房地產(chǎn)策劃報告之項目價格制訂及理由

第四部分項目價格制訂及理由估價對象：天安第一城一期項目住宅公開市場均價估價目的：為天安第一城公開發(fā)售提供科學(xué)、客觀、準(zhǔn)確的價格定位，此價格為該項目具有整體形象時的價格估價時間：2002年4月10日至4月15日估價依據(jù)：政府有關(guān)的法規(guī)政策，天安第一城的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工許可證》及對其他可比實例的實地考察所獲的資料限制條件：假設(shè)未來一段時間內(nèi)，長春市房地產(chǎn)市場沒有大的波動；此價格僅作為銷售的參考價格估價原則：替代原則估價方法：市場比較法估價結(jié)果：根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，利用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確計算，并結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價值因素的基礎(chǔ)上，確定天安第一城的公開市場下，一次性付款的平均價格為3350元/m2，一期住宅預(yù)售面積85000m2，住宅在一次性付款方式下總價值284750000元，大寫金額：貮億捌仟肆佰柒拾伍萬元。有效時間：在市場變化不大的情況下，有效期半年，隨著時間和市場情況的變化，上述評估價格要作相應(yīng)的調(diào)整。估價說明：本報告估價時點為2002年4月，本報告有效期為6個月，隨著時間及市場情況的變化，該價值需作相應(yīng)調(diào)整。本報告中天安第一城住宅價格估價結(jié)果即為其市場價值，即在評估時點預(yù)期能夠成交的最好價格，它依據(jù)了如下假設(shè)：自愿的賣者；在評估時點前，相對商品房的特性和房地產(chǎn)市場狀態(tài)而言，為使交易完成并達(dá)到合理價格，有一個合理的談判周期；在這個周期內(nèi)，市場狀態(tài)、價格水平是靜止不變的；歷該物地業(yè)能澇夠自庸由地護在市幫場上百出售星；久不考并慮特揉殊性秋質(zhì)買筑家的涂附加細(xì)叫價跟。執(zhí)估價魔分析婚測算樣過程嚷基本喂方法坑由于乖朝陽阿片區(qū)針內(nèi)在乞售樓旋盤交亡易實務(wù)例比察較多磁，這京些住柴宅交神易實膀例一隙般都微是正受常的牛市場儀價格介，可宴以作寶為可攔比實技例。蹲我們玩根據(jù)旋估價或的目至的，化在深貴入細(xì)莖致地炸分析歪了項最目的闖實際急情況跪，并其綜合何考察霧和調(diào)盡研的歲基礎(chǔ)帥上認(rèn)淚為，類利用茶市場善比較著法能吉夠科蜓學(xué)、商準(zhǔn)確炒、客超觀地蹦反映子天安眉第一堡城的再正常槍市場嚼公開錦發(fā)售補均價白。伸市場甘比較殲法步潔驟夾【可儀比實放例選辯取】隱：碗為了盆科學(xué)支地制催定項犁目的零整體蝕售價嚇，我習(xí)們特炊定選宣擇以量下幾沒個樓雅盤作湖為項白目的厲比較演標(biāo)準(zhǔn)悄，根虛據(jù)市權(quán)場比妨較法筆對可昌比實切例的捧要求頸，我笛們對起朝陽宇片區(qū)班的長壽春明全珠、陰萬科未城市泊花園愉、富揮豪花靜園、艦富苑葬花園天、富鏈苑華再城、尋長春踩筑業(yè)嫁地產(chǎn)粒、亞妖泰花露園、招我的片家園饑、威怠尼斯漏花園膏、維暮多利賴亞花柜園、徒星宇種名家牢等住會宅公魯開發(fā)活售情康況作寇了實導(dǎo)際調(diào)灑研。星基本廉情況魚如下粒：第項目腸名稱栽現(xiàn)狀弓位置您戶數(shù)熔售出只比例堪發(fā)售淺日期怪平均以售價州(燥元/切m2貼)瞧長春臺明珠系已入圓伙末人民裹大街跑19菜8號裙20樂00鋼90哲%捉20宅00聾年轉(zhuǎn)6月千25負(fù)00么－3渠10明0類萬科充城市帆花園股預(yù)售壤自由鞠大路柱79黎號衰30申0廳40芹0位片意向撇登記號客戶紋5月寸中旬盼30消00喪－4憶00楚0蟲富豪雜花園致現(xiàn)樓懸撫松栗路摔30挽00呀70通%沾19舅93旨年猛29傻50且－4鏈10顏0趟富苑畫花園弓已入扔伙熱延安秒大路形3號盼29勁6振80仿%渴20蹤00錘年4父月悲46舍00個－7桑00味0宿富苑供華城泡在建纏南湖脅大道淺28田號餓18專00作5%西20屈01賺年五坑月飾38犁00德長春棟筑業(yè)桃地產(chǎn)消現(xiàn)樓性前進(jìn)極大街辛、衛(wèi)馬星路臟14廁43烏20文02壩年五嶺月固25句00票－3噴00懷0津亞泰根花園鞠現(xiàn)樓險吉林桐大路傍28特1號壞15陶78瓶15譜％政20吳01惕年四倍月煮25脫00父－4投50喜0疫我的仙家園望已入爆伙燕亞泰菠大街木、繁揉榮路燕15真50卻30孟%攜20芝01援年七披月殃28世88蟲－7隔20曉0嘗威尼井斯花鉆園億已入戚伙融繁榮積路辛15乘00惕85世%含19抱98慰年賞26灣00噸－1憲00撲00儀維多惡利亞腰花園哀已入旱伙發(fā)延安雕大路良15誕號傘25核5源50版%妙45悔00促星宇響名家差現(xiàn)樓您開運澤街、款湖西長路遲20咐00陪10溜％予20俊01才年五亂月劉28虎00夕－3賢60紐0糖2、配交易始情況夾修正條上述撿可比婆實例佩的交慰易都熟是正東常市解場交儉易價彎格，慌不做賺修正芬。腹3、羽區(qū)域孟因素爺修正華（總扇分1供00璃分）苦估價嚇結(jié)果膝說明肥【推封算過必程】封據(jù)常別規(guī)經(jīng)瘋驗，傻決定匙城市鑒居民允住宅剩價值助的主容要因辣素有砌以下斑幾項紋：淚地塊盆區(qū)位敬：土你地價仗值，朋周邊寸景觀潛，周驢圍物芳業(yè)種刃類和道檔次殊，興敲建居庫民住狠宅的渠成熟粱度。旨小區(qū)遞規(guī)劃島：環(huán)箱境規(guī)信劃，緩戶型厚，交英通組兄織，政外立逃面風(fēng)戲格，綠配套很設(shè)施允?；谑姓炫涮讋偅褐軡呩t(yī)災(zāi)院、勇學(xué)校謙、商沖場、烏公園留、銀抗行、繁郵局綢等。標(biāo)發(fā)展曲商形仆象、主實力徒：資糞金實拔力，手地產(chǎn)返開發(fā)度經(jīng)驗燃，客再戶聚眠集能尋力，術(shù)知名勵度，雪社會娛資源深綜合柳利用品能力異，工仔程進(jìn)踐展和停管理搖。丘物業(yè)陜管理論：物掌業(yè)公堪司綜沿合實烏力，清物業(yè)趴管理陜執(zhí)行昨標(biāo)準(zhǔn)味、服襪務(wù)內(nèi)省容、撞服務(wù)攻質(zhì)素桿。纖戶型跑安排時：戶聽型的粗安排趣是否彈同市倡場需杜求相闊吻合烤，內(nèi)加部結(jié)鄰構(gòu)設(shè)期計及撿功能梨區(qū)的熱劃分蒜是否駱科學(xué)壁、合泛理。染設(shè)備炎材料場：用里料是信否考訊究、膀設(shè)備股是否執(zhí)先進(jìn)超、有較無裝鍵修等中。顏社區(qū)包規(guī)模崗：大愁規(guī)模拿的社蕉區(qū)更冠容易木引起磚社會啟購房老人士呆的關(guān)慮注。就同時呈大規(guī)府模社梅區(qū)也供可以鬼從側(cè)涂面體緊現(xiàn)發(fā)桐展商丑的實筑力。胞營銷妹策劃粘和推斃廣：師主力巖客戶戚群定鎖位、梯價格弦策略帝、入零市時提機、袖形象瓶包裝拌、廣榮告推付廣。驕根據(jù)濤實地惹考察壯結(jié)果襲和項星目物料業(yè)構(gòu)高成要近素比蜂較可創(chuàng)以得趨出以唐下推病斷。壯地塊婦區(qū)位胖（權(quán)債重9蝶）神項目什位于聰前進(jìn)若廣場嚷以西磚、電坐臺路久以東螞、衛(wèi)雪星路耕以北夜、繁皺榮路漁以南粗。地圍理位今置極益其不歐優(yōu)越兆，未災(zāi)來將馬逐步勺形成允成熟逝的居酷住氛奸圍，柿但時稱間將貨較長如，交違通、撤商業(yè)鋸不完饑善約頓。平表均價說值約旬26妙00版元/頌m尤2領(lǐng)。孕社區(qū)艙規(guī)模辱、小誠區(qū)規(guī)促劃設(shè)趣計、島戶型恐安排摩（權(quán)慘重1原5）搶就本固項目冶占地椒面積杏和總定戶數(shù)挪而言極，用朽地面鼻積4降2萬彎m陣2植，弄建筑不面積租60插萬貓m標(biāo)2莫，逼總戶皺數(shù)4洋00婆0多寸戶超所大型諒社區(qū)描，在忍建筑雨設(shè)計欣及社帥區(qū)環(huán)拖境規(guī)防劃設(shè)雨計中軍極具汗超前蜂意識闊，建盼筑設(shè)俊計由刊大連能市建覽筑設(shè)繳計研某究院喜擔(dān)綱仍，其披總體呈規(guī)劃層、建搜筑設(shè)古計、爬戶型房設(shè)計輔別具哄一格懂，戶遼型經(jīng)園典舒需適，章項目許總體啊規(guī)劃煎價值侮可達(dá)瓶到第險一位吩高檔果物業(yè)擺，平本均價鬼值約叛35墨00纖元/林m個2符?；枋姓杜涮滓妗⑽锒藰I(yè)管踩理（飽權(quán)重鞭13丑）拳項目雁可利死用美招國大炸型連柿鎖超悶市沃使?fàn)柆攲３懈募拔纯脕砩缂Z區(qū)之啟配套緒，但除目前券尚沒躍有任超何社理區(qū)；角項目娘的戶陜型比網(wǎng)例和奸平面敢布局突已經(jīng)政作到始以目辣標(biāo)市喉場為扭出發(fā)幼點，撫每一地款戶拔型都駛充分駁考慮肆了居籌住的秒舒適庫性和慘功能備性。濕戶型徑安排絹價值策可達(dá)槍到第砍二位音的水栽平；島上海釘港力躺物業(yè)喜管理僻公司抗的物按業(yè)管劉理水憐平價橡值可絕達(dá)到擴第二定位同匠型小偽區(qū)水捆平，訓(xùn)平均外價值子約3蠅30言0元幣/瘦m兩2指。糧外景岡觀、根內(nèi)環(huán)搭境、丹噪音奪（權(quán)宿重1瓶1）亭目前答沒有蜜任何做外景竊觀，瘋?cè)嗽煊褍?nèi)景落環(huán)境嶺優(yōu)美雙，參由于門該地激塊的嚇西部駱及西董南部顆距離茅建設(shè)武中的尊輕鐵勇較近罪，所縫以噪光音影矛響較等為嚴(yán)小重。北約為摩31描00產(chǎn)元/弊平方腸米畝戶型社安排心、設(shè)倍備材恩料（器權(quán)重元13賴）私以目摔前的遙規(guī)劃藝可達(dá)螺到前樸兩位喘的平掛均水筒平，丘即3纏30嚴(yán)0元闖/平澤方米粉。骨發(fā)展分商實江力（抹權(quán)重式14怎）可處巾天安廟地產(chǎn)神具備夸成熟糕品牌廣的房迫地產(chǎn)輩開發(fā)串業(yè)績輸和知阿名度炭，具咳有較塔好的槽資金拿實力裂，對瞞工程栗質(zhì)量剪的把叮握能抄力和菌社會南資源湖的運噸用能暈力強柜，綜碰合實役力相偏當(dāng)于遲第一猛名的或平均鍋值，菊約為帖34瓜00羽元/放平方鄰米。挨營銷無策劃隱（權(quán)返重9就）也獨特瑞、有嚼效的呀營銷搞策劃片可以剪使項鹿目超陸過第男一位鵝的物首業(yè)價淺值，焰約3竿40楚0元汪/平園方米潤。據(jù)項目續(xù)現(xiàn)實誼價值壁=[形類比補×纏權(quán)重桶]之徹和逗÷囑總權(quán)卡重賴澆得肢出結(jié)訊論：黃項目曉現(xiàn)實趴價值架=（乏25借00膀×物9+壓35猶00繞×月15蒜+3隸30徒0婦×霉13逗+3磨10撲0倘×趟11剪+3學(xué)30糞0猾×呈13摩+3浴40剩0焰×麻14觀+3緩40肢0房×憑9）政÷防84殲=3尼26版2元啊/平牙方米粒個體盯產(chǎn)品資分析處法涌（懷1）角、戶饅型面屬積冰項目纖住宅奏群以衫三房丘二廳挪主打飽戶型剃，戶枝型的座建筑巡面積臥在1坐60歲平方展米之纖間，熱占總簡戶型水70辨％左忘右。沸若以透32逢64舅元/筐平方幟米計里算，鬧可基吃本控莖制在漲52扒萬，對在目紀(jì)標(biāo)市果場接詢受程妙度的典范圍材內(nèi)；矛同時領(lǐng)，相鋤對于張周邊去類比玻項目明而言簡，本稱項目冒面積壁設(shè)計沃比較母大，么導(dǎo)致域本項爸目的絨價格攜性能船比相挖對類描比項狹目為秀低，貞不利滴于本島項目葛提高艦單價水，但汪連排驗、雙結(jié)聯(lián)別旨墅的先特殊覆性。僻預(yù)計賞可提名高價鋼格1特%伸—爪2%密。季（2石）、灣戶型震平面咸及朝慧向布珠置緣戶型督面積等雖比桶較大巷，但領(lǐng)是其登朝向憶較好堆，對壩銷售象有較盼好的異影響列。括預(yù)計廟價格控提高春的可晝能性語不高聞。李（3泥）、陣戶型戰(zhàn)的使斜用功慕能孝較強符，有托目的姿的誘投導(dǎo)可勒充分筍發(fā)揮崗戶型禿的特嘆點，演適合蕉目標(biāo)喜客群暫的生銜活特愛點。局預(yù)計協(xié)價格斷提高膏的可逝能性中不高敏。精（4耳）、姑項目斧公共央部分蹈，華惱麗而俯高檔閃，有領(lǐng)較好份的榮系耀感殲覺，叮預(yù)計循可提鐵高單疫價1歡%天—禿2%久；窄（5轎）、椒項目愚自然婆環(huán)境堵分析洪項目蛇的自溜然環(huán)叉境一棒般，鼻周邊償環(huán)境預(yù)不足泰。預(yù)傲計價于格會出因此遙降低籃2%葡－3禮%。狼（6先）項鳴目配惹套分陶析堂市政北配套樂布從嶼目前花情況聲看，泊項目晃因處傳于郊谷外，想周邊計配套汪情況欲較差丹，周肢邊配低套是忌項目銀提高撒價格舞的因誕素，嶼預(yù)計胖單價苦會下忘調(diào)2唇%夢—軌4%夸。城自身屆配套腳泛鄰會所泄及會興所的布使用搖，滿胞足目載標(biāo)市殺場的更心理測，預(yù)泳計單房價會驚上調(diào)窗3%卡—牙5%車。磨（7經(jīng)）項扯目規(guī)換劃設(shè)碗計分漿析截除一進(jìn)些不推可控?zé)┮蛩剡t之外更，決苦定中橡高檔敞住宅茂成功盜的關(guān)庭鍵的禍、可孕控制押的因乎素就涉是產(chǎn)登品的次規(guī)劃劍設(shè)計伍。準(zhǔn)侍確的狠市場哀定位毫、超為前的界規(guī)劃斤理念再、精批彩而楚獨具站個性堡的建故筑風(fēng)捉格和硬布局稈、個惑性化罪的環(huán)御藝空內(nèi)間規(guī)林劃以漸及量烤體裁票衣的梢戶型循設(shè)計寇，是責(zé)住宅皺產(chǎn)品漿成功該主要芽因子排，是蔑中高炭檔住壤宅項六目價貫值提產(chǎn)升空計間的釣重要沙因素津。灑殿君但從爽本項相目來戰(zhàn)看，系這個存因素牙對價資格的爛提升沖的作版用明夸顯，妄但需箭要時塔間適迎應(yīng)。免預(yù)計追價格肅上調(diào)怠空間橋1%酬－2威%。央（8宿）項吳目物甜業(yè)管齊理分該析些小區(qū)獸的品唯質(zhì)感債既來詳源于掏小區(qū)灘產(chǎn)品粘規(guī)劃從設(shè)計躲等硬螞件，摔亦體道現(xiàn)于斬小區(qū)蛾配套亡服務(wù)比和物柔業(yè)管拘理軟干件。支事實繼證明蠶，中繩高檔南住宅著的業(yè)油主對餃物業(yè)岔管理顧和小蛛?yún)^(qū)康期樂配詢套的導(dǎo)要求姨要高賀于普繁通住富宅業(yè)公主。唇本項桿目管宋理水頓平，資相信梯可提柿升價陳格1渣%；咳（9煩）項摘目形炕象包于裝分析析純?nèi)粜闻谙蟀苎b到閱位，愿特別于是最黃高檔坡物業(yè)魯?shù)男硒P象建惰立，擔(dān)預(yù)計銜價格敵可抬炮升1墾%嘉—初3%劍，但凱目前馳的形驗象建器立不銳到位拜，致希使價勞格不佛升反榴降，龍但假竭以時丈日，泰可達(dá)孤到目振的。機（1答0）扁項目靜營銷返手段蠟分析挑應(yīng)該滔說，惱整個泰項目窄的價獸格策鄉(xiāng)略是投和項肯目上撿市的間步驟競、生稅活設(shè)劍施配悠套、充環(huán)境緒的建規(guī)筑、匹社區(qū)股居住阻文化漂的形為成以誕及對句文化惕主題桌炒作外的把閑握等稈緊密墊結(jié)合承的。屢而且妻也結(jié)嚴(yán)合了哲不同配階段聽所提鍵供的舟不同呀產(chǎn)品常，因蝶此，霉按我包們的工實際訓(xùn)操盤科經(jīng)驗薪，有蟲把握刊能提庸升項銳目價疑格1襯%－陶3%星；叼總結(jié)可：勤按以盲上的馬分析濾，我堵們可群以計明算出慈項目暖可實想現(xiàn)的營具體憂價格受為：擺項目舊位置幻決定習(xí)基礎(chǔ)雹價格貞可保歡守定派位為銜：3搞26泊4元鉤/平素方米列；廳（1料）、際戶型極規(guī)模種及設(shè)朱計提罩高價灑格2禾%；艇（2茂）、能項目恩的公竟共部南分可鉛抬高謙均價揀1%扒；呈（3錦）、洲自然假景觀反、市協(xié)政規(guī)卡劃降樂低均峰價3份%鄰（4仍）、噴會所蛙可抬娘高3該%；看（5嬌）、向物業(yè)類管理液可提蛛升1偵%；訪（6恒）、殘項目目形象皮包裝夕可抬代升價肅格1惱%；搜（7訊）、惜營銷藥手段覆提升員項目蔑價格盯1%據(jù)。該保守梯估計座具體勻計算釀為：凍32賞6罩2壘×蹈（1芽+2匙%+定1%柄-3鐵%+瓦3%仆+1浮%+賀1%發(fā)+1錢%）浪=3鑄26膀2帽×帖10汗6%素＝3氏46跡0元狗/平賄方米爐。箭項目捎均價匹為：遮34另60頁元/戰(zhàn)平方謊米。廉樂觀誘估計合具體靠計算爐為：徑3輔26大2步×伙（1東+3距%+蜓1%春-3而%+紗3%校+2鋸%+伴2%庸+2汁%）臨=3艦26息4尤×是11池0%風(fēng)＝3窮59慣0元拴/平纏方米裁。顛項目頭均價篇為：潛35驢90絕元/以平方本米。半因此萬，以勵市場色需求稅為核寧心出溉發(fā)，凈項目渣的均燕價應(yīng)壁該在害34鞠60斯元/晴平方敵米和艙35險90念元/再平方芳米之夏間，繪取3礦53絲0元竄/平悅方米捎。扔由目召標(biāo)客桌戶的螺支付尾能力房所推毫斷的菜項目絹價格刺1、囑項目柱的目館標(biāo)市沿場定拉位言A勤、主露體目本標(biāo)客閱群歷A姥-1廊、長損春市龜市企覆、事鞠業(yè)單消位中恐層管弟理者陣A徐-2抱、長奪春市酒直屬封機關(guān)費公務(wù)鋼員及怒外資寧企業(yè)翠白領(lǐng)垮A偵-3殲、片都區(qū)內(nèi)林小私榨營企賓業(yè)主猜A徑-4色、部剪分高要收入竿階層爸A升-5絨、附想近郊性縣友“承先富婆起來氣的人饑”集，粱B泊、次燕主力壯目標(biāo)阿客群而B塑-1宿、中泥、小揀學(xué)校寬教師息、醫(yī)旦師、李律師娘等專辣業(yè)人蹦士塞B刻-2巷、長誼春市裝有較悉長工越齡的沃工薪乎階層殲；炊B幻-3腸、長橡春市蛾年輕蘭白領(lǐng)茅群體撫首次補置業(yè)嶄者，曲2、俘主體鍋目標(biāo)皆客戶套收入比水平螞本項航目是料以大蘭戶型種為主萌，結(jié)邁合上釣述描棋述，親可以漁看出元，本徑項目志主體禾目標(biāo)俊客戶蹤的家遲庭月到收入恥為5筆00慣0-耍75息00療元，在取其展平均板值為售60挎00尋元/燭月。盞3、球月收勺入決畏定的冰房價耽支付返能力板（1耳）目座標(biāo)客唯戶能饅承受仰的月長供季根據(jù)垃長春齒市民帽的收刪入狀枯況，曲預(yù)計數(shù)其可噸用來勇支付區(qū)月供狐的資邀金為按家庭匹月收潤入的稠35岡%-仔40抓%，并且收姿入越腔高，撞用來魯支付危月供霸的資輪金比猶例越割低?；@因此冰可以疼得出糕本項陣目目旺標(biāo)客悄戶能陵承受譽的月執(zhí)供為寺25桐00爬-2付80龍0元蘭/平鏟方米菊。螺（2塌）由遇月供麻推算密出的閣住宅丑總價詢按銀吸行7困成2下0年慚按揭勢貸款土計算確，目零標(biāo)客巨戶能灘承受刻的住藍(lán)宅總近價為共50畝-6覺0萬萍元。械（3場）、回由目侮標(biāo)客致戶能開承受源的總竊價推歡算的貨項目烈單價躍目標(biāo)搭客戶爛可承禿受的資總價嶼為5棉0-界70買萬元紐，項峰目的飯主力斗戶型倍面積干為1輪60之平方炎米，孟可以助計算便出項股目的牢單價滾：均加價3玻00謀0-仇45喘00四元/改平方構(gòu)米蠶4、顫由房棄價支她付能輛力判盞斷項菊目單遠(yuǎn)位價卵格簡由房賭價的偵支付庫能力檔，隨慎項目敬營銷務(wù)推廣械變動悔，在肺設(shè)定舞的營涌銷推類廣方哨式后暗，可況很好插的動昏員購扎買群跳體以集超過耽房價稻支付裂能力歡10劉%-谷15忘%的串總額蟲接受牙（不猾能超慮過1嚷5%燈的限典度，邁超過鋼房價航支付償能力吃的1紐5%溉，那減么，日月供抖樓的理壓力叛致使供客群塘?xí)艊姉壻彿遒I，每這種抱概率矮非常繁之大減），話以最術(shù)輕松炮值1保0%男預(yù)計巾，即竿價格絲均價鎮(zhèn)可到罪36馳00朽元/足平方匠米。損項目駛價格腳定位習(xí)1、信項目兵均價付的制鐵訂及遞理由兵（1援）參呆考價姻由類鈔比項羞目得源出得慢項目嘗平均框單價咳為：獻(xiàn)3第26豆2械元/免平方竿米。寺由項箏目質(zhì)原素確帆定的敲項目期均價核為3獨53倡0元迎/平鉤方米問。礙由目課標(biāo)客叼戶承童受能防力決鬧定的秩均價域為3疾60木0元奇/平棕方米誼。洞（2逼）項怪目均抗價指遙定原房則隊A、羅類比亮項目姻的價梳格水乎準(zhǔn)，密在整鉗個價炕格體具系中昆，占另50屯%，扮因為局，類掙比項勵目所副提供許的類柴比價該格已閃經(jīng)被考市場統(tǒng)所承響認(rèn)，汗而項麻目價放格制卻定的堤目的辟就是方被市伙場接貌受。鼻B、拜項目效質(zhì)素瓶的價倒格水販準(zhǔn)，孩在整救個價業(yè)格體慈系中武，占賤30潛%，懶因為論，項卻目素鄰質(zhì)的男分析懶是提啦供一衰種對遭價格姑的支撤撐，來即以蛙“換物超嗓所值借”踏為標(biāo)舅準(zhǔn)。酸C、嗓目標(biāo)糟市場漸購買路力的墾價格捏水準(zhǔn)待，在碗整個炭價格咐體系建的2烤0%售，因殺為，啊購買肝力將勸是項粉目市窄場銷儲售的都“離一票測否定仍”隱因素今。驅(qū)2、殊項目充均價撫的制坡訂任計算體過程騾為：譽32籃6碧2良x5反0%屈+3拆46拖0x版30澇%+脂35梨90慢x2撞0%栗=3燥41漂0箱綜合鴉上述耐均價草，本選項目浮的均緒價定竊位為譯：3鑼41順0昆元/霜平方煮米。西項目莊定價襪策略咽定價盛策略蜻項目余價格屆總體嫩采取額“梳高開襲低走蕩，逐劫步上嗚揚再”攻，的搬定價瓶策略洲定價終理由姓從項龜目本寧身素攜質(zhì)來怒看，妙是長積春市厘綜合紅素質(zhì)屢最好減的樓愛盤，田因而踢需要蒜從高雹價格鑼體現(xiàn)耀項目碌的高傘品質(zhì)站，樹巧立高儀品質(zhì)漿的形飄象。爛以1冊60糖M芝2納的主賭力戶均型為冊例，醫(yī)從現(xiàn)去有價值格3貸40乖0元金／M員2拋計算蹈：總星房價愉為3戀40什0元突／M甜2孤×中16憲0M關(guān)2甘＝5圈44輩00隙0元監(jiān)；村以銀所行提緩供7透成2姥0年葡計算糖：首饅期為濱16船萬，圓月供柜為2拔60成0元徒。若振提高鋪現(xiàn)有字單價摔10燙％，顆則提青高后掏單價筐約為判38占00抵元／爪M癥2懲。竹總房靠價為逝38火00檢元／珍M旗2墻×肉16最0M耀2投＝6廣08債00挑0元障；諒以銀聞行提冠供7玉成2啦0年歌計算鎖：首牲期為羞18毯萬，朵月供交為2煙90究0元乏。油兩者霜相比善，以捉首期桃加月莊供的診方式拒報價尸，價號格差阻別不僵明顯汗從市叔場承占接能距力，輸可在勤具體婆成交驕時，薯將價狐格高顯開部役分，股以折鉆扣方館式給快業(yè)主忌讓利巡，達(dá)地到營遺銷效冊果，予從而她不僅奸不會拆損失食客源徒，反豐而更國具銷登售促犬進(jìn)的兆作用閘。冊整個忘策略冶在內(nèi)燕部認(rèn)雜購和怖開盤歌期間井執(zhí)行汁，在綠其他妻銷售己時間愿，根仍據(jù)不叔同的甘銷售董時機擁，分園批上卷揚?；N售漏現(xiàn)場李不予姐以客喉戶折姻扣優(yōu)梢惠，暗將折緣扣直老接利透用優(yōu)座惠卡搭的形刪式在量營業(yè)跟推廣準(zhǔn)期間梅，向而客戶馬推薦欣。供小結(jié)據(jù)：貞通過爹不同尼手段爸，營鋒造高財品質(zhì)晴樓盤孤形象漠，并掠將實茅際的部優(yōu)惠蕉給予泛目標(biāo)唱客戶酸。往各類丟產(chǎn)品揭價格姻評定許標(biāo)準(zhǔn)軟各類藏戶型抄的基兼礎(chǔ)均黃價取沿最高礦均價月與最穿低均稈價的勤中間護值，曲即3帳78涼0元湊；幣朝向沙差價多，項拾目戶驢型朝扒向全慮部朝撥南向宅，客族觀不葉存在滴朝向網(wǎng)差價僚。輝景觀站差價意為3康0元母，景謙觀好草在均的價基國礎(chǔ)上表加3畏0元該，無賭景觀中戶型去在均池價基翻礎(chǔ)上洗減3釀0元貧；挨為避蕉免樓寄層差路價帶筐來負(fù)金面影琴響，磚樓層減差價擴定為環(huán)30榨元；犬一樓涂和頂傳樓作缸為特蝴殊樓小層，秀在均那價基怕礎(chǔ)上碧加1且00潤元，紐以贈突送花涼園、布天臺道為支單承點身。乖位置誼差價邁，3蝦、4盒棟靠碗近小甲區(qū)人黎工湖果戶型香在均委價基務(wù)礎(chǔ)上考增加書20獅元，鴿5、往6棟謎靠近閱輕鐵虎線路欄戶型失在均激價基董礎(chǔ)上種減少測30墾元；受戶型張結(jié)構(gòu)桶、價券格性默能較芬低的綢二房宵二廳賴二衛(wèi)苗戶型機，在粱均價春基礎(chǔ)獵上減伸30綱元；智多層域戶型貸定價贏：低郊于于乳其他政的戶棄型，剖在均育價基坊礎(chǔ)上放下調(diào)端15份％。陣特殊袋戶型悉定價拾：連碑排、譯雙拼撕別墅充只針歡對3僅4位賭目標(biāo)柱客戶遍，為點提倡運34祝位客排戶的案尊貴配性，滲并在肆價格并上有滑別于邁其他很的任鳳何戶沈型，膨體現(xiàn)祥一種潛身份挪的象粗征，穿將在絕均價哪基礎(chǔ)葡上提身高3震0％亮，并劣以提析供一要些相陽應(yīng)的劉服務(wù)頓，加趴送2押個車蔽位終仔生使歲用權(quán)偶（不紡含管疾理費弓）。門在此碼不考標(biāo)慮開薯盤優(yōu)坐惠價般，優(yōu)皮惠戶響型在惕此標(biāo)樓準(zhǔn)上煤另行是調(diào)整噸；鼓個體姥產(chǎn)品速具體鉛定價階住宅覺車庫拌樓號剖單元速面積亮(米誠2浩)蓬戶數(shù)烏面積艙(米慮2耐)腰數(shù)量超3春4綱16細(xì)9.科98蛇34迫18賢.7突8術(shù)15飲9.謠5薪34脈15拍.4童2菠8黎24握6.豪32忍4會18鑰.9難1俱8向22島8.渾6推4蘇38昨.1摸1絮4秧5.衰68義4衡小計錦13餡10糟2貫76循32咱3號籍樓釣戶型掙三房框二廳基單元余1肯2煮3扇4瑞A們B桐A白B播A幸B稅A裁B菠16興9.紹98介15物9.勒5走16析9.志98晨15洪9.勁5叛16騰9.她98小15繡9.賤5儀16午9.喝98范15煌9.校5申景觀彼+3鵝0鳳+3彈0正+3音0莊+3浙0囑朝向挪面積亞+1足0召+1純0忠+1者0冒+1永0鎮(zhèn)層差功+3街0面特殊泰+1墨00犯結(jié)構(gòu)怕位置叛+2察0掩+2斯0憂+2登0鈴+2鳴0柔均價殘37讀80灶1堅37萍20類37罪10挺36時70典36庫60解36稈70絹36思60民37燃20怨37滴10亡2該37態(tài)50霉37論40揚37訓(xùn)00卷36場90曉37狀00塔36踏90嬌37襲50醬37漲40猾3悠37葵80室37漏70獎37抖30著37汪20月37爪30冊37今20商37盛80隙37肯70頓4呆38擾10若38卵00圣37桃60擴37謀50裙37膝60破37頂50槍38談10棍38釋00偉5墳38取40是38捐30塞37圾90走37殿80北37示90附37旦80楚38恐40酸38賊30頭6澤38賣70科38倘60哭38異20房38燈10弱38私20吊38僻10嶄38偵70紐38扭60客7再39淚00圾38卵90或38丘50對38牧40升38親50奧38娘40糖39肥00弱38笛90珠8泳39蹲30賓39向20值38百80斗38服70杜38碑80扒38譜70購39勒30覆39搖20瓦9羞22星8.藥6左24針6.糖32征39吧10耕39娘00監(jiān)39狹10菜39零00銳22映8.困6吃24筑6.符32條40錘30籌40怨20護40甘20陜40必30氏10奧22陶8.道6叛24果6.就32桃22太8.堅6聚24構(gòu)6.粒32間11火40柳10棟40蜂00恨40嚼10原40營00錫住宅燒車庫幣樓號謠單元頸面積箭(米充2剛)截戶數(shù)取面積猴(米僻2屯)謝數(shù)量遙4蘿4行16蝕9.喜98巾34扭18按.7默8緊15極9.星5筋34敵15口.4柿2把8柄24湊6.栽32蔬4壁18散.9扎1紅8坐22床8.奔6弱4丘38偵.1累1霉4伙5.透68忙4控小計控13侄10咬2吐76涌32頑4號陶樓犧戶型釣三房險二廳追單元宿1尿2鎖3店4瓜A鄙B痰A(chǔ)感B聚A逼B縱A舒B費16衣9.夠98吐15市9.返5初16好9.閱98剪15鍛9.儲5紋16父9.盡98違15肯9.究5膨16濤9.使98例15蝕9.期5灘景觀瓣+2雕0停+2甲0詞朝向條面積旬+1濾0蝴+1眉0寫+1德0牽+1沾0牽層差后+3縫0弄特殊憑+1瘦00未結(jié)構(gòu)婦位置給-1倉0餅+2晌0憐+2睜0謝基礎(chǔ)害均價襪37醉80亦1老36幟60耕36嶼50籍36思70木36襖60旅36栽70轟36嘆60凳37汗10障37淹00清2撈36筐90嚷36莫80葡37惰00瘋36撐90森37扛00罰36捕90距37急40君37與30魄3礦37斤20奔37表10遠(yuǎn)37接30到37服20架37段30址37稿20鹽37學(xué)70膽37黎60榜4念37屯50產(chǎn)37另40碼37姜60反37羽50壩37忠60恨37鏡50精38訂00月37電90每5閘37濫80凈37辱70忠37場90烤37許80護37雨90附37霜80技38瞇30衡38鈴20致6俯38難10梁38拒00霸38庭20層38皮10警38坡20毯38治10候38挎60似38置50乓7繞38懇40庭38榨30木38殿50濁38廉40扣38闖50著38攻40下38浴90駱38牧80柱8咸38伸70勉38渡60鬧38金80處38趴70購38踐80愧38葡70哨39滾20劃39討10誤9以22倉8.覺6較24插6.舊32壩39揀10蛾39杯00驕39慈10糠39弱00糕22男8.反6取24衫6.呼32烤10優(yōu)39懷70詢39撓60孕22寬8.禮6庭24序6.營32讓22曉8.司6泉24押6.厘32缸40金20亭40礙10從40證10耽40聞00揚40恒10廊40佩00夏11需住宅時車庫據(jù)樓號毯單元俱面積微(米吧2源)悟戶數(shù)音面積歡(米端2宰)斗數(shù)量咐5逼2前13珠8.稻96悉14曉18淘.7督4尚15等7.除86縣14錘18禁.9準(zhǔn)1澡4半18舍8.灶36鳴2雄35居.6言8形4錦22線1.壞44船2玩15疑.4饞2援2翼小計繞50壺39悲.0仿8嫂32億14拐5號屬樓侍戶型躁二房匠二廳山三房襖二廳彈二房帳二廳域三房聯(lián)二廳濤單元番1衫2由C－械1凱C評13青8易.9爺6反15跪7.槐86別13晉8促.9健6陳15節(jié)7.哄86錄景觀侍-3幫0仁-3估0福朝向泛面積容-3賞0莊-1纖0播-3地0冷-1吐0選層差診+3尚0目特殊淚+1姑00羽結(jié)構(gòu)犁-3測0拴-1澡0急-3招0僻-1修0禍位置控-3蔥0但-2是0巷-3走0涂-2件0北基礎(chǔ)慶均價梢37的80尼1旋35糾40源36膊30巾35刺40題36芹30飼2煎35競70粱36拋50系35燙70挨36斃50握3票36初00廢36某80星36掛00擊36簽80化4旁36訪30肯37滾10食36巨30慮37隸10縣5姑36蝕60矩37朵40蜓36章60爪37肢40撿6紋36仁90稠37敞70曉36引90申37忌70躁7償37窄20胡38尿00言37門20少38膛00牢18牲8.紙36品22銅1.感44電18切8.辦36鑄22哨1.回44箱8丸38烘20源39變00宿38強20納39吵00格9張住宅月車庫蕉樓號狹單元辦面積熊(米蛾2頸)怕戶數(shù)卸面積雀(米姜2意)新數(shù)量寇6唱2麻13曾8.坡96魂14甚18鏡.7襲4門15岡7.言86啄14殺18姻.9辟1閥4領(lǐng)18鴿8.敏36守2羽35模.6縣8您4開22付1.妄44章2但15應(yīng).4啄2伐2糾小計顆50跡39字．0涼8餅32鉛6號查樓摸戶型陶二房斬二廳淡三房星二廳午二房創(chuàng)二廳圍三房須二廳供單元鋒1衡1維2懸2掌C－胖1地C眉C－民1繩C耀13鐮8銅.9題6翅15鼓7.期86暈13煙8敗.9佛6母15希7.羽86析景觀時-3韻0餐-3脖0勾-3凡0怎-3獎0杯朝向嘗面積底-3棄0厭-1潑0飼-3廟0躺-1稍0檢層差畢+3浴0昆特殊聾+7預(yù)0觸結(jié)構(gòu)援-3晉0斃-1畢0圓-3插0羞-1唯0刮位置陡-3秩0死-3廢0唱-3覺0坊-3掛0姜基礎(chǔ)燙均價相37秋80慶1潮35厭40雅35禿80鹽35還40異35厘80惱2太35班70參36叮10貨35冷70泰36韻10感3慣36鹽00跡36仍40瓣36謙00居36陵40霜4酷36貢30剛36票70貫36紀(jì)30效36炊70朵5凝36喪60邪37知00旬36妄60藏37平00季6民36戶90書37參30他36招90蠟37悅30懸7稱37匠20伯37擴50箏37母20郵37格50畝8番18憐8.竄36離22廳1.粉44格18嬌8.級36載22細(xì)1.保44雹9墓37拴90借38艙20架37紋90破38先20賊住宅適車庫忘樓號豬單元歸面積乏(米五2谷)禁戶數(shù)意面積竭(米姥2眉)李數(shù)量鹽7誦2裂14兄5.瀉05勤12任21盆2.搜16牲2爺22徹1.奪78近2高小計尤30盾32信.8乎16更7號掠樓嗽戶型榜三房惱二廳隆單元秘1乒2撐14盤5．趴05嘴14漿5．遣05占14沒5．扶05塔14芹5．弄05初景觀懲朝向冬面積輩+1蘋0土+1烈0搬層差挺+3棋0呢特殊美+1倉00窩結(jié)構(gòu)運位置煩基礎(chǔ)魔均價香32川00拌1雪31多40棵31評40秧31扯40宏31信40靠2壘31贊70言31良70景31住70灰31感70夏3抵32滲00隱32謎00止32憑00滿32岸00斑21賞2．腎16去22疲1．技78礎(chǔ)21溪2．梨16武22姜1．轎78糾4他33慶00糧33嶄10稠33鏈00搜33功10低5斤住宅奔車庫楚樓號引單元定面積起(米眾2作)攔戶數(shù)伯面積青(米錄2傭)距數(shù)量迷8情3蓮14看5.槍05僑12畫21歡2.懇16艇2桿22起1.顯78反2槐小計芒39啟13嗎.1振4們24該8號悼樓輪戶型鋒三房惡二廳冠單元若1爭2鄰3喘14解5．身05關(guān)14貧5．榨05京14皆5．同05夏14府5．鑰05仆14下5．富05滴14勒5．橋05送景觀險朝向逮面積芝+1奴0眾+1忙0寫+1蹤0育層差排+3逮0岡特殊竿+1介00瘦結(jié)構(gòu)北位置展基礎(chǔ)魄均價強32海00蓄1市31符40銷31謀40俗31猛40定31碧40躁31勁40圓31幼40黑2怨31射70替31豈70婆31稱70業(yè)31姑70圈31深70茫31圈70齒3障32甩00奴32僚00水32境00襪32斥00浴32滋00者32昂00倉21談2．相16隱22他1．萌78步21駕2．耗16舞22詳1．鄙78殿21尺2．伙16懂22森1．衫78周4賢33幣00爐33彼10鉤33土00只33那10怨33叮00惠33軌10鵲5敞住宅括車庫傳樓號舊單元震面積浴(米腫2彼)因戶數(shù)賤面積護(米民2專)工數(shù)量鞋9搬4鍵14娛5.再05碎24潛21責(zé)2.近16業(yè)4戲22父1.近78煤4娛小計嘆52市17榴.4響4絕32偷9號厭樓滔戶型毛三房童二廳府單元青1春2新3其4哀14閉5．妥05芳14曠5．骨05禿14惰5．槽05貴14逐5．酸05筐14旦5．星05敢14燈5．茅05讓14扇5．床05蠅14夸5．個05雹景觀暴-1蘆0席-1忌0孩-1骨0建-1善0短-1疼0煉-1由0消-1笨0洪-1擠0帥朝向?qū)倜娣e懂+1會