文殊院項目可行性研究報告

PAGE“文殊院”建設項目投資可行性研究報告第一章項目總論一、項目概況“文殊院”建設項目規(guī)劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中15.34萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬平方米（約合49.2畝），用于拍賣。二、投資可行性研究依據(jù)中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項目進行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；2、《中華人民共和國土地管理法》；3、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；4、《成都市城市總體規(guī)劃》；5、《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；6、成都市有關房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；7、二○○○年《四川省建筑工程計價定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預算額四川省估價表》及相應的取費標準；8、國家及地方關于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例；9、委托方提供的相關資料：10、成都市2001年至2004年《統(tǒng)計年鑒》；11、其他相關資料。三、投資可行性研究假設前提和限制條件1、本項目土地使用權能合法取得；且以本報告設定的價格取得為本報告的假設前提；2、本報告設定的最高最佳使用用途能夠最終通過規(guī)劃部門的認可批準；3、政府對周邊商業(yè)服務設施、基礎配套設施有整體規(guī)劃；4、本項目建筑設計功能完善、布局合理，配套設施完善、適度，能引導足夠客流量并能滿足消費者需求；5、本項目地質狀況較好，工程建設能按計劃順利進行；6、本項目單位工程竣工驗收符合國家相關驗收標準，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用;7、政府的相關政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動；8、委托方提供的資料合法、真實可靠。四、項目投資可行性研究結論（一）市場分析結論根據(jù)對“文殊院”建設項目的綜合分析得知：該項目的開發(fā)建設具有文化內涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。由于近年來房地產(chǎn)市場的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類房地產(chǎn)市場良好的有效需求增長；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設可行。通過對該區(qū)域內房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價格出售）（二）財務評價結論通過對該項目的主要財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，銷售收入將達到325050萬元；產(chǎn)生凈利潤39608.5575萬元；上交銷售稅金及附加17877.75萬元、所得稅19508.6925萬元，共計上交稅金37386.4425萬元。總投資利稅率：23.83%,總投資凈利率：15.97%,銷售利稅率:11.50%,銷售凈利率:12.16%.綜上所述，項目在市場和財務上是可行的。

第二章投資環(huán)境與市場分析一、成都市經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境（一）、成都將在中國經(jīng)濟發(fā)展中的作用1、在中國經(jīng)濟版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當長時期內，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。2、三大城市經(jīng)濟圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟形成了堅固的基礎，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟整體均衡發(fā)展的新格局。大北京城市圈大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長江流域經(jīng)濟帶西部的致動點、發(fā)力點“1”在哪里？？3、要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟圈的拉動。4、在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！“3+1”的中國區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部！5、這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進入“3+1”格局的入場券。6、成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標也確定為：建設國家級區(qū)域中心城市,擔當成渝經(jīng)濟圈的領導角色,推進“3+1”（二）、成都經(jīng)濟發(fā)展地位和主要城市的比較城市總體經(jīng)濟實力：2003年成都市國內生產(chǎn)總值（GDP）為1870.8億元，排名保持去年第四的位置；2003年成都經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢橫向比較研究城市人口發(fā)展狀態(tài)：2003年成都市年末總人口1044.3萬，仍居首位，比去年增長15.82萬人；城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位；城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位；城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位；城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高；固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位；（三）成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設在成都，借以輻射西南地區(qū)。在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調查總隊、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評估結果日前發(fā)布，成都位居2003年百強城市綜合實力排名第11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百強城市達到68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。二、成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè)齊全，是中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對中西部地區(qū)有較強的輻射能力。成都市堅持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎設施建設，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。（一）、城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結合的“扇葉式”布局。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結構與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構和用地布局，采取有效措施，引導城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里，建設用地規(guī)模約96.6平方公里。城南副中心規(guī)劃占地面積3.59平方公里，規(guī)劃建筑面積達460萬平方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務、行政辦公、商貿金融、生態(tài)居住及高新技術產(chǎn)業(yè)。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個綠色的新區(qū)?！熬弊中蔚缆罚簴|城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）；環(huán)狀道路：內環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路；放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。（二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃1、發(fā)展規(guī)劃（1）向東發(fā)展A、總體格局采用帶狀形式，即連片發(fā)展，以充分利用臺地及道路、供水等基礎設施。主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個片區(qū)，其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機械工業(yè)發(fā)展基礎和成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是成都市重要的公路口岸。B、主要項目（非基礎設施部分）東大街改造十陵歷史文化風景區(qū)東部城市副中心文化居住區(qū)成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)百工堰山水公園省級公路口岸沙河整治向東發(fā)展基礎設施城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。四條放射線分別為成渝高速路、驛都大道（老成渝路）、成洛大道（成都—洛帶公路）及成龍大道（成都—龍泉驛交通性主干道）。通過四條放射線的建設使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設又使得東部片區(qū)與成都市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。（2）向南發(fā)展A、總體格局主要依托成仁路、紅星路南延線、人民南路南延線、元華路、高新大道和站前路、三環(huán)路、外環(huán)路（即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展高新區(qū)、華陽和牧馬山旅游開發(fā)區(qū)，主要實施人民南路南延線和火車南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。城市總體規(guī)劃確定在站南組團形成城市南部副中心。B、主要項目（非基礎設施部分）國家級成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)火車南站改造項目，建成南站客運轉換樞紐內貿部南站貿易區(qū)建設項目南站體育公園琉璃場柳江工業(yè)區(qū)三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū)南部城市副中心府河延伸整治向南發(fā)展基礎設施城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為“五縱三橫”。“五縱”為錦華大道（成都—仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。“三橫”為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。三、成都市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展狀況成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。2003年成都城鎮(zhèn)居民人均居住類支出達819.18元/人，位居西部第一。成都市的房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展階段，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明1998-2003年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資從78.6億元上漲到245.4億元，而商品房銷售從1998年的324.2萬平方米增至2003年的966.35萬平方米，年平均上漲幅度達30%。其整體漲幅大于全國20%的增長。根據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年成都市（含郊區(qū)縣）商品房竣工面積1018.27萬平方米，共銷售商品房966.35萬平方米，整體來看，總供求狀況相對平衡，供求兩旺的基本格局已經(jīng)形成，市場步入一個良性發(fā)展的軌道。（一）、近期成都房地產(chǎn)市場的基本狀況成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展狀況的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良好走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點為：外地實力開發(fā)商紛紛進駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質量、功能等內在品質方面越來越趨向市場細分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質指標，同時，高品質而非高檔次的精品住房越來越贏得消費者認同，競爭的加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內涵質量和外在形象。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。個性化項目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權酒店、小戶型等項目日益增多。大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進了二手房市場、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。（二）成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢的趨勢預測政府的三大工程改造及相關規(guī)劃方案，將進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關地產(chǎn)經(jīng)濟預測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來20年內郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。1、城東區(qū)域城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進入了市場培育階段。由于當前的住宅類消費主流已移至城南、城西方向，待西部熱點區(qū)域的開發(fā)進入高潮，價格上揚，或者開發(fā)量的減少，則城東的開發(fā)、消費高潮才會正式來臨?？梢灶A見的是，城東下階段的開發(fā)，將要依托城東副中心——十陵片區(qū)的啟動，但就市區(qū)內的改造而言，其重頭戲必然在沙河流域。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居住環(huán)境，也將形成沿河22.22公里的景觀綠化帶，同時也將大幅拉升沙河及其10條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價格。從政府開始實行向東向南的戰(zhàn)略部署后，城東將完成由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向新型居住區(qū)的轉變，發(fā)展成為以居家為主，集物流配送、商業(yè)金融、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性區(qū)域，政府對該區(qū)域內的150多個中小企業(yè)進行拆遷改造，預計將有2.95平方公里的土地進入房地產(chǎn)開發(fā)。2、城南區(qū)域南面二環(huán)路區(qū)域的開發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的開發(fā)尚未正式啟動，以至市場主流向西南、正西方向轉移。雖然從目前表現(xiàn)來看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開發(fā)已經(jīng)啟動，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動之后的規(guī)模與市場效應，相對其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個次片區(qū)，成為城市擴張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽、中和等板塊的房地產(chǎn)市場帶來回暖、升溫的契機。3、結論此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。四、成都舊城改造工程各大板塊概述（一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進行的其他舊城改造板塊概況綜述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強化與擴展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都歷史文物博物館，具備一定的歷史文化保護價值。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結合、并重的局面。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標的實現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。（二）文殊院片區(qū)自身特點文殊院片區(qū)舊城改造是成都市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。1、屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質的樓盤，城西的品牌效應也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。其后期改造傾向于在保護的同時與市中心商業(yè)圈的對接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務辦公或居家住宅都較文殊院更佳。2、片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。實際操作難度較大。3、結論基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內宗教文化、民居文化等資源進行整合，進行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。五、成都城區(qū)內旅游景點及相關經(jīng)濟圈分析本章從成都旅游市場經(jīng)濟的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關的旅游經(jīng)濟圈進行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。（一）武侯祠經(jīng)濟圈武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護方面。相對于城區(qū)內其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟圈是目前成都市內經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的11.4%）、特色小吃店（8.6%）、火鍋店（4.8%）、賓館（1.9%）、茶坊（3.8%）、銀行（2.9%）、娛樂場所（1.9%）、古玩市場（1%）、各種生活配套等。詳見下表。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝1615.22酒樓1211.43小吃店98.64火鍋店54.85辦公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美發(fā)43.88市政配套43.89中餐館43.810茶葉店32.911副食干雜32.912汽車專賣店32.913體育用品32.914銀行32.915賓館21.916沖印彩擴店21.917商場21.918水果店21.919五金21.920煙草專賣21.921藥品21.922娛樂場所21.923浴足保健21.924布藝11.025超市11.026車輛維修11.027房屋中介11.028古玩市場11.029旅行社11.030燒烤11.031書店11.032網(wǎng)吧11.033診所11.0合計105100.0很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實現(xiàn)其最大價值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結合。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環(huán)。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟效益在市內各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標存在矛盾。（二）杜甫草堂經(jīng)濟圈據(jù)傳，杜甫草堂是當年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點之一。經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟圈。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，其中酒樓占所有經(jīng)營商業(yè)總數(shù)的11.8%，茶鋪占8.8%，中餐館占7.4%，火鍋店占5.9%，古玩市場、書畫市場、娛樂場所各占1.5%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓811.82茶鋪68.83中餐館57.44沖印彩擴店45.95服裝45.96火鍋店45.97旅行社45.98賓館34.49美容美發(fā)34.410小吃店34.411辦公用品(文具)22.912超市22.913副食干雜22.914煙草專賣22.915銀行22.916浴足保健22.917保險公司11.518布藝11.519茶葉店11.520車維修11.521打印11.522典當行11.523古玩市場11.524市政配套11.525書店11.526書畫字畫11.527音像用品11.528娛樂場所11.5合計68100.0完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認同的最大原因。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護價值，也是目前公認的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點，但這兩處景區(qū)賣點都相對單一，仍未實現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結合，達到“游什么即是游成都”的效果。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。（三）寬窄巷子片區(qū)寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。但對舊存民居的合理保護不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復雜的格局。該區(qū)域有計劃結合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動。目前該片區(qū)內古建筑的維護等都還處于自然狀態(tài)，尚未結合區(qū)域內古建筑的保護形成實質性的商業(yè)圈。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護已經(jīng)迫在眉睫。（四）大慈寺片區(qū)大慈寺位于成都市東風路一段，古稱“震旦第一叢林”，成都著名古詩。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。唐代鼎盛時期，寺內有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時絕藝”。是一座極其珍貴的藝術寶庫。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。現(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。（五）文殊院片區(qū)文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊深厚；在本地區(qū)內享有相當?shù)闹?。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點景區(qū)，片區(qū)內硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結合形成相關的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。（六）小結成都——四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟、文化中心。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占有越來越重要的地位。對于中國大多數(shù)相對偏遠的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區(qū)的巨大能量。作為中國西部門戶的成都，80年代即被列入中國歷史文化保護名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經(jīng)濟的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，成都城區(qū)內還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進行消費的景區(qū)。借舊城改造的契機，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標，也是西部旅游市場的迫切需求。

第三章“文殊院”項目分析一、項目概況“文殊院”項目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務中心CBD相融合。依托省級重點文物保護單位——文殊院核心保護區(qū)5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護區(qū)，總規(guī)劃用地面積為26.53公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費商圈。“文殊院”建設項目規(guī)劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中15.34萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬平方米（約合49.2畝），用于拍賣。詳細規(guī)劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設停車位850個2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設停車位536個9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場0.45該范圍共設地面車位460個15C60.8216合計——15.342720001846個停車位的設置原則：在B地塊內按每100平方米建筑面積不少于0.5個車位設置，C地塊范圍內按《成都市規(guī)劃技術管理規(guī)定》要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。二、項目所處區(qū)域因素分析（一）青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟特征、經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。區(qū)內高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎教育水平較高，會計師事務所、律師事務所、人才交流中心等中介機構齊全。中國第一個華僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)--成都華僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。2000年，全區(qū)實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值114.86億元。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機構集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿圈為投資者提供巨大的商業(yè)機會。全區(qū)2000年社會商品零售總額達到77億元。區(qū)內有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊宮、文殊院等名勝古跡。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達、信息通暢。2001年—2003年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟指標分析單位：萬元2001年2002年2003年國內生產(chǎn)總值114860613012851501552第一產(chǎn)業(yè)497945759698第二產(chǎn)業(yè)310143361845437952第三產(chǎn)業(yè)8334849348651053902（資料來源：成都統(tǒng)計年鑒2002-2004）從以上經(jīng)濟指標可看出：各經(jīng)濟指標都有不同程度的增長，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務活動將日益活躍，對住宅、商業(yè)用房和文化娛樂設施的需求會隨之增長。（二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內連接成方便的城市道路網(wǎng)絡。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達、公共汽車線路網(wǎng)絡覆蓋，站點交匯地段將聚集消費人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。（三）城市基礎建設改善成都市舊城改造已經(jīng)進入實施階段。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設，區(qū)域內的基礎實施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價值。（四）項目所在區(qū)域政策環(huán)境舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設。針對文殊院片區(qū)舊城改造項目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項目順利實施，特成立項目專家組指導和監(jiān)督歷史文化保護片區(qū)的商業(yè)運作。重視文化保護與可持續(xù)發(fā)展，“保護”有雙重意義，對于建筑的保護，并不簡單是對建筑的保護，而應該是對保護片區(qū)內建筑文化和精神的濃縮和保護，只有這樣才有可能實現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標。對于人文的保護，其主要目的是實現(xiàn)對民風、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。中房集團在成功開發(fā)了蜀風花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗和超前的開發(fā)理念，擔當起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設施建設、城市文化價值的發(fā)掘與保護等一系列任務。目前，該項目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展狀況、經(jīng)濟特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費和服務活動將日益成熟的時期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機會。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。（五）項目所在區(qū)域的文化環(huán)境1、宗教文化佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有58座。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。成都唯禪宗獨霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內。院內300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。中國第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區(qū)內還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。2、城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風光秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。多彩之都濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客，名揚世界的川菜首當其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點，在風和日麗中體驗蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。休閑之都在成都座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。3、旅游文化省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風光”三大特色。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內旅游接待人數(shù)跨越7千萬大關，入境旅游增加良好，有占46.2%的國游外客并以每年13%增長。而文殊院每年接待的全國各地游客突破了300萬人次。三、項目自身因素分析（一）、項目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項目位于成都市青羊區(qū)府河內側，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約1.5公里，距騾馬市商圈約0.5公里，距火車北站約1.5公里，屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準地價住宅三級、商業(yè)二級地段。據(jù)調查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達11000多平方米。（二）、項目所處區(qū)域交通便捷度：1、公共交通狀況：項目所在區(qū)域內有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約1.5公里、距北門汽車站約1.2公里，對內對外交通十分方便。2、道路通達度：項目所在區(qū)域內有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達狀況較好。該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內居民的生活、工作、出行帶來了便利。（三）自身文化底蘊成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠骸９?703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。進山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬余方米。房舍為木石結構，雕飾精美。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。四、文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項目進行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。中國的城市舊城改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新天地、上海城隍廟。關于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。而其啟動的基礎也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內有相當?shù)拇硇?。如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當?shù)闹燃肮潭ㄏM群體。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當然也應成為具備同樣性質的地方旅游代表區(qū)域。同時，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。目前，成都市區(qū)范圍內可以代表川西民俗風情的旅游景點主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽。同時，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結合，從而形成賣點更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。五、項目最高最佳使用用途定位1、本項目所屬地塊規(guī)劃用途為、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。2、通過對項目所在區(qū)域內物業(yè)業(yè)態(tài)的調查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房及高品質住宅。3、項目所處歷史文化地位、內涵，景觀較好；道路通達度較好，對內對外交通便捷；生活配套設施較為齊全。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃：“文殊院”建設項目規(guī)劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中15.34萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬平方米（約合49.2畝），用于拍賣。詳細規(guī)劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設停車位850個2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設停車位536個9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場0.45該范圍共設地面車位460個15C60.8216合計——15.342720001846個停車位的設置原則：在B地塊內按每100平方米建筑面積不少于0.5個車位設置，C地塊范圍內按《成都市規(guī)劃技術管理規(guī)定》要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。六、項目開發(fā)價值及銷售預測據(jù)市場調查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45-110元/平方米左右，相對比例下降了50%左右；而就口岸效應，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。通過對該區(qū)域內房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價格）汽車停車位：2280元/平方米（按成本價出售）

第四章投資估算、資金籌措及貸款償還計劃一、編制依據(jù)1、建設部關于“概預算編制辦法”的規(guī)定；2、四川省建設廳、財務廳、發(fā)改委、物價局發(fā)布的《2000》工程計價定額、費用定額；3、成都市造價站發(fā)布的《建筑安裝材料調價表（五）》；4、建設部發(fā)布的“國家工期定額”（建設工程類）；5、委托方提供的總平面圖；6、類似工程項目數(shù)據(jù)；7、其他相關資料。二、項目概況概括的“文殊院”建設項目的有關經(jīng)濟技術指標等資料，本項目概況如下：“文殊院”建設項目規(guī)劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中15.34萬平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬平方米（約合49.2畝），用于拍賣。該項目預計2005年2月1日開工，建設周期為3年，即2005年2月1日至2008年1月31日。詳細規(guī)劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設停車位850個2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設停車位536個9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場0.45該范圍共設地面車位460個15C60.8216合計——15.342720001846個停車位的設置原則：在B地塊內按每100平方米建筑面積不少于0.5個車位設置，C地塊范圍內按《成都市規(guī)劃技術管理規(guī)定》要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。三、投資估算（一）、總投資估算內容房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和期間費用，其中開發(fā)建設投資包括土地費用、前期建設費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、管理費用、開發(fā)期稅費、其他費用和不可預見費；期間費用包括財務費用和銷售費用。（二）、投資估算說明1、土地費用根據(jù)委托方提供的相關資料，“文殊院”項目的土地成本由該宗地的拆遷成本構成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況，預計該宗地的拆遷總成本為人民幣13.30億元。宗地面積為279.30畝，折合拆遷成本為476.19萬元/畝。2、前期建設費（1）前期技術、咨詢服務費前期的規(guī)劃、設計、放線、勘察、質檢、工程監(jiān)理、招投標代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務等費用，按現(xiàn)行有關規(guī)定，綜合按75元/m2計算，即前期技術、咨詢服務費=75×32.05=2403.75萬元（2）場地準備費按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米100元計列，即場地準備費=100×32.05=3205萬元項目前期總費用=2403.75+3205=5608.75萬元3、基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設施等項目考慮，綜合200元/平方米計，即基礎設施建設費=200×32.05=6410萬元4、建安裝飾費（含設備購置）：依據(jù)《2000》定額及近年來類似項目統(tǒng)計資料確定該項目各類建筑物的建安工程：詳見評估表1。建安裝飾費用評估表-1序號項目投資額規(guī)劃建筑面積單位價格備注（萬元）（萬㎡）（元）一地上建筑6010026.2————1商業(yè)用房4825019.32500平均價格2商住用房118507.91500平均價格二地下建筑72754.851500平均價格三合計6737531.05————5、公共配套設施建設費本項目的公共配套設施建設包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設施，建筑面積按10000平方米計，公共配套設施的建筑安裝成本按800元/平方米計，即10000×800÷10000=800.00萬元6、開發(fā)前期稅費按成都市相關部門的收費標準，從事房地產(chǎn)開發(fā)應繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設項目行政事業(yè)收費標準（一站式收費項目）考慮：詳見評估表2前期報建費用評估表2序號收費項目收費標準一建設項目報建費1、特大城市市政基礎設施配套費120元/平方米2、中小學改善辦學條件附加費3、文物勘探發(fā)掘費4、工程定額測定費5、建筑工程質量監(jiān)督費二異地綠化建設費3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設費10元/平方米四新建房屋白蟻防治費1元/平方米五新型建筑材料專項基金5元/平方米六散裝水泥專項資金1元/平方米小計（元/平方米）140總建筑面積（平方米）320500合計（萬元）4487按以上計費標準可計算出開發(fā)前期稅費總額4487萬元。7、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，本次估算按基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的2%計取。管理費用=（6410+67375+800）×2%=1491.7（萬元）8、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，本次估算按基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的1%計取。其他費用=（6410+67375+800）×1%=745.85（萬元）9、不可預見費不可預見費是指在概算及投資估算中難以預料的工程費用，如“三材”價格變動，設計變更，一般自然災害的影響及質量修復等不可預見因素，由于本項目開發(fā)周期較短，本次評估以基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的3%計取。不可預見費用=（6410+67375+800）×3%=2237.55（萬元）10、期間費用期間費用包括財務費用和銷售費用。本項目的財務費用為支付銀行的貸款利息，故按預計發(fā)生額計算。業(yè)主擬于項目開發(fā)初期向銀行貸款50000萬元，計劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應支付利息為:財務費用=50000×5.58%（1+20%）×2=6696.00萬元銷售費用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構的各項費用，可按房地產(chǎn)銷售收入的6%計取。銷售費用=299468×6%=17968.08（萬元）該項目期間費用=6696.00+17968.08=24664.08（萬元）（三）、項目總投資估算一覽表（評估表3）項目總投資估算表評估表-3單位：萬元序號項目總投資占總投資比例(%)單價(元/平方米)估算說明1開發(fā)建設投資246820.3690.05%-1.1土地費用133000.0048.99%-1.2前期建設費5,608.752.26%-1.3基礎設施建設費6,410.002.58%-1.4建筑安裝工程費6737527.16%-1.5公共配套設施建設費800.000.32%-1.6開發(fā)間接費0.00%1.7管理費用1491.70.6%-1.8開發(fā)期稅費44871.8%-1.9其他費用745.850.30%-1.10不可預見費2237.550.9%-2期間費用24,664.089.94%-2.1財務費用6,696.002.69%-2.2銷售費用17,968.087.24%-3經(jīng)營資金4項目總投資271484.44100.00%9467.75注：按上述方法同理測算出車位的成本為2280元/平方米。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預收售房款三種方式。目前中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對該宗地的一期項目用地拆遷費用投入已經(jīng)超過4.80億元人民幣，擬于一期項目開發(fā)過程中向銀行融資5.00億元人民幣，其余的開發(fā)建設投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。五、還款計劃根據(jù)初步預測表明，本項目有良好的經(jīng)濟效益，計劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當年息。

第五章財務分析本項目經(jīng)濟評價采用國家計劃委員會和建設部聯(lián)合頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進行，對項目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風險能力等指標進行了詳細的分析和認真的測算。一、項目收入估算（一）、銷售收入預測1、“文殊院”建設項目規(guī)劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。規(guī)劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28公頃（約合49.2畝），用于拍賣。詳細規(guī)劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設停車位850個2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設停車位536個9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場0.45該范圍共設地面車位460個15C60.8216合計——15.342720001846個停車位的設置原則：在B地塊內按每100平方米建筑面積不少于0.5個車位設置，C地塊范圍內按《成都市規(guī)劃技術管理規(guī)定》要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場價格出售，車位按成本價出售。2、根據(jù)本報告第三章的預測分析，該項目的各類房屋銷售單位價格預測：商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價格出售）3、本項目銷售收入總額為325050萬元，其中商業(yè)用房銷售收入為289500萬元，居住辦公用房銷售收入為35500萬元。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達33368萬元。4、土地拍賣收益預測：該項目范圍內的土地拆遷總成本約為133000萬元，總占地279.3畝，則每畝地的拆遷成本為476.19萬元。C3、C5、C7三宗的的招、拍、掛成交價格估計為600萬元/畝，則該部分的收益為49.2×600=29520萬元。成本為49.2×476.19=23428.55萬元。（二）、經(jīng)營稅金及附加預測按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納營業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為應納營業(yè)稅的3%，地方性教育附加為營業(yè)稅的1%，副食品調控基金為經(jīng)營收入的1‰。（三）、收益預測1、預測依據(jù)在銷售收入及各項成本的預測基礎上，我們對該項目的收益進行了預測。根據(jù)本項目的盈利情況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。由于本項目按項目管理與運營，故本項目不計提盈余公積金和公益金。2、預測結果預測結果表明（見《損益表》），本項目在整個運作期內，銷售收入將達到325050萬元；產(chǎn)生凈利潤39608.5575萬元；上交銷售稅金及附加17877.75萬元、所得稅19508.6925萬元，共計上交稅金37386.4425萬元。二、財務分析（一）、財務評價報表的編制1、損益表項目金額（萬元）總開發(fā)價值325050.00項目總投資248055.44銷售稅金及附加17877.75稅前利潤總額59116.81所得稅19508.69稅后利潤39608.12總投資利稅率23.83%總投資凈利率15.97%（二）財務分析指標計算運用《損益表》的有關數(shù)值可計算計算期內的各項指標總投資利稅率：23.83%總投資凈利率：15.97%銷售利稅率:11.50%銷售凈利率:12.16%三、項目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析1、盈虧平衡點銷售量分析由于本項目的總銷售收入為325050萬元，建筑面積為32.05萬平方米，故平均銷售價格為10141.97元/平方米。本項目設計開發(fā)規(guī)模為320500㎡，故銷售規(guī)模只要達到設計開發(fā)規(guī)模的86.38%，項目就會不盈不虧。2、盈虧平衡點銷售收入及銷售單價分析本方案銷售收入只要達到280764.5萬元，企業(yè)就會不盈不虧。該方案的最低銷售均價為8760.2元/㎡。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見下表：單因素敏感性分析表（總投資利稅率）投資收益率變動率-10%-5%0+5%+10%不確定因素銷售單價8.03%14.03%20.04%26.04%32.04%開發(fā)成本33.37%26.35%20.04%14.32%9.12%對單因素敏感性分析表進行分析可以看出，，銷售單價和開發(fā)成本都是敏感性因素。因此，應盡量控制開發(fā)成本和準確的預測開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價格，使成本控制在預測開發(fā)成本之內，而平均銷售價格達到或超過預期目標。四、財務分析結論通過上述財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，銷售收入將達到328988.00萬元；產(chǎn)生凈利潤34713.85萬元；上交銷售稅金及附加18587.82萬元、所得稅17097.87萬元，共計上交稅金35685.69萬元?？偼顿Y利稅率：20.04%；總投資凈利率：13.42%；銷售利稅率:15.75%；銷售凈利率:10.55%。綜上所述，項目在財務上是可行的。

第六章項目風險分析房地產(chǎn)項目開發(fā)過程通常分為四個階段,即投資決策階段,土地獲取階段,項目建設階段和租售管理階段。各個階段的風險表現(xiàn)是不同的,因此在投資決策前，未來項目的建設中時有可能面臨的風險因素提前進行識別分析，并建立項目風險管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項目投資風險．投資決策階段（一）、區(qū)域環(huán)境風險可能來源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境。根據(jù)“文殊院”建設項目情況，該部分風險較小，但要關注政府對改造該項目的相關產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及成都市市區(qū)內其他類似物業(yè)業(yè)態(tài)競爭發(fā)展動態(tài)，對未來物業(yè)經(jīng)營管理過程中造成的價值變化。（二）、物業(yè)類型風險不同物業(yè)類型面對不用消費市場，也可能帶來不同的經(jīng)營收益，因而具有不同的風險。根據(jù)對該項目的市場論證，目前本報告設定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產(chǎn)品細節(jié)規(guī)劃的功能適宜性，要能充分體現(xiàn)都市第一禪林的文化底蘊。土地獲取階段（一）、土地使用權以及規(guī)劃許可的風險對開發(fā)商而言，土地自然屬性風險來源于地塊的工程地質條件，水文地質條件以及地下埋著物等的不確性。土地社會屬性是指地塊區(qū)位條件及配套設施是否按項目推進不斷完善，同時本報告設定的項目初設方案是否仍有改動等的不確定會導致項目風險，提醒投資方加以關注。（二）、籌資風險各種籌資方式、所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，帶來的項目未來財務風險也不同。該項目投資額較大，開發(fā)經(jīng)營周期較長，應充分考慮自由資金和銀行貸款比例，同時要關注銀行以及其他金融機構未來金融政策變化，開拓多方面融資渠道。項目建設階段（一）、招標和承包模式不同招標方式選擇工程承建商的類型不同，會導致工程成本、進度和質量波動，因而會對工程建設帶來風險。建議多方考察有經(jīng)驗的施工企業(yè)，選擇招投標代理機構協(xié)助把關并建立全過程監(jiān)控的制度體系。（二）、自然條件風險工程實施期間，惡劣的自然條件和氣候會給工程建設帶來不便，導致工期延長、成本增加，建議提前做好施工計劃，安排好各分部分項工程施工順利進行。（三）、工期拖延和質量風險影響工期的因素很多，如人為因素、技術因素、材料和設備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯誤估計項目的特點和實施條件，因此，投資方應組建強有力的工程建設管理隊伍，制定相應制度來保障施工進度及質量。（四）、項目開發(fā)成本一般來講，開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段，建設前期對項目成本的影響程度達９５％—１００％，初步設計階段為７５％—９５％，技術設計階段為３５％—７５％，施工圖設計階段為１２％—３５％，施工階段時項目成本影響僅１２％左右。導致成本風險的主要原因有：（１）項目規(guī)劃，設計深度不夠。（２）規(guī)劃設計方案成舊。（３）地基勘測資料不全。（４）承發(fā)包方式選擇不當。（５）項目建設期間通貨膨脹，材料，人工費的上漲。（６）不可抗力。（五）、施工索賠工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時，向業(yè)主提出補償要求，增加了開發(fā)商成本風險，主要原因有：（１）工程變動。（２）施工條件變化。（３）管理不當。（４）第三方干擾等。因此，投資方應充分考慮工程項目建設個環(huán)節(jié)合作因素。即時協(xié)調，防患于未然，避免索賠風險。銷售管理階段（一）、開盤時機預售、即時出售和滯后銷售三種情況會帶來項目不同的收益風險，需要投資商對未來物業(yè)市場走勢準確預測判斷。開盤時機的選取對本項目和周遍同一供求圈內品質相當?shù)臉潜P的競爭勢態(tài)有密切的聯(lián)系。（二）、銷售價格采取不同的銷售價格會帶來不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價值，并對同類產(chǎn)品競爭關系調查了解做出正確的價格策略。總之，在風險發(fā)生之前，對項目開發(fā)經(jīng)營階段存在的風險因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，做出判斷。許多風險具有較多的隱蔽性，各種風險往往交織在一起，這給識別風險帶來困難，因此，針對“成都出口加工區(qū)西區(qū)生活配套區(qū)”項目應建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學方法，對風險因素識別和控制，采取正確規(guī)避方法，有效降低投資風險，才能獲取最大收益。目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 11.1項目背景 11.2項目概況 81.3問題與建議 15第二章市場分析及預測 162.1XX景區(qū)旅游資源分析概述 162.2市場分析 242.3市場預測 35第三章建設內容及建設規(guī)模 42第四章資源及建設條件 474.1資源條件 47HYPERLINK"file:///F:\\準備修改傳百度文檔\\項目