%，單套住房建筑面積在90平方米以下和144平方米以上分別占批準(zhǔn)預(yù)售面積的24%和28%。而根據(jù)商品房用途劃分，供應(yīng)結(jié)構(gòu)為：普通型住宅占商品房供應(yīng)量的63%，高檔豪華型住宅占商品房供應(yīng)量的15%，別墅占商品房供應(yīng)量的10%，商業(yè)營(yíng)業(yè)、辦公等用房占商品房供應(yīng)量的12%。2、房地產(chǎn)需求情況1）、商品房預(yù)（銷）售情況2006年預(yù)(銷)售商品房5048套，同比增長(zhǎng)30%；預(yù)(銷)售面積63.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%，商品房預(yù)(銷)售金額13.91億元，同比增長(zhǎng)51%。其中住宅預(yù)(銷)售套數(shù)4566套、面積56.49萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)34.57%和30.49%；商業(yè)營(yíng)業(yè)、辦公等用房預(yù)(銷)售482套數(shù)，預(yù)(銷)售面積7.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 1.7%。2）、存量房（二手房）交易情況2006年國(guó)家加強(qiáng)了二手房交易環(huán)節(jié)的稅收管理，加大了二手房交易的14公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告成本，降低了炒房利潤(rùn)空間，存量房（二手房）交易市場(chǎng)趨淡。二手房交易總面積30.93萬(wàn)平方米，同比下降2％，成交2044套，同比下降2.34％，交易金額為2.44億元，同比增長(zhǎng)8％。其中存量住宅交易面積為27.64萬(wàn)平方米、成交1825套，同比分別增長(zhǎng)31.37％和31.01%，二手商業(yè)用房交易面積為3.29萬(wàn)平方米、成交219套，同比下降68.76％和68.71%。3）、房地產(chǎn)抵押登記情況2006年預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押2570套，占總預(yù)售套數(shù)的60.9%，其中預(yù)購(gòu)住宅抵押2456套，占住宅預(yù)售套數(shù)的61.58%，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押面積34.21萬(wàn)平方米，占總預(yù)售面積的 63.56%，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押登記金額4.36億元，占預(yù)售金額的 38%。2006年現(xiàn)房貸款抵押4820套，其中住宅4121套，抵押登記面積165.2萬(wàn)平方米，抵押貸款金額16.33億元；其中住宅抵押登記面積90.03萬(wàn)平方米，抵押貸款金額6.81億元。4）、房屋租賃情況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年房屋出租16884套，面積約126.63萬(wàn)平方米，房屋出租價(jià)格上漲幅度趨緩，不同區(qū)域、類型的房屋租金水平相差較大。如商業(yè)繁華的人民路，商鋪月租金接近每平方米 100元，廣晟廣場(chǎng)、興源路平均月租金約每平方米 50元，其他偏僻路段商鋪月租金每平方米不到 20元；市區(qū)帶家具公寓式住宅月租金為300～400元/套，普通不帶家具的成套住宅租金：一房一廳月租金為300元/套，二房一廳月租金為400元/套，三房一廳月租金為500元/套；而新江路、源西片區(qū)每套住宅平均月租金比上述區(qū)域低50～100元。寫(xiě)字樓月租金在每平方米15～25元之間。5）、商品房?jī)r(jià)格情況市新建的商品住宅根據(jù)銷售價(jià)格水平可以分高、中、低三個(gè)檔次，根據(jù)2006年商住樓開(kāi)發(fā)及銷售情況，高檔商品住宅代表樓盤有：長(zhǎng)城世紀(jì)15公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告華府、碧海名居等，這類小區(qū)布局合理、環(huán)境優(yōu)美、戶型結(jié)構(gòu)舒適實(shí)用、交通便利、公共基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場(chǎng)交易價(jià)格在 2000～3000元/M2之間；中檔商品住宅代表樓盤有：文雅苑、三友 邨等，這類小區(qū)規(guī)模適中、環(huán)境優(yōu)美、公共基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，但與已形成的商業(yè)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，市場(chǎng)交易價(jià)格在 1800～2500元/M2之間，低檔商品住宅代表樓盤有：靜逸居、寶華商住樓、安逸苑等，這類小區(qū)規(guī)模相對(duì)較小、地理位置相對(duì)較偏、小區(qū)園林綠化較少，市場(chǎng)交易價(jià)格在1100～1800元/M2之間。別墅平均交易價(jià)格為每平方米3654元，同比上漲12%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均交易價(jià)格為每平方米3871元，同比上漲17.96%。受新建商品房?jī)r(jià)格上漲的影響，二手住宅平均交易價(jià)格為每平方米788元，同比上漲10%。3、產(chǎn)業(yè)生命周期分析根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期分析圖可知,住宅(房地產(chǎn))產(chǎn)業(yè)正處于生命的成長(zhǎng)期,產(chǎn)業(yè)處于上升階段,市場(chǎng)剩余容量較大,產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小。4、行業(yè)結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)格局16公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2007年**市的房地產(chǎn)企業(yè)主要以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為該行業(yè)的趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，**市的房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來(lái)的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時(shí)代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國(guó)七雄”的時(shí)代演變，并最終促進(jìn)一批房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些房地產(chǎn)巨頭將占據(jù)**市房地產(chǎn)大部份的市場(chǎng)，他們的經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)理念將對(duì)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場(chǎng)形成實(shí)際的壁壘。5、主要企業(yè)分析目前**新市區(qū)已有一批企業(yè)正在投入生產(chǎn)，如華盛制衣有限公司、寶嘉服裝有限公司、嘉太醫(yī)保有限公司、三星電子、 **市制藥廠等等。新市區(qū)引入項(xiàng)目及企業(yè)的前提為以無(wú)污染或低污染為主，入駐企業(yè)主要以電子元件、服裝、模具、通信設(shè)備及部件為主。隨著大量企業(yè)的進(jìn)注 **市區(qū),以完善企業(yè)的配套工程 ,該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。目前較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要有 :萬(wàn)隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、京華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、**市廣晟投資有限公司等;主要有:萬(wàn)隆公園一號(hào)、華清苑、廣晟凱旋城等建設(shè)項(xiàng)目。6、房地產(chǎn)業(yè)供需分析從近些年看，一個(gè)全新的**正崛起在珠三角北部，優(yōu)越的投資環(huán)境和政府的政策支持使眾多的投資商看好**。目前，**市已初步形成諸多工業(yè)園：以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)、以汽車組裝及配套為主的17公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告銀龍汽車工業(yè)園、以模具行業(yè)世界五強(qiáng)之一——香港龍記集團(tuán)為龍頭的模具工業(yè)園、早期開(kāi)發(fā)建成的明珠工業(yè)園、以日用小家電產(chǎn)品為主的美平工業(yè)園、韓國(guó)IT工業(yè)園、精密電子和陶瓷工業(yè)園，還有正在火速建設(shè)的臨江工業(yè)區(qū)的等等。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》,**市中心新區(qū)將向建設(shè)大道及高新區(qū)發(fā)展,隨道大量投資商進(jìn)軍**市,必然會(huì)帶來(lái)**房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴(kuò)大該區(qū)商品房的銷量,基于對(duì)目標(biāo)客戶的分析綜合。擬建項(xiàng)目區(qū)域周圍的置業(yè)心理主要有:區(qū)域本地單身新建小家庭的需要、用于商業(yè)投資及住宅租需要、外地工廠工人或管理層人士,工作方便考慮。2.2.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景1、總體發(fā)展前景據(jù)有關(guān)調(diào)查中 2006年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)買商品房的客戶比例占總調(diào)查人數(shù)的61%，說(shuō)明市場(chǎng)購(gòu)買力比較充足，市區(qū)居民購(gòu)房的潛在市場(chǎng)比較樂(lè)觀。 同時(shí)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，外來(lái)從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進(jìn)市區(qū)商品房的需求增長(zhǎng)。市作為后發(fā)城市，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示：2006年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）263.99億元，比上年增長(zhǎng)27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入12.54億元，比上年增長(zhǎng) 47.2％。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強(qiáng)”的良好態(tài)勢(shì)。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高， 2006年城鎮(zhèn)在崗職工年均工資 17004元,比上年增長(zhǎng) 5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增長(zhǎng) 7.1％。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2、潛在市場(chǎng)通過(guò)對(duì)居民住房狀況調(diào)查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居18公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告住條件，約占總調(diào)查人數(shù)的 60%，新建家庭住房需求占 20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的 10%。而對(duì)100個(gè)潛在商品房購(gòu)買客戶的調(diào)查中，2007年有計(jì)劃購(gòu)買比例占總調(diào)查人數(shù)的 90%。同時(shí)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，外來(lái)從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進(jìn)市區(qū)商品房需求的增長(zhǎng)。根據(jù)《**市近期建設(shè)規(guī)劃(2006～2010)》及**市區(qū)住房解困的相關(guān)要求，2007年住房建設(shè)年度目標(biāo)為：商品住房建設(shè) 6330套，建筑面積約62萬(wàn)平方米，政策性住房建設(shè) 230套，建筑面積約 18850平方米。從各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以說(shuō)明 2007年市區(qū)商品房需求潛在市場(chǎng)比較樂(lè)觀。3、購(gòu)房人群戶籍地域有擴(kuò)大的趨勢(shì)隨著**交通網(wǎng)絡(luò)的完善，高新區(qū)落戶企業(yè)的增長(zhǎng)， **市區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)低廉和區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將吸引更多的外地投資置業(yè)者到 **購(gòu)房，市區(qū)購(gòu)房人群戶籍地域有擴(kuò)大的趨勢(shì)，外地客戶的需求將為 **市區(qū)房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展空間。同時(shí)，市區(qū)一些較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也有意識(shí)地選擇深圳等地品牌商品房營(yíng)銷隊(duì)伍，為珠江三角洲有意到 **投資置業(yè)的客戶群提供方便、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)商品房的營(yíng)銷。4、2007年**市房地產(chǎn)仍將穩(wěn)步發(fā)展2006年國(guó)家雖然先后出臺(tái)了“國(guó)六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國(guó)家仍將引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)**市房管局對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人看好**市2007年的市場(chǎng)，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，17%的受調(diào)查人認(rèn)為房?jī)r(jià)與2006年基本持平，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的占總調(diào)查人數(shù)的21%，認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)很難判斷的僅占5%。另一方面，由于**市經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，高新開(kāi)發(fā)區(qū)周邊工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展將帶來(lái)人口的增長(zhǎng)和較大住房潛在消費(fèi)需求。事實(shí)證明： 2007年**市商品房?jī)r(jià)格有較大幅度的上漲，甚至還將會(huì)繼續(xù)上漲。但開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模及房?jī)r(jià)的上漲也將會(huì)帶來(lái)一定的市19公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2.2.3項(xiàng)目發(fā)展前景公寓樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶，項(xiàng)目位置較好。屬新市區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域。臨沿江西路及水寶路，承接寶源橋及大道。擬開(kāi)發(fā)區(qū)域已建或擬建樓盤較多。本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以質(zhì)高低價(jià)為開(kāi)發(fā)原則，市場(chǎng)價(jià)格定位適中，可以帶來(lái)較好的市場(chǎng)回應(yīng)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有戶型主要為一房一廳一衛(wèi)，該戶型住宅樓的建成不僅為該區(qū)域人員切身實(shí)際考慮，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺降低消費(fèi)者購(gòu)房壓力,滿足了低收入人士購(gòu)房的需要,定能受到消費(fèi)者的青睞?？傮w而言，**公寓樓地理位置優(yōu)越、區(qū)域規(guī)劃景觀較好、交通便利、設(shè)計(jì)功能布局合理，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景廣闊。2.2.4發(fā)展的原因與動(dòng)力據(jù)有關(guān)部門測(cè)處算，1996至2005年，我國(guó)商品房供應(yīng)年平均增長(zhǎng)為13.9%．要滿足未來(lái)10年99億平方米的住戶需求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長(zhǎng)率必須達(dá)到13.2%，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)供應(yīng)速度，并不樂(lè)觀。 其主要原因是土地供應(yīng)長(zhǎng)期偏緊。我國(guó)保護(hù) 18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)耕地面積已經(jīng)減至 18億畝。保護(hù)農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應(yīng)偏緊，使得未來(lái)建設(shè)有地量、建設(shè)用地占有耕地比，都將大幅下降。 專家預(yù)測(cè)，在兩年之內(nèi)，我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)。而購(gòu)房需求巨大，而土地供應(yīng)有限，這對(duì)矛盾的長(zhǎng)期存在，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高速期，社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，居民購(gòu)買力和購(gòu)買意向增強(qiáng)，新的施政綱領(lǐng)等等，都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。專甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還將擁有 20年的快速發(fā)展時(shí)期。近年來(lái)，**市人民政府出臺(tái)了一系列的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確20公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告地引導(dǎo)，加強(qiáng)城市規(guī)劃，注生城市功能的配套，及隨著 **二次置房熱潮的到來(lái)及**外商投資企業(yè)不斷增多，這都為 **市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的動(dòng)力。2.2.5政策影響分析2007年房地產(chǎn)行業(yè)是相關(guān)宏觀調(diào)控政策深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘進(jìn)一步提高，但同時(shí)為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。相關(guān)部門政策包括通過(guò)：稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，以達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)整合加劇給他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。2.2.6風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目目前開(kāi)發(fā)條件基本成熟，同時(shí)隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展，會(huì)帶來(lái)較大的城市與區(qū)域發(fā)展效應(yīng)，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，為規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)，國(guó)家雖然先后出臺(tái)了“國(guó)六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控政策，及2007年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格均有所上漲。盡管市場(chǎng)的發(fā)展前景良好，但政策的調(diào)整、開(kāi)發(fā)投資與規(guī)模的擴(kuò)大及房?jī)r(jià)的上漲也將會(huì)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷是基于對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的理解，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要切實(shí)追蹤市場(chǎng)變化，妥善安排分期開(kāi)發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析2.3.1項(xiàng)目法人資格21公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是由某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司獨(dú)立開(kāi)發(fā),某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2007年02月28日,機(jī)構(gòu)地址位于**市中山大道華怡小區(qū)陶閣101號(hào)，注冊(cè)號(hào):4416002000481,注冊(cè)資本為人民幣捌佰萬(wàn)元,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模較大，注冊(cè)資本較雄厚，符合本次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件。2.3.2市場(chǎng)需求分析通過(guò)對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房客戶的調(diào)查,新市區(qū)同類商品房在單價(jià)方面,普遍客戶能承受的商品房交易單價(jià)在1700～2500元/M2之間，商鋪交易單價(jià)在3500～5500元/M2之間、停車位交易單價(jià)在35000～60000元/個(gè)之間、寫(xiě)字樓交易單價(jià)在3500～5000元/M2之間。在戶型、面積方面: 根據(jù)2006年市場(chǎng)銷售情況和本次市場(chǎng)調(diào)查相比較，新市區(qū)客戶對(duì)購(gòu)房面積的需求以單套住房建筑面積在 80～140平方米為主，而對(duì)住房戶型的需求則以四房二廳二衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主 ,但對(duì)購(gòu)置一房一廳一衛(wèi)類型戶型主要為單身人士 ,且需求比例有所上漲。90%消費(fèi)者睛萊于具有特色的小區(qū)景觀 ;人車分流、功能分區(qū)明顯、體現(xiàn)以人為本的區(qū)域規(guī)劃為首選。在公共設(shè)施配套方面 ,被調(diào)查人認(rèn)為:臨近市場(chǎng)、超市、學(xué)校及醫(yī)院的住宅是人們的首選。本項(xiàng)目交通非常便利、單位戶型較小、價(jià)格較適中、公共設(shè)施配套較完善、規(guī)劃以人為本、定能受到廣大客戶的青 睞。適合市場(chǎng)需求。第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析“資源”在《辭?！分械慕忉屖恰百Y財(cái)?shù)膩?lái)源。一般指自然的財(cái)源” 。資源可以分為“自然資源”及“社會(huì)資源”，其中自然資源是自然界中人類22公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告能夠開(kāi)發(fā)利用的物質(zhì)和條件。如光、熱、水、土地、大氣、窨、礦產(chǎn)、海洋、森林等；而社會(huì)資源是人類通過(guò)自身勞動(dòng)，在開(kāi)發(fā)利用自然資源的過(guò)程中形成的物質(zhì)與精神財(cái)富。如人力資本、資金、技術(shù)、信息、知識(shí)及文化等。資源是人類社會(huì)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是我們?nèi)娼ㄔO(shè)小康社會(huì)、加快推陳出新進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。堅(jiān)持節(jié)約資源的基本國(guó)策，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、走新型工業(yè)化道路的必然要求，是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、保障經(jīng)濟(jì)安全和國(guó)家安全的必然要求，我們必須以對(duì)國(guó)家和人民高度負(fù)責(zé)，對(duì)子孫后代高度負(fù)責(zé)的精神，把節(jié)約能源資源工作放在更加突出的戰(zhàn)略位置，切實(shí)做到節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)定不移地走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。合理開(kāi)發(fā)利用資源是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展面的需要，是建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的需要，也是建立循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系的需要。3.1資源開(kāi)發(fā)方案3.1.1資源利用基本情況目前我國(guó)資源利用率偏低 ,根據(jù)<2006中國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 >中指出:在世界59個(gè)主要國(guó)家的資歷源績(jī)效水平的調(diào)查排序，中國(guó)資歷源績(jī)效居倒數(shù)第6位。2005年全國(guó)能源效率為34.1%，比發(fā)達(dá)國(guó)家低約10個(gè)百分點(diǎn)，鋼、水泥、紙和紙板的單位產(chǎn)品綜合能耗比國(guó)際先進(jìn)水平高 40%、45%和120%；礦產(chǎn)資源的總回收率大概是 30%，比國(guó)處先進(jìn)水平低 20個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)用水重復(fù)利用率只有 60%，比發(fā)達(dá)國(guó)家低 15至25個(gè)百分點(diǎn)。3.1.2** 市資源概況23公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1、土地資源市土地總面積1.58萬(wàn)平方公里，其中耕地總面積196.268萬(wàn)畝，人均占有耕地約0.62畝。處于粵東北山區(qū)與珠江三角洲平原地區(qū)的結(jié)合部，屬山地丘陵地區(qū)。山嶺與盆地相間，境內(nèi)地勢(shì)由東北向西南傾斜，東江、新豐江縱貫全境。在山間和東江河邊，分布著沖積小平原和寬廣的谷地，土層深厚，土壤肥沃，適宜種植糧食作物、蔬菜、甘蔗、亞熱帶水果等。2、礦產(chǎn)資源**市素有粵東寶庫(kù)之稱。礦產(chǎn)資源品種已發(fā)現(xiàn) 56種，具有種類多、分布廣、品位高、規(guī)模大等特點(diǎn)，其中鐵、鈦、鎢、錫、稀土、螢石、高嶺土、陶瓷土、礦泉水和地?zé)崾?**市的優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)資源。鐵礦主要產(chǎn)地有連平大頂、紫金寶山嶂等地；大頂鐵礦是廣東省第一大型的鐵礦，也是國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的量大質(zhì)好、易采易選的鐵礦區(qū)，總儲(chǔ)量達(dá) 1億多噸。鎢礦主要分布于連平縣和紫金縣，連平鋸板坑鎢礦為目前全省最大型鎢礦。3、水資源市位于廣東省東北部，東江中上游，距離廣州、深圳、香港等大城市僅100多公里，是下游地區(qū)的飲用水水源地，境內(nèi)滿目青翠，綠水長(zhǎng)流，空氣清凈，環(huán)境優(yōu)美，被譽(yù)為東江河畔的“綠色明珠”。**市水資源豐富，素有“粵東寶庫(kù)”之稱。新豐江水庫(kù)在其境內(nèi)，蓄水量達(dá) 139億立方米，水庫(kù)面積達(dá)370平方公里。、生物資源市有豐富的動(dòng)植物資源。動(dòng)物種類200種，其中有水鹿、蘇門羚及白鷴、穿山甲等國(guó)家二級(jí)保護(hù)動(dòng)物。植物種類近千種，境內(nèi)主要野生植物有樹(shù)木、山竹、經(jīng)濟(jì)林、花草、中草藥等五大類。 **是全省重點(diǎn)林業(yè)基地之一，全市除松樹(shù)、杉樹(shù)外，還有較為珍貴的用材林赤黎、白黎、白稠、24公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告黃稠、黃樟、山杜英等等。新豐江庫(kù)區(qū)內(nèi)有著名的森林基因庫(kù)和國(guó)家級(jí)珍稀動(dòng)物自然保護(hù)區(qū)--大葉山自然保護(hù)區(qū)，面積近 14500公頃，1993年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在此建立新豐江國(guó)家森林公園。3.1.3項(xiàng)目利用資源規(guī)模分析項(xiàng)目總用地面積 3499.10平方米，建筑占地面積 1995.35平方米，總建筑面積21835.46平方米，擬建層數(shù)為 9、10層。位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶地段。是**市市區(qū)黃金地段，是**市規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，該項(xiàng)目用地符合**市城市總體規(guī)劃方向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)公司充分利用本地塊的優(yōu)勢(shì)、相合周圍環(huán)境及市場(chǎng)因素，發(fā)揮土地的潛在優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，盡快的使之產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效益。3.2資源開(kāi)發(fā)利用方案公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)方案，項(xiàng)目消耗資源主要有土地資源、人力資源、資金、技術(shù)、信息等。項(xiàng)目對(duì)其它資源不利用或極少利用，擬建項(xiàng)目為9、10層，層高不高，故項(xiàng)目基礎(chǔ)對(duì)地下水等其它資源沒(méi)有不利影響。3.3資源節(jié)約措施1、為了合理利用能源和節(jié)約能源，專業(yè)物業(yè)管理公司制定節(jié)能管理措施，對(duì)能源工作進(jìn)行統(tǒng)一布置和管理。各入駐企業(yè)和單位應(yīng)相應(yīng)建立能源管理部門，并配備專職和兼職人員。25公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2、各企業(yè)、單位都應(yīng)獨(dú)立安裝水表和電表，單獨(dú)計(jì)量核算。各企業(yè)內(nèi)部較大型的用電設(shè)備，也應(yīng)按有關(guān)要求安裝分表，實(shí)分獨(dú)立計(jì)量和考核。各居民家庭也應(yīng)實(shí)行每戶一表，提倡節(jié)能光榮。3、在區(qū)內(nèi)的各企業(yè)、單位，應(yīng)合理地選用節(jié)能型的生產(chǎn)設(shè)備和空調(diào)、通風(fēng)等動(dòng)力設(shè)備，居民家庭在選用家用電器時(shí)也應(yīng)優(yōu)先選用節(jié)能型產(chǎn)品。4、市政供電部門的配電房和各企業(yè)、單位的二次配電房均應(yīng)合理配備無(wú)功補(bǔ)償裝置或設(shè)備，保證變配電設(shè)備的功率因數(shù)達(dá)0.93以上。5、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備的冷卻用水，均應(yīng)循環(huán)使用。6、區(qū)內(nèi)的照明路燈以及企業(yè)的辦公場(chǎng)所的照明燈具，應(yīng)采用高效節(jié)能型的金屬鹵化燈具和縈光燈具，以節(jié)省電能。第四章 節(jié)能方案分析4.1建筑用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范項(xiàng)目用能及節(jié)能主要設(shè)計(jì)依據(jù)：1.綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) GB/T50378-200626公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則(建科【2005】199號(hào))夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JCJ75-2003采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50019-2003通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50243-2002外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-2004民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-93建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50033-2001城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GJJ45-91民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范GB50365-20054.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析4.2.1中國(guó)建筑規(guī)模及其能耗規(guī)模截止2005年底，全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑面積約為2420億M，城鎮(zhèn)房屋建筑面積22165億M，其中住宅建筑面積108億M。近年來(lái)，房屋建筑特別是住宅建筑持續(xù)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全國(guó)城鄉(xiāng)2房屋建筑隊(duì)每年竣工建筑面積達(dá) 18-120億M，全國(guó)每年新增城鎮(zhèn)壓住宅量2約10億M，據(jù)預(yù)測(cè)，由于居民生活質(zhì)量改善和城鎮(zhèn)壓化進(jìn)程的加快，房屋快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)還將持續(xù) 15年左右。2010年全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑面積將過(guò)到2500億M，城鎮(zhèn)房屋建筑面積約22200億M，其中住宅建筑面積約130億M。2005年我國(guó)建筑物使用過(guò)程中消耗能源共計(jì)約6.1億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，約占當(dāng)年社會(huì)終端能耗的 27.5%，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在工業(yè)化、 城市化快速發(fā)展階段，建筑能耗總理及建筑能耗占全社會(huì)終端能源清費(fèi)的比例均將呈上升趨勢(shì)4.2.2建筑能耗內(nèi)容和構(gòu)成27公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告建筑能耗一般是指建筑物使用過(guò)程式中的能耗電量，主要包括建筑采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、電氣、炊事等方面的能耗，電氣中主要包括照明、電梯等。我國(guó)建筑能耗主要是采暖和空調(diào)制冷，約占三分之二。我國(guó)建筑能耗構(gòu)成比例建筑能耗構(gòu)成 采暖空調(diào) 熱水供應(yīng) 電氣 炊事各部分所占比例（%） 65 15 14 64.2.3 項(xiàng)目能耗指標(biāo)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)，按照《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50176-93》，項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取值參見(jiàn)下表：國(guó)內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值的比較單位：W/(m2.oc)國(guó)家和地區(qū)屋頂外墻外窗0.45(四層及以下)0.45(四層及以下)2.80北京居住建筑五層及以上)0.60(五層及以上)0.60(中夏熱冬冷地區(qū)國(guó)0.8-1.01.0-1.52.5-4.7（長(zhǎng)江中下游建筑）英國(guó)0.160.352.0德國(guó)0.200.20-0.302.0美國(guó)（相當(dāng)于北京采0.190.32(內(nèi)保溫)2.04暖度日數(shù)）0.45(外保溫)瑞典（南部）0.120.172.004.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.1節(jié)能措施1．積極利用自然光及自然通風(fēng)。重點(diǎn)在設(shè)計(jì)上，首先優(yōu)化設(shè)計(jì)。2．改進(jìn)建筑物的熱工性能技術(shù) 手段 目的 適應(yīng)地區(qū)保溫措施 提高墻體、屋頂、 降低采暖負(fù)荷、 嚴(yán)寒、寒冷、夏熱冬冷窗的熱阻值 降低制冷負(fù)荷 地區(qū)28公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告隔熱措施 提高墻體、屋頂?shù)?降低制冷負(fù)荷 寒冷、夏熱冬暖、夏熱熱隋性指標(biāo) 冬冷地區(qū)遮陽(yáng) 遮陽(yáng)設(shè)施 降低制冷負(fù)荷 寒冷、夏熱冬暖、夏熱冬冷地區(qū)3．提高采暖、空調(diào)系統(tǒng)能效，集中供熱系統(tǒng)應(yīng)全面采用溫控和計(jì)量措施。4．推廣高效照明系統(tǒng)和其他高效照明產(chǎn)品。5．積極采用可再生能源。6．加強(qiáng)建筑物能耗管理，逐步實(shí)行：全部建筑能耗統(tǒng)計(jì)制度，明確統(tǒng)計(jì)報(bào)告責(zé)任；推廣能源管理模式等。2項(xiàng)目住宅平均單位建筑能耗為 24.6Kg標(biāo)煤/M，低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平面，德國(guó)為33.6Kg標(biāo)煤/M2，美國(guó)為3.6Kg標(biāo)煤/M2，生活耗電量?jī)H為美國(guó)的1/6-1/3。與發(fā)達(dá)國(guó)家住宅單位能耗對(duì)比地區(qū)中國(guó)德國(guó)美國(guó)南方地區(qū)（**市）北方采暖地區(qū)單位建筑面積耗電量（KWh/2）10-20-----60M單位建筑面積建筑能耗（Kg標(biāo)煤/M2）10.238.433.630.6由于項(xiàng)目地區(qū)氣候特點(diǎn)，人民生活水平面及消費(fèi)模式等，通過(guò)與部分發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比，項(xiàng)目能耗用量比發(fā)達(dá)國(guó)家較少，節(jié)能效果較好，我國(guó)居民生活耗電量電量?jī)H為美國(guó)的 1/6-1/3。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1 項(xiàng)目選址及用地方案29公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告該項(xiàng)目用地坐落在**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶地段。項(xiàng)目于2007年05月12日取得兩份《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)使用權(quán)面積2099.90平方米，土地類型為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，，終止日期2052年12月29日;及證號(hào)為使用權(quán)面積1399.20平方米，土地類型為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，地號(hào)為120312403，終止日期2052年12月29日。項(xiàng)目于2007年04月17日辦理有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，編號(hào)為**分局2007123。根據(jù)**市城市總體規(guī)劃提出重點(diǎn)建設(shè)東城區(qū)、“兩江四岸”、建設(shè)大道兩側(cè)及高新區(qū)，項(xiàng)目位于**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶，位于沿江兩岸，屬**市城市規(guī)劃發(fā)展方向。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及相關(guān)資料,本項(xiàng)目不占用農(nóng)田，項(xiàng)目不壓覆礦床及文物等,項(xiàng)目西臨東江,但項(xiàng)目用地與東江對(duì)防洪及排澇不造成負(fù)面影響;項(xiàng)目附近無(wú)軍事基地及空運(yùn)場(chǎng)地,對(duì)軍事及通航等設(shè)施不造成影響。5.2 土地利用合理性分析項(xiàng)目用地坐落在**區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶。屬于**市市區(qū)商業(yè)中心位置。所處區(qū)位交通便利，已建或擬建商住樓房較多，附近人流量不大，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，現(xiàn)有區(qū)域周圍景觀規(guī)劃一般。項(xiàng)目周圍地塊大部分已建設(shè)或部分規(guī)劃擬建設(shè)及正在建設(shè) , 現(xiàn)有建筑物有：碧水居、威利斯花園、濱江金利大酒店及部份籌建商住樓等。項(xiàng)目位于未來(lái) **區(qū)人民醫(yī)院及**區(qū)附近，隨著周邊商住樓盤建設(shè)完善，周圍公共配套設(shè)施完備30公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告程度進(jìn)一步的提高，該項(xiàng)目居住生活環(huán)境將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。故項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)條件已成熟 ,在該區(qū)域建設(shè)商住樓 ,能最大的體現(xiàn)其土地價(jià)值及商業(yè)價(jià)值。1、本項(xiàng)目建設(shè)用地不需要報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，但已辦理有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，建設(shè)規(guī)劃征得**市建設(shè)部門的同意。2、按照本項(xiàng)目建設(shè)用地符合 **市城市土地利用總體規(guī)劃。3、項(xiàng)目用地的建設(shè)對(duì)地質(zhì)災(zāi)害不存在危險(xiǎn)性，據(jù)有關(guān)部門的探測(cè)：項(xiàng)目用地沒(méi)有礦床等重要資源。4、項(xiàng)目用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、減少拆遷移民的原則。5.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案項(xiàng)目用地區(qū)域規(guī)劃為 **市新市區(qū)發(fā)展用地 ,此項(xiàng)目不涉及征地拆遷工作。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀6.1.1** 市生態(tài)環(huán)境情況31公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告市旅游城市初具規(guī)模。新豐江與東江在市區(qū)交匯，碧水繞城，花團(tuán)錦簇，空氣清新，污染度低，是全國(guó)13個(gè)大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一類標(biāo)準(zhǔn)的城市之一，也是廣東省環(huán)境保護(hù)教育基地，被譽(yù)為珠江三角洲和香港的“后花園”。市內(nèi)旅游資源豐富，景區(qū)景點(diǎn)遍布城鄉(xiāng)。這些景區(qū)景點(diǎn)，以及籌建中的高爾夫球場(chǎng)和恐龍世界公園等，這些景區(qū)景點(diǎn)，都是以“青山綠湖碧水城”創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市的具體內(nèi)涵。投資開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。**市是東南沿海進(jìn)入內(nèi)陸的必經(jīng)之地，屬于港澳和廣東珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與次發(fā)達(dá)地區(qū)的結(jié)合部，成為不可多得的同時(shí)享受國(guó)家、省對(duì)山區(qū)和沿海開(kāi)放區(qū)優(yōu)惠政策的特殊地區(qū)。6.1.2 項(xiàng)目自然環(huán)境條件建設(shè)項(xiàng)目用地面積3499.10平方米。臨沿江西路及水寶路，所處區(qū)位交通便利，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍現(xiàn)有景觀規(guī)劃一般,西面朝向東江，景觀較好。周圍公共設(shè)施配套完備程度較高。隨著周邊有威利斯花園、碧水居、濱江金利大酒店及等商住樓盤。項(xiàng)目地塊周圍大部分正在建設(shè)或規(guī)劃擬建設(shè),周圍無(wú)工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現(xiàn)狀良好。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析6.2.1 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響因子識(shí)別1、施工隊(duì)伍進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，排放少理的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工機(jī)械運(yùn)作、清洗、漏油等排放少量的含油和懸浮物廢水。3、基坑開(kāi)挖和降低地下水位等操作排放含泥沙廢水。4、施工的揚(yáng)塵。5、建筑施工噪聲，如打樁機(jī)、混凝土攪拌機(jī)和推土機(jī)等發(fā)出的聲音。6、施工人員的生活垃圾（ 1kg/人）、生活污水（150L/人/d）。6.2.2 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響因子的識(shí)別1、居民的生活污水、生活廢水。32公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2、居民的生活垃圾、廢棄物。3、汽車尾氣和居民生活產(chǎn)生的廢氣。4、交通噪聲及商業(yè)噪聲等。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中或建成后，對(duì)水環(huán)境、聲環(huán)境、大氣環(huán)境產(chǎn)生的影響較少。6.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目建設(shè)期:1、分時(shí)施工，22：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場(chǎng)；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無(wú)市政下水道地點(diǎn)要通過(guò)化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運(yùn)送車應(yīng)加蓋，防止揚(yáng)塵。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期：1、生活污水就地處理后，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠；2、生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場(chǎng)，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設(shè)施；3、盡量生產(chǎn)成品房，防止住宅二次裝修造成的環(huán)境污染；4、種植綠化隔離帶，增大綠地率，合理配置綠化，增大綠樹(shù)率，以減少交通噪聲及揚(yáng)塵的污染，營(yíng)造良好的小區(qū)域氣候。6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析在新篇的地震裂度區(qū)劃圖中，**市屬Ⅶ度,震級(jí)6.1級(jí)。地震區(qū)地震呈東北-西南走向,怊武大斷裂帶通過(guò)**的兩側(cè)，由斷裂帶引起的地震對(duì)**市有一定的影響。震中在**城區(qū)與新豐水庫(kù)大壩之間.但項(xiàng)目選址與新豐水庫(kù)大壩較遠(yuǎn),且建筑物高度約60米,符合房屋設(shè)計(jì)規(guī)范,項(xiàng)目不會(huì)誘發(fā)地震地災(zāi)害性事故。33公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告6.5特殊環(huán)境影響分析市歷史悠久，是東江流域客家人的聚居中心，形成了豐富多彩的客家文化。境內(nèi)主要有飛龜峰、越王石、蘇區(qū)革命舊址群、熱水溫泉、祥云巖寺、神農(nóng)廟摩巖石刻、文閣塔、新豐江水庫(kù)等人文自然景觀。項(xiàng)目選址位于**市新市區(qū)，項(xiàng)目離上述場(chǎng)所較遠(yuǎn)，不對(duì)歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等特殊場(chǎng)所造成影響。34公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析7.1項(xiàng)目投資估算7.1.1 實(shí)施進(jìn)度建議項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)期，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目（批準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告）到項(xiàng)目竣工交付使用這段時(shí)間。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃總原則是精心組織、充分準(zhǔn)備，在保證建設(shè)質(zhì)量同時(shí)，盡量縮短建設(shè)時(shí)間。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度考慮以下幾個(gè)個(gè)因素：1、省建設(shè)廳粵建房字[2001]2 號(hào)文件《關(guān)于調(diào)整我省商品房預(yù)售項(xiàng)目工程形象進(jìn)度條件的通知》，預(yù)售商品房項(xiàng)目形象進(jìn)度條件調(diào)整為“七層以下（含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房預(yù)售項(xiàng)目必需完成結(jié)構(gòu)工程的 2/3。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目房屋預(yù)售時(shí)間至少應(yīng)完成建設(shè)結(jié)構(gòu)工程的 2/3時(shí)計(jì)起。2、項(xiàng)目的資金籌措能力。3、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)向現(xiàn)樓銷售。4、擬建項(xiàng)目屬于高層商住樓，開(kāi)發(fā)的建筑物層高分別為九至十層。7.1.2 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃工程進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附表 1）。1.3項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)廣東省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門實(shí)施招投標(biāo)活動(dòng)行政監(jiān)督的職責(zé)分工意見(jiàn)的通知》的有關(guān)精神，廣東省發(fā)改委負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全省招投標(biāo)工作，廣東省各有關(guān)行政主管部門具體負(fù)責(zé)對(duì)本行業(yè)領(lǐng)域的招投的監(jiān)督執(zhí)法工作。本項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，組織進(jìn)行招投標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。根據(jù)上述文件精神及 1999年9月24日廣東省第九屆人民代表大分常35公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂的《廣東省建設(shè)工程招投標(biāo)管理?xiàng)l例》，本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍為：勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采購(gòu)。招標(biāo)方式為公開(kāi)招標(biāo)。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過(guò)硬、具有專業(yè)特長(zhǎng)及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和設(shè)備、材料供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，招標(biāo)程序分別為：申請(qǐng)招標(biāo)、準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)廣告、進(jìn)行資格預(yù)審、確定投標(biāo)人名單、發(fā)售招標(biāo)文件、組織現(xiàn)場(chǎng)考察、召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議發(fā)送會(huì)議記錄、接受投標(biāo)書(shū)、公開(kāi)開(kāi)標(biāo)、審查標(biāo)書(shū)、澄清問(wèn)題、評(píng)標(biāo)比較、評(píng)標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)、商簽合同、通知未中標(biāo)人。項(xiàng)目招標(biāo)的基本情況見(jiàn)表 7-136公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告招標(biāo)基本情況表表7-1建設(shè)項(xiàng)目名稱:**公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)方式(萬(wàn)元)備注勘察√設(shè)計(jì)√建筑工程√安裝工程√監(jiān)理√設(shè)備√重要材料√其他√情況說(shuō)明:建設(shè)單位蓋章年月日注:情況說(shuō)明在表內(nèi)填寫(xiě)不下,可附另頁(yè)。公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告7.1.3 項(xiàng)目總投資估算1、投資估算內(nèi)容及方法建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、稅各種稅費(fèi)按**市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。銀行1～3年中長(zhǎng)期貸款年利率按 7.47%計(jì)取。2、建設(shè)投資估算建筑工程費(fèi)由于本工程沒(méi)有提供地質(zhì)勘察報(bào)告，無(wú)法知道本場(chǎng)址的工程地質(zhì)情況，因此，建議在下一階段設(shè)計(jì)工作開(kāi)始之前， 應(yīng)進(jìn)行較詳細(xì)的工作地質(zhì)勘察工作，進(jìn)一步查明場(chǎng)址的工作地質(zhì)條件， 以便最終確定各建筑物采用相適宜的基礎(chǔ)型式或處理措施。建筑工程投資估算表 7-1。建筑工程投資估算表表7-1項(xiàng)目建筑面積單價(jià)(元2工程造價(jià)(萬(wàn)2/M)備注（M）元)樁基礎(chǔ)21835.4680174.68土建工程6501419.30合計(jì)21835.467301593.99銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加費(fèi)用本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為住宅收入，銷售收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，按銷售收入的5%計(jì)提；銷售收入計(jì)征城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)，按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)提；銷售收入計(jì)征教育附加，按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)提；銷售收入計(jì)征堤圍費(fèi)，按銷售收入公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的0.12%計(jì)提。流轉(zhuǎn)稅、費(fèi)計(jì)征合計(jì)按銷售收入的 5.62%計(jì)提，銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金表及附加估算表見(jiàn)下表。銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金表及附加估算表表7-2序預(yù)售現(xiàn)售項(xiàng)目合計(jì)號(hào)2008年10～12月2009年1～3月1銷售收入（萬(wàn)元）5691.732845.862845.86商鋪收入（萬(wàn)元）2637.891318.951318.951.1銷售面積5275.782637.892637.89單價(jià)(元/平方米)500050005000銷售比例100%50%50%住宅收入（萬(wàn)元）2749.841374.921374.921.2銷售面積11955.815977.915977.91單價(jià)(元/平方米)230023002300銷售比例100%50%50%車位收入（萬(wàn)元）304.00152.00152.001.4銷售面積763838單價(jià)(萬(wàn)元/個(gè))4442營(yíng)業(yè)稅及附加（萬(wàn)元）371.10185.55185.553減稅費(fèi)收入（萬(wàn)元）5320.632660.312660.31注：**目前的公共分?jǐn)偯娣e系數(shù)約為12%，故本次計(jì)算銷售面積以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，取套內(nèi)面積為建筑面積的88%。銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)投資估算表表7-3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)價(jià)依據(jù)投資額備注占總投資比例（%）1建設(shè)投資3887.251.1土地費(fèi)用3499.10×4820元1686.5743.39前期工程費(fèi)及市政前期工程費(fèi)以建安工程費(fèi)的6%1.2計(jì)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建安建設(shè)配套費(fèi)工程總造價(jià)4.5%計(jì)算。187.434.821.3建筑安裝工程費(fèi)1785.0045.921.3.1建筑工程費(fèi)見(jiàn)建筑工程投資估算表1593.991.3.2水電和消防工程費(fèi)按建筑面積65元/平方米計(jì)算131.011公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1.3.3電梯及安裝費(fèi)按20萬(wàn)元/部計(jì)算60.001.541.4開(kāi)發(fā)管理費(fèi)按銷售收入的2%計(jì)113.832.931.5稅費(fèi)按建安工程的3.41%60.871.571.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建安工程的3%計(jì)取53.551.383、建設(shè)期利息估算建設(shè)期利息包括土地費(fèi)用利息、前期工程費(fèi)利息及其它費(fèi)用利息 ,詳見(jiàn)表7-4:建設(shè)期利息估算表7-4單位：萬(wàn)元序號(hào)利息內(nèi)容計(jì)算過(guò)程計(jì)算結(jié)果備注1土地費(fèi)用利息1686.57×[（1+7.47%/12）13-1]141.702前期工程費(fèi)利息187.43×[（1+7.47%/12）13-1]15.75（1785+113.83+60.87+53.55）×建筑安裝工程費(fèi)、3其它費(fèi)用利息76.37項(xiàng)目管理費(fèi)、稅費(fèi)、[（1+7.47%/12）12/2-1]不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等4合計(jì)233.824、總投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為4121.07萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為3887.25萬(wàn)元，建設(shè)期利息233.82萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目總投資估算表（表7-3及表7-4），更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整?？偼顿Y估算表表7-5單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用內(nèi)容金額備注1建設(shè)投資費(fèi)用3887.252建設(shè)期利息233.82合計(jì)4121.077.2資金籌措本項(xiàng)目所需建設(shè)資金 4121.07萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)公司自有資金投入 15002公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告萬(wàn)元，占總估算投資的 36.40%；其余2621.07萬(wàn)元可通過(guò)銀行貸款或其他渠道融資。7.3盈利能力分析若不考慮資金時(shí)間價(jià)值，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)銷售收入為 5691.73萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)用為 371.10萬(wàn)元，減稅銷售收入為 5320.63萬(wàn)元，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。7.3.1 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 2。7.3.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR）根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。1、計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率當(dāng)i1=35%時(shí)，累計(jì)凈現(xiàn)值NPV1為0.98萬(wàn)元；當(dāng)i2=36%時(shí)，累計(jì)凈現(xiàn)值NPV2為-26.27萬(wàn)元。則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i 1）/（|NPV1|+|NPV2|）=35%＋|0.98| ×（36%-35%）/（|0.98|+|-26.27| ）=35.04%2、計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)相關(guān)調(diào)查，**現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均收益率在 12%～20%之間，當(dāng)平均收益率ic取16%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV的計(jì)算公式為：nNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-tt=0根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)