襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險狀況研究-論文

襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務風險狀況研究摘要近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我市發(fā)展相當迅速，與此同時，商業(yè)銀行作為背后有利的支持者，在其中扮演了重要的角色。但由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭過快、銀行信貸過于集中的狀況使得房地產(chǎn)金融機構承擔著較高的金融風險。如何防范和控制房地產(chǎn)金融風險已成為當前商業(yè)銀行需要研究解決的問題之一。本文從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務開展的實際情況出發(fā)，在對房地產(chǎn)金融的相關概念研究的基礎上，從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務的現(xiàn)狀著手，分析襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務存在的風險，提出進一步完善襄陽商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險管理對策建議。關鍵詞：商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險

AbstractInrecentyeaes,therealestateindustryinXiangYangdevelopedrapidly.Atthesametime,commercialbanksasastrongsupporterbehindtherealestateindustry,whichplaysanimporongrole.However,duetothemomentumofrapiddevelopmentofChina’srealestateindustry,thestatusofbankcreditistoofocusedonmakingtherealestatefinancialinstitutionsbearhigherfinancialrisks.Howtopreventandcontrolthesolvetheproblem.Thisrealestatefinancefromthecommercialbanktocarryouttheactualconditionsofbusiness,realestatefinanceinthestudy,basedonrelevantconceptsfromthecommercialbankcurrentsituationoftherealestatefinancebusiness,commercialbank,theexistenceofrealeatatefinancerisk.Commericalbankfurtherimprovefinancialriskmanagementofrealestatecountermeasures.Keywords:CommercialbankRealestateFinancialrisk

目錄1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險 51.1房地產(chǎn)金融的含義和特點 51.1.1房地產(chǎn)金融的含義 51.1.2房地產(chǎn)金融的特點 51.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險的構成及原因72、襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務現(xiàn)狀及存在的風險72.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務現(xiàn)狀 72.1.1房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀 82.1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務 92.1.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務 102.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務存在的風險 112.2.1房地產(chǎn)市場過熱導致的市場風險 112.2.2房地產(chǎn)信貸操作不當導致的信貸風險112.2.3房貸市場競爭無序?qū)е碌男庞蔑L險 122.2.4假按揭行為導致的道德風險123、進一步完善襄陽商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務風險管理的對策 133.1立足長遠轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營理念 133.2優(yōu)化房地產(chǎn)信貸操作流程提高風險防范能力 133.3構筑商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務內(nèi)部控制體系 133.4運用多種手段優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構分散市場風險 143.5加強與相關管理部門的溝通完善外部環(huán)境 14結(jié)束語16TOC\o"1-3"\h\u

房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌集資金、融通資金、結(jié)算或者清算資金并提供風險擔?；虮ｋU及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融業(yè)務的主要內(nèi)容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價證券的發(fā)型和代理發(fā)行與交易等?？梢?，房地產(chǎn)金融的基本任務是運用多種金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)在生產(chǎn)過程的順利進行。商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險1.1房地產(chǎn)金融的含義和特點1.1.1房地產(chǎn)金融的含義房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。1.1.2房地產(chǎn)金融的特點(一)集中性房地產(chǎn)是大宗商品，不僅表現(xiàn)在它的面積和體積上，而且表現(xiàn)在它所包含的價值上。房地產(chǎn)相對于絕大多數(shù)商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數(shù)千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產(chǎn)金融活動中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產(chǎn)資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯(lián)邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。(二)資金周轉(zhuǎn)期長房地產(chǎn)開發(fā)建設需經(jīng)過取得土地并進行開發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進行建筑施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。相對于其他商品的生產(chǎn)周期來說，房地產(chǎn)開發(fā)所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房；若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產(chǎn)的資金運用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。(三)資金運動固定性房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動，因而房地產(chǎn)固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產(chǎn)。在交換上，它既不能發(fā)生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉(zhuǎn)只是權屬關系的變更。因此，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產(chǎn)資金的投人、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。(四)資金增值性一方面，房地產(chǎn)資金能帶來收益即利息，這是房地產(chǎn)資金增值的一種表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的增值是社會再生產(chǎn)的結(jié)果，是物質(zhì)生產(chǎn)者的勞動創(chuàng)造。在社會再生產(chǎn)過程中，資金通過形態(tài)改變使最終點的貨幣量大于起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金不斷地運動，就能實現(xiàn)一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產(chǎn)與生活的基本要素，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求將日益增加，使得房地產(chǎn)會日益稀缺，房地產(chǎn)價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值，也樂于進行房地產(chǎn)投資或從事房地產(chǎn)信貸活動。(五)風險性在房地產(chǎn)金融活動中，由于存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產(chǎn)收益與實際的房地產(chǎn)金融收益相背離，因而存在產(chǎn)生資金損失的風險。房地產(chǎn)資金的融通大多數(shù)是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產(chǎn)出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產(chǎn)市場和金融市場產(chǎn)生不同于投9資決策時所預料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現(xiàn)預期的投資收益，從而導致房地產(chǎn)融通的資金無法完全收回；又如各種突發(fā)性的自然災害(地震、洪水、火災等)發(fā)生，導致房地產(chǎn)項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產(chǎn)資金；此外，在房地產(chǎn)金融活動中，由于種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發(fā)行者到期不能償付本息，也會發(fā)生房地產(chǎn)金融財務風險。1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險的構成及原因我國房地產(chǎn)金融風險的主要成因：1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達到上市融資標準的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。2.相關政策、法律不健全。一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場繁榮與否取決于國家和地區(qū)出臺的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向：一些地區(qū)片面追求GDP增長，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的推動作用，這樣就造成當?shù)亟?jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴。而當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無保證時，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。3.銀行與開發(fā)商信息不對稱。在信息源的占有上，開發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發(fā)商的信息只能通過間接途徑了解。而開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風險，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開發(fā)項目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開發(fā)項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。二、襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務現(xiàn)狀及存在的風險2.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務現(xiàn)狀2.1.1房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀以2016年10月為例（1）土地使用情況2016年10月，襄陽市市區(qū)通過掛牌出讓3宗房地產(chǎn)項目開發(fā)用地，土地成交面積12.33萬平方米，成交金額共1.34億元，平均地價72萬元/畝。其中，土地性質(zhì)為商住用地2宗，由襄陽市建設**經(jīng)營有限公司竟得，建筑面積分別約6萬平方米、5萬平方米，樓面地價613元/平方米、740元/平方米；土地性質(zhì)為商業(yè)用地1宗，由湖北中豪商業(yè)有限公司竟得，建筑面積約9萬平方米，樓面地價660元/平方米。（2）商品房銷售情況10月襄陽市商品房成交面積29.55萬平方米，環(huán)比減少6.46%，同比增加12.06%。其中商品住宅成交面積27.24萬平方米，環(huán)比減少8.22%，同比增加14.12%；寫字樓成交面積0.09萬平方米，商業(yè)用房成交面積2.18萬平方米，工業(yè)用房和其他成交0.04萬平方米。10月，襄陽市商品房成交均價5605.97元/平方，環(huán)比減少0.37%，同比增加4.26%。其中商品住宅成交均價5282.12元/平方，環(huán)比減少1.75%，同比增長7.15%；寫字樓成交均價6177.92元/平方，環(huán)比增加3.97%,同比增長25.18%；商業(yè)用房成交均價9666.66元/平方，環(huán)比增加0.5%,同比減少17.76%。從以上數(shù)據(jù)來看，襄陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭不容小覷。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展帶動了經(jīng)濟的發(fā)展，擴大內(nèi)需，拉動投資，促進消費，改善居民的居住條件和城鎮(zhèn)面貌，帶動建筑建材行業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但與此同時也帶來了各種問題。2.1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務的開展是隨著我國住房制度改革而發(fā)展起來的，在上世紀90年代，我國取消了福利性住房分配，改為貨幣分配，開始了商品房的市場化，房地產(chǎn)開發(fā)商可自由開發(fā)，消費者可自由購房商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行融資，促進了銀行的房地產(chǎn)銀行信貸業(yè)務發(fā)展，在銀行信貸比例中，占據(jù)重要地位。同期開展的一項信貸業(yè)務就是“個人購置商品房抵押貸款”，此項措施加速了房地產(chǎn)市場發(fā)展，迅速活躍了房地產(chǎn)銷售市場，從以前單一的開發(fā)商融資渠道，變?yōu)橘徺I者購買住房的資金來源渠道，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)商主要的銷售資金回籠渠道，保證了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是一個關系到國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，是我國近幾年來啟動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長、改善人民生活的重要途徑之一。房地產(chǎn)行業(yè)因為它的投資和收益周期長，同時房地產(chǎn)業(yè)存在自身的周期性波動，是一個高風險行業(yè)。對房地產(chǎn)開發(fā)商來講是一個大投入高產(chǎn)出的行業(yè)，對銀行則是一個面臨房地產(chǎn)開發(fā)貸款償還風險的行業(yè)。這種高風險伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個方面。而房地產(chǎn)貸款業(yè)務又是近年來各商業(yè)銀行的一項核心業(yè)務，對于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高自身經(jīng)營效益具有重要意義，但目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良比率呈惡化的趨勢，這不僅關系到銀行整體資產(chǎn)質(zhì)量的好壞，還直接影響到房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展勢頭，甚至對整個國家的金融系統(tǒng)和經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展都有著非常重大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)貸款：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行提供的涵蓋土地整理儲備、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的融資品種。根據(jù)投入用途不同主要分為：土地儲備貸款、住房開發(fā)貸款和商用房開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款人必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，必須用于開發(fā)建造向市場租售的經(jīng)濟適用住房或各檔次商品住宅，或者開發(fā)建造向市場租售的用于商業(yè)和商務活動的寫字樓、辦公樓、商場、商鋪等商用房。個人住房抵押貸款：個人住房抵押貸款是貸款的重要形式，一般是指借款人以所購買或所擁有的住房作為抵押向金融機構申請貸款，并按借款合同規(guī)定履行還本付息的義務。在西方國家，個人住房抵押貸款余額大大高于中、短期消費貸款余額。我國的個人住房抵押貸款是伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革而出現(xiàn)的，是住房商品化的產(chǎn)物。1987年中國建設銀行率先頒布《住房儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，標志住房抵押貸款在我國正式推行。短短二十幾年，從無到有，從少到多，個人住房抵押貸款業(yè)務得到快速發(fā)展。個人住房抵押貸款一般有以下幾種主要類型：標準的固定利率住房抵押貸款、買下住房抵押貸款、較短期限的住房抵押貸款、可轉(zhuǎn)換住房抵押貸款、兩步式住房抵押貸款、反向年金抵押貸款。2.1.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的內(nèi)涵。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)公司以土地、房屋等產(chǎn)權或期權作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進行房地產(chǎn)開發(fā)活動的一種抵押貸款方式。房地產(chǎn)信貸具有貸款周期長、貸款金額大、貸款高風險、高回報等特點，在現(xiàn)代商業(yè)銀行所有信貸業(yè)務中占有舉足輕重的地位。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)對資金的大需求量，高回報率，促使金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)開始支持，截止到2010年底房地產(chǎn)貸款已接近6.2萬億元。不同地域之間的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務存在著較大的差別。在房產(chǎn)開發(fā)商的資金結(jié)構中，銀行信貸是主要組成部分。自1996年，人民銀行允許各家商業(yè)銀行開辦個人呢住房貸款以來，個人信貸業(yè)務品種不斷創(chuàng)新，設計領域逐漸擴大，演變出了較為豐富的產(chǎn)品體系。商業(yè)銀行個人呢信貸產(chǎn)品一般分為三個大類，即個人呢住房貸款、個人消費貸款、個人經(jīng)營貸款。個人住房貸款本質(zhì)還是支持購房消費的，但其自己形成了完整的體系，又是業(yè)務量大的品種。分為：個人一手房貸款，個人二手房貸款，個人商用房貸款，個人自建房貸款，個人住房公積金貸款。在很長一段時間里，個人一手房貸款就是商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務的代名詞。此種貸款一般采用開發(fā)商先提供階段性保證擔保，后轉(zhuǎn)為抵押的擔保模式。這是因為絕大多數(shù)樓盤在期房階段就開始銷售，房屋售出貸款辦理完畢后至少需要1-2年的時間才能逐漸入住，竣工驗收，產(chǎn)權分割等相應的一系列手續(xù)。在銀行落實抵押擔保前，開發(fā)商提供階段性保證擔保，開發(fā)商會與銀行簽訂合作協(xié)議并在銀行處開立保證金賬戶，存入一定能夠的金額保證金，同時銀行也會在一定程度上對開發(fā)銀行的銷售回款進行監(jiān)督，控制開發(fā)商挪用資金的情況，降低項目爛尾的風險。這也是為什么一手樓盤往往開發(fā)商會制定少數(shù)幾家按揭銀行的原因。個人二手房貸款同一手房一樣，銀行業(yè)務發(fā)展需要依存翻翻地產(chǎn)市場的發(fā)展。二手房業(yè)務中銀行一般需要依靠評估公司出具評估報告來確定抵押物的價值，評價費一般由借款人或中介來支付，借款人希望評估高一點，銀行希望評估低一點，評估公司夾在中間怕?lián)p失業(yè)務量又怕?lián)p害與銀行的合作關系。這種時候?qū)J款額度的把控難度很大。個人商用房貸款發(fā)展也依靠個人購置商用房需求的增長與市場的發(fā)展。商用房貸款的用途略有不同。不像住宅具有居住功能，商用房一般來說只能經(jīng)營使用。有些開發(fā)商確實將商用房做成住宅一樣銷售，達到規(guī)避調(diào)控或其他目的。商業(yè)銀行在貸款統(tǒng)計上是把個人商用房貸款歸為經(jīng)營類。個人公積金委托貸款是比較特殊的一個貸款品種。委托貸款是和自營貸款相對而言的，簡單的來說銀行是用自己的錢來放貸就是自營貸款，公積金貸款業(yè)務是委托貸款是因為放貸用的是住房積金管理中心的錢。商業(yè)銀行在這里主要起到一個媒介的作用，同時還幫助公積金中心進行貸款管理工作，從中收取一定的手續(xù)費作為收益。2.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務存在的風險2.2.1房地產(chǎn)市場過熱導致的市場風險房地產(chǎn)市場風險是指在房地產(chǎn)交易變現(xiàn)所需的期間內(nèi)，由房地產(chǎn)市場價格、供求關系等因素的變化以及房屋價格與借款人收入之間的情況變化而形成的交易市值發(fā)生負面變化的風險。它主要表現(xiàn)為兩個方面：一是由于各種原因致使房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生大幅度波動而給投資者帶來的風險；二是當投資者購入房地產(chǎn)準備轉(zhuǎn)出或出租時，可能會遇到找不到適合的買家或租賃者的情況。在市場經(jīng)濟條件下，這種不確定因素非常多，國內(nèi)外社會變動、經(jīng)濟變動、政策變動、居民收入水平的變動等都會影響房地產(chǎn)市場的運行，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場風險。在襄陽這種三線發(fā)展中城市，房地產(chǎn)市場風險還比較小，隨著經(jīng)濟的發(fā)展襄陽人民的生活水平提高對住房要求也提高。現(xiàn)在面臨的問題就是去庫存，目前東津樓盤閑置較多。2.2.2房地產(chǎn)信貸操作不當導致的信貸風險房地產(chǎn)投資風險與銀行資產(chǎn)安全性高度相關。一方面,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要銀行業(yè)大量的資金支持,房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在60%以上;另一方面,房地產(chǎn)業(yè)也是銀行業(yè)重要的服務領域,目前房地產(chǎn)貸款已經(jīng)占銀行業(yè)中長期貸款的1/3以上。此外,銀行業(yè)持有的大量企業(yè)和居民債權都是以房地產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)抵押擔保形式,房地產(chǎn)價格漲跌、行情冷暖會導致銀行業(yè)資產(chǎn)價值和資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)大幅波動,房地產(chǎn)出現(xiàn)風險處理不當,泡沫破滅,極有可能出現(xiàn)巨大的社會資產(chǎn)損失,甚至可能出現(xiàn)銀行危機和貨幣危機,直至危及整個金融體系的安全。當前房地產(chǎn)金融風險集中表現(xiàn)對象為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風險及個人住房貸款風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險主要表現(xiàn)在:1高負債經(jīng)營隱含財務風險,2房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營能力弱。個人住房貸款風險主要表現(xiàn)在:1投資性購房風險增大,2個人收入穩(wěn)定性成為個貸回收的基本前提,目前這一前提正在受到挑戰(zhàn)。同時房地產(chǎn)信貸的法律風險正在逐步加大。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策背景趨緊,以及房地產(chǎn)抵押貸款的潛在風險加大,國內(nèi)銀行業(yè)需對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和以房產(chǎn)做抵押的貸款持更為謹慎的信貸政策,同時采取必要的防范措施來控制和防范風險。為及時防范和化解房地產(chǎn)金融風險,商業(yè)銀行應加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查,規(guī)避房貸操作風險,防范“假按揭”風險,完善懲戒機制,加強利率風險管理。2.2.3房貸市場競爭無序?qū)е碌男庞蔑L險銀行存款市場無序競爭產(chǎn)生的負面影響.帶來潛在的流動性風險。銀行向員工借款以及鼓勵員工貸款充抵存款的做法最明顯的特點是待存款考核結(jié)束后,則立即將這部分資金抽出歸還員工和銀行,這容易造成存款的大幅波動,從而引發(fā)流動性風險。房地產(chǎn)商向銀行貸款蓋樓，房子非但賣不出去還無力償還貸款。2.2.4假按揭行為導致的道德風險個人商住房"假按揭"通常是指房地產(chǎn)開發(fā)商以套取銀行信貸資金為目的，采用虛假申請人、虛假申請材料、虛增房價(面積)、虛假申請事由等手段，向商業(yè)銀行申請個人商住房按揭貸款的行為。個人商住房按揭貸款具有成本低、收益穩(wěn)定、風險相對較小等特點，因此成為商業(yè)銀行優(yōu)先發(fā)展的業(yè)務之一。但近期各商業(yè)銀行"假按揭"案件頻發(fā)，形式多種多樣。一些商業(yè)銀行受市場競爭和經(jīng)營績效考核的驅(qū)使，而競相發(fā)展個人商住房按揭貸款，簡化貸款條件，不按章操作，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商、非法中介機構利用"假按揭"套取銀行信貸資金；個別商業(yè)銀行員工甚至與房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)交易所工作人員內(nèi)外勾結(jié)，偽造貸款抵押物他項權證和中介機構評估報告等相關要件，騙取商業(yè)銀行貸款。這些"假按揭"不僅使商業(yè)銀行遭受信貸資金的損失，還會因此造成負面的社會影響、引發(fā)商業(yè)銀行的信譽風險，嚴重危害住房金融業(yè)務的健康發(fā)展。購房者信用風險表現(xiàn)在兩方面：一方面，在"假按揭"業(yè)務中，多數(shù)購房借款人不具有還款能力：有的購房借款人是虛構的，沒有真實的購房借款人來履行借款合同項下的義務；有的購房人是開發(fā)商找來的無固定職業(yè)者，商業(yè)銀行根本無法找到真正的購房借款人；有的購房借款人被反復利用、多次"購買"多套房產(chǎn)，借款金額巨大，根本不具有還款能力。而且當前我國信用體制很不完善，個人財產(chǎn)很容易被轉(zhuǎn)移、隱匿，要從執(zhí)行個人的財產(chǎn)中彌補商業(yè)銀行資金損失，往往效果不佳；另一方面，購房借款人還貸意愿不真實，違約可能性極高。在正常住房按揭業(yè)務中，購房借款人具有真實的購房意愿，并且已經(jīng)支付了首付款，因此，其違約成本較高，在通常情況下不會輕易放棄供房。但是在"假按揭"中，購房借款人的購房意愿不真實，或就高價部分貸款意愿不真實，沒有還款意愿，其還款資金來源于房地產(chǎn)開發(fā)商。因此，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，購房借款人就會立即停止償還商業(yè)銀行貸款，致使商業(yè)銀行信貸資金出現(xiàn)風險。三、進一步完善襄陽商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務風險對策3.1立足長遠轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營理念新常態(tài)下，銀行必須重新梳理發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務布局和發(fā)展節(jié)奏，切實轉(zhuǎn)變業(yè)務模式和盈利模式，提高精細化管理水平和專業(yè)化經(jīng)營能力，走資本節(jié)約、創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)涵增長的可持續(xù)發(fā)展道路。例如：就經(jīng)營理念而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行樹立可持續(xù)發(fā)展理念，將結(jié)構優(yōu)化作為經(jīng)營轉(zhuǎn)型的重中之重，加快轉(zhuǎn)變業(yè)務增長方式和盈利模式，走集約化發(fā)展道路；就服務實體經(jīng)濟而言，新常態(tài)要求銀行業(yè)進一步明確自身定位，平衡好追求經(jīng)濟利益和履行社會責任的關系，加大支持實體經(jīng)濟力度，實現(xiàn)金融與實體經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展和良性互動；就增長速度而言，新常態(tài)要求銀行業(yè)必須摒棄過去的思維模式，主動適應經(jīng)濟增速的新常態(tài)，既要避免過于追求過快增長，又要保持一定的增長速度，努力實現(xiàn)速度、質(zhì)量和效益的有機統(tǒng)一；就經(jīng)營結(jié)構而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行相應調(diào)整客戶結(jié)構、業(yè)務結(jié)構、區(qū)域結(jié)構、收入結(jié)構，實現(xiàn)業(yè)務、渠道、市場和盈利來源的多元化，更好地服務經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整升級和區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展；就風險控制而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行加強全面風險管理，有效防范各方面風險；就改革創(chuàng)新而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行必須加大創(chuàng)新力度，增強發(fā)展的內(nèi)生動力和活力，努力向管理變革要紅利、向技術創(chuàng)新要紅利。3.2優(yōu)化房地產(chǎn)信貸操作流程提高風險防范能力（一）關注相關政策，調(diào)正經(jīng)營方向和策略銀行應密切關注房地產(chǎn)市場發(fā)展動向，對各類批發(fā)市場、缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤、寫字樓、中高價商用房、非商品住宅等限制介入；對已有不良記錄、抗風險能力較差的小型開發(fā)企業(yè)、自由資金明顯不足的項目不得介入。認真學習貫徹房地產(chǎn)金融的相關政策走向，嚴防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風險。（二）優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構商業(yè)銀行應對住房開發(fā)貸款、土地儲備貸款、商用房開發(fā)貸款實行嚴格分類管理，調(diào)整內(nèi)部貸款結(jié)構，將風險度高的貸款逐步調(diào)整為風險度低的貸款，降低風險高的貸款占貸款總額的比重，將風險較高、時間較短的房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款和風險較小、時間較長的房地產(chǎn)銷售抵押貸款適當分離，實行住房開發(fā)貸款和個人住房貸款增量比例管理，一般按1：3比例管理。（三）合理控制和發(fā)放個人按揭貸款個人住房貸款還款期限通常為20—30年，在這期間個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，因此商業(yè)銀行必須嚴格控制個人住房貸款者的信用級別，對于新收到的個人按揭貸款申請，必須到單位核實收入證明，核實貸款者真實身份；而已經(jīng)辦理完按揭的借款人，要重新檢查相關資料核對確認，降低按揭貸款的信用風險，避免出現(xiàn)虛假按揭等現(xiàn)象。3.3構筑商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務內(nèi)部控制體系加強業(yè)務人員素質(zhì)，降低銀行內(nèi)部操作風險。信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責，認真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務的客戶風險和經(jīng)營風險，研究信貸風險防范措施。信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關：首先要分析項目是否符合國家宏觀政策。其次要分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項目抗風險能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析。六是分析項目的市場前景及其競爭力；要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設計、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財務狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風險意識及風險控制能力。銀行要加強從事房地產(chǎn)金融業(yè)務的員工培訓，統(tǒng)一從業(yè)技術標準，建立違規(guī)人員責任追究制度，使因道德風險或工作失誤使銀行產(chǎn)生風險、造成損失的人員受到相應懲罰。同時充分調(diào)動信貸部門和風險管理部門的協(xié)調(diào)機制，定期檢查內(nèi)部控制制度的完善程度，建立良好的信貸風險防范意識。3.4運用多種手段優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構分散市場風險商業(yè)銀行要充分運用利率、規(guī)模和成數(shù)等各種手段，促使不同檔次的房地產(chǎn)項目保持合理的比例，以實現(xiàn)房地產(chǎn)貸款項目結(jié)構的優(yōu)化。例如對房地產(chǎn)個人住房貸款中購買高檔住房或者多套住房的貸款成數(shù)降低，首付款比例也要相應提高：對高檔住房適當上浮利率，對經(jīng)濟適用房下浮利率，以此來抑制房地產(chǎn)泡沫；對大型的房地產(chǎn)項目，工商銀行要注意加強與同行業(yè)金融機構的業(yè)務合作，采用銀團貸款的形式來有效分散房地產(chǎn)信貸風險。3.5加強與相關管理部門的溝通完善外部環(huán)境商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險的管理與防范僅靠商業(yè)銀行自身努力是不夠的，同時需要優(yōu)良的金融環(huán)境、市場環(huán)境、法律環(huán)境、政策環(huán)境、信用環(huán)境等一系列外部環(huán)境的支持。因此建議商業(yè)銀行加強與相關部門的溝通：第一，深入規(guī)范銷售和抵押登記制度，并建立規(guī)范統(tǒng)一的銷售和抵押登記制度。第二，對惡意套貸的假按揭應該做出相應的司法解釋，追究其法律責任。第三，有關部門在法律制度上應該重視保護銀行作為債權人的利益。第四，適當放寬呆賬壞賬核銷的政策。第五，加快個人信用體系的建立和完善。第六，完善房地產(chǎn)市場體系建設，加強房地產(chǎn)體系建設和市場監(jiān)測。

結(jié)束語：在未來相當長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)在襄陽市的勢頭將非常好。商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)業(yè)背后有力的支持者，在其中扮演了重要的地位。因此未來襄陽市商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務的市場前景巨大。但由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭過快，銀行信貸過于集中的狀況使得房地產(chǎn)金融機構承擔了較高的金融風險。因此如何防范和控制房地產(chǎn)金融風險已經(jīng)成為當前商業(yè)銀行需要研究的問題之一。本文從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務開展的實際情況出發(fā)，在對房地產(chǎn)金融的相關概念研究上，從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務的現(xiàn)狀著手，分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務存在的風險，提出了進一步完善商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險管理的對策建議。提出的主要對策建議包括：立足長遠轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營理念，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸操作流程提高風險防范能力，構筑商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務內(nèi)部控制體系，運用多種手段優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構分散市場風險，加強與相關管理部門的溝通完善外部環(huán)境 基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統(tǒng)的設計與研究基于單片機的嵌入式Web服務器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機系統(tǒng)的圖像采集與處理技術的研究基于單片機的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現(xiàn)一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機的機電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內(nèi)核設計及其應用研究基于單片機的遠程抄表系統(tǒng)的設計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統(tǒng)單片機系統(tǒng)軟件構件開發(fā)的技術研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設計和應用基于單片機的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統(tǒng)的研制基于單片機的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統(tǒng)設計Pico專用單片機核的可測性設計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學生單片機應用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設備的數(shù)控改造基于單片機的溫度智能控制系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測技術研究基于單片機的膛壁溫度報警系統(tǒng)設計基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設計基于單片機船舶電力推進電機監(jiān)測系統(tǒng)基于單片機網(wǎng)絡的振動信號的采集系統(tǒng)基于單片機的大容量數(shù)據(jù)存儲技術的應用研究基于單片機的疊圖機研究與教學方法實踐基于單片機嵌入式Web服務器技術的研究及實現(xiàn)基于AT89S52單片機的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機的多道脈沖幅度分析儀研究機器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機控制系統(tǒng)基于單片機的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學實驗中的應用研究基于單片機系統(tǒng)的網(wǎng)絡通信研究與應用基于PIC16F877單片機的莫爾斯碼自動譯碼系統(tǒng)設計與研究基于單片機的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應用研究基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機與Internet互聯(lián)的研究與實現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機控制器的研究基于單片機γ-免疫計數(shù)器自動換樣功能的研究與實現(xiàn)基于單片機的倒立擺控制系統(tǒng)設計與實現(xiàn)單片機嵌入式以太網(wǎng)防盜報警系統(tǒng)基于51單片機的嵌入式Internet系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)HYPERLINK"/detail.htm?3773